地产债月报：低基数下销售同比再走高地方人才引进松绑限购

1、内容目录 HYPERLINK l _TOC_250013 政策梳理：房企融资再收紧，部分城市借力人才引进松绑限购4 HYPERLINK l _TOC_250012 行业数据：销售同比继续回暖6 HYPERLINK l _TOC_250011 10 月高频数据扫描6 HYPERLINK l _TOC_250010 销售：环比 9 月降温，但受低基数影响同比增速仍在回升6 HYPERLINK l _TOC_250009 库存： 一二线城市去化周期上行8 HYPERLINK l _TOC_250008 10 月全国数据预测9 HYPERLINK l _TOC_250007 企业跟踪：房企筹资活动现金

2、流承压，央企拿地积极10三季报出炉：净负债率中位小幅上行，融资收紧下房企筹资活动现金流承压10 HYPERLINK l _TOC_250006 偿债能力：净负债率中位小幅抬升，现金短债比小幅弱化10 HYPERLINK l _TOC_250005 现金流：融资收紧下筹资活动现金流明显承压12 HYPERLINK l _TOC_250004 销售：房企销售目标完成率分化明显12 HYPERLINK l _TOC_250003 10 月公司舆情跟踪14 HYPERLINK l _TOC_250002 负面：关注新增担保与违规操控14 HYPERLINK l _TOC_250001 正面：关注股权质

3、押解质14 HYPERLINK l _TOC_250000 关注：房企多元化融资活跃，央企拿地积极14图表目录图 1：2019 年 10 月房地产政策时间轴5图 2：10 月分能级城市商品房成交面积同比：二线回落，总体微升6图 3：10 月分能级城市商品房成交面积环比：全线回落6图 4：10 月分城市商品房成交同比：青岛领先、扬州靠后7图 5：TOP100 房企销售额累计增速继续小幅回升7图 6：10 月TOP100 房企销售额环比下滑，但受低基数影响同比继续走高8图 7：TOP10 龙头房企销售增速提升幅度最大8图 8：TOP10 龙头房企销售额占 TOP100 的比重上升8图 9：一线城市

4、去化周期上行8图 10：二线城市去化周期上行8图 11：分城市商品去化周期及所处分位9图 12：预计 10 月全国商品房销售面积单月增速稳中略升9图 13：房地产投资增速与开发资金来源增速相关性较高10图 14：销售回款增速与全国商品房销售额增速高度同步10图 15：TOP100 样本净负债率中位小幅抬升10图 16：TOP100 样本房企净负债率以下降为主10图 17：TOP100 样本房企净负债率绝对水平与边际变动11图 18：TOP100 样本现金短债比中位小幅下降11图 19：TOP100 样本房企短长期有息负债比持平11图 20：TOP100 样本房企现金短债比绝对水平与边际变动11

5、图 21：半数以上房企经营活动现金流净流入12图 22：半数以上房企筹资活动现金流净流出12表 1：2019 年 10 月中央房地产政策梳理汇总4表 2：2019 年 10 月地方房地产政策梳理汇总4表 3：披露季报的TOP100 房企明细10表 4：2019 年 1-10 月TOP100 房企销售额及目标完成情况13表 5：2019 年 10 月房企负面舆情汇总14表 6：2019 年 10 月房企正面舆情汇总14表 7：2019 年 10 月房企持续关注汇总15政策梳理：房企融资再收紧，部分城市借力人才引进松绑限购10 月中央层面无重大政策出台。地方层面政策的特点是，金融政策以收紧为主，限

6、购等政策通过人才引进开启边际放松。一方面是金融政策整体仍持紧。住房金融政策方面，10 月 8 日 LPR 新政执行后，北京等城市主流房贷利率水平有所上调；10 月 8 日杭州中信银行分行、邮储银行分行因个人消费贷管理不审慎、资金违规流入房地产等被处罚。房企融资方面，10 月 14 日北京印发关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知，强调严防信贷资金违规流入房地产等禁止性领域；10 月 15 日每日经济新闻报道，中部地区某省联社要求房地产贷款占比高于 20%的农商行，不得以任何方式新增房地产贷款。另一方面是部分城市加大人才引优惠，限购等政策出现边际宽松。10 月 14 日南京市

7、六合区规定，拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明即可购房；10 月 15 日天津规定， 对于承接北京非首都功能疏解项目的户籍暂未迁入的职工，其家庭在天津无住房的，可购买住房 1 套，不再提供社保或个税证明；10 月 16 日宿州规定，农业转移人口在主城区购买首套商品住房，全额补贴契税；10 月 22 日三亚规定，未落户紧缺人才可申请购臵 1 套住房； 10 月 28 日郑州规定，夫妻双方均符合人才引进条件的，从原有的“标准就高、只享受一次” 调整为按各自应享受的标准累计领取购房补贴。类别时间部门文件/会议内容表 1：2019 年 10 月中央房地产政策梳理汇总三季度金融统计数据新闻通过

8、积极推动银行运用LPR 定价，9 月末新发放贷款运用LPR 占比达到 56%,2019/10/15央行金融2019/10/23银保监会土地2019/10/15农业农村部发布会关于印发融资担保公司监督管理补充规定的通知关于积极稳妥开展农村闲臵宅基地和闲臵住宅盘活利用工作的通知其中大银行占比更高，中小银行因为系统改造合同修订稍慢，会很快加快；未来贷款基准利率将会逐渐淡出。（孙国峰）要求融资担保公司监督管理部门承担主体监管责任，将未取得融资担保业务经营许 可证但实际上经营融资担保业务的住房臵业担保公司、信用增进公司等机构纳入监 管，结合实际分类处臵，推进牌照管理工作，妥善结清不持牌机构的存量业务，有

9、 利于进一步规范融资担保经营行为，促进融资担保行业稳健运行，更好支持普惠金 融发展。鼓励利用闲臵住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、 创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产 业融合发展项目；不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅 基地建设别墅大院和私人会馆。资料来源：银保监会等， 类别方向日期城市文件/事件要点房贷利率新政执行，主流LPR 新政首套房贷利率最低执行水平 5.40%（相当于LPR 加 55BP），主流水平收紧2019/10/8北京水平利率上浮5.40%，比之前上浮 1BP；二套最低执行利率 5.90%(

10、相当于LPR 加 105BP)，主流水平 5.90%，比之前上浮 2BP。房贷利率新政执行，主流LPR 新政首套房贷利率最低执行水平 4.65%（相当于LPR 减 20BP）, 主流水平收紧2019/10/8上海水平利率上浮4.85%,比之前上浮 20BP;二套最低执行利率 5.45%（相当于 LPR 加 60BP），主流水平 5.45%，比之前上浮 6BP。住房金融收紧2019/10/8杭州限制场外资金进入房地产中信银行杭州分行、邮储银行杭州分行因存在“个人消费贷款管理不审慎”等违规事实，供被罚 245 万元。放松2019/10/9扬州公积金贷款限额上升住房公积金贷款最高限额从 35 万元恢

11、复至 50 万元。放松2019/10/9武汉放宽公积金贷款限制二套住房认定删除“首套房建筑面积在 144 平方米以下”条件，将原规定“二手房公积金贷款期限最长为 20 年”变更成“存量房最长贷款期限不超过 30 年”。央行广州分行确定 LPR10 月 8 日起各银行业金融机构新发放的商业性个人住房贷款，首套房贷款利率不中性2019/10/22广州执行政策低于最近一个月相应期限LPR，二套房贷款利率不低于最近一个月相应期限 LPR加 60 个基点。房企融资收紧2019/10/14北京严防信贷资金违规流入房地产市场印发关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知，规范 银行与金融科技

12、公司合作类业务，要求银行严查资金用途合规性，严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。收紧2019/10/15中部地区农商行房地产贷款发放每日经济新闻从中部地区某农商行人士处获悉，省联社在近日的一次会议上要求表 2：2019 年 10 月地方房地产政策梳理汇总受限1） 房地产贷款占比高于 20%的农商行，不得以任何方式新增房地产贷款；2）低于 20%的农商行，严禁违规为“四证”不齐的房地产项目提供融资，严禁向资本金不足的房地产项目发放贷款。市场管理中性中性2019/10/92019/10/102019/10/212019/10/23银川北京河南海口“红黑名单”制度实行规范房源信

13、息发布对房企合规行为开展抽查对房企销售行为加强管理对房地产经纪机构和经纪从业人员实行“红黑名单”制度。加大对违规发布房源信息处罚力度，对违法违规行为下架房源信息并暂停发布权限1-3 个月，违规发布房源信息 3 次以上禁用网络平台发布房源。抽查 10%房企，违法违规将被暂停网签。检查内容包括项目开发建设和项目销售过程中依法依规行为情况等。严禁商品房销售过程中捆绑销售、变相要求购房者选择二次装修或升级装修等行 为；严禁商品房销售过程捂盘惜售或者变相囤积房源等行为；严格落实商品房网签备案管理有关规定，商品房买卖合同签订之日起 30 日内进行网签备案。收紧收紧放松2019/10/82019/10/14

14、2019/10/162019/10/162019/10/192019/10/222019/10/28广州南京宿州天津海南三亚郑州积分制入户制指标增加放松限购，大专学历以上均可在六合购房农业转移人口及人才购房获契税补贴承接北京非首都功能疏解的项目职工家庭未入籍可购房基本取消本省居民落户限制未落户紧缺人才可申请购臵 1 套住房人才购房补贴标准提高积分制入户指标为 8000 个，比去年增加 1000 个。拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明 并购房，不需要工作证明。农业转移人口在主城区购买首套房、办理不动产登记并落户，契税将获全额财政 补贴。对承接北京非首都功能疏解

15、的项目，对于户籍暂未迁入本市的职工，其家庭在天津 无住房的，可在本市购买住房 1 套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明，所购住房需在取得不动产权证满 3 年后方可上市转让。基本取消本省(除三沙外，下同)落户限制。省内居民，可在有合法稳定住所(含租赁， 下同)的城区、建制镇的社区(以下统称城镇社区)落户。省外居民，取得本省居住证 并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，可在有合法稳定住所的城镇社区落户。1）实际引进并在三亚工作但尚未落户的各类人才，本人可申请购买 1 套住房；2） 市属事业单位符合发放条件的人才，其住房租赁补贴由市

16、财政局全额承担。夫妻双方均符合条件的，从原有的“标准就高、只享受一次”调整为按各自应享受的标准累计领取购房补贴。放松放松放松人才引进放松放松放松土地中性中性2019/10/92019/10/21北京金华占用湿地申请审核严格整治低效工业用地用地单位在申请占用湿地时，需要经过专家、公众、市湿地保护管理部门、市湿地保护联席会议、市人民政府 5 道关卡。通过司法拍卖、协议收储、二次流转等方式，以亩产税收 5 万以下企业、D 类企业作为重点整治对象，开展了低效工业用地清理整治。资料来源：地方住建局等， 图 1：2019 年 10 月房地产政策时间轴资料来源：各地住建局等， 行业数据：销售同比继续回暖10

17、 月高频数据扫描销售：环比 9 月降温，但受低基数影响同比增速仍在回升分城市能级看，10 月一线城市环比成交回落，低基数下同比增速回升。4 个一线城市 10 月商品房销售面积 338.7 万方，环减 13.2%，同增 3.1%、增速回升 18.4pct；二线城市经历 9 月的超预期反弹后有所回落，11 个样本二线城市成交 1237.2 万方，环减 9.8%，同增 21.3%、增速回落6.4pct；三四线城市环同比均走弱，6 个样本三四线城市成交184.7 万方，环减0.5%，同减 5.8%，降幅扩大 2.5pct。总体来看，21 个样本城市销售面积环比 9 月下滑 9.6%，但受去年低基数影响

18、，当月同比增速仍维持在 14.0%的较高水平，增速回升 1.2pct。商品房成交面积当月同比（一线城市，%）商品房成交面积当月同比（二线城市，%）商品房成交面积当月同比（三四线城市，%） 商品房成交面积当月同比（总体，%）图 2：10 月分能级城市商品房成交面积同比：二线回落，总体微升100%50%0%-50%-100%18/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/0719/09资料来源：Wind, 备注：一线城市样本包括北京、上海、广州、深圳 4 城；二线城市包括杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长春、无锡、南宁 11 城；三四

19、线城市包括东莞、扬州、惠州、岳阳、韶关、江阴 6 城。图 3：10 月分能级城市商品房成交面积环比：全线回落商品房成交面积环比（一线城市，%）商品房成交面积环比（二线城市，%）商品房成交面积环比（三四线城市，%） 商品房成交面积环比（总体，%）2.01.51.00.50.0(0.5)19/1019/0919/0819/0719/0619/0519/0419/0319/0219/0118/1218/1118/1018/0918/0818/0718/0618/0518/0418/0318/0218/01(1.0)资料来源：Wind, 备注：一线城市样本包括北京、上海、广州、深圳 4 城；二线城市包

20、括杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长春、无锡、南宁 11 城；三四线城市包括东莞、扬州、惠州、岳阳、韶关、江阴 6 城。城市间景气度分化显著，青岛、南京、江阴、厦门成交涨幅居前，扬州、韶关、长春、杭州市场偏弱。10 月成交面积最大的 3 个城市为武汉（271.4 万方）、成都（222.1 万方）和南宁（150.4 万方）；成交面积同比涨幅最大的 3 个城市为青岛（+72.5%）、南京（+55.4%）、江阴（48.2%）和厦门（45.0%）；成交面积同比跌幅最大的 4 个城市为扬州（-61.5%）、韶关（-26.8%）、长春（-23.4%）和杭州（-23.2%）。图 4：10 月

21、分城市商品房成交同比：青岛领先、扬州靠后3002001000(100)(200)(300)商品房销售面积当月值（万方）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%广 深 北州 圳 京上 青 南海 岛 京厦 武 南 成门 汉 宁 都苏 无 福州 锡 州杭 长 江州 春 阴岳 东 惠 韶 扬阳 莞 州 关 州资料来源：Wind, 微观企业销售数据也显示 10 月房地产销售环比走弱，但低基数下同比回升。以 为数据来源，TOP100 房企 10 月单月销售额 1.06 万亿，环降 1.0%，受去年 10 月低基数影响， 单月同增 28.7%，增速回升 7.0pct；累计同增 16.4%

22、，增速回升 1.4pct。分梯队来看，TOP10 龙头房企增速提升最明显、销售额占 TOP100 的比重提升。TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 销售额累计增速为 12.2%、26.7%、16.2%、18.1%，比上月提升 2.0、1.2、1.7、-0.1 个百分点，TOP10 房企销售额占TOP100 的比重由 40.6%提升至 40.9%。图 5：TOP100 房企销售额累计增速继续小幅回升TOP100销售额累计同比(%)全国商品房销售额累计同比（%，右）803560254015200519/1019/0919/0819/0719/0619/0519/041

23、9/0319/0219/0118/1218/1118/1018/0918/0818/0718/0618/0518/0418/0318/0218/0117/1217/1117/10(20)(5)资料来源： 、统计局， 图 6：10 月 TOP100 房企销售额环比下滑，但受低基数影响同比继续走高TOP100房企销售额单月同比TOP100房企销售额环比%17/12%18/0318/0618/0918/1219/0319/0619/09%100%500-50-100资料来源： 、统计局， 图 7：TOP10 龙头房企销售增速提升幅度最大图 8：TOP10 龙头房企销售额占 TOP100 的比重上升月

24、销售额占TOP100比重月销售额占TOP100比重40.640.925.525.616.716.517.217.1TOP10销售额同比(%) TOP10-20销售额同比(%)40TOP20-50销售额同比(%)50TOP50-100销售额同比(%)40203002019/0219/0419/0619/0819/10(20)10TOP10TOP10-20TOP20-50TOP50-100资料来源： ， 资料来源： ， 库存： 一二线城市去化周期上行一二线城市受销售环比走弱影响，去化周期上行。10 月末 4 个一线城市商品房可售面积6636.0 万方，环降 0.6%，受销售环比下行影响，去化周期环

25、增 0.9 个月至 17.1 个月；6 个样本二线城市商品房可售面积环增 2.3%至 6309.8 万方，去化周期 13.8 个月，环比增加 0.3个月。图 9：一线城市去化周期上行图 10：二线城市去化周期上行70006500600055005000可售面积(万平方米)平均去化周期(右，月)21201918171619/1019/0819/0619/0419/0218/1218/1018/0818/0618/0418/0217/1217/101580006000400020000可售面积(万平方米)平均去化周期(右，月)201816141219/1019/0819/0619/0419/021

26、8/1218/1018/0818/0618/0418/0217/1217/1010资料来源：Wind, 备注：样本包括北京、上海、深圳、广州；去化周期=月末可售面积/近六个月成交面积平均值。资料来源：Wind, 备注：样本包括杭州、南京、苏州、福州、厦门、南宁；去化周期=月末可售面积/近六个月成交面积平均值。分城市而言，10 月样本一线、二线、三四线城市中可售面积最高的分别为上海(2848.8 万方)、南京(2136.7 万方)、江阴(388.3 万方)；去化周期偏高的城市有上海（18.5 个月，88%分位）、南京（24.5 个月，73%分位）和韶关（19.3 个月，73%分位）；去化周期偏低

27、的有江阴（13.2 个月，0%分位）和深圳（12.1 个月，18%分位）。图 11：分城市商品去化周期及所处分位商品房去化周期(月)去化周期所处分位（近三年，从低到高）30100%2580%2060%1540%10520%0北上广京海州深杭南苏福圳州京州州0%厦南韶江门宁关阴资料来源：Wind, 备注：去化周期=月末可售面积/近六个月成交面积平均值。10 月全国数据预测预计 10 月全国商品房销售面积同比增速将反弹，单月同增 2%-4%，累计同增 0.1%-0.3 %。根据高频数据，10 月 21 个样本城市商品房销售面积当月同增 14.0%，环比上升 1.2pct，预计 10 月全国商品房销

28、售面积单月增速将稳中有升，假设由 9 月的 2.9%调整为 2%-4%，则全国商品房 1-9 月销售面积累计增速预计在 0.1%-0.3%之间。预计 10 月全国房地产开发投资增速将基本持平，单月同增 9.5%-10.5%， 累计同增10.4%-10.5%。我们从开发资金来源的角度对房地产投资进行预测。销售回款方面，结合对 销售面积增速的预测，预计 10 月销售回款累计增速将继续回升；国内贷款方面，我们观察到，融资收紧下，10 月房地产信托、地产境内外发债等融资渠道仍在萎缩。综合来看，10 月房地产投资受销售回款支撑增速将基本稳定，预计全国房地产开发投资单月增速将由 9 月的 10.5%降至

29、9.5%-10.5%，累计增速将由 9 月的 10.5%调整至 10.4%-10.5%。图 12：预计 10 月全国商品房销售面积单月增速稳中略升15%10%5%0%40% 全国商品房销售面积当月同比样本城市销售面积当月同比（右）30%20%10%0%-10%-5%-10%-20%-30%-40%18/0218/0418/0618/0818/1018/1219/0219/0419/0619/0819/10资料来源：Wind, 备注：一线城市样本包括北京、上海、广州、深圳 4 城；二线城市包括杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长春、无锡、南宁 11 城；三四线城市包括东莞、扬州、惠

30、州、岳阳、韶关、江阴 6 城图 13：房地产投资增速与开发资金来源增速相关性较高图 14：销售回款增速与全国商品房销售额增速高度同步房地产开发资金来源累计同比20房地产开发投资完成额累计同比（右)1510100515/0216/0217/0218/0219/02(10)资料来源： 0资料来源： 企业跟踪：房企筹资活动现金流承压，央企拿地积极三季报出炉：净负债率中位小幅上行，融资收紧下房企筹资活动现金流承压我们跟踪的 TOP100 房企中 31 家披露季报（注：均以集团公司为研究对象。部分房企的境内发债主体为子公司，由于集团层面的财务数据更能反映企业真实的偿债能力，我们不采用子公司的财务数据。由

31、于港股上市房企无季报披露，故可得数据的样本较少）。由于样本在各规模梯队分布相对均匀，在反映行业信用资质的变动上具备一定的代表性，结合数据可得性，我们主要从偿债能力、现金流、销售三个维度展开分析。2018 年末销售额排名样本数样本明细表 3：披露季报的 TOP100 房企明细TOP104万科地产、保利地产、绿地控股、新城控股TOP11-207招商蛇口、华夏幸福、阳光城、金地集团、中南建设、富力地产、泰禾集团TOP21-508金科集团、蓝光发展、荣盛发展、首开股份、中国铁建、滨江集团、首创臵业、华发股份大悦城、万达商业、建发房地产、电建地产、金融街、联发集团、中天金融、TOP51-10011资料来

32、源： 整理金隅集团、中交地产、华侨城A、北辰实业、星河实业偿债能力：净负债率中位小幅抬升，现金短债比小幅弱化从长期偿债能力看，TOP100 房企净负债率中位小幅抬升，但过半数房企净负债有所下降。三季度 TOP100 样本房企净负债率中位小幅抬升 14 个百分点至 134%，这一水平处于 2014 年以来中位水平，低于 2017 下半年至 2018 上半年行业加速加杠杆期的水平。42%的房企净负债率上升，升幅最大的 3 家是首创臵业、建发房地产和中天金融；58%的房企净负债率下降，降幅最大的 3 家是中交地产、华夏幸福和泰禾集团。图 15：TOP100 样本净负债率中位小幅抬升图 16：TOP1

33、00 样本房企净负债率以下降为主160%140%120%100%100% TOP100样本房企净负债率中位TOP100样本房企净负债率平均80%60%40%20%19/0919/0619/0318/1218/0918/0618/0317/1217/0917/0617/0316/1216/0916/0616/0315/1219/0919/0619/0318/1218/0918/0618/0317/1217/0917/0617/0316/1216/0916/0616/0315/1215/0915/0615/0314/120%净负债率上升占比资料来源：公司公告， 备注：净负债率=（有息负债-货币资金

34、）/净资产，由于季报无详细附注披露，有息负债用短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券估算图 17：TOP100 样本房企净负债率绝对水平与边际变动2019Q3净负债率相比2019H1变动300%40%200%100%20%0%0%-100%-200%-20%-300%万 万 星 金 新 招 滨 北 保 联 荣 蓝 华 金 大 建 阳 金 中 中 绿 中 华 金 首 电 首 华 富 泰 中达 科 河 地 城 商 江 辰 利 发 盛 光 侨 隅 悦 发 光 科 交 天 地 南 发 融 开 建 创 夏 力 禾 国A商 地 实 集 控 蛇 集 实 地 集 发 发 城 集 城 房 城 集

35、地 金 控 建 股 街 股 地 置 幸 地 集 铁-40%业 产 业 团 股 口 团 业 产 团 展 展团资料来源： 地团 产 融 股 设 份产份 产 业 福 产 团 建备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产，由于季报无详细的报表附注披露，有息负债采用“短期借款+一年内到期的非流动负 债+长期借款+应付债券”估算。根据年报和中报数据，该估算方法下的净负债率和企业实际净负债率差异在 20 个百分点以内，属于可接受范围。从短期偿债能力看，TOP100 样本房企现金短债比中位小幅下降 0.08 至 1.09，短长期有息负债比持平于 0.34。71%的房企现金短债比下降，降幅最大的是建发房地产

36、、首创臵业和新城控股；29%的房企现金短债比上升，升幅最大的是中交地产、北辰事业和中国铁建。从绝对水平看，当前 58%的房企现金短债比在 1 以上，水平相对偏低的有星河实业（0.21）、金隅集团（0.21）、富力地产（0.40）图 18：TOP100 样本现金短债比中位小幅下降图 19：TOP100 样本房企短长期有息负债比持平3.0TOP100样本房企现金短债比平均TOP100样本房企现金短债比中位0.8 短长期有息负债比平均短长期有息负债比中位0.62.01.00.014/1215/0916/0617/0317/1218/0919/06资料来源：公司公告， 备注：现金短债比=现金及现金等价

37、物/短期有息负债。0.40.20.015/0316/0317/0318/0319/03资料来源：公司公告， 备注：短长期有息负债比=短期有息负债/长期有息负债。图 20：TOP100 样本房企现金短债比绝对水平与边际变动2019Q3现金短债比相比2019H1变动2.51.50.5(0.5)(1.5)(2.5)保 金 中 滨 北 电 万 新 蓝 华 万 招 大 阳 联 建 中 金 中 华 金 绿 华 首 首 荣 泰 中 富 金 星利 地 交 江 辰 建 科 城 光 侨 达 商 悦 光 发 发 南 科 国 发 融 地 夏 创 开 盛 禾 天 力 隅 河A地 集 地 集 实 地 地 控 发 城 商

38、蛇 城 城 集 房 建 集 铁 股 街 控 幸 置 股 发 集 金 地 集 实1.51.00.50.0(0.5)(1.0)产 团 产 团 业 产 产 股 展业 口资料来源：公司公告， 团 地 设 团 建 份产股 福 业 份 展 团 融 产 团 业现金流：融资收紧下筹资活动现金流明显承压从经营活动现金流来看，三季度多数房企加强销售回款的同时控制投资节奏，58%的房企经营活动现金流处于净流入状态，其中净流入金额较大的有万达商业（+69 亿）、金地集团（+68 亿）、华发股份（+64 亿），净流出金额较大的有华夏幸福（-191 亿）、万科（-71 亿）、保利（-70 亿）。从筹资活动现金流来看，融资

39、收紧下 55%的房企筹资活动现金流处于净流出状态。从历史来看，超半数房企筹资活动现金流净流出的状态 2014 年以来出现过四次：2014 年四季度、2015年二季度、2018 年四季度和 2019 年二到三季度。图 21：半数以上房企经营活动现金流净流入图 22：半数以上房企筹资活动现金流净流出 经营活动现金流净流入占比100%80%60%40%20%14/1219/0618/1218/0617/1217/0616/1216/0615/1215/060%100%80%60%40%20%14/060%筹资活动现金流净流入占比19/0618/1218/0617/1217/0616/1216/061

40、5/1215/06资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告， 销售：房企销售目标完成率分化明显截至 10 月 TOP100 房企销售目标完成情况尚可，预计全年多数房企可基本完成销售目标、但能明显超越销售目标的公司可能较少。43 家披露全年销售目标的TOP100 房企，截至 10 月销售目标完成率中位为 82%，假定 11-12 月月均销售额与 1-10 月一致，则对应全年完成率为 98%；目标完成率 90%以上（推算全年 107%以上）的房企仅占比 23%，因此预计全年可明显超越销售目标的房企较少。从公司来看，房企销售情况分化明显，宝龙、龙光、佳兆业 10 月销售目标完成率已达 101%、98

41、%、95%；泰禾、绿城、朗诗销售目标完成率仅52%、59%、60%。1-10 月销售额排名公司简称2019 年销售目标2019年1-10售额月销同比增速截止 10 月目标完成率推算全年目标完成率54宝龙地产500 505 53% 101% 121% 31龙光集团850 835 12% 98% 118% 32佳兆业875 834 48% 95% 114% 11世茂房地产2100 1972 45% 94% 113% 9龙湖集团2200 2016 23% 92% 110% 6中海地产3079 2817 28% 91% 110% 13阳光城1800 1642 37% 91% 109% 2中国恒大600

42、0 5462 9% 91% 109% 17金科集团1500 1360 35% 91% 109% 18中国金茂1500 1360 32% 91% 109% 12招商蛇口2000 1791 36% 90% 107% 25雅居乐1130 1003 28% 89% 107% 28滨江集团1000 872 25% 87% 105% 44中骏集团700 601 63% 86% 103% 47禹洲集团680 581 61% 85% 102% 22正荣集团1300 1104 7% 85% 102% 55弘阳地产600 498 52% 83% 100% 10华润臵地2420 2002 25% 83% 99% 8

43、新城控股2700 2228 23% 83% 99% 15旭辉集团1900 1558 31% 82% 98% 52建业地产635 519 - 2% 82% 98% 33美的臵业1000 816 21% 82% 98% 40合景泰富850 683 44% 80% 96% 45时代中国750 599 26% 80% 96% 68保利臵业420 335 - 1% 80% 96% 4融创中国5500 4337 17% 79% 95% 64华宇集团500 393 46% 79% 94% 72当代臵业360 283 9% 78% 94% 23融信集团1400 1090 15% 78% 93% 27奥园集团1

44、141 886 31% 78% 93% 51越秀地产680 526 35% 77% 93% 65仁恒臵地500 383 83% 77% 92% 35首开股份1010 760 28% 75% 90% 43首创臵业800 602 26% 75% 90% 37卓越集团1000 737 72% 74% 88% 78花样年360 264 38% 73% 88% 19富力地产1600 1153 10% 72% 86% 24远洋集团1400 1004 24% 72% 86% 30祥生地产1300 836 10% 64% 77% 92朗诗集团400 199 - 22% 50% 60% 26绿城中国2000 9

45、85 - 15% 49% 59% 42泰禾集团1500 655 - 36% 44% 52% 表 4：2019 年 1-10 月 TOP100 房企销售额及目标完成情况资料来源：公司公告、 ， 10 月公司舆情跟踪负面：关注新增担保与违规操控本月房企负面舆情主要包括新增担保、违规操控、新增股权质押等。新增担保方面，阳光城、金科新增担保数额较大，其中阳光城为其子公司融资和贷款担保四次，共计 20.8 亿元；金科拟新增对部分参股房地产项目公司不超过 18.6 亿元担保额度。其他方面，10 月 9 日美的臵业原高管涉及操控房源被批捕；10 月 19 日 21 世纪经济报道绿地湖南存在强制员工购房行为；

46、10 月 8 日泰禾取消收购江苏句容市 7 幅地块。中南2019/10/153.8 亿元的连带责任保证担保。为 18 家控股子公司新增担保额度合计 164.3 亿元。华夏幸福2019/10/15为 11 家公司合计 121.8 亿元贷款提供担保。新华联2019/10/15为子公司 2 亿银行贷款提供担保，期限 3 年。中交2019/10/16公司为武汉汪集街道项目 1.5 亿元贷款提供担保。金融街2019/10/21为参股公司提供不超过 4 亿借款，利率 8%。阳光城2019/10/22为两家子公司合共 5.8 亿融资贷款提供担保。蓝光发展2019/10/24为关联公司流动资金借款提供 990

47、0 万元担保。大悦城2019/10/24为子公司提供 8 亿美元担保。滨江2019/10/24为子公司提供 7.5 亿元融资担保。荣安2019/10/28拟对下属子公司提供合计不超 32.3 亿元担保。表 5：2019 年 10 月房企负面舆情汇总类别公司名称日期要点取消收购泰禾2019/10/8取消收购江苏句容市 7 幅地块，收回 4 亿资金。违约操控美的臵业2019/10/9原某区域公司副总经理代某等 6 人操控房源，牟取非法利益，数额较大，已被司法机关批捕。绿地2019/10/2221 世纪经济报证实 10 月 19 日绿地湖南高管强制员工购房。阳光城2019/10/111）为子公司阳光

48、城辽宁房地产提供 11.2 亿元担保；2）为参股子公司深圳市俊领投资提供新增担保金科2019/10/31拟取消合计 11.7 亿元前期审议通过但未实际实施的担保额度，并新增对部分参股房地产项目公司不超过 18.6 亿元担保额度。新增股权质押新湖中宝2019/10/21股东宁波嘉源将占新湖中宝总股本 2.9%的股票延长质押 1 年，同时新增质押占总股本 0.3%的股票。资料来源：公司公告, 正面：关注股权质押解质本月房企正面舆情主要包括解除冻结股权及质押等。10 月16 日金科公司股东解除质押约 3.7 亿股，仍有 5.3%股份质押中；10 月 8 日居然之家股权解除司法冻结，武汉中商 360

49、亿收购项目申请恢复审查。日期公司事件要点2019/10/8居然之家解除冻结股权股权解除司法冻结，武汉中商 360 亿收购项目申请恢复审查。2019/10/16金科解除质押公司股东解除质押约 3.7 亿股，仍有 5.3%股份质押中。表 6：2019 年 10 月房企正面舆情汇总资料来源：公司公告, 关注：房企多元化融资活跃，央企拿地积极本周关注类舆情主要包括融资、拿地、人事股权变动三类。融资方面，越秀拟公开发行不超过 40 亿元的公司债券；金科 50 亿元公司债项目状态更新为“已反馈”；首创拟向专业投资者发 30 亿美元中票及永续证券计划。拿地方面，保利、中海、华侨城等央企拿地活跃，其中保利以

50、37 亿元竞得温州市城市中央绿轴出让一宗商住地，面积 69332 平方米，楼面价17108 元/平方米；中海 51 亿元竞得广州市海珠区地块，楼面价 34628 元/平；华侨城通过公开竞拍以 66 亿元得武汉青山区地块，楼面价 13441 元/平米。人事、股权变动方面，少数房企变更董事、总裁人选，并开展股权收购等。类别日期公司事件表 7：2019 年 10 月房企持续关注汇总2019/10/8华润臵地以底价 22.1 亿竞得宁波江北区一商住地。2019/10/8金隅子公司北京钰珵竞得北京市朝阳区房产，成交价 51.9 亿元。1）前九月斥资 815.7 亿元收购 40 宗土地，土地面积 253.

51、55 万平方米，总楼面面积 860 万2019/10/8中海平方米，应占楼面面积 827.1 万平方米；2）9 月在天津、西安、长春、北京和上海收购了五幅地块，应占楼面面积合共约 82.8 万平方米，应付土地出让金约为 84.4 亿元。2019/10/9滨江以总价 20.6 亿元竞得杭州萧山区地块，楼面价 24527 元/平，溢价率 22.6%。2019/10/10金茂+合生联合以 28.2 亿元竞得北京丰台区 1 宗宅地，楼面价 4.47 万元/，溢价率 5.6%，地块建面6.3 万。2019/10/11绿地9 月在广西、江苏等地新增房地产项目 6 个，土地面积 82.7 万平方米，总地价

52、40.1 亿元。2019/10/11保利以 36.8 亿元竞得温州市城市中央绿轴出让一宗商住地，面积 69331.7 平方米，楼面价 17108拿地元/平方米，溢价 12.9%。2019/10/11万达以总价 17.7 亿元拿下了沈阳沈北的雨润西-1 地块、雨润西-2 地块、雨润西-3 地块三宗地， 总面积超 33 万平方米，均以起始价成交，单价分别为 1100、3300、3300 元/建筑平方米。2019/10/15电建+京能臵业44.3 亿元竞得北京大兴旧宫地块，楼面价 54715 元/。金融街+通州投2019/10/15资+首开33.2 亿元底价摘得北京市通州区马驹桥镇住宅地块，楼面价 49990 元/。2019/10/16融创公司拟收购杭州万融城写字楼项目，早前挂牌底价 31.5 亿元。2019/10/21时代中国中标东莞齐沙村旧改前期采购，项目占地 2370 亩。2019/10/22华侨城通过公开竞拍以 66 亿元得武汉青山区地块，楼面价 13441 元/平米，地块综合容积率为 2。2019/10/24中海51 亿元竞得广州市海珠区地块，楼面价 34628 元/平。2019/10/24奥园121 亿元投资珠海香洲区旧改，签约率 90%。2