某国际城项目市场研究报告

1、 中国地产商域网 中国地产商域网咸宁市枫枫丹国际际城项目目市场研究究报告二八八年九月十五日第一部分分 市市场分析析一、咸宁宁市城市市概况（一）地地理位置置1、位于于湖北省省东南部部，长江江黄金水水道依境境东流，京广铁铁路、1106、1077、京珠珠高速公公路贯通通南北，湘鄂赣赣三省交交界处，是南下下北上的的主要通通道，素素有“鄂南明明珠”之称；2、是湖湖北的南南大门，与湖南南、江西西接壤，区内江江河环绕绕，湖泊泊众多，自然生生态环境境好。（二）行行政区划划、人口口咸宁市辖辖嘉鱼县县、通城城县、崇崇阳县、通山县县、赤壁壁市、咸咸安区四四县一市市一区，国土面面积98861平平方公里里，耕地地面积1

2、138.3万公顷顷；咸宁市市全市人人口2886万，20007年全全市城市市人口996万人人。目前主主城区人人口达到到24万万人，预预计到220122年将达达到400万人。咸宁市目标地块咸 安（三）特特色资源源1、自然然资源丰丰富咸宁是是享誉全全国的桂桂花之乡乡，楠竹竹之乡、苎麻之之乡、茶茶叶之乡乡。全市市现有桂桂花面积积3.55万亩，产量1140吨吨，居全全国第二二；茶园园面积115万亩亩，年产产量1.16万万吨，是是全国砖砖茶规模模最大的的产区；苎麻年年产量11.9万万吨，是是全国苎苎麻生产产加工的的重点地地区之一一。咸宁宁矿产资资源贮量量丰富，其中金金、镁、锌、煤煤、大理理石等550余种种

3、矿产开开发潜力力巨大。2、旅游游资源独独具特色色有国国家重点点风景名名胜区九九宫山、赤壁陆陆水湖等等自然景景观和三三国赤壁壁古战场场、闯王王陵、水水浒城、澄水洞洞、汀泗泗桥北伐伐遗址等等人文景景观。咸咸宁位居居武汉一一岳阳一一庐山三三个旅游游热点的的中心，已形成成以赤壁壁怀古、陆水泛泛舟、九九宫避暑暑、闯王王陵凭吊吊为主题题的旅游游格局。 （四）区区域优势势处于于我国重重要的经经济动脉脉京广广大经济济带上，距武汉汉80公公里；是京京广铁路路、武广广客运高高速铁路路专线、京珠高高速公路路等交通通干线上上的重要要站点；具有有长江中中游的客客、货运运港口；有国国家级名名胜九宫宫山李闯闯王墓、赤壁古古

4、战场、中国温温泉之乡乡三大文文化旅游游资源。二、咸宁宁市宏观观经济概概况（一）宏宏观经济济指标1、GDDP咸宁历年年GDPP情况（单位：亿元）年份2000020011200222003320044200552006620077GDP124.3132.3142.6156.9180.6203.83234.65286.8120077年，咸咸宁全市市实现地地区生产产总值2286.81亿亿元，湖湖北省排排名第十十，按可比比价格计计算，比比上年增增长222.2%，高于于全省112.11%的增增长比例例，可见见咸宁的的发展潜潜力巨大大。近两年人人均GDDP情况况（单位位：元）年份2006620077人均GD

5、DP92333106772国际上通通行的人人均GDDP与房房地产业业发展的的关系如如下启动快速增长长平稳增长长衰退增长长0-8000USS$800-40000USS$40000-80000UUS$80000-2000000US$宏观经济济人均GGDP增增长房地产业业发展状状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展展大于8%快速发展展20077年咸宁宁人均GGDP增增长比例例为155.5%，介于880040000USS$之间间，因而而可以初初步判定定咸宁市市的房地地产发展展目前正正处于快快速发展展阶段。2、固定定资产投投资固定资产产投资状状况（单单位：亿亿元）年份200002001120022

6、2003320044200552006620077固定资产产投资额额44.55349.22253.99462.66875.22883.009103.8138.4房地产开开发投资资状况（单位：亿元）年份2000020011200222003320044200552006620077房地产开开发投资资额0.5330.7330.8991.9882.5883.8007.88814.66近年来，咸宁市市固定资资产投资资保持较较快的增增长速度度，一批批投资过过亿的重重点项目目如华润润电力、晨鸣纸纸业、红红牛饮料料等相继继建成投投产并贡贡献国税税收入，银泉纺纺织、玉玉立砂带带、飞宁宁公司等等骨干企企业也进进

7、行了升升级扩产产，取得得了较好好的经济济和税收收效益。尤其是是房地产产业，今今年来发发展迅速速，呈现高高速增长长的势头头，并渐渐渐成为全全市的投投资亮点点，取得得了较好好的成效效。3、城镇镇居民人人均可支支配收入入城镇居民民人均可可支配收收入人民收收入水平平的提高高，对居居住品质质的要求求会相应应提高，由此对对住房的的需求不不断增加加。年份2003320044200552006620077人均可支支配收入入6760073133.188804448807799911（二）产产业发展展目前，全全市三次次产业结结构比重重为 222.55：422.1：35.4。20007年，全市规规模以上上工业实实现

8、增加加值799.5亿亿元，比比20003年增增长1.86倍倍，年均均增长330%；其中高高新技术术产业增增加值达达到9.07亿亿元，年年均增长长16%。四年年新增规规模以上上工业企企业2335家，创建省省级名牌牌产品225个，联乐床床垫荣获获“中国国名牌产产品”称称号。工工业经济济效益综综合指数数由20003的的1155提高到到1855，上升升70个个百分点点，创历历史新高高。第三产业业发展加加快，增增加值达达到999亿元，比20003年年增长667.11%，年年均增长长13.7%；其中旅旅游经济济总收入入达到115.005亿元元，比220033年增长长39%。民营营经济成成份进一一步扩大大，

9、二、三产业业民营经经济增加加值达到到1755亿元，占GDDP比重重达到663%，比20003年年提高66.4个个百分点点。粮食食生产从从20004年开开始扭转转了下滑滑的局面面，产量量稳定在在1100万吨以以上。特特色农业业板块基基地发展展到2555万亩亩，建成成市级以以上重点点龙头企企业788家，其其中省级级17家家，绿色色、有机机、无公公害农产产品达到到68个个。三、咸宁宁市城市市发展结结构布局局（一）城城市发展展目标与与功能定定位咸宁要尽快“融入武汉经济圈”，成为武汉的“卫星城”，充分发挥“武汉经济圈”的优势，瞄准武汉市场，为武汉的生产、生活服务。功能定位位：建成成武汉城城市圈高高效清洁

10、洁能源基基地、麻麻棉纺织织与印染染承接基基地，森森工板材材和纸品品生产基基地和新新型材料料延伸基基地。充分发发挥清洁洁能源优优势、生生态旅游游优势和和综合区区位等三三大优势势，找准准在武汉汉城市圈圈中的定定位，转转移武汉汉部分职职能，使使咸宁成成为武汉汉城市圈圈以发展展高效清清洁能源源、纺织织服装、生物医医药、森森林竹林林加工、绿色食食品加工工、生态态旅游等等生态型型产业为为主、最最具发展展实力和和潜力的的生态城城市和度度假休闲闲、会展展旅游接接待中心心，成为为城市圈圈南部边边界性现现代商贸贸物流中中心。（二）“8+11”城市圈圈与咸宁宁区位优优势“8+11”城市圈圈20004年年4月，为推动

11、动“武汉城城市圈”战略的的实施，我省启启动7条条从武汉汉出城的的高速公公路项目目建设，即武麻麻、汉英英、汉孝孝、和左左、青郑郑、汉蔡蔡和汉洪洪。20006年年5月，武汉关关山至葛葛店的关关葛一级级公路开开工，使使武汉城城市出口口路增加加到8条条，使武武汉与其其城市圈圈内的88个城市市形成“1小时时经济圈圈”。中心景观大道目标地块咸宁大道银泉大道咸宁区位位优势：咸宁最最大的潜潜力和优优势在于于“生态”，有不不可比拟拟性，旅旅游开发发是其发发展的重重点项目目。咸宁宁在武汉汉城市圈圈中的位位置是“既是复复合型产产业与城城镇发展展的有机机组成部部分，又又是唯一一以生态态城市建建设为主主导的生生态花园园

12、”。（三）重重大规划划与措施施随着武汉汉“8+11”城市圈的的经济一一体化逐逐步形成成，作为镇镇守武汉汉南大门门的咸宁宁市，抓抓住历史史重要机机遇，积极制制定战略略方案，主要体体现在两两个重点点：加快快中心城城区建设设步伐，如计划划建设一一条融现现代城市市景观、标志性性建筑和和生态园园林小区区于一体体的中心心城区景景观大道道（张双双一级公公路银泉大大道咸宁大大道）。加大大经济开开发区的的建设力力度：突突出抓好好长江产产业园基基础设施施建设，推进产产业孵化化园培育育，强化化园区招招商引资资，确保保建成投投产一批批重点企企业和项项目，力争咸宁宁经济开开发区全全年实现现工业增增加值77亿元，引进资资

13、金300亿元 。宏观经济济部分小结结：1、咸宁宁历史文文化悠久久，是湖湖北省对对外开放放的“南大门门”，是武汉汉向东南南方辐射射的重要要接力站站和中转转站，战战略地位位日益突突出； 2、咸宁宁宏观经经济呈快快速良好好发展态态势，各各项指标标有所突突破经济济实力大大幅提升升；3、咸宁宁的交通通日益完完善便捷捷，不仅仅使咸宁宁与武汉汉及周边边城市联联系更加加紧密，而且使使内部的的通达性性与内部部环境更更加优化化，整个个城市的的环境面面貌得以以提升；4、咸宁宁在优惠惠的招商商引资政政策下，大力发发展工业业和旅游游业，未未来城市市经济增增长速度度将日益益加快；5、随着着众知名名企业的的进驻，城市建建设

14、力度度的加大大，城市市人口也也将逐渐渐增加；由于土土地的稀稀缺性，未来城城市人口口居住区区将由咸咸安和温温泉两个个区域逐逐渐向中中间长安安大道与与银泉大大道沿沿沿线聚集集；6、武汉汉“8+1”城市圈圈规划为为咸宁经经济发展展带来了了机遇，作为“后花园园”的咸宁宁市紧抓抓市内交交通环境境与经济济环境的的建设，为招商商引资，大力发发展城市市经济、改善城城市面貌貌提供有有力支持持。四、咸宁宁房地产产市场分分析（一）市市场供求分析1、土地地供应情况况20033-20005年商住住用地出出让情况况表单位：公公顷、万万元出让方式式200332004420055协议宗数6121490面积1.14429.77

15、3177.01招牌挂宗数1062面积9.2223.9551.477平均出让让价格（万/亩亩）20.8855.5336.9招牌挂出出让均价价（万/亩）22.88618.99839.887由此可见见，土地地供应价价量齐升升。从国土土资源综综合统计计数据显显示，全全市20007年年度供应应国有土土地12278宗宗，出让让土地面面积10012公公顷，土土地交易易成交价价款233.7亿亿元，创创历史最最高水平平。其中中咸宁中中心城区区招拍挂挂出让土土地266宗，面面积2003公顷顷，成交交价款115亿元元，比去去年0.72亿亿元增加加了144.388亿元，增长119.88倍。全全年市城区共共建设经经济适

16、用用住房55.1万万平方米米，共5586套套。2、商品品房供应应情况2003320007年咸宁宁房地产产开发供供需一览览表（二）价价格分析析咸宁市近近年房地地产价格格变化表表2003320044200552006620077销售面积积（万方方）12.00117.66825.22535.5578.778销售价格格（元/方）4956008001200019000售价变化化21%33%50%58%根据了解解目前全全国大中中型城市市房价与与城镇人人口年均均可支配配收入比比例均在在2.77：1水水平，而而咸宁市市城镇居居民人均均可支配配收入999911元，按按此推算算咸宁市市应该达达到的标标准房价价为3

17、5500元元/平方方米，由由此看来来，咸宁宁市房价价尚有很很大上升升空间。（三）消消费群体体分析咸宁市目目前购房房者主要要是市区区居住的的居民（占咸宁宁市购房房群体的的75），辖辖区内各各县、市市在咸宁宁市发展展良好的的人群（占咸宁宁市购房房群体的的19），工工作调动动来咸宁宁发展的的人群（占咸宁宁市购房房群体的的4）及其他他购房者者（占咸咸宁市购购房群体体的2）（数数据来源源对当前前在售项项目的调调查统计计）。从可统计计的家庭庭月收入入来看，10000118000元占221.55，11800025500元元占200.9，2550035000元占占23.2，35000元以以上占117.77。据

18、据统计，家庭的的购房能能力范围围为家庭庭总收入入的46倍，咸宁市市区家庭庭年收入入在3万万以上的的占411.9%，有置置业需求求且有能能力购买买15万万以上房房屋的家家庭占很很大的比比例。由此可见见，咸宁宁市居民民购房能能力很强强，咸宁宁市房地地产存在在很大的市市场发展展空间。根据目目前咸宁宁市区总总人口332万（7万个个家庭）计算，有3万万个家庭庭有购买买能力。针对购购房者购购房目的的统计，有533的购购房者不不太满意意目前的的居住条条件，希希望通过过二次置置业改变变居住条条件；221的的受访着着为首次次置业，处在事事业上升升发展期期的年青青人居多多；144的受受访者的的置业目目的偏向向于给

19、父父母或子子女购置置房产；还有112的的购房人人群为投投资型置置业。综综合考量量，咸宁宁市房地地产市场场有很大大的发展展空间，购房者者消费观观念处于于稳步发发展时期期，房地地产开发发企业应应积极建建立导向向型消费费，引导导和帮助助购房者者确立消消费观念念。（四）房房地产市市场板块块分析1、住宅宅板块咸宁宁未来住住宅市场场将形成成由“两端向向中心聚聚集”的发展展趋势经济开发区碧桂园、福星惠誉以及本项目庞大的体量将造就一场“造城运动”，咸宁未来中心城区初见雏形。咸安板块片区项目体量均较小，多层，07年推出龙苑君天下4栋小高层，130-150平方米三房为主力户型，最终小高层定为不分楼层一口价2488

20、元/平方米。温泉板块项目较咸安板块多，体量偏大，多层为主，小高层、高层陆续推出，均价在1800-2400元/平方米之间，130-150平方米三房为主力户型，已有部分小户型出现，精装小户型咸宁天地推处。2、商业业板块（1）城城区中心心商务区区规划中心心商务区区基地位位于咸宁宁市偏东东南部，北为城城市广场场及十六六潭公园园，紧靠靠行政办办公区。商务务中心在在充分尊尊重城市市特色和和自然资资源的基基础上，功能定定位旨在在建立旅旅游和商商业相结结合的新新型消费费结构和和消费形形态。规划划的功能能是旅游游商业，餐饮业业、娱乐乐以及突突出反映映城市品品质的文文化和展展示功能能。（2）城城区商业业网点规规划

21、根据发展展规划，城区规规划设置置市级（一级）商业中中心5处处，即咸咸宁大道道商业中中心、淦淦河大道道及温泉泉路商业业中心、学苑路路与十六六潭路交交汇处以以南商业业中心、文笔大大道与长长安大道道交汇处处商业中中心、怀怀德路及及南大街街片区商商业中心心。 （3）主主要商业业项目温泉第一一街咸宁第第一个法法式风情情街区项目目位于温温泉老步步行街，是温泉泉典型的的大型商商业集群群；建筑筑面积：180000 ，商商业街全全长1000米，约3000间店店铺和少少量住宅宅。主打打推广语语：“老中心心，新商商业”主要要卖点：项目以以其地理理位置，成熟的的商业配配套，建建筑风格格，投资资回报，专业管管理为主主要

22、推广广诉求点点，目的的是用周周边的成成熟环境境来提升升该项目目在投资资者心中中的价值值。项目目依托于于目前老老步行街街较成熟熟的商业业氛围，销售价价格创温温泉最高高物业类型型主力户型型面积总价区间间销售均价价商铺一层商铺铺40111370-1100万万140000二层商铺铺24770万60000-80000三层商铺铺12440万30000-40000潜山商业业街温泉首首个纯商商业步行行街项目目项目目位于淦淦河大道道，是温温泉开发发较早的的纯商业业步行街街，占地地面积：465583 ，建建筑面积积：6550000 ，商业街街全长5508米米，约110000间店铺铺。项目目由特色色美食街街、步行行

23、购物街街、大型型商场卖卖场、时时尚广场场四个部部分组成成；其中中美食街街及大型型商场对对外招商商、步行行购物街街和时尚尚广场对对外销售售。 主打打广告语语：“咸宁重重点工程程，城区区商业新新地标” ；项目目以其规规模，建建筑特色色以及政政府重点点工程为为主要卖卖点；项目目引进的的中商集集团、泰泰富百货货对项目目整体商商业物业业档次的的提升，同时特特色美食食街的开开放，对对人气的的聚集起起了相当当大的作作用。主力户型型面积销售均价价销售情况况一层商铺铺50-77076000目前仅有有少量剩剩余。二层商铺铺40000-50000三层商铺铺30000（五）房房地产竞竞争市场场分析楼盘名称称占地/建筑

24、面积积（）均价（元元/）总套数上市时间建筑形式主力户型销售进度项目所属属片区咸宁天地地4万方 ，460套套预计9月月6号3栋155层，11栋188层96 二房温泉龙苑君君天下3万方，2200套21000-28800，24888开盘盘价220套套左右20077年100月开盘盘1栋高层层、3栋栋小高层层135140三房房110 三房房1套，剩余440套左左右咸安盛世华庭庭8万方22000，100层一下下19550起价价20088.3一期2栋栋8层，3栋116层78-1158 已售800套左右右温泉青龙天下下6万方，1199套210002栋4层层、2栋栋7层、2栋111层140 左右右三房140 左

25、右右三房咸安御龙花园三期19700起价200套套20088.7多层、小小高层120130三房房温泉墨香苑约3万23600200套套左右20077年100月7层80左左右温泉清水别院院1万方2000020088.35栋6层层，小高高层预计计19月月推出94、1120 二房房，1440 三房温泉景泰花园8万23700250套套左右19栋多多层、22栋小高高层1101300中等三三房三期未开开盘温泉咸宁碧桂桂园28000，38800精精装起价价20088.7洋房、别别墅70-5500咸安福星惠誉誉73万方方，一期期19.8万方方预计在223000左右预计20008.10开开盘多层，小小高层，高层90

26、1150未开盘咸安核心竞竞争楼盘盘咸宁碧桂桂园 给您您一个五五星级的的家 ：位处咸宁宁市咸安安中心城城区，长长安大道道北端，是南山山商圈的的组成部部分。项项目周边边配套齐齐全，与与咸安体体育中心心隔河相相望 ，项目被被“川”字形的的淦河环环绕，形形成“一河六六岸”的独特特滨河景景观。咸咸宁碧桂桂园美墅墅34880元/起，洋房224800元/起 。由于碧碧桂园是是香港上上市企业业，因此此碧桂园园在咸宁宁具体拿拿地情况况并没有有能够对对外公布布，所以以外界基基本上无无从准确确掌握。据坊间间各种消消息猜测测，碧桂桂园在咸咸宁至少少储备445000亩土地地，开发发时间长长达8年年，总投投资金额额达到1

27、150亿亿元，开开发范围围相当广广泛，几几乎囊括括所有产产品结构构。 首期规划划有花园园美墅（双拼）、亲邻邻美墅（联体）和优雅雅洋房，产品设设计为极极具阳光光感的地地中海风风格。花园美墅墅：面积积区间为为29775022，间间隔涵盖盖五房两两厅至六六房两厅厅亲邻美墅墅：面积积区间为为18002377，间间隔涵盖盖三房两两厅至五五房两厅厅；优雅洋房房：面积积区间为为681113，间隔为为两房两两厅至三三房两厅厅，户型型设计方方正实用用，科学学布局保保证每户户实现良良好的通通风与采采光。 同时规划划有1770000会所所、27700的特色色商业街街和湖滨滨风情酒酒吧街等等社区配配套，并并由提供供先

28、进的的五星级级酒店式式物业管管理服务务。由于于超大体体量和周周边齐全全的配套套，可以以预见，该项目目将成为为本项目目未来最最大的竞竞争对手手。长江工业园御龙花园本案所在地咸宁 福福星城：福星惠誉誉地块位位于咸宁宁市长安安大道，东临十十六潭路路，南临临长安大大道，西西临空地地，北至至山体，总面积积为31199117平方方米，规规划总建建筑面积积73万万平方米米，容积积率2.5，绿绿化率不不低于335%，规划用用途为住住宅用地地和商业业金融业业用地，其中商商业用地地不少于于30，另必必须建一一栋300层以上上的主楼楼。 福星惠誉誉20亿亿打造咸咸宁魅力力之城 其中第一一期占地地面积1100亩亩、由

29、228栋框框架结构构住宅楼楼及商铺铺组成、建筑面面积199.8万万方。其其中：临临街商铺铺建筑面面积2万万方，住宅建建筑面积积17.8万方方，住宅宅户数约约15000户，长安大大道临街街设置223层层商铺。最高为为2栋332层高高层，还还有144栋300层，44栋288层及77栋188层高层层单、联联体建筑筑，同时时设计有有花园洋洋房及联联排别墅墅产品。福星城的的超大体体量和产产品的多多元化，必将也也成为本本项目未未来最激激烈的竞竞争对手手。分析：1、体量量由于碧碧桂园和和福星惠惠誉的进进入，使使得区域域大型规规模化项项目增加加，体量激激增，竞竞争加强强。2、建筑筑形式以多层层为主，小高层层、

30、高层层类产品品陆续推推出，将将会成为为主流产产品，精精装房不不断推出出，别墅墅项目逐逐步呈现现，这将将有利于于项目品品质的打打造。3、均价价整体保保持在1180002800元元/之之间，咸咸安区项项目价格格低于温温泉区项项目价格格3000元/左右，同时市市场内同同质因素素主要体体现在项项目档次次、价位位，地段段差异较较大。4、面积积整体市市场内供供给户型型以12201500为主主，1000以以下户型型仅作为为补充产产品,往往往刚入入市就被被抢购一一空。5、户型型3*22户型仍仍是市场场供给主主力，但但目前市市场单套套面积偏偏大。目目前市场场需求还还是以各各项目主主力供给给决定，但市场场内中小小

31、实用的的户型极极快的去去化速度度可以看看到，中中小使用用的户型型产品依依然为受受众群体体所青睐睐。6、卖点点由于本本地市场场特征，多数楼楼盘以生生态环境境的打造造为卖点点，但已已逐渐引引入外来来文化。第二部分分 项项目分析析一、项目目土地性性质分析析（一）项项目地理理位置及及基本经经济指标标1、地理理位置项目地块块位于咸咸宁市咸咸安区鱼水路路沿线老汽汽车站内内，与咸咸安区老老商业街街和京广广铁路毗毗邻，交交通便捷捷，地块块有较好好的商业业区位优优势。项目地块商业步行街银泰百货，中百仓储武商量贩2、土地地面积及及相关指指标用地地总面积积：约226亩（约1.71万万）土地地性质及及容积率率：商住住

32、功能，综合容容积率不不超过44.9建筑筑面积：约7111966万项目目地处咸咸安老城城区的老汽车车站入口口处，西西北部越越过一条条铁路有有商业步步行街和和银泰百百货，交交通便利利，周边边配套成成熟，具具备打造造咸安区具具有高端端特色的的商住两两用的潜潜力。（二）项项目地块块四至及及现状1、四至至地块东侧侧：咸宁宁市传输输局（建建筑显得得陈旧，对本案案的建设设将带来来一定的的负面效效应）；地块南侧侧：五米米高护坡（限限制了本本案的商商业发展展，只可可做单街街商业）；地块西侧侧：咸安安区商业业步行街街（对本本案的商商业有很很大的促促进，起起到很好好的联动动作用）；地块北侧侧：五十米处有有商业步步行

33、街和和银泰百百货（对对本案的的商业有有很大的的促进，可和银银泰百货货形成差差异化经经营，形形成商业业对接）。2、地质质地貌状状况 （目标地地块现状状为枫丹丹汽车公交有限限公司用用地）地形：项项目地块块为斜南北向向不规则则梯形，地块前前方临鱼鱼水路长长约90m，南南北向纵纵深约1170米，面宽较短短，纵深深较长。地貌：地地块所处处的车站站靠里的的地是坡坡地，坡坡度较陡陡。地质：地地块地质质主要为为粘土，结构不不十分稳稳定，会会给地基基处理及及山体护护坡处理理上增加加建筑成成本。分析小结结：有利因素素：鱼水水路靠西西北方向向为老城城区商业业街，商业配配套已十十分成熟熟，利于于挖掘项项目商业业价值；

34、位于老汽汽车站入入口处，交通便便利，具具有较高高的昭示示性。不利因素素：地块块和老城城区商业业街被京京广铁路路隔断，将造成成区位价价值的直直接降级级；项目处于于老城区，周边建建筑稍显显陈旧，生活质质量可能能受到各各种污染染的影响响。二、项目目交通环环境分析析1、项目目地块与与鱼水路路相接，鱼水路路是连接接温泉新新城区和和老城区区商业街街的重要要枢纽道道路，昭昭示性好好，出鱼鱼水路便便是武商商量贩和和长安大大道，直入交交通良好好。2、项目目周边道道路通达达性良好好，公共共交通基基本满足足生活需需求。3、项目目虽地处处咸宁市市咸安老老城区，但由于于区域内内以前主主要为老老区的商商业中心心，人气气非

35、常充足足，各项项城市配配套在区区内都比比较完善善。项目目地块周周边商业业氛围已已经十分分成熟，只是沿沿街零星星的形成成了一定定规模的的五金小小商业供供应街铺铺集中点点，并无无其他成成型的商商业项目目。对我我方商业业项目来来说是一一个极大大的利好好。三、项目目地块SSWOTT分析1、优势势分析（strrenggth）地理位置置优势：（1）项目地地处咸宁宁市老城城区中心心区，周边边商业及及配套成成熟，同同时与温温泉新城城区联系系紧密，距离相相对适中中，对周周边区域域有较强强辐射能能力；（2）地地块位于于老汽车车站的入入口处，临鱼水水路和商商业街，具有良良好的昭昭示性；（3）目目前项目目附近没没有同

36、档档次竞争争项目，竞争优优势明显显。交通便捷捷优势：长安大道道及其延延展鱼水水路是连连接咸宁宁市新老老城区的的重要枢枢纽道路路之一，并且鱼鱼水路是是老城区区商业街街的主要要干道，交通便便捷。规划利好好优势：区域内内目前银泰泰百货正正在紧密招招商中，中百仓仓储的入入驻，不不断积累累的人流流必将给给这片老老区价值值热土带带来住宅宅及商业业方面的的不断需需求，我我方项目目适时的的加入建建设，把把握了天天时地利利的时机机，投资资价值得得以体现现。2、劣势势分析（weaakneess）（1）项项目地块块沿老汽汽车站内内向里铺铺开，进进深较长长，出行行相对不不太便利利，内部部开放性性较弱；（2）项项目地处

37、处老城区区，周边边建设稍稍显陈旧旧，对项项目的高高端品质质营造有有一定的的抵触；（3）地地块高差差较大，坡地较较多，土土地平整整难度较较大；（4）地地块临街街尚有较较多待拆拆楼房，拆迁难难度大，不利于于项目的的经费控控制；（5）项项目地块块西北方通往商商业街有有京广铁铁路沿线线，对项目目的阻碍碍性很大大，也是造造成项目目商业价价值贬值值的最重重要原因因。3、威胁胁分析（thrreatt）（1）项项目所处处地段具具有良好好的发展展预期，但通过过调查意意识到从从整个咸咸宁市来来看，将将面临大大量新老老城区及及经济开开发区项项目的竞竞争，且且咸宁未未来12年还还将继续续有较大大面积楼楼盘项目目推出，

38、区域供供应量将将不断放放大，市市场竞争争有进一一步加剧剧的趋势势；（2）国国家宏观观调控影影响初步步显现，且未来来可能有有新的政政策干预预；（3）老老城区的的翻新规规划建设设进程缓缓慢，造造成大量量高端人人群往温温泉经济济开发区区迁移；4、机会会分析（oppporttuniity）（1）咸咸宁房地地产市场场处于快快速发展展阶段，具有较较大的发发展机会会；（2）咸咸宁良好好的旅游游业基础础及8+1城市市圈发展展机会；（3）咸咸宁具有有“温泉乡乡”之称，具有得得天独厚厚的温泉泉资源，居民收收入较高高，具有有良好的的消费潜潜力；第三部分分 项目目物业发发展建议议一、土地地面积及及相关指指标用地总面面

39、积：约约26亩（约1.71万万）；土地性质质及容积积率：商商住功能能，综合合容积率率不超过过4.99；建筑面积积：约7711996万；项目地处处咸安老老城区的的老汽车车站入口口处，西西北部越越过一条条铁路有有商业步步行街和和银泰百百货，交交通便利利，周边边配套成成熟，具具备打造造咸安区具具有高端端特色的的商住两两用的潜潜力。二、项目目物业建建议项目具有有商圈中中心这一一核心竞竞争优势势，在物物业形态态上应充充分发挥挥这一优优势。整整体开发发中我司司建议涵涵括以下下物业形形态：酒店式公公寓酒店式公公寓可规规划在地地块的西西侧临铁铁路面。酒店式式公寓具具有面积积小总价价低等物物业优势势，其铁铁路的

40、方方面影响响则被弱弱化，适适合价格格的拉升升。此外外在5-10FF低楼层层，可规规划层高高4.55米的调调高小户户型，在在容积率率不变的的前提下下增加客客户使用用面积，从而实实现土地地价值的的最大化化。 高层住宅宅项目整体体可规划划3栋高高层，可可采用阶阶梯式布布局，分分别规划划18、21、24层层。在中中心景观观区应采采用架空空结构凸凸显景观观优势。规划中中应于地地块面宽宽相结合合，规划划2梯66户、22梯4户户、2梯梯3户等等布局。临街商住住楼项目临街街规划商商住楼，商住两两用。即即可作住住宅产品品推出，也可在在后期运运作中作作写字楼楼提出，便于价价值的拉拉升。临街商业业我司建议议做本项项

41、目商业业体量应应控制在在4层左左右1万万方以内内，具体体业态规规划间后后文。项目规划划示意草草图（一）住住宅定位位高档档高层住住宅目前和未未来数年年内两大大楼盘（碧桂园园、福星星城）已已抢占市市场高端端消费人人群，咸安核核心区内内的楼盘盘档次较较低，本本案周边边建筑均均显陈旧旧，且咸咸安区近近年均以以自身区区域消费费为主，根据整整个咸宁宁市房地地产行业业的发展展，咸安安区高档档小区是是缺乏的的，因此此本案的的出现将将可激发发本区域域换房需需求人群群。建议本本案在保保证容积积率的情情况下，充分考考虑从采采光、通通风和中中心观景景的角度度出发，以方便便社区居居民的生生活为原原则，挖挖掘该项项目地块

42、块最大的的价值，对项目目进行合合理的建建筑和道道路的布布局。由由市场调调研、定定位系统统和目标标客户群群定位中中的居住住需求偏偏好推出出以三房房为主、二房为为辅的户户型格局局定位 ，建议议比例如如下：户型面积（）户数比例例二房70 - 90025%三房100- 111065%30%115 - 112035%四房130 - 116010%10%针对目前前咸安区区尚无同同档次楼楼盘竞争争的局面面，建议议尽早扩扩大对本本项目的的宣传力力度，稳稳住咸安安市中心心的意向向客户，避免客客户在本本项目出出炉之前前大量涌涌向碧桂桂园和福福星城。建筑风格格建议建议采用用：现代代风格简约约而不失失韵味色块的舞舞蹈

43、：现现代主义义建筑所所追求的的建筑美美学原则则包括表表现手法法和建造造手段的的统一；建筑形形体和内内部功能能的配合合；建筑筑形象的的逻辑性性；灵活活均衡的的方正构构图；简简洁的处处理手法法和纯净净的体型型；在建建筑艺术术中吸取取视觉艺艺术的新新成果。典型的的现代主主义建筑筑有如下下形式特特征：如如平屋顶顶，不对对称的布布局，色色彩鲜明明，大小小不一的的玻璃窗窗， 方方正布局局等。 园林主题题景观建建议建议采用用：现代代欧式景景观：小小品互动欧式中心心景观通通常为的的硬质景景观，因因为本案案定位为为高层住住宅，居居民大部部分时间间都在阳阳台上观观景，因因此采取取西式的的硬质景景观，观观赏性较较强

44、。特特别在景景观布局局上充分分发挥地地块坡地地优势，以道路路环境、活动场场所、景景观设施施等为主主展示景观观。能够够很好的的进行景景观造型型和组团团式规划划。倘若若进一步步辅以互互动景观观设计,就更能能够体现现出景观观的空间间立体感感和造型型感了。 以曲折的的园路、坡地、地被等等方式，努力将将景观扩扩大到每每一个建建筑物的的附近，争取做做到“家家有有景，移移步换景景”，并且且在景观观系无法法触及的的地区采采用爬藤藤植物、跌水、叠石等等造景的的方式，让景观观元素在在占用尽尽可能小小的土地地的同时时基本上上覆盖了了景区角角落，形形成可参参与性的的综合景景观系； 本案具有有商圈中中心的核核心地段段优

45、势，因而在在会所、商务配配套等方方面应采采取弱化化策略，减少不不必要的的成本投投入；特别景观观建议建议增设设：观景景电梯楼宇立体体景观架空层层的互动动空间为进一步步展现本本案的景景观特色色和风格格，确立立品质标标杆。提提出如下下特别景景观建议议：1、最大大限度的的提高小小区的景景观绿化化率，充充分利用用空中露露天区域域，规划划空中花花园，将将景观立立体化。地面的的互动式式景观，结合消消防通道道形成的的空中景景观以及及顶层露露台景观观，与海海岸、公公园相呼呼应，形形成全方方位立体体景观。2、在中中心景观观区周围围的核心心高层上上设置观观景电梯梯，供小小区业主主观景休休闲之用用，对外外独揽海海景，对对内揽胜胜园林，最大限限度的利利用规划划好的景景观。用用细节提提升品质质，用品品质提升升亮点。3、项目目位于位位于城市市商圈中中心，昭昭示地位位显著，因而建建筑天际际线同样样重要。4、靠近