某商业项目初步开发思路

1、PAGE 泰州金贸贸商业项项目初步步开发思思路XX房地地产顾问问机构二五五年二月月三日泰州商业业市场概概述1、商业业地产的的分区分分析 泰州整体体商业可可分成四四个区域域。第一区域域老城区区，月城城广场周周边。这这一带是是泰州市市的老商商业中心心。20004年年5月前前周边商商场林立立，诸如如泰州商商厦、泰泰山商场场、金鹰鹰服饰广广场、天天福商城城、凤城城商场、泰州第第一百货货等。多多数经营营中低档档产品，店面租租赁给个个体老板板，没有有统一的的规划。20004年55月坡子子街进行行拆迁改改造，如如金鹰服服饰广场场、天福福商城、凤城商商场都被被迫拆迁迁。为此此泰州商商场整改改为泰山山购物广广场

2、，吸吸纳这些些被拆迁迁的经营营户。这一区域域的品牌牌店主要要分布在在人民西西路两侧侧和五一一路上。人民西西路两侧侧约有220多家家专卖店店，但是是人流量量也不是是很大。五一路路今年将将会成为为泰州品品牌专卖卖一条街街，路南南侧的房房地产商商业财富富广场都都已经售售罄，目目前经营营情况相相当火爆爆。20055年这一一区域由由增添了了三个伙伙伴，五五星电器器、苏宁宁电器和和锦泰购购物广场场。第二个区区域以文文峰千家家惠和时时代广场场为中心心。这一区域域拥有33大商业业巨炮，文峰千千家惠商商场、文文峰千家家惠超市市、时代代超市。文峰千千家惠商商场目前前是泰州州市经营营规模最最大、经经营品种种最齐全全

3、、经营营情况最最好的一一家大型型商场。该商场场统一经经营、统统一管理理、统一一规划。文峰千千家惠超超市位于于文峰千千家惠商商场一楼楼的东侧侧，相互互之间连连通的。时代超超市位于于它们的的南侧，距离2200米米。这33大商业业巨炮基基本上满满足了周周边居民民的各种种需求。第三区域域是规划划中的新新城区的的商业中中心济川路路。目前该路路南侧已已经拆迁迁完毕，路北是是一排简简易商铺铺和平房房。两年年前在路路的南侧侧已经建建成了太太阳商业业广场（2.44万），20004年年5月前前以经营营服装为为主，但但是招商商和销售售情况都都不理想想。20004年年9月228日好好易家家家私、装装饰大卖卖场开业业，

4、现在在经营情情况一般般。20003年年位于太太阳商业业广场东东侧约44万平方方米的商商住用地地已经被被开发商商摘走。我司认为为该路规规划成为为新城区区的商业业中心是是不明智智的，该该条道路路要想成成为新城城区的商商业中心心预计要要等上55年。等等周边的的土地都都建成居居住用房房或把济济川路定定位为某某一类产产品的销销售一条条街，济济川路才才可能有有出头之之日。第四区域域府南街街。府南街位位于市政政府南侧侧，该区区域被规规划为新新城商务务区。政政府规划划建设集集行政、商贸、文化、娱乐服服务为主主的高标标准、高高水平的的新城中中枢。目前该区区域行政政功能已已经建成成，文化化、娱乐乐服务也也以呈现现

5、雏形，周边又又有很多多居住商商业用地地出让或或准备出出让,泰泰州新建建的人民民公园和和人民广广场也坐坐落在这这一区域域。2、泰州州市主要要商业街街道简介介府前路、五一路路是泰州州市东西西向主干干道之一一。东邻邻东城河河风景区区，西接接繁华的的青年路路，海陵陵区政府府座落其其中，是是海陵区区行政、商业、服务中中心，交交通便捷捷，环境境宜人，既适于于经商、又因闹闹中取静静亦适宜宜居住。由于财财富广场场和金色色广场的的成功开开发，不不久的将将来将会会成为泰泰州第一一的商业业步行街街。坡子街是是泰州传传统的商商业中心心，素有有泰州新街口口之称称，街区区内商店店鳞次栉栉比，人人流如织织，历来来是商家家必

6、争的的黄金宝宝地。目目前坡子子街商业业中心正正在销售售。泰州市东东进东路路是贯穿穿老城区区的主干干道之一一，紧依依东城河河风景区区。本次次招商地地段，东东至汽车车东站，西至商商业中心心西坝口口。东进进路一直直是城区区东西向向主要商商业街之之一，人人气旺，物流量量大，历历来是商商家必争争之地。 目前前主要是是泰州的的电子通通信一条条街。东进西路路是泰州州市城区区一条东东西向的的主要街街道，与与商业步步行街“西仓路路”的改造造同步进进行，改改造后的的东进西西路街区区路北部部为商业业居住，路南成成为融商商业、休休闲与沿沿河风光光带，融融传统历历史文化化与现代代文明为为一体的的街区。人民东路路目前是是

7、泰州的的一条品品牌专卖卖店，诸诸如梦特特娇、真真维斯、百世吉吉等。人人民东路路东侧中中高档影影楼居多多。税东街目目前两侧侧的沿街街门面已已经盖好好，主要要经营流流行服饰饰、大型型酒楼、茶馆等等。青年路是是泰州城城市的主主干道，主要经经营品种种有汽车车销售、摩托车车销售、气配修修理、餐餐饮、休休闲娱乐乐设施。鼓楼北路路属于城城市主干干道，主主要经营营酒楼、影楼、茶馆等等。海陵北路路属于城城市老街街区，目目前正在在改造中中。主要要经营中中低档服服饰、鞋鞋类。泰泰州大多多数商场场都位于于路的两两边。是是城市老老的繁华华街道。海陵南路路始建于于十九世世纪末，全长约约米，街道两两旁商铺铺鳞次栉栉比，建建

8、筑风格格华洋结结合。 它是泰泰州人的的生活中中心，购购物、饮饮食、娱娱乐、休休闲的所所在，是是泰州有有史以来来商业最最繁荣热热闹的马马路之一一。 随随着步行行街内涵涵的不断断充实、完善，它将向向人们展展现一幅幅别具特特色的浓浓郁的海海陵风情情画。济川路是是政府规规划的新新城区的的商业中中心，目目前已经经建造了了太阳商商业广场场（好易易家大卖卖场），大部分分地区在在进行拆拆迁。但但是我司司认为这这条规划划路不符符合城市市发展规规律，要要想发展展成为泰泰州新区区的商业业中心要要等5年年以后。泰州百货货业态的的经营情情况泰州百货货业态的的经营品品种名称位置经营面积积经营品种种人流量备注文峰千家家惠青

9、年路和和暮春路路交汇每层50000共6层层约3万万1层日用用品、化化妆品、珠宝、钟表、通讯、男女鞋鞋、烟酒酒2层休闲闲运动服服饰、运运动鞋、男女内内衣、箱箱包、皮皮带票夹夹3层女士士服饰城城流行服服饰、女女裙女裤裤、职业业女装4层男士士服饰城城西服西西裤、男男士精品品、衬衫衫领带5层儿童童文体家家居世界界童装、文化用用品、工工艺品、健身器器材6层家电电广场空空调、冰冰箱、洗洗衣机、音响、小家电电50人/层一层和11.5万万的文文峰千家家惠超市市相通泰州第一一百货东进西路路和海陵陵北路交交汇每层50000共4层层约2万万地下装璜璜五金、电工材材料、自自行车、助力车车1层珠宝宝首饰、男女皮皮鞋、手

10、手机通讯讯、童鞋鞋、百货货日用、化妆、烟酒、皮箱、照相器器材2层女装装3层男装装女装 4层层手机 童装 日用 百货 5层层家电40人/层泰州商场场东进西路路和海陵陵北路交交汇每层50000共5层层约2.5万1层手机机、钟表表、烟酒酒、化妆妆品、鞋鞋帽一层沿街街 门面面大多经经营中档档品牌服服饰2层男女女服饰、童装（经营惨惨淡）4人/层层停业泰山购物物广场月城广场场南侧每层15500共4层层约600001层皮鞋鞋、流行行服饰、羽绒服服2层女装装、内衣衣、床上上用品3层男装装4层运动动休闲、童装30人/层锦泰购物物广场东进西路路和海陵陵北路交交汇每层80000共3层层约24400001层珠宝宝首饰

11、、男女皮皮鞋、手手机通讯讯、化妆妆、烟酒酒、皮箱箱、照相相器材、食品2层女装装3层男装装女装20人/层经营情况况不好，环境和和气氛不不好。泰州产权权商铺的的开发历历史一、20003年年泰州产产权商铺铺市场20033年泰州州在售的的产权商商铺代表表有财富富广场、泰山行行宫商业业步行街街、太阳阳商业广广场。财富广场场位于五一一路南侧侧，产权权式商业业街，主主要经营营服装。销售情情况十分分良好，半年内内商铺销销售达到到95以上。作为泰泰州中档档商业街街，目前前经营情情况十分分火爆。楼层销售价格格（元/ m22）租赁价格格（元/月/ m2）一层外街街1400001150000801140一层内街街60

12、0007000050880二层4000050000305502、泰山山行宫商商业步行行街位于五一一路和青青年北路路交汇处处，明清清风格的的产权式式商业街街，主要要经营种种类未做做强制要要求，各各种业态态均可。五星电电器于11月1日日开业。由于地地理位置置不好，前期产产品定位位不够有有特点，导致销销售周期期很长，到现在在二楼以以上还有有铺。楼层销售价格格（元/ m22）租赁价格格（元/月/ m2）一层外街街128000801120一层内街街7400060880二层430004600040550三层320003400020左右右四层260002800016左右右太阳商业业广场位位于济川川路和青青年

13、南路路交汇处处，于220022年建造造完成，原先定定位为服服装城，但是销销售情况况和租赁赁情况都都不是很很好。整整体于220044年初开开业，但但是入驻驻商家很很少，经经营情况况更差。20004年44月开始始整体改改造成为为建材、家私大大卖场，于20004年年9月228日开开业。114层层租金价价格均为为30元元/月/ m22。二、20004年年泰州产产权商铺铺市场20044年泰州州在售的的产权商商铺有锦锦泰购物物广场和和坡子街街商业中中心。1、锦泰泰购物广广场位于海陵陵路和东东进路交交汇处，20004年上上半年开开始销售售，半年年时间112层层销售完完毕，目目前仅有有少量的的三层商商铺在售售

14、。整体体定位为为百货业业。楼层销售价格格（元/ m22）租赁价格格（元/月/ m2）一层150000210二层72000120三层4300040坡子街商商业中心心位于泰州州最老的的商业中中心，集集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化于于一体的的多功能能商业中中心。目目前仅销销售一楼楼的店铺铺。销售售价格在在150000330000元元/ mm2，均均价2110000元/ m2，目前已已经销售售60左右。本项目的的经济测测算一、项目目销售测测算根据周边边市场产产权商铺铺销售价价格，本本项目制制定的销销售价格格如下：建筑面积积（m22）估计销售售单价 （元/ m2）估计销售售额（万万元）一层2300015

15、000034500二层230007800017944三层230004500010355四层2300028000644合计69233根据我司司的调研研结果，我司认认为本项项目的市市场销售售价格应应该在770000万元左左右，所所以55500万万的销售售基本价价格是低低于市场场价格的的，整体体拿下是是十分合合理的。二、项目目租金测测算根据周边边市场产产权商铺铺租金情情况，本本项目制制定的租租金情况况如下：建筑面积积（m22）估计租赁赁价格 （元/ m22）估计租赁赁额（万万元/月月）估计租赁赁额（万万元）一层2300011025.33303.6二层230006514.995179.4三层23000

16、409.2110.4四层23000204.655.22合计54.005648.6如果本项项目单独独租赁的的情况下下，我司司认为整整体租金金收益一一年将会会在60006650万万元之间间。第五五章 本项目目的开发发模式项目整体体开发模模式根据泰州州市场的的现状，我司建建议贵公公司整体体收购此此项目，然后按按照产权权式商铺铺进行销销售，然然后自己己进驻经经营。关于本项项目营销销模式整体形象象定位：泰州中中档百货货购物商商场销售模式式：14楼产产权式商商铺，分分割成110550平方方米不等等的小型型商铺进进行销售售。营销手段段：南京京山西路路百货进进驻，提提供100年包租租，每年年租金回回报8100

17、不等等。销售价格格：一层层：1550000元/平平方米，二层778000元/平平方米，三层448000元/平平方米，四层228000元/平平方米。结论关于泰州州商业市市场1、定位位和地段段是产权权式商铺铺的关键键从20002年以以来泰州州就有产产权式商商铺在销销售，销销售情况况各不相相同。定定位准确确、地段段繁华的的项目销销售周期期仅为半半年，后后期经营营情况也也十分良良好，如如五一路路的财富富广场、锦泰购购物广场场。定位位模糊、地段不不好的项项目销售售周期最最多达到到2年，后期经经营也很很惨淡，如太阳阳商业广广场（好好易家）、泰山山行宫商商业步行行街等。2、中低低档百货货商场占占领泰州州市场目前泰州州百货商商场有文文峰千家家惠、泰泰州第一一百货商商