某大学科技园配套公寓项目产品定位报告

1、江西南昌昌浙江大大学国家家大学科科技园配套公寓寓项目产产品定位位报告上海绎凯凯博才房房地产代代理有限限公司二零零五五年七月月五日委托方：江西浙浙大中凯凯科技园园发展有有限公司司受托方：上海绎绎凯博才才房地产产代理有有限公司司第一部分分 市场场篇第一章 政策对对南昌市市场的影影响一、近期期国家和和南昌出出台重要要政策介介绍随着房地地产市场场持续升升温，面面对越来来越大的的市场风风险，从从20004年开开始，政政府部门门开始重重点调控控房地产产市场，采取一一系列紧紧缩性宏宏观调控控政策。特别是是今年33月份以以来，相相关政策策连续出出台，引引发市场场频繁震震动，其其相关政政策表述述如下：20055

2、年3月月16日日，中国国人民银银行宣布布将现行行的住房房贷款优优惠利率率回归到到同期贷贷款利率率水平，基准利利率调整整为6.12%，同时时实行下下限管理理。20055年3月月26日日，国务务院下发发了关关于切实实稳定住住房价格格的通知知。一一、高度度重视稳稳定住房房价格；二、切切实负起起稳定住住房价格格的责任任：房价价提高到到政治高高度，建建立政府府负责制制，省政政府负总总责，对对住房价价格上涨涨过快，控制不不力，要要追究有有关责任任人责任任；三、大力调调整住房房供应结结构，调调整用地地供应结结构，增增加普通通商品房房和经济济住房土土地供应应，并督督促建设设；四、严格控控制被动动性住房房需求，

3、主要是是控制拆拆迁数量量；五、正确引引导居民民合理消消费需求求；六、全面监监测房地地产市场场运行；七、积积极贯彻彻调控住住房供求求的各项项政策措措施；八八、认真真组织对对稳定住住房价格格工作的的督促检检查。20055年4月月27日日，国务务院总理理温家宝宝主持召召开国务务院常务务会议，分析当当前房地地产市场场形势，（简称称“新8条条”）。一一是强化化规划调调控，改改善商品品房结构构。二是是加大土土地供应应调控力力度，严严格土地地管理。三是加加强对普普通商品品住房和和经济适适用住房房价格的的调控，保证中中低价位位、中小小户型住住房的有有效供应应。四是是完善城城镇廉租租住房制制度，保保障最低低收入

4、家家庭基本本住房需需求。五五是运用用税收等等经济手手段调控控房地产产市场，特别要要加大对对房地产产交易行行为的调调节力度度。六是是加强金金融监管管。七是是切实整整顿和规规范市场场秩序。八是加加强市场场监测，完善市市场信息息披露制制度。20055年4月月30日日，国务务院七部部委联合合下发关于稳稳定房价价工作的的意见，主要要内容包包括：规规定自220055年6月月1日起起，国家家将调整整住房转转让环节节营业税税政策，对个人人购买住住房不足足2年转转手交易易的，销销售时按按其取得得的售房房收入全全额征收收营业税税，个人人购买普普通住房房超过22年（含含2年）转手交交易的，销售时时免征营营业税；对个

5、人人购买非非普通住住宅住房房超过22年（含含2年）转手交交易的，销售时时按其售售房收入入减去购购买房屋屋的价款款后的差差额征收收营业税税。按照照建设部部等七部部委关关于做好好稳定住住房价格格工作意意见的的要求，南昌市市拟定了了普通住住房的具具体标准准：住宅宅小区建建筑容积积率在11.0以以上、单单套建筑筑面积在在1444平方米米以下、实际成成交价低低于同级级别土地地上住宅宅均价的的1.22倍以下下。为便便于操作作将南昌昌市区划划分为44类：具具体价格格为每平平方米建建筑面积积36000元、30000元、25000元、18000元。5月31日，经建建设部、财政部部、税务务总局确确认备案案后对外外

6、公布。据南昌房房管局信信息中心心工作人人员介绍绍，从331日起起，南昌昌市房地地产市场场上进行行交易的的商品房房，逐步步将在房房地产交交易中心心的网上上房地产产网站上上公布。但目前前信息网网的数据据还比较较少，他他们将逐逐步补充充今年元元月1日日以后的的房产交交易数据据。据了解，目前南南昌建设设的经济济适用住住房包括括城东，城南，城西，城北四四个小区区，目前前建成面面积达1156万万平方米米，但建建设规模模以及发发展速度度还是比比较缓慢慢。今后后几年，南昌准准备每年年计划建建设500600万平方方米的经经济适用用住房，其比例例将占全全市当年年房地产产开发总总量的115%12%。6月1日日至今，

7、南昌市市地产交交易中心心挂出55宗共77块土地地公开出出让，其其中住宅宅用地就就有6000余亩亩。据了了解，220044年南昌昌市区总总供应商商品房用用地15500余余亩，220055年则计计划出让让住房用用地45500亩亩。这就就是说，“国八条条”后，南南昌市住住宅用地地放量已已经占了了全年土土地计划划供应量量的1/7，也也相当于于去年商商品房供供地总量量的一半半。二、政策策性质类类型和背背景分析析1、政策策性质类类型分析析从政策性性质看，主要分分为五个个方面的的政策类类型：1）土地地供给政政策。限限制土地地供给，调节土土地供给给结构（增加中中低价房房和经济济适用房房土地供供给），规范土土地

8、转让让，防止止土地囤囤积。2）金融融政策。包括利利率政策策、汇率率、贷款款首付额额度和不不同物业业贷款安安排。3）财政政税收政政策。包包括间接接税和直直接税，在交易易环节和和最终环环节进行行税收调调控。所所得税属属于直接接税，而而营业税税、契税税、房产产税（尚尚未推出出）则属属于间接接税，在在持有和和交易环环节征收收。4）结构构调节政政策。增增大中低低价商品品房和经经济适用用房市场场供给，控制高高价房市市场供给给。5）市场场规范政政策。规规范市场场交易买买卖，增增强市场场透明度度，防止止暗箱操操作和非非法行为为。从已经推推出的这这五个方方面的政政策看，土地供供给政策策和结构构调节政政策为市市场

9、供给给调控政政策类（即限制制市场供供给和调调节供给给结构），而金金融政策策和财政政税收政政策为需需求调控控政策类类（限制制市场需需求）。从出台台政策看看，政府府的需求求调节政政策市场场影响力力远远大大于供给给调控政政策。政府的供供给调控控政策目目的是通通过结构构调节，限制土土地投机机，增加加中低价价房市场场供给比比重，从从而化解解房价泡泡沫，使使房地产产平稳回回落。但但是从实实际结果果看，初初期的土土地限制制政策适适得其反反，导致致房价不不降反升升，最新新推出的的加大经经济适用用房供给给政策，效果并并不明显显。需求调节节政策目目的是抑抑制投机机需求的的过渡膨膨胀，增增加投机机成本，提高投投机门

10、槛槛，从而而降低市市场投机机，化解解市场虚虚高泡沫沫，稳定定市场。从新出台台的政策策看，针针对投机机者和交交易环节节的紧缩缩调控意意图非常常明显。政府采采取的还还是以局局部调控控为主。2、出台台顺序分分析政策的出出台顺序序反映政政府对房房地产市市场调控控的走向向。从政政府出台台政策顺顺序看，政府对对房地产产调控的的政策导导向顺序序为：征收营业税，调高契税金融政策金融政策市场规范政策土地政策土地政策市场规范政策结构调节政策限制土地供给，迫使开发商囤积土地迅速开发财政税收政策提高房贷利率限制开发信贷，提高利率和首付比例土地政策增加中低价房土地供给增加中低价房和经济适用房供给，限制高价房供给从出台政

11、政策过程程看，呈呈现出以以下几个个方面的的特点：）单一一调控转转向“多拳出出击”在去年，政府重重点从一一级市场场调控房房地产，控制土土地投机机和地价价，迫使使囤积土土地的开开发商尽尽快开发发，增加加市场供供给，以以期通过过这来控控制房价价，调控控需求。但实际际上却适适得其反反，它加加速了开开发商企企业两级级分化，大企业业的市场场控制力力增强，进一步步增强市市场信心心。土地地供给则则限制了了房地产产供给，导致房房价预期期进一步步上涨。单一的政政策调价价在市场场极度繁繁荣的形形势下，力度有有限，往往往能够够被市场场通过各各种手段段抵消。因此，政府开开始转入入综合调调节，多多拳出击击。从今今年推出出

12、的政策策看，政政府开始始从一级级、二级级、三级级市场同同时出击击，供给给、需求求综合调调控，财财政、金金融双向向结合。）政策策力度不不断加大大除了调节节的综合合性外，政策的的力度不不断加大大，月月日日的加息息，以及及后来的的首付提提高，导导致购买买者贷款款门槛提提高，贷贷款成本本增大。而月月日日七部委委联合意意见，引引发市场场剧烈地地震，抛抛盘激增增，成交交急剧萎萎缩，资资金实力力较弱的的投机者者纷纷动动摇。由由此看来来，政府府打压投投机的决决心越来来越强。）调节节目标越越来越明明确早期的政政策是总总体调控控，并没没有严格格区分对对不同角角色的不不同调控控。其结结果就是是正常需需求者和和投机者

13、者、关系系国计民民生的中中低价房房和奢侈侈消费的的高价房房遭受同同等打击击。为了了保社会会和经济济稳定，政府不不敢采取取过大力力度的政政策，因因此，收收效甚微微。从最最近出台台的政策策看，政政府的调调节目标标开始明明晰，针针对性大大大增强强。增加加经济适适用房和和中低价价房及其其用地的的供给，严格限限制高价价房及其其用地，营业税税征收就就是针对对投机者者而设计计的。后后续政策策的推出出肯定会会沿着这这个方向向继续下下去，因因此，可可以称为为结构性性紧缩政政策。随随着调节节目标的的明确，政策的的调节力力度大大大增强，效果突突出。三、政策策影响下下南昌房房地产市市场表现现及影响响1、房地地产投资资

14、状况20055年1-55月份南南昌市房房地产开开发投资资额为223.993亿元元，较上上年同期期增长44.9%，比去去年同期期增幅相相比，下下降了557.33个百分分点。其其中：商商品房建建设投资资额177.766亿元，较上年年同期增增长2.95%，与去去年同期期增幅相相比，下下降幅度度较大。房地产产投资增增幅大幅幅回落，显示南南昌市房房地产市市场逐渐渐趋于理理性。2、新建建商品房房供求状状况20055年1-55月份南南昌市市市区核准准商品房房上市面面积1116.557万MM2，较上上年同期期增长11.8%，其中中商品住住宅1005.559万MM2，较上上年同期期增长113.77%；完完成商品

15、品房交易易面积1101.9万MM2，较上上年同期期下降110.55%，其其中商品品住宅交交易面积积91.6万MM2，同比比下降88.5%。表1：新新建商品品房供应应状况价格（元/MM2）供应量（M2）所占比例例（%）单套面积积（M2）供应量（M2）所占比例例（%）15000以下5.9225.660以下下3.23.015000-200005.2885.060-8803.5773.420000-255004.0663.880-11009.38.825000-3000039.88137.77100-120020.8819.7730000-3440028.11626.77120-150048.9964

16、6.4440000-5000022.33621.22150-180014.99114.1150000以上00180以以上4.8664.6表2：新新建商品品房需求求状况价格（元/MM2）预销售量量（M2）所占比例例（%）单套面积积（M2）预销售量量（M2）所占比例例（%）15000以下10.7711.7760以下下2.9993.315000-200006.9777.660-8801.6771.820000-255007.8228.580-110014.0015.3325000-3000020.2222.11100-120014.6615.9930000-3440034.33137.55120-1

17、50033.44236.5540000-500007.3118.0150-180013.77415.0050000以上4.2884.6180以以上11.2212.22上述数据据显示南南昌商品品房市场场结构性性矛盾比比较突出出。高价价位、大大户型住住房所占占比例较较大，从从商品住住房供应应情况看看，20005年年1-55月单价价在每平平方米330000元以上上的高价价房供应应量占总总量的447.99%，单单套面积积在1220M2以上的的占总量量的655.1%；从预预销售情情况看，20005年1-55月单价价在每平平方米330000元以上上的占总总销量的的72.2%，单套建建筑面积积在1220M2

18、以上的的占总销销量的663.77%。3、商品品房价格格状况20055年一季季度南昌昌市市区区商品住住房预销销售均价价为28871元元/M2，较上上年同期期上涨99.1%；1-44月份为为30226元/M2，同比比上涨113.114%；1-55月份为为29996元/M2，同比比上涨113.336%，房价走走势基本本平稳。房价上涨涨原因主主要有：供应结构构不尽合合理。市市场上大大户型、高价位位商品住住房居多多，中小小户型、中低价价位普通通商品住住房供应应量减少少。高价位住住房集中中上市。由于受受6月1日以后后国家取取消对非非普通住住房税收收优惠政政策的影影响，55月份南南昌市商商品住房房特别是是大

19、户型型、高价价位的商商品住房房的成交交量集聚聚放大，5月份市区区共预销销售商品品住房225122套，面面积9.49万万M2，较上年年同期相相比分别别增长了了46.47%和67.39%，高价价位商品品住房的的集中上上市，一一定程度度上拉高高了商品品住房的的均价水水平。4、新建建商品住住房购买买对象状状况20055年1-55月南昌昌市市区区交易的的91.6万MM2商品住住宅中，南昌市市居民购购买的为为67.1万MM2，比重重达733%；外外地居民民购买的的为244.5万万M2，比重重为277%。近年来，随着经经济快速速发展和和花园城城市建设设步伐的的加快，南昌市市的居住住环境不不断改善善，作为为省

20、会城城市的辐辐射功能能日益显显现，吸吸引了外外地、特特别是省省内其它它地市的的人士纷纷纷前来来购房置置业，外外地居民民购房的的比重逐逐年上升升。从购房目目的来看看，以自自住为主主，但置置业投资资的比重重逐年上上升。置置业投资资的比重重的增大大，一方方面说明明投资者者看好南南昌市的的房地产产市场，另一方方面，如如投资购购房比重重增长过过快，对对南昌市市房地产产市场的的持续健健康发展展有一定定的负面面影响。5、商品品房空置置情况20055年1-55月南昌昌市商品品房空置置面积99.222万M2，较上上年同期期下降119.881%，其中商商品住宅宅空置55.444万M2，较上上年同期期下降220.6

21、6%。从从空置原原因分析析，主要要是交通通不便、配套设设施不全全、设计计落后等等。6、存量量房交易易状况20055年1-55月南昌昌市市区区共完成成存量房房交易887077套，同同比增长长24.85%，面积积75.08万万M2，较上上年同期期增长111.441%，其中存存量住房房80114套，面积664.110万MM2，分别别较上年年增长119.550%和和20.44%，房改改房上市市交易339177套，面面积266.744万M2，较上上年同期期分别增增长200.788%和19.21%。受6月11日起2年以内内二手房房交易征征收全额额营业税税政策的的影响，5月份存存量住房房交易大大幅增长长，市

22、区区共成交交22883套，较上年年同月增增长677.999%，交交易面积积19.66万万M2，较上上年同月月增长661.663%。四、政策策影响下下的南昌昌房地产产市场总总结及趋趋势预判判1、市场场总结市场总体体发展较较为稳定定，受政政策影响响不明显显。新建建商品房房供求基基本保持持平衡，价格较较20004年同同期稳定定上涨。新建商品品房市场场结构性性矛盾依依然突出出，适合合百姓居居住的经经济型住住房比例例还有待待提升。存量房市市场近期期表现强强劲，成成交量迅迅速激增增。购房者置置业目的的以居住住为主，投资性性购房趋趋于合理理范围。 2、趋势势预判政策影响响性将逐逐渐显现现，随着着6.11征收

23、营营业税政政策的实实施，二二手房交交易量会会有所下下降。新建商品品房市场场供应结结构面临临调整，经济型型住宅上上市量将将有所上上升。房房型面积积适当下下降，销销售价格格上涨幅幅度减小小。在宏观调调控政策策下，南南昌购买买人群将将趋于理理性，开开发高品品质的商商品房将将受到市市场青睐睐。宏观调政政策将抑抑制高档档住宅市市场，对对普通商商品房，特别是是低价住住宅会采采取政策策性鼓励励。第二章 南昌房房地产市市场分析析一、南昌昌房地产产市场运运行基础础分析1、南昌昌总体经经济环境境南昌经济济已经连连续多年年保持两两位数字字的高速速发展， 20003年年全国“非典”肆虐之之时，南南昌经济济仍势不不可挡

24、，并以116.55%增长长幅度达达到历史史最高点点。投资资环境的的优化、合理政政策的出出台犹如如一张温温床，滋滋润着南南昌各项项产业的的发展， 20004年年，南昌昌经济以以16.5%的的增长幅幅度，高高居全国国27个个省会城城市中二二甲的位位置，南南昌正逐逐步被熟熟悉和关关注，同同时日益益高涨的的经济发发展给南南昌的城城市建设设带来勃勃勃生机机。也为为正处在在上升期期的房地地产业奠奠定了坚坚实的基基础。根根据国内内外研究究表明，房地产产业的发发展总是是随着城城市经济济的发展展而发展展，并随随着城市市经济发发展的波波动而波波动，且且呈现出出相当明明显的112年的的滞后效效应，南南昌多年年的经济

25、济发展，使得房房地产发发展基础础牢靠，未来前前景看好好。2、居民民收入分分析20022年20005年南南昌市居居民人均均可支配配收入表表表222指标年份人均可支支配收入入（元）收入涨幅幅20022年7021113.11%20033年7793311%20044年8744412.22% 数数据来源源：上海海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司人均可支支配收入入水平的的高低，决定着着购买力力的大小小和支付付能力的的增强。对于房房地产投投资来说说，人均均可支配配收入水水平直接接决定着着房地产产产品的的发展空空间和购购买群体体的大小小。南昌昌居民人人均可支支配收入入持续增增加，为为房地产产的稳步步发展提提

26、供了强强有力的的保障。3、人口口状况分分析城市的人人口，决决定着一一个城市市房地产产业特别别是住宅宅类物业业的市场场需求总总额。根根据南昌昌统计局局统计资资料，220033年底，南昌市市户籍总总人口约约为4550.777万人人，到220044年底再再次统计计时，户户籍人口口增加110万，若按220033年人均均住房面面积188的标标准计算算，人口口增长对对住房市市场将直直接产生生近1880万的潜在在需求。同时人人口的增增长也意意味着城城市化，南昌城城市化进进程脚步步的加快快，将有有力拉动动房地产产业的迅迅猛发展展。结论：南昌经济济持续高高速增长长将使南南昌房地地产业处处于总量量增长时时期，这这

27、是南昌昌市房地地产业持持续、健健康发展展的内在在动力；人民生生活水平平的日益益提高，城市化化进程脚脚步加快快将使南南昌房地地产市场场需求总总量不断断增加，也是南南昌房地地产业平平稳、有有序发展展的外在在拉力，总体看看来，南南昌房地地产运行行基础牢牢靠。二、南昌昌房地产产业在城城市经济济中的地地位南昌国内内生产总总值与房房地产业业生产总总值对比比表211指标年份生产总值值（亿元元）比上年增增长其中房地地产业的的生产总总值（亿亿元）房地产业业生产总总值占生生产总值值的比例例20022552.3713.88%13.0012.3%2003363615.11%274.2%20044770.4616.55

28、%425.4%数据来源源：上海海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司数据显示示，南昌昌房地产产业在南南昌整个个经济中中的地位位日益凸凸显，对对经济的的贡献值值已经越越来越大大，政府府出台的的20004年年南昌房房地产分分析报告告表明明南昌房房地产业业正成为南南昌支柱柱产业之之一，并并受到政政府的强强烈关注注。地位位决定未未来，类类似南昌昌这种经经济基础础薄弱，财政收收入低微微、产业业生存能能力差的的城市，绝不会会轻易放放弃房地地产这个个新新高高效产业业，南昌昌市政府府也必将将抓住此此次契机机，不断断加强监监管力度度，制定定更多、更合理理的政策策来维护护和促进进房地产产市场的的健康长长远发展展，使

29、房房地产业业持续成成为南昌昌经济的的重要支支撑，有有了政府府导向，南昌房房地产的的稳定发发展将更更有保障障。三、南昌昌房地产产市场总总体回顾顾1、房地地产市场场供求分分析年数 内容供应量成交量供求比20022年110万万122万万1：1.0920033年250万万203万万1：0.820044年211万万244.82万万1：1.16说明：数数据内容容截取商商品住宅宅部分。数据来源源：上海海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司南昌市总总体供大大于求，20003年市市场供过过于求的的原因有有三点，一是在在20001年、20002年南南昌房地地产市场场回暖迹迹象面前前，特别别是20002年年的市场场形

30、势证证明，带带给更多多开发商商信心，老开发发企业纷纷纷扩大大投资规规模，新新的资金金大量向向房地产产业聚集集，直接接导致220033年市场场供应的的空前增增长；二二是房地地产开发发集中在在市中心心，房地地产项目目定位高高，供应应结构的的变化抑抑制了部部分购房房需求；三是在在20003年大大记事中中，非典典横行，整个“5.11”房地产产黄金销销售周期期被错过过，缩短短了全年年的房地地产销售售时间。在市场场供应不不断增加加，实际际需求又又日益缩缩小的不不利条件件下，市市场出新新短期的的供大于于求也是是在所难难免，然然而，一一场席卷卷全国的的（国务务院“18”号文件件，“1211”号文件件两条）宏观

31、调调控政策策出台，犹如一一场及时时雨，市市场很快快平静下下来，很很大程度度上确保保了南昌昌20004年房房地产稳稳定发展展，市场场需求再再上新台台阶。2、房地地产价格格分析中部五省省会城市市20004年收收入房价价对比表表城市内容南昌武汉长沙合肥郑州可支配收收入87444元95644元110221元86100元96677元商品住宅宅均价23211元/平平方米28366元/平平方米23911元/平平方米25777元/平平方米23277元/平平方米房价收入入比1：0.261：0.291：0.221：0.291：0.24数据来源源：上海海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司类比中部部五省会会城市，南昌

32、房房价、收收入比处处于比较较中间的的位置，说明根根据南昌昌现有的的居民收收入情况况，商品品住宅价价格还是是比较合合理的。3、未来来市场增增量分析析20044年，南南昌市房房地产投投资完成成85.2亿元元，占全全省房地地产投资资133（全省省房地产产投资完完成2442.884亿元元），占占南昌市市固定资资产投资资的比重重达266.4；南昌昌市商品品房新开开工面积积达3779万平平方米，加上跨跨年度施施工的项项目，220044年南昌昌市商品品房施工工面积首首次突破破10000万平平方米，达10067万万平方米米，较上上年增长长61.7，其中商商品住宅宅施工面面积达7791万万平方米米，较上上年增长

33、长43.8。超量的的施工面面积，预预示着南南昌房地地产市场场即将进进入全面面爆发时时期，同同时伴随随而来的的残酷市市场竞争争，其中中住宅产产品的激激烈竞争争将不可可避免。4、市场场购买客客户群分分析表411年数内容20033年20044年南昌人购购买商品品房比例例78%73%外地人购购买商品品房比例例22%27%外地人购购买住宅宅比例24%26%说明：外外地人购购买住宅宅比例是是指外地地人累计计购买总总量占南南昌当年年住宅销销售总量量的比数据来源源：上海海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司南昌购房房人群的的外延化化，正是是南昌高高速经济济发展和和南昌区区位优势势双重作作用的结结果，同同时也受受

34、到外地地品牌开开发企业业连动开开发效应应所带来来的部分分外地追追随客户户影响。消费人人群的扩扩融，一一方面将将促使南南昌房地地产开发发求新、求变，激发创创新能力力，提升升整个行行业的发发展水平平；另一一方面外外来人所所带来的的新的生生活习性性、生活活方式将将濡染南南昌当地地居民，提升居居民生活活品质和和对新事事物的接接受能力力；三是是外地购购房人群群的加入入，适当当的外来来消费需需求有利利于促进进房地产产市场繁繁荣，激激活了市市场热度度。在购购买产品品中，外外地人倾倾向于中中高档住住宅产品品，此类类人群的的增加，将在一一定程度度上支撑撑南昌高高端产品品市场。5、市场场供应结结构分析析20044

35、年南昌昌市区合合计预销销售商品品住宅2116万平方方米（不不含红谷谷滩新区区政策性性定向商商品房），其中中均价在在20000元平方米米以下的的只有331.885万平平方米，占总量量的144.7%，全部部分布在在离城区区远的湾湾里区和和昌北开开发区，单套建建筑面积积在955平方米米以下的的27.80万万平方米米，占总总量的112.99%；均价价在30000元元平方方米以上上的面积积达到881.552万平平方米，占总量量的377.7%，单套套建筑面面积在1150平平方米以以上的666.775万平平方米，占总量量的300.9%。统计数数据已经经表明，南昌房房地产市市场供应应结构存存在不够够合理表表现

36、。每每个城市市中，购购房人群群就如同同社会阶阶层一样样，呈现现金字塔塔的状态态，即普普通购买买客户处处在底层层，是最最多的，越向上上，高端端客户群群就越少少，正常常的市场场情况是是普通住住宅供应应大于高高档住宅宅，南昌昌目前的的市场上上普通住住宅和中中高档住住宅出现现倒挂，实属不不正常。但造成成结构不不合理的的现状，有其特特殊性，南昌 20004年的的房地产产项目中中70%的楼盘盘位于市市中心，城市土土地的稀稀缺性，直接导导致了开开发成本本的增加加，另外外不少开开发商为为追求价价值最大大化，档档次定位位倾向于于高档，最后形形成的价价格自然然就只能能针对市市场高端端客户群群。在南昌现现有的供供应

37、结构构条件下下，政府府可能会会通过宏宏观调控控予以平平和，高高端住宅宅的政策策影响不不可避免免。同时时相对有有限的南南昌高端端客户群群，又正正逐步被被市场消消化，高高档产品品竞争已已经白热热化，未未来市场场再做高高端产品品似乎应应谨慎行行事。受受到市场场抑制的的中档住住宅产品品，特别别是南昌昌城郊结结合地带带的中价价位住宅宅开发适适逢其实实，普通通住宅产产品的开开发发展展前景看看好。6、南昌昌房地产产销售周周期特征征分析数据来源源：上海海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司每一个城城市房地地产销售售周期特特征是不不同的，我们试试图通过过南昌22003320004年年每个月月成交量量的状况况，来寻

38、寻找市场场销售规规律，从从而为本本项目的的开发周周期制定定寻找依依据。南南昌全年年的销售售黄金周周期应该该是6月月份，其其次是112月份份，销售售最为暗暗淡的时时期在44月、88月、99月三个个月。四、南昌昌二手房房市场分分析南昌二手手房市场场成交量量对比表表 年年数内容20022年20033年20044年二手房成成交量54万99.881万179.6万新房成交交量122万万203万万244.82万万 说明：以上数数据针对对的是纯纯商品住住宅类型型 数据据来源：上海绎绎凯博才才房地产产代理有有限公司司房地产市市场中，房地产产一、二二级市场场之间是是相互发发展，相相互促进进的，南南昌房地地产二级级

39、市场的的告诉发发展正给给一级市市场的带带来了良良好的发发展机遇遇。南昌昌二级市市场成交交数据，说明两两点，一一是南昌昌人购房房观念正正在改变变，居民民生活水水平的日日益提高高，催生生了大量量通过“卖旧买买新、卖卖小买大大”的方式式来改善善居住环环境的需需求。二二是在当当前市场场供应结结构条件件下，很很多人不不得不通通过出售售固定资资产来改改善居住住环境，供应结结构已经经抑制了了二级市市场的发发展，对对房地产产一级市市场也是是不利的的，未来来南昌住住宅供应应结构的的优化将将促进二二级市场场的快速速发展。五、南昌昌土地市市场分析析土地是房房地产开开发的基基础，土土地的供供应量直直接决定定了未来来商

40、品房房市场的的供应量量，研究究了土地地市场，也就研研究了未未来市场场的竞争争。土地地市场的的供应分分析分为为存量土土地和增增量土地地两部分分。1、存量量土地分分析根据南昌昌市国土土部门调调查统计计，截止止20004年底底，南昌昌南昌市市市区已已经出让让但未投投入开发发建设的的土地共共40000余亩亩（大部部分为住住宅性质质用地），其中中很大一一部分是是因房屋拆拆迁受阻阻造成不不能按土土地出让让合同约约定的时时限交付付的土地，有消息息透露，这部分分土地将将由政府府出面协协调盘活活，并尽尽快交于于开发商商开发，假定这这部分土土地的综综合容积积率在22.0（参照220033、20004年年南昌市市中

41、心出出让土地地容积率率），那那么商品品房市场场供应总总量将在在5300万平方方米左右右，超过过南昌220044年的市市场成交交总量，如果这这部分土土地同时时开发，再加上上市中心心现有在在开发项项目的后后期推出出量，未未来南昌昌市中心心房地产产市场竞竞争将相相当激烈烈。2、增量量土地分分析（国国有建设设用地）增量土地地主要是是政府通通过招、拍、挂挂的方式式公开向向社会出出售土地地。在现现有国家家土地政政策下，开发商商获取土土地后闲闲置一年年以上的的土地要要收土地地闲置费费用，两两年就要要无偿收收回，因因此开发发商一般般都会在在一年左左右的时时间进行行开发，即，只只要研究究近两年年的政府府土地成成

42、交量就就可以初初步判定定未来市市场上新新增商品品房项目目的总量量。20044年南昌昌土地成成交量20044年南昌昌市共出出让成交交商品房房开发用用地244宗土地地，出让让商品房房开发土土地面积积15773.551亩，土地成成交金额额25.8999亿元，出让的的土地总总建筑面面积约2202.8万平平米，预预示着220055年将有有2022.8万万平米的的增量房房推进市市场，从从出让的的土地用用途来分分析；纯纯住宅用用地只占占17.22%，商住住综合用用地占了了近833%，未未来两年年的商业业将有增增加。从从成交的的区域分分布来看看，主要要分布在在市中心心区、城城南、青青山湖片片区。其其中老城城区

43、最多多，共成成交111宗，面面积达8881.96亩亩，其次次为城南南片区，共成交交5宗，总面积积3188.055亩，红谷滩滩和高心心开发区区今年尚尚无一宗宗地出让让。通过过土地出出让可预预见，未未来两年年的房地地产增量量市场将将在市中中心和城城南，地价继继续攀升升，将会会导致商商品房价价格的持持续上扬扬。20004年年土地成成交的楼楼面地价价，延续续了20003年年土地供供应成交交的楼面面地价走走高的趋趋势，从从土地供供应区域域来看，未来住住宅的中中心化逐逐步向郊郊区化转转移，土土地供应应区域的的调整将将带来商商品住宅宅供应结结构的变变化，这这将促进进南昌房房地产的的协调发发展。20055年南

44、昌昌土地成成交量20055年南昌昌市计划划出让商商品房用用地45500亩亩，其中中企业改改制用地地将不会会受到南南昌市年年度土地地供应计计划的限限制，住住宅用地地分布在在各个板板块，象象湖圈1140亩亩，青山山湖4660亩，红谷滩滩红角洲洲地区110000亩，红红谷滩新新区供应应5000亩，新新建县长长堎地区区3000亩，南南昌县莲莲塘地区区供应3300亩亩，湾里里3000亩，昌昌北2000亩，高新2200亩亩，同时时经济适适用房的的供应将将达到5500亩亩等。今今年一季季度实际际成交土土地13321.26亩亩，主要要集中在在红谷滩滩地区，另外年年内还将将有31178.74亩亩土地出让让，如果

45、果这一指指标完成成，今年年的土地地供应将将是20004年年的3倍倍，土地地供应呈呈现明显显放量的的趋势，整整个投资资规模也也将再次次增大，对对整个房房价快速速上涨有有很大的的促进作作用，同同时是从从整个土土地供应应区位看看，25500亩亩土地供供应量在在郊区，土地供供应方向向的转移移，对调调整南昌昌未来商商品住宅宅的供应应结构调调整意义义重大。六、南昌昌分区房房地产分分析1、各区区域预、销售面面积分布布数据来源源：上海海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司从20004年南南昌各行行政区销销售面积积分布图图观察，南昌的的购房区区域主要要集中在在红谷滩滩新区、西湖区区、东胡胡区三个个中心城城区，占占

46、有整个个市场销销量的777%，周边各各行政区区销量相相对分散散，市场场占有率率低。南南昌客户户倾向市市中心购购房的因因素有三三点：一一是南昌昌中心城城区供应应量多，客户选选择性大大；二是是市中心心配套设设施齐全全，生活活便利，而城郊郊区域在在这方面面相对滞滞后，现现有条件件难以满满足客户户的居住住需求；三是南南昌居民民的购房房心理还还比较保保守，在在城里住住惯的人人不愿离离开，城城市以外外的人又又迫切往往城里挤挤，在多多数人坚坚守“城市梦梦”的传统统束缚下下，市中中心仍是是他们购购房的第第一选择择。但是是随着市市中心房房价的日日益高涨涨，市场场供应的的逐步外外移，城城郊基础础配套设设施的逐逐步

47、完善善，旧有有的“城市梦梦”观念在在经济支支撑的现现实条件件下，南南昌房地地产郊区区化成为为必然。2、各区区域预、销售价价格分析析数据来源源：上海海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司20044年南昌昌住宅交交易价格格表明，市中心心房价已已经超过过30000元/平方米米，其中中属清山山湖的房房价最贵贵，原因因是它拥拥有城市市中心稀稀缺的自自然湖泊泊资源。临近周周边的几几个开发发区中，高新区区售价最最高，一一是区域域产业环环境特殊殊，购买买人群支支付能力力强，另另一方面面它紧靠靠清山湖湖区域，地理位位置上有有优势，三是万万科四季季花城的的先期进进入，提提升了整整个区域域的楼盘盘档次和和区域形形象。

48、但但是受到到新近开开发项目目品质较较低、购购买客户户入住率率低、人人气不旺旺的影响响，区域域房价上上升的可可能性已已经不是是很大。七、南昌昌房地产产市场营营销方式式分析南昌的房房地产发发市场虽虽然起步步较晚，但在中中国房地地产开发发的火热热浪潮中中，特别别是外地地房地产产开发企企业的进进入，很很大程度度上提升升了南昌昌房地产产行业的的发展水水平，新新的房地地产产品品，新的的营销活活动、新新的地产产概念频频现媒体体，眼球球效应达达到极至至，营销销方式上上除了针针对传统统的个人人购房外外，还针针对了市市场上比比较特殊殊的企业业团购群群，这里里通过对对南昌团团购房地地产产品品的研究究来归纳纳客户的的

49、购买取取向。1、南昌昌居住主主题公园园楼盘名称称南昌居住住主题公公园售楼电话话599999999599898898项目地址址南昌象湖湖新城中中心区金金沙大道道售楼地址址南昌象湖湖新城中中心区金金沙大道道投资商利嘉上海海股份公公司开发商南昌平海海房地产产开发有有限公司司代理商江西新德德安房地地产顾问问有限公公司物管公司司居住主题题公园物物业公司司占地面积积14000亩建筑面积积130万万平方米米建筑类别别多层、小小高层、花园洋洋房、别别墅总户数约100000户户建筑结构构框架容积率1.266建筑风格格欧陆风格格物管费多层0.7 元元/月/绿化率41.66 %交通状况况乘25路路长班到到终点站站下

50、停车位36000个配套设施施中央景观观花园、室外游游泳池、人工沙沙滩、植植被、商商业街、烧烤区区、网球球场、儿儿童游乐乐场、滑滑板公园园、高尔尔夫练习习场等主力户型型二房（883.772-991.112）三房（1107.79-1166.566）价 格格多层均价价23550元/别墅均价价33000元/推出时间间20044年开工工开盘时间间20055年5月月1日交付时间间20066年2月月工程现状状全面开工工建设销售情况况一期约330000套销售售已过995%客户个人购买买、东航航等单位位团购数据来源源：上海海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司2、正荣荣大湖湖之都楼盘名称称正荣大大湖之都都售楼电话

51、话07911-599888888 661126666项目地址址南昌县南南莲路“墨山立立交”以以西售楼地址址站前西路路4377号（海海关对面面）投资商开发商南昌正荣荣（新加加坡）置置业有限限公司代理商天睿不动动产策略略机构物管公司司深圳市恒恒基物业业管理有有限公司司占地面积积16000亩建筑面积积110万万建筑类别别多层、小小高层、高层、别墅总户数68000建筑密度度21%绿化率43 %建筑结构构全框架/砖混容积率1.226建筑风格格欧陆与现现代风格格物管费0.655 元/月/层高3米交通状况况203、2300、2118路停车位基本可达达到一户户一个车车位，以卖为主主，价格格未定。配套设施施墨尔

52、本公公园、水水上高尔尔夫、15000米生生态长廊廊、33300米米湖岩线线、水上上风车、喷泉、哥伦布布航模基基地，22所世纪纪小学、4所幼幼儿园，4所文文化中心心、5个个多功能能会所、商业大大街、水水吧、村村巴站主力户型型二房二厅厅（800-955）三房二厅厅（1220-1135）价 格格开盘时均均价18800元元/均价20030 元/推出时间间20044年6月月16日日正式开开工开盘时间间20044年122月122日交付时间间计划于220066年下半半年竣工工工程现状状建设中销售情况况现推一期期南岸公公园多层层，销售售率过880%客户个人、清清华泰豪豪等企业业团购数据来源源：上海海绎凯博博才

53、房地地产代理理有限公公司3、团购购房源特特征地理位置置上都与与城市中中心有一一定的距距离，难难以吸引引市中心心的客户户群购买买。项目的规规模都比比较大，每一期期推量比比较大，区域消消化有限限。小区内景景观均好好，产品品品质优优良，内内部配套套齐全。倾向于小小高层，团购价价格明显显低于市市场售价价。房型以紧紧凑的两两房、三三房为主主。4、结论论福利分房房的体制制在中国国已经取取消多年年，但在在南昌这这种房地地产发展展还不成成熟区域域，企业业分房的的观念仍仍残留记记忆，特特别是一一些经济济环境较较好的国国有大中中型企业业为留住住人才，不惜通通过分房房来达到到目标。这部分分客户因因购房数数量大，价格

54、需需求又相相对适中中，城郊郊项目是是他们购购买的主主要对象象，这就就给城郊郊项目，特别是是因地理理位置不不够好导导致销售售上存在在一定抗抗性项目目，一次次新的契契机，因因此只要要针对这这类客户户群制定定合理的的营销方方式，就就可以吸吸引他们们，最终终取得项项目的销销售成功功。八、南昌昌房地产产市场分分析总结结1、南昌昌经济的的快速发发展、居居民收入入水平的的逐步提提高、城城市人口口再次扩扩容，给给南昌房房地产业业的稳定定发展奠奠定了基基础，未未来两年年南昌的的大环境境仍将促促进房地地产业的的快速发发展。2、南昌昌房地产产业对南南昌GDDP的贡贡献已经经越来越越大，并并已成为为南昌重重要支柱柱产

55、业之之一，以以房地产产现今在在南昌的的地位，政府必必然会谨谨慎、合合理的维维护房地地产的长长远发展展，使南南昌房地地产在政政府的调调控下，走健康康发展的的道路，我们认认为未来来两年南南昌房地地产市场场运行稳稳定。3、在过过去的几几年中，南昌的的房地产产供求稳稳步增长长，并呈呈现供小小于求的的局面，显示南南昌的房房地产市市场的发发展活力力，未来来两年将将在市场场供应结结构的变变化下，市场需需求将被被进一步步激发。4、南昌昌商品住住宅价格格连年上上涨，但但涨幅趋趋缓，对对比中部部五省会会城市的的房价收收入比，南昌房房价处中中位水平平，在现现有基础础条件下下还是比比较合理理的，未未来两年年在市场场供

56、应结结构的调调整下，整体房房价仍将将上涨，但涨幅幅不会太太大，估估计年涨涨幅不会会高于88%。5、房地地产开工工面积逐逐年增加加，特别别是20004年年，新开开工超过过10000万，增量量之大，预示着着未来两两年南昌昌房地产产的竞争争将更加加激烈，市场细细分，差差别定位位将是规规避竞争争的主要要手段，对房地地产开发发企业的的营销水水平将是是一个重重要考验验。6、在房房地产平平稳发展展的同时时，也出出现了不不少隐患患，主要要是供应应结构不不够合理理，房型型面积适适中，价价格相对对平和的的中档住住宅开发发量偏少少，普通通大众的的住宅需需求被抑抑制，未未来两年年，大量量普通住住宅会逐逐步上市市，缓解

57、解市场矛矛盾。7、南昌昌房地产产的黄金金销售周周期是66月和112月，销售最最为暗淡淡时期在在4月、8月、9月三三个月。8、南昌昌商品房房的外地地购买人人群已经经接近三三成，购购买产品品倾向住住宅类型型，购买买能力强强，他们们是南昌昌高档住住宅的重重要支撑撑者，随随着南昌昌经济的的发展，这类购购房群仍仍将增多多。9、二手手房市场场直逼新新房市场场，这也也将刺激激新房市市场进一一步的发发展，同同时从侧侧面反映映出，在在现有住住宅市场场供应结结构下，不利于于一、二二级市场场的整体体发展，我们认认为，这这一不利利因素将将随着土土供应的的郊区化化逐步化化解，二二级市场场将被再再次激发发，从而而促进一一

58、级市场场的发展展。10、南南昌土地地供应的的放量，存量土土地的解解禁开发发，都预预示着南南昌房地地产将进进入高增增量时期期，市场场竞争将将更加激激烈，但但可以看看到，未未来的市市场供应应逐步从从市中心心向城郊郊转移，未来市市场供应应结构将将逐步改改变。11、企企业团购购是南昌昌房地产产销售的的又一重重要对象象，在购购买特征征上倾向向于城郊郊价格适适中的项项目，未未来郊区区项目将将逐步重重视这类类客户群群。十、南昌昌房地产产市场分分析给本本项目的的建议在南昌中中高档住住宅产品品竞争日日益激烈烈和政府府对高档档产品又又宏观调调控的双双重压力力下，中中档、中中高档产产品将是是未来开开发的主主流，建建

59、议本项项目在档档次定位位上向中中档靠近近。抓住南昌昌6、112月份份的黄金金销售周周期，合合理安排排项目开开发销售售周期。本项目位位于城郊郊结合地地带，区区域又有有众多的的大型企企业聚集集，在项项目营销销中若能能争取这这些企业业团购客客户，将将极大促促进项目目的销售售。4、未来来两年南南昌房地地产的市市场竞争争加剧，本项目目应充分分认识市市场，重重点在市市场定位位上错开开竞争。第三章 高新新区房地地产市场场分析一、高新新区区位位分析高新区位位于南昌昌东部，紧邻南南昌中心心城区，确切的的说应该该是南昌昌城郊结结合地带带，是南南昌城市市化进程程中最先先辐射到到的位置置，区位位优势明明显。二、高新新

60、区配套套设施分分析高新区的的城市定定位是国国家高新新技术产产业园，是集科科技产品品研发、产品生生产、贸贸易、仓仓储于一一体的综综合性产产业园区区，基础础市政配配套上比比较齐全全，但在在居民日日常生活活配套上上初教育育机构外外，其余余的十分分匮乏，特别是是交通不不够方便便，现有有的条件件不能满满足区域域居民的的生活需需求，因因此，区区域房地地产开发发中，小小区内规规划商业业部分变变得必不不可少。三、高新新区房地地产开发发分布居住讲究究氛围，开发讲讲究聚集集，高新新区的住住宅项目目开发主主要集中中在南京京东路两两侧，聚聚集项目目较多，而万科科四季花花城因为为紧靠艾艾溪湖自自成一个个区域。高新区区北