某小区开发建设项目申请报告

1、目录录第一章申申报单位位及项目目概况一、申报报单位概概况二、项目目概况三、建设设工期四、投资资规模第二章发发展规划划、产业业政策和和行业准准入分析析第三章资资源开发发及综合合利用分分析一、资源源利用二、能源源耗用第四章节节能方案案分析一、节能能设计标标准二、节水水第五章建建设用地地、征拆拆迁及移移民安置置分析一、项目目选址及及用地方方案二、土地地利用合合理性分分析三、征地地拆迁方方案第六章生生态和环环境影响响分析一、场地地环境状状况二、建设设项目对对生态环环境的影影响三、生态态环境保保护措施施第七章经经济影响响分析一、经济济费用效效益分析析二、行业业影响行行业第八章社社会影响响分析一、项目目对

2、社会会的影响响分析二、项目目与所在在地区互互适性分分析三、社会会风险分分析四、社会会评价结结论第九章结结论一、结论论附图一：小区一一层平面面图附图二：小区标标准层平平面图附图三：小区顶顶层平面面图附图四：小区立立面图附件一：营口新新宇房地地产开发发有限公公司附件二：营口市市环保局局审查意意见附件三：营口市市国土资资源局土土地使用用证明附件四：规划图图附件五：资金证证明第一章申报报单位及及项目概概况（一）申申报单位位概况1 项项目申报报单位：营口新新宇房地地产开发发有限公公司2 申申报单位位概况：营口口新宇房房地产开开发有限限公司成成立于220044年，注注册资金金18000万元元。公司司现在员

3、员工700多人，其中高高级工程程师4人人，工程程师155人，会会计师和和经济师师8人，大专以以上文化化水平占占85%以上。公司220044年开发发新兴小小区、新新兴商住住楼工程程共占地地200000平平方米，已建筑筑面积33.4万万平方米米。该住住宅小区区已于220044年已建建设完成成，并且且创造了了95%的入住住率的佳佳绩。220055-20006年年开发建建设新宇宇小区，该小区区建筑面面积为2200000万平平方米，并于220066初已全全部销售售完毕。该小区区全力打打造生态态、自然然、节能能、优质质、舒适适的住宅宅。让业业主感到到非常称称心、贴贴心、舒舒心。220077年开发发建设了了

4、新家园园小区，该小区区建筑面面积2660000平方米米，现已已销售882%。该小区区彻底改改变因周周边配套套设施不不全而影影响业主主出行、购物及及休闲的的局面，让业主主切身感感受到一一处安全全、健康康、绅士士、和谐谐的家园园。随着社会会的进步步和发展展，在集集团领导导的带领领下，通通过全体体员工的的共同努努力，我我们相信信公司将将会年年年迈上新新台阶。（二）项项目概况况1、场地优优势：营营口市渤渤海辽东东湾东北北岸，是是全国重重点沿海海开放城城市之一一，东北北第二大大港口城城市，也也是东北北内陆最最近的出出海口。依托国国家级主主枢纽港港营口港的优优越条件件、丰富富的土地地资源和和腹地良良好的产

5、产业基础础，营口口成为承承接全球球产业转转移、呼呼应国家家沿海发发展战略略、带动动东北老老工业基基地振兴兴的前沿沿阵地，是辽宁宁及至东东北地区区最具战战略价值值的区域域之一。20005年，辽宁省省委、省省政府审审时度势势，做出出了建设设辽宁（营口）沿海产产业基地地，形成成辽宁沿沿海“五点一一线”发展战战略格局局的重大大决定。在国家家政策的的扶持及及经济快快速发展展的大潮潮中，营营口市的的房地产产产业也也得到了了蓬勃的的发展。尤其最最近几年年，市政政府加大大对棚户户区的拆拆迁改造造力度，着重改改善人民民群众的的居住条条件。新新家园小小区现已已销售882%，在该工工程取得得广泛赞赞同的基基础上，新

6、丰园园小区工工程顺应应形势发发展而开开发建设设。小区区建设适适应营口口市经济济发展水水平，定定位于中中等档次次的住宅宅小区。其销售售对象为为中等及及以上收收入家庭庭，市场场广阔。小区的的建设理理念为合合理的户户型配置置、严密密的建筑筑质量、完善的的公共设设施、优优美的小小区景观观、周到到的物业业管理。新丰园园小区工工程力争争在新家家园小区区的销售售佳绩上上取得更更大的进进步。2、建设设地点：营口市市站前区区金牛山山大街以以南，光光华路以以东。3、建设设内容及及规模：该项目为为新丰园园小区工工程，建建设项目目占地面面积1887433平方米米，建筑筑面积3325884平方方米。其其中2#、4#、5

7、#、6#、7#为6层层住宅楼楼，1#、3#为12层层住宅楼楼及门市市。建筑筑容积率率为1.74，建筑密密度为225%，绿地率率30%，新丰丰园小区区与新家家园小区区实行统统一管理理，统一一设置完完备的物物业保安安和便民民通讯等等硬件设设施。4 工工程方案案：4.1工工程方案案设计指指导思想想（1）方案设设计遵照照规划、市政、消防、环保等等有关部部门的要要求和规规范、标标准、规规定进行行。保障障居民的的基本生生活条件件和环境境，经济济地、合理理地、有效效地使用用土地和和空间。（2）方案设设计贯彻彻了以人人为本、建设和和谐社会会的指导导思想。住宅按按套型设设计，套套内空间间和设施施满足安安全、舒舒

8、适、卫卫生等生生活起居居的要求求，满足足人体健健康所需需的通风风、日照照、自然然采光和和隔声的的要求。方案设设计中充充分考虑虑到老年年人、儿儿童和残残疾人所所需的无无障碍设设计。（3）方案设设计符合合民用用建筑节节能设计计标准实实施细则则中关关于采暖暖居住建建筑的节节能设计计要求。所选用用的建筑筑材料对对人体无无毒副作作用，对对环境无无污染。（4）方案设设计中注注意了与与国民经经济发展展水平、居民生生活水平平相适应应。在设设计标准准的确定定过程中中，充分分考虑了了合理性性与经济济性相结结合。（5）方案设设计中综综合考虑虑了营口口市的城城市性质质、气候候、传统统习俗等等地方特特点和规规划用地地周

9、围的的环境条条件，完完善了方案设设计，提提升功能能设计。（6）方案设设计中充充分考虑虑了现有有交通、电力、给排水水、供热热等市政政基础设设施条件件。4.2 工程方方案设计计原则（1）整体性性：整体体性是建建筑设计计的灵魂魂，居住住建筑是是居民营营造“居住环环境”，给居居民创造造美好舒舒适的环环境和条条件。设设计中对对整个工工程项目目进行统统筹兼顾顾，又将周边闲闲置用地地的开发发建设。（2）科科学性：房屋开开发这一一支柱产产业必须须依靠科科技进步步，方案案设计中中应用新新技术、新材料料、新产产品、新新工艺，不仅能能提高居居住质量量，改善善居住功功能条件件，而且且可以带带来较好好的经济济效益和和环

10、境效效益。（3）经经济性、合理性性原则：合理使使用土地地，合理理利用资资源，执执行合理理的综合合指标，以达到到环境效效益、社社会效益益和经济济效益的的相统一一。（4）超超前性和和协调性性：项目目建设是是城市建建设的一一部分，方案设设计注意意与区域域整体规规划协调调。项目目包括居居住建筑筑和公共共建筑，建设要要有一定定的弹性性和灵活活性，并并具备一一定的超超前性，适应未未来城市市发展的的要求。（5）坚坚持“以人为为本”的原则则：由于于社会需需求的多多元化和和人们文文化素质质、经济济条件、职业影影响的差差异，对对居住房房屋和环环境的选选择有所所不同。因此方方案设计计必须满满足不同同层次居居民的需需

11、求。5 总总平面布布局5.1 总体布布置原则则：居住住小区的的规划布布局，综综合考虑虑路网结结构、公公建与住住宅布局局、群体体组合、绿地系系统及空空间环境境等的内内在联系系，构成成一个完完善的、相对独独立的有有机整体体，并遵遵循下列列原则：（1）方方便居民民生活，有利组组织管理理，适应居居民的活活动规律律，创造造方便、舒适、安全、优美的的居住生生活环境境。（2）组组织与居居住人口口规模相相应对应应的公共共活动中中心，方方便经营营、使用用和社会会化服务务。为老老年人、残疾人人的生活活和社会会活动提提供条件件。（3）合合理组织织人流、车流，有利安安全防卫卫。为商商品化经经营、社社会化管管理的分期实

12、实施创造造条件。（4）合合理设置置公共服服务设施施，避免免烟、尘尘及噪声声对居民民的污染染和干扰扰。充分分考虑社社会、经经济和环环境三方方面的综综合效益益。（5）注注重景观观和空间间的完整整性，市市政公用用站点、停车库库等小建建筑与住住宅结合合安排，供电、电讯、路灯等等管线地地下埋设设；5.2 总平面面设计：该项目目建设场场地为直直角梯形形，长约约1800米，宽宽约1220米。场地北北侧为两两栋122层住宅宅楼，南南侧为66层住宅宅楼，北北邻金牛牛山大街街。建设设项目在在场地内内沿南北北方向布布置7栋栋住宅楼楼，北侧侧2栋112层住住宅楼，南侧为为5栋66层住宅宅楼。其其中1#、2#楼底层层为

13、车库库及商业业网点，5#楼楼底层全全部为车车库。场场地用地地面积为为187743平平方米，总建筑筑面积为为325584平平方米。其中住住宅面积积为：3300442平方方米，商商业建筑筑面积：4988平方米米，车库库建筑面面积：117588平方米米。小区区容积率率为1.74。小区用地地平衡指指标：（）住住宅用地地占600% （）公公建用地地占200% （）道道路用地地占100% （）公公共绿地地占100%场地内住住宅为南南北方向向布置。为满足足日照间间距而采采用222-311米的大大楼间距距以获得得良好的的采光和和视线感感觉，住宅山山墙高层层间采用用13米米间距以以满足防防火要求求。小区内道道路

14、设置置遵循经经济合理理、出行行方便、内外联联系通畅畅、满足足地下工工程管线线埋设要要求等原原则进行行。场地地内主要要通路宽宽6米，宅宅间小路路宽3米米。小区区内主要要道路有有2个入入口，一一个人行行入口，1个车车行入口口。区内内道路与与城市道道路相接接的交角角不大于于75度度，出入入口间距距大于1100米米。沿街街建筑物物长度大大于800米时，底层设设人行通通道。小小区道路路环行设设置以利利于消防防车和救救护车等等通行。小区场场地平整整，为利利于排水水而采用用0.55-2%的缓坡坡。小区区内设置置给水、污水、雨水和和电力管管线，同同时考虑虑供热管管线、煤煤气、通通讯、电电视电缆缆等管线线的埋设

15、设。小区的景景观设计计由专业业设计单单位完成成，绿化化采用草草坪与乔乔木、灌灌大相结结合的形形式。追追求情景景洋房的的气质，诠释严严谨与理理性，以以风景庭庭院演绎绎激情与与浪漫。6 单单体设计计及功能能6.1 住宅1#楼：建建筑物主主体长550.84米米宽11.4米，十十一层带阁阁楼，一一层高33.9米，二二层至十十二层层层高均为为2.8米，总总高377.7米，建建筑面积积63775.34平方方米。一一层为车车库和商商业网点点。商场场面积为为2500平方米米，车库库建筑面面积400平平方米。二层以以上为住住宅楼，全楼共共3个单单元，设设置3部部电梯，一梯二二户，每每层6户户。其中中二室户户85

16、1055平方米米40户户，10051116平方方米三室室户200户，全楼共共计600户。6.2 住宅22#楼：主体长长42.11米米11.4米，共五五层，均均为住宅宅楼。住住宅层高高2.88米，总高高为166.555米，建筑筑面积为为24000平方方米。全全楼共33个单元元，一梯梯二户，每层66户，总总计300户。住住宅户型型8595平平方米220户，951200平方米米10户。6.3 住宅33#楼：主体长长50.84米米11.4米，十一一层带阁阁楼，一一层为车车库和商商业网点点，二层以以上为住住宅，层高2.8米，总高高37.7米，建筑筑面积663755.344平方米米，其中中车库面面积为44

17、00平平方米，商业网网点2550平方方米，共3个单元元，设置3部电梯梯，一梯梯二户，每层220户。户型二二室户8851105平平方米440户，10551116平方方米三室室户200户，全全楼共计计60户。6.4 住宅44#楼：主体长长51.38米米宽11.4米，五层层带阁楼楼，各层层层高均均为2.8米，总高高16.55米米，建筑筑面积为为29228平方方米，共共4个单元元，设置置4步楼梯梯，一梯梯二户，每层共共计100户，户户型855955平方米米20户，951166平方米米20户，全楼总总计400户。6.5 住宅55#楼：主体长长84.15米米宽11.4米，五层层带阁楼楼，均为为住宅楼楼。层

18、高高2.88米，总高高16.55米米，建筑筑面积为为47996平方方米，共共6个单元元，设置置6部楼梯梯，一梯梯二户，每层共共计100户，户户型855955平方米米40户，951200平方米米20户，全楼总总计600户。6.6 住宅66#楼：主体长长74.02米宽11.4米，五层层带阁楼楼，均为为住宅楼楼。层高高2.88米，总高高16.55米米，建筑筑面积为为42119平方方米，共共5个单元元，设置置5部楼梯梯，一梯梯二户，每层共共计100户，户户型均为为8595平平方米，全楼总总计500户。6.7 住宅77#楼：主体长长59.51米米宽11.4米，五层层带阁楼楼，均为为住宅楼楼。层高高2.8

19、8米，总高高16.55米米，建筑筑面积为为33992平方方米，共共5个单元元，设置置5部楼梯梯，一梯梯二户，每层共共计100户，户户型均为为8595平平方米，全楼总总计500户。7 建建筑结构构7.1结结构形式式：该项项目均为为钢筋混混凝土砖砖混结构构和框架架剪力墙墙结构，钢筋混混凝土桩桩基础和和条形基基础。内外墙材材料均采用多多孔砖和和孔洞率率大于550%的的空心砖砖。室内内外高差差为7550。7.2建建筑物为为多层和和二类高高层，耐耐火等级级为二级级。7.3抗抗震基本本设防烈烈度：77度（地地震加速速度为00.155），特征周周期为00.455秒。土土壤标准准冻结深深度为11.1米米（场地

20、地自然地地面以下下）。基基本风压压：0.6/2。7.4本本工程11#、33#楼为为高层建建筑，在在单元门门入口处处设置坡坡道，两两侧设置置扶手，符合无无障碍设设计要求求。7.5工工程设计计合理使使用年限限：500年7.6工工程安全全等级为为二级。新丰园工工程建设设项目建建筑物一一览表名称主体长、宽面积层数高度户数结构形式式1#楼50.88411.463755.3441237.7760框剪2#楼42.11111.424000.277616.55530砖混3#楼50.88411.463755.3441237.7760框剪4#楼51.88311.429455.311616.55540砖混5#楼84.

21、11511.447966.555616.55560砖混6#楼74.00211.442199.144616.55550砖混7#楼59.55111.433922.077616.55550砖混8 公公用辅助助工程8.1供供电：小小区电源源由营口口新宇房房地产开开发有限限公司与与市供电电局协商商解决。小区采用用箱式变变电站供供电，共设22个箱式式变电站站。每个个箱式变变电站的的变压器器容量均均产3660，变压器器一次电电压为110V。100侧设设负荷开开关。变变压器二二次电压压为0.4/00.233，设设低压配配电箱及及电容器器箱补偿。箱式变变电站设设有计量量电度表表。箱式式变电站站的10受电采采用电

22、缆缆进线，箱式变变的低压压馈出来来采用电电缆直埋埋方式向向住宅楼楼及公用用设施供供电，环形配配电柜每每二至三三个单元元设置一一处，其其电源引引自相应应的箱式式变电站站。在每每单元入入口处集集中设置置每户的的电量计计费电度度表，并并为每户户照明配配电箱供供电。各各公共设设施，根根据建筑筑的规模模，负荷荷量和供供电回路路的数量量，设动动力配电电箱或照照明配电电箱，为为各自建建筑内的的负荷供供电。小小区内的的供电网网络为环环式，每户住住宅的设设计用电电负荷为为6，每套套住宅内内设置电电源总断断路采用用可同时时断开相相线和中中性线的的开关电电器。住住宅套内内的电源源插座与与照明分分路配电电。厨房房和卫

23、生生间的插插座采用用各自独立的的回路。配电系系统采用用可靠的的接地方方式，并并进行总总等电位位联结。8.2 给排水水生活给给水系统统：六层层以下生生活给水水直接由由市政给给水管网网供给，六层以以上部分分用水由由泵房二二次加压压供给。生活用用水与工工业用水水分别独独立设置置给水管管网。生生活用水水水质符符合国家家现行生生活饮用用水标准准。每户户套内用用水点的的给水压压力不小小于0.05，入户管管的给水水压力不不0.335。消防给给水系统统：消防防给水由由消防水水池及消消防泵房房加压供供给。消消防设计计按同时时发生一一次火灾灾考虑。室外消消火栓用用水量115/。小小区室外外设地下下式消火火栓，室室

24、外消火火栓沿道道路设置置，间距距不大于于1200米，保保护半径径不1550米。小区内内建筑物物根据建筑灭灭火器配配置设计计规范配置室室内手提提式灭火火器，并并且按照照高层层民用建建筑设计计设计规规范的的规定设设置室内内消火栓栓系统，室内消消火栓的的用水量量为100/。排水系系统：卫卫生间排排水接至至室外化化粪池，然后与与生活污污水及其其他污水水经室外外生活排排水管网网排入市市政排水水管网。屋面雨雨水采用用外排水水系统，雨水斗斗排至室室外地面面，然后后经室外外雨水排排水管网网排入市市政排水水管网。雨水排排水暴雨雨强度取取重现期期一年，地面集集水时间间5分钟钟。管材：生活给给水管道道采用塑塑料给水

25、水管。室室外给水水管道采采用经可可靠防腐腐处理的的钢管。室外消火火栓给水水管道采采用给水水铸铁管管。室内消火火栓给水水采用焊焊接钢管管。室内排水水采用排排水塑料料管。室室外排水水管道加筋排排水管，但管径径大于00.6米米时采用用钢筋混混凝土管管。8.3 供热、燃气小区采暖暖热负荷荷根据营营口地区区的气象象资料及及建筑物物的耗热热量确定定。住宅宅内的厨厨房采暖暖计算温温度为115度，其他房房间采暖暖计算温温度为118度。小区采采暖热负负荷总计计为1115300。该项目热热网由市市政热力力管网供供给，热热媒采用用热水。小区内内设置换换热站。管网采采用地下下直埋，聚脂保保温。燃气气源源由市政政区域管

26、管网接入入供给。管网埋埋于冻结结线以下下，管道道直径00.2米米时采用用直缝焊焊接钢管管，否则则采用管。住宅内内管道燃燃气的供供气压力力小于00.2a，套内内的燃气气设备设设于厨房房内。燃燃气设备备和管道道与电气气设备及及相邻其其他管道道间距满满足国家家相应标标准的要要求。8.4 道路、绿化 小小区设置置消防通通道为油油漆路面面，人行行道为道道板。公公共绿地地面积为为800，绿化化采用草草坪与乔乔木、灌灌大相结结合的形形式，追追求情景景洋房的的气质，诠释严严谨与理理性，以以风景庭庭院演绎绎激情与与浪漫。（三）建建设工期期该工工程项目目于20008年年4月份份进行邀邀请招标标，5月月份2#、4#

27、、5#、6#、7#楼开工工，1#、3#楼6月月份开工工，20008年年11月月末工程程全部竣工工，20009上上年完成成相关配配套工程程，下半半年全面面入住。（四）投投资规模模1、工工程内容容：本工工程为新新丰园住住宅小区区建设项项目，总总建筑面面积3225844平方米米。项目目包括：土建工工程、采采暖工程程、给排排水工程程、电气气工程及及道路绿绿化工程程等内容容。2、投投资组成成：工程程总投资资2998万元。投资费用用构成表表费用工程投资资（万元元）占总投资资比例建筑工程程费2148871. 5%其他费用用79026.335%预备费602.155%合计29988100%3、编制制依据：工程量

28、量依据省省市有关关文件、初步设设计图纸纸、说明明及相关关资料。定额依依据建设设部全全国市政政工程投投资估算算指标以及近近期类似似工程技技术经济济指标。费用标标准按辽辽宁省取取费标准准以及省省市有关关文件规规定计取取。材料料及设备备价格均均参照部部分生产产厂家的的产品价价，并加加入运杂杂费后计计入总价价。工程程建设其其他费依依据建设设部市市政工程程可行性性研究办办法投资资估算编编制办法法及国国家有关关的规定定计取。（五）资资金筹措措：该项目资资金来源源全部为为营口新新宇房地地产开发发有限公公司自有有资金。第二章发展展规划、产业政政策和行行业准入入分析（一）发发展规划划分析目前前，我国国国民经经济

29、快速速增长，综合国国力显著著增强，各项社社会事业业得到全全面发展展，人民民生活水水平大幅幅度提高高。20005年年营口市市人均地地区生产产总值已已超过220000美元大大关，“十一五五”时期，人均地地区生产产总值预预计可达达40000美元元到50000美美元，这这将使营营口市的的经济社社会发展展进入一一个工业业化、城城市化快快速推进进，国际际化、市市场化整整体提升升的新阶阶段，为为我市在在较短时时期内实实现经济济总量跨跨越式增增长提供供了良好好的外部部环境。党中央国国务院关关于，进一步步深化城城镇住房房制度改改革、加加快住房房建设的的通知中指出出：稳步步推进住住房商品品化、社社会化，逐步建建立

30、适应应社会主主义市场场经济体体制和我我国国情情的城镇镇住房新新制度；加快住住房建设设，促使使住宅业业成为新新的经济济增长点点，不断断满足城城镇居民民日益增增长的住住房需求求。营口市十十一五规规划中指指出坚持持“改造旧旧区，控控制新区区，完善善功能，保持和和谐”的原则则，切实实转变住住宅房地地产业发发展方式式，加快快节能省省地型住住宅建设设，积极极推进住住宅产业业化建设设，大力力发展普普通商品品房建设设，严格格控制套套型标准准，保持持房地产产市场供供求总量量基本平平衡，保保证房地地产健康康可持续续发展，提高居居民居住住生活水水平，促促进经济济社会和和人的全全面发展展。“十一五五”期间，计划全全市

31、房地地产开发发投资达达40亿亿元，其其中住宅宅建设335投资资亿元，住宅竣竣工面积积达到2245万万平方米米，人均均住房建建筑面积积达266平方米米。20007年年，住宅宅竣工建建筑面积积达500万平方方米，990平方方米以下下住房建建筑面积积达400万平方方米，共共50000套。20008年，住宅竣竣工建筑筑面积达达40万万平方米米，900平方米米以下住住房建筑筑面积达达30万平平米，共共40000套。由此可见见，商品品房的开开发建设设符合国国家和地地方的近近远期发发展规划划。（二）产产业政策策分析对棚户区区进行拆拆迁改造造，建设设经济适适用的商商品房住住宅，不不但可以以推动国国民经济济发展

32、，而且可可以发送送人民居居住条件件，同时时又能够够美化市市容市貌貌。该项项目的建建设符合合中华华人民共共和国房房地产管管理法、中中华人民民共和国国土地管管理法、中中华人民民共和国国建筑法法、城市房房地产开开发经营营管理条条例、中华永永恒拆迁迁管理条条例等国家家相关法法律法规规。房地地产业的的建设是是一件利利国利民民的好事事，房地地产业对对国家经经济的发发展起着着至关重重要的作作用。该该住宅小小区的建建设在产产业政策策方面和和工程技技术方案案等方面面，均符符合国家家及地方方相关政政策、法法律法规规的要求求。（三）行行业准入入分析营口新宇宇房地产产开发有有限公司司经工商商部门审审查批准准注册的的合

33、法房房地产开开发企业业。新丰丰园小区区工程项项目的建建设已经经规划部部门、土土地部门门、消防防部门、环保部部门、工工程建设设质量管管理部门门等职能能部门的的审查批批准，符符合行业业准入的的条件。第三章资源源开发及及综合利利用分析析（一）资资源利用用该项项目利用用的自然然资源主主要为土土地和水水。该项项目所占占用地原原为棚户户区居住住用地及及部分闲闲置荒地地，营口口新宇房房地产开开发有限限公司对对该地块块的开发发建设，提高了了土地利利用率，有效的的发送了了土地使使用状况况，不但但大大提提高了小小区的容容积率，而且充充分挖掘掘土地资资源潜力力，提高高了土地地集约利利用程度度，有利利于促进进土地资资

34、源经济济供给和和可持续续利用。该建设设项目使使营口市市区域城城市设施施得到了了充实和和完善，不仅可可以带来来经济效效益，而而且也带带来一定定的环境境效益和和社会效效益。因因此，该该项目的的土地利利用是合合理的、可行的的。水资源按按需要可可以通过过市自来来水公司司供水管管网解决决。（二）能能源耗用用该小区建建有7栋栋住宅楼楼，总户户数3550户，居住人人口约110500人。物物业及门门卫等工工作人员员20人。电能消耗耗：小区区全部入入住后，年总耗耗电量约约为222万KWWH。水消耗：A住宅宅居民生生活用水水量标准准：每人人每日2250LL，小时变变化系数数2.88，居民民最高日日用水量量为511

35、0立方方米。B物业及及门卫用用水标准准：每人人每日550L，小时时变化系系数1.2，最最高日用用水量为为1.55立方米米。C绿化用用水量：小区绿绿化浇洒洒用水量量标准取取2.00L/2.。浇洒用水水量为：1000立方米米。D未预见见用水量量及管网网漏水量量：小区区未遇见见用水量量及管网网漏水失失水量按按最高日日用水量量的100%155%计算算。小区最高高日用水水量55101.5510006611.5立方方米/天天未预见用用水量及及管网漏漏失水量量为：6611.510%611.155立方米米/天第四章节能能方案分分析（一）节节能设计计标准：11、民民用建筑筑节能设设计标准准实施细细则DDB211

36、/100071999822、民用建建筑热工工设计规规范GB550177699333、公共共建筑设设计标准准GB55018892205 44、民用建筑筑节能设计计标准JGJJ2095 55、公共建筑筑节能设设计标准准DB221/TT1477720006 66、居居住建筑筑节能设设计标准准DBB21/T1447620006 77、硬硬泡聚氨氨酯外保保温工程程技术规规程DDB211/1446320006（二）节节能措施施1、根据据营口地地区的气气象资料料判断，营口在在气候分分区中属属严寒BB区。建建筑物总总体布局局为南北北朝向，间距适适当，有有利于充充分利用用太阳能能和组织织夏季自自然通风风、建筑筑

37、物尽量量减少外外结构面面积，以以降低热热量损失失，将建建筑物体体形系数数控制在在0.33以下。2、居住住部分采采暖节能能设计遵遵循民用建建筑节能能设计标标准，商业业部分采采暖节能能设计遵遵循公共建建筑节能能设计标标准。建筑筑物外墙墙体采用用40厚厚XPSS板保温温层，屋屋面采用用1000厚保温温苯板。楼梯间间墙体采采用3770墙体体保温。居住部部分建筑筑物耗热热量指标标小于221.11W/2，采暖暖耗煤量量指标小小于144.7kkg/2，外墙墙传热系系数小于于0.775W/（2.K），屋面传传热系数数小于00.7 W/（2.K）。各项节节能指标标均满足足国家相相关规范范规定。3、建筑筑物控制制

38、窗墙面面积比南南向小于于0.33，东西西向小于于0.225，北北向小于于0.22。采用用节能型型建筑门门窗，其其各项节节能指标标符合国国家相关关规定。4、热力力管道采采用绝热热效果和和防水性性能较好好的高密密度聚乙乙烯材料料的直埋埋保温管管，可以以达到热热力管道道的保温温节能效效果。换换热器采采用传热热系数与与阻力损损失综合合性能均均良好的的产品。热力管管道以经经济流速速为基准准确定管管径。使管道道设计经经济合理理。考虑虑到住宅宅小区内内设有商商业、办办公及休休闲娱乐乐等功能能的建筑筑物，因因工作方方式不同同其采暖暖时段要要求也不不同，因因此采用用调节装装置以便便适时调调节，节节约能源源。在小

39、小区室外外各环路路及建筑筑物入口口处采暖暖供回水水管路上上安装平平衡阀，以调节节水力平平衡。5、采用用节能型型变压器器。6、无功功功率补补偿，将将功率因因数提高高到0.9以上上。7、照明明优先采采用荧光光灯及透透光率较较好的高高效节能能灯具。8、住宅宅走廊及及楼梯间间采用节节能声控控灯。（三）节节水1、给水水管道的的设计，为减少少水头损损失，对对管道走走向、路路径进行行多方案案比较，尽量缩缩短管道道长度；选择管管材时，尽可能能选择管管道粗糙糙系数小小的材料料，避免免管网跑跑、滴、漏等水水资源浪浪费。2、供水水选用国国家推荐荐的节能能设备。3、选用用节水型型卫生设设备。4、选用用新型节节能给水水

40、阀门。5、水龙龙头采用用延时自自闭型及及充气型型。6、设置置给水计计量装置置。第五章建设设用地、征地拆拆迁及移移民安置置分析（一）项项目选址址及用地地方案1、场址址土地权权属类别别及占地地面积：土地使使用权属属营口新新宇房地地产开发发有限公公司，项项目占地地面积1187443平方方米。使使用年限限为住宅宅70年年，商业业40年年，使用用性质为为居住用用地。2、土地地利用现现状与相相关规划划：该场场地原为为营口一一建租赁赁站及部部分闲置置用地，现已开开始动迁迁。场地地已完成成三通一一平和地地质勘察察，做好好施工前前的各项项准备。相关规划划要求：小区用地地在交齐齐土地出出让金，取得使使用权后后两年

41、之之内必须须进行开开发建设设。小区区建设以以居住建建筑为主主，适当当设置配配套公建建。以优优化生态态环境为为约束条条件，增增加绿地地面积，减少污污染排放放，创造造一流的的人文居居住和生生态环境境。发挥区域域特色和和优势，发展循循环经济济，促使使区域的的可托持持续发展展。为适适应市场场需要，对土地地利用在在功能分分区明确确的基础础上有一一定的弹弹性和灵灵活性。道路系系统、土土地利用用、市政政设施等等方面与与城市总总体规划划相衔接接、相协协调。尽量利用用现有的的条件和和资源，充分利利用项目目规划区区现有的的土地、水资源源、地形形地貌、交通条条件、配配套服务务条件和和劳动力力资源，降低小小区建设设成

42、本。土地获取取方式：土地由由营口新新宇房地地产开发发有限公公司通过过土地出出让取得得使用权权。(二)土土地利用用合理性性分析该项目的的建设经经过土地地部门和和规划部部门的审审批，符符合国家家和地方方的相关关政策要要求。在在占地范范围内建建设居住住建筑及及其相关关配套设设施，各各项用地地平衡指指标满足足城市市居住区区规划设设计规范范。本本居住小小区的建建设是将将原有民房拆拆迁，利利用原地地建设66122高层住住宅，大大大提高高了土地地的利用用的率，节约土土地资源源。（三）征征地拆迁迁方案本项项目共征征地1887433平方米米，动迁迁户全部部为居民民，支付付征地费费2000万元。由营口口市政府府负

43、责动动迁，按按照国务务院颁布布的城市房房屋拆迁迁管理条条例的规定定，经与与动迁户户协商后后签署动动迁安置置协议。在符合合国家及及地方的的相关政政策前提提下，充充分考虑虑动迁户户的合法法权益。保障动动迁户未未来生存存和发展展的需求求。第六章 生态态和环境境影响分分析（一）场场址环境境现状该项目场场址位于于营口市市站前区区金牛山山大街以以南，光光华路以以东。地地理位置置优良，具有较较好的基基础设施施条件，环境优优雅，空空气新鲜鲜，场址址环境现现状良好好。（二）项项目建设设对生态态环境的的影响1、噪声声污染本项目噪噪声主要要来源于于施工设设备和运运输车辆辆作业。施工过过程中动动用的挖挖掘机、搅拌机机

44、、振动动器、铲铲车、钢钢筋剪断断机等施施工机械械，这些些机械设设备的噪噪声值在在771011db，对对周围环环境将产产生一定定影响。2、大气气污染施工扬尘尘和施工工车辆产产生的尾尾气对大大气产生生一定的的污染。施工工地地因做饭饭而排放放的油烟烟和燃用用液化石石油气产产生的二二氧化硫硫。水污染施工期的的水污染染主要是是基础施施工和清清洗搅拌拌机设备备排放的的含泥浆浆废水，虽然排排放量较较小，但但泥浆含含量高，流入环环境会造造成一定定污染。4、固体体废弃物物施工期间间产生的的固体废废弃物主主要为建建筑殘土土和建筑筑垃圾。（三）生生态环境境保护措措施1、尽量量使用环环境较为为先进的的,噪声声较小的的

45、施工设设备。2、合理理安排施施工计划划，避免免高噪声声设备同同时开启启。3、建筑筑场地周周边按规规定设置置标准围围栏，实实行封闭闭施工。4、按规规定使用用预拌混混凝土，在施工工起尘区区要洒水水，场地地内施工工道路要要硬化。5、建筑筑工地的的粉状材材料应采采取有效效的抑尘尘措施，对可能能产生扬扬尘的建建筑材料料应禁止止露天堆堆放。6、施工工工地道道路要铺铺设渣石石路面。工地出出入口处处要设置置清除车车辆泥土土的设施施，严禁禁车辆夹夹带泥土土驶入市市区或主主要交通通干道。7、运输输残土等等固体废废弃物和建建筑材料料的车辆辆要遮盖盖毡布，经过居居民区和和进入施施工现场场时要限限速行驶驶，尽量量减少二

46、二次扬尘尘。8、禁止止使用三三毡中油油等建筑筑防水材材料，必必须采用用国家推推广的新新型建筑筑防水材材料。9、对于于运输车车辆、施施工机械械产生的的尾气应应控制其其尾气达达标排放放。此外外，施工工工地做做饭不得得使用煤煤，应使使用清洁洁能源，以防止止烟气对对周围环环境造成成污染。10、避避免在雨雨季进行行基础施施工。11、生生活污水水和施工工排水不不得随意意排放，不得流流入施工工现场外外，施工排排水不得得直下水水管网，应设简简易沉淀淀池，以以防止水水质污染染及堵塞塞下水道道。12、加加强对施施工场地地雨水的的排除。13、本本工程回回填土应应尽量采采用本工工程施工工过程所所产生的的土方，以减少少

47、剩余残残土量。14、建建筑残土土及建筑筑垃圾按按照市政政部门的的有关规规定送至至指定地地点统一一处理。15、小小区建成成后，应应搞好绿绿化建设设，加强强绿化管管理，提提高绿化化水平。可有效效的吸附附空气尘尘埃，涵涵养水源源，净化化大气质质量。努努力创造造一个良良好的生生态环境境。第七章经济济影响分分析（一）经经济费用用效益分分析新丰园小小区开发发建设项项目的经经济效益益评价，是按照照合理配配置资源源和社会会经济可可持续发发展的原原则，采采用经济济净现值值、内部部收益率率、社会会折现率率等经济济评价参参数，从从经济分分析全局局的出发发，考察察建设项项目的经经济合理理性。项目经济济效益的的识别与与

48、计算该项目经经济效益益体现为为小区居居民提供供住宅，采用消消费者支支付意愿愿测算项项目为社社会提供供的效益益。项目目效益：住宅按按均价118000元/平平方米，车库按按20000元/平方米米，网点点按20000元元/平方方米。合合计销售售收入为为58558.88万元。项目经济济费用识识别与计计算2.1该该项目建建设工程程费用由由工程费费用、设设备费用用、安装装费用和和其他费费用等组组成，估估算投资资2998万元。建筑产品品在销售售经营过过程中，将发生生部分经经营费用用。2.2工工程经济济费用的的调整（1）主主要设备备和材料料费用的的调整按现市场场机制发发育比较较完善，市场价价格等同同于影子子价

49、格作作为项目目经济费费用计算算价格，不予调调整。（2）土土地经济济费用的的调整土地成本本为645万元元。劳动力经经济费用用的调整整熟练型型劳动力力影子工工资换算算系数取取1，非非熟练型型劳动力力影子工工资换算算系数取取0.88进行调调整。经济评价价指标的的计算与与分析见附表11-64、评价价和结论论新丰园住住宅小区区工程开开发建设设项目经经济内部部收益率率大于社社会折现现率100%，净净现值大大于零。因此，从经济济全局的的角度看看，该项项目建设设是合理理可行的的。（二）行行业影响响分析营口市目目前的房房地产开开发产业业正处于于蓬勃发发展时期期，市区区内从东东至西、从南至至北各家家房地产产开发企

50、企业建设设的优秀秀楼盘呈呈现出百百花齐放放、百家家争鸣的的态势。营口新新宇房地地产开发发有限公公司属营营口房地地产开发发公司之之一，已已完成的的开发项项目以其其优良的的品质，人性化化的设计计和完善善的物业业管理而而受到业业内外人人士的一一致好评评。新家家园住宅宅小区的的成功经经验已被被其他企企业所借借鉴，成成功带动动了商品品房整体体品质的的提升。由于各各家房地地产开发发企业的的经营理理念不同同，开发发的住宅宅产品各各有所长长，满足足不同阶阶层人士士的需求求，因此此，营口口新宇房房地产开开发有限限公司的的开发项项目不会会形成一一支独秀秀的垄断断局面。通达各各家房地地产开发发企业之之间的合合理竞争

51、争，从而而促进了了营口市市房地产产开发业业健康有有序的向向前发展展。第八章社会会影响分分析（一）社社会影响响效果分分析该项目将将原有住住宅区拆拆迁并利利用部分分闲置用用地，建建设商品品住宅楼楼和配套套商业中中心。项项目的实实施将极极大的提提高土地地资源的的利用率率，增加加该区域域的房产产供应量量。新丰丰园小区区工程将将与已建建成的美美景二期期及周边边住宅楼楼形成一一个集中中的居住住区域，使该地地区使用用功能明明确，城城市布局局合理规规范。该项目对对现有土土地进行行合理整整合、统统一安排排，能够够在原有有基础上上提高土土地综合合利用率率。该项项目同时时积极响响应营口口市房产产改革，属于民民心工程

52、程。小区区的建设设极大改改善了原原有居民民的生活活环境和和居住条条件，提提高居民民的生活活质量，促进经经济发展展，彻底底改变项项目所在在地原有有的脏、乱、差差的落后后面貌。（二）项项目与所所在地区区互适性性分析该项项目由营营口新宇宇房地产产开发有有限公司司，市政政府及各各级领导导部门对对该项目目十分关关心和重重视，各各有关方方面领导导出面参参加建设设单位与与建设用用地所在在区域的的拆迁和和协调工工作。建建筑施工工单位也也给予了了大力支支持，积积极配合合建设单单位安排排项目建建设前期期工作，周边居居民对该该工程更更是翘首首期盼，希望项项目尽快快施工完完成。当地地现有技技术、文文化状况况能够适适应

53、该项项目的建建设和发发展。当当地居民民的教育育水平能能够适应应项目要要求的技技术条件件，能够够保证实实现项目目的既定定目标。（三）社社会风险险分析该项目的的实施首首先需要要完成原原有住宅宅小区的的安置任任务，如如果未能能做好此此项工作作，将产产生严重重的社会会影响和和后果。因此，存在一一定的社社会风险险。同时时，小区区的施工工建设对对周边居居民生活活、休闲闲、娱乐乐也带来来一定的的不利影影响，可可能引起起部分居居民的不不满意。项目建建设期间间也会给给周围环环境带来来一定程程度的污污染。（四）社社会评价价结论该项项目将改改善区域域环境质质量，提提高居民民生活质质量。在在生态方方面，能能够改善善当

54、地生生态环境境，增加加当地植植被覆盖盖面积。在经济济方面，能够增增加当地地的购买买量，为为规模市市场的形形成创造造条件，促进经经济发展展。为了避免免或减少少项目的的社会风风险，应应根据当当地实际际情况，联合各各相关部部门，做做好拆迁迁安置工工作，稳稳定民心心。同时时要注意意解决好好与周围围居民的的利害关关系。建建设期间间要采取取必要的的措施来来减轻对对居民和和企事业业单位的的影响。项目竣竣工后要要尽快对对场地进进行清理理和绿化化，使负负面影响响降低到到最低程程度。结 论论 （一）结论 （11）本项项目房地地产住宅宅开发项项目，符符合国家家住宅开开发建设设产业政政策，开开发用地地变更及及项目建建

55、设规划划手续已已在办理理。（2）建建设资金金完全自自筹，现现场建设设条件具具备。针针对商品品房生级级换代，住宅建建设由低低档走向向高档的的发展趋趋势和营营口市已已有一部部分收入入较高的的住房消消费群体体，户型型规划为为中、高高档住宅宅，根据据对营口口市住宅宅市场分分析预测测，项目目开发有有市场销销路。 （3）财务分分析结果果表明，项目经经济效益益可行。本项目目开发土土地利用用改造用用地，对对提高居居民生活活水平，改善城城市整体体形象，有明显显的社会会效益。通过以上上分析，本工程程项目合合理、可可行，开开发建设设后该小小区定会会受到市市民的认认可，必必将带到到营口市市房地产产行业的快快速发展展。

56、 附表1 总总估算表表工程名称称：新丰丰园小区区序号工程费用用名称估算价值值（万元元）合计建筑工程程费设备费其它费用用一第一部分分工程费费22288222881房屋建设设费2148822室内给排排水、暖暖通工程程103室外给排排水、暖暖通工程程104供电、照照明、通通迅405道路工程程126绿化工程程8二第二部分分其它费费用7107101土地用使使费6452建设单位位管理费费303办公及生生活家俱俱购置费费54前期工作作费55开发间接接费56勘察设计计费 107销售费用用58工程建设设项目服服务性收收费费用用5三第三部分分预备费费601基本预备备费60四总投资29988售房收入入与经营营税金及及附加估估