某公司项目总结报告模板

1、PAGE PAGE 57第 PAGE 57 页 共 NUMPAGES 57 页项目总结结报告200XX年X月X日目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc205110071 第一部分分项目定定位（策策划管理理部编写写） PAGEREF _Toc205110071 h 5 HYPERLINK l _Toc205110072 一、市市场定位位评估 PAGEREF _Toc205110072 h 5 HYPERLINK l _Toc2051100773 二、产品策策划（定定位）评评估 PAGEREF _Toc205110073 h 6 HYPERLINK l _Toc20

2、5110074 三、产产品深化化定位（细节定定位）评评估 PAGEREF _Toc205110074 h 6 HYPERLINK l _Toc205110075 四、中中小企业业选取写写字楼主主要标准准（根据据客户访访谈整理理） PAGEREF _Toc205110075 h 8 HYPERLINK l _Toc2051100076 第二部部分项目开开发计划划（运营营管理部部编写） PAGEREF _Toc205110076 h 9 HYPERLINK l _Toc205110077 一、项项目开发发计划执执行情况况概述 PAGEREF _Toc205110077 h 9 HYPERLINK

3、l _Toc205110078 二、计计划管理理工作经经验总结结 PAGEREF _Toc205110078 h 9 HYPERLINK l _Toc205110079 三、教教训及改改进建议议 PAGEREF _Toc205110079 h 10 HYPERLINK l _Toc205110080 四、项项目操作作流程总总结 PAGEREF _Toc205110080 h 11 HYPERLINK l _Toc205110081 第三部分分产品设设计（规规划设计计部编写写） PAGEREF _Toc205110081 h 12 HYPERLINK l _Toc205110082 一、设设计工

4、作作总结 PAGEREF _Toc205110082 h 12 HYPERLINK l _Toc205110083 二、产产品设计计问题及及客户反反馈意见见 PAGEREF _Toc205110083 h 13 HYPERLINK l _Toc205110084 三、材材料问题题 PAGEREF _Toc205110084 h 14 HYPERLINK l _Toc205110085 第四部分分成本控控制（成成本合约约部编写写） PAGEREF _Toc205110085 h 15 HYPERLINK l _Toc205110086 一、成成本分析析 PAGEREF _Toc205110086

5、 h 15 HYPERLINK l _Toc205110087 二、现现场签证证费用分分析 PAGEREF _Toc205110087 h 15 HYPERLINK l _Toc205110088 三、.经验教教训： PAGEREF _Toc205110088 h 16 HYPERLINK l _Toc205110089 第五部分分财务管管理（财财务管理理中心编编写） PAGEREF _Toc205110089 h 17 HYPERLINK l _Toc205110090 一、资资金管理理分析 PAGEREF _Toc205110090 h 17 HYPERLINK l _Toc2051100

6、91 二、项项目运作作过程潜潜在问题题分析 PAGEREF _Toc205110091 h 19 HYPERLINK l _TToc220511100092 三、项目财财务管理理流程的的改进 PAGEREF _Toc205110092 h 20 HYPERLINK l _Toc205110093 第六部分分工程施施工（工工程管理理中心编编写） PAGEREF _Toc205110093 h 22 HYPERLINK l _Toc205110094 一、施施工过程程综述 PAGEREF _Toc205110094 h 22 HYPERLINK l _Toc20511100995 二、施工情情况评

7、价价 PAGEREF _Toc205110095 h 22 HYPERLINK l _Toc205110096 三、合合作单位位评价 PAGEREF _Toc205110096 h 23 HYPERLINK l _Toc205110097 四、工工程担保保评价 PAGEREF _Toc205110097 h 23 HYPERLINK l _Toc205110098 五、施施工管理理建议 PAGEREF _Toc205110098 h 23 HYPERLINK l _Toc205110099 第七部分分销售（营营销中心心编写） PAGEREF _Toc205110099 h 25 HYPERLI

8、NK l _Toc205110100 一、项项目推广广策略分分析总结结 PAGEREF _Toc205110100 h 25 HYPERLINK l _Toc205110101 二、项项目推广广费用情情况 PAGEREF _Toc205110101 h 30 HYPERLINK l _Toc205110102 三、关关于沃尔玛谈谈判 PAGEREF _Toc205110102 h 31 HYPERLINK l _Toc205110103 四、关关于销售售合同的的管理 PAGEREF _Toc205110103 h 32 HYPERLINK l _Toc205110104 第八部分分客户服服务（

9、客客户关系系部编写写） PAGEREF _Toc205110104 h 34 HYPERLINK l _Toc205110105 一、客客户的日日常维护护工作 PAGEREF _Toc205110105 h 34 HYPERLINK l _Toc205110106 二、客客户工程程洽商工工作 PAGEREF _Toc205110106 h 34 HYPERLINK l _Toc205110107 三、客客户入住住工作 PAGEREF _Toc205110107 h 34 HYPERLINK l _TToc220511101108 四、售后维维保问题题 PAGEREF _Toc205110108

10、 h 35 HYPERLINK l _Toc205110109 五、处处理客户户投诉 PAGEREF _Toc205110109 h 36 HYPERLINK l _Toc205110110 六、客客户对“业权”和“工程保保证担保保”的看法法 PAGEREF _Toc205110110 h 36 HYPERLINK l _Toc205110111 第九部部分物业交交接（物物业公司司编写） PAGEREF _Toc205110111 h 38 HYPERLINK l _Toc205110112 一、接接管验收收工作 PAGEREF _Toc205110112 h 38 HYPERLINK l _

11、Toc205110113 二、入入住配合合工作 PAGEREF _Toc205110113 h 40 HYPERLINK l _Toc205110114 第十部分分物业管管理（物物业公司司编写） PAGEREF _Toc205110114 h 42 HYPERLINK l _Toc205110115 一、物物业公司司对项目目评价 PAGEREF _Toc205110115 h 42 HYPERLINK l _Toc205110116 二、物物业公司司对项目目后评估估附表 PAGEREF _Toc205110116 h 43 HYPERLINK l _Toc205110117 三、项项目保修修合

12、同及及保修保保函附表表 PAGEREF _Toc205110117 h 44项目概况况介绍：包括项目目来源、项目名名称、项项目开发发策略、启动时时间和结结案时间间等。项目后评评估的工工作成果果从项目的的销售情情况、项项目建成成后的使使用情况况及客户户反映验验证项目目市场定定位及客客户定位位的准确确程度，总结成成败经验验和教训训，为公公司项目目运作积积累经验验，为新新项目的的定位提提供支持持；从客户角角度了解解客户对对产品的的需求情情况，了了解市场场动态的的变化，积累客客户需求求信息资资料及其其他客户户资源；为公司建建立产品品标准体体系积累累信息和和素材；对项目开开发的流流程改进进提出思思考和建

13、建议。项目后评评估综述述包括项目目开发过过程的总总体经验验和教训训总述 2、 对项目目成果的的自评意意见项目定位位市场定位位评估项目定位位的形成成：项目目接手时时，项目目已开工工挖土方方，研发发部和经经纪公司司在较短短的时间间内对原原项目市市场定位位、产品品定位进进行了论论证，并并认可其其大的方方向，但但在产品品策划上上提出了了一些调调整意见见（如修修改外立立面等），在客客户细分分市场上上做了一一些深化化调研和和论证工工作。从从销售反反馈情况况，项目目总体定定位是准准确、成成功的。成功之处处：功能定位位。从项项目规划划条件、所处位位置及区区域发展展情况看看，将项项目的公公寓部分分定位成成70年

14、年产权的的“商务公公寓”是最合合适的选选择，而而且提升升了项目目价值。目标客户户定位。公寓的的目标客客户定位位为中小小企业（以小型型企业为为主）也也相对准准确；写写字楼的的目标客客户定位位则随市市场的变变化作了了及时的的调整：最早定定位为“小户型型商务办办公”，目标标客户为为中小型型、成长长型企业业。但后后来随着着市场情情况的变变化，经经纪公司司最终将将目标客客户调整整为具有有一定规规模和实实力的较较大型的的客户，于是推推出了“层商务务”的概念念，这样样产品的的竞争力力、冲击击力更强强。研发发部在营营销跟踪踪报告中中也认同同了此种种调整。目前写写字楼的的客户有有半数是是“层商务务”的购买买者，

15、虽虽然其数数量与“零买”的客户户数量相相当，但但前者的的购买的的面积则则大大超超过后者者。不足点【现象】：公寓寓的售价价定价偏偏低。公公寓卖的的很快，这从另另一个侧侧面可以以说明价价格定的的偏低。在公司司没有快快速回收收现金的的需求下下，以相相对高些些的价格格，普通通的销售售速度就就可以了了，这样样项目利利润可以以更高一一些。【总结】：为避免免定价偏偏低，可可以通过过销控来来解决，即分多多个价格格阶段推推出，销销售速度度过快时时可以暂暂时“封盘”，重新新定价。回过头头看，当当时研发发部曾提提出的较较高的售售价预期期是可以以实现的的。【现象】：户型型定位的的后期调调整反复复较多。本项目目定位的的

16、后期调调整主要要以经纪纪公司为为主，定定位调整整基本服服从于经经纪公司司的营销销策划。但由于于我司过过去的项项目几乎乎都是住住宅项目目，经纪纪公司对对写字楼楼产品经经验及客客户积累累均不足足，对目目标客户户难以较较准确预预测和把把握，户户型的面面积大小小来回调调整了几几次，对对工程施施工有一一定影响响。而此此调整过过程研发发部几乎乎没有参参与。【总结】：一方面面经纪公公司及研研发部要要加强对对写字楼楼市场（包括客客户需求求）的了了解及积积累；另另一方面面，虽然然后期定定位根据据市场情情况的调调整很正正常，但但即使是是局部调调整或微微调，也也需要做做充分的的调研，且需要要研发部部深度参参与。产品

17、策划划（定位位）评估估 产品品策划（定位）在大的的方面比比较成功功：功能分区区清晰，组合也也比较合合理，写写字楼和和商务公公寓产品品层次很很分明；商场内部部空间基基本按沃沃尔玛的的要求设设计，空空间结构构上满足足要求；商场、办办公人流流能较好好分流。客户担担心沃尔尔玛带来来的人流流会影响响交通或或带来喧喧闹因规规划合理理，本项项目属我我司所有有的A座座写字楼楼及公寓寓几乎受受不到影影响。产品深化化定位（细节定定位）评评估公共空间间广场、园园林、外外立面客户对建建筑风格格及外立立面使用用玻璃幕幕墙比较较认可，认为有有现代感感，且采采光较好好。有几个雨雨水的排排水口正正对写字字楼主出出入口，严重影

18、影响形象象，下雨雨时更不不雅观；冬天下下雨后还还要结冰冰，对行行人造成成很大不不便，增增加物业业管理难难度。客户对园园林没有有太多关关注。大堂（写字楼楼客户认认为大堂堂面积（平米）太小，没有“形象”，但高高度（净净高4米米）还可可以接受受；公寓寓客户对对首层的的大走廊廊比较欣欣赏。大多写字字楼客户户认为大大堂装修修档次偏偏低：大大堂的石石材档次次低，电电梯厅的的石材一一看就档档次不高高。楼层公共共走廊大多写字字楼客户户认为走走廊宽度度尚可。但由于于走廊墙墙大多是是轻质隔隔墙，很很多墙与与墙拼缝缝处的涂涂料明显显不平整整，故客客户认为为走廊墙墙的装修修较差。电梯厅被访的公公寓客户户认为，公寓的的

19、电梯厅厅不如直直接朝向向走廊设设计。走走廊给人人的感觉觉很气派派，但电电梯厅太太小气，反差太太大。公共卫生生间。客户普遍遍反应装装修档次次低。目目前贴的的面砖有有较多空空鼓，主主要是由由于墙体体为轻质质隔断墙墙，不易易贴好瓷瓷砖。一一位有较较多涉外外业务的的客户认认为，公公共厕所所是办公公楼形象象的重要要部分，西方人人很重视视。他现现在为厕厕所改造造问题大大为烦恼恼。地下车库库使用时将将原设计计的车库库出入口口进行了了对调。说明原原来对交交通动线线的考虑虑尚不周周全。由由于现在在的出口口是原设设计的入入口，停停车场收收费处目目前暂设设在一个个急拐弯弯的地方方，车技技一般的的需倒一一次车才才能靠

20、近近缴费处处，十分分不便。出入口的的坡道防防滑效果果很差。由于部部分露天天，雨雪雪天气比比较危险险。现在在加顶棚棚又担心心影响景景观。如如何在车车库出入入口的设设计中解解决观瞻瞻及使用用效果的的问题，值得进进一步研研究。其他空间间写字楼客客户认为为应设开开水间，因为有有的员工工愿意喝喝滚开的的水，认认为桶装装水的质质量不可可靠。客户对每每层拥有有一个公公共的休休闲交流流空间有有需求，不需要要很大，但可以以稍作休休息、吸吸烟，特特别是一一些员工工的吸烟烟场所可可以得到到解决。其实这这些空间间都可以以分摊，开发商商完全可可以安排排。室内空间间净高。客客户认为为室内吊吊完顶后后的净高高最好22.5米

21、米以上。目前写写字楼净净高近22.6米米，公寓寓净高近近2.55米，基基本达到到要求。开间和进进深。客客户基本本没有意意见。精装修。写字楼楼客户入入住后，由于需需对办公公区域进进行内部部分割等等原因，基本都都将原“精装修修”拆除（除了很很少量的的客户外外）。此此类项目目的精装装修成本本可“省”，而且且减少了了垃圾的的清运量量。写字楼被被访客户户称赞楼楼内指示示牌比较较清楚。但提出出车库指指示电梯梯的牌子子不够多多。公寓的下下水管偏偏细，导导致下水水慢，且且小的杂杂质也冲冲不下去去。有的的客户认认为还不不如普通通住宅楼楼的下水水好用。机电设备备系统电梯客户认为为电梯轿轿厢的高高度感不不错。公寓客

22、户户普遍认认为电梯梯太慢（注：经经初步了了解可能能主要是是电梯智智能化问问题），如往往往不是最最靠近的的电梯先先启动到到达。客客户对此此意见很很大，44层的客客户说经经常等55-6分分钟。定定位时应应明确对对电梯智智能化甚甚至是等等候时间间的要求求，这样样设备订订货时会会更明晰晰。空调写字楼及及公寓的的被访客客户均不不认可户户式中央央空调的的质量，有的客客户过去去使用过过此种空空调，觉觉得其性性能比不不上中央央空调。被访中中他们表表示，如如果是中中央空调调，他们们不太在在乎加班班而支出出的空调调费用。有的客户户认为户户式空调调的后期期维护还还得自己己操心，比较麻麻烦。网络系统统高科技公公司对上

23、上网速度度等要求求较高，而中国国电信提提供的网网络经常常堵塞或或掉线。需要对对北京市市几家网网络运营营商的情情况进行行调研。电话容量量被访客户户认为没没有问题题。门禁系统统地下车库库的门禁禁系统无无可视对对讲功能能。作为为办公楼楼，门禁禁应配上上可视对对讲系统统，否则则造访业业主的客客人因为为没磁卡卡，还得得让业主主下来开开门，或或者客人人绕到首首层大堂堂才能乘乘电梯。配套设施施员工餐厅厅。目前前物业公公司将部部分地下下面积（约1550平米米）出租租给某员员工餐厅厅经营，生意很很好，物物业公司司说租金金可到33元/平平米/天天。说明明员工餐餐厅不仅仅能解决决客户需需求，还还能带来来较丰厚厚的回

24、报报。开发发商若持持有经营营，项目目测算时时则要注注意扣除除一定的的销售面面积。物业服务务 被访客户户基本认认可。中小企业业选取写写字楼主主要标准准（根据据客户访访谈整理理）交通要好好，包括括地上及及地下交交通，中中小企业业员工有有时办事事是坐地地铁的。交通对对客户和和员工都都很重要要。（注注：被访访客户认认为项目目离中关关村核心心区近，且交通通好于核核心区，客户看看重的公公路及轨轨道交通通均较理理想。被被访客户户有的就就是因上上述优势势从最初初选择中中关村西西区楼盘盘改而选选择项目目的）位置离过过去办公公的地方方不要太太远，这这样跟老老客户的的联系较较方便。合适的面面积很重重要，中中小企业业

25、的规模模一般在在30-40人人左右，面积5500平平米左右右较合适适。（注注：某被被访客户户认为的的半层面面积正好好符合其其企业要要求）离上下游游客户（或是要要经常去去的政府府部门）近是很很重要的的。对物业管管理较重重视。项目开发发计划项目开发发计划执执行情况况概述大厦项目目自20002年年9月与与X公司签签订合作作协议，03年年7月完完成施工工图设计计， 002年111月取取得开工工证，002年99月开工工，033年122月封顶顶，044年111月竣工工，122月开始始集中办办理入住住。与节点计计划相比比，关键键任务执执行情况况：计划任务务运营目标标书要求求实际完成成时间计划执行行情况开工2

26、0022年9月月20022年9月月按计划划开始开盘20033年5月月下旬20033年100月延期开开始结构封顶顶20033年122月20033年122月按计划划完成幕墙工程程20044年7月月20044年100月延期完成成精装工程程20044年100月20044年9月月提前完完成市政工程程20044年100月底20044年100月按计划划完成竣工备案案20044年122月20044年111月299日提前完完成集中入住住20055年1月月开始20044年122月199日开始始 提前开开始办理理总体来看看：项目目在公司司全体人人员的共共同努力力下，开开工后施施工进度度控制总总体较好好，顺利利完成了

27、了公司最最初确定定的计划划任务目目标。计划管理理工作经经验总结结项目的计计划管理理工作主主要分为为：计划划制定、计划跟跟踪、计计划的报报告和考考核、协协调、预预警五方方面。计划制定定项目开发发计划是是运营目目标书的的重要附附件之一一，是指指导和考考核项目目工作的的重要依依据根据据公司要要求，项项目实施施初期虽虽有使用用Proojecct软件件制定的的开发计计划，但但月度工工作计划划采用EExceel软件件编制和和考核，没有表表现出各各关联任任务的相相互关系系。20004年年3月份份，计划划部开始始使用PProjjectt软件将将开发计计划和月月度计划划合一。根据的的实际情情况，用用Prooje

28、cct细化化了施工工阶段的的各项任任务。在在Proojecct项目目列表中中可以清清楚的展展现各项项任务的的链接关关系，方方便任务务的跟踪踪、汇总总、并可可及时发发现延期期任务对对后续工工作的影影响。在编制月月度计划划时，能能够有意意识的对对有条件件开始的的工作提提前安排排并列入入计划，如：项项目的面面积实测测提前在在9份列列入项目目计划，并于110月底底提前完完成。实实测报告告的提前前完成，及时为为规划验验收及销销售证的的调整提提供了数数据，保保证了这这两项关关键任务务的完成成。计划跟踪踪项目的计计划跟踪踪主要由由计划主主管向项项目经理理和各业业务部门门了解，沟通方方式主要要是电话话、当面面

29、了解、现场查查勘等，总体来来说能够够掌握关关键任务务的进展展情况，并及时时将问题题上报部部门领导导及项目目经理。如：在在施工阶阶段计划划主管每每周一次次参加监监理例会会，同时时了解工工程形象象进度，及时将将项目进进展情况况拍摄成成照片，反馈给给部门经经理及项项目经理理。计划的报报告和考考核计划部每每月月中中完成计计划月中中通报，月底完完成计划划执行综综述并在在公司调调度会汇汇报，使使公司领领导及时时掌握项项目进展展情况。依据计计划跟踪踪记录对对项目和和各部门门进行考考核。计计划的报报告和考考核，使使公司领领导较全全面的掌掌握项目目进展情情况，对对各部门门和员工工工作也也达到了了一定的的督促作作

30、用。协调、预预警计划部在在监督考考核计划划执行的的同时，也对各各部门工工作起到到了协调调和预警警作用，如：在在项目验验收阶段段，着重重协调前前期与工工程、物物业与工工程的各各项工作作，制定定相关计计划并督督促完成成；遇到到关键任任务可能能延期的的情况，及时向向部门领领导、项项目经理理反映，并发预预警通知知到相关关部门。教训及改改进建议议计划部的的经验和和水平还还不足，对项目目管理流流程及相相关政策策的掌握握还有欠欠缺，造造成计划划任务存存在遗漏漏和计划划工期不不合理现现象，没没有完全全实现前前后置任任务合理理链接，计划的的动态跟跟踪不足足，对项项目总经经理的支支持和提提醒还有有限。计计划管理理

31、的认识识高度还还不够，缺乏全全局观，反映在在计划管管理中不不能深入入体会计计划节点点的重要要性和各各计划之之间的关关系，也也未能有有效传达达给各部部门。需需要重点点培养和和提高计计划管理理人员的的水平，统一思思想。计划管理理使用的的软件是是单机版版的Prrojeect，计划的的跟踪调调整靠传传统的电电话或面面谈，效效率低、反应速速度慢，项目组组成员沟沟通协作作困难。建议使使用Prrojeect网网络版软软件管理理项目计计划，使使项目组组成员可可以利用用软件及及时反馈馈计划执执行情况况，实现现项目计计划管理理自动化化。要深入研研究招标标、合同同的管理理技巧和和方法，如：在在项目后后期，物物业的资

32、资料移交交、培训训计划执执行是一一个难点点。这些些计划没没能顺利利执行的的主要原原因是施施工单位位不主动动配合，建议将将培训、资料交交接内容容列为合合同条款款，对施施工单位位的配合合要求更更加明确确。严格的计计划考核核起到一一定的督督促作用用，但存存在一些些问题。例如公公司领导导视察对对工程进进展起了了较大的的促进作作用，说说明有些些事情不不是不能能做好，但为什什么要在在领导的的直接过过问下才才能进步步呢？说说明我们们的计划划管理的的监督压压力不足足，压力力的传递递偏失，转化成成动力的的成分不不足，另另外也说说明我们们的计划划管理在在激励方方面不够够。我们的同同事们总总体上说说工作是是努力的的

33、，但对对计划的的严肃性性和科学学性认识识还不够够，有多多少人计计划“不离手手”，仔细细对照计计划完成成工作？部门或或小组其其他同时时在做什什么了解解吗?一一方面需需要加强强宣贯和和培训，另一方方面项目目经理和和部门经经理要加加强对计计划执行行的督促促检查。项目操作作流程总总结产品标准准十分重重要。合合理的产产品标准准可避免免很多错错误不会会再犯。产品标标准还可可弥补部部门工作作衔接、相互沟沟通配合合不足以以及员工工经验参参差不齐齐带来的的问题。故建议议加快建建立我司司的产品品标准体体系。在产品标标准还未未完全建建立起来来之前，建议在在方案图图纸及初初步设计计图纸会会审时策策划定位位部门必必须参

34、加加，且要要签字确确认。在项目操操作过程程中，研研发部要要更主动动地了解解图纸设设计情况况，设计计部则也也需更及及时地将将设计中中需要市市场信息息支持的的情况向向研发部部反映。目前研研发部除除安排每每个项目目设一个个项目主主管持续续跟进外外，还增增加人员员对项目目后期操操作进行行跟进、沟通，应能起起到较好好的作用用。经纪公司司的营销销策划与与最初的的产品（策划）定位有有极大的的关联关关系，经经纪公司司的后期期营销要要与研发发部充分分沟通，特别是是涉及到到后期的的定位调调整，则则更 需需要沟通通、交流流、讨论论，公司司需要建建立一套套这样的的机制。对客户进进行深入入访谈，从客户户使用过过程中出出

35、现的问问题找出出我们定定位、设设计、材材料设备备选择、施工建建造、物物业服务务工作中中的不足足。产品设计计设计工作作总结设计质量量和设计计调整在在本项目目中问题题较多，漏项较较多、材材料选择择问题、图纸相相互配合合问题等等等反映映我们的的关注的的焦点不不够，图图纸系统统化问题题很多。冷凝水管管与地漏漏的关系系问题：冷凝水水不能直直接排入入地漏，而且地地面没有有找坡，夏天会会造成较较严重的的积水问问题，如如果户式式中央空空调在以以后项目目中使用用，应该该统一解解决。（产品标标准问题题）沃尔玛的的外立面面装修问问题（费费用过高高）：包包括轻轨轨连廊、部分立立面的装装修、用用材，超超出沃尔尔玛全国国

36、所有店店的装修修档次。电梯厅的的照明采采用488盏节能能灯的问问题：对对以后的的物业管管理产生生较大的的影响。如果电电梯厅的的设计考考虑了节节能灯因因素，不不但能够够节省运运行费用用，而且且会节省省灯具和和安装投投资费用用。防火门的的质量问问题：防防火门本本身存在在着较严严重的质质量问题题，在设设计时没没有考虑虑这个细细节，造造成防火火门的闭闭门器、五金配配件存在在着严重重的使用用问题（门不能能全部打打开）。广场直接接排水造造成的广广场积水水问题：要求我我们在以以后的屋屋面排水水方案中中不能直直接排到到地面广广场，夏夏天问题题容易解解决，而而冬天问问题造成成积冰。写字楼照照明电气气系统：由于在

37、在施工图图设计阶阶段未确确定精装装修方案案及天花花灯位布布置图，所以北北建院的的电气设设计图中中只考虑虑了照明明的照度度满足要要求，在在结构施施工时按按照北建建院的图图纸进行行了电气气照明管管线的预预留和预预埋，但但在写字字楼精装装修电气气出图时时由于综综合考虑虑了天花花灯位的的布置及及烟感、喷淋的的布置等等因素，致使精精装修电电气施工工图纸与与原北建建院图纸纸严重不不符，造造成原有有预留预预埋的管管线几乎乎全部作作废，照照明电气气管线需需要在吊吊顶中全全部重新新走明管管施工，作废的的管线加加上重新新施工的的管线费费用近880万元元，单纯纯增加的的费用约约50多多万元。此类问问题如在在施工图图

38、设计阶阶段就确确定精装装方案或或有吊顶顶的照明明电器管管线做结结构时不不做预留留预埋，也许就就可避免免此类问问题的发发生。消防报警警系统：由于原原北建院院设计图图纸与消消防深化化设计图图纸不交交圈，造造成设计计漏项，后期施施工时补补管及增增加线槽槽增加很很多费用用。写字楼户户式空调调容量的的设计：由于原原北建院院设计图图纸未考考虑后期期户式空空调室外外机的实实际摆放放数量及及位置，造成写写字楼东东西两侧侧户式空空调电容容量不均均衡，不不得已只只好对已已施工完完毕的写写字楼吊吊顶进行行拆改，重新布布置电缆缆，配电电箱也因因此作了了很多大大调整，增加很很多费用用。精装设计计：无与与幕墙连连接节点点

39、，无分分格图（对缝原原则考虑虑损耗率率），无无专业综综合图（空调、消防、水、强强电、弱弱电），导致吊吊顶高度度确定仓仓促未考考虑周全全，工程程完毕才才发现空空调检修修口问题题。精装装图纸与与建筑图图不符，专业图图纸与土土建图纸纸不符。设计综综合问题题：幕墙墙与泛光光照明，幕墙与与精装、幕墙与与外墙涂涂料未考考虑相互互结合，泛光照照明走线线问题无无细部节节点。设设计人员员对空间间、颜色色、尺寸寸大小等等效果的的判断失失误。（外墙分分格、颜颜色）由于图纸纸的出图图进度不不能满足足工程施施工进度度需要，增加现现场签证证，项目目于20003年年7月底底前一直直按施工工准备图图纸进行行施工，现场基基本属

40、于于边设计计边施工工状态，设备专专业的定定位与标标准不能能及时确确定，各各专业与与土建配配合的预预留与预预埋图纸纸只能以以现场签签证的形形式来指指导施工工，土建建图纸也也只能以以施工准准备图的的形式发发放，所所以造成成现场签签证较多多，剔凿凿和返工工也比较较多。由由于设计计前期考考虑不周周造成后后期拆改改量、增增加量较较多：写写字楼首首层廊柱柱吊顶、写字楼楼东西两两侧的凹凹槽问题题。由于设计计原因增增加的费费用和变变更、拆拆改的费费用占一一定的比比例，而而且不考考虑因为为改动而而带来的的工期延延误损失失。因此此我们需需要解决决如何控控制如何何挑选设设计院，如何控控制设计计院的设设计水平平，如何

41、何与设计计院进行行沟通，建议由由于设计计自身责责任出现现的现场场签证,如：少少、漏设设计：设设计方案案不能满满足要求求；重大大的设计计失误等等，应扣扣除此部部分设计计费。并并向设计计院索赔赔因此给给我司造造成的损损失。（这项工工作不太太容易做做到，）。这些些问题频频繁发生生说明我我们对设设计院的的要求和和控制力力度还不不够，施施工有总总包，设设计也应应实施总总包负责责制，对对各专业业深化设设计，进进行汇总总协调，以避免免设计不不交圈，造成设设计漏项项及设计计不合理理。而设设计图纸纸的质量量与成本本的控制制密切相相关，设设计的经经济合理理性对成成本至关关重要，建议加加强公司司技术力力量，对对设计

42、方方案、施施工方案案进行审审核，从从方案及及设计阶阶段对成成本进行行控制。加强设设计图纸纸的审核核力度，力争在在施工前前把图纸纸中存在在的问题题解决，避免施施工完成成后再进进行修改改，减少少实施过过程中的的成本预预测外费费用的发发生。所所以公司司应采取取措施加加强对设设计质量量及经济济合理性性的监控控力度，加重设设计责任任，从源源头作起起，才能能有效控控制造价价，保证证工程质质量。产品设计计问题及及客户反反馈意见见园林的灌灌溉水源源在设计计时没有有考虑。目前物物业公司司挪用消消防水灌灌溉，若若被消防防部门发发现则要要受重罚罚。大堂冬天天温度太太低。暖暖风从大大堂顶部部传送，由于热热气向上上升的

43、特特点，加加上楼梯梯间等空空间的“抽风”效果，大堂冬冬天的温温度很低低；而且且大堂也也是自动动平开门门，保温温效果较较差。综综合X项目，考虑大大堂用地地板（热热水）采采暖方式式较好，大门则则选用转转门。防火门目目前在每每层公共共走廊比比较显眼眼的地方方，很不不美观。设计时时应尽量量避免防防火门出出现在显显眼的公公共区域域。客户抱怨怨公厕面面积太小小（男女女厕面积积各约110平米米）。公公厕的面面积应根根据楼层层面积且且结合估估计的客客户员工工人数进进行合理理安排，使用空空间不能能太局促促。公厕厕面积既既然可以以分摊，增加公公厕面积积不会影影响开发发商利润润。单个车位位使用面面积偏小小，停捷捷达

44、档次次以下的的车问题题不很大大，但车车身稍大大就影响响车门开开启。现现在写字字楼入住住率不高高，一些些车主还还可以挑挑好停的的位置停停车，将将来肯定定是比较较麻烦的的问题。车位及及车库面面积具体体何种尺尺寸合理理，需要要结合目目标客户户用车的的尺寸等等情况对对车库的的平面设设计再细细加研究究。另，车库高高度不够够，稍高高的商务务车进出出时需十十分小心心。公寓的电电表锁在在管井里里，业主主看不到到用电量量的情况况。目前前靠物业业公司经经常提醒醒，很不不方便。物业用房房的安排排未提前前考虑好好，原设设计“无热力力，无空空调，无无新风”，保安安宿舍的的公厕只只有一个个马桶，也没有有浴室。后进行行了改

45、造造，但物物业办公公用房还还是没有有通风系系统，存存在隐患患。物业业公司认认为经理理室和客客户关系系管理中中心的形形象比较较重要，最好安安排在地地上，装装修要稍稍好些。方案设设计时应应与物业业提前沟沟通。材料问题题客户普遍遍反映广广场地面面砖及项项目用的的石材档档次不够够高。广广场砖目目前破损损面积较较大（因因该种砖砖的承重重力较差差）。将将来沃尔尔玛开业业后，因因有较大大型的运运货车，破损面面积一定定会进一一步加大大。定位位时已有有大型商商业，选选材时应应考虑到到运货车车的载重重情况。另，地地面石材材的防水水没做好好，导致致石材上上的水渍渍总不能能消除，十分影影响美观观，但现现在几乎乎无法改

46、改造（物物业公司司曾想了了很多办办法吸水水，效果果也不理理想），客户对对此反映映的意见见较多。成本控制制 与前期期运营目目标书对对比，本本项目产产品变化化主要有有以下几几点：原运营目目标书中中项目的的公寓四四单元为为X公司所所有，现现为我公公司回购购后销售售，虽增增加了土土地前期期费用，但也增增加了销销售收入入。原运营目目标书中中会所是是以健身身休闲功功能为主主，后根根据销售售及市场场需求改改为带餐餐饮功能能销售，增加了了煤气及及污水管管道，并并及时取取消了会会所内的的隔墙和和与健身身房配套套的风机机房等设设施及管管道，会会所在未未造成成成本增加加的前提提下增加加了销售售面积并并按照较较高的售

47、售价已经经售出。原运营目目标书中中写字楼楼按照每每层3-6单元元的户型型分割销销售，后后又改变变为按照照整层销销售，造造成设计计院工作作重复、出图进进度滞后后，造成成各专业业管线的的拆改、电气系系统层盘盘调整、空调系系统调整整、消防防系统调调整等共共增加现现场签证证费用约约27万万元。改改为整层层后销售售又存在在一些困困难，部部分楼层层为满足足客户要要求又改改为半层层销售，增加隔隔墙、增增加改造造配电箱箱、改造造弱电系系统等每每层又要要增加改改造费用用2.55万元。成本分析析从测算角角度，进进行项目目前期和和结算后后成本及及利润对对比分析析，成本本预估节节约38866万万元（以以结算为为准），

48、节余较较多的有有以下几几项：弱电工程程：节余余10669万元元，主要要由于实实施中降降低或取取消原弱弱电系统统的配置置及功能能，也存存在成本本指标估估算不准准的因素素。精装修工工程：节节余4995万元元，主要要由于写写字楼AA座精装装标准改改变节省省了费用用。但也有部部分项目目超出成成本指标标，主要要有如下下几项：通风空调调工程费费：超指指标6005万元元，主要要因沃尔尔玛对空空调系统统进行修修改、调调整增加加费用所所致。财务费用用：预估估增加约约10880万元元，主要要为销售售延后回回款及沃沃尔玛不不能按期期销售增增加贷款款时间所所致。其它分析析详见项项目总结结。现场签证证费用分分析项目现场

49、场签证增增加总费费用估约约为38881万万元（占占总合同同额的110%），详细细原因分分析见项项目总结结。.经验教教训：主要有以以下经验验教训需需在今后后项目中中注意避避免再犯犯：对成本控控制管理理，不能能从方案案及设计计图过程程中深入入了解，进行成成本控制制及管理理。审图不够够，对成成本的事事前控制制做的不不好，不不能从图图纸及施施工方案案上提前前发现问问题，提提出合理理化建议议。对现场发发生的部部分现场场签证，跟进不不及时，往往是是上报洽洽商后才才去核实实，对现现场发生生的部分分现场签签证不能能提前预预警。部分材料料认价由由于技术术支持及及自身经经验不足足，出现现所认材材料不符符合现场场使

50、用要要求的情情况，造造成认价价工作反反复，认认价的合合理性有有一定的的难度，增加不不必要的的工作量量。另外，全全员成本本意识有有待提高高，从项项目前期期定位、设计、施工、结算等等各个环环节都应应将成本本节约放放在首位位，各部部门在涉涉及费用用发生时时应及时时与成本本中心协协调、沟沟通，尽尽量做到到产品与与成本的的合理匹匹配，公公司管理理制度应应贯彻执执行。财务管理理资金管理理分析资金筹措措及资金金成本管管理目前公司司的资金金管理模模式是我我司集团团或下属属分公司司统一融融资，集集团统一一安排项项目资金金使用，按各项项目需要要进行支支付，财财务费用用全部由由贷款公公司承担担。从单单一项目目管理的

51、的角度没没有直接接反映出出资金的的财务费费用情况况及筹措措和安排排的压力力。在220100年4月月-20012年年11月月潍坊恒恒信建设设集团有有限公司司房子分分公司贷贷款55500万万，用于于在建的的各个项项目的支支出。项项目达到到预售节节点后，陆续的的归还贷贷款公司司的款项项。因为为丽都苑苑项目公公司每个个月的收收入支出出净额有时时有结余余，有时时还是负负值，为为了简化化计算利利息，我我们计算算项目开开始支出出到预售售节点的的总支出出额占用用资金的利息。从项目开开始投入入到预售售节点的的资金利利息表投入款项项土地款前期工程程费、基基础设施施、公共共配套建安费开发间接接费期间费用用合计投入金

52、额额407559308361074359911同期贷款款利率=基准利利率5.4%*上浮220%=6.448%6.488%达预售节节点的投投入额的资金金时间价价值（220100.5-20111.55）388恒信坊子子分公司司实际贷贷款额产产生的利利息=555000*6.48%356.4从该表可可以看出出，在220100年5月月至20011年年5月期期间，恒恒信坊子子分公司司的贷款款额陆续续投入到到丽都苑苑项目，可以把把产生的的财务费费用3556.44万全部部分配到到丽都苑苑项目。本项目投投资及回回款进度度情况如如下表所所示：项目应收收房款明明细序号项目金额（万万元） 备注1应收贷款款额406 全

53、部为为5-77号楼的的贷款额额 2应收首付付款252 全部为为5-77号楼的的首付款款 3应收未销销售房款款-预计计400 6号楼楼有2套套商铺没没有销售售，面积积为2336.66、2339.66 4合计10588可以看出出，本项项目的资资金周转转情况良良好，其其主要原原因在于于：项目支支出土地地款后收收到政府府返还款款10880万，增加加了项目目流动资资金额；在支付付完土地地成本项项目开盘盘后，资资金支付付比较平平稳，总总体支付付时间偏偏晚，同同时前期期销售回回款及时时，减少少了项目目的资金金占用，降低了了财务费费用。2项目目的税金金测算丽都苑项项目土地地增值税税测算单位：元元项目项目 金额

54、 备注1收入预计计总额 2249,0833,3009.660 2成本预计计总额 1168,8166,0332.008 预计未开开票成本本10000万，601141886.99是接收收项目前前的发票票-剔除除，土地返返还款11080009000与接接收前的的土地价价值999866645.15的的差额88142254.85剔剔除3税金预计计总额 199,1779,4414.84 4加计扣除除金额 500,6444,8809.62 5可扣除金金额 2238,6400,2556.554 6预计增值值额 100,4443,0053.05 7增值率4.388%8增值税率率0%9应交增值值税总额额 - 10

55、已交增值值税额 4,9981,6666.199 11欠缴增值值税额 -4,9981,6666.199 丽都苑项项目所得得税测算算单位：万万元序号项目 金额 备注1收入预计计总额 2499,0883,3309.60 2成本预计计总额 1788,6444,4473.83 包含预计计未开票票成本113000万3税金预计计总额 119,1179,4144.844 4三费金额额 5,4688,4559.000 5利润总额额 445,7790,9611.933 6应交所得得税额 111,4447,7400.488 7已交所得得税额 1,4177,2117.005 8欠缴所得得税额 110,0030,523

56、3.433 从以上两两个表可可以看出出，本项项目的土土地增值值率是110%左左右，没没达到220%，不用补补交土地地增值税税；本项项目的利利润总额额测算为445799万元，所得税税需要补补交10003万万元。丽都苑项项目实际际净利润润测算单位：万万元序号项目 金额 备注1收入预计计总额 2499,0883,3309.60 2成本预计计总额 1788,6444,4473.83 包含预计计未开票票成本113000万3税金预计计总额 119,1179,4144.844 4三费金额额 5,4688,4559.000 5利润总额额 445,7790,9611.933 6不能取得得发票的的成本 8,485

57、5,8113.110 =699858813.1+11500000007应交所得得税额 111,4447,7400.488 8净利润 225,8857,4088.344 因为收购购项目初初期有8848558133.1元元的发票票未取得得，该项项目的实实际净利利润额为为25886万元元。税收筹划划收益分分析税收筹划划收益分分析：公司20011年年5开盘盘后，220111年度收收到房款款 ，其其中23391万万元没有有转入预预收账款款，应计计提税金金1844万，时时间价值值为122万，220122年收到到房款万万元，其其中86672万万元没有有转入预预收账款款，应计计提税金金6688万，时时间价值值

58、43万万，20013年年收到房房款，其其中月平平均10000万万没有转转入预收收账款，应计提提税金777万，时间价价值6万万，合计计筹划资资金时间间价值661万元元。项目运作作过程潜潜在问题题分析发票取得得时间与与税金缴缴纳问题题税法规定定除土地地开发之之外，其其他开发发产品符符合下列列条件之之一的，应视为为已经完完工：(一) 开发发产品竣竣工证明明材料已已报房地地产管理理部门备备案。(二) 开发发产品已已开始投投入使用用。(三) 开发发产品已已取得了了初始产产权证明明。开发发产品完完工以后后，企业业可在完完工年度度企业所所得税汇汇算清缴缴前选择择确定计计税成本本核算的的终止日日，不得得滞后。

59、 截止到到现在丽丽都苑的的7楼座座已经交交付使用用，达到到了所得得税的清清算条件件，如果果不按时时清算会会产生征征收处罚罚，所以以本年度度结束，丽都苑苑项目必必须按照照实际成成本缴纳纳所得税税。但丽丽都苑11#-77#的还还有约111000万发票票没有取取得。税税法规定定企业在在结算计计税成本本时其实实际发生生的支出出应当取取得但未未取得合合法凭据据的，不不得计入入计税成成本。这这样会导导致公司司提前支支出所得得税2775万元元。对销售管管理流程程需加强强的问题题项目的销销售是比比较成功功的，但但公司整整体的项项目销售售管理环环节有待待进一步步优化，建议通通过修订订相关制制度明确确各部门门的责

60、任任，优化化审批流流程、进进一步提提高效率率，加强强促销方方式审批批、合同同及补充充协议签签订、退退房手续续、客户户欠款追追缴等方方面的管管理，并并关注各各项制度度的执行行和落实实，及时时反馈相相关问题题，尽量量避免后后期操作作中的风风险。比比如截止止到20013年年11月月，还有有2522万元的的首付款款未收到到，其中中五户涉涉及的缓缓缴违约约金就77.5万万元，该该部分违违约金按按照常规规，很难难回收，间接给给公司造造成损失失。项目财务务管理流流程的改改进完整的项项目财务务管理流流程包括括：事前前筹划、事中控控制和事事后总结结分析。优化项项目财务务管理管管理必须须从事前前管理入入手，在在相