某街区项目可行性分析报告

1、方山路、利民街街项目可可行性分分析报告告2.ddoc方山路、利民街街项目可可行性分分析报告告二000六年八八月十四四日方山路、利民街街项目可可行性分分析报告告目录录第一章昌昌乐概况况31、基本本情况32、城市市总体发发展规划划构.3-4第二章昌昌乐商业业情况.51、商业业业态.52、商业业楼盘情情况.63、商业业消费分分析.74、昌乐乐县零售售商业发发展分析析.88第三章地地块几种种定位的的可行性性分析.991、地块块概况.92、地块SSW分析析.993、项目目可能成成功的业业态定位位及理由由.99定位1：.110定位2：.11-12定位3：.13-14第四章项项目准确确与提案案背景.1551

2、、项目目总定位位.1152、生产产资料和和生产资资料市场场的定义义.1153、对昌昌乐生产产资料市市场的描描述.16-17第五章项项目建设设规划建建议181、规划划原则.1182、建筑筑模式.1183、房型型设计.1184、配套套标准.1185、道路路规划.118第六章项项目的运运营模式式.1991、项目目的推广广模式119-2202、项目的的推广理理念.211第七章项目目投资效效益分析析.222第八章政政府支持持.233第一章昌乐乐概况一、基本本情况昌乐县东东临潍城城、坊子子、西界界临朐、青州，南同安安丘隔汶汶河相望望，北与与寿光接接壤。县县境东西西最大横横距400.9公公里，南南北最大大纵

3、距448.99公里，总面积积11000公里里，现112个镇镇、4个个街道，9044个行政政村，11777747户户，总人人口59963668人，其中城城镇人口口12771866人，市市区人口口约8000000人。220055年,实实现生产产总值772.556亿元元,财政政总收入入6.009亿元元，地方方财政收收入3.52亿亿元。二、城市总总体发展展规划（重点发发展建设设新城区区及东北北片工业业区）1、城市市性质：在积极极发展商商贸、金金融保险险、房地地产、信信息咨询询、交通通运输、邮电通通讯、居居民社会会服务等等新兴行行业的同同时，将将旅游、流通、交通作作为重点点，优先先加快发发展以农农副产品

4、品为信托托，从现现有工业业基础和和各方面面条件出出发，大大力发展展纺织化化工、食食品加工工等劳动动密集型型工业，在城市市中留足足旅游、商贸服服务用地地及工业业用地。2、规划划期限：近期220044年至220100年，规规划人口口20万万；无期期至20020年年，规划划人口228万；远景至至20550年，规划人人口400万。3、城市市规模：20110年建建设用地地控制在在24平平方公里里，规划划人口220万，人均建建设用地地1200平方米米，20020年年城市建建设用地地控制在在33.9平方方公里，规划人人口288万，人人均建设设用地1120平平方米。4、城市市用地发发展方向向：原规规划以向向北

5、、向向东发展展为主； 5、城市市总体布布局结构构：体现现“一山一一水，两两轴双城城”的空间间布局特特点。“一山”：以孤孤山为主主的风景景旅游区区，“一水”：指环环绕城区区的水系系及沿河河绿带，“两轴”：是指指贯穿城城市南北北的商业业主轴线线-新昌路路，东西西景观轴轴线-新城城街；“两城”-指新城城和老城城。新昌路规规划如下下：新昌路规规划图第二章、昌乐商商业情况况一、商业业业态：目前昌昌乐的商商业业态态主要百百货店、超级市市场、便便利店、专卖店店、商业业步行街街等。属属四线开开发城市市，商业业欠发达达。昌乐乐目前的的商业物物业主要要有：家家乐佳超超市、百百货大楼楼、新昌昌商场、世纪美美联、商商

6、业步行行街、温温州商城城。各业态对对消费者者的吸引引比重依依次为：家乐佳佳、百货货大楼、新昌商商场、世世纪美联联、商业业步行街街、温州州商城。昌乐现各各商业街街业态布布图如下下：附件1：昌乐商商业街业业态详细细统计二、商业业楼盘情情况目前昌乐乐商业楼楼盘主要要有：中中庭景苑苑（规划划中）、假日广广场（建建设中）、商业业步行街街、温州州商城、福州商商城、昌昌盛物流流中心（建设中中）。商业总建建筑面积积约：119万平平方米，其中待待开发面面积约5500000平方方米。现租售情情况及原原因分析析：1、良性性分析：A、昌乐乐属“四线”城市，但距地地产投资资热潮的的潍坊仅仅24公公里，受受潍坊投投资热的

7、的影响，投资意意识开始始萌芽。B、前期期开发的的商业地地产项目目尤以温温州商城城租售相相对较好好，原因因为政府府重点招招商引资资项目，投资商商为温州州人士，前期营营销宣传传上引来来部分温温州客户户前来经经营，当当地投资资受之影影响。C、投资资门槛较较低，118000元/平平方米起起价。2、抗性性分析A、商业业运作不不成功，各商业业项目中中均无主主力店支支持，且且无运营营公司进进行专业业运营。B、开发发面积过过多，投投资者受受前期投投资收益益小的影影响，不不敢盲目目投资。C、昌乐乐整体消消费意识识不强，投资者者多为企企事业单单位领导导，社会会投资者者较少。商业楼盘盘分布图图如下：（附件22：各商

8、商业楼盘盘调研统统计表）三、商业业消费分分析昌乐县居居民收入入有所增增长，生生活水平平得到明明显改善善。据抽抽样调查查，20005年年全市城城区居民民人均可可支配收收入75538元元，人均均消费性性支出556399元，其其中人均均食品支支出19947元元，人均均生活用用品、娱娱乐、文文教及服服务支出出13112元，人均居居住支出出8277元，其其他支出出6344元。人人均居住住支出占占总支出出的100.3%，随着着居民收收入的增增长，生生活水平平的提高高所占比比重还会会进一步步增加。农民人人均收入入36443元，人均生生活消费费支出222755元，农农民进城城买房也也成为可可能。从从以上数数据

9、可以以看出，人民随随着收入入的增加加，生活活水平的的改善，购买力力越来越越强。昌乐GDDP增长长态势图图表：昌乐商业业开发及及经营处处于起步步阶段，且除家家乐佳、百货大大楼等知知名商业业外，其其他商业业知名度度不高，加之昌昌乐购物物环境的的不理想想，形成成了昌乐乐人对昌昌乐的消消费排斥斥心理（同样价价位，同同样质量量的物品品宁愿到到潍坊去去购买，也不愿愿在昌乐乐买），以到潍潍坊购物物为荣的的心理。昌乐消费费者异地地消费的的原因分分析如下下：A、昌乐乐目前无无知名商商业购物物业态，中低档档消费及及小宗消消费一般般在昌乐乐，而中中档及大大宗消费费一般到到潍坊、淄博等等地进行行消费；B、长期期无知名

10、名度较高高的购物物消费地地形成了了只认潍潍坊等大大城市的的购物习习惯；C、大城城市的消消费选择择机会较较多也是是一个原原因。因此，昌昌乐的商商业消费费需要引引导，首首先是购购物环境境的改变变，其次次是知名名度的提提高。四、昌乐乐县零售售商业发发展分析析1、目前前零售商商圈为以以新昌路路/利民民街为商商圈中心心点的半半径为11.5公公里商圈圈。2、随着着昌乐新新昌路、利民街街、方山山路等城城市街区区规划，目前新新昌路、利民街街的经营营户向商商业步行行街、城城市假日日广场、新昌商商场、温温州商城城分流。3、昌乐乐专业市市场及与与家和汽汽车相关关的生活活配套市市场目前前除中庭庭景苑规规划5万万余平方

11、方米的汽汽摩销售售市场外外，还未未出现其其他专业业市场。4、昌乐乐居民零零售消费费场所为为：家乐乐佳超市市、百货货大楼、新昌商商场、商商业步行行街、世世纪美联联。居民消费费场所示示图如下下：第三章、项目几几种定位位的可行行性分析析一、地块块概况地块位于于昌乐县县待规划划的方山山路与利利民街交交口东北北侧，总总占地约约64亩亩，地块块南北呈呈方型，目前地地上附着着物为东东南村大大修厂及及东田村村征地时时建设的的沿利民民街和方方山路门门头房约约32间间，建筑筑面积约约30000平方方米。二、地块块SW分分析A、S（优势）：北临3309国国道，西西挨规划划中的方方山路，东为大大沂路，南通规规划中的的

12、宝通街街，交通通优势明明显；昌乐城城市规划划为以利利民街和和新昌路路为中心心点向南南向东发发展，地地块处于于规划中中的利民民街和方方山路交交口，属属于待发发展的半半成熟地地块；项目周周边以五五金、建建材、机机电、农农业生产产资料、汽修汽汽配、摩摩配等为为主要经经营业种种，且在在昌乐县县城属于于消费者者认可的的商业区区域；项目距距中心商商圈距离离为1公公里，且且周边11公里半半径居住住区域人人口约为为1万余余人，易易形成零零售购买买群体；项目周周边经营营店铺房房屋陈旧旧，结构构和经营营不相配配，经营营户盼望望有规模模化、集集中化的的专业市市场；昌昌乐长期期以来无无正规的的专业市市场，消消费者及及

13、经营户户希望集集中经营营，形成成品牌。B、W（劣势）：昌乐县县城市发发展速度度较慢，地块在在市民心心目中是是脏乱差差区域。昌乐的的拆迁补补偿问题题影响了了诸如蓝蓝宝石花花园、商商业步行行街等项项目，且且部分房房产的自自营户对对拆迁补补偿问题题的合理理性担心心；项目经经营户担担心拆迁迁后的回回迁时间间内无经经营场所所，影响响生意。项目地地块呈dd字型，沿街部部分建设设相对减减少，建建设规划划受影响响；昌乐的的投资消消费意识识较淡薄薄，租金金较低，销售在在一定程程度上将将受到较较大影响响。昌乐投投资消费费意识处处于低潮潮阶段，且目前前为目尚尚无运作作成功的的商业项项目，使使部分投投资者的的投资利利

14、益未能能实现，在一定定程度上上影响了了本项目目的投资资消费。三、项目目可能成成功的业业态定位位及理由由序号定位机会风险备注1日常消费费零售业业态1、昌乐乐商业业业态及结结构层次次有待于于改善；2、商业业主街改改造，3300余余经营户户面临二二次选址址。1、昌乐乐的商业业开发面面积已饱饱合；2、本项项目的地地段不属属于核心心商圈，项目周周边2万万人口不不能支持持4.55万商业业零售面面积；3、人均均消费性性支出556399元，消消费力较较弱。 地段及人人口属不不可控因因素，因因此，成成功机率率在400%以下下。2住宅底底商1、农民民进城购购房形势势明显；2、项目目周边小小范围无无住宅楼楼盘。1、

15、项目目地段不不是理想想居住区区域；地块价格格相对较较高，但但住宅售售价不高高；方山路最最新规划划，不允允许沿街街普通商商业。风险率为为40%以下，但利润润较少。3生产资料料市场1、市场场空白，符合本本业态经经营杂乱乱，影响响市政发发展；2、市政政规划可可为项目目带来置置业户；3、地块块优势1、现有有商业地地产操作作不成功功，使投投资市场场疲软；2、符合合定位的的现业态态经营户户的经营营成本较较低，相相对本项项目置业业门槛较较高；风险的可可控因素素大于不不可控因因素，成成功机率率在655%以上上。三种定位位详细分分析如下下：定位一：日常消消费品零零售业态态，建筑筑模式为为卖场步行街街定位理由由：

16、消费费品零售售额占整整个消费费需求的的60%以上，因此吃吃与穿永永远是社社会消费费的主流流。成功分析析：昌乐乐的零售售商业欠欠发达，目前无无百货、专业市市场、批批发市场场等多种种业态。昌乐人人均GDDP20005年年为1446788元(按按现行汇汇率折算算为17775美美元)，市区人人口为约约800000人人，20004年年全市城城区居民民人均可可支配收收入75538元元，人均均消费性性支出556399元，其其中人均均食品支支出19947元元，人均均生活用用品、娱娱乐、文文教及服服务支出出13112元，按照城城市商业业发展惯惯例，昌昌乐的商商业开发发饱和面面积为6640000平方方米，商商品零

17、售售面积需需求量为为20.8万平平方米，而现在在昌乐的的商业开开发面积积约133万平方方米，未未来1年年内商业业开发面面积将达达至200万平方方米，商商业开发发已饱合合，但昌昌乐的商商业业态态及档次次参差不不齐（详详见商业业业态分分布图），说明明昌乐的的商业开开发仍存存在一定定空间；昌乐商商业项目目现经营营面积约约为7.8688万平方方米，说说明昌乐乐的商业业零售消消费存在在较大空空间。目前昌乐乐的消费费档次较较低，商商业机会会来自于于：1、目前前存在的的商业档档次较低低，无百百货、主主题商场场等中高高档业态态；2、开发发的133万平方方米的商商业，招招商及经经营均不不成功，项目可可在操作作上

18、控制制风险；3、商业业主街新新昌路及及利民街街改造，使3000多个个经营户户面临二二次选址址经营。失败的理理由：1、20004年年昌乐的的人均可可支配收收入75338元，日常常消费品品商业地地产开发发饱合，消费支支持力较较弱；2、长期期形成的的本地消消费排斥斥的心理理，影响响商业地地产的开开发；3、昌乐乐房产投投资消费费意识淡淡薄，且且由于城城市假日日广场、商业步步行街、温州商商城等项项目的运运作不成成功，使使得消费费意识受受挫。4、项目目位于城城东，属属城市稍稍偏区域域，周边边固定人人群约22万人，不是核核心商圈圈，不能能支持44万余平平方米的的零售商商业。5、新昌昌路、利利民街等等街道改改

19、造的客客户被分分散至现现房商业业步行街街、假日日广场、温州商商城、新新昌商场场等。综合分析析：地段段决定定定位，此此定位成成功机率率在400%以下下，风险险大于机机会。定位二：住宅为为主少少量底商商定位理由由：据调调查，220044年全市市城区居居民人均均可支配配收入775388元，人人均消费费性支出出56339元，其中人人均居住住支出8827元元，其他他支出6634元元。人均均居住支支出占总总支出的的10.3%，随着居居民收入入的增长长，生活活水平的的提高所所占比重重还会进进一步增增加。农农民人均均收入336433元，人人均生活活消费支支出22275元元，农民民进城买买房也成成为可能能。从以

20、以上数据据可以看看出，人人民随着着收入的的增加，生活水水平的改改善，购购买力越越来越强强。昌乐房地地产发展展态势图图：各住住宅楼盘盘的分布布（现做做）此定位成成功的理理由：1、昌乐乐县新一一轮总体体规划万万户农民民进城的的政策，必然使使住宅地地产增加加；2、县城城建成了了科技工工业园，并有几几十家企企业入驻驻园区，当地居居民都希希望改善善目前的的居住环环境，对对住宅的的需求迫迫切。目目前政府府对科技技工业园园区没有有安排居居住用地地，随着着园区的的建设发发展，区区内人口口将进一一步增加加，住宅宅需求较较大。3、从住住宅地产产的发展展太势图图看出，本区域域1公里里范围内内无住宅宅楼盘。此定位失失

21、败的理理由：1、政府府对方山山路规划划沿路两两侧不允允许建设设沿街商商铺，项项目利润润将减少少；且此此区域对对于昌乐乐来讲属属于偏、脏、乱乱区域，对购房房者的吸吸引力不不强；2、项目目地块两两面沿街街，且过过往车辆辆较多；加之北北临胶济济铁路钱钱，嗓音音较大，将直接接导致售售价不高高，销售售力不畅畅。3、目前前项目沿沿方山路路和利民民街段有有共433个经营营户，且且有2/3为自自有房，拆迁、补偿难难度较大大。4、项目目目前无无地下管管网，不不知政府府何时将将地下管管网完善善，影响响项目建建设。5、利润润测算：基本指标标土地面积积：844亩，5553000平方方米；容积率：1.22；总建筑面面积

22、：6663660平方方米，其其中商铺铺：30000平平方米，住宅：633360平平方米。预计销售售收入：商业部分分：30000平平方米*30000元/平方米米9000万元元住宅部分分：6333600平方米米*15550元元/平方方米998200亿元合计：1107220亿元元成本测算算序号项目单位成本本（元/平平方米）总成本（万元）备注1楼面地价价600 33188按48万万/亩2设计、管管理费30166设计155，勘察察5，监监理83配套费804404建安成本本700385005室内外总总体301666后期配套套301667资金成本本803602千万，6%、期限为为3年计计8销售费用用4832

23、2总销售额额的3%9税费129858总销售额额的8%10不可预见见费1066.4411合计97122.4利润预测测：1千千万备注：11、土地地价格过过高，而而昌乐房房地产价价格涨幅幅不容乐乐观；分两期开开发，周周期长、利润过过少。定位三：专业市市场（二层建建筑、商商业步行行街模式式，业态态上以五五金、机机电、汽汽修汽配配、摩修修摩配、农资批批发为主主）定位的理理由：1、昌乐乐县城无无此类专专业市场场，按照照国内城城市发展展的规律律和城市市消费需需求来看看，国内内70%以上的的城市有有自己的的能够满满足居民民生产、生活需需求的专专业市场场，且此此类市场场能够较较大程度度上推动动当地经经济的快快速

24、发展展。此定定位填补补了昌乐乐专业市市场开发发的空白白。2、随着着经济的的发展和和居民的的收入增增加，居居民对生生活质量量的需求求进一步步提高，因此无无论是消消费者还还是与此此类定位位相关的的经营者者，迫切切需求有有专业的的市场。3、项目目周边现现商业业业态符合合就地改改造商业业操作沿方山路路、利民民街、站站前街目目前的经经营业种种为：五五金机电电、建材材、汽摩摩修（配配）、装装饰材料料、农业业生产资资料（塑塑料薄膜膜）等，共3000个经经营户，经营面面积约3300000余平平方米。此定位成成功的理理由：1、昌乐乐县规划划改造道道路包括括：方山山路、站站前街。据调查，项目周周边，即即转盘向向东

25、利民民街两侧侧和转盘盘北方山山路上共共有汽修修配、摩摩修配、五金机机电经营营户1226个。方山路路为昌乐乐县城规规划重点点道路，沿街经经营户770%以以上属于于规划拆拆迁范围围，基本本解决了了汽摩修修配的招招商问题题。2、站前前街两侧侧共有装装饰材料料、五金金、建材材、农资资等经营营户744个，站站前街也也属改造造范围，通过政政府引导导也能成成为项目目的经营营客户。3、汽修修配、摩摩修配经经营户年年利润在在520万万之间，且有220户以以上经营营年限在在8年以以上，积积累了大大量资金金；另，装饰材材料、五五金经营营户年利利润为33-100万之间间，且有有10余余户经营营年限在在3年以以上，有有

26、着较强强的购买买力。此定位风风险在于于：1、项目目定位的的各业态态目前租租金范围围：0.160.88元/平平方米/天，115%以以上租金金为0.5元/平方米米/天以以下，另另有1/3属自自的房产产。低廉廉的租金金及自有有房产经经营户成成为项目目的最大大风险点点。风险避免免：A、通过过与政府府对城区区的改造造规划结结合，获获得政府府支持，对占道道经营，影响市市容市貌貌及城市市规划的的符合本本市场的的业态的的经营户户引导至至本市场场进行经经营。B、目前前此类经经营户的的租金虽虽然不高高，但所所交纳的的税费较较租金较较高，通通过获得得政府的的支持，对进驻驻本市场场的经营营户在税税费上减减免，将将能够

27、吸吸引租赁赁经营户户。2、昌乐乐投资市市场低潮潮，目前前昌乐投投资经营营户600%以上上为行政政、企事事业单位位人士，而昌乐乐的商业业地产投投资项目目仅有温温州商城城目前初初步见到到效益，这一现现象将大大大影响响投资者者的投资资信心；风险避免免：A、树立立项目的的形象品品牌及政政府支持持，增加加消费者者的投资资信心；（可控控因素）B、降低低置业门门槛，努努力招商商，减少少投资者者投资风风险；（可控因因素）C、通过过3年后后1200%价格格回购等等营销操操作，消消除消费费者投资资顾虑（可控因因素）。3、来自自项目运运作模式式及项目目品牌的的建立；（可控控因素）4、政府府对利民民街、站站前街、方山

28、路路的规划划实施时时间能否否与项目目操作吻吻合；（不可控控因素）5、昌乐乐县城距距豪德光光彩贸易易广场112公里里，半小小时车程程，消费费者长期期形成的的排斥昌昌乐中高高及大批批消费的的习惯将将成为影影响投资资及经营营户的置置业信心心。风险避免免：通过专业业的营销销操作队队伍，树树立良好好的形象象品牌，引导消消费（可可控因素素，但时时间较长长）。综合分析析：1、项目目占地885亩，建筑面面积约为为450000平平方米，计约6650套套商铺（按700平米/套）。2、昌乐乐县区内内共有与与此定位位相符的的经营户户约4000个，按400%的购购买率，单价按按28000元/平方米米计，共共1200个购

29、买买户，回回笼资金金约31100万万元，另另投资户户按1000户计计，回笼笼资金约约19660万元元，合计计约50060万万元。3、目前昌昌乐的现现有经营营户按775%的的租售率率进驻项项目，将将有3000经营营户进驻驻经营，另可通通过发展展县级代代理及到到潍坊区区域进行行招商，按照现现经营户户的355%计，将有1100经经营户进进驻；市市场超前前预计面面积最多多为规划划面积的的20%，计为为90000平方方米（约约1288套）；即按照照目前的的规划，未来33年内市市场将有有1222套空置置。2、通过过政府城城市规划划与项目目拆迁的的经营户户的进驻驻市场经经营，能能够解决决市场招招商的问问题，

30、保保证了的的启动。3、通过过派生经经营与投投资客户户，能够够保证项项目的利利润。第四章、项目的的准确定定位及背背景一、项目目总定位位市场业态态定位为为：以汽汽修配、摩修配配、五金金机电、装饰材材料、农农业生产产资料等等为主的的生产资资料批发发零售市市场。二、生产产资料和和生产资资料市场场的定义义1、生产产资料：人们从从事物质质资料生生产所必必需的一一切物质质条件，即劳动动资料和和劳动对对象的总总和。包包括土地地、机器器、设备备、厂房房、工具具、燃料料、原材材料、辅辅助材料料等。2、生产产资料市市场：生生产资料料市场是是组织供供、需单单位集中中进行生生产资料料商品交交易活动动并提供供咨询服服务和

31、管管理的场场所或交交易中心心。生产产资料市市场在社社会再生生产过程程中起着着中介作作用，生生产资料料市场运运作得愈愈是有效效率，社社会再生生产的运运行就愈愈是顺畅畅。包括括专营和和经营生生产资料料的公司司兼营的的市场，但不包包括一次次性交易易会。生生产资料料市场主主要经营营满足生生产需要要的原材材料、燃燃料、工工具设备备、仪器器仪表、交通运运输工具具等生产产资料。3、目前前昌乐县县生产资资料业态态种类、营业面面积、单单店经营营面积范范围如下下表：序号业态态现经营面面积体量统计计备注注1汽修配、摩修配配30-2200平平方米，仅配件件经营面面积单层层为300-700平方米米，修理理车间为为80平

32、平方米左左右103家家主要为各各类汽车车、农用用车、摩摩托车配配件，不不包括修修理车间间。2装饰材料料752250平平方米30家板材、成成品装饰饰材料、地板，经营摊摊位前有有长5米米，宽110米的的摊点，供摆放放板材等等。3五金、机机电30-998平方方米38家小五金、取暖设设备、机机电设备备、等4农资50-880平方方米，但但需要经经营面积积2-33倍的仓仓库15家农膜、钢钢（铁）丝、塑塑料制品品、种子子、农药药批发等等5汽饰、家家饰80-2200平平方米，洗车车车间28家汽车灯、汽车内内装饰品品、家庭庭装饰布布艺术、窗帘小小商品6灯具45-887平方方米5家三、对昌昌乐生产产资料市市场的描

33、描述昌乐生产产资料市市场是组组织供、需单位位集中进进行汽修修配、摩摩修配、五金机机电、装装饰材料料、农资资产品等等生产资资料商品品交易活活动并提提供咨询询服务和和管理的的场所或或交易中中心。目前生产产资料市市场在社社会再生生产过程程中起着着中介作作用，生生产资料料市场运运作得愈愈是有效效率，社社会再生生产的运运行就愈愈是顺畅畅。昌乐生产产资料市市场开成成后，可可在市场场经营上上的业种种如下：第一类：是以满满足现代代代步工工具的生生产资料料，有汽汽配摩配配类，包包括各种种汽车配配件，摩摩托车配配件等；第二类：是以满满足现代代家庭装装修装饰饰的生产产资料，有板材材类、建建材类、五金类类、机电电类、

34、陶陶瓷类、地板类类、洁具具类等；第三类：是以满满足农业业需求的的生产资资料：有有塑料制制品类、地膜类类、农作作物种子子、化肥肥、农药药类等。昌乐生产产资料市市场地处处昌乐县县规划建建设的景景观道-方山山路与商商业街利民街街交口，南临利利民街，西方山山路，北北临3009国道道，东接接为大沂沂路，交交通便捷捷。与昌昌盛物流流中心仅仅2公里里，将形形成批发发物流互互通的态态势是开开发建设设专业市市场的理理想地段段。项目提出出背景自20005年始始，昌乐乐县的城城市建设设有了突突飞猛进进的发展展，城市市面貌发发生了很很大的变变化。随着县城城的建设设发展和和城市规规模进一一步扩大大，城区区居民不不断增加

35、加，尤其其是县城城科技工工业园的的建成，来园区区投资兴兴业和企企业多达达几十家家，他们们的到来来不仅可可大大加加快昌乐乐县的经经济发展展速度，同时还还可带到到昌乐县县的就业业及再就就业工程程，使城城区人口口数时进进一步增增加。城城市功能能随着商商业步行行街、假假日广场场、温州州商城等等项目的的运作日日臻完善善，但与与衣、食食、住、行等方方面比较较，市民民居住环环境改善善的提高高相对缓缓慢，与与城市经经济的发发展状况况不相适适应。昌乐县目目前的商商业形态态，还属属于较低低级的集集市型、零散型型模式，这在相相当程度度上阻碍碍了昌乐乐人融入入崭新的的现代生生活方式式。目前前昌乐的的汽修汽汽配、摩摩修

36、摩配配集、五五金机电电、装修修装饰、农资等等分散在在市区各各个街道道，占道道经营，恶性竞竞争，经经营环境境脏、乱乱差，既既不能满满足居是是消费需需要，更更影响城城市的面面貌与规规划。建设规模模该项目规规划用地地总面积积5.55万余平平方米，商业建建筑面积积4.44万余平平方米，项目建建成后，将形成成一个集集汽配汽汽配、摩摩修摩配配、五金金机电、装饰建建材以及及农业生生产资料料于一体体的布局局合理、配套齐齐全、功功能完善善的现代代化生产产资料市市场。经济和社社会效益益1、社会会效益A、项目目的开发发建设符符合国家家产业政政策和昌昌乐县城城市发展展规划B、对于于改善城城市面貌貌，加快快城市化化进程

37、具具有积极极的作用用，提高高和改善善了居民民的居住住、投资资环境条条件C、昌乐乐素有“建材之之乡”，项目目的建设设可带动动昌乐市市建材工工业和第第三产业业的发展展。2、经济济效益市场建成成后，可可实现利利润总额额15000万元元；市场运营营后，将将为社会会提供220000余个就就业岗位位，可实实现年交交易额33亿元人人民币，将实现现年利税税10000余万万元；市场的建建设可为为土地方方提供可可观的经经济补偿偿，使土土地方获获益。市场预测测：目前按人人均不足足8平方米米为困难难住户的的认定标标准，昌昌乐县现现有无房房户、拥拥挤户和和居住困困难户主主50000多户户。同时时，还有有近300万平方方

38、米的危危房、简简易房急急需改选选重建。另据有有关部门门预测，随着城城市规模模的扩大大和城市市人口的的急剧增增长，每每年城区区新增加加住房户户口10000多多户，旧旧城区的的改造也也将导致致一批拆拆迁户进进行异地地安置，使本来来就很紧紧张的住住房供求求矛盾更更加严峻峻。昌乐现有有果蔬基基地500万亩,年产122亿公斤斤,主要有有西瓜、苹果、草莓、芋头、芦笋等等几十个个品种,拥有凯凯盛食品品、永强强食品等等蔬菜加加工企业业35家,年加工工蔬菜664万吨吨。另外外，昌乐乐拥有昌昌乐顺达达水泥有有限公司司、乐化化铝塑复复合板等等建材企企业近1100家家，主要要生产水水泥、板板材、大大理石等等20多种种

39、产品,其中水水泥生产产能力达达50多万万吨，素素有“建材之之乡”之称。住房建设设的增加加，必然然引起住住房环境境的改善善和建材材的需求求加大，五金建建材、装装饰材料料市场的的需求有有着广阔阔的需求求市场；而作为为全国果果疏基地地，农业业生产资资料的需需求将持持续增加加。预计计市场运运营三至至五年内内，将彻彻底改变变昌乐人人排斥昌昌乐消费费的消费费习惯，商务中中心建成成后，具具有拉动动人流、物流、资金流流的能力力，其商商业升值值空间不不可估量量。第五章、项目建建设规划划建议一、规划划原则根据现有有经营业业态体量量和需求求面积情情况进行行规划（附：现现有业态态情况统统计表）现有业态态情况统统计表序

40、号业态现经营面面积体量统计计所需面积积（市场场超前建建筑按现现有面积积的200%计）1汽修配、摩修配配30-2200平平方米，仅配件件经营面面积单层层为300-700平方米米，修理理车间为为80平平方米左左右103个个经营户户100000+2200001220000平方米米2装饰材料料752250平平方米30家36000+7220443200平方米米3五金、机机电30-998平方方米38家26600+5332441922平方米米4农资50-880平方方米，但但需要经经营面积积2-33倍的仓仓库15家900+180010080平平方米5汽饰、家家饰80-2200平平方米，洗车车车间28家3360

41、0+6772113344平方米米6灯具45-887平方方米5家360平平方米备注1、派生生的经营营户包括括目前现现有业态态的经营营户的220%，另外还还有目前前昌乐市市场空白白，但有有着市场场需求空空间的业业态（陶陶瓷、洁洁具、卫卫浴设备备、地板板等），此类业业态超前前建筑面面积按同同类经营营面积的的40-50%计，即即有21150平平方米。2、其它它市场辅辅助业态态预计面面积为市市场总建建筑面积积的8-10%，即330000平方米米。2、商业业市场业业态规划划细分的的原则是是：A、业态态相近原原则：即即，符合合同一类类消费的的业种就就近规划划；B、业态态互补原原则：即即，消费费者购物物的便利

42、利性，各各业态要要按消费费者购物物习惯进进行业态态规划组组合。根据商业业市场业业态细分分的两大大原则和和昌乐目目前生产产资料经经营业态态的实际际情况，认为，本项目目的建设设规划为为：二、建筑筑模式商业两层层结构，步行街街建筑模模式。两两层商铺铺之上为为四层住住宅。分分为五金金机电街街，装饰饰材料街街，汽配配摩配街街，农资资街，汽汽修、摩摩修车间间。三、房型型设计框框架结构构，单套套面积为为30-80平平方米，开间不不小于33.5米米。四、配套套标准解决取暖暖问题，宽带、电话、有线电电视插口口。地面面铺地面面砖，玻玻璃门和和防盗门门，每户户要有独独立的卫卫生间。预留空空调位。另：市场场外观要要新

43、艳，醒目，市场要要有地标标性建筑筑。住宅部分分地面处处理，卫卫生间，厨房铺铺地面，墙面刮刮腻子，其他毛毛坯。五五、道路路规划汽配、摩摩配街：街宽为为6-88米；五金机电电街：街街宽为66-8米米；装饰材料料街：街街宽为110-112米；农资街：街宽为为10-12米米；另可规划划20000-330000平方米米的汽修修、摩修修车间。第六章项目目的运营营模式一、项目目的推广广模式商业地产产首先是是商业的的，其次次才为地地产；因因此，商商业的运运营与管管理是商商业地产产的核心心部分。因此，本项目目的推广广理念是是：在详详尽、科科学的市市场调研研的基础础上进行行准确分分析与业业态细分分，将后后期的商商

44、业运营营融入到到市场的的前期规规划中。即，将将彻底抛抛除只做做地产不不做商业业的短期期获利的的不负责责行为，细致做做好每一一个运营营细节。项目推推广流程程如下：项目规划划开发的的运作模模式/程程序“昌乐生生产资料料市场”项目的的规划开开发运作作模式/程序简简述如下下：1、市场场调研编写市场场调研计计划及详详细的调调研表格格，针对对定位的的各业态态进行普普调。【已完成成项目的的前期定定位调研研，近期期将组织织进行业业种细分分调研。】2、调研研结果分分析组织专家家对调研研结果进进行科学学系统的的分析【邀请有有关投资资决策、专业市市场经营营、商业业地产专专家进行行分析论论证。】3、确定定定位与与市场

45、细细分通过对调调研结果果的论证证，确定定项目的的总定位位与市场场细分定定位4、引爆爆“舆论”，市场场预热举行各项项营销推推广活动动，预热热市场，引起消消费者关关注。【与政府府有关部部门、潍潍坊各媒媒体进行行联合进进行宣传传推广。】5、政策策优势，营销推推广，聚聚集客户户通过优惠惠的招商商和销售售政策，以及科科学细致致的营销销推广工工作，聚聚集客户户。【在舆论论“引爆”的基础础上，不不失时机机聚集与与市场定定位相同同的各商商业业态态。】6、组织织构架组建多元元投资结结构的股股份制公公司【组建“项目筹筹建指挥挥部、技技术决策策部、公公关联络络部、工工程开发发部、营营销推广广部、综综合行政政部等机机

46、构。】7、全息息营运在成功招招商的基基础上，全面启启动和实实施项目目的综合合开发与与后期市市场营运运【建议在在潍坊设设立筹建建指挥部部，分门门别类组组建作业业班子，全方位位投入各各个工程程作业面面的实质质性运行行。】项目规划划开发的的运作程程序（流流程）市场调研（调研计划书）调研结果分析（可行性论证）市场定位与细分（业态经营细分）分）引爆舆论（市场预热）营销推广（政策营销） 全息营运（实质性启动运作）组织架构分门别类组建作业班子组全息运营组建后期运营班子，开始运营二、项项目的推推广理念念1、客户户分析根据市场场调查，把营销销对象定定位为隐隐性目标标客户和和显性目目标客户户。A、隐性性客户群群：

47、被本本项目本本身的氛氛围与定定位的独独特性吸吸引而来来的商户户，主要要表现为为转换行行业的商商户。B、显性性客户群群：可分分为投资资者和经经营者a、投资资者：1、昌乐乐、潍坊坊等周边边区域的的商铺投投资者；2、看好好本区域域生产资资料市场场业发展展前景的的其他地地区的投投资者；b、经营营者：1、经营营五金机机电、汽汽配摩配配、装饰饰材料、农资等等的加盟盟者或自自营者；2、看好好本区域域汽修汽汽配、摩摩修摩配配、装饰饰材料、五金建建材、机机电业发发展前景景的派生生经营者者。2、营销推推广理念念昌乐属于于四线城城市，因因商业发发展相对对滞后，因此长长期形成成了消费费者外地地投资、外地消消费的消消费

48、习惯惯；另一一方面，消费者者对政府府的依赖赖性依然然较重，政府所所提供的的信息将将是消费费的一个个方向，同时，按照目目前居民民的消费费习惯，在营销销宣传上上可借助助于公司司的上海海品牌，引导消消费。昌乐地消消费者对对住房的的理性消消费没有有形成，感性消消费很强强，攀比比成风严严重，因因此通过过创造市市场引导导消费，是本项项目的推推广理念念。另外，昌昌乐和大大多四线线城市一一样，存存在人口口外流，资金回回流的现现象。特特别是春春节期间间，是大大量现金金流回当当地的时时候，因因此，如如果条件件允许，尽是选选择在这这段时间间开始营营销，加加大宣传传推广力力度，抓抓住大城城市打工工的人认认为家里里的商

49、铺铺单价便便宜的心心理，往往往能收收到不菲菲的成效效。商业项目目首先要要给经营营户以经经营的保保障，即即：让经经营户认认为到该该市场前前来经营营将是唯唯一和最最理想的的选择，能够实实现更多多的利润润。因此此：首先，市市场的宏宏观发展展规划的的描述及及市场经经营问题题将成为为经营户户最为关关注的问问题；其次，经经营户关关心的是是前期市市场启动动的问题题，即能能不能将将昌乐大大部分同同类业态态经营户户集中于于市场进进行经营营；第三，经经营户关关心的是是有没有有能力进进场经营营的问题题；第四，昌昌乐属于于四线城城市，同同类业态态的经营营户的经经营尚处处于传统统经营模模式阶段段，价格格战成为为竞争的的

50、主要方方式。在营销中中解决了了以上四四个问题题，项目目的推广广也就成成功了。附件3项目的的营销推推广思路路第六章、项目投投资效益益分析基本指标标土地面积积：833亩，5553000平方方米；容积率：0.88；容积积率最大大可能地地增加至至最大限限度。建筑面积积：4.4万平平方米预计销售售收入商业：44.4万万平方米米*28800元元/平方方米11.233亿元仓库：待待定、不不计。总收入：1.223亿元元。成本测算算序号项目单位成本本（元/平方米米）总成本（万元）备注1楼面地价价84737277按48万万/亩2前期开发发费用勘察、设设计、监监理30132设计155，勘察察5，监监理8配套费803

51、52尽量减免免至800以下4建安成本本800352005室内外总总体30132道路、围围墙6后期配套套30132水、电、暖、智智能化7资金成本本803602千万66%期限限为3年年计8销售费用用84369总销售额额的3%9税费224984总销售额额的8%10不可预见见费104411合计97522（单位位成本：22117元/平方米米）利润预测测：1、总收收入：11.233亿元2、总成成本：222177万元3、预计计利润：25448万元元。备注：11、建筑筑面积尽尽量增加加；22、可减减免事项项争取减减少最低低值（建建安+配配套费+税费共共计减少少1500元以上上。）33、成本本尽量控控制在221

52、000元以下下。44、可降降低的项项目为颜颜色标注注部分：附4：项项目敏感感性分析析第七章、政府支支持1、为繁繁荣市场场，项目目建成前前，政府府成立由由国土、规划、工商、城管、公安等等部门联联合工作作组，协协调拆迁迁事宜，地块实实现“三通一一平”；市场场建成后后，将站站前街、方山路路、利民民街占道道经营、影响市市容市貌貌的摊点点请政府府给予取取缔，引引导至本本市场进进行经营营；2、对进进驻昌乐乐生产资资料市场场的经营营户经营营所得税税和营业业税5年年地方留留成部分分全额退退还；3、对进进驻昌乐乐生产资资料市场场的经营营户免55年以上工商商管理费费；4、项目目建设的的各类配配套费、手续费费全免；

53、5、项目目土地价价款：按按底于336万/亩执行行；6、教育育部门对对进驻昌昌乐生产产资料市市场的经经营者的的子女入入托、入入学就近近安排或或优先安安排进入入知名学学校，有有关规费费与城镇镇居民同同等待遇遇；7、市场场重点管管理，允允许边开开展边营营业，边边办理有有关手续续，办理证证照只收收取工本本费并实实行“一一站式收收费”；8、办理理相关手手续时，在办理理各种证证照除收收取工本本费和代代国家、省、市市收取的的行政事事业性收收费以外外，免收收其他行行政事业业性收费费；9、所需需的水、电、气气、热、运输、通讯条条件等，有关部部门优先先安排，收费标标准按本本地企业业标准执执行；10、政政府不再再审

54、批与与本项目目业态定定位相同同的市场场；11、优优惠政策策的兑现现，由县县政府指指定部门门负责协协调财政政、税务务、物价价、国土土、公安安等部门门负责办办理兑现现。附件1各街商业业统计序号路（街）段店铺总计计各业种统统计（户户）各业种面面积（）租金范围围1新昌路（站前街街至孤山山街段）共1211个服装：225鞋类：66摩托，其他：摩摩托、电电动车、医药、厨具等等，共990。服装：110-1140鞋：155-2330化妆品：15-2100摩托、电电动车：1000-2000，其其它：110-220000。0.71.223元/天天2方山路（新城街街至昌盛盛街段）共1811个装饰：228汽摩配：75五

55、金、机机电：66其它722装饰：8802000汽摩配：601500五金机电电：300-5500.1660.66元/天3站前街（故城街街至方山山路段）共74个个装饰：221，五金：110农资：115，灯具：55其他233装饰五金金：7001000农资：550880但需需要有大大面积仓仓库0.40.88元/天4文化路（恒安街街至站前前街段）共60个个副食批发发：400办公用品品：2其他188副食：440880，其其他3005000.4110.558元/天天5利民街（故城街街至方山山路段）400个个服装：117五金建材材36摩配汽配配28，婚纱5广告装饰饰18，其他2996服装：3302200，五金

56、建材材302000，摩配汽配配302000广告装饰饰6030000.2-0.445元/天天6恒安街（新昌路路至方山山路段）121个个科技产品品：5休闲娱乐乐3汽车美容容3五金装饰饰2其他10080.3-0.66元/天7孤山街（新昌路路至永康康路）60个通讯器材材27手机专卖卖12其他211通讯器材材：1001000，手机专卖卖：50010000.5-1元/天天备注：11、经营营业主所所交纳的的税费较较高，新新昌路经经营户税税费：工工商1660-2200元元/月，地税：1000-1550元/月，国国税：2200-2500元/月月。2、站前前街经营营户：工工商18802000，国税税、地税税：40

57、005400元/月月3、项目目周边及及方山路路汽修汽汽配：工工商：22003000元/月月，国税税：3550元左左右，地地税：2250元元左右，另有技技术监督督费等税税费10000元元/年。附件2商业步行行街市场名称称昌乐商业业步行街街地 址利民街/站前街街至孤山山街产权单位位昌乐县城城市建设设投资开开发有限限公司经营模式式业主自主主经营管理模式式统一物业业管理，但目前前管理不不健全联系电话话 698440555、622535531占地面积积191334平方方米经营面积积392443平方方米市场类别别集购物、休闲、娱乐等等多功能能于一体体的城市市商业步步行街功能规划划原规划为为集购物物、休闲闲

58、、娱乐乐等多种种功能于于一体，成为了了昌乐县县建设建建筑史上上的典范范工程。但目前前的情况况是利民民街南以以副食、服装、化妆品品、网吧吧为主，利民街街北以服服装、饰饰品为主主。总户数200余余户经营类别别户数服装类(113)户户餐饮类(26)户保健、美美容美发发类(19)户饰品类(9)户户其他类(50)户摊位面积积200-6000平方米米/套，两至三三层结构构租售方式式及价格格出租或出出售，租租价：00.166-0.3元/天天，销售售价格：2355027550元/平方米米租/售率率出租率：55%出售率：40%经营环境境经营状况况今年开始始有所好好转，经经营户年年利润为为2-33万元/年冷暖情况

59、况独立店铺铺，无冷冷暖设施施良性分析1、昌乐乐唯一一一条商业业步行街街，政府府形象工工程2、新昌昌商场两两次装修修，一些些经营户户无处经经营，使使得步行行街出租租率提高高。3、租售售价位相相对较低低，虽然然三层整整体出租租价位高高，但部部分购买买的投资资户分一一层和二二三层单单独出租租。抗性分析拆迁补偿偿不满意意，拆迁迁户对前前来经营营的经营营户进行行骚扰；没有统一一招商，无统一一业态细细分，没没有进行行管理管管理，整条步步行街从从经营业业态上来来看杂乱乱无章；没有商业业经营意意识，商商业气氛氛不浓。备注经营户数数共1110户，现有店店铺2000套温州商城城市场名称称温州商城城地 址新昌路与与

60、恒安街街交口东东南产权单位位温州荣立立建设开开发有限限公司昌昌乐分公公司经营模式式业主自行行经营管理模式式统一管理理联系电话话 625111111占地面积积85亩经营面积积500000平方方米市场类别别服装、鞋鞋、帽、百货经经营市场场，中低低档，内内步行街街底商商住宅宅功能规划划沿新昌路路和恒安安街店铺铺未做规规划，市市场内一一层步行行街以经经营服装装、箱包包等为主主；市场场内二层层以经营营鞋和服服装为主主总户数500套套商铺，其中一一和沿街街3000套，二二层2000套经营类别别户数服装类(2660)户户帽类及饰饰品类、化妆品品类(311)户鞋类(900)户其他类(277)户摊位面积积55.