中国大同论坛项目市场研究

1、PAGE PAGE 57中国大同同论坛项项目研究究营销企划划组20100年12月12日目 录录第一部分分 大同同市城市市概况第一节：大同城城市整体体概况一、城市市基本状状况1、区位位概况2、人文文概况3、资源源概况二、大同同市经济济概况1、近年年来大同同市国民民经济运运行情况况分析2、经济济、投资资、政策策环境3、大同同产业特特点4、大同同产业结结构变化化第二部分分 大同同市房地地产整体体市场第一节：城市人人口状况况研究1、 城城市人口口变化2、 居居民收入入变化3、 房房地产投投资状况况4、 居居住状况况第二节：大同市市房地产产现状研研究一、城市市发展趋趋势及分分析1、城市市发展研研析 2、

2、城市市现状分分析3、十一一五期间间大同住住宅建设设规划二、大同同市房地地产市场场研析1、大同同市基准准地价2、大同同市房地地产市场场供求及及房价走走势3、20009年大同同市房地地产投资资状况4、大同同市房地地产综合合评价5、大同同市房地地产走势势第三部分分 大大同市房房地产区区域市场场研析第一节：大同区区域板块块分析一、区域域板块现现状二、迎宾宾路南区区域楼盘盘开发现现状三、大同同综合性性项目发发展现状状第二节：区域明明星楼盘盘简析桐城中央央第三节：可借鉴鉴性楼盘盘简析东方罗马马城第四节：项目周周边楼盘盘现状简简析第四部分分 本本项目分分析及定定位方向向第一节：项目现现状第二节：项目sswo

3、tt分析及及价值判判断一、项目目swoot分析析二、项目目价值判判断第三节：项目目目标消费费群体分分析一、大同同市整体体购房人人群分析析二、本项项目目标标客群分分析三、本项项目目标标客群区区域分析析第四节：市场借借鉴项目目分析一、深圳圳万科城城二、郑州州远大理理想城三、郑州州橄榄城城四、本项项目突破破方向第五节：物业发发展建议议一、产品品定位原原则二、产品品类型定定位三、户型型配比四、产品品功能定定位五、项目目开发节节奏与开开发组合合六、社区区设计要要求七、社区区配套建建议八、项目目启动策策略第五部分分 本本案项目目售价预预估一、项目目基本资资料二、售价价预估附件一：大同市市房地产产开发预预售

4、条件件附件二：大同开开发成本本一览附件三：大同市220099年城市市住宅拆拆迁安置置区分区区分类价价格附件四：大同市市关于“城中村村改造”办公会会议纪要要附件五：大同市市城市规规划区内内农村集集体土地地 房屋屋拆迁安安置补偿偿暂行规规定附件六：20008-220099年大同同城中村村拆迁公公告第一部分分 大同同市城市市概况大同城市市概况一、城市市基本情情况1、区位位概况大同位于于山西省省北部，介于内内外长城城之间，是大同同盆地的的中心。大同为为山西省省第二大大城市，晋、冀冀、蒙三三省（区区）和大大同各县县的交通通枢纽，大同地地区的政政治、经经济、文文化中心心。全市市辖区面面积1441766 平

5、方方千米，城区220800 平方方千米，辖左云云、大同同、阳高高、天镇镇、浑源源、广灵灵、灵丘丘七县，城区和和近郊划划为城区区、矿区区、南郊郊区和新新荣区，计5镇镇22乡乡29个个街道办办事处。大同北邻邻内蒙，东望河河北、距距北京3380公公里，南南离太原原市3552公里里，实为为首都之之屏障、全晋北北方之门门户，且且扼晋、冀、内内蒙之咽咽喉要道道，是历历代兵家家必争之之地。在在历史上上大同曾曾为三代代京华、两朝重重镇，在在清代以以前无不不派名将将镇守，既防外外来侵略略又保京京师安危危，被誉誉为“北方锁锁钥”。今日日的大同同，是京京包、同同蒲两大大铁路的的交汇点点，大秦秦铁路的的起点，居神府府

6、、准格格尔新兴兴能源区区与京津津唐发达达工业区区的中点点；为我我国当代代最大的的煤炭能能源基地地、国家家级历史史文化名名城。2、人文文概况历史文化化名城，人文资资源丰富富大同市是是国务院院首批公公布的全全国244个历史史文化名名城之一一，有224000多年历历史，曾曾为北魏魏京师、辽金陪陪都、明明清重镇镇。境内内古建筑筑、古遗遗址3000多处处，其中中列入世界文文化遗产产名录的1处处、列入入国家级级和省级级文物保保护单位位的366处，古古建文化化、佛教教文化非非常发达达。大同同现存古古建筑、古墓葬葬、古遗遗址两万万余处，各级文文物保护护单位3346处处，其中中全国重重点文物物保护单单位200处

7、，省省级文保保单位222处，市县级级文保单单位更是是多达3304处处。北魏魏年间开开凿的云云冈石窟窟，现存存的唯一一辽代木木构建筑筑的华严严寺，古古朴浑厚厚的善化化寺，号号称中国国龙壁之之冠的九九龙壁，黏着在在峭壁之之上的悬悬空寺，景色旖旖旎、山山势峭如如刀劈的的北岳恒恒山北方名城城，旅游游胜地大同市市的旅游游资源颇颇为丰富富，历史史古迹和和自然风风光均有有独到之之处。古古迹中以以始凿于于北魏年间的的云冈石石窟最富富盛名，它与敦敦煌的莫莫高窟、洛阳的的龙门石石窟、甘甘肃的麦麦积山石石窟并称称为中国国四大石石窟，具具有很高高的艺术术价值；应县木木塔则是是中国现现存最高高大、最最古老的的木结构构塔

8、，是是世界建建筑中的的一件珍珍品；位位于大同同西南部部的华严严寺，是是我国最最大的古古代佛殿殿之一；此外还还有九龙龙壁、善善化寺等等历史悠悠久的古古建筑；大同市市东南方方，有中中国五岳岳之一的的北岳恒恒山，风风光极佳佳；恒山山山脚下下的悬空空寺，建建筑精巧巧，让人人称奇，偌大一一座寺院院竟如凌凌空而立立，让人人不得不不惊叹千千年前工工匠们的的奇思妙妙想。3、资源源概况资源城市市，矿产产资源丰丰富大同市矿矿产资源源丰富，除煤炭炭以外，主要矿矿藏有铜铜、铁、金、银银、铝、锌等金金属矿物物和石墨墨、磷、长石、云母、石灰石石、珍珠珠岩、大大理石、花岗石石、玄武武石、沸沸石等非非金属矿矿物。大大同可望望

9、成为资资源相对对贫乏的的沿海及及渤海经经济圈的的矿产品品原料基基地。煤煤炭“大同同煤田”含煤面面积9226平方方公里，探测总总储量7718亿亿吨，其其中：侏侏罗纪煤煤素以低低硫、低低磷、低低灰份、高热值值的“三三低一高高”闻名名于世，是优质质动力煤煤和化工工原料煤煤。得天天独厚的的煤炭资资源优势势，使大大同市成成为国家家重要的的能源基基地，被被誉为中中国“煤煤都”。大同市市年产原原煤80000万万吨，煤煤炭的生生产量、外运量量和出口口量均占占全国煤煤炭城市市之首。大同煤煤支持着着全国55大火力力电网、3大港港口、66大城市市的煤气气发生炉炉以及全全国200多个省省、市、自治区区28000多家家

10、大中型型企业，有力地地支援了了全国的的经济建建设，并并远销欧欧、亚、美的220多个个国家和和地区。水资源贫贫乏大同市的的本地水水资源总总量为11.422亿平方方米，人人均水资资源量仅仅为1111立方方米，为为全国人人均占有有量的99%左右右，水资资源十分分贫乏。现在的的用水状状况是：工业与与生活用用水占880%，农业用用水占220%。虽然水水资源开开发利用用率已达达67.5%，但年缺缺水量仍仍为20000多多万立方方米。二、大同同市经济济概况（因网上上数据有有限，引引用20008年年数据参参考）1、近年年来大同同市国民民经济运运行情况况分析国民经济济平稳健健康发展展 经经初步核核算,22008

11、8年全市市实现地地区生产产总值（GDPP）5665.777 亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长5.11 %。从上图图可以看看出，大大同经济济除20008年年受全球球金融危危机影响响涨幅较较小外，一直处处于高速速发展状状态。根据国国民经济济运行规规律，国国民经济济的稳定定快速发发展，必必定会带带动房地地产的发发展，提提高房地地产的投投资量，房地产产业的发发展同时时又会促促进国民民经济的的发展，两者相相辅相成成。按常住人人口计算算，20008年年全市地地区人均均国民生生产总值值达到1178552元，比上年年增加226122元，同同比增长长了4.4%，约合226255美元. GDPP从10

12、000美美元到330000美元是是实现跨跨越式发发展的关关键时期期，这个时时期市场场经济逐逐步完善善，经济济保持快快速增长长，群众众生产和和生活条条件不断断改善，也将逐逐渐带动动房地产产的发展展。工业经济济实现平平稳增长长初步统计计，20008年年全年全全市完成成全部工工业增加加值2771.996亿元元，比上上年增长长1.00%。其其中，国国有企业业、大中中型企业业和年产产品销售售收入5500万万元及以以上非国国有工业业企业（规模以以上企业业）完成成工业增增加值2250.80亿亿元，比比上年增增长0.6%。产销衔衔接状况况保持良良好，全全年规模模以上工工业企业业产品实实现销售售产值6606.3

13、0亿亿元，比比上年增增长199.7%；工业业产品销销售率为为98.6%，比上年年上升22.7个个百分点点。 受08年年下半年年全球金金融危机机和煤炭炭价格低低迷影响响，大同同08年年工业增增加值增增幅回落落，但仍仍然实现现了同比比增长，表现平平稳；规规模以上上企业实实现销售售产值大大幅增长长，说明明作为传传统的工工业基地地，大同同仍然保保持了良良好的工工业发展展势头。财政收入入增长较较快财政收入入继续增增长，220088年，全全市财政政总收入入完成1122.28 亿元，比上年年增长331.442 %，增收收29.23亿亿元。一一般预算算收入完完成466.677亿元，比上年年增长227.114%

14、，增收99.966亿元。扣除资资源探矿矿权、采采矿权收收入，全全市财政政总收入入和一般般预算收收入分别别完成1122.01亿亿元和446.440亿元元，同口口径增长长36.43%和40.21%。财政政收入中中，增值值税、企企业所得得税、个个人所得得税和营营业税等等四大税税种，分分别增长长39.37%、9.880%、20.61%和57.38 %。从上述数数据可以以看出，目前大大同市的的整体经经济运行行稳定，经济环环境良好好，适合合房地产产投资的的进行。固定资产产投资持持续增长长固定资产产投资快快速增长长。20008 年，全全市积极极优化投投资结构构，以调调产项目目、基础础设施建建设带动动投资增增

15、长，全全市固定定资产投投资规模模进一步步扩大。全年大大同市全全社会固固定资产产投资完完成 2276.5亿元元，比上上年增长长28.7%。其中，国有经经济单位位投资完完成1553.11亿元，增长335.44%；非非国有经经济单位位投资完完成1223.44亿元，增长221.44% 。按城乡乡分，城城镇投资资完成2264.9亿元元，比上上年增长长31.5%；农村投投资完成成11.6亿元元，比上上年下降降12.3%。这一组数数据显示示，大同同目前固固定资产产投资活活力旺盛盛，全社社会的固固定投资资力度都都在加大大，城市市建设改改造力度度也在加加大，综综合功能能日益完完善。房房地产建建设也基基本和全全社

16、会固固定资产产投资合合拍，表表现的相相当活跃跃，但是是又不存存在过热热现象。2、经济济、投资资、政策策环境经济环境境这些年来来，大同同市按照照传统产产业新型型化、新新兴产业业规模化化的发展展要求，大力推推进结构构调整，不断加加大传统统产业改改造和新新兴产业业培育的的力度，初步形形成了煤煤炭、电电力、冶冶金、医医药化工工、机械械制造、建材等等多元支支柱产业业格局，煤化工工、装备备制造业业、新型型材料、旅游业业以及特特色农业业等新兴兴产业也也初具规规模。（1）农农业方面面，启动动实施了了雁门关关生态畜畜牧经济济区建设设，培育育壮大畜畜牧、林林草，优优质杂粮粮、蔬菜菜四大农农业特色色产业，推动农农业

17、结构构由以农农为主向向以牧为为主转变变。畜牧牧业的比比重占到到了农业业总产值值的388.9%。扶持持发展了了夏进乳乳业、佳佳鑫杂粮粮、雁门门关绿色色肉业、森汇隆隆草业等等一批龙龙头企业业。（2）工工业方面面，在煤煤炭、电电力、冶冶金、医医药化工工、机械械制造、建材六六大产业业培育660户优优势企业业，目前前，六大大产业完完成的销销售收入入占到了了全市工工业的990%以以上，原原煤产量量稳定在在80000万吨吨左右，洗选配配能力占占到600%，电电力总装装机容量量达到660677MW，医药产产值占到到全省的的一半以以上，呈呈现出产产业多元元化发展展的良好好态势。（3）旅旅游业方方面，全市大大力推

18、进进“北方方商埠”和“旅旅游胜地地”建设设，成功功举办了了五届旅旅游节。组织参参加了“港洽会会”、“沪洽会会”、“中博会会”等大大型招商商活动，引进资资金兑现现3211.2亿亿元人民民币，1145个个项目已已开工建建设，履履约率、开工率率走在全全省前列列。投资环境境（1）交交通便捷捷，大同市市是我国国中西部部地区离离首都最最近、离离出海口口最近的的一块“风水宝地”。 按铁铁路里程程东望北北京3882公里里，西眺眺呼和浩浩特2885公里里，南下下太原3355公公里，北北上中蒙蒙边界二二连浩特特4600公里，是华北北地区重重要的交交通枢纽纽城市。京包、大秦等等4条复复线电气气化铁路路及400余条支

19、支线、专专用线纵纵横交错错，沟通通华北、西北、东北和和三晋腹腹地的联联系，京京大、大大运和得得大高速速公路等等10多多条干线线四通八八达，飞飞机可直直达 HYPERLINK /view/2621.htm 北京京、 HYPERLINK /view/1735.htm 上海、 HYPERLINK /view/6771.htm 广州等城城市，大大同已形形成了铁铁路、公公路、航航空相互互配套的的立体交交通体系系。 （2）资源丰丰富，大同市市矿产资资源丰富富，除煤煤炭以外外，主要要矿藏有有 HYPERLINK /view/36056.htm 铜、 HYPERLINK /view/4649.htm 铁、 H

20、YPERLINK /view/36077.htm 金、 HYPERLINK /view/26406.htm 银、 HYPERLINK /view/4615.htm 铝、 HYPERLINK /view/5161.htm 锌等金属属矿物和和 HYPERLINK /view/5089.htm 石墨、 HYPERLINK /view/39167.htm 磷、 HYPERLINK /view/126853.htm 长石、 HYPERLINK /view/973.htm 云母、 HYPERLINK /view/169495.htm 石灰石石、 HYPERLINK /view/96360.htm 珍珠岩岩

21、、 HYPERLINK /view/1638.htm 大理石石、 HYPERLINK /view/866.htm 花岗石石、玄武武石、 HYPERLINK /view/84680.htm 沸沸石等非非金属矿矿物。大大同可望望成为资资源相对对贫乏的的沿海及及渤海经经济圈的的矿产品品原料基基地。 （3）环境优优美，大大同市地地处温带带大陆性性季风气气候区，受季风风影响，四季分分明，年年平均日日照时数数为26670小小时，大大同市建建成绿化化覆盖面面积21131平平方公里里，绿化化覆盖率率15.1%。城市人人均公共共绿地面面积由11.9平平方米提提高到44.6平平方米。大力推推进热电电联产集集中供热

22、热，全年年二级以以上良好好天气达达到2220天。 （4）设施完完善，大大同建成成了以光光纤传输输为主，辅以数数字微波波、卫星星传输等等方式的的通讯网网络，固固定电话话网、移移动通讯讯网、数数字数据据和多媒媒体通讯讯通达全全国和世世界许多多国家及及地区，固定电电话机普普及率达达每百人人20.03部部。邮电电邮路总总长度443299公里，可传输输国际国国内特快快专递邮邮件。 （5）金融体体系，大大同是晋晋、冀、蒙交界界处的金金融中心心，已形形成了国国有独资资商业银银行为主主体、地地方商业业银行为为补充的的金融体体系，服服务功能能比较齐齐全，可可受理各各种涉外外业务。中国人人民保险险公司、太平洋洋保

23、险公公司的分分支机构构可办理理国际上上通行的的保险业业务。政策环境境根据中华华人民共共和国国国务院指导外外商投资资方向规规定、外商商投资产产业指导导目录、中西部部地区外外商投资资优势产产业名录录，大大同市制制定了大同市市鼓励外外商、港港澳台同同胞及国国内经济济实体投投资的若若干规定定、大同市市关于加加速工业业经济发发展实施施66656工程的的主要优优惠政策策等优优惠政策策，从土土地、税税收等多多方面吸吸引外商商；各级级政府都都建立健健全外商商投资管管理和服服务机构构，不断断完善基基础设施施和公用用服务设设施，优优化投资资环境，为外商商提供高高效优质质服务，依法保保障投资资者合法法权益。3、大同

24、同产业特特点优势产业业电力资源源优势，大同是是华北地地区重要要的电力力生产基基地，大大同三角角区的神神头一、二电厂厂、大同同一、二二电厂，丰镇电电厂共同同组成我我国最大大的输变变电网，既满足足了电气气化铁路路晋煤外外运的用用电，又又保证了了向京津津唐地区区供电。大同具具有良好好的电力力生产发发展潜力力，境内内仍有继继续建设设火力发发电厂的的各种资资源条件件，可向向东部地地区提供供成本更更低的电电力资源源旅游资源源优势，大同以以其丰富富的旅游游资源驰驰名中外外，享有有“佛国国龙城”之美誉誉。境内内古建筑筑、古遗遗址30000余余处，现现有国家家级文物物保护单单位133处、省省级文物物保护单单位2

25、33处。220000年，大大同被评评为中国国优秀旅旅游城市市。工业基础础优势，大同市作作为国家家重要的的能源基基地，工工业基础础势力雄雄厚。早早在“一一五”时时期，大大同就被被国家列列为重点点建设城城市，相相继建成成了亚洲洲最大的的机车厂厂大大同机车车工厂；我国最最大的军军用动力力机械厂厂山山西柴油油机厂；当时国国内最大大的水泥泥厂大同水水泥厂；最大的的合成橡橡胶厂山西西化工厂厂。经过过50年年的建设设发展，大同已已初步形形成以煤煤炭、电电力为支支柱产业业，冶金金、机械械、建材材、化工工、轻纺纺、制药药、食品品等工业业门类比比较完整整的工业业体系。农业基础础优势，大同地地域辽阔阔，可耕耕种土地

26、地面积多多，人均均耕地面面积三亩亩以上。具有宜宜林、宜宜农的多多种类型型的土地地资源和和生物资资源优势势。因此此，大同同有望成成为京津津唐的肉肉食品基基地、蔬蔬菜基地地和杂粮粮基地。产业结构构调整方方向根据大同同市“十十一五”经济社社会发展展规划，到20010年年人均GGDP将将达到33000美美元，恩恩格尔系系数将进进一步下下降，经经济发展展将保持持快速增增长。这这一时期期大同市居居民消费费结构变变化趋势势是：物物质消费费的增长长将低于于服务消消费；享享受和发发展消费费比重上上升，生生存消费费比重将将进一步步降低；第三产产业也将将进一步步加快发发展，将将在国民民经济中中占更重重要的地地位；各

27、各种高档档消费品品，如住住宅、汽汽车的有有效需求求上升，对商品品和服务务的质量量要求将将进一步步提高等等。4、大同同产业结结构变化化根据20008年年大同市市国民经经济的运运营情况况，20008年年全市实实现地区区生产总总值（） 5665.777亿元元，按可可比价格格计算，比上年年增长55.1%。其中中，第一一产业增增加值227.004亿元元，同比比增长88.9 %；第第二产业业增加值值3000.966亿元，同比增增长1.4 %；第三三产业增增加值2237.77亿亿元，增增长9.4%。第一、二、三三产业对对增长的的贡献率率分别为为8.33%、14.3%和和77.4%。这表明明大同传传统的所所有

28、制结结构正在在发生变变化，第第三产业业对国民民经济快快速发展展的过程程中起着着越来越越重要的的作用。【小结】 大同市市是山西西第二大大城市，是晋北北乃至整整个华北北重要的的资源性性城市，重要的的煤炭资资源和电电力能源源基地，同时拥拥有全面面的工业业体系和和丰富的的旅游资资源，总总体经济济发展良良好，与与“大北京京”城市带带有着密密切联系系。在近近几年的的发展过过程中，大同市市不断加加大城市市拆迁、改造建建设力度度，加大大固定资资产投资资，在大大同城市市面貌焕焕然一新新的基础础上，也也不断改改善着城城市的投投资环境境。城市市配套设设施的完完善、人人民生活活水平的的提高，直接催催化着房房地产需需求

29、的旺旺盛，也也带动着着房地产产业的进进一步发发展。第二部分分 大同市市房地产产整体市市场第一节 城市市人口状状况研究究1、城市市人口变变化根据山西西省人口口抽样调调查办公公室20008年年发布的的人口抽抽样调查查数据，大同全全市人口口总量3317.866万，比上年年增加11.89万人。在在总人口口中，城城镇人口口1622.544万人，比上年年增长22.611%，城城镇人口口占全市市总人口口的比重重由上年年的500.1%上升到到51.1%；乡村人人口1555.332 万万人，比比上年下下降1.4%，乡村人人口占全全市总人人口的比比重由上上年的449.99%下降降到488.9%。 通过上述述人口数

30、数据表明明，大同同城镇人人口持续续增长，城镇化化率在不不断提高高，这将将会不断断加大对对住宅的的市场需需求，通通过供求求平衡规规律的影影响，大大同的房房地产发发展仍然然会有较较快发展展。2、居民民收入变变化20088年全年年城镇居居民人均均可支配配收入为为137758元元，比上上年增长长19.55%；城镇镇单位在在岗职工工平均工工资2441044元，比比上年增增长155.300%；城城镇居民民人均消消费性支支出90038元元，比上上年增长长15.17%；全年年农民人人均纯收收入33354元元，比上上年增长长10.60%；农民民人均消消费支出出20005元，增长116.880%。近年来，大同市市

31、居民的的可支配配收入都都在以两两位数的的增长率率在高速速增长，表明居居民的收收入水平平不断提提高，消消费支出出也有相相应增长长，住宅宅消费能能力也将将会大幅幅提高，这对发发展中的的大同房房地产来来说是利利好消息息。3、居住住状况截止十五五期间，城镇、农村居居民人均均居住面面积分别别达到117.55平方米米和233.6平平方米。从这一组组数据可可以看出出，大同同的城镇镇居民人人均居住住面积偏偏小，和和山西省省城镇居居民人均均27.5平方方米建筑筑面积差差距较大大，居住住条件有有待进一一步改善善。第二节 大同同市房地地产现状状研究一、城市市发展趋趋势及分分析1、城市市发展研研析城市定位位：晋北的的

32、中心城城市 大同同地处山山西省北北端，位位于京津津冀北都都市圈是我国国第三个个大型都都市群即“大北北京地区区”。众所所周知，山西省省的重要要城市大大多数集集中在南南部，北北部仅有有大同，在太原原对省域域中部形形成带动动和促进进作用的的形势下下，北部部经济发发展的龙龙头非大大同莫属属。大同同处于北北京、呼呼和浩特特、太原原构成的的三角形形结构中中心，特特别是三三个城市市之间的的交通联联系主要要通过大大同，因因而大同同是这一一地区的的交通枢枢纽。 煤是大大同的宝宝，却也也是大同同挥之不不去的痛痛。“煤都”称号掩掩盖了大大同最有有生命力力的一面面由区区位带来来的经济济活力更更具有可可持续性性。正因因

33、为这个个原因，在大大同市城城市总体体规划（20006年-20220年）的城城市定位位中，引引入“经营城城市”理念，把“晋北部部的中心心城市”这样的的概念提提到了城城市的发发展日程程中。历历史名城城、能源源重镇、晋北中中心，概概括了大大同未来来的一切切发展指导导思想：依托能能源优势势，建设设新的加加工工业业 矿产与与能源的的优势支支撑着大大同，并并确定了了大同在在华北地地区的重重要位置置。煤炭炭工业对大大同市经经济增长长的贡献献举足轻轻重，但但煤炭生生产中存存在的问问题也非非常突出，经济济发展的的代价很很大，经经济增长长方式亟亟待转变变。大同同已经向向集约发发展、内涵发展展、绿色色发展、综合高高

34、效发展展、和谐谐文明发发展的新新路子迈迈进，从从而实现从煤炭炭资源大大市想煤煤炭工业业大市的的转变。应依托大大同几十十年来营营造出的的能源工工业的支支柱优势势并结合合目前宏宏观产业业政策和市场情情况加以以利用和和转化。简单地地说就是是从“开采输出”的模式式，转化为“开开采加工”的模式式，从全全程污染染的工业业类型，通过技技术改造造等途径，向清清洁能源源生产目目标转化化，从而而为大同同丰富的的矿产资资源寻求求新的出出路。 发展目标标：到“十一五五”结束，大同主主城区要要由城区区、口泉泉区、御御东新区区组成，总用地地控制在1101平平方公里里，总人人口1005万人人。主城城区应具具备多方方面的功功

35、能，包包括生产产协作中中心、生生活服务务中心、商品流流通中心心、金融融信息中中心、科科技人才才交流中中心、区区域旅游游中心和和信息情情报中心心等。发展规划划：珍藏旧旧城风貌貌，古城城布局适适度开发发大同将统统筹考虑虑旧城保保护、中中心城调调整优化化和新城城发展，合理确确定旧城城的功能能和容量量，疏导导不适合合在旧城城内发展展的城市市职能和和产业，鼓励发发展适合合旧城传传统特色色的文化化事业和和文化、旅游产产业。新规划划将调整整影响古古城保护护的用地地，控制古古城的人人口，突突出古城城作为城城市旅游游中心和和商业中中心的地地位，增增加古城城内的公公共绿地地，改善善古城的的道路交交通状况况，完善善

36、古城的的市政设设施，提提高古城城的环境境质量，最终达达到保护护保存存、保护护利用用、保护护发展展三者的的协调，从而全全面、完完整地保保护好古古城的历历史及传传统文化化。 主城区发发展格局局：“一主两两副，扇扇形组团团” 一主：即以城城区为核核心 两两副：以以御东区区和口泉泉区为副副以城区为为核心，以御东东区和口口泉区为为侧翼，形成三三个相对对独立的的城区组组团，每每个组团团规模适适度、功功能特点点不同，共同构构成大同同城市的的政治、经济、文化的的核心区区域。市域城镇镇体系： 其其一，借借助大张张公路向向东、东东北方向向重点发发展大同同县和阳阳高县 其其二，借借助同浑浑公路向向东、东东南方向向重

37、点发发展浑源源县和灵灵丘县 其其余县和和建制镇镇围绕省省道和县县道均匀匀分布，组成辐辐射型的的城镇网网络体系系。对外发展展：“东进”“西联” “东进”： 积极与与大北京京都市圈圈加强联联系与交交流，借借助东部部地区的的先进人人才技术术和资源源优势，带动自自身经济济发展，并在其其中寻找找自己的的市场空空间。 “西联”：主动与与呼、包包、鄂沟沟通与交交流，共共同建设设以大同同为东大大门的西西部门户户城市群群体，通通过转移移、输出出东部地地区的先先进观念念与策略略，逐渐渐发展成成为在人人才、技技术设备备等方面面占主导导地位的的核心城城市。城市道路路网络：优化中中心城市市道路网网络，完完善快速速路、主

38、主干路、次干路路、支路路四级道道路 系系统。为为密切联联系三个个组团，主城区区形成以以“三横加加一环”的路网网主骨架架。规划划以两条条主干道道、一条条快速路路共同形形成一个个东西向向的交通通核心走走廊，贯贯穿三个个区的南南部，外外部以环环城高速速公路连连接对外外交通，形成快快捷、畅畅通的交交通网络络。两条条主干道道，一条条为以迎迎宾大道道、迎宾宾路、大大庆路为为基础的的主干道道，主要要担负客客运交通通功能，一条以以南环路路贯通东东西，作作为社会会车辆交交通的主主干道。最南侧侧规划快快速路以以开源街街作为三三区快速速交通联联系的通通道，同同时向东东北环绕绕中心城城区，形形成半环环状，加加强城区区

39、与御东东区之间间的交通通联系，并与口口泉区相相衔接。2、城市市现状分分析大同市是是国务院院首批批批准的113座较较大城市市之一，然近年年来经济济发展受受困于煤煤炭工业业，以重重污染的的采矿业业支撑的的城市经经济支柱柱暂时成成为GDDP增长长的主要要源泉，经济模模式单一一、高能能耗成为为大同经经济快速速发展的的阻碍。城市建建设发展展过于缓缓慢，城城区狭窄窄、道路路破旧不不堪，棚棚户区脏脏乱差等等都在影影响这个个城市的的形象。08年新新一届市市政府组组建以后后，明确确提出了了以建设设资源节节约型和和环境友友好型城城市为目目标，强强调大同同的城市市发展要要走节约约资源、保护环环境的集集约化道道路，坚

40、坚持节流流、开源源、保护护并重的的原则。并先后后启动了了城市道道路改造造工程、棚户区区改造工工程、城城中村改改造工程程和古城城保护工工程，使使大同的的城市建建设进入入一个新新的发展展阶段。大同进入入城市发发展的快快车道以以后，逐逐步拉大大城市发发展框架架；和城城区突出出强调历历史文化化名城保保护、口口泉区的的改善环环境质量量提高居居住环境境水平相相比，御御东区无无疑代表表着大同同未来的的走向向东东；御东东区的百百业待兴兴不但会会为城市市的可持持续性发发展带来来新的商商机，同同时也将将为楼市市的发展展方向和和新运行行模式产产生积极极而深刻刻的影响响。市政府所所在的迎迎宾路及及以南区区域，大大量高

41、档档社区、商业配配套不断断涌现；在088年迎宾宾路改造造结束之之后，又又有大量量的金融融机构、政府行行政单位位迁入，该区域域以其便便捷的交交通、完完善的配配套优势势成为大大同具有有竞争力力的区域域之一。大同的古古城保护护工程、棚户区区拆迁改改造、城城中村改改造等为为城市房房地产发发展产生生了大量量的需求求，也为为房地产产的发展展提供了了足够的的空间。东部的的御东区区、西部部、南部部的南郊郊区在今今后的一一段时间间内将会会成为城城市房地地产开发发的热点点。【小结】城市的的发展与与本项目目的利损损关系项目位于于大同市市东南部的城城郊结合合部，属属大同县县杜庄乡乡；区域域内没有有房地产产项目，区位认

42、认可度低低，远离离城市发发展方向向。如果果在项目目开发过过程中能能以大盘盘的气势势，差异异化战略略，高档档的定位位来带动动整体区区域的发发展，将将会是项项目和区区域双赢赢的利好好结果。3、十一一五期间间大同住住宅建设设规划住宅建设设目标：着眼于于将住宅宅建设培培育成为为重要产产业的要要求，继继续保持持城乡住住宅建设设的 持续增长长。结合合大同目目前展开开采煤沉沉陷区治治理、棚棚户区改改造、御御东新区区开发、旧城改改造和城城镇基础础设施建建设，以以城镇居居民经济济实用住住房建设设为重点点，开发发节能节节地环保保型住宅宅和标志志性建筑筑项目，形成多多层次的的住房供供应体系系。房地地产投资资保持在在

43、全社会会固定资资产投资资的122%以上上，全市市每年开开发建设设住宅面面积1880万平平方米(县区440万平平方米)，其中中经济适适用房660万平平方米(县区220万平平方米)，解决决10000户的的廉租住住房。到到20110年，城镇人人均住宅宅建筑面面积达到到28平平方米。建立起起完善健健全的廉廉租住房房制度，实现中中低收入入家庭“居者有有其屋”。同时时，要综综合发展展园林绿绿化、环环境卫生生、市政政管理、市内交交通等市市政公共共服务业业，多渠渠道筹集集资金，加大投投资力度度，完善善社区服服务设施施，优化化市政建建设，建建设良好好的居住住环境。配套建设设重点：围绕建建设宜居居式现代代化区域域

44、中心城城市的目目标，着着力改善善市民生生活环境境，增强城市市综合服服务功能能，加快快城市交交通、供供水、供供气等建建设，提提高城市市承载能能力和辐辐射功能能。一是是完善城城市交通通。打通通北出口口通道，加快城城市主干干道、西西北环城城高速公公路建设设，形成成交通性性、生活活性两者者兼顾的的功能明明确、畅畅通便捷捷的城市市道路网网络。重重点抓好好市区西西环路、滨河西西路、建建开路等等22条条道路的的改造，开工建建设操场场城街东东延、南南环路东东延等三三座大桥桥。彻底底解决南南出口西西河河村村段、北北出口白白马城村村段、同同泉路平平旺村段段无序建建设的问问题，分分步实施施“城中村村”改造，完成同同

45、煤集团团采煤沉沉陷区居居民的搬搬迁工程程和矿区区煤矿工工人棚户户区改造造。二是是加快给给排水管管网建设设。建设设净化水水厂、开开压泵站站等城镇镇排供水水项目，推进垃垃圾分类类处理，建设一一批垃圾圾处理和和环卫设设施。三三是积极极推进天天然气入入同和煤煤气置换换天然气气工程。四是全全面启动动高标准准建设御御东新区区，打造造城市新新亮点。完成111条道道路建设设，建成成新区排排水工程程，开工工新区污污水处理理厂，完完成御河河生态园园二期工工程，实实现中心心城市的的持续发发展。二、大同同市房地地产市场场研析1、大同同市基准准地价表1-11 大同同市城区区基准地地价商业用地地居住用地地工业用地地商业用

46、地地路段价价（迎宾宾西路）一级元/平方方米228881170032923100元/平平方米（合1554万元元/亩）万元/亩亩152.578.2221.99二级元/平方方米16611950200万元/亩亩110.763.5513.33三级元/平方方米10811675145万元/亩亩72.11459.7四级元/平方方米622403109万元/亩亩41.5526.997.3五级元/平方方米251214禁止区6600万元/亩亩16.7714.3340表1-22 大同同市矿区区、南郊郊区基准准地价商业用地地居住用地地工业用地地一级元/平方方米580320118万元/亩亩38.7721.337.9二级元/

47、平方方米31020098万元/亩亩20.1113.336.5三级元/平方方米1608057万元/亩亩10.775.33.8表1-33 大同同市新荣荣区基准准地价商业用地地居住用地地工业用地地一级元/平方方米350200100万元/亩亩23.3313.336.7二级元/平方方米24012070万元/亩亩1684.7三级元/平方方米1106745万元/亩亩7.34.53.0【说明】：地价价均已做做换算，例如城城区一级级住宅用用地基准准地价111700元/平平方米，换算为为78.2万元元/亩2、大同同市房地地产市场场供求及及房价走走势大同在售售楼盘房房价走势势一年新房房房价走走势从大同新新房价格格的

48、走势势来看，大同近近一年来来受城市市建设的的影响，新房成成交价格格波动较较大；一一方面城城市商品品房价格格一直处处于高位位，城区区内高层层住宅价价格居高高不下，以桐城城中央、御景源源、水泉泉湾龙园园等项目目为代表表，项目目价格已已超过550000元/，同同时由于于城市大大规模拆拆迁，旧旧城保护护、棚户户区改造造等政府府大规模模拆迁安安置，新新房价格格被重新新拉高。同时也也说明，在大同同目前的的市场状状况下，因城市市拆迁安安置所产产生的大大量住宅宅需求，政府安安置并不不能完全全满足，这就为为房地产产发展带带来机遇遇。大同二手手房房价价走势一年二手手房房价价走势从上图可可以看出出，目前前大同的的二

49、手房房价格趋趋于稳定定，且稳稳中有涨涨；住宅宅需求仍仍然旺盛盛，解决决居住需需求或改改善居住住仍然是是一段时时间内的的大同房房地产发发展的主主旋律。大同求购购房房价价走势一年求购购房房价价走势本张图表表从需求求方面说说明了目目前大同同房地产产的状况况，大同同房地产产受去年年政府对对房地产产的整改改和古城城保护工工程启动动的影响响，一部部分房地地产项目目被停工工停售，造成整整体市场场开工量量不足，供给量量不足；市场产产生的这这部分需需求得不不到有效效释放，造成目目前求购购房心理理预期房房价上涨涨的结果果。但主主流群体体的心理理预期房房价仍低低于市场场高位价价格，这这是造成成目前在在售楼盘盘普度去

50、去化较慢慢的主要要原因。大同出租租房房价价走势从大同房房产网得得到的数数据，大大同上周周出租房房平均房房价：9946.67元元/套，平平均每套套71.33平平米。从从上图可可以看出出，从009年下下半年以以来，租租房价格格逐步上上涨，大大量因城城市拆迁迁和政府府安置房房源不足足，造成成大量的的拆迁户户无房可可住，因因此产生生的居住住需求需需要得到到释放。大同房地地产价格格总体解解析：大同市房房价的飙飙升启动动于20003年年年底，之后这这些年，伴随着着国内房房地产市市场的疯疯狂，大大同市的的房价也也一路走走高，在在短短的的7年时间间，上涨涨了将近近2000%，20110年，大同的的房地产产价格

51、达达到了顶顶峰；截止目前前还在销销售的御御河西岸岸楼盘中中，以水水泉湾龙龙园价格格最高，最高房房价是661300元/平米左左右，均均价58800元元/平米，其余楼楼盘如凯凯德世家家、御景景源、桐桐城中央央等均价价也基本本上超过过50000元/平米，其余楼楼盘如御御华帝景景、国际际丽都、御馨花花都、御御馨园等等均价也也在45500元元/米左右右，远离离市中心心的楼盘盘如宏洋洋美都、景海花花园、阳阳光绿岛岛等，价价格在33900元/平米左左右。定价原则则一般是是层差550元-1110元不不等，面面积超过过1500平方的的户型另另有加价价09年-10年年价格上上涨原因因：土地价格格和拆迁迁成本是是房

52、价攀攀升的主主因；20088年上半半年大同同房地产产市场政政策性停停工停售售，人为为原因造造成了短短期的供供需失衡衡，实际际供量远远远低于于市场需需求量，导致房房价大幅幅上扬；09年受受08下半半年房价价高位上上行的剌剌激，房房地产开开发量空空前增大大，价格格继续保保持在上上行通道道。房价持续续上涨，消费者者买涨不不买跌追追涨的心心理造成成了房价价的持续续高位运运行；土地增值值税等政政策的强强硬出台台，开发发商为了了维持原原本的利利润空间间，也必必然将成成本转嫁嫁到消费费者身上上，这也也进一步步促使了了房地产产市场价价格的迅迅猛攀升升。3、20009年年大同市市房地产产投资状状况房地产开开发投

53、资资增速下下降。全全年全市市房地产产业开发发投资完完成277亿元，比上年年下降33.6 % ，其中，住宅投投资155.4 亿元，下降223.66 % 。房地地产业开开发投资资占固定定资产投投资的比比重为99.8 % 。全市房房地产开开发施工工面积2227.7 万万平方米米，比上上年下降降20.1 % ，其其中住宅宅施工面面积2002.22 万平平方米，比上年年下降224.88 % 。竣工工面积448.55 万平平方米，比上年年下降77.9 % ；其中住住宅竣工工面积444.11 万平平方米，比上年年下降110.66 % 。商品品房屋销销售面积积69.8 万万平方米米，比上上年下降降29.2 %

54、 。【小析】1）099年下半半年，受受一线城城市地产产低迷、楼市新新政和大大同市政政府对房房地产的的整顿，大同楼楼市出现现了阶段段性的低低迷。具具体表现现在20009年年房地产产的投资资金额、开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积等等都出现现了不同同程度的的下降。2）虽然然楼市出出现阶段段性的低低迷现象象，但是是住宅建建设仍然然在整体体的房地地产开发发投资中中占主体体地位。3）20009 下半年年虽然阶阶段性低低迷，但但全年销销售面积积仍然要要远远高高于竣工工面积，10年上上半年以以来，房房价继续续居高不不下。说说明对住住宅的需需求仍然然旺盛，从各个个售楼部部得到的的信息，09下半半年低迷迷和1

55、00年春节节后全国国房地产产市场的的“大观望望”对大同同来说在在销量和和价格上上并没有有大的落落差。4）目前前房价居居高不下下，但市市场上普普遍出现现价涨量量跌现像像。5）市面面上在售售楼盘主主力户型型。市场在在售楼盘盘的主力力户型基基本偏大大，集中中在1445-2220平平米之间间，高端端楼盘2200以以上的户户型配比比均达到到8-110%左左右。4、大同同市房地地产综合合评价大同市做做为一个个中等城城市来讲讲，房地地产业起起步较晚晚，但发发展较快快，价格格涨幅大大；其房房地产价价格水平平与其城城市建设设和房地地产产业业发展程程度不相相符；房房地产开开发模式式的成熟熟程度滞滞后于其其他中等等

56、城市，城市商商品房建建设看刚刚步入中中期，产产业发展展希望很很大；从项目的的包装策策划上来来讲，项项目包装装比较粗粗糙，大大部分项项目没有有自己的的宣传资资料；整整体市场场缺乏推推广宣传传，基本本上看不不到房地地产户外外广告；平面媒媒体虽然然有一定定的力度度，但画画面重复复使用，设计粗粗糙，对对项目形形象帮助助不大；销售人人员素质质偏低，管理不不到位，缺乏应应有的职职业素养养和销售售热情。 消费者购购房逐渐渐趋于理理性，购购房除注注重价格格、质量量和结构构外，同同时还在在注重地地理位置置、绿化化、休闲闲场所，交通是是否便利利，公共共设施是是否齐全全，物业业管理是是否到位位，周边边环境是是否满意

57、意等，这这些都将将纳入购购房者的的权衡范范围之内内。特别别是在大大同这样样一个空空气污染染较重，看不到到多少绿绿地的城城市里，小区绿绿化好及及园林式式建筑将将更有吸吸引力。但在售售楼盘中中，只有有1000亩以上上的楼盘盘如水泉泉湾龙园园、御景景园有大大规模的的园林配配套，其其他楼盘盘基本上上是借助助周边的的公园、学区或或地段优优势作为为卖点，小区物物业以开开发商自自配为主主，智能能化尚停停留在一一线城市市05年水水平。 商品房价价格在目目前普遍遍认为过过高地情情况下，并不影影响购买买者的购购买力，价格相相对过高高，是对对一部分分人在购购买力上上造成影影响的主主要因素素，而不不是决定定因素，决定

58、因因素是开开发商所所开发产产品是否否达到一一定水准准。在目前政政府“经营城城市”的理念念下，大大同的房房地产业业正朝着着良好的的方向发发展，而而大同市市的住房房现状、发展规规划也决决定了房房地产业业将有很很大的发发展前景景和开发发空间，至少五五年内不不会出现现拐点，投资机机遇与风风险共存存。5、大同同市房地地产走势势大同市持持续的大大规模城城市改造造，造成成了大量量刚性需需求；且且目前大大同房地地产市场场上存盘盘量并不不多，不不少房地地产项目目都处于于尾盘阶阶段，新新开楼盘盘如华北北星城、汇嘉华华宇等名名星楼盘盘外近115万开开发量外外，其他他均未动动工，这这将会进进一步促促使房价价在近两两年

59、内的的继续上上涨；近几年来来由于市市内中心心地带开开发量的的不断扩扩大，能能够开发发的土地地逐渐减减少，加加上政府府的调控控，市内内商品房房价格还还会有新新的增长长和需求求，现在在已有部部分开发发商着眼眼市区周周边进行行开发；御东地地区将成成为大同同市今后后十年的的开发热热点；城市大规规模持续续的改造造开发，城市建建设要求求的标准准化、配配套化及及发展速速度和前前瞻性都都将影响响促进大大同的房房地产发发展和价价格的上上涨；大同市做做为山西西省和西西部五省省连接北北京的咽咽喉要道道，流动动人口将将会逐年年增加，同时大大同市政政府招商商引资的的优惠政政策力度度在不断断加大，近几年年来大同同的投资资

60、商也在在不断增增多，购购房量也也将会逐逐年增加加，必然然会造成成商品住住房的紧紧张。 大同目前前在售的的楼盘，大都规规模较小小，两三三栋楼成成小区的的项目比比较常见见，楼间间距偏小小、绿化化率偏低低，缺乏乏居住品品质；今今后一段段时间内内，成规规模的、品质较较高的小小区将成成为开发发方向；外埠购房房分流部部分需求求。近年年来，出出于子女女参加高高考、工工作变动动、选择择居住环环境的考考虑，大大同有不不少消费费者选择择去外埠埠购房。相对集集中在北北京、天天津、深深圳、海海口、胶胶州半岛岛等城市市，这些些消费者者可以说说是放远远眼光，已经不不再把本本地当作作购房的的首选，这样就就分流走走很大一一部