房地产交易中以房换房双方如何征税-Word-文档

1、房地产交易中以房换房双方如何征税按照国家有关规定，拆迁安置有货币还建、原地还建、易地还建三种方式，原地还建和易地还建都是以房还房，即实物还建。作为交易双方获得的不论是实物收益或货币收益，均应当依法缴纳地方各税。现就“实物还建”方式下交易双方交纳各税的有关主要涉税政策（不包括随营业税征收的城市维护建设税、教育费附加）进行解读和略述如下：1被拆迁方有关涉税税收政策1.营业税房屋还建即“以房换房”交易，作为被拆迁方实质上也就是“以物易物”形式销售被拆迁的不动产，应当按照“销售不动产”应税项目按5%征收营业税。在计税依据上，没有成交价格的，税务机关依法核定，其计税价格同房地产开发方销售不动产的计税价格

2、。被拆迁方为购买房被拆迁后还建的，应当按照财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税2003）第16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”但必须提供原购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证，否则按全额征收营业税。个人自建自用住房被拆迁还建的，免征“销售不动产”营业税。自2006年6月1日起，对个人5年内不被拆迁还建的购买的住房，应全额征收营业；超过5年（含5年）销售的：普通住房免征营业税；非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税，同样需提供

3、购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。2.个人所得税（适用被拆迁方为个人）个人将拥有的房地产所有权转让，实际上是一种产权转让行为。根据个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目按20%的适用税率缴纳个个所得税。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的或以物易物形式而无成交价格的，征收机关依法核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务

4、机关审核后，允许从其转让收入中减除。房屋原值具体为：购置商品房时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房），原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定；已购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产机单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本（或标准价）

5、购买的公有住户；城镇拆迁安置住房，根据城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）和建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房2003234号）等有关规定，其原值分别为：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所

6、调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。个人转让受赠住房不得扣除房屋价款。纳税人支付的住房装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭

7、证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可依法对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个

8、人所得税。对个人转让自用5年以下的生活用房所得，实行先缴个人所得税纳税保证金，1年内重新以本人名义购房时予以退还的政策。即对出售自有住房，并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的，按照猫画虎购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或者等到于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。3.企业所得税（适用于企业单位）被拆迁户为企业所

9、得税纳人的，对其取得的拆迁补偿收入以及实物形式取得的补偿，按公允许价值销售和购买两笔业务处理，应作为其财产转让收入，应当并入企业应纳税所得额中，依法计算缴纳企业所得税；取得的实物补偿同样应当视同销售，并按夫定方法确认销售收入的实现。4.印花税“产权转移书据”合同双方均应当缴纳印花税，被拆迁方的印花税征收同房地产开发方。并且是发生了两次：销售、购买。采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，拆迁还建，其实质上是反映购买房地产和销售房地产双重经济行为。其计税价格应当按评估机爸评估价为依据。另外，被拆迁方还应当就还建房产取得的权利许中证件即：房产证和土地使用证按件贴花5元。5.土地增值税被拆迁方取得的

10、拆迁补偿收入，以换取的房产的公允价值确认增值税应税收入。其土地增值税具体计算主要分两种情况：第一种情况是能提供评估价格的。以换取的房产的公允价值确认增值税应税收入“评估价格”一一“与转让房地产有关的税金”为增值额，依法计算缴纳增值税。“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除但隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。第二

11、种情况是不能提供评估价格的，由税务机关依法核定征收。土地增值税应纳税=转让收入X核定征收税率（具体由各省确定）。财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税1999210号）规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑面积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住

12、房平均交易价格1.2倍以下。个人改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，免予征收土地增值税。因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。这类房地产是指因城市市镇规划、国家建设需要拆迁，而被政府征用，收回的房地产。对由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免征土地增值税。个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税。通过法定继承方式转让房屋产权的，免征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。对个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免于征收土地增值税；居住满3年未满5年的，

13、减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。6.契税土地使用权、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为契税计税依据。由此，被拆迁户对所还建的房产又另外向房地产开发企业以货币、实物、无形资产或者其他经济利益的形式支付了差额的，应当另外支付的部分按规定的税率（符合普通住房标准的减半征收）计算缴纳契税，房地产开发企业与被拆迁户纯粹是以房换房（或以地换房），双方互不找差价的，则不缴纳契税。另外，根据财政部国家税务总局对河南省财政厅关于契税有关政策问题的请示的批复（财税2000114号）规定：以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者缴土地出让费用或土

14、地收益，并缴纳契税。取得转让土地使用权的承受人，应按照契税暂行条例第四条规定的成交价格缴纳契税。所以，被拆迁户拥有的土地使用权如果为划拨土地取得的，在转让土地使用权时还应当缴纳契税，其契税的纳税人为被拆迁户。在计税价格上，根据财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004）134号）规定：“先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据应补缴的土地出让金和其他出让费用。”房地产交易中以房换房双方如何征税2房地产开发方有关涉税税收政策1.营业税房地产开发方以转让部分房屋的所有权为代价，换取被拆迁方的房产及土地使用权，根

15、据营业税政策规定，有偿转让不动产行为应当缴纳销售不动产营业税，所谓有偿包括取得的货币、货物或者其他经济利益，所以，对房地产开发方取得的非货币性资产方式销售不动的行为应当按“销售不动产”税目征收营业税。但以拆迁还建的房产，作为房地产开发方，在销售不动产计税营业额的确定上，应当区分三种不同情况：第一种情况：原地还建。被拆迁方还建房产所占的土地使用权仍为被拆迁方原有土地使用权一部分的。如：某开发商与被拆迁方协议：所开发的商品房的一楼门面房全部归被拆迁方所有，二楼以上为开发商所有。那么一楼门面房就应视同开发商销售给拆迁方的不动产，在核定销售不动产计税营业额时，不应当按一楼门面房的公允价值（即市场价格）

16、作为计税营业额，因为公允价值中是包括一楼门面房土地使用权的价值在内，而作为开发方与被拆迁方之间并不存在：被拆迁方先将土地使用权转让给开发商，然后开发商再将土地使用权转让给被拆迁方的这一过程，对被拆迁户还建的这一部分房产所拥有的土地使用权并没有发生转移，其土地使用权仍为被拆迁户所有；也不应当按所还建的建筑物的公允许价值确定，因为其销售取得的经济利益并非是其建筑物。房地产开发方取得的经济利益为被拆迁方的房产，所以，应当按被拆迁方房产的公允许价值确定其营业税业税的计税营业额。第二种情况：易地还建。被拆迁方所还建的房产所拥有的土地使用权与被拆迁方原拥有的土地使用权之间不存在任何联系的。如开发商与被拆迁

17、方协议：按原住房面积1：1.15的比例还建。房屋被全面拆除并重新规划新建。那么被拆迁户还建的房产所拥有的土地使用权与其原有房产所拥有权不存在任何的联系，作为开发商为取得被拆迁土地使用权所付出的代价不仅仅就是建筑房屋的成本，还包括另行转让的土地使用权的价值，也就是说开发方与被拆迁方还存在着以土地使用权换取土地使用权的行为。所以，对此还建的房产应当按公允价值（公允价值中就包含有土地使用权的价值在内）作为开发方销售不动产的计税营业额。第三种情况：按质作价互找差价。如果除还建的房产之外，另有货币、货物或其他经济利益交易的，则计算计税营业额时：对开发方另外收取房屋补价的，应当一并作为计税营业额；对开发方

18、支付给被拆迁方房产补价的，应当从其计税营业额中扣除。2.企业所得税根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税总是问题的通知（国税发2006）31号）规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，按销售与购买两笔业务处理。在确认企业所得税应税收入，根据企业所得税规定，非货币性交易应当按公允价值即市场价格进行确定。对房地产开发企业换入的拆迁户的非货币性资产（房屋、土地使用权），如能提供真实合法凭证（合同、发票等），可以按照配比原则，分配计入各成本对象中按规定扣除。房地产开发企业的拆迁还建房产企业所得税纳税义务发生时间，为房地产开发企事业

19、的回迁房屋竣工验收合格可交付使用的当月。3.印花税采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，拆迁还建交易中，虽然房地产开发方与被拆迁方只签订了一次合同，但实质上是发生了两次产权交易：对被拆迁方将原有房产转让给开发方，发生了产权转移行为，应当按产权转移书据的万分之五征收印花税；同时，开发方产针所开发的房产销售给被拆迁方，虽然并未办理产权手续，但房屋的所有权应当是属房地产开发商所有。根据财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006）162号）第四条规定：“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”印花税的计税依据同营业税的计税依据。4.契税根据契税条例及其细则的有关规定：承受土地使用权、房屋权属的行为应当缴纳契税。但在契税的计税依据上，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所谓土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；房屋交换，是指房屋所有