第六部分2005年成都市房地产市场发展趋势预测

1、第六部分：2005 年市房地产市场发展趋势1、金融政策效用初显神威2004 年出台的关于调整存款准备金率、提高企业自有资本金率以及限制房地产企业以及个人信贷、提高利率等金融政策在短期内并没有明显调整房地产开发过热的现象，这主要受到政策效用的滞后性影响，这些政策，如利率调整政策，一般的滞后周期为 58 个月，所以说，这些政策真正发挥明显作用的是在 2005年。2、 利率调整依市场而定计划从 2005 年 1 月 1 日实行的新的利率政策对房地产开发的影响究竟有多大，从消费者层面，的是对投机行为的和心理层面的作用，对于企业，面对丰厚的利润，融资成本的微小上升并以让企业担心，而本论加息也是在一个投资

2、过热以及需求的两难困境下，主要目的在于调整经济局部过热的现象，而利率调整的刚性将会给经济来影响，所以，央行更多的是通过加息的信息传导机制作用于房地产行业，如果经济过热现象有所调整，那么，就没有再加息的可能性，如果经济持续过热发展，将依旧会通过货币政策来实施调控。3、 土地供应回落，土地市场规范化2004 年，土地供应受到各区域地王拍卖的影响，土地市场供应充足。在土地市场管理日趋严格的 2005 年房地产的市场的土地供应将有所回落，但 2005年依旧有较大地块出让，估计全年土地供应量将达到 3500 亩的水平上，估计不会超过 4000 亩。而受大的宏观政策影响，在继续执行的挂招拍土地拍卖制度下，

3、土地市场的将进一步规范化、透明化，而相应的将造成土地成本在一定范围内的上升。另外，由于可供开发的土地的日益减少，将导致土地开发利用周期的缩短，土地开发利用周期将缩短到 1 年以内，甚至更短的时间。4、 市场供需特征受各方的影响，2005 年的房地产发展将以下特征：投资融资结构进一步优化经历 2004 年金融政策的洗礼，房地产开发商从金融机构的难度日益增大，只提高资本金率一项，开发商就要解决 1100 亿元的来源问题，而加息的同时赋予上浮利率的权限，依然可以让开发商，但从整个行业来说，房地产开发的信贷无疑变得举步为艰，开发商必须着手考虑新的融资，从 04 年房地产行业情况来看，开发商已经注意到了

4、这个问题，投资信贷结构逐步得到了优化，自有资本金率的比例逐步上升。2005年，在各项金融政策正式进入快车道之后，房地产开发商们必将寻找新的融资，进一步优化投资结构，如行业间的企业，优化资源的配置（主要市与土地的优化组合）；控制开发规模，缩短循环周期，持续滚动开发；寻找利用的机会等等。大盘时代今年产生的 1811 城西地王，1036 城南地王，937 的城东地王，696 的城东亚地王，397 的城东地眼都表示将在 2005 年推出，而城东占据了三大地王的地位，明年，在各区域竞争更加激烈的同时，城东板块区域的竞争也将更加激烈。在偏向城南与城东的 2005 年，更看好 1036 的城南地王的发展以及

5、城东地王的发展。房地产开发逐渐外移从 2003-2004 年土地供应的环线分布来看，三环外的土地供应规模最大，达到 4734 亩之多，而二三环之间的供应体量具第二位，为 1800 多亩，宗地数量则最多达 21 块，这意味着房地产区域发展将逐步外移，尤其是住宅的开发，将大量集中于二三环之间以及三环以外区域。另外，从土地拍卖的环域与区域两维分析可以看出，城东南的二三环区域内共有 11 宗土地成交，这个区域将成为未来房地产开发的热点区域。格局：商业在内，住宅在外受供应土地性质及其分布的影响，大量以纯住宅开发和以住宅兼商业开发为主的土地分布于二三环与三环以外区域，而以商业开发、商业服务以及办公开发的土

6、地集中与一环以内，市中心区域。这将导致房地产开发新的格局的形成，即市中心区域重要集中以开发商业地产项目为主，而住宅项目则外移至二三环之间以及三环以外区域。住宅：小、发展强劲今年，小与项目较往年同期有了较大幅度的提高，这是由于土地成本的以及城市发展规划的调整（规定了最小容积率）导致，面对利润的，的开发商对开发小以及项目产生了浓厚的，甚至于小与高层项目已经了发展条件优越的郊区。从土地供应区域分布看，二三环之间的供地数量最多，将带来大量与小的开发，而多层住宅则向更远的郊区发展，且逐年下降。价格：稳中趋涨2004 年房价平均每平方米上涨 1138 元，均价达到 3234 元/平米，的房价上涨幅度名列第

7、三的房价还有多少上涨空间？明年的房价是否还会像今年一样，疯涨。市场决定价格，房地产市场供需状况的改善将减少价格的波动。一方面是房地产开发成本的上升，另一方面是需求依旧旺盛，2005 年房价仍旧会涨，是必然的趋势，重要的是不会如今年一样疯涨 1138 元，从今年1112 月亮相的几十个项目来看，基本均价都达到了 3300 元左右，其中 12月更是高出了 500 元，达到 3800 元之高，在一定程度上可以预期 2005 年的房价将继续保持上涨势头，再者，经济适用房的大量面世，将起到平抑房价，调节供需关系的目的，估计，2005 年房价上涨幅度将不会超过 10，全年均价在 35003600 元/平米

8、左右。消费者：年轻化需求个性化以35 岁以下的年轻企业白领为主的消费群体将是2005 年的房地产市场的生力军。他们利率上调以及物价的上涨的压力，能力有所下降，对于面积的需求将集中在 80130 平米之间，但却并没有放弃对生活、居住环境的要求，他们更加追求对户型所提供的功能、空间、氛围，小区的环境、物管以及社区独特的文化。5、 房价收入比模型下的需求理论预期通过对市房价收入比模型的建立，可以预期 2004 年的理论需求量将达到778.86 万平方米，而今年住宅销售面积为 687.87 万平米，与实际的需求仍有 70万平米的供给缺口，房地产市场仍将会继续保持较高速度发展，以缓解当前供需失衡的状况。年份2004 年2005 年2006 年人均收入（元）101611100411918家庭（人/户）2.892.892.89家庭年收入（元）293653180334442房价收入比5.55.55.5每套房价（元）161509174914189432商业调节房价（元）104981113694123131人均年支出（元）8016897810055市区