房地产行业：房地产竣工大数据Q3跟踪报告样本显示竣工持续回暖

1、目录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _TOC_250016 季度跟踪：大数据样本分析地产交房趋势5 HYPERLINK l _TOC_250015 视角一：2019 年竣工面积同比增长 20%，一二三线城市交房面积同比增长 25%5 HYPERLINK l _TOC_250014 视角二：从预售到交房的时间差逐步拉长9 HYPERLINK l _TOC_250013 视角三：2019 年精装房交付增速为 35%，精装房占比攀升10 HYPERLINK l _TOC_250012 视角四：一线城市精装比例较高，二线城市快速提高，三四五线城市发展空间广阔10 HYPERLI

2、NK l _TOC_250011 视角五：广东、江苏、河南、山东及河北交房面积居前，海南、广东及重庆人均交房位居前列12 HYPERLINK l _TOC_250010 视角六：行业前三精装修比例维持高位，其他地产龙头精装修比例持续提升14 HYPERLINK l _TOC_250009 基本面角度：地产销售与竣工的展望分析17 HYPERLINK l _TOC_250008 销售是竣工的先行指标17 HYPERLINK l _TOC_250007 地产销售展望分析18 HYPERLINK l _TOC_250006 龙头房企竣工计划较为乐观，2019 年竣工面积或将回升19 HYPERLIN

3、K l _TOC_250005 投资策略：Q4 预计竣工高峰带来地产后周期链景气度回升20 HYPERLINK l _TOC_250004 地产：积极关注布局都市圈的龙头房企20 HYPERLINK l _TOC_250003 厨电：经营拐点确立，后续逐季回暖可期21 HYPERLINK l _TOC_250002 建材：景气将回升，龙头兼具强 与结构性 22 HYPERLINK l _TOC_250001 家居：景气度有望逐步回暖，向上弹性可期25 HYPERLINK l _TOC_250000 电梯：受竣工带动行业产量上行26图表目录图 1：2014-2021 年房天下年度交房面积5图 2

4、：2014-2021 年房天下年度小区交付数量及同比增速6图 3：2014-2021 年房天下季度交房数据6图 4：2014-2021 年房天下月度交房数据7图 5：统计局月度竣工数据7图 6：房天下预计月度交房面积7图 7：房天下交房测算数据与统计局竣工数据历史趋势有一定关联性8图 8：房天下统计的预计交房，与滞后 10 个季度的新开工关联较大8图 9：房天下统计的预计交房，略领先于全国竣工数据变化8图 10：从 1-3 线城市交房面积看，2019 年交房面积增速约为 25%9图 11：搜房网历史收入（亿元人民币）9图 12：房天下 1-3 线竣工交房数据（亿平方米）9图 13：全国每季度交

5、楼时间差（单位：月）10图 14：房天下精装修和毛坯交付面积趋势10图 15：房天下全国房屋精装修比例持续上升10图 16：一线城市精装房比例较为稳定，二三线城市精装房比例持续上升11图 17：一线城市交房数据毛坯房与精装修房数量变化趋势（亿平方米）11图 18：二线城市交房数据房屋精装修比例持续上升（亿平方米）11图 19：三线城市精装修比例低于一、二线（亿平方米）12图 20：四线及五线城市精装修比例保持平稳（亿平方米）12图 21：2017 年各省份交房面积排名（万平方米）12图 22：2018 年各省份交房面积排名（万平方米）12图 23：2019 年各省份交房面积排名（万平方米）13

6、图 24：2020 年各省份交房面积排名（万平方米）13图 25：2017 年各省份人均交房面积排名（平米/百人）13图 26：2018 年各省份人均交房面积排名（平米/百人）13图 27：2019 年各省份人均交房面积排名（平米/百人）14图 28：2020 年各省份人均交房面积排名（平米/百人）14图 29：万科 A 年交付面积（万平方米）14图 30：中国恒大年交付面积（万平方米）14图 31：碧桂园年交付面积（万平方米）15图 32：保利地产年交付面积（万平方米）15图 33：富力地产年交付面积（万平方米）15图 34：融创中国年交付面积（万平方米）15图 35：雅居乐年交付面积（万平

7、方米）15图 36：金地集团年交付面积（万平方米）16图 37：华夏幸福年交付面积（万平方米）16图 38：招商蛇口年交付面积（万平方米）16图 39：绿地控股年交付面积（万平方米）16图 40：近年来销售面积与竣工面积持续分化17图 41：20152018 年（销售面积-竣工面积）快速增长17图 42：近年来房屋竣工面积累计增速持续低于销售面积累计增速17图 43：自 2019 年 6 月以来竣工面积同比增速持续回升17图 44：全国商品房销售金额整体呈增长趋势18图 45：全国商品房销售面积整体呈增长趋势18图 46：2019 年至今，一线城市新房累计成交面积同比增长 15.5%18图 4

8、7：2019 年至今，二线城市新房累计成交面积同比增长 23.8%18图 48：2019 年至今，样本三四线城市新房累计成交面积同比减少 0.6%19图 49：上半年老板电器工程渠道预计实现 80%左右的高速增长21图 50：2016-2018 年大量开盘预售的精装房逐渐迎来厨电配置环节21图 51：三季度油烟机线上零售渠道景气度有明显的回暖21图 52：三季度华帝股份电商渠道回暖趋势更加明显21图 53：三季度油烟机线下零售整体来看未现明显的回暖迹象22图 54：7 月油烟机线下零售表现低迷，8 月有明显回暖22图 55：厨电龙头的综合竞争优势依旧稳固，内销份额保持平稳22图 56：后续厨电

9、行业收入基数将逐渐转低22图 57：4 月以来玻璃库存趋势性下降（万重箱）23图 58：7 月以来玻璃价格开始上行（元/吨）23图 59：沙河贸易商库存保持相对稳定（万重箱）23图 60：家具（申万）板块处于 2016 年以来 10%分位25图 61：家居行业配置比例25图 62：电梯累计产量增速有放缓趋势26图 63：电梯行业累计主营业务收入增速维持较高水平27图 64：电梯行业产成品存货增速维持在 10%左右27表 1：主要房企 2019 年计划竣工面积大幅增长（单位：万平米）19表 2：重点上市公司盈利预测与估值指标20表 3：参考东方雨虹，三棵树和帝欧家居在地产新房市场空间较大24表

10、4：建材行业重点公司盈利预测及估值25表 5：家居行业重点公司盈利预测及估值26季度跟踪：大数据样本分析地产交房趋势我们于 2019 年 7 月发布大数据探究地产竣工趋势，交付回暖看好后周期链，通过跟踪房天下 20142021 年全国 614 个城市 4.6 万条交房楼盘数据，从多维度探究地产竣工真实数据，得出核心结论如下：整体趋势：推算 2019 年竣工面积约 11.4 亿平方米，同比增长 16%，Q4 为交房高峰期，竣工呈现回暖趋势，一二三线城市交房面积同比增长 21%；从精装修比例来看：2019 年精装修交付增速约 35%，精装修占比持续攀升；其中， 一线城市精装修比例较高但上升空间有限

11、（50%），二线快速提高（36%），三四线城市发展空间广阔；从各省份来看：广东、河南、江苏、山东及河北交房面积位居前列，海南、重庆及广东人均交房位居前列；从上市公司来看：万科（77%）、恒大（92%）、碧桂园（89%）等龙头企业精装修比例维持高位；保利地产、融创中国、华夏幸福、金地集团、招商蛇口等房企的精装修比例持续提升；从交房时间差来看，从 2014Q1 到 2019Q2，房天下楼盘预售-交房的时间差从 16.4个月变为 23.3 个月，延长了近 7 个月。另外，需要注意的是首篇报告为 2019 年中视角，大量楼盘 2019 年下半年预售之后才会有交房合同和预计竣工时间，所以需要以动态视角看

12、待 2019-2021 年预计交房数据。本篇报告为跟踪报告，时隔一个季度后再次对地产竣工数据进行解析验证。视角一：2019 年竣工面积同比增长 20%，一二三线城市交房面积同比增长 25%根据房天下交房大数据量化算法得出的 2019 年竣工面积约 11.2 亿平，同比增长 20%， 考虑到部分预售情况下 2020 年同比增长约 5%，竣工呈回暖趋势。图 1：2014-2021 年房天下年度交房面积45%12.4212.0711.1911.819.549.3620%8.545%7.24-3% -2%-21%-39%房天下年度交房面积（亿平方米）14121086420201420152016201

13、720182019E2020E2021E交房面积增速50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%资料来源：房天下， 另外，2019 年、2020 年预计住宅小区交付数量分别为 7501 个、7723 个，同比增速分别为 26%、3%（2020 年部分预售），趋势与交付面积基本一致。图 2：2014-2021 年房天下年度小区交付数量及同比增速9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000每年交付小区数量对比50%7501772326%55975872594954015%10%3% 45043722-8%-42%2014

14、20152016201720182019E2020E2021E小区数量（个）同比增速60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：房天下， 按季度看，Q2 和 Q4 两个季度是交房高峰，占全年交房面积的 77%左右。同比增速方面，2019Q1 是 1%，Q2 是 14%，Q3 是-1%，Q4 是 34%，交房高峰在 Q4。图 3：2014-2021 年房天下季度交房数据房天下季度交房面积（万平方米）61%55%39% 38%31%34%14%3%0%-13% -25%-20%7%-4%17%13%1% -1% 0%-10%-2%-1%-22%-17%-31%-27%-25%70,00

15、080%60,00050,00040,00030,00020,00010,000060%40%20%0%-20%-40%-53%2014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q4E2020Q1E2020Q2E2020Q3E2020Q4E2021Q1E2021Q2E2021Q3E2021Q4E-60%交房面积同比增速资料来源：房天下， 历年月度数据显示，每年 6

16、 月和 12 月均为交房高峰期，这两个月交房面积占全年交房面积的约 50%左右。图 4：2014-2021 年房天下月度交房数据房天下月度交房面积（万平方米）50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0002014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072

17、019-10E2020-01E2020-04E2020-07E2020-10E2021-01E2021-04E2021-07E2021-10E0资料来源：房天下， 结合房屋竣工与交付的季节性规律，今年 4 季度或是住宅竣工的高峰期。历史规律显示， 4 季度是房企竣工交付的高峰期，其中仅 11 月和 12 月的竣工面积占全年竣工面积的 4 成左右；这一现象或与房企在年底确认销售收入1，进行财务核算有关。与竣工面积关联度较高的房天下预计交付面积数据反映的交房行为也向 4 季度（尤其是 12 月）集中。参考房天下数据，我们预计今年全年房屋交付面积增速为 20%左右，4 季度或是竣工高峰期。图 5：统

18、计局月度竣工数据图 6：房天下预计月度交房面积2.5当月竣工面积（亿平方米）房天下当月交付面积（亿平方米）52.041.531.00.50.01-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月20162017201820192101月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2016201720182019E资料来源：国家统计局， 资料来源：房天下， 与统计局竣工数据相比，房天下竣工交房面积绝对值要大于统计局历史数据，这是因为统计局竣工主要由房企自行上报，绝对值存在低估的可能。1 预售制度下，房企将“交房”作为收入确认的时间点，房屋交付后才

19、在账面上确认主营业务收入。图 7：房天下交房测算数据与统计局竣工数据历史趋势有一定关联性房天下和统计局住宅竣工面积对比（亿平方米）1412108.58642012.412.145%-3%9.59.4%-2111.211.820%-2%7.25%60%40%20%0%-20%-39%-40%-60%2013201420152016201720182019E 2020E 2021E房天下交房面积统计局住宅竣工面积房天下交房面积增速(右)统计局住宅竣工面积增速(右) 资料来源：房天下，国家统计局， 2020 年及 2021 年竣工面积下滑明显，主要原因是本报告为 2019 年 10 月初视角，大量楼

20、盘在 2019 年四季度预售之后，才会有交房合同和预计竣工时间（2020 年和 2021年交房），所以需要以动态视角看待 2020 年和 2021 年的数据。随着时间推移和新房销量的增加，2020 年和 2021 年数据会持续增加（考虑到部分现房，2019 年数值也存在进一步提高的可能）。累计同比增速图 8：房天下统计的预计交房，与滞后 10 个季度的新开工关联较大图 9：房天下统计的预计交房，略领先于全国竣工数据变化80%60%40%20%0%-20%2012/032012/092013/032013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092

21、017/032017/092018/032018/092019/032019/09-40%60%累计同比增速40%20%0%-20%2014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-12-40%新开工面积-后置10个季度房天下预计交房面积房屋竣工面积:住宅:累计值同比增速房天下预计交房面积累计同比增速资料来源：Win

22、d，房天下， 资料来源：Wind，房天下， 图 10：从 1-3 线城市交房面积看，2019 年交房面积增速约为 25%1-3线城市交房面积（亿平方米）1255%105.03.386426.325%-4%6.17.18.925%17%9.911%6.460%40%20%0%-20%-36% -40%0201420152016201720182019E2020E2021E-60%1-3线城市房天下交房面积统计局竣工面积1-3线城市房天下交房面积增速统计局竣工面积增速 资料来源：房天下，国家统计局， 考虑到统计局销售数据真实性更高，我们同样对比统计局住宅销售面积和房天下交房面积，可以看出统计局销售

23、面积和房天下竣工面积在绝对值上较为接近，同时销售增速与竣工数据有一定关联性。房天下隶属搜房网（美国上市公司），通过观察其历史收入变化，最近两年收入下滑较多，我们推测是其业务布局从全国重点扩张到重点布局 1-3 线城市（具体原因参考下文视角四）。从 1-3 线城市交房面积看，预计 2019 年交房面积增速约为 25%。图 11：搜房网历史收入（亿元人民币）图 12：房天下 1-3 线竣工交房数据（亿平方米）7060504030201002010201120122013201420152016201720181255%1-3线城市交房面积增速25%25%17%11%-4%-36%108642020

24、14 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E毛坯房精装修合计同比增速(右)60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：搜房网， 资料来源：房天下， 视角二：从预售到交房的时间差逐步拉长我们根据房天下楼盘预售-交房的时间差来做分析（单位月份），从 2014Q1 到 2019Q3， 交房时间差从 16.1 个月变为 22.6 个月，延长了 6.5 个月。竣工交付的时间差拉长也在一定程度上验证统计局竣工数据与销售数据的背离逐步扩大。22.222.722.822.620.221.321.521.021.817.717. 18.417. 18.819.72

25、0.820.820.920.919.220.23618.716.1图 13：全国每季度交楼时间差（单位：月）2520151052014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q30资料来源：房天下， 视角三：2019 年精装房交付增速为 35%，精装房占比攀升通过跟踪楼盘精装修和毛坯装修情况，全国每年交付的精装房占比持续上升，从 2014 年的 18.6%上升到 2019

26、年 32.9%，预计 2021 年交付的精装房占比达 43.6%。就精装修交付面积绝对值增速来看，2019 年预计精装修交付面积同比增速为 35%，与建材轻工等下游 2B 业务公司订单增速较为吻合。图 14：房天下精装修和毛坯交付面积趋势图 15：房天下全国房屋精装修比例持续上升35%23%11%13%11%12房天下毛坯&精装修面积（亿平方米）108642020142015201620172018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修60%40%20%0%-20%-40%房天下全国精装修比例43.6%32.9%34.5%29.1%25.3%18.6%15.7%18.0%50%45%4

27、0%35%30%25%20%15%10%5%0%毛坯交房面积同比增速精装修交房面积同比增速201420152016201720182019E 2020E 2021E资料来源：房天下， 资料来源：房天下， 视角四：一线城市精装比例较高，二线城市快速提高， 三四五线城市发展空间广阔从精装房比例看，一线城市较为稳定，二线城市上升趋势明显。一线城市精装房比例相对稳定，自 2015 年以来始终维持在 50%以上，样本数据显示 2021 年精装修比例将提升至 70%；二线城市精装房比例较低，2015 年为 21%，2020 年有望上升至 37%；三线城市有望从 2015 年的 16%上升至 2019 年的

28、 26%，精装修比例依旧较低；四五线整体样本量较少（根据房天下历史收入变化，我们推测房企 2016 年以后逐渐退出四五线城市市场，重点布局一二三线城市）。整体看，一线城市房地产格局较为稳定，精装房比例上升空间较为有限；随着地产行业集中度不断提升，龙头房企精装房占比逐渐提高， 二到五线城市精装房比例或将进一步提高。房天下各类城市精装修比例图 16：一线城市精装房比例较为稳定，二三线城市精装房比例持续上升80%70%60%50%40%30%20%10%0%201420152016201720182019E2020E2021E一线城市二线城市三线城市四线及五线城市资料来源：房天下， 从交房面积看，二

29、线城市上升趋势明显，三线城市略有增加，四五线城市有所下滑，结构分化愈发明显。具体来看：1）一线城市房地产市场整体已进入存量房市场，交房面积相对较为有限；2）二线城市交房规模最大、上升趋势明显，有望成为新的增长极；3） 三四线城市正面临人口外流、城市资源配置匮乏等问题，交房面积整体处于下滑趋势。综合来看，二线城市精装房比例上升趋势明显，未来发展空间广阔。图 17：一线城市交房数据毛坯房与精装修房数量变化趋势（亿平方米图 18：二线城市交房数据房屋精装修比例持续上升（亿平方米）1.21.00.80.60.40.20.0一线城市70%56%56%61%54%53%54%41%201420152016

30、20172018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例80%60%40%20%0%8.06.04.02.00.0二线城市48%37%33%25%26%28%21%23%20142015201620172018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例60%50%40%30%20%10%0%资料来源：房天下， 资料来源：房天下， 图 19：三线城市精装修比例低于一、二线（亿平方米）图 20：四线及五线城市精装修比例保持平稳（亿平方米）2.52.01.51.00.50.0三线城市26%27%25%20%27%15%16%15%2014 2015 2016 2017

31、2018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例30%25%20%15%10%5%0%8.06.04.02.00.0四线+五线城市29%26%24%26%23%17%12%13%2014 20152016 20172018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例35%30%25%20%15%10%5%0%资料来源：房天下， 资料来源：房天下， 视角五：广东、江苏、河南、山东及河北交房面积居前， 海南、广东及重庆人均交房位居前列从 2017-2020 年各省份交房面积数据来看，2017 年排名前五的省份分别是广东、河南、山东、河北、江苏；2018 年排名前五的省份

32、分别为广东、山东、江苏、河南及河北； 2019 年排名前五的省份分别是广东、江苏、河南、山东及河北，2020 年为广东、山东、江苏、重庆、四川，其中重庆、四川 2020 年交房期房面积较多。此外，云南、四川、重庆及陕西等 2018-2019 年期间交房面积也靠前，我们预测与人口流入相关。图 21：2017 年各省份交房面积排名（万平方米）图 22：2018 年各省份交房面积排名（万平方米）12,00010,00012,000毛坯精装修10,000毛坯精装修8,0008,0006,0006,0004,0004,0002,0002,000广东河南山东河北江苏四川福建湖北安徽湖南陕西浙江辽宁海南重庆

33、贵州山西内蒙古广西江西吉林甘肃云南天津上海北京新疆黑龙江宁夏青海西藏广东山东江苏河南河北陕西四川云南湖南湖北重庆海南福建广西贵州浙江辽宁安徽上海江西山西天津北京甘肃内蒙古吉林宁夏黑龙江青海新疆西藏00资料来源：房天下， 资料来源：房天下， 图 23：2019 年各省份交房面积排名（万平方米）图 24：2020 年各省份交房面积排名（万平方米）毛坯精装修18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000广东江苏河南山东河北四川重庆湖北湖南云南浙江广西陕西海南安徽贵州北京福建辽宁山西江西吉林上海天津黑龙江甘肃内蒙古宁夏新疆青海西藏0毛坯精装修14,

34、00012,00010,0008,0006,0004,0002,000广东山东江苏重庆四川河南陕西湖北河北浙江湖南云南广西安徽福建辽宁贵州江西北京山西天津吉林上海海南甘肃黑龙江内蒙古新疆宁夏青海西藏0资料来源：房天下， 资料来源：房天下， 考虑到人口因素，我们把各省份当年交房面积除以当年各省常住人口，最后以每百人当年交房平米数来判断，可以看到：2017 年人均交房面积排名前五是海南（271），福建（103）、河南（97）、陕西（96）、广东（91），全国平均为 68；2018 年人均交房面积排名前五省份为海南（314）、宁夏（129）、陕西（116）、天津（110）、重庆（99），全国平均为

35、67；2019 年人均交房面积排名前五省份为海南（355）、广东（134）、重庆（134）、北京（129）、江苏（121），全国平均为 80；2020 年人均交房面积排前五省份为重庆（239）、陕西（153）、江苏（122）、广东（114）及天津（113），全国平均为 84。图 25：2017 年各省份人均交房面积排名（平米/百人）图 26：2018 年各省份人均交房面积排名（平米/百人）2711039796 898091 8279 777978687563 616758625658 575554515035 333429190300250200150100500314129 11011696

36、999579 76858369 667870675352555246474442 3940383434 2212 035030025020015010050海南福建河南陕西广东天津河北宁夏内蒙古山东青海重庆江苏全国湖北安徽四川贵州山西辽宁吉林湖南浙江甘肃上海北京江西广西新疆云南黑龙江西藏海南宁夏陕西天津重庆广东江苏上海山东河北北京河南云南贵州全国福建辽宁湖北广西青海山西湖南四川浙江甘肃江西内蒙古吉林安徽黑龙江新疆 HYPERLINK / 西藏0资料来源：房天下，Wind， 资料来源：房天下，Wind， 图 27：2019 年各省份人均交房面积排名（平米/百人）图 28：2020 年各省份人均交

37、房面积排名（平米/百人）355134 129134 121969189 828880 77 73 6981 80766669 695962575149464037 293215 040035030025020015010050海南广东重庆北京江苏天津陕西河北河南山东云南吉林全国贵州广西上海宁夏湖北福建浙江山西湖南辽宁四川江西安徽甘肃内蒙古黑龙江青海新疆西藏0239153114122113 102 9994109 10184 80 77878469797565666257515149473821 19198030025020015010050重庆陕西江苏广东天津海南山东浙江湖北北京四川云南全国湖

38、南广西河北河南上海贵州福建吉林辽宁宁夏山西江西安徽甘肃内蒙古新疆黑龙江青海西藏0资料来源：房天下，Wind， 资料来源：房天下，Wind， 视角六：行业前三精装修比例维持高位，其他地产龙头精装修比例持续提升我们根据 A 股及港股上市公司年报披露子公司、联营及合营公司信息，根据房天下楼盘交房小区信息量化筛选出核心地产公司年均交房面积及精装修比例。考虑到大部分地产公司存在表外融资及大量合作开发情况，交房面积绝对值与实际情况存在一定误差，但精装修比例可以作为一定参考。其中，万科、恒大、碧桂园等龙头企业精装修比例维持高位；保利地产、融创中国、华夏幸福、金地集团、招商蛇口等房企的精装修比例持续提升。图

39、29：万科 A 年交付面积（万平方米）图 30：中国恒大年交付面积（万平方米）3,0002,5002,0001,5001,000500120%万科A96%75% 76%64%69%49%18%67%100%80%60%40%20%5,0004,0003,0002,0001,000120%93%中国恒大96%90%89%76% 76%59%86%100%80%60%40%20%00%2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例(右)00%2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修

40、比例(右)资料来源：房天下， 资料来源：房天下， 图 31：碧桂园年交付面积（万平方米）图 32：保利地产年交付面积（万平方米）5,0004,0003,0002,0001,000120%碧桂园96% 97%86% 88%88%91%60%87%100%80%60%40%20%5,0004,0003,0002,0001,00080%62%保利地产64%69%64%56%53%15%40%60%40%20%00%2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例(右)00%2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E

41、 2021E毛坯精装修精装修比例(右)资料来源：房天下， 资料来源：房天下， 富力地产100%100%86%89%75%65%59%86%图 33：富力地产年交付面积（万平方米）4,0003,5003,0002,5002,000120%100%80%60%1,5001,00050040%20%00%201420152016201720182019E2020E2021E毛坯精装修精装修比例(右)资料来源：房天下， 图 34：融创中国年交付面积（万平方米）图 35：雅居乐年交付面积（万平方米）3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000融创中国100%67%53%30%13

42、%23%25%19%2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例(右)120%100%80%60%40%20%0%2,5002,0001,5001,000500099%雅居乐89%73%51%56%44%22%2%2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例(右)120%100%80%60%40%20%0%资料来源：房天下， 资料来源：房天下， 图 36：金地集团年交付面积（万平方米）图 37：华夏幸福年交付面积（万平方米）1,2001,0008006004002000金地集

43、团55%54%44%34%7%0%31%21%2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例(右)70%60%50%40%30%20%10%0%7006005004003002001000华夏幸福38%35%28%15%4%16%16%20142015201620172018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例(右)50%40%30%20%10%0%资料来源：房天下， 资料来源：房天下， 图 38：招商蛇口年交付面积（万平方米）图 39：绿地控股年交付面积（万平方米）2,0001,5001,0005000招商蛇口85

44、%39%37%24%8%0%31%26%2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例(右)100%80%60%40%20%0%1,0008006004002000绿地控股100%42%33%9%8%0%2%12%2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E毛坯精装修精装修比例(右)120%100%80%60%40%20%0%资料来源：房天下， 资料来源：房天下， 基本面角度：地产销售与竣工的展望分析销售是竣工的先行指标在房地产行业中，商品房销售是竣工的重要先行指标，对房地产产业链具有重要影响。主

45、要表现在：1）商品房销售量直接影响房企后续竣工节奏；2）不少房企通过销售情况决定未来的拿地计划与开工计划。对比销售面积与竣工面积，自 2015 年起商品房销售面积与竣工面积持续分化。（销售面积-竣工面积）这一指标可以衡量销售与竣工的分化程度，该指标回落则表明竣工面积逐步回归于销售面积。通过复盘历史，我们发现 2008 年、2012 年、2014 年三个时期（销售面积-竣工面积）均出现明显回落，时间上分别对应三个地产小周期的起点，而自 2015 年起该指标快速增长，销售面积与竣工面积的分化逐步加剧。图 40：近年来销售面积与竣工面积持续分化图 41：20152018 年（销售面积-竣工面积）快速

46、增长亿平米1815129632001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720180竣工面积销售面积8亿平米76543210200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018(1)资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局， 2019 年 6 月以来，竣工改善逻辑持续演绎。2019 年 5-7 月，全国单月竣工面积同比增速分别为-22.3%、-14.0%、-0.6%。2019 年 8 月，单月竣工面积同比增长

47、2.8%，今年首次实现回正。从趋势上看，自今年 6 月起竣工面积增速持续回升。我们认为，房屋竣工端复苏迹象已逐步显现，在销售合同约束下仍有提升空间，持续看好今年四季度的竣工回暖趋势。图 42：近年来房屋竣工面积累计增速持续低于销售面积累计增速图 43：自 2019 年 6 月以来竣工面积同比增速持续回升50%40%30%20%10%0%-10%2011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-08-

48、20%10%5%0%-5%-10%-15%-20%2018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-08-25%销售面积累计增速竣工面积累计增速竣工面积当月同比资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局， 地产销售展望分析近十年国内商品房销售规模持续增长，但增速正逐步放缓。2011-2018 年，全国商品房销售金额由 5.86 万亿元增长至 15.00 万亿元；销售面积由 10.94

49、 亿平米增长至 17.17 亿平米。2019 年 1-8 月，全国商品房销售金额为 9.54 万亿元，同比增长 6.7%；商品房销售面积为 10.18 亿平米，同比减少 0.6%。图 44：全国商品房销售金额整体呈增长趋势图 45：全国商品房销售面积整体呈增长趋势万亿元15.0013.3711.768.147.638.739.545.866.4518151296302011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20191-8月商品房销售额:累计值商品房销售额:累计增速40%30%20%10%0%-10%20亿平米16.94 17.1715.7310.94 11

50、.1313.06 12.06 12.8510.181510502011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20191-8月商品房销售面积:累计值商品房销售面积:累计增速25%20%15%10%5%0%-5%-10%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局， 自 2019 年以来，全国商品房销售整体表现稳定。继上半年楼市“小阳春”以来，三四线城市销售状况持续向好，带动全国商品房销售市场逐步回暖。从城市能级看，一二线城市的新房成交面积呈“先高后低”态势，而三四线城市则在房企加大推盘力度的情况下销售韧性表现较为充足：一线城市：继 3 月的楼市小阳春后，新房成交

51、面积增速持续下滑，由 4 月的累计同比增长近 40%降至目前的 15.5%；二线城市：销售情况与一线城市较为类似，新房成交面积增速逐步下降，截止目前为 23.8%；三四线城市：根据我们选取的三四线样本城市成交情况，自三季度以来三四线城市新房成交持续回暖，增速由 4 月的近-6%提升至目前的-0.6%。图 46：2019 年至今，一线城市新房累计成交面积同比增长 15.5%图 47：2019 年至今，二线城市新房累计成交面积同比增长 23.8%3,0002,5002,0001,5001,000500050%万平40%30%20%10%0%19-01-0419-01-1819-02-0119-02

52、-1519-03-0119-03-1519-03-2919-04-1219-04-2619-05-1019-05-2419-06-0719-06-2119-07-0519-07-1919-08-0219-08-1619-08-3019-09-1319-09-2719-10-11-10%9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000040%万平35%30%25%20%15%10%5%19-01-0419-01-1819-02-0119-02-1519-03-0119-03-1519-03-2919-04-1219-04-2619-05-1019-05-

53、2419-06-0719-06-2119-07-0519-07-1919-08-0219-08-1619-08-3019-09-1319-09-2719-10-110%一线城市累计成交面积累计增速二线城市累计成交面积累计增速资料来源：Wind， （注：时间以 2019 年 10 月 11 日为准）资料来源：Wind， （注：时间以 2019 年 10 月 11 日为准）图 48：2019 年至今，样本三四线城市新房累计成交面积同比减少 0.6%9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000015%万平10%5%0%-5%-10%-15%-20%19-

54、01-0419-01-1819-02-0119-02-1519-03-0119-03-1519-03-2919-04-1219-04-2619-05-1019-05-2419-06-0719-06-2119-07-0519-07-1919-08-0219-08-1619-08-3019-09-1319-09-2719-10-11-25%样本三四线城市成交面积同比增速资料来源：Wind， （注：时间以 2019 年 10 月 11 日为准）龙头房企竣工计划较为乐观，2019 年竣工面积或将回升我们参考部分 2018 年报中披露 2019 年竣工计划的房企。从实际完成情况看，这部分房企 2018

55、年实际竣工面积为计划竣工面积的 101.5%。整体看，房企发布的竣工计划与本年度的实际竣工面积相差不大，具有较强的参考价值。从已披露年报的各大房企来看，2019 年这几大房企计划竣工 10462.09 万平米，与 2018年竣工计划同比增长 29.6%。进一步看，头部房企的竣工计划更为乐观：万科 A 预计2019 年项目竣工面积 3076.6 万平方米，同比增长 11.6%；保利地产预计 2019 年竣工总面积 2750 万平方米，同比增长 24.0%；招商蛇口预计 2019 年竣工总面积 1000 万平方米，同比增长 100.5%；龙湖地产预计 2019 年竣工总面积 1500 万平方米，同

56、比增长57.9%。从已披露竣工计划的房企看，2019 年全国竣工面积有望企稳回升。表 1：主要房企 2019 年计划竣工面积大幅增长（单位：万平米）房企名称2018 年计划竣工2018 年实际竣工完成比例2019 年计划竣工同比增长万科A2630.52756.3104.8%3076.611.6%保利地产19002217116.7%275024.0%招商蛇口593498.7484.1%1000100.5%龙湖地产99495095.6%150057.9%北辰实业168127.5575.9%24692.9%世茂房地产90089299.1%105017.7%蓝光发展358.6733794.0%4001

57、8.7%远洋地产403.69291.6572.2%439.4950.7%合计7947.868070.24101.5%10462.0929.6%资料来源：Wind， 投资策略：Q4 预计竣工高峰带来地产后周期链景气度回升地产：积极关注布局都市圈的龙头房企随着行业集中度不断提升以及房企预收款项的持续增长，龙头房企业绩有望持续增长， 分红派息将更为稳定。当前时点，地产板块估值已处于历史低位，而核心龙头房企经营稳健，板块轮动行情值得期待。建议关注布局都市圈的龙头房企万科 A、保利地产、以及深耕长三角区域且业绩持续高增的中南建设。万科 A：长期看好公司的穿越周期能力，可享行业估值溢价。公司作为标杆，优良

58、的管控与财务指标无需再证明或与同行比较。看好万科作为龙头中杠杆最低、动态周转最好的房企，外加杰出的管理团队、超前的住宅产业化探索、多元业务已抢占各领域龙头等多方优势。长期看好公司的穿越周期能力，公司可以享受一定的估值溢价。预计公司2019、2020 年 EPS 分别为 3.69 元、4.43 元，对应当前股价 PE 分别为 7.27 倍、6.05 倍。保利地产：低估值优质央企龙头，估值修复可期。低估值优质龙头或迎估值修复。公司主观经营动力充足，目标销售额重返行业前三，当前销售稳健提升印证实现可能；土储丰富战略明晰，精耕一二线城市与核心城市群，作为全覆盖粤港澳大湾区的央企地产龙头，最大程度受益粤

59、港澳湾区改革红利；融资优势明显，融资成本业内明显偏低；推行股权激励与项目跟投，上下同欲执行力有保障；当前公司估值低位，业绩稳健优质央企龙头估值修复可期。预计公司 2019、2020 年 EPS 分别为 2.03 元、2.47 元，对应当前股价 PE 分别为 7.74 倍、6.36 倍。中南建设：深耕长三角，销售实现跨越式增长。公司深耕长三角区域，并于 2015 年进行了较大的战略调整，使组织架构更为优化，开始明确贯彻小盘深耕战略。土地布局方面，公司从“打包拿地为主、挂牌拍卖为辅”拿地策略转为坚持精选区域策略，以在核心都市圈周边拓展土地为主，在投资布局上继续加强对于二线城市及热点城市的布局。随着

60、销售规模的持续增长，公司的财务状况持续向好、盈利能力大幅改善，业绩长期增长可期。预测公司 2019、2020 年 EPS 分别为 1.15 元、1.90 元，对应当前股价 PE 分别为 7.70 倍、4.66 倍。表 2：重点上市公司盈利预测与估值指标证券代码证券简称股价（元）EPS（元）PEPB2018A2019E2020E2018A2019E2020E2018A2019E2020E000002万科A26.813.063.694.438.767.276.051.901.491.19600048保利地产15.711.592.032.479.887.746.361.531.241.0200096