《酒店式湖景别墅商业计划书》(doc 37)

1、PAGE 目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc82318662 前 言 PAGEREF _Toc82318662 h 5 HYPERLINK l _Toc82318663 第一部分分 执行行概要 PAGEREF _Toc82318663 h 6 HYPERLINK l _Toc82318664 一、项目目概述 PAGEREF _Toc82318664 h 6 HYPERLINK l _Toc82318665 二、项目目发起人人简介 PAGEREF _Toc82318665 h 6 HYPERLINK l _Toc82318666 三、股东东单位 PAGEREF _

2、Toc82318666 h 7 HYPERLINK l _Toc82318667 第二部分分 项目提提供的产产品和服服务 PAGEREF _Toc82318667 h 8 HYPERLINK l _Toc82318668 一、项目目的创意意和定位位 PAGEREF _Toc82318668 h 8 HYPERLINK l _Toc82318669 （一）项项目创意意 PAGEREF _Toc82318669 h 8 HYPERLINK l _Toc82318670 （二）项项目定位位 PAGEREF _Toc82318670 h 8 HYPERLINK l _Toc82318671 二、项目目

3、优势 PAGEREF _Toc82318671 h 9 HYPERLINK l _Toc82318672 （一）地地理位置置优越，交通便便利 PAGEREF _Toc82318672 h 9 HYPERLINK l _Toc82318673 （二）具具有较大大的市场场空间和和目标客客户群体体 PAGEREF _Toc82318673 h 9 HYPERLINK l _Toc82318674 （三）与与园区内内多个项项目形成成资源共共享及优优势互补补 PAGEREF _Toc82318674 h 9 HYPERLINK l _Toc82318675 （四）创创新的“大型人人工湖旅游酒店式式别墅”

4、经营模模式 PAGEREF _Toc82318675 h 10 HYPERLINK l _Toc82318676 三、项目目规划及及建设方方案 PAGEREF _Toc82318676 h 10 HYPERLINK l _Toc82318677 （一）项项目地址址 PAGEREF _Toc82318677 h 10 HYPERLINK l _Toc82318678 （二）酒酒店式湖湖景别墅墅规划设设计 PAGEREF _Toc82318678 h 11 HYPERLINK l _Toc82318679 （三）项项目经营营范围 PAGEREF _Toc82318679 h 12 HYPERLIN

5、K l _Toc82318680 （四）项项目实施施保障条条件 PAGEREF _Toc82318680 h 12 HYPERLINK l _Toc82318681 第三部分分 项目目背景及及其可行行性 PAGEREF _Toc82318681 h 13 HYPERLINK l _Toc82318682 一、宏观观经济的的配合 PAGEREF _Toc82318682 h 13 HYPERLINK l _Toc82318683 （一）社社会消费费水平稳稳步提高高 PAGEREF _Toc82318683 h 13 HYPERLINK l _Toc82318684 （二）旅旅游行业业为政府府扶持

6、性性行业 PAGEREF _Toc82318684 h 13 HYPERLINK l _Toc82318685 （三）酒酒店式别别墅面临临良好的的发展机机遇 PAGEREF _Toc82318685 h 14 HYPERLINK l _Toc82318686 二、当地地政府大大力支持持及优惠惠政策 PAGEREF _Toc82318686 h 14 HYPERLINK l _Toc82318687 （一）生生态园项项目获得得天津市市及静海海县政府府大力支支持 PAGEREF _Toc82318687 h 14 HYPERLINK l _Toc82318688 （二）相相关优惠惠政策 PAGER

7、EF _Toc82318688 h 14 HYPERLINK l _Toc82318689 三、面临临的良好好机遇 PAGEREF _Toc82318689 h 15 HYPERLINK l _Toc82318690 （一）220088年北京京奥运会会为京津津地区带带来大量量客流 PAGEREF _Toc82318690 h 15 HYPERLINK l _Toc82318691 （二）中中国加入入WTOO加速旅旅游产业业发展 PAGEREF _Toc82318691 h 15 HYPERLINK l _Toc82318692 （三）旅旅游业已已经成为为促进经经济发展展的新的的经济增增长点 P

8、AGEREF _Toc82318692 h 15 HYPERLINK l _Toc82318693 （四）周周遍地区区具有较较强的消消费能力力和市场场需求 PAGEREF _Toc82318693 h 15 HYPERLINK l _Toc82318694 四、发起起人具备备承担项项目建设设的优势势和能力力 PAGEREF _Toc82318694 h 16 HYPERLINK l _Toc82318695 （一）经经营管理理能力 PAGEREF _Toc82318695 h 16 HYPERLINK l _Toc82318696 （二）资资本运作作能力 PAGEREF _Toc8231869

9、6 h 16 HYPERLINK l _Toc82318697 （三）创创新的产产权机制制和开放放的经营营理念 PAGEREF _Toc82318697 h 16 HYPERLINK l _Toc82318698 第四部分分 市场场分析 PAGEREF _Toc82318698 h 17 HYPERLINK l _Toc82318699 一、外部部环境分分析 PAGEREF _Toc82318699 h 17 HYPERLINK l _Toc82318700 （一）天天津地区区投资价价值的凸凸现 PAGEREF _Toc82318700 h 17 HYPERLINK l _Toc8231870

10、1 （二）天天津别墅墅市场具具有良好好的发展展空间 PAGEREF _Toc82318701 h 17 HYPERLINK l _Toc82318702 二、市场场需求分分析 PAGEREF _Toc82318702 h 18 HYPERLINK l _Toc82318703 （一）庞庞大的潜潜在市场场规模 PAGEREF _Toc82318703 h 18 HYPERLINK l _Toc82318704 （二）京京津一带带强劲的的市场需需求 PAGEREF _Toc82318704 h 18 HYPERLINK l _Toc82318705 （三）目目标客户户分析 PAGEREF _Toc

11、82318705 h 18 HYPERLINK l _Toc82318706 第五部分分 竞争争分析 PAGEREF _Toc82318706 h 20 HYPERLINK l _Toc82318707 一、竞争争影响因因素分析析 PAGEREF _Toc82318707 h 20 HYPERLINK l _Toc82318708 （一）价价格 PAGEREF _Toc82318708 h 20 HYPERLINK l _Toc82318709 （二）交交通 PAGEREF _Toc82318709 h 20 HYPERLINK l _Toc82318710 （三）环环境 PAGEREF _T

12、oc82318710 h 20 HYPERLINK l _Toc82318711 （四）娱娱乐项目目、配套套设施设设置 PAGEREF _Toc82318711 h 20 HYPERLINK l _Toc82318712 二、竞争争优势分分析 PAGEREF _Toc82318712 h 21 HYPERLINK l _Toc82318713 （一）齐齐全的配配套娱乐乐设施 PAGEREF _Toc82318713 h 21 HYPERLINK l _Toc82318714 （二）创创新的“大型人人工湖旅游酒店式式别墅”经营模模式 PAGEREF _Toc82318714 h 21 HYPER

13、LINK l _Toc82318715 （三）庞庞大的人人脉网络络及畅通通的宣传传渠道 PAGEREF _Toc82318715 h 21 HYPERLINK l _Toc82318716 第六部分分 经营营发展规规划 PAGEREF _Toc82318716 h 22 HYPERLINK l _Toc82318717 第七部分分 市场场销售 PAGEREF _Toc82318717 h 23 HYPERLINK l _Toc82318718 一、市场场计划 PAGEREF _Toc82318718 h 23 HYPERLINK l _Toc82318719 （一）市市场进入入 PAGEREF

14、 _Toc82318719 h 23 HYPERLINK l _Toc82318720 （二）市市场开发发 PAGEREF _Toc82318720 h 23 HYPERLINK l _Toc82318721 二、销售售策略 PAGEREF _Toc82318721 h 23 HYPERLINK l _Toc82318722 三、公共共关系 PAGEREF _Toc82318722 h 24 HYPERLINK l _Toc82318723 （一）平平面媒体体广告 PAGEREF _Toc82318723 h 24 HYPERLINK l _Toc82318724 （二）电电视媒体体广告 PA

15、GEREF _Toc82318724 h 24 HYPERLINK l _Toc82318725 （三）广广播广告告 PAGEREF _Toc82318725 h 24 HYPERLINK l _Toc82318726 （四）互互联网广广告 PAGEREF _Toc82318726 h 24 HYPERLINK l _Toc82318727 （五）户户外广告告 PAGEREF _Toc82318727 h 24 HYPERLINK l _Toc82318728 第八部分分 项目目的运营营与管理理 PAGEREF _Toc82318728 h 25 HYPERLINK l _Toc8231872

16、9 一、治理理结构 PAGEREF _Toc82318729 h 25 HYPERLINK l _Toc82318730 （一）关关于股东东与股东东大会 PAGEREF _Toc82318730 h 25 HYPERLINK l _Toc82318731 （二）关关于董事事与董事事会 PAGEREF _Toc82318731 h 25 HYPERLINK l _Toc82318732 （三）关关于监事事与监事事会 PAGEREF _Toc82318732 h 26 HYPERLINK l _Toc82318733 二、管理理团队 PAGEREF _Toc82318733 h 26 HYPERL

17、INK l _Toc82318734 三、激励励与约束束 PAGEREF _Toc82318734 h 26 HYPERLINK l _Toc82318735 第九部分分 投资资估算 PAGEREF _Toc82318735 h 28 HYPERLINK l _Toc82318736 一、项目目实施进进度 PAGEREF _Toc82318736 h 28 HYPERLINK l _Toc82318737 二、投资资估算及及资金筹筹措 PAGEREF _Toc82318737 h 28 HYPERLINK l _Toc82318738 三、运营营第一年年流动资资金明细细 PAGEREF _To

18、c82318738 h 29 HYPERLINK l _Toc82318739 第十部分分 经济济效益分分析 PAGEREF _Toc82318739 h 30 HYPERLINK l _Toc82318740 一、收入入预测 PAGEREF _Toc82318740 h 30 HYPERLINK l _Toc82318741 （一）出出租比例例预测 PAGEREF _Toc82318741 h 30 HYPERLINK l _Toc82318742 （二）租租赁价格格预测 PAGEREF _Toc82318742 h 31 HYPERLINK l _Toc82318743 （三）租租赁收入入

19、预测 PAGEREF _Toc82318743 h 31 HYPERLINK l _Toc82318744 二、成本本费用预预测 PAGEREF _Toc82318744 h 32 HYPERLINK l _Toc82318745 三、利润润及投资资报酬率率预测 PAGEREF _Toc82318745 h 33 HYPERLINK l _Toc82318746 四、特别别提示 PAGEREF _Toc82318746 h 33 HYPERLINK l _Toc82318747 五、结论论 PAGEREF _Toc82318747 h 33 HYPERLINK l _Toc82318748 第

20、十一部部分 风险分分析与对对策 PAGEREF _Toc82318748 h 35 HYPERLINK l _Toc82318749 一、政策策风险 PAGEREF _Toc82318749 h 35 HYPERLINK l _Toc82318750 二、市场场风险 PAGEREF _Toc82318750 h 35 HYPERLINK l _Toc82318751 三、行业业风险 PAGEREF _Toc82318751 h 36 HYPERLINK l _Toc82318752 四、不可可抗力风风险 PAGEREF _Toc82318752 h 36 HYPERLINK l _Toc823

21、18753 第十二部部分 结论 PAGEREF _Toc82318753 h 37前 言言本商业计计划书内内容包括括酒店式式湖景别别墅的项项目简介介、主要要建设内内容、辅辅助资源源配置、发展前前景、市市场定位位、竞争争对手、销售策策略、风风险控制制及项目目的投资资回报期期等投资资者关心心的各项项问题。酒店式湖湖景别墅墅为天津津市都市市生态园园项目的的下属子子项目之之一，生生态园的的整体介介绍参见见天津津市都市市生态园园项目说说明书。本项目中中的所有有外部数数据均有有确切出出处，财财务预测测数据则则根据相相关方法法推算而而得。第一部分分 执执行概要要一、项目目概述酒店式湖湖景别墅墅是天津津都市生

22、生态园旅旅游度假假村中的的一个重重要组成成部分，是一个个集旅游游、娱乐乐、住宿宿、餐饮饮、会务务等为一一体的高高档休闲闲度假旅旅游项目目。酒店式湖湖景别墅墅群倚已已建成的的8000亩人工工湖建设设，为整整个生态态园最佳佳休闲观观光地之之一，建建成后的的度假村村风景优优美、设设施完备备、功能能齐全，将成为为都市人人休闲度度假的一一个最佳佳去处。该项目的的建设分分为三期期，其中中一期为为项目规规划设计计、市场场宣传及及推广等等，目前前正在进进行中。二期将将建设具具有异国国情调的的酒店式式湖景别别墅200 幢，形成具具有丰富富亲水资资源的湖湖畔别墅墅区，包包括日式式8幢 、欧式式8幢、中式44幢；三

23、三期建设设计划为为1000栋风格格迥异的的别墅群群。该项目的的二期建建设即将将正式启启动，有有关立项项手续完完备，预预计二期期地上物物建设总总投资222800万元,占地面面积300亩。根根据投资资力度和和投资规规模的增增加，三三期的后后续开发发建设预预留500亩可以以在现有有规划的的基础上上进行调调整和创创新。二、项目目发起人人简介天津方舟舟天马农农业科技技发展有有限公司司（以下下称“农业科科技”）作为为本项目目的发起起主体，对项目目进行总总体策划划，并作作为投资资人投资资兴建该该项目。公司简简要情况况如下：公司名称称：天津津方舟天天马农业业科技发发展有限限公司注册时间间：20002年年10月

24、月9日注册资金金：4,5000万人民民币公司地址址：天津津市静海海县双塘塘镇西双双塘村公司电话话：86622-2800155555公司传真真：86622-2800161169农业科技技将按照照现代公公司治理理结构的的标准进进行管理理系统设设计和人人力资源源规划，最终形形成完整整规范的的公司法法人治理理结构以以及科学学合理、精简有有效的组组织管理理体系。三、股东东单位农业科技技的两家家大股东东分别是是：天津津方舟天天马投资资（集团团）有限限公司和和深圳市市明德投投资有限限公司。天津方舟舟天马投投资（集集团）有有限公司司成立于于19999年，注册资资金8,0000万元，是在国国家工商商行政管管理局

25、注注册并具具独立法法人资格格的集团团公司，下属118家子子公司，业务范范围涉及及旅游景景区、景景点开发发、体育育、通讯讯、商贸贸等领域域。公司司于20000年年巨资买买断原天天津甲BB立飞足足球队，建立甘甘肃天马马足球俱俱乐部，现俱乐乐部迁至至东莞，更名为为东莞东东城队。方舟天天马投资资集团下下属天津津市方舟舟旅行社社成立于于19999年，注册资资金15500万万元，目目前名列列天津同同行业前前三位，主要负负责都市市生态园园的营销销，提供供良好的的客源市市场。深圳市市明德投投资有限限公司（SHEENZHHEN MINNTEXX INNVESSTMEENT CO,LTDD）成立立于20004年年

26、成立，注册资资本3,0000万元人人民币，是在深深圳市工工商局注注册的新新兴的专专业化投投资机构构，主要要业务范范围包括括直接投投资、项项目管理理、投资资银行，主要投投资方向向为旅游游、房地地产、高高科技。主要负负责都市市生态园园项目规规划和资资本运营营。第二部分分 项目目提供的的产品和和服务一、项目目的创意意和定位位（一）项项目创意意“酒店式式湖景别别墅”项目是是天津都都市生态态园内最最核心、最具盈盈利能力力的项目目之一。鉴于北北方的地地理条件件，相对对缺乏高高档消费费的亲水水地产别别墅，酒酒店式湖湖景别墅墅倚8000亩人人工湖建建设迎合合了高端端消费人人群的需需要，建建成后的的度假村村风景

27、优优美、设设施完备备、功能能齐全，将成为为都市人人休闲度度假的最最佳场所所之一。本项目的的规划融融合了西西方建筑筑特色和和现代社社区规划划理念，将建设设为中式式、欧洲洲等不同同风格的的别墅群群，以优优雅、开开放、包包含着休休闲和赏赏心为建建设宗旨旨，旨在在创造一一个融优优美的生生态环境境、旅游游、休闲闲度假与与居住功功能为一一体的社社区，是是成功人人士梦想想居住中中最耀眼眼的一道道风景。（二）项项目定位位酒店式湖湖景别墅墅以休闲闲、自然然为主题题，采用用星级酒酒店式经经营管理理模式，主要为为满足前前来进行行度假休休闲、商商务会务务等的群群体提供供多方位位服务。酒店式湖湖景别墅墅项目包包括别墅墅

28、群以及及8000亩人工工湖，不不同风格格的设计计以及每每栋别墅墅独立的的码头、游船、工作犬犬配合生生态园内内优美的的风景和和众多高高端的休休闲娱乐乐项目，必然成成为国内内众多休休闲度假假村中的的翘楚，这同时时也是本本项目盈盈利能力力的关键键。从景观特特色上分分析，酒酒店式湖湖景别墅墅以营造造以人工工湖为中中心的水水域景观观为主要要发展方方向，通通过景区区内特有有的水域域景观并并结合健健康有趣趣的娱乐乐设施来来吸引远远近游客客。 从规划划建设旅旅游项目目上分析析，酒店店式湖景景别墅是是都市生生态园旅旅游项目目开发中中一个重重要的组组成部分分，与其其周边的的休闲娱娱乐项目目共同构构成了休休闲、娱娱

29、乐、度度假、会会议、住住宿等多多功能旅旅游环境境，能够够满足不不同年龄龄结构、职业结结构的需需求。从现代生生活节奏奏上分析析，久居居城市的的人们日日常工作作、生活活节奏紧紧张，渴渴望利用用节假日日到自然然环境中中寻求乐乐趣，得得到放松松。旅游游度假村村便捷通通畅的交交通体系系，公园园内精心心设计和和新奇创创意的游游乐设施施，能够够抓住现现代人们们的旅游游心理和和消费心心理，为为游客营营造一个个融于自自然的休休憩空间间。从时空距距离上分分析，酒酒店式湖湖景别墅墅交通方方便、各各种设施施齐全，天津、北京等等距离较较近的大大城市居居民或游游客能够够开展节节假日11、2日日游，而而全国其其他地区区的游

30、客客也能利利用各种种假期，前来旅旅游度假假。二、项目目优势（一）地地理位置置优越，交通便便利酒店式湖湖景别墅墅位于天天津静海海县西双双塘村都都市生态态园内，东临京京浦铁路路，紧靠靠京沪高高速公路路和1004国道道，距天天津市区区40公公里，天天津新港港80公公里，天天津滨海海国际机机场600公里，距首都都北京1140公公里，经经农业科科技公司司申请，天津市市政府同同意在京京沪高速速公路都都市生态态园处建建设出口口，未来来从北京京、天津津将可直直接通过过高速公公路直接接进入都都市生态态园，交交通更加加便利。这也同同时体现现了天津津市政府府对天津津都市生生态园的的大力支支持。（二）具具有较大大的市

31、场场空间和和目标客客户群体体酒店式湖湖景别墅墅的市场场定位是是酒店式式高尚别别墅，而而且社区区规模较较大，总总建设规规划面积积80亩亩。随着着国民经经济保持持高速增增长，国国民收入入不断增增加，中中国已有有相当一一部分人人已先富富起来，这些人人士对居居住条件件及休闲闲度假住住所要求求较高，因此酒酒店式湖湖景别墅墅项目目目标客户户源较为为充裕。（三）与与园区内内多个项项目形成成资源共共享及优优势互补补酒店式湖湖景别墅墅是都市市生态园园中一个个重要的的组成部部分，为为生态园园项目二二期建设设内容之之一，其其他部分分子项目目已在去去年开工工建设。按照生生态园的的设计规规划，整整个园区区项目的的工程建

32、建设将分分成四个个时期，从20003年年3月份份起建，预计220077年全部部完成。其中，一期部部分项目目已经接接近竣工工，正在在试营业业之中。生态园一一期项目目中包括括马术俱俱乐部、特种犬犬养殖、斗牛场场、动物物竞技、大土炕炕餐厅等等项目，其主体体工程已已经基本本建设完完成，预预计20004年年十月一一日之前前开始营营业。预预计一期期建设完完成后，园区可可正式对对社会开开放，接接待各地地游客，成为京京津一带带的热门门旅游景景点。到到时园区区内可进进行包括括农业大大棚采摘摘，犬类类观赏，马术俱俱乐部表表演，动动物竞技技表演等等以娱乐乐性活动动为主的的项目。酒店式式湖景别别墅项目目属于二二期工程

33、程，届时时将尽享享一期工工程的相相关资源源及配套套设施。（四）创创新的“大型人人工湖旅游酒店式式别墅”经营模模式围绕8000亩人人工湖建建设的酒酒店式湖湖景别墅墅项目整整体形象象突出，各类建建筑设计计风格独独特，服服务内容容丰富，功能齐齐全，各各类配套套设施完完备，具具备良好好的硬件件条件。酒店式式湖景别别墅作为为生态园园的重要要组成部部分，与与其它项项目优势势互补，联合经经营，形形成资源源共享，都市生生态园内内优美的的环境、众多独独具特色色的经营营休闲项项目衬托托出酒店店式湖景景别墅的的潜在价价值。三、项目目规划及及建设方方案（一）项项目地址址酒店式湖湖景别墅墅二期占占地300亩，环环绕都市

34、市生态园园内人工工湖的南南侧，在在生态园园图示FF3处。（项目目位置见见下图）（二）酒酒店式湖湖景别墅墅规划设设计酒店式湖湖景别墅墅二期将将建设具具有异国国情调的的湖景别别墅200 幢，形成倚倚势而成成风格迥迥异的湖湖畔别墅墅区，包包括日式式8幢 、欧式式8幢、中式四四合院44幢。湖景别墅墅规划设设计图11 湖湖景别墅墅规划设设计图22日式别墅墅。通过过景观带带将花园园和别墅墅进行了了空间和和景观上上的自然然融合，引入了了空中花花园设计计理念，与内庭庭院形成成立体的的绿化效效果；日日式温泉泉洗浴、露天大大风吕、日式榻榻榻米等等。独特特的日式式建筑风风格和日日本庭院院景观让让游客充充分体验验东洋

35、风风格的雅雅致精巧巧。欧式别墅墅。既有有外檐典典雅、尊尊贵，古古典中融融合了现现代，淡淡雅中彰彰显恢弘弘的巴洛洛克古典典建筑风风格，亦亦有俄罗罗斯哥特特式风格格建筑和和以小筒筒瓦式外外檐为主主要风格格的西班班牙式建建筑。大大理石细细腻的纹纹理，波波斯地毯毯浓浓的的柔情，特种进进口墙纸纸的金碧碧辉煌，衬出别别墅雍容容华贵与与不凡气气度。中式四合合院。由由北房、东西厢厢房和南南房组成成一个独独立的院院落，北北房两侧侧是东西西耳房，四周以以连廊形形式相连连。青砖砖灰瓦、青藤绕绕梁、小小鸟鸣啭啭、水井井、碾坊坊时刻投投射出清清新古朴朴的典型型中式风风格。湖景别墅墅规划设设计图33 湖景别别墅规划划设计

36、图图4（三）项项目经营营范围主要包括括：住宿宿、会务务等。1、住宿宿： 采采用星级级酒店式式经营管管理湖景景别墅，日常经经营中为为游客提提供住所所。2、会务务：为生生态园内内举办的的各类商商务会议议和培训训提供配配套服务务。（四）项项目实施施保障条条件1、项目目立项已已获本公公司股东东方面决决议和静静计投资资（20003）63号号文批准准。2、本项项目建设设用地地地质构造造稳定，水文状状况良好好。3、本项项目建设设用地公公用设施施配套齐齐全，水水、电、气、路路均达至至建设用用地红线线；本项项目建设设用地净净空条件件良好，无高压压输电走走廊、微微波通讯讯走廊；地下无无妨碍性性市政管管网。4、配套

37、套环境及及休闲娱娱乐设施施基本完完备。第三部分分 项项目背景景及其可可行性一、宏观观经济的的配合进入20000年年以来，我国宏宏观经济济发展取取得了较较为显著著的成绩绩。虽然然近来国国际经济济风云变变幻，起起伏不定定，但是是我国经经济增长长却表现现得相当当稳定。“九五”期间国国内生产产总值年年均增长长率接近近8%。在我国国制定的的“十五”计划和和20110年远远景目标标规划中中，未来来十年的的国内生生产总值值平均增增长将在在7.22%左右右。目前前我国人人均年收收入已达达1,0090美美元 左左右，城城镇居民民大多说说已从小小康步入入富裕小小康水平平，北京京、天津津及周边边一些地地区已达达到或

38、超超过3,0000 美元元，连续续保持了了国民经经济持续续、快速速、健康康发展的的良好局局面。（一）社社会消费费水平稳稳步提高高在良好的的宏观经经济环境境下，随随着居民民生活水水平的迅迅速提高高，居民民节假日日的增加加，闲暇暇时间上上升，民民众的生生活追求求以由数数量型向向质量型型转变。我国居居民的恩恩格尔系系数逐年年下降，越来越越多的居居民趋向向于休闲闲旅游与与回归自自然活动动。休闲闲运动性性旅游是是旅游业业发展的的一大趋趋势，高高品位、质量型型、休闲闲型、生生态型旅旅游在现现代旅游游中的份份量日趋趋加重，也更加加符合现现代都市市人的旅旅游消费费心理。（二）旅旅游行业业为政府府扶持性性行业旅

39、游业已已成为我我国经济济发展的的新经济济增长点点，逐步步成长为为我国国国民经济济的支柱柱产业之之一。党党中央、国务院院和天津津市委、市政府府高度重重视发展展旅游业业，出台台了一系系列扶持持旅游业业发展的的政策、措施和和部署。天津市市人民政政府发出出了津政政发（220000）811号文件件关于于加强旅旅游业发发展的通通知，将旅游游业列为为国民经经济的支支柱产业业，制定定了确实实的发展展措施，并出台台了有关关保证旅旅游业持持续、快快速、健健康发展展的法规规和办法法，如天津市市旅游管管理办法法。（三）酒酒店式别别墅面临临良好的的发展机机遇目前，我我国第一一、二、三产业业稳定增增长，主主要经济济结构不

40、不断得到到改善，经济运运行质量量不断得得到提高高。在宏宏观经济济较快增增长的同同时，通通货膨胀胀水平却却相当低低，各类类价格水水平变动动均较平平稳。随着生活活水平的的进一步步提高，人们对对居住的的空间和和品位追追求上升升到更高高的层次次。在充充分考虑虑到经济济可行、技术可可能、环环境保护护和满足足精神需需求等条条件而选选址建造造的，能能较好地地体现居居住性、舒适性性、安全全性和文文明性相相结合的的住宅受受到普遍遍欢迎。后小康康人居主主要可以以分为三三种情况况：一种种是城市市中心区区的低密密度、高高容积的的高层住住宅；第第二种是是城郊结结合部的的中密度度、高绿绿化率的的小高层层住宅为为主的小小区

41、；第第三种是是城市郊郊区车程程在一小小时左右右的低密密度、低低容积率率、高绿绿化率的的低层住住宅为主主的小区区。酒店式湖湖景别墅墅正是迎迎合了广广大都市市人家庭庭、团体体等集体体休闲度度假消费费的需求求，大家家庭、大大团体回回归生态态自然将将显得更更自然更更和谐。另一方方面，酒酒店式别别墅仅仅仅出别墅墅房产时时段使用用权，人人们可以以根据需需要选择择适合自自己的租租赁时段段，这使使得人们们不需要要花费大大量的资资金便可可自由享享受高档档别墅的的住宿待待遇。二、当地地政府大大力支持持及优惠惠政策（一）生生态园项项目获得得天津市市及静海海县政府府大力支支持该项目从从规划阶阶段就引引起包括括县委、县

42、政府府等领导导机关的的高度重重视。220022年111月288日，静静海县专专门就此此项目召召开专题题县长办办公会议议，将此此项目列列为静海海县农业业生态观观光一号号工程。并要求求各有关关部门要要尽最大大努力配配合、支支持该项项目开发发建设。当地政政府的大大力支持持，无疑疑为项目目的规划划、开发发、招商商和经营营等各项项工作的的顺利开开展提供供了有力力的保障障。（二）相相关优惠惠政策酒店式湖湖景别墅墅的项目目发起人人天津津方舟天天马农业业科技公公司于220044年初获获得了农农业产业业化经营营市级重重点龙头头企业、速生丰丰产林基基地项目目称号，并获得得国家财财政贴息息3,0000万万贷款以以及

43、国家家林业部部财政贴贴息5,5000万贷款款。三、面临临的良好好机遇（一）220088年北京京奥运会会为京津津地区带带来大量量客流北京申办办20008年夏夏季奥运运会成功功，将为为京津地地区吸引引大批国国内外游游客提供供一个极极好的机机会。天天津也将将成为重重要的比比赛场地地之一，届时将将吸引大大批海外外客源和和国内客客源，并并形成一一个二至至三年的的旅游高高潮。（二）中中国加入入WTOO加速旅旅游产业业发展加入世界界贸易组组织（WWTO）会为我我国旅游游产业的的突破性性发展创创造重要要机遇。加入WWTO对对旅游业业发展的的整体影影响是积积极的、有力的的。我国国加入WWTO以以后，将将加速旅旅

44、游相关关各业的的对外开开放步伐伐，有利利于建立立更加符符合国际际规则的的运行机机制，外外国旅行行社将通通过合资资和独资资方式逐逐步进入入中国市市场，将将直接带带来入境境客源的的增长，外国投投资者进进入中国国的机会会增多，也为发发展商务务旅游带带来广阔阔的市场场。（三）旅旅游业已已经成为为促进经经济发展展的新的的经济增增长点国内旅游游行业的的迅速发发展，极极大地拉拉动了经经济消费费，同时时创收了了大量的的外汇，国内的的“五一黄黄金周”、“十一黄黄金周”以及春春节，更更是为国国家的经经济发展展作出了了巨大的的贡献，国家主主要部门门越来越越重视旅旅游业的的发展，人们也也越来越越有条件件享受休休闲度假

45、假的乐趣趣。（四）周周遍地区区具有较较强的消消费能力力和市场场需求天津及北北京经济济发展迅迅速，特特别是天天津市经经济已经经连续十十余年增增长，多多项发展展指标位位居全国国前列，国内生生产总值值增幅连连续三年年位居全全国各省省市自治治区前33名，呈呈现越来来越强劲劲的发展展潜力。北京、天天津地区区人口密密集，随随着生活活水平的的不断提提高，人人们的消消费观念念和消费费意识不不断得到到增强，特别是是对休闲闲度假消消费需求求旺盛，从而为为酒店式式湖景别别墅提供供了广阔阔的市场场空间和和客源基基础。四、发起起人具备备承担项项目建设设的优势势和能力力（一）经经营管理理能力农业科技技公司通通过建立立健全

46、管管理控制制系统和和必要的的制度，确保公公司战略略、政策策和文化化的统一一性。并并在此基基础上对对各级主主管充分分授权，造成一一种既有有目标牵牵引和利利益驱动动，又有有程序可可依和制制度保证证的活跃跃、高效效和稳定定的局面面。（二）资资本运作作能力作为本项项目资本本运作平平台明德投投资将依依托农业业科技积积极探索索资本经经营，利利用产权权机制更更大规模模地调动动资源并并取得了了良好的的效果。实践表表明，实实现这种种转变取取决于整整个集团团的综合合实力和和时机。外延的的扩张依依赖于内内涵的做做实，机机会的扑扑捉取决决于事先先的准备备。明德投资资在进行行资本运运营时，重点选选择那些些有实力力、有市

47、市场以及及与公司司有互补补性的战战略伙伴伴。公司司的资本本运做遵遵循有利利于巩固固企业已已经形成成的价值值分配制制度的原原则，并并已取得得了良好好的效果果。（三）创创新的产产权机制制和开放放的经营营理念农业科技技强调追追求产权权制度和和管理制制度的优优化，实实现经营营管理人人员和优优秀员工工持股。在企业业收益分分配中体体现有突突出成就就的员工工对企业业价值创创造的重重要作用用。第四部分分 市市场分析析一、外部部环境分分析（一）天天津地区区投资价价值的凸凸现多年来，天津地地区的发发展一直直处于中中国经济济发展的的第二梯梯队，发发展远远远落后于于临近的的北京地地区。但但是从220022年开始始，天

48、津津地区的的发展开开始飞速速增长，多项发发展指标标位居全全国前列列，呈现现越来越越强劲的的发展潜潜力。这与中国国的经济济中心转转移的大大趋势是是密不可可分的。天津是是中国四四大直辖辖市之一一，是环渤海海地区的的经济中中心。20多年年来，中中国的经经济中心心经历了了从珠江江三角洲洲的发展展到长江江三角洲洲经济中中心的形形成，到到现阶段段已经迅迅速北移移，可以以预测，未来的的十到二二十年，中国新新经济中中心将崛崛起在以以环渤海海地区为为核心、辐射三三北地区区的新区区域。环渤海地地区经济济中心的的崛起带带动了天天津地区区投资价价值的凸凸现，从从经济学学的角度度看，梯梯度的推推移发展展理论支支撑着天天

49、津的投投资价值值。因为为一个国国家在相相对的时时间内，会将人人力、物物力、财财力向这这个国家家最具优优势的地地区集中中，一定定阶段后后，会向向第二个个梯度转转移。所所以经过过了珠江江三角洲洲、长江江三角洲洲的发展展过程，以天津津为中心心的环渤渤海地区区发展时时机已到到。20010年年后，天天津港口口优势日日渐突出出，更使使天津地地区具有有了无限限商机和和投资价价值。（二）天天津别墅墅市场具具有良好好的发展展空间从市场的的角度来来说，真真正意义义上的天天津别墅墅建设的的开发启启动，是是从上世世纪900年代初初期开始始的，当当年以独独体别墅墅项目为为主的若若干别墅墅项目的的开发，曾经带带动了天天津

50、高档档住宅的的发展，但由于于天津别别墅市场场尚处于于发展初初期，开开发和销销售均没没有达到到理想状状况。上上世纪990年代代末，天天津别墅墅市场开开始呈现现稳步增增长趋势势。这表表明天津津高档住住宅市场场存在一一定潜在在需求，因为别别墅目标标客户群群一般属属于高收收入阶层层，对住住房品质质要求较较高，所所以短时时期内需需求量很很大。自自此，天天津的别别墅市场场开始日日趋成熟熟，逐步步进入了了稳步增增长的时时期。经过几年年的开发发建设，天津市市的别墅墅市场正正逐步走走向成熟熟。在区区域市场场方面，已经摆摆脱初期期主要集集中在市市中心城城区环境境良好地地段和天天津经济济技术开开发区的的格局，开始向

51、向中心城城区的城城乡结合合部及其其他地区区（如区区县经济济开发区区）发展展。特别别在天津津经济开开发区投投资的韩韩国、日日本企业业比较多多，如三三星、摩摩托罗拉拉等，这这些企业业已在天天津着陆陆多年，并已形形成一定定规模，其所带带来的韩韩国、日日本人已已经成为为当地别别墅产品品的重要要消费者者。根据据统计分分析，天天津经济济技术开开发区近近年来别别墅建设设发展迅迅速，占占整个天天津市的的60%左右，经营状状况良好好。目前，天天津一部部分高端端消费群群的消费费欲望还还没有被被释放出出来，别别墅在未未来依旧旧有不小小的市场场需求。随着天天津经济济环境的的逐步改改善，特特别是作作为20008年年北京

52、奥奥运会的的分会场场，当地地政府还还将加大大固定资资产投资资力度。随着220088年的日日渐临近近，天津津地区的的别墅市市场也日日益显示示出其占占尽天时时、地利利的优势势，发展展空间不不可限量量。二、市场场需求分分析（一）庞庞大的潜潜在市场场规模天津及北北京人口口密集，个人家家庭休闲闲度假消消费需求求旺盛；政府、企业、社会团团体的会会议需求求量极大大。（二）京京津一带带强劲的的市场需需求现代都市市人的工工作生活活节奏越越来越快快，每天天面对城城市高楼楼、拥挤挤不堪的的交通，大部分分人需要要回到自自然生态态环境放放松心情情，享受受休闲度度假的乐乐趣，都都市生态态园迎合合了现代代大都会会人群的的需

53、要，环湖而而建为人人们提供供住宿的的酒店式式别墅更更是生态态园内的的经典之之作。（三）目目标客户户分析绿色色亲水的的酒店式式别墅是是商界人人士进行行业务洽洽谈、加加强感情情交流的的重要社社交场所所，是身身份的象象征，大大中型企企业经常常要举办办年会、新闻发发布会等等商业聚聚会，为为了展示示企业形形象和实实力，它它们希望望到比较较高雅、安静的的地方举举行。所以本项项目目标标客户群群主要定定位于： 政府府职能部部门； 大中中型企事事业单位位； 高收收入的商商界人士士； 高收收入的职职业经理理人； 律师师等高收收入专业业人士； 追求求高层次次娱乐且且具备消消费能力力的年轻轻人。第五部分分 竞竞争分析

54、析一、竞争争影响因因素分析析酒店式湖湖景别墅墅座落在在天津都都市生态态园8000亩人人工湖畔畔南侧，目前为为止是生生态园内内唯一的的酒店式式度假别别墅，同同时入住住酒店别别墅的人人们还免免费享受受“万亩生生态园”内部分分配套娱娱乐休闲闲运动设设施。（一）价价格生态园酒酒店式湖湖景别墅墅的价格格定位时时将参照照天津地地区的同同档次俱俱乐部水水平，以以优质优优价为原原则，吸吸引环渤渤海经济济圈的客客户。（二）交交通生态园酒酒店式湖湖景别墅墅位处郊郊区，交交通便利利，享有有天然的的优势。（三）环环境环境包括括自然环环境、室室内装修修环境、服务环环境、客客户素质质等多方方面。调调查结果果表明，清新的的

55、空气，田园风风情的装装修，星星级酒店店式的服服务才能能吸引大大批客户户前来消消费。酒酒店式湖湖景别墅墅处在万万亩都市市生态园园内，周周边环境境良好，将对客客户造成成良好的的吸引力力。（四）娱娱乐项目目、配套套设施设设置娱乐项目目与配套套设施设设置的多多少直接接关系到到人们消消费的欲欲望。通通过对高高收入、高消费费阶层的的消费状状况调查查，我们们发现项项目设置置少，配配套设施施不完善善往往造造成客户户兴趣消消失；综综合项目目越多，配套设设施越趋趋完善，一方面面可以延延长客户户停留时时间，另另一方面面可以引引起客户户兴趣，并直接接影响到到营业收收入。酒酒店式湖湖景别墅墅为生态态园二期期建设项项目，

56、将将尽享一一期项目目提供的的资源与与配套设设施。二、竞争争优势分分析（一）齐齐全的配配套娱乐乐设施本项目位位于天津津都市生生态园内内，园内内高、中中、低档档娱乐项项目齐全全。高档档娱乐设设施有马马术俱乐乐部和航航空俱乐乐部，中中档娱乐乐设施有有网球、游泳、垂钓、动物竞竞技场、射猎场场、彩弹弹射击场场、攀岩岩中心、洗浴、酒吧、餐饮、卡拉OOK等，普通娱娱乐项目目有农家家采摘、农家饭饭等。这这些项目目将成为为酒店式式湖景别别墅的良良性补充充，为俱俱乐部客客户提供供更多元元化的服服务与选选择。（二）创创新的“大型人人工湖旅游酒店式式别墅”经营模模式围绕8000亩人人工湖建建设的酒酒店式湖湖景别墅墅项

57、目整整体形象象突出，各类建建筑设计计风格独独特，服服务内容容丰富，功能齐齐全，各各类配套套设施完完备，具具备良好好的硬件件条件，酒店式式湖景别别墅作为为生态园园的重要要组成部部分，与与其它项项目优势势互补，联合经经营，形形成资源源共享，都市生生态园内内优美的的环境、众多独独具特色色的经营营休闲项项目衬托托出酒店店式湖景景别墅的的潜在价价值。（三）庞庞大的人人脉网络络及畅通通的宣传传渠道天津市方方舟旅行行社是天天津市排排名前三三位的旅旅行社，也是农农业科技技公司的的主要股股东之一一。酒店店式湖景景别墅可可借助方方舟旅行行社及其其联盟资资源，找找准目标标客户，在最短短的时间间内将湖湖景别墅墅推向市

58、市场。同时，同同处园区区内的星星空企业业培训公公司专门门为企事事业单位位的中高高层管理理者提供供培训服服务，马马术俱乐乐部会员员中聚集集了大量量本地的的高收入入阶层。一张庞庞大的人人脉网络络已经形形成。第六部分分 经经营发展展规划农业科技技发展有有限公司司统一规规划及经经营管理理整个都都市生态态园。酒酒店式湖湖景别墅墅项目公公司作为为生态园园下属的的一个全全资子公公司，负负责酒店店式湖景景别墅的的经营管管理，目目前其核核心领导导层由方方舟天马马农业科科技发展展有限公公司统一一招聘及及委派。酒店式湖湖景别墅墅现有的的核心领领导层具具有丰富富的管理理经验及及房地产产建设经经营经验验，由他他们全权权

59、负责公公司组建建及其他他人员的的招聘，并直接接对股东东即农农业科技技发展有有限公司司负责。在一期期项目的的建设过过程中，酒店式式湖景别别墅现有有人员成成功的组组织了建建设及经经营，项项目建设设进展顺顺利，经经营状况况良好。随着项项目的推推进，人人力资源源架构及及管理体体系还将将不断丰丰富完善善。未来引入入新的投投资者之之后，现现有股东东将与新新进股东东将共同同协商，在现有有基础上上改进酒酒店式湖湖景别墅墅项目的的经营发发展状况况，并对对未来发发展规划划做出进进一步的的修改及及完善。从建设上上看，该该项目的的建设分分为三期期，其中中一期为为项目规规划设计计、市场场宣传及及推广等等，目前前正在进进

60、行当中中。二期期将建设设具有异异国情调调的酒店店式湖景景别墅220 幢幢，形成成具有丰丰富亲水水资源的的湖畔别别墅区，包括日日式8幢幢 、欧欧式8幢幢、中式式4幢；三期建建设计划划为1000栋风风格迥异异的别墅墅群。该该项目的的二期建建设即将将正式启启动，有有关立项项手续完完备，预预计二期期地上物物建设总总投资222800万元,占地面面积300亩。根根据投资资力度和和投资规规模的增增加，三三期的后后续开发发建设预预留500亩可以以在现有有规划的的基础上上进行调调整和创创新。第七部分分 市市场销售售一、市场场计划（一）市市场进入入市场开拓拓前期利利用公司司及合作作单位强强大的人人脉网络络，邀请请