某地块拆迁安置房建设项目可行性研究报告

1、PAGE PAGE 65目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc244922110 1 总总 论论 PAGEREF _Toc244922110 h 1 HYPERLINK l _Toc244922111 1.1 基本情情况 PAGEREF _Toc244922111 h 1 HYPERLINK l _Toc244922112 1.2 业主简简介 PAGEREF _Toc244922112 h 2 HYPERLINK l _Toc244922113 1.3 编制依依据及研研究范围围 PAGEREF _Toc244922113 h 2 HYPERLINK l _Toc

2、244922114 1.4 主要技技术经济济指标 PAGEREF _Toc244922114 h 3 HYPERLINK l _Toc244922115 1.5 简要结结论 PAGEREF _Toc244922115 h 4 HYPERLINK l _Toc244922116 2 项项目建设设的背景景及必要要性 PAGEREF _Toc244922116 h 5 HYPERLINK l _Toc244922117 2.1 项目建建设背景景 PAGEREF _Toc244922117 h 5 HYPERLINK l _Toc244922118 2.2 项目建建设必要要性 PAGEREF _Toc

3、244922118 h 11 HYPERLINK l _Toc244922119 3 项项目市场场分析 PAGEREF _Toc244922119 h 13 HYPERLINK l _Toc244922120 3.1 项目定定位 PAGEREF _Toc244922120 h 13 HYPERLINK l _Toc244922121 3.2 项目前前景分析析 PAGEREF _Toc244922121 h 14 HYPERLINK l _Toc244922122 4 建建设内容容与规模模 PAGEREF _Toc244922122 h 16 HYPERLINK l _Toc244922123

4、4.1 建设内内容 PAGEREF _Toc244922123 h 16 HYPERLINK l _Toc244922124 4.2 建设规规模 PAGEREF _Toc244922124 h 16 HYPERLINK l _Toc244922125 4.3主主要建设设规模指指标 PAGEREF _Toc244922125 h 16 HYPERLINK l _Toc244922126 5 项项目场址址条件 PAGEREF _Toc244922126 h 18 HYPERLINK l _Toc244922127 5.1 建设场场地现状状 PAGEREF _Toc244922127 h 18 HY

5、PERLINK l _Toc244922128 5.2 场地建建设条件件 PAGEREF _Toc244922128 h 18 HYPERLINK l _Toc244922129 6 建建设方案案 PAGEREF _Toc244922129 h 21 HYPERLINK l _Toc244922130 6.1 规划设设计理念念及原则则 PAGEREF _Toc244922130 h 21 HYPERLINK l _Toc244922131 6.2 设计构构思 PAGEREF _Toc244922131 h 22 HYPERLINK l _Toc244922132 6.3平平面布置置 PAGER

6、EF _Toc244922132 h 22 HYPERLINK l _Toc244922133 6.4建建筑单体体设计 PAGEREF _Toc244922133 h 23 HYPERLINK l _Toc244922134 6.5结结构设计计 PAGEREF _Toc244922134 h 24 HYPERLINK l _Toc244922135 6.6 公用设设施设计计方案 PAGEREF _Toc244922135 h 26 HYPERLINK l _Toc244922136 6.6.5消防防设计 PAGEREF _Toc244922136 h 31 HYPERLINK l _Toc24

7、4922137 7 节节能、绿绿化及环环保 PAGEREF _Toc244922137 h 35 HYPERLINK l _Toc244922138 7.1节节能 PAGEREF _Toc244922138 h 35 HYPERLINK l _Toc244922139 7.2绿绿化 PAGEREF _Toc244922139 h 35 HYPERLINK l _Toc244922140 7.3环环保 PAGEREF _Toc244922140 h 36 HYPERLINK l _Toc244922141 8 机机构设置置与人力力资源配配置 PAGEREF _Toc244922141 h 42

8、HYPERLINK l _Toc244922142 8.1 项目建建设管理理机构 PAGEREF _Toc244922142 h 42 HYPERLINK l _Toc244922143 8.2 项目人人员配置置 PAGEREF _Toc244922143 h 42 HYPERLINK l _Toc244922144 9 项项目建设设进度 PAGEREF _Toc244922144 h 44 HYPERLINK l _Toc244922145 9.1 建设工工期 PAGEREF _Toc244922145 h 44 HYPERLINK l _Toc244922146 9.2 建设进进度计划划

9、PAGEREF _Toc244922146 h 44 HYPERLINK l _Toc244922147 9.3项项目实施施进度表表 PAGEREF _Toc244922147 h 44 HYPERLINK l _Toc244922148 10 工程招招投标方方案 PAGEREF _Toc244922148 h 45 HYPERLINK l _Toc244922149 10.11 招标标形式 PAGEREF _Toc244922149 h 45 HYPERLINK l _Toc244922150 10.22 资质质要求 PAGEREF _Toc244922150 h 45 HYPERLINK

10、l _Toc244922151 10.33 招标标信息发发布 PAGEREF _Toc244922151 h 45 HYPERLINK l _Toc244922152 10.44 招投投标工作作组织 PAGEREF _Toc244922152 h 46 HYPERLINK l _Toc244922153 11 投资估估算与资资金筹措措 PAGEREF _Toc244922153 h 47 HYPERLINK l _Toc244922154 11.11 投资资估算 PAGEREF _Toc244922154 h 47 HYPERLINK l _Toc244922155 11.22 资金金筹措 P

11、AGEREF _Toc244922155 h 49 HYPERLINK l _Toc244922156 12 经济评评价 PAGEREF _Toc244922156 h 50 HYPERLINK l _Toc244922157 12.11 经济济分析的的依据、原则和和方法 PAGEREF _Toc244922157 h 50 HYPERLINK l _Toc244922158 12.22 基础础数据 PAGEREF _Toc244922158 h 50 HYPERLINK l _Toc244922159 12.33 财务务评价 PAGEREF _Toc244922159 h 51 HYPERL

12、INK l _Toc244922160 13社会会评价 PAGEREF _Toc244922160 h 53 HYPERLINK l _Toc244922161 13.11 社会会效益 PAGEREF _Toc244922161 h 53 HYPERLINK l _Toc244922162 13.22 社会会影响分分析 PAGEREF _Toc244922162 h 53 HYPERLINK l _Toc244922163 13.33 社会会风险分分析 PAGEREF _Toc244922163 h 54 HYPERLINK l _Toc244922164 14结论论与建议议 PAGEREF

13、_Toc244922164 h 55 HYPERLINK l _Toc244922165 14.11 结论论 PAGEREF _Toc244922165 h 55 HYPERLINK l _Toc244922166 14.22 建议议 PAGEREF _Toc244922166 h 56 HYPERLINK l _Toc244922167 附表 PAGEREF _Toc244922167 h 557 1 总 论1.1 基本情情况1.项目目名称：磁8地地块拆迁迁安置房房建设项目目2.项目目性质：新建3.建设设地址：重庆市市沙坪坝坝区童家家桥街道道童新一一村4.项目目业主：*5.业主主地址：沙坪坝

14、坝区西永永微电子子产业园园6.法人人代表：*7.建设设规模及及内容：总用地面面积42273.4平方方米（约约6.44亩），总建筑筑面积1163447平方方米，其其中住宅宅建筑面面积1335000平方米米，公共活活动用房房8000平方米米，商业面积积547平平方米，地下车车库及设设备用房房15000平方方米。8.项目目建设工工期：200个月（220099.920111.44） 9.总投投资:项目开发发建设总总投入550800万元，其中：工程费费用29965万万元(包包括建安安工程费费27445万元元，市政政设施配配套费2220万万元)，工程建建设其他他费用116700万元，预备费费2266万元，

15、建设期期利息1167万万元，期期间费用用52万元元。10.资资金筹措措:资金来源源：企业业自筹资资金15580万万元，占占总投资资的311%；申申请银行行贷款33500万万元，占占总投资资的699%，银行行贷款偿偿还资金金来源全全部为当当地财政政资金。1.3 编制依依据及研研究范围围1.3.1编制制依据1. 关于印印发沙坪坪坝区危危旧房改改造工作作实施方方案的通通知（沙委发发2000810号号文）；2.重庆庆磁器口口历史街街区保护护规划与与设计；3.沙坪坪坝区用用地规划划；4.投投资项目目可行性性研究指指南（试用版版）；5.建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第第三版）；6.业主主提供的的区

16、域及及园区社社会、经经济、人人口、环环境、土土地、自自然条件件等基础础性资料料；7.本项项目适用用的国家家及地方方标准、规范、法规等等。1.3.2 研研究范围围根据项目目业主的的委托要要求，对对本项目目建设进进行技术术及经济济方面的的研究和和论证，包括项项目建设设的必要要性、建建设规模模与产品品方案、建设方方案、投投资估算算与资金金筹措、组织机机构与人人力资源源配置、项目进进度计划划安排、项目效效益评价价等。1.4 主要技技术经济济指标表1-11 主要技技术经济济指标表表序号项目计量单位位数值备注一主要技术术指标1总建设用用地面积积42733.4约6.44亩2居住人数数人768每户按33.2人

17、人计算3总建筑面面积163447100%3.1住宅建筑筑面积135000全部为安安置房3.2商业面积积547可对外发发售3.3管理与公公共活动动用房8003.4底下车库库及设备备用房150004停车泊位位个504.1地面个104.2地下个405容积率3.56绿地率357建设工期期个月15二主要经济济指标1项目开发发建设总总投入万元508001.1其中：自自筹资金金万元15800 占总投资资31%1.2银行贷款款万元35000 占总投资资69%2销售收入入万元4383销售税金金及附加加万元244利润总额额万元466661.5 简要结结论本项目所所在地位位于历史史文化旅旅游区磁器器口古镇镇与红色色

18、旅游区区歌歌乐山烈烈士陵园园之间，与两地地相距甚甚近；该该地块作作为磁器器口古镇镇的风貌貌协调区区，北临磁磁童路，南临双双菱皮鞋鞋厂，西西临2112国道道，东临临清水溪溪，交通条条件优越越。地块块周边配套套完善、交通便便利、居居住环境境优越，商业、文文化氛围围较浓，市场区区位、交交通区位位、环境境区位都都比较好好，未来来发展前前景看好好。本项目建建设规模模较小、基基本功能能齐全，总体规规划符合合城市区区域发展展规划的的要求，功能定定位准确确。项目目建设的的前置条条件已具备，建设地地交通便便利，具具有较好好的建设设条件。项目建建成后，将为2400多拆迁迁户提供供居住保保障，大幅度度改善、提高拆拆

19、迁居民民生活、居住条条件；有利于于城乡统统筹战略略的实施施，为和谐谐社会的的构建提提供积极极的支持持和强有有力的保保障，为为进一步步提升沙沙坪坝的的城市形形象做出出一定贡贡献；有有利于促促进磁器器口古镇镇风貌协协调，美美化古镇镇核心区区周边形形象。因因此本项项目具有有较好的的社会效效益。在经济效效益方面面，由于于拆迁安安置成本本较大，收支缺缺口达到到46666万元元，本工工程属于于政府民民生工程程，需要要政府给给予资金金补助与与支持保保持收支支平衡。2 项项目建设设的背景景及必要要性2.1 项目建建设背景景2.1.1重庆庆市社会会经济发发展状况况自直辖以以来，重重庆市充充分发挥挥直辖优优势，紧

20、紧紧抓住住西部大大开发这这一历史史性机遇遇，努力力发展，经济社社会发展展取得了了巨大成成就。220000年开始始，重庆庆市国内内生产总总值的快快速增长长直接推推动了人人均GDDP的高高速增长长。虽然然在055年和006年连连续出现现了增幅幅回落，但增速速仍保持持在133%以上上，20000-20006年间间的平均均增幅更更是达到到14.13%，超过过GDPP同期平平均增幅幅（133.822%）（图2-1），直辖十十年，市市人均GGDP增增长两倍倍，城乡乡居民收收入整体体上增加加倍多多，经济济实力、综合竞竞争力和和人民生生活水平平迈上了了新台阶阶。图2-11 119988年220077年重庆庆市

21、国内内生产总总值和同同比增幅幅随着重庆庆市经济济的快速速发展，居民生生活水平平的不断断提高，城乡居居民收入入持续增增长，民民生不断断改善，社会更更加和谐谐。预计计到20010年年，人均均GDPP预计将将达到1180000 元元，年均均增幅保保持在110%左左右。到到20220年，力争达达到人均均80000美元元以上，重庆即即迈入小小康社会会。收入入是消费费和投资资的前提提，是社社会经济济循环中中的重要要组成部部分，近近年来，重庆市市经济高高速增长长，人均均收入随随之大幅幅度提升升，整体体消费、购买能能力大大大加强，消费方方式不断断增多，品质追追求越来来越高，直接拉拉动了国国民消费费需求对对各行

22、业业的刺激激，极大大地推动动社会经经济的快快速发展展。20088年重庆庆市受国国家宏观观调控、金融危危机影响响，GDDP增速速放缓，前三季季度重庆庆GDPP34119.556亿，同比增增长155.3%，预计计20008年GGDP增增速在115%左左右。220088年前三三季度城城镇居民民人均可可支配收收入为1118665元；人均消消费性支支出为883466元 ，增速速回落44个百分分点。居居民购买买能力受受到一定定影响。但是随随着20008年年10月月出台的的国十条条政策进进一步扩扩大内需需促进经经济平稳稳较快发发展，无无疑对今今后提高高民众信信心，提提振经济济起到极极大的推推动作用用。从国国

23、家扩大大内需效效果来看看，全国国20009年经经济增长长保8有有望，重重庆市前前三季度度增长率率达到112%.5，发发展势头头强势。因此基基于重庆庆历年社社会经济济发展良良好的基基础积累累，可以以乐观预预计在220099之后一一段时期期，重庆庆乃至全全国范围围内社会会经济发发展仍将将保持在在一个比比较稳定定的水平平。2.1.2主城城区空间间结构规规划为更好地地维护和和发展重重庆特有有的“多多中心组组团式”布局结结构，重庆市市城市总总体规划划(2000520220)提出了了“一城城五片、多中心心组团式式”空间间结构。“五片片”指中中部、北北部、西西部、南南部和东东部片区区。“多多中心”为一个个城

24、市中中心和六六个城市市副中心心，城市市中心包包括渝中中半岛、江北城城、弹子子石在内内的重庆庆CBDD地区，六个城城市副中中心由上上轮总体体规划中中的观音音桥、沙沙坪坝、杨家坪坪、南岸岸中心区区及新增增的西永永(即西西部新城城)、茶茶园中心心区组成成。20055版城市市总体规规划在998版的的基础上上进行了了四个方方向的扩扩展，1.向北北拓展跨过内环环线向北北拓展。经土地地适宜性性分析，可发展展区域的的适宜城城市建设设用地约约为3338平方方公里。自然条条件良好好，可拓拓展用地地较大，依托城城市建成成区发展展，没有有大山大大水的地地形阻隔隔，拥有有机场、码头、火车站站等交通通枢纽，区位条条件良好

25、好，同时时可依托托北部新新区的政政策优势势，有较较强的发发展动力力；但用用地海拔拔相对较较高，地地形以丘丘陵为主主，用地地相对较较破碎。2.向西西拓展跨过中梁梁山向西西，发展展中梁山山、缙云云山之间间的区域域。可发发展区域域的适宜宜城市建建设用地地约为2293平平方公里里，西部部新城也也由此而而生。西西部用地地平坦，条件较较好，可可拓展用用地较大大，具有有区域辐辐射能力力，能够够辐射市市域西部部城镇及及加强与与成都方方向的联联系；但但跨山发发展，交交通投入入较大，生态环环境比较较脆弱，在缺乏乏水源供供应的同同时城市市排水问问题较大大。如今今过山隧隧道已经经打通，与主城城连通，出入十十分便利利，

26、基础础设施也也已进入入全面建建设阶段段。3.向东东拓展跨过铜锣锣山向东东，发展展铜锣山山、明月月山之间间的区域域。可发发展区域域的适宜宜城市建建设用地地约为3390平平方公里里。处于于城市下下游区域域，用地地条件较较好，生生态环境境影响较较小，适适宜发展展工业，但跨山山发展，交通投投入较大大，城市市向北发发展动力力不足。尤其是是鱼嘴以以北的地地区，由由于该地地区远离离城市中中心，且且位于御御临河上上游地区区，为生生态涵养养的重要要区域，城市建建设活动动限制条条件较多多，发展展门槛高高，使得得该地区区虽然用用地条件件较好，但城市市发展动动力较差差。因此此，该区区域未来来城市发发展区域域主要在在鱼

27、嘴以以南的地地区。4.向南南拓展跨过内环环线，发发展中梁梁山、铜铜锣山之之间的南南部地区区。可发发展区域域的适宜宜城市建建设用地地约为779平方方公里，用地少少，不宜宜作为城城市未来来的主要要发展区区域。因此，重重庆主城城区面积积由原来来的6000平方方公里放放量为227377平方公公里。都都市圈面面积由原原来的225000平方公公里放量量为54473平平方公里里。2.1.3 磁磁器口古古镇旅游游发展现现状近年来，沙坪坝坝区按照照打造优优秀旅游游目的地地的思路路，着力力景区开开发 建建设，使使全区旅旅游得到到了快速速发展，20007接待待游客量量近9225万人人次，已已成为全全市名副副其实的的

28、旅游大大区。磁磁器口作作为重庆庆的“历历史文化化名片”，旅游游核心区区域之一一，旅游游地位不不可撼动动。磁器器口古镇镇三山相相依，两两溪环绕绕，区位位极佳，是重庆庆主城区区规模最最大、保保存最完完整的传传统建筑筑格调的的历史文文化街区区。在政政府的大大力保护护、开发发下，磁磁器口旅旅游日益益兴旺，游客数数量与日日俱增，历年游游客数量量见表22-1。此外，沙区将将红岩联联线延长长至磁器器口古镇镇，实现现了歌乐乐山烈士士陵园与与磁器口口古镇红红色旅游游的资源源整合，红与绿绿的有有机结合合，互为为补充，交叉吸吸引游客客，今后后吸引游游客数量量定将大大大超过过当前水水平。表2-11 磁器器口古镇镇历年

29、游游客量年份200112002220033200442005520066人数（万万人）190264262280350400虽然拥有有4000多万的的旺盛游游客量，但磁器器口古镇镇旅游业业呈现出出的不足足也显而而易见，即“有有人气、有市气气但缺财财气”；社会效效益明显显，但经经济效益益微弱等等，在经经济增长长方式上上表现为为“高投投入、低低消费、不协调调、低效效率”。究其原原由，结结点在于于古镇的的商业配配套不足足，难以以满足多多元化，多层次次的消费费需求。古镇街街内部商商业均以以小商铺铺构成，经营规规模、档档次较低低，吸引引力不够够强，实实现消费费能力较较差，对对如此丰丰富的游游客资源源形成很

30、很大的浪浪费。同同时古镇镇外部，商铺均均沿干道道分布，长度接接近1公公里，商商业形态态比较单单一，主主要以特特色餐饮饮为主，缺乏必必要的休休闲娱乐乐业态支支撑，但但是除了了少数几几家中高高档次门门店之外外，其余余绝大部部分档次次依然较较低，这这就大大大缩小了了游客消消费选择择的范围围，造成成大量中中高层以以上水平平消费人人群的流流失，而而这一层层次的消消费才是是拉动旅旅游经济济发展的的主动力力之一。 鉴于以上上问题，目前沙沙区政府府正着力力规划，在5-10年年内将磁磁器口全全力打造造成集旅旅游商品品街、老老重庆民民俗风情情餐饮街街、休闲闲娱乐街街、创意意产业街街和码头头文化休休闲街五五大区域域

31、主题布布局的新新古镇，同时不不断提升升磁器口口的档次次和文化化品味，解决当当前政府府高投入入保护开开发，却却获得低低旅游消消费收入入的局面面，强力力带动整整个区域域的旅游游经济发发展。2.1.4本项目目提出的的理由为进一步步提高改改善人民民群众的的生活居居住条件件，20008年年重庆市市对主城城区11100多多万平方方米实施施危旧房房拆迁改改造，将将在三年年内完成成7866万平方方米的危危旧房拆拆迁规模模，五年年内完成成全部改改造任务务。拆迁迁、改造造量空前前巨大，使城市市建筑、空间布布局更为为科学合合理，人人居环境境得以提提升，很很大程度度上美化化了城市市形象。另外，20009年重重庆将会会

32、启动危危旧住房房改造第第二个五五年计划划，根据据重庆的的经济发发展状况况，从220099年到220100年，改改造的面面积起码码达到过过去5年年的总和和，拆迁迁改造力力度进一一步扩大大，住房房改造的的升级，至少让让10万万户市民民受益。目前重庆庆城市改改造的速速度迅速速加快。作为经经济强区区、科教教文化名名城，沙沙坪坝区区是全市市改造任任务最重重的区域域之一，其拆迁迁改造的的重点是是围绕严严重影响响居住安安全、所所处地点点比较密密集、位位于主干干道两侧侧和窗口口地区四四个方面面的地块块。但是是目前沙沙区政府府面临着着拆迁改改造迫切切和拆迁迁改造范范围广、体量大大、财力力耗费过过大等问问题之间间

33、的矛盾盾。如何何提高拆拆迁效率率，尽量量减少政政府拆迁迁的财力力改造投投入，是是本项目目积极研研究探讨讨、并很很好实施施完成的的根本目目标。20066年底磁磁器口古古镇荣获获国家44A级旅旅游景区区的称号号，根据据磁器口口古镇旅旅游发展展规划，20110年前前，将磁磁器口要要打造成成为国家家历史文文化名镇镇。100年内，古镇磁磁器口将将不再是是如今的的弹丸之之地，将将打造成成占地332.55公顷、涵盖功功能更广广更全的的新型古古镇。目目前的磁磁器口除除了提升升档次，提高品品味外，更要求求扩大空空间。”根据220088年5月月1日施施行的重庆市市磁器口口古镇保保护暂行行办法规定，磁器口口古镇将将

34、扩展至至东临嘉嘉陵江、南接沙沙坪坝区区中心城城区、西西界童家家桥、北北临石井井坡的区区域。本本项目地地块位于于国道和和城市干干道两侧侧，同时时处于千千年文化化名镇磁器器口对面面，根据据磁器口口古镇发发展规划划，将整整体打造造古镇风风貌协调调，全面面提升古古镇周边边物业配配套形象象，促进进古镇旅旅游产业业的提档档升级。因此本本项目的的提出一一方面积积极响应应贯彻重重庆市拆拆迁改造造、美化化城市计计划，一一方面满满足、对对应磁器器口古镇镇的发展展规划，该项目目的宏观观建设背背景十分分利于项项目的推推进。2.2 项目建建设必要要性2.2.1项目目的建设设，利于于提升城城市形象象本项目地地块的现现状是

35、建建筑陈旧旧落后，内外部部环境脏脏、乱、差，已已经跟城城市发展展非常不不协调。由于该该地块的的特殊位位置，一一方面紧紧邻2112国道道，一方方面处于于磁器口口古镇历历史文化化街对面面，不仅仅有损于于沙坪坝坝区甚至至重庆市市的城市市形象，而且很很大程度度上破坏坏了磁器器口古镇镇的千年年历史文文化形象象。本项项目通过过拆迁改改造，根根据发展展规划，重新科科学合理理构建，使整个个地块面面貌焕然然一新，融入整整个古镇镇的风格格之中，提升磁磁器口古古镇以及及城市建建设形象象。2.2.2可以以大幅度度改善、提高拆拆迁居民民生活、居住条条件地块内现现有居住住条件比比较恶劣劣，建筑筑摆放布布局错乱乱，道路路高

36、陡不不平，内内部配套套等居住住条件十十分不便便。另外外绝大多多数房屋屋年久失失修，墙墙壁斑驳驳，土木木构件有有不同程程度的损损坏，居居住的安安全性较较差，急急需改造造革新。同时当当地居民民拆迁改改造的意意愿比较较强烈，迫切希希望改善善生活居居住条件件。基于于以上种种种原因因，通过过本项目目的拆迁迁，重新新规划建建设，将将会大大大改善提提高当地地居民的的生活环环境。2.2.3盘活活土地资资产，充充分利用用土地资资源一般拆迁迁地块建建筑密度度大，容容积率低低，土地地利用不不充分，对土地地资源日日益紧张张的城市市建设区区来说，是一种种资源的的浪费。该项目目依据城城市规划划，合理理利用容容积率，将地块

37、块这一稀稀缺资源源的空间间利用发发挥到最最大；且且由于该该项目的的实施，盘活了了周边大大面积“城中村村”土地地，大幅幅度提升升其原有有价值，真正体体现城市市土地的的价值。2.2.4促进进磁器口口古镇风风貌协调调，美化化古镇核核心区周周边形象象“文化”是沙区区旅游发发展的王王牌，而而“千年年古镇磁磁器口”更是王王牌中的的王牌。磁器口口的“古古”必然然对周边边的建筑筑风貌提提出了“古”的的要求，以求达达到更完完整和谐谐的古镇镇风貌，更好地地促进古古镇旅游游发展。该项目目处于古古镇风貌貌协调区区，营造造与古镇镇相仿建建筑风格格，对扩扩散古镇镇气息，美化古古镇核心心区周边边形象有有一定的的配套作作用。

38、 综上所述述，本项项目的建建设是很很必要的的。3 项项目市场场分析3.1 项目定定位3.1.1项目目目标定定位鉴于本项项目是旧旧城改造造项目，具有拆拆迁安置置的特殊殊社会属属性，因因此从城城市、地地方区域域、拆迁迁户、公公司的角角度出发发考虑项项目开发发的目标标定位为为以下方方面：（1）通通过危旧旧房区域域的拆迁迁改造、提升城城市区域域形象；（2）通通过拆迁迁、还建建安置拆拆迁住户户，大幅幅度改善善其居住住生活条条件；（3）顺顺应磁器器口旅游游景区的的提档升升级，协协调磁器器口古镇镇整体风风貌打造造；（4）充充分利用用有限的的土地资资源，将将土地价价值最大大化利用用；3.1.2项目目业态定定位

39、项目地块块临近城城市主干干道、紧紧邻磁器器口旅游游核心区区，通过过综合解解析地块块，地块块周边环环境以及及本项目目自身独独有特点点，寻找找项目业业态。经经调查研研究，分分析得出出以下二二种业态态为项目目的发展展方向少少量临街街商业+普通住住宅。临街商业业为临街街一层门门面，主主要以中中高档品品牌餐饮饮、娱乐乐为主，餐饮要要突出地地方特色色，娱乐乐内容要要丰富新新颖；同同时在商商业二层层及安置置房下面面配以一一定比例例的小区区管理及及公共活活动用房房，以满满足小区区内管理理、活动动需求。住房全部部按照约约定作拆拆迁安置置，档次次定位中中等稍偏偏低档次次。3.2 项目前前景分析析项目周边边的磁器器

40、口古镇镇和歌乐乐山烈士士陵园在在重庆市市乃至全全国的旅旅游景点点中具有有较明显显的影响响力，而而且近年年来游客客数量逐逐步上升升。而本本项目酒酒店、商商业的良良好运行行很大程程度上要要依托于于磁器口口古镇历历史文化化旅游与与歌乐山山红色旅旅游的巨巨大旅游游人气，主要是是以吸引引磁器口口古镇旅旅游客源源为主。磁器口口旅游人人气旺盛盛，20008年年旅游人人数继续续稳定在在4000万以上上，随着着沙区政政府对古古镇旅游游开发建建设的投投入力度度加大，预计今今后旅游游人次逐逐年大幅幅度攀升升，这无无疑是今今后本项项目商业业的光明明市场前前景的稳稳定保障障。3.2.1项目目临街商商业市场场前景分分析磁

41、器口商商业基本本上集中中在正街街内部和和磁童路路沿线。正街内内部商业业形态均均为小街街铺，包包罗特色色餐饮、地方小小吃、旅旅游工业业品等，档次偏偏低；磁磁童路两两侧街铺铺沿线排排布大约约7000米，均均为2-3层建建筑，商商业面积积有一定定规模，但是档档次依然然偏低。两者基基本饱和和了中低低消费市市场，使使得该旅旅游区域域中高档档商业消消费人群群大量流流失，因因此为本本项目的的中高档档次、少少体量的的商业放放量提供供了大好好机会。本项目临临街商业业走差异异化路线线，寻求求中高档档层次这这一市场场空缺，旺盛的的旅游人人气加交交通的便便捷性是是人流量量的强有有力保证证。预计计消费人人群构成成比例：

42、磁器口旅旅游客源源 60% 本地附近近居民 300%两侧道路路过客及及其他 100%本项目与与很多商商业有明明显的不不同，其其所拥有有的旅游游人流量量、交通通、地段段等关键键资源依依托优势势是很多多一般商商业所无无法比拟拟的，配配以磁器器口古镇镇商业商商场中高高档消费费市场缺缺乏的切切入，保保证了日日后商业业门面经经营兴旺旺，会吸吸引大批批的投资资与经营营者前来来。因此此本项目目的商业业若是自自主经营营，则人人气旺盛盛，生意意兴隆；若对外外发售，与其他他一般商商业比起起来，发发售更为为容易。综合上述述分析，本项目目的临街街商业市市场前景景很好。3.2.2项目目住宅前前景分析析根据与磁磁8地块块

43、所有拆拆迁户达达成协议议，本项项目住宅宅全部为为安置房房，不存存在销售售问题。4 建建设内容容与规模模4.1 建设内内容本项目是是磁8地块块拆迁安安置工程程，根据项项目业主主委托要要求及其其提供的的相关资资料，本本项目以以安置房房建设为为主，辅辅以少量量商业门门面。4.2 建设规规模总用地面面积42273.4m2（约66.4亩亩）。总总建筑面面积1663477m2（地上上建筑面面积1448477 m2，地下下建筑面面积15500mm2），其中中住宅建建筑面积积135500平平方米，小区管管理及公公共活动动用房8800平平方米，商业面面积547平平方米，地下车车库及设设备用房房15000平方方米

44、。4.3主主要建设设规模指指标总用地面面积 42773.44m2 总建筑筑面积 163447m2（其中：地上建建筑面积积 148847mm2 地地下建筑筑面积 15000m2）其中：住住宅 1335000m2商业 5547m2管理及公公共活动动用房 8000 m2地下车库库及设备备用房 15000m2停车泊位位 500个 其中：地上停停车位 100个 地下停停车位 400个 道路及活活动场地地 12000 mm2绿化面积积 1500 mm2容积率 33.5 可容纳纳住户 240户5 项项目场址址条件5.1 建设场场地现状状拟建地点点：位于于重庆市市沙坪坝坝区童家家桥街道道童新一一村。场地描述述

45、：本项项目地块位于于历史文文化旅游游区磁器口口古镇与与红色旅旅游区歌乐乐山烈士士陵园之之间，与与两地相相距甚近近；该地地块作为为磁器口口古镇的的风貌协协调区，北临磁磁童路，南临双双菱皮鞋鞋厂，西西临2112国道道，东临临清水溪溪，交通通条件优优越。地地块周边边配套完完善、交交通便利利、居住住环境优优越，商商业氛围围较浓。场地内内无珍稀稀动植物物及文物物古迹分分布，地上原原有的建建筑物将将被拆除除，区域域交通便便捷，环环境宜人人，适宜宜本项目目建设需需要。项项目总用用地面积积42773.44m2（约6.4亩）。5.2 场地建建设条件件沙坪坝区区位于重重庆主城城区西部部，东滨滨嘉陵江江， 西西抵缙

46、云云山，幅幅员面积积3966.2平平方公里里。磁器器口位于于歌乐山山下之嘉嘉陵江畔畔，境内内小山脉脉和小溪溪相间，具有典典型的山山城山水水特色，而形成成明显的的冲沟地地形。1.地形形地貌沙坪坝区区地貌归归属于川川东平行行岭谷低低山丘陵陵区的一一部分，全区呈呈丘陵、台地和和低山组组合的地地貌结构构。中部部歌乐山山海拔高高度在55506500米之间间，最高高峰歌乐乐山云顶顶寺海拔拔6800.255米。2.地质质构造该场地地地处新华华夏系第第三沉降降褶皱带带内的川川东南弧弧形构造造带的华华莹山带带状褶皱皱束与宣宣汉重重庆平行行褶皱束束的交接接地区，出露地地层主要要以侏罗罗系中、上统沙沙溪庙组组紫红色

47、色泥岩为为主夹薄薄层砂岩岩，砂质质泥岩。第四系系地层零零星分布布，为最最新地层层。据区区域地质质资料并并结合本本次调查查分析，场地内内无断层层及构造造破碎带带通过，场地内内构造裂裂隙不发发育。3.地质质灾害危危险性评评估根据调查查结果表表明：拟拟建地块块内未见见崩、滑滑、泥石石流等不不良地质质现象，现状稳稳定；工工程建设设可能诱发发的地址址灾害为为填土的的不均匀匀沉降及及填土边边坡开挖挖岩等边边坡滑塌塌、掉块块，其规规模小中等，危险性性小中中等。用用地范围围适宜本本项目建建设。4.气候候气象沙坪坝区区属于中中亚热带带湿润季季风气候候，具有有冬暖夏夏热、夏夏多伏旱旱、秋多多绵雨、雾日多多、日照照

48、少、雨雨量充沛沛、湿度度大、风风速小、气温主主体差异异明显等等特征。气候特特征为：气候温温和、雨雨量充沛沛、降雨雨集中在在5-99月份，占全年年降雨量量的三分分之二，冬暖春春早、秋秋短夏长长、初夏夏多雨、盛夏炎炎热多伏伏旱、秋秋多阴雨雨、雨热热同季、无霜期期长、湿湿度大、风速小小、云雾雾多、日日照少的的气候特特点。大大气污染染物造成成的污染染程度与与风频、风速密密切相关关，从全全年平均均情况来来看，污污染系数数较大的的NW至至E方位位，又以以NW、N、EE方位最最大。根根据重庆庆市沙坪坪坝区气气象站多多年来常常规气象象资料监监测结果果气象参参数为：年平均气气温 118.33C极端最高高气温 4

49、22.8C极端最低低气温 2.6CC平均相对对湿度 811年均降雨雨量 110822.9mmm年均日照照时数 13314天天无霜期 3441.66天平均风速速 1.66m/s静风频率率 17.5冬夏两季季主导风风频为 222主导风 N-NE5.水文文沙坪坝区区水体除除嘉陵江江外，梁梁滩河、虎溪河河、清水水溪、凤凤凰溪、詹家溪溪、南溪溪口溪是是区内较较大的溪溪河。嘉嘉陵江发发源于岷岷山与秦秦岭山区区，经昭昭化、合合川、北北碚、井井口、磁磁溪口、于朝天天门汇入入长江。嘉陵江江在重庆庆境内长长1533.8 km，流域面面积81164 km22，据北北碚水文文站资料料显示，嘉陵江江多年最最大流量量为4

50、448000 m3/s，多多年平均均流量为为21220m3/s；最最高水位位2088.177m，最低低水位1176.5311m，多年年平均水水位1779.664m。6.施工工条件施工所需需水、电电能满足足需要，施工条条件基本本满足要要求，在在拟定施施工方案案时注意意与场地地周边地地衔接，充分利利用场地地内的空空间，减减少对周周边人们们生活及及商业活活动的不不利影响响，尽量量减少施施工中的的环境污污染物。可见，项项目建设设地的各各项条件件满足项项目建设设与运营营的需要要，无明明显不支支持项目目的因素素。6 建建设方案案6.1 规划设设计理念念及原则则6.1.1规划划设计理理念规划设计计要根据据重

51、庆庆市城市市总体规规划及及重庆庆市磁器器口古镇镇保护管管理办法法，针针对磁88地块现现状及周周边环境境的分析析，特别别是鉴于于磁器口口古镇现现状和发发展规划划，以促促进古镇镇旅游配配套的提提档升级级，美化化古镇整整体形象象。（1）文文化性：在功能能、层次次上满足足旅游消消费者需需求的同同时，还还必须与与古镇旅旅游的主主题文化化相联系系。（2）合合理性：根据地地块的特特点和项项目建设设目标要要求，合合理布局局空间，最大限限度满足足目标要要求。（3）统统一性：项目规规划设计计与古镇镇整体风风貌相协协调，充充分发挥挥景观艺艺术性与与绿地系系统。（4）人人性化：规划设设计体现现以人为为本的精精神，给给

52、消费者者、住户户等营造造生态、舒适的的空间环环境。6.1.2规划划设计原原则本项目规规划设计计遵循沙沙坪坝区区及磁器器口古镇镇规划对对建设土土地利用用的保护护性、生生态性、可持续续性、经经济性和和地方性性的原则则。（1）协协调性原原则：建建筑风貌貌不得破破坏古镇镇整体形形象，要要符合古古镇文化化特征，做到协协调一致致，体现现古镇文文化特色色。（2）生生态性原原则：通通过地块块内部合合理布局局以及绿绿化景观观设计，在满足足开发需需求的前前提下，创造一一个具有有良好居居住环境境。（3）经经济性原原则：充充分节约约土地，提高土土地的利利用率，将土地地的经济济价值发发挥到最最大。6.2 设计构构思项目

53、地块块为三角角形地块块，地势势高低不不平，地地块东北北角高程程最高达达到2224米，最低只只有2002米，地块内内部起伏伏很大。在尽量量减少土土方量的的前提下下，充分分运用已已有地貌貌设计建建筑形式式与布局局摆放。道路设设计力求求与临街街道路良良好通连连，内部部贯通，做到人人车分流流；景观观设计坚坚持绿地地最大化化原则，营造生生态居住住小区环环境。6.3平平面布置置由于地块块内有一一条1110KVV高压线线穿过，为规避避高压线线影响，将临街街商业与与安置房房以高压压线为轴轴线，分分开摆放放，并在在高压线线下施以以绿化。具体布布置见图图6-11。底层为商业门面；二层为管理及公共活动用房管理及公共

54、活动用房图6-11 项目目平面布布局6.4建建筑单体体设计6.4.1住宅宅住宅建筑筑均为330层高高层建筑筑，户型型以中小小型为主主，每单单元8户，大大部分户户型南北北通透，按景观观资源扬扬长避短短，充分分发挥位位置优势势，最大大程度地地利用景景观资源源。建筑立面面设计遵遵循磁器器口古镇镇保护规规划，采采用仿明明清古建建筑风格格，做到到与古镇镇风貌协协调统一一。建筑筑选址根根据现有有的地形形，尽量量减少土土石方量量，避免免高压线线影响，将道路路干扰对对住户的的影响降降至最小小。并在在考虑与与古镇风风格呼应应的同时时有所突突破，力力求继承承中求创创新，利利用高层层建筑挺挺拔的形形体，强强调体块块

55、穿插，虚实对对比、简简约大气气、层次次分明，利用色色彩对比比与协调调，充分分体现古古镇简约约仿古、有艺术术气息，朴实淳淳朴的生生活风貌貌。住宅建筑筑为一栋，为为轴对称称单元建建筑结构构，单栋栋住宅建建筑标准准层面积积为8557平方方米，东东西长337米，南北向向32米米，均为为30层高高层建筑筑，各栋栋由两排排相对独独立住户户连接单单元并排排组成，均采取取2梯8户，为为了减少少公共交交通面积积，建筑筑以电梯梯为中心心布置住住户，电电梯旁边边设置紧紧急逃生生楼梯。安置房户型有：序号户型套数占比135-440平方方米12户5%240-550平方方米36户15%355-660平方方米43户18%46

56、0-770平方方米149户户62%合计240户户100%6.4.2商业门面面商业门面面为临2112国道道建筑底底层门面面，沿街街长度大大约666米，进深深8.33米。商业业面积共共计547平方方米。6.5结结构设计计1.设计计依据（1）混凝土土结构设设计规范范（GGB5000100-20002）；（2）砌体结结构设计计规范（GBB500003-20001）；（3）建筑结结构荷载载规范（GBB500009-20001）；（4）建筑抗抗震设计计规范（GBB500011-20001）；（已过过期）（5）建筑地地基基础础设计规规范（GB5500007-220022）；（6）高层建建筑混凝凝土结构构技术

57、规规程（JGJJ 3-20002）；（7）钢筋混混凝土高高层建筑筑结构设设计与施施工规程程（JJGJ33-20002）。2.设计计要求 建建筑结构构安全等等级：二二级 建建筑结构构设计使使用年限限： 550年 地地震基本本烈度及及抗震设设防烈度度，设计计地震分分组： 6度，一组 人人防设计计及等级级： 无无 基基本风压压：0.4KNN/m223.设计计荷载标标准值（1）车车库: 44.0kkN/mm2（2）商商场: 3.5kNN/ mm2（3）卧卧室、客客厅等 2.00kN/ m22（4）厨厨房、卫卫生间 2.00kN/ m22（5）楼楼梯:住住宅 22.5kkN/ m2消防疏散散楼梯 33.

58、5kkN/ m2（6）挑挑出阳台台 22.5kkN/ m2（7）屋屋面: 一一般上人人屋面 2.00kN/ m22 种种植屋面面 按实实际情况况考虑（8）消消防车道道 220.00kN/ m22（9）设设备房.电梯机机房 7.00kN/ m22（10）其它均均应按国国家相应应规范规规程执行行4.结构构类型及及材料住宅300层，均均采用钢钢筋混凝凝土框架架结构；临街商商业只有有1-22层，全全部采取取钢筋混混凝土结结构形式式。在楼楼梯、电电梯处集集中布置置形成核核心筒剪剪力墙结结构，共共同承受受水平荷荷载。主要结构构材料：混凝土土C255C445;钢钢材HPPB2335,11型冷轧轧扭钢筋筋，H

59、RRB3335,HHRB4400。 5.基基础形式式本工程拟拟采用挖挖孔灌注注桩，实实际基础础形式根根据地质质报告确确定。6.6 公用设设施设计计方案6.6.1 给给排水设设计1、给排排水1）水源源本工程属属沙坪坝坝自来水水厂供水水范围，小区进进水由地地块周边边道路市市政给水水管引入入，进水水管管径径不小于于DN2200mmm。2）用水水量用水标准准：住宅：2200LL/人.dK=22.5，1533m3/d商业门面面：5LL/m2 .dd 7m3/d道路及绿绿化 11.5/m2.d4 m3/d用水量：并考虑虑10%不可预预见用水水，日均均用水量量1800m3/d，日日最高用用水量4430mm3

60、/d。3)排水水制度采用生活活污水和和雨水分分流制。4)排水水量污水量：按生活活给水量量的855%计算算，每天天排放污污水量约约1533m3。雨水量：按重庆庆市暴雨雨公式计计算，即即：q=28822(1+00.7775lggp)/(t+12.8p00.0776)0.777(升升/秒.公顷)其中P=2年，地面迳迳流系数数取0.75。雨污水均均采用暗暗管（沟沟）组织织排放，污水管管管径为为d3000-dd7000mm，雨水管管管径为为d3000-dd11000mmm，分别别排入小小区雨污污水管。5)污水水处理小区、商商业门面面，酒店店等生活活污水先先采用标标准化粪粪池处理理，必须须达标后后方能排排