南苑翠风项目销售推广提案

1、PAGE 1PAGE 12协力策划 PAGE 12 地产营销南苑翠风风项目销售售推广提提案自了解此此项目以以来，我我们己先先后3次次对市场场进行了了调查分分析，并并提出“主要竞竞争楼盘盘调查分分析”和“德阳地地产项目目市场评评估要点点”，本提提案即是是在此基基础上制制定。【一、项项目定位位】本项目由由于所处处优越的的环境地地理位置置及项目目本身具具有的一一系列优优势，使使本项目目具有较较高的品品质。高高品质的的产品理理应具有有与其价价值相当当的价格格，而价价格的高高低除了了主要受受其品质质影响外外，更重重要的是是要受市市场的制制约。德德阳德阳阳市场虽虽然绝大大多数楼楼盘受各各种因素素影响，价位

2、多多在13300元元/平方方米以下下，以至至于在德德阳市场场一定层层面上，这一价价位区间间已形成成了德阳阳大多数数人的购购房价格格心理定定式。虽虽然市场场需求是是多面，多元化化的，据据调查，德阳市市场上也也有一些些位置地地段及品品质相对对较好的的楼盘，如旌湖湖明珠、黄金海海岸、富富康人家家，翠湖湖花园、旌湖名名居等，其单格格较高，却仍有有一定市市场，这这说明113000元/平平方米以以上较高高端的售售房价位位在德阳阳市场也也是有需需求和市市场的。根据本本项目实实际情况况和开发发商资金金回笼要要求，建建议在市市场定位位上诉求求“物超所所值的高高品质精精品楼盘盘”，并据据此制定定楼盘销销售价格格。

3、【二、营营销策略略】高品质的的产品须须让人知知晓认可可，“物超所所值”价格应应让人理理解接受受，否则则只能是是开发商商的一厢厢情愿，由于德德阳市场场成熟度度以及消消费者对对楼盘品品质认识识的不完完善，导导致在德德阳市场场上很多多楼盘实实际价位位与预期期价位相相差很大大，增大大了营销销工作的的难度。考虑到到德阳房房地产行行业市场场营销行行为尚不不成熟等等特点，营销上上可采取取以下策策略和措措施。1、引而而不发。销售节节奏上稍稍后推迟迟开盘时时间，尽尽量展示示楼盘亮亮点及形形象进度，增强强客户对对项目的的购买信信心。由由于本项项目相对对于德阳阳大多楼楼盘的价价格略高高，而其其本身所所具有的的高品质

4、质，需通通过接待待中心（楼盘模模型、户户型模型型）、样样板房以以及工程程形象进进度等场场景和实实物得以以展现，以增强强客户对对项目的的认知和和购买信信心。同同时根据据目前上上述各项项工作的的进度，如完全全具备落落实，大大约也需需到20005年年5月底底或6月月初，加加之前期期推广造造势及大大量公关关宣传活活动需逐逐步展开开，其社社会和广广告效应应及项目目知名度度尚需一一定时间间的积累累和形成成。故建建议项目目的开盘盘时间可可适度延延后，以以达成项项目蓄水水充足的的目的。2、积聚聚能量。先期以以置业咨咨询中心心为窗口口，介入入市场试试探市场场的反映映，并努力形成成与关注注项目的的意向客客户的互互

5、动，力力争提前前锁定部部分客户户，为正正式开盘盘奠定基基础。项目开盘盘时间的的推迟对对营销来来讲有利利有弊，其中主主要的问问题是可可能散失失掉部分分客户。为此在在开盘前前设立置置业咨询询中心，通过该该中心的的运作一一是作为为窗口，试探和和了解市市场，为为营销政政策及销销售策略略的准确确制定打打下基础础；二是是作为渠渠道，沟沟通和保保持与意意向客户户的联系系，以期期建立一一批稳定定的客户户群；三三是打造造前期营营销平台台，为随随后的销销售打下下基础。3、厚积积而发。上述工工作见到到成效并并聚集一一定销售售能量和和人气后后，选择择适当时机和形形式开始始销售。首先将将前期咨咨询中心心的工作作聚积的的

6、销售能能量释放放，争取取实现销销售开门门红。同同时释放放中带动动人气，产生一一定的社社会轰动动效应，为后期期的销售售打下基基础。4、开盘盘时的操操作（1） 距项目目正式开开盘前两两周左右右，通知知前期咨咨询客户户到售楼楼处排号号签订“购房意意向书”，同时时交意向向金20000元元。（2）取取得项目目预售许许可证后后，通过过广告预预先告知知开盘日日期。当当天（此此时价格格已定），请已已签“意向书书”的客户户按排号号顺序（收据序序号）进进场选房房（选房房前，应应适当保保留部份份位置较较好的房房源）。选房后后签定“购房定定购书”并将原原“诚意金金”转为购购房定金金。此时时原20000元元“诚意金金”

7、已等值值为50000元元，同时时补足定定金至1100000元，然后按按定购书书约定的的时间签签定正式式购房合合同。 如客户户不购房房，则退退还20000元元诚意金金。5、关于于营业房房销售有关本项项目德阳阳营业房房销售的的市场情情况，尤尤其是有有关口岸岸增值、投资、炒家等等方面的的情况，目前我我们尚不不提案过过早，而而营业房房的体量量约占总总开发量量的122%，建建议纳于于代理公公司整体体销售，以整体体策划运运作，但但不作代代理目标标考核。同时建建议在施施工中考考虑方便便的上、下水、电、气气、讯等等接口及及隔墙分分隔，以以便于后后期销售售。6、关于于车位销销售因德阳私私家车大大多属中中、低档档

8、车型，车身较较小，车车库完工工后，拿拿出部分分面积主主要按中中、小车车位组织织和划分分停车位位，缩小小每个车车位面积积，增加加停车位位，降低低单个车车位的总总价，销销售价格格和政策策更加灵灵活，应应该是有有市场的的。【三、销销售价格格】价格计划划制定的的方法及及基础原原则：根据开发发商的利利润预期期及成本本费用投投入，采采用价格格比较法法制定；根据项目目“物超所所值的精精品楼盘盘”的定位位制定；适当考虑虑了德阳阳消费者者的心理理价位预预期；考虑到了了销售周周期，即即在交房房时力争争基本结结束销售售。在确保本本项目顺顺利销售售的前提提下，参参照上述述原则制制定的销销售均价价为1224012660

9、元/之间间，以使使本项目目保持相相对的市市场优势势。注：本价价格计划划属暂定定计划，主要在在于：一一是未考考虑如一一次性付付款等优优惠政策策；二是是此价格格并不是是开盘时时的执行行价。【四、销销售目标标】销售额的的测算项目可销销售包括括住宅、写字间间、营业业房和车车位四个个部分，根据上上述定价价及目前的建建筑面积积测算，其中：住宅销售售：12260元元/67888.55 = 8555.3351万万元营业房和和车位销销售单价价由开发发商确定定。2、销售售进度整个销售售可分为为认购（蓄水）期、热热销（放放闸）期期、持续续期和清清盘期四四个阶段，整整个销售售期按以以下时间间安排：20055.5200

10、05.6620055.720005.9920055.10020005.1220066.120006.33认购（预预热期）热销（放放闸）期期持续期清盘期（1）认认购期：以公关关活动、户外及及平面等等项目形形象广告告介入市市场，以以现场置置业咨询询中心为为窗口，沟通客客户，争争取锁定定3050户户意向客客户，使使其在开开盘时下下单。（2）热热销期：通过广广告进一一步展示示项目的的形象及及产品的的品质，使更多多的消费费者知晓晓和认可可，尤其其是使原原咨询中中心积累累的意向向客户坚坚定购买买信心，达到住住宅销售售的655%。（3）持持续销售售期：保保持适度度的广告告投放量量，达到到住宅销销售的885%

11、。（4）尾尾盘销售售期：达达到住宅宅销售的的95%以上。上述销售售周期的的制定，考虑了了工程形形象进度度因素及及一般房房产销售售的淡旺旺季规律律，具体体按下表表进行： 销售售进度表表时间工程进度度销售额（万元）百分比累计销售售（万元元）认购期000热销期555.7565%555.75持续期17120%726.75清盘期85.5510%812.25【五、广广告宣传传】1、广告告诉求理理念：贩贩卖品位位生活文文化和贩贩卖品位位生活方方式结合本项项目特征征，针对对追求品品位生活活的人士士，即社社会的菁菁英阶层层，因此此本项目目的营销销核心就就是将品品位生活活文化与与品位生生活方式式贩卖出出去，那那么

12、什么么是菁英英阶层？【菁英阶阶层新社会会精英的的中坚】菁英阶阶层都拥拥有较高的学历和较较高的收入，是现代代新经济济社会的的精英分分子，推推动着社社会的进进步，改改写着历历史。他他们的生生活理念念和消费费习惯将将影响到到每一个个人。这这个新阶阶层将主主导未来来较长一一段时间间的社会会基调。他们有有的是时时尚一族族，代表表着时尚尚的方向向，他们们的生活活与时代代的科技技、文化化潮流最最贴近。 菁英英阶层有有比较好好的经济济基础，收入非非常稳定定，有较较好的工工作和一一定的社社会地位位，生活活不求过过于奢侈侈但又讲讲求品位位和品质质，有一一定的艺艺术气质质和鉴赏赏力。 菁英英阶层在在观念上上是中国国

13、传统和和努力进进取现代代商业文文化的融融合，其其价值观观有别于于老年群群体和完完全现代代的时尚尚一族，年龄表表现上多多为中年年人群。菁英阶阶层生活活宣言：热爱家家庭，追追求自由由，挑战战自我，实现心心灵满足足。他们一一方面享享受富裕裕的成功功，在生生活及职职场上追追求精致致质感与与权力成成就，另另一方面面却又渴渴望心灵灵自由，勇于追追求梦想想与富于于创新。菁英阶阶层消费费宣言：把金钱钱用在适适当的地地方、追追求小而而完美，富有品品味和独独到的经经营理念念，喜欢欢街头消消闲。本项目主主要目标标客户就就是这样样的人群群：255455岁，属属较年轻轻的群体体，其中不不乏事业业初成的的创业者者，也有有

14、富有而而不追求求过度奢奢侈者，但他们们都有一一个共同同的特点点，就是是每月收收入不低低、相对对稳定并并有不断断上升的的趋势；易受新新思潮新新潮流的的影响，生活方方式追求求个性与与品质，对未来来有信心心。所以，除除了房子子本身的的质量、环境、配套设设施等要要做到能能满足他他们的物物质需求求外，必必须为他他们寻找找到新的精神神标签，才能使使项目脱颖颖而出。2、广告告媒体各娱乐场场所展板板、报纸纸夹报为为主；户户外、DDM单、电视为为辅。（1）销销售现场场包装：（2）项项目地块块及周边边包装A、大型型地盘广广告牌。B、路径径灯箱/彩旗。（3）导导示系统统项目外围围和现场场设置导导示系统统，使顾顾客准

15、确确到达接接待中心心。（4）围围墙包装装围墙除了了传统的的在墙上上发布一一些项目目信息外外，还可可以对围围墙进行行造型，加入部部分建筑筑符号，形成有有特色的的“形象墙墙”，更能能吸引路路人与消消费者。（5）施施工现场场的施工工氛围包包装施工现场场的施工工氛围和和标识设设置直接接反映了了施工单单位的工工作作风风、责任任意识、工作效效率、规规范水准准等。这这些因素素体现在在工程上上就系关关系到工工程进度度、工程程质量。对于购购房者来来说，施施工单位位的工作作进度将将影响发发展商是是否能按按期交楼楼，而所所交付的的房子是是否达到到质量标标准，则则又关系系到购楼楼者的切切身利益益。一个个优秀的的、负责

16、责任的施施工单位位，其施施工现场场必然井井然有序序，无论论是工地地围墙的的建设还还是操作作规范都都会显出出其正规规化、专专业化的的水准，让发展展商和购购房者看看后放心心。（6）接接待中心心的选址址与包装装接待中心心可以说说是发展展商的脸脸面，能能否让买买房者“一见钟钟情”，接待待中心的的形象起起到至关关重要的的影响。因此接接待中心心的包装装就显得得异常重重要。接待中心心选址 项目目现场。 可在在市中心心（如成成百、人人商门口口）设置置临时项项目展示示处。包装思路路接待中心心内通过过沙盘、楼盘形形象广告告、楼书书、项目目旗、PPOP、彩彩带、背背景音乐乐等元素素组合，营造出出销售的的氛围，并以统

17、统一的VVI系统统、现代代个性的的展示展展览设计计凸显一一种个性性、时尚尚、品位位的气质质。最（7）样样板房包包装样板房则则是货真真价实的的商业气气氛的展展现。样样板房设设计得怎怎样对售售楼效果果影响甚甚大。建建议先将将本项目目的经典典户型做做出来，在样板板房的装装修上，多提供供几种装装修风格格的设计计稿，放放在样板板房展示示，提供供菜单式式精装服服务，以以迎合不不同消费费者的喜喜好。【六、全全程服务务内容及及项目合合作方式式】市场调查查与分析析市场实态态分析市场定位位分析市场需求求特征、购买力力分析竞争对手手分析定位及策策略建议议营销 1、销售售版块价格策略略入市策略略销售模式式销售渠道道销

18、售控制制尾盘实效效营销策策略销售道具具、文本本准备销售执行行2、策划划版块项目品牌牌塑造策策略产品概念念设计项目形象象包装媒体整合合策略广告策略略公关策划划3、商业业规划及及招商服服务针对本项项目，我我们拟采采用如下下方式与与贵司进进行营销销代理合合作：1、项目目提成式式（1）由由我司独独家全程程负责项项目的销销售与推推广，并并在约定定期限内内完成销销售任务务（住宅宅销售总总量的995%）；（2）销销售人员员由我司司派遣，并负责责其工资资及项目目提成；（3）贵贵司承担担住宅销销售总额额1%的的项目推推广费用用，超支支部分由由我司支支付；（4）在在住宅销销售均价价12440112600元/且完成成销售任任务的前前提下，贵司给给予住宅宅销售总总额2%的佣金金提成；超出均均价部分分贵司与与我司按按7：33的比例例进行溢溢价分成成；2、销目目包销式式（1）由由我司独独家全程程负责项项目的销销售与推推广，并并在约定定期限内内完成销销售任务务（住宅宅销售总总量的