北方大厦项目建议书

1、项目建议书 无锡同致海岸地产顾问有限公司PAGE PAGE 17中国 长春 北方大厦厦项目建议议书深圳同致致地产顾顾问有限限公司二零零二二年六月二十四四日一、项目目概况1-1、项目地地块简介介1、地理理位置项目位于于长春市宽城区南南侧，与与城市干干道胜利利大街紧紧紧相喧喧哗、唇唇齿相依依，快速速直达火火车站、机场，与全国国联为一一体。项目周边边交通网网络纵横横，庞大大的公交交系统，通达顺顺畅，覆覆盖全市市。该区域为为长春的CCBD 地区，是长春春市未来来的的政政治文化化休闲中心心，内设设省政府、省政协协、胜利利公园等等。可举举行礼仪仪庆典、国际性性商务会会议、大大型工业业展览等等文化经经济活动

2、动。行政政机构的的一体化化，为各各种商务务活动提提供高效效率的行行政管理理；项目目正处于于这个中中心内。 项项目周边边拥有丰丰富的经经济、文文化信息息储藏和和先进的的设施，是长春春文献收收藏中心心和区域域图书馆馆网络中中心。项目距南南边的商商业中心心区人民广广场商业业区仅55分钟车车程，以及站站前地下下商城，将火车车站、人人民广场场的商业业氛围接接引于此此，形成成庞大的的购物、娱乐、休闲空空间。2、地块块状况整个地块块呈三角角形，地地势平坦坦，东南南两边临临路，西西北临其其他商务务写字楼楼。项目经济济技术指指标项目规划划许可证证所提供供的经济济技术指指标，如如下： 项目总占地面积积0.332公

3、顷顷；绿化率率为388；总建建筑面积积为242033平方米米；建筑筑高度1103.8米；对外可可售面积积约为1110000平方方米；地地下停车车位为330个，机动停停车位约约为30个。1-2、项目地地块优劣劣势分析析地块本身身的优劣劣分析优势：A、可充充分借用用未来市市政规划划以及长长春CBBD的形形成而带带来的商商业办公公气氛。B、所处处位置极极其方便便，交通通便利，且属于于长春未来来的政治治经济中中心。C、周边边商务配配套完善善。劣势：A、北面面临主干干道较近近，有一一定的噪噪音污染染。B、有长长春银座座在前，消化了了一定市市场。C、周边边无景观观。D、暂时时配套不不齐全，且还未未形成集集

4、中办公公氛围。E、周边边道路、环境状状况较差差。2、由项项目地块块因素决决定的开开发方向向显而易见见，这是是“写字楼楼”项目的的黄金地地块，具具备写字字楼项目目的必要要条件。二、项目目依托的的市场分分析2-1、长春市写写字楼总总体概况况及目标标市场 长长春市写写字楼近近市场近近年来一一直较淡淡静，由由于经济济增长期期大量盲盲目开发发，宏观观经济不不景气，导致写写字楼市市场存量量大、空空置率高高，市场场一直处处于低迷迷状态，因而发发展商对对写字楼楼开发持持谨慎态态度，加加上政府府对写字字楼开发发的严格格控制，使一段段时间内内长春市写写字楼的的开发量量较小，市场供供应量无无多大变变化，租租售也未未

5、出现热热点。近段时间间受宏观观经济的的影响，写字楼楼市场开开始回暖暖。随着着国企改改革、抓抓大放小小的裂变变效应，长春经济济向高科科技、第第三产业业转型和和私有经经济的快快速增长长，部分分先富者者由于投投资意识识和经济济承受能能力的不不断增强强，对经经济、心心理上可可承受范范围内的的写字楼楼物业投投资需求求在逐步步增长，这批伴伴随着经经济复苏苏发展起起来的中中小企业业逐步成成为长春春写字楼楼消费的的新生力力量。 另一方面面，中国在加入WWTO后后，一大批批外资企企业、跨跨国公司司、办事事处将入入驻国内内，作为为立志成成为经济济强市的长春必将将成为投投资热点点，高档档写字楼楼租售市市场将会会看好

6、。尤其长长春中心心区作为为中央商商务区,市场将将会出现现热点，但是具具有不同同功能的的写字楼楼的命运运也可能能不一样样，带有有综合布布线和宽宽频上网网等高科科技功能能、有特特色的中中高档写写字楼会会受到租租户和投投资者的的青睐。长春市现现有写字字楼较典典型的有有光明大大厦、时代大大厦、21世世纪国际际商务总总部、长长春银座座等。这这些写字字楼以旧旧盘为主主，新开开发的较较少。这这些楼盘盘销售情情况总体体来说比比较平稳稳，比之之前一段段时间要要好，平平稳中有有所上升升，有趋趋好的倾倾向。2-2、片区写写字楼市市场状况况本项目所所在的位位置为长长春市的的中心区区，中心心区位于于长春市的的中心位置置

7、，其整整体建设设正处于于飞速发发展阶段段。中心心区的基基本定位位是长春春的CBBD（中中央商务务区）。中央商商务区将将是长春春金融、证券、贸易商商业、信信息、旅旅游等商商务办公公的中心心，为跨跨国公司司的商务务活动提提供便捷捷、高效效的工作作环境，为区内内各类人人员的活活动提供供舒适优优美的空空间环境境。有迹迹象显示示,目前前该区的的写字楼楼正处于于不断升升值中。2-3、整个市市场对项项目的支支撑点1、写字字楼物业业作为一一种生产产资料而而不是生生活资料料，因而而与住宅宅物业相相比，消消费者对对物业的的关注点点以及关关注点的的强度不不同，一一般而言言，写字字楼物业业，消费费者关注注点次序序依次

8、为为：地段，非非单纯从从地理意意义上划划分的地地域概念念，而主主要是指指物业周周边的商商务氛围围和办公公氛围，并具有有良好的的交通条条件；物业形象象，其物物业形象象应具有有较强的的识别作作用，人人对其“能见度”高，能能彰显大大厦的气气势和形形象，对对企业是是无形的的资产；物业的内内部功能能先进，满足现现代化办办公条件件；区域将来来的发展展潜力和和趋向。2、缘于于市场大大环境的的项目支支撑：A、如前前所叙，写字楼楼物业在在20000年初初开始，受总体体经济大大环境趋趋好和中中国加入入世贸的的利好所所趋，办办公物业业呈现租租售相对对较旺的的局面；B、988年以前前的长春春办公物物业多向向大型企企业

9、或机机构进行行，市场场面相当当狭窄，新新生代中中小型公公司对优优质办公公物业的的需求远远未得到到满足，这是一一个庞大大的市场场，有潜潜力可挖挖。3、源自自项目本本身的支支撑点所所在：区位条件件极佳；中心区的的开发建建设已见见雏形，到本项项目推出出时期，中心区区的建设设业已完完毕，为为项目提提供有利利的行政政配套和和商务配配套设施施；长春高档档写字楼楼为紧缺缺产品，而本项项目为吉吉林省最最高档写写字楼，与市场场的切入入点较好好；本项目目目前的外外在硬环环境较佳佳，胜利利大街边边线物业业，“能见度度”高，形形象展示示能力强强；综观中心心区目前前的开发发现状，住宅物物业的开开发规模模较大，相对而而言

10、，商商用物业业的开发发目前不不成气候候，但近近期即将将推出的的作为写写字楼功功能的物物业较多多，集中中在项目目周边，对项目目而言，一方面面，市场场的竞争争力较激激烈，另另一方面面，周边边写字楼楼的相继继推出，该区域域的办公公环境会会更佳，吸引更更多的公公司购买买。本项目要要成为片片区内的的“高档写字字楼”必须在在拥有优优良物业业质素的的前提下下，以项项目定位位和策划划差异化化取胜市市场。 三、产品品建议艺术：用形象来来反映现现实但比比现实有有典型性性的社会会意识形形态，包包括文学学、绘画画、雕塑塑、建筑筑、音乐乐、舞蹈蹈、戏剧剧、电影影、曲艺艺等。指富有创创造性的的方式、方法。形状独特特而美观

11、观。3-1、产品定定位产品命名名：北方国际际艺术大大厦（物物业不一一定取这这个名字字，只是是概念，对一些些客户群群体的圈圈定、指指引）。主要目标标客户：报社、画院、时装设设计、模模特、影影视中心心、装典典、律师师、地产产等与艺艺术有关关的经纪纪公司等等等。3-2、围绕定定位，我我们对产产品有如如下建议议：1.多功功能服务务用房，功能有有会议、展示、演讲等等等。2.办公公入口：前广场场，塑造造一个艺艺术感较较强的景景观，如如各种音音乐器具具组合在在一起的的抽象雕雕塑，或或者世界界上一位位著名艺艺术家塑塑身像。3.车库库出入口口：顶盖盖造型浪浪漫、抽抽象，是是否是一一本巨大大的翻开开的书，以后，做

12、仔细细研究。4.中央央大厅：建议中中间不设设柱，大大空间。里面可可以雕塑塑各种艺艺术家头头像、名名言，塑塑造强烈烈的艺术术氛围，中央大大厅所有有进出口口门洞，装饰成成艺术性性非常浓浓的风格格。3-3、个体产产品设计计要点1、平面面布局：组合空空间概念念。具体建议议：A、712层以下下为小写写字间，每间55080平方方米，小小写字间间可自由由组合，如此此计算，每层可可进驻11017个个小型公公司，共共601000个小型型公司。B、133177层以上上大写字字间，每每间200400平平方米，带洗手手间，可可以自由组合，如此计计算，每每层可进进驻35个中大大型公司司，共115225个中中大型公公司。

13、C、公共共部分每每层设保保安（前前台小姐姐）值班班室，开开水间，公共洗洗手间等等。D、楼顶顶增加其其功能性性，比如如可以建建一个露露天网球球场、半半露天游游泳池等等。2、空间间构成：在空间的的组合上上，着重重营造共共享气氛氛，写字字间不豆豆腐块分分割，必必须创造造一种人人性化办办公空间间。例如如，大写写字间依依照功能能分区，也考虑虑错层。公共部部分，电电梯等候候大厅艺艺术性摆摆饰品的的陈列。3、写字字间外观观：给人感觉觉不但是是个建筑筑物，而而且是一一件艺术术品。例例如：屋屋顶考虑艺艺术型雕雕塑收口口，屋檐檐和建筑筑腰线象象五线谱谱线，窗窗子为艺艺术型不不规则造造型，窗窗间墙断断断续续续镶贴一

14、一些艺术术品、艺艺术家人人物等等等。建筑筑材料引引用玻璃璃砖，山山墙顶部部可能会会募刻一一些著名名曲目的的开头曲曲。如贝贝多芬命命运交响响曲开头头曲。总之，我我们为产产品策划划出一种种高品位位，高档档次的艺艺术殿堂堂。四、销售售推广方方式4-1、销售推推广前准准备销售部的的筹建销售部的的筹建更更有益于于项目的的运作。销售部的的筹建可可以更好好发挥员员工个人人特长。销售现场场的准备备可以提高高物业本本身的形形象，突突出高科科技下的的写字楼楼的质素素。增强投资资购买者者的信心心。模拟现场场办公，增强销销售气氛氛。成立企业业服务公公司，为为未来业业主的经经营提供供可持续续服务的的空间。在项目上上市之

15、前前，以企企业服务务公司为为项目的的形象代代表，在在市场上上建立服服务品牌牌，增强强项目对对市场的的亲和力力，同时时，取得得市场的的注意。对项目最最终提供供的个体体产品进进行支持持。由此来落落实“营业推推广策略略”。媒体组合合运用在项目上上市前，先以媒媒体广告告的手段段，建立立项目市市场中的的概念。结合媒体体如报纸纸（长春春日报等等）、杂杂志（商商界等）、电视视等传播播途径。寻找物业业形象代代言人商界知名名人氏4-2、形象推推广计划划名人面对对面（换换位，已已故商界界名人头头像）；聘请物业业形象代代言人，以其作作为主线线贯穿推推广全过过程；做一个大大型的模模型，展展示楼盘盘形象；针对公司司决策

16、人人进行目目标市场场的高品品位定位位；配套设施施及服务务的高品品位、高高档次、体现关关爱；该变传统统的销售售员讲解解模式，利用模模特向客客户模拟拟办公场场景。S4-3、营业推推广计划划针对目标标客群，定向推推广。所谓营业业推广，即是指指将项目目直接推推广到目目标市场场之中进进行，这这样，就就能更接接近目标标市场，更能有有效的说说服目标标市场完完成销售售工作。根据项目目初步目目标市场场定位，7人、9人、11人人、177人等创创业型公公司以及及30人人以上的的中型公公司将是是本项目目主要销销售对象象。鉴于于此，建建议成立立直销专专家推广广小组，以服务务到家的的方式将将销售推推广到市市场最前前沿，以

17、以谈判专专家的姿姿态直接接同公司司行政管管理层进进行面对对面交流流，可以以针对此此类购买买群设计计特定的的交易方方式。本策略以以企业服服务公司司负责实实施。4-4、营业推推广计划划由推广客客户挑选选合适的的写字楼楼，并与与企业服服务公司司签订股股份制合合作协议议；将即定价价格提升升30%。由推广客客交纳房房款155%的总总额，由由企业服服务公司司负责115%的的首期，因此可可建立合合作基础础；以签约后后的实体体的名义义，和银银行签订订按揭协协议，实实现套现现70%。月供款由由所成立立的股份份实体支支付，即即用未来来的经营营利润冲冲抵；甲、乙双双方合作作期为三三年，期期间有如如下规定定：（1）正

18、正常经营营期内，乙方退退出，115%不不退；（2）连连续半年年亏损，由甲、乙双方方按股份份支付月月供款；（3）亏亏损超过过半年，乙方无无条件退退出，115%不不退；（4）实实体所产产生利润润，按股股份分配配；（5）合合作期满满，甲方方无条件件退出，15%退还；（6）十十年后，房产自自动为乙乙方所有有；（7）乙乙方退出出后，甲甲方可找找新的乙乙方合作作，房产产证不用用更换。4-5、互动式式营销推推广计划划以小型办办公单位位的销售售带旺人人气，进进而带动动大开间间办公楼楼的销售售，形成成一个完完整的循循环系统统。将大厦的的7-9楼共3层，定定位为“创业版版”；将大厦的的10-13楼共4层，定定位为

19、“发展版版”；将大大厦的114-15楼共共2层，定定位为“办事处处之家”；将大大厦的116-17楼共2层，定定位为“绩优版版”；各单体户户型按定定位设计计，例如如：对“创业版版”，项目目不以面面积来确确定，以以7人、9人等等公司的的规模来来确定，注意所所确定面面积的使使用功能能，制止止面积浪浪费。4-6、口碑传传播依照我司司以往的的经验，“口碑传传销”式的推推广手段段比其他他的推广广手段来来说是一一种事半半功倍的的做法。 所谓“口口碑传销销”，就是是指通过过我们有有效的工工作，建建立一个个客户对对本项目目以及销销售服务务感到非非常满意意的“口碑”，并争争取让客客户带着着“口碑”去说服服新老客客

20、户、亲亲朋好友友来完成成对本项项目的购购买，争争取让客客户成为为我们的的业务员员、代言言人。 操作办办法：以减免物物业管理理费等让让利措施施来对客客户进行行利益驱驱动。对售楼员员进行激激励，鼓鼓励其和和客户加加强联系系，特别别是加强强销售完完成后的的持续服服务。建立业主主通讯制制度，制制作“北大厦”项目汇汇报刊刊物，以以定期向向已购房房业主通通报施工工进度、活动安安排、最最新动态态、装修修、传销销奖励、商业信信息等讯讯息，以以联络业业主感情情，取得得“口碑”效果。 4-7、营销实实施* 项目目品牌的的塑造与与提升新定位：主题式式写字楼楼北方国际际艺术大大厦（取取其思想想精髓，未必缘缘用此命命名）项目素质质建筑质量量、配套套设施等等方面具具有良好好的素质质，并具具有较多多的唯一一性因素素。取其良好好意旨，非一定定缘用此此定位。目前的的工作是是寻找更更符合市市场的定定位。艺术形体体大厦，建筑外外观具有有浪漫、典雅、高贵气气质；艺术性的的配套设设施；首栋长春春以艺术术命名的的大厦；系列公关关活动传播主题题：偏重重于形象象，体现现品位感