奥林匹克花园价格策略的制定

1、奥 奥奥林匹克克花园价价格策略略的制定定目录：宏观政策策分析定价思路路定价原则则项目对比比分析项目价格格策略建建议项目初步步价格表表的完成成宏观政策策分析一、全国国房地产产市场220099年1-6月份份运行状状况20099年二季季度，楼楼市回暖暖拉动经经济企稳稳回升，上市房房企投资资和拿地地意愿明明显升温温，万科科、保利利、万通通等大地地产商屡屡现大手手笔运作作，纷纷纷增加土土地储备备和新开开工面积积。业内内专家指指出，具具有多元元化股权权背景的的上市房房企在今今年二季季度纷纷纷介入土土地市场场，主要要是看好好中国经经济复苏苏，并认认为楼市市回暖将将得以延延续。 住房城乡乡建设部部有关负负责人

2、表表示，上上半年房房地产市市场稳步步回升主主要表现现在三个个方面，首先是是住房交交易活跃跃，部分分城市成成交量成成倍增长长。上半半年全国国新建商商品住房房销售33.155亿平方方米，同同比增长长33.4，增幅比比今年一一季度提提高244.7个个百分点点。 表现之二二，房地地产开发发投资增增幅逐步步回升。上半年年，全国国房地产产开发投投资1445055亿元，同比增增长9.9；增幅比比一季度度提高55.8个个百分点点。 表现之三三，住房房价格同同比降幅幅减缓，月环比比持续上上涨。220099年6月月，700个大中中城市新新建商品品住房价价格月环环比上涨涨0.88，涨涨幅比上上月提高高0.11个百分

3、分点。 这已是是连续44个月环环比上涨涨，且呈呈加速趋趋势。需需要注意意的是，进入二二季度以以来，东东部一些些大城市市的新建建商品住住房和二二手住房房的成交交价格上上涨较快快。” 业内专家家指出，宽松的的货币政政策将持持续，在在基建投投资和房房地产投投资的双双轮驱动动下，三三四季度度经济增增速将继继续复苏苏，实现现U型的转转化。二、阜新新市房地地产市场场状况：与全国其其它省市市相比，阜新市房房地产市市场具有有众多有有利因素素。阜新新房地产产市场并并不像深深圳、上上海等一一线城市市那样存存在较大大的泡沫沫，且本本市开发发量稳步步增长，商品房房的价格格稳中有有升，投投资空间间很大。同时，阜新市市正

4、处在在城市扩扩张发展展期，土土地供应应相对比比较充足足，房屋屋的刚性性需求相相对比较较稳定，也是我我市房地地产市场场健康发发展的体体现。 与全国国人均住住房面积积为288平方米米，辽宁宁省人均均住房面面积为223平方方米相比比，阜新新市人均均住房面面积仅为为18.25平平方米，还存在在一定差差距。此此外，阜阜新市经经济转型型已取得得初步成成效，经经济进入入快速发发展时期期，居民民可支配配收入持持续稳定定增长，住房购购买力明明显提高高，市场场空间巨巨大，城城市化进进程加快快，未来来几年平平均每年年城市人人口将增增长1万万人，住住房需求求将稳步步增长，因此，阜新市房房地产还还有一定定的发展展空间。

5、 阜新市市20008年商商品房实实际销售售72.5万平平方米，比去年年上涨111.55%，商商品房销销售额113.88亿元。同时，本市商品品房价格格一直没没有大幅幅上涨现现象，处处于平稳稳并小幅幅攀升的的态势。20008年城城区商品品住宅平平均价格格为21146元元/平方方米，最最高价格格为38800元元/平方方米，商商业网点点平均价价格为440000元/平平方米，最高价价格为1180000元/平方米米，本市的商商品房住住房价格格在全省省仍处于于较低水水平，仍仍然有非非常大的的上涨空空间。定价思路路 房房地产项项目定价价策略基基本上有有三种：成本计计算法、逆推计计算法、市场计计算法。 成成本计

6、算算法的运运用比较较原始，一般较较实用于于项目开开发空白白地区、无可行行性比较较参照，或实用用于项目目技术资资料、利利润的掌掌控、目目标客户户范围和和体量较较少。 逆逆推计算算法的运运用较为为适用房房地产项项目招投投标，用用以减少少项目的的不可预预见性风风险，从从另一个个成面计计算利润润的最小小价值。 市市场计算算法适用用较为普普遍，一一般适用用于项目目开发较较为成熟熟的区域域，结合合市场的的动态及及宏观因因素来衡衡量价值值体现，在某些些成面脱脱离市场场但又必必须结合合市场。基于我项项目的实实际情况况和以上上分析，因此我我们建议议采用市场计算算法 第第一步：确定奥奥林匹克克花园项项目总均均价

7、第第二步：分块确确定高层层、小高高层各分分总均价价 第第三步：确定每每栋楼均均价 第第四步：确定每每户价格格全部定价价采用价价格系数数法则计计算定价原则则 奥奥林匹克克花园项项目为高高层毛坯坯房，考考虑到项项目成本本、市民民对高层层住宅接受受度的抗抗性、快快速回笼笼资金、全面营营销战略略的提升升以及内内部认购购阶段意意向客户户对于“试水”价格的的反应，因此确确定：在在考虑整整体利润润的前提提下，采采用“低开高高走”价格策策略“小幅频频涨、步步步为营营”的销售售策略，随着项项目的推推进逐渐渐提升价价格拉高高空间。 项项目案例例调查选选取十大大因素： 中心距距离（AA）交通通状况（B）市政配套套（

8、C）物业业管理（D）优势户型型（E）区内内配套（F）规划特色色（G）景观观绿化（H）楼体格调调（I）通盘体体量（JJ）项目对比比分析选取目前前阜新市市三个现现房高层层项目：楼盘名称称银通国际际花园鑫维金座座新华丽都都奥林匹克克花园中心距离离（A）7.5977交通状况况（B）7.587.57.5市政配套套（C）7.587.58物业管理理（D）7777（建议议招标）优势户型型（E）6.576.57区内配套套（F）6.55.56.56.5规划特色色（G）76.577.5景观绿化化（H）7677楼体格调调（I）8888通盘体量量（J）7677权重总计计71.55717172.55目前均价价358003

9、630036000X权重比率率0.022000.011960.011970.01197经比率核核算X=36880.2均价校正正:考虑到目目前房地地产市场场宏观调调控的影影响、竞竞争性项项目已经经存在的的价格过过高所带带来的阻阻力弊端端，结合合目前我我项目存存在的各各种阻力力及整盘盘推进策策略并顺顺行“低开高高走”价格策策略因此此:奥林匹克克花园项项目整体体初步均均价建议议:36300元/平平米 各 楼 座建议均价 目前住宅宅楼总建建筑面积积1022680036300一期项目目住宅楼楼销售总总额(不不含商铺铺、地下下车库)约为：372272884000元左右右；概算约为3.7277亿RMBB;一

10、号楼住住宅面积积为：301220平米米一号楼建建议销售售均价：3600元/平平米左右右一号楼总总销售额额为：1.0844320000亿亿 RMBB三号楼高高层住宅宅面积：225562平平米三号楼高高层销售售均价建建议：3650元/平平米左右右三号楼住住宅面积积销售总总额： 82335.13000万 RMBB四号楼住住宅面积积为：772244平米四号楼销销售均价价建议：3750元/平平米四号楼住住宅销售售总额：27009.00万 RMBB六号楼住住宅面积积为：4427774平米米六号楼建建议销售售均价为为：36600元/平六号楼住住宅销售售总额为为：1.53998644亿RMBB建议均价价说明：

11、1、总体体各分均均价适合合项目价价格“低开高高走”，价格 “小幅频频涨、步步步为营营”的策略略；2、六号号楼三单单元有存存在纯西西向户型型，从从从认购阶阶段市场场接受情情况以及及参考阜阜新本地地消费习习惯，此此类户型型建议开开盘均价价低于335500元/平平米，以以较低价价入市，随着工工程进度度逐步小小幅上涨涨；3、四号号楼为临临河单位位，景观观资源丰丰富，居居住私密密性好，且体量量较小，建议开开盘均价价37500元/平平米左右右；三号号楼位置置相对较较好，且且户型均均一，目目标客户户群相对对高端，建议开开盘均价价在36650元元/平米米左右；4、一号号楼临近近新华路路，环境境相对嘈嘈杂，考考

12、虑到传传统消费费习惯以以及认购购阶段客客户认可可度，建建议开盘盘均价较较其他楼楼座要低低，控制制在36600元元/平米米左右，因一号号楼工程程进度较较快，工工程形象象突出，开盘后后可分阶阶段小幅幅涨价；6、一号号楼及六六号楼中中17001800平米户户型，由由于面积积较大总总价较高高，决定定了此户户型的目目标消费费群体为为高端客客群，但但考虑到到此两栋栋楼座的的朝向以以及居住住质感，其开盘盘均价要要低于336300元/平平米，建建议在33600元元/平米米左右；项目价格格策略建建议户型差价价系数、均价共计4栋栋楼一号楼六号楼三号楼四号楼均价36605均价36619.0均价36659.61均价3

13、7745户型系数均价户型系数均价户型系数均价户型系数均价1211.011365551391.02236877.8中间1.036577.8中间1.00037600890.988351551061.02236877.8两侧1.036477.8两侧0.9996373001161.011363551591.01137077.8 1761.000361551830.99935877.81750.99935877.81041.033371551110.98835355941.033371551120.988353551100.98835355总均价：36441.22元/平平米项目初步步价格表表的完成成价格表详详见文件件：奥林林匹克花花园价格格表说明:此此次价格格表的制制作遵循循合理的的计算方方式、一一房一价价的策略略,并结结合市场场目前的的状态,依托我我项目的的户型特特点制定定而成:1、3栋栋高层层层差控制制在30元/平米左左右，原原因：为为了突出出高层的的优势及及居住高高层的层层次感，故考虑虑层差不不宜太小小，但同同