上海某别墅项目投资可行性研究报告

1、上海市东东海别墅墅项目投投资可行行性研究究报告详细摘要要第一部分分 项项目决策策背景七大大利好因因素一、上海海市经济济保持着着快速健健康的发发展；二、上海海市房地地产市场场供销两两旺，持持续看好好；三、上海海别墅市市场全面面繁荣，量价齐齐升；四、上海海市嘉定定区发展展势头良良好；五、F11方程式式赛车场场距本项项目仅44公里；六、南翔翔镇国际际化社区区“格林风风范”的的启动拉拉开了南南翔新镇镇建设的的序幕；20022年2月月28日日，嘉定定区土地地开发中中心与深深圳金地地集团、上海嘉嘉宝集团团就占地地1400公顷的的“格林林风范”居住区区开发建建设项目目举行隆隆重的签签约仪式式。作为嘉嘉定区目

2、目前最大大的房地地产开发发项目，以及整整个南翔翔星城规规划中最最先启动动的项目目，南翔翔镇国际际化社区区“格林风风范”的的启动标标志着嘉嘉定区房房地产业业步入了了全新的的发展格格局。它的开开发拉开开了南翔翔新镇建建设的序序幕。南翔星城城居住区区项目总总规划土土地面积积约3333公顷顷，位于于嘉定区区南翔镇镇东部，与本市市宝山区区、普陀陀区接壤壤，北至至蕴藻浜浜、南接接丰翔路路、东临临中槎浦浦河、西西靠沪嘉嘉高速公公路。该该项目与与东海别别墅相隔隔不远，对东海海别墅的的营销是是一个大大的利好好因素。七、嘉定定区政府府将引轻轻轨至南南翔镇。最后结论论：从宏宏观面到到微观面面均显示示出政策策和经济济

3、因素对对本项目目呈现的的利好态态势。第二部分分 项项目及周周边环境境分析从项目位位置、项项目现状状、项目目周边330000米范围围内的社社区配套套三个方方面的分分析，作作出项目目的初步步评估：东海别墅墅项目具具有一定定的区位位优势和和环境优优势，周周边配套套较为完完善，私私家车交交通方便便，但南南翔镇及及嘉定区区的房地地产发展展缓慢，均处于于起步阶阶段，区区域市场场不被消消费者认认可。随着F11方程式式赛车场场的建造造，特别别是项目目附近的的南翔星星城居住住区项目目的启动动必将带带动整个个南翔区区域市场场的快速速发展，故本区区域具备备很大的的增值潜潜力。由于东海海别墅项项目目前前为现房房转让，

4、故项目目本身积积留了许许多不利利于营销销的问题题，但通通过对项项目的改改建及包包装，市市场前景景依旧看看好。第三部分分 市市场现状状及其趋趋势判断断一、上海海市房地地产市场场整体分分析1、20002年年上海房房地产市市场现状状分析2、20003年年上海房房地产市市场趋势势判断二、上海海市别墅墅市场整整体分析析1、上海海别墅市市场回顾顾和展望望2、上海海别墅市市场用途途的六大大类型3、上海海别墅市市场的区区域分布布4、上海海别墅市市场的价价格区间间5、上海海别墅市市场的供供需状况况6、上海海别墅市市场的客客源构成成三、上海海市外环环线周边边可类比比的别墅墅项目分分析四、南翔翔镇房地地产市场场及楼

5、盘盘分析第四部分分 项目优优劣势分分析及产产品的营营销建议议通过第三三部分的的市场分分析得出出：一、项目目优劣势势分析1、项目目优势由于上海海房地产产市场和和别墅市市场均持持续看好好，且出出现供小小于求的的态势，作为现现房的东东海别墅墅20003年入入市的市市场风险险较小；嘉定区FF1方程程式赛车车场的建建造、南南翔星城城项目的的启动以以及轻轨轨的引入入三大利利好消息息都将给给本项目目带来机机遇；东海别墅墅的转让让价较低低，入市市的均价价有较大大的选择择余地，由于该该项目中中小面积积产品较较多，总总价在整整个市场场中优势势非常明明显；东海别墅墅具有一一定的区区位优势势，周边边配套较较为齐全全，

6、适合合居住和和投资；东海别墅墅的绿化化较好，每幢别别墅的花花园独立立且面积积较大。2、项目目劣势东海别墅墅产品具具有一定定的缺陷陷，需要要改建，如何改改建是本本项目运运作成功功的关键键；东海别墅墅所在区区域房地地产市场场起步较较晚，还还未被客客户认可可，将给给本项目目的销售售带来一一定难度度；东海别墅墅小区内内缺乏基基本的配配套，需需要引进进。二、产品品的营销销建议1、目标标客户层层南翔镇及及所属开开发区内内的中高高收入家家庭是本本项目潜潜在的购购买者；嘉定区、普陀区区、闸北北区的私私营老板板是潜在在客户；本市看好好南翔镇镇的发展展前景的的投资者者是潜在在客户。2、项目目营销的的建议项目需要要

7、改建的的具体方方案：外墙面需需要清洗洗；窗户更换换为档次次较高的的塑钢窗窗，并配配合外立立面的色色彩搭配配及风格格塑造选选用塑钢钢窗的窗窗框色彩彩及造型型。通过过色彩的的变化和和局部的的立面变变化增加加每幢别别墅的可可识别性性；修复每幢幢别墅的的大门，并设计计大门造造型；别墅室内内需要清清扫；部分户型型，如户户型A的的结构设设计需要要整改；小区内植植被和草草坪需要要修整；小区加设设智能化化安保系系统，并并更换物物业管理理公司；小区引入入有线电电视、宽宽带等配配套；小区会所所改建为为售楼处处，提供供良好的的销售环环境；清洗游泳泳池；小区大门门重新设设计并建建造；小区大门门与主干干道之间间的小道道

8、围墙加加设挡板板，控制制小道的的围墙，创造良良好的小小区外部部视觉形形象；配备一辆辆看房专专车。第五部分分 项项目均价价的预测测一、类比比价值预预测法1、根据据本项目目与周边边可类比比别墅项项目的价价值比较较判断本本项目可可实现均均价（1）选选择可类类比项目目根据本项项目的区区位特征征，依照照别墅项项目在外外环线周周边，位位于行政政区域交交界处的的原则，选择了了以下项项目作为为本项目目的可类类比的别别墅项目目。嘉定区：东渡园园景别墅墅、皇府府别墅、绿谷别别墅普陀区：美墅南汇区（2）对对比并量量化本项项目同各各类比别别墅项目目各价值值要素的的对比值值可类比项项目的详详细资料料见第三三部分第第三小

9、节节。量化的标标准：以以低成本本改建后后的东海海别墅为为标准，东海别别墅的各各项为1100，优于东东海别墅墅则分值值高于1100，比东海海别墅差差则分值值低于1100，各价值值要素赋赋予相同同的权重重，得出出综合分分值。（3）根根据价值值要素对对比值，结合各各类比别别墅项目目的均价价，通过过算术平平均法推推断出本本项目可可实现的的均价本项目可可实现的的均价=可类比比别墅项项目的均均价/可可类比别别墅项目目的综合合分值*1000均价（元元/平方方米）综合分值值东海别墅墅可实现现的均价价（元/平方米米）东渡园景景别墅380009241300 皇府别墅墅380009540000 绿谷别墅墅50000

10、10149500 美墅5500011348677 康桥半岛岛5000011045455 算术平均均值44999东海别墅墅可实现现的均价价三大价价位：低低价位：40000元/平方米米，中价价位：445000元/平平方米，高价位位：50000元元/平方方米。2、根据据上海市市可类比比区域公公寓与别别墅价格格比值推推算出本本项目别别墅可能能的市场场均价440500元/平平方米以以上。结论：东东海别墅墅可实现现的均价价三大价价位：低低价位：40000元/平方米米，中价价位：445000元/平平方米，高价位位：50000元元/平方方米。二、东海海别墅44000050000元元/平方方米的均均价预测测与别

11、墅墅市场的的有效需需求相一一致三、分析析各价位位下的均均价的销销售风险险综合结论论：鉴于本项项目的改改建可以以增加本本案的附附加价值值，本项项目可选选择45500元元/平方方米入市市，随着着人气的的集聚和和认知度度的增强强，广告告包装推推广的深深入人心心，再向向高价位位拔升。第六部分分 项项目的投投资收益益分析一、销售售收入预预测二、别墅墅成本预预测三、项目目利润测测算利润指标标的测算算：单位毛利利=项目目利润/销售面面积=110133.977元/平方方米单位净利利=税后后利润/销售面面积=6605.66元元/平方方米销售毛利利率=项项目利润润/销售售收入1000%=222.332%销售净利利

12、率=项项目净利利润/销销售收入入1000%=113.333%核心指标标的基本本要求（参考）：销售售净利率率9%四、现金金流量测测算内部收益益率为776.332%，核心指标标的基本本要求（参考）：内部收收益率25%。五、经济济指标汇汇总经济指标标单位数值值（元/m2）项目总金金额（万万元）备注销售收入入45422 86355 住宅销售售收入直接成本本3290062544开发成本本总投资34000 64633 开发成本本+期间间费用税前利润润17199 税后利润润11511 内部收益益率73.332%使累计净净现值为为零的贴贴现率销售净利利率13.333%项目净利利润/销售收收入1100%总投资回

13、回报率17.881%项目净利利润/项目总总投资1000%六、敏感感性分析析就该项目目的销售售收入、可变动动成本两两个因素素变化对对销售净净利率进进行敏感感性分析析，得出出销售收收入相对对于成本本更加敏敏感。当当售价下下降100%、成成本上升升超过110%时时，项目目的销售售净利率率低于99%，项项目的投投资回报报将受到到一定的的影响。第七部分分：综合合分析与与建议从以上项项目环境境、市场场、财务务、经济济分析可可看出：本项目目的投资资，正处处于上海海市嘉定定区房地地产市场场平稳上上升时期期，各方方面的时时机都比比较成熟熟，项目目抗风险险能力较较强，且且可获得得较好的的投资回回报。对东海别别墅的

14、改改建，是是克服各各种劣势势条件、与周边边楼盘竞竞争并取取得成功功的关键键。目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc36326096 第一部分分 项目目决策背背景七大利利好因素素 PAGEREF _Toc36326096 h 8 HYPERLINK l _Toc36326097 一、上海海市经济济保持着着快速健健康的发发展 PAGEREF _Toc36326097 h 8 HYPERLINK l _Toc36326098 二、上海海市房地地产市场场供销两两旺，持持续看好好 PAGEREF _Toc36326098 h 8 HYPERLINK l _Toc3632609

15、9 三、上海海别墅市市场全面面繁荣，量价齐齐升 PAGEREF _Toc36326099 h 9 HYPERLINK l _Toc36326100 四、上海海市嘉定定区发展展势头良良好 PAGEREF _Toc36326100 h 9 HYPERLINK l _Toc36326101 五、F11方程式式赛车场场距本项项目仅44公里 PAGEREF _Toc36326101 h 10 HYPERLINK l _Toc36326102 六、南翔翔镇国际际化社区区“格林风风范”的启动动拉开了了南翔新新镇建设设的序幕幕 PAGEREF _Toc36326102 h 10 HYPERLINK l _To

16、c36326103 七、嘉定定区政府府将引轻轻轨至南南翔镇 PAGEREF _Toc36326103 h 11 HYPERLINK l _Toc36326105 第二部分分 项目目及周边边环境分分析 PAGEREF _Toc36326105 h 12 HYPERLINK l _Toc36326106 一、项目目位置 PAGEREF _Toc36326106 h 12 HYPERLINK l _Toc36326107 二、项目目现状 PAGEREF _Toc36326107 h 12 HYPERLINK l _Toc36326108 三、项目目周边330000米范围围内的社社区配套套 PAGER

17、EF _Toc36326108 h 13 HYPERLINK l _Toc36326109 四、项目目的初步步评估 PAGEREF _Toc36326109 h 14 HYPERLINK l _Toc36326110 第三部分分 市场现现状及其其趋势判判断 PAGEREF _Toc36326110 h 14 HYPERLINK l _Toc36326111 一、上海海市房地地产市场场整体分分析 PAGEREF _Toc36326111 h 14 HYPERLINK l _Toc36326114 二、上海海市别墅墅市场整整体分析析 PAGEREF _Toc36326114 h 17 HYPERL

18、INK l _Toc36326122 三、上海海市外环环线周边边可类比比的别墅墅项目分分析 PAGEREF _Toc36326122 h 26 HYPERLINK l _Toc36326123 四、南翔翔镇房地地产市场场及楼盘盘分析 PAGEREF _Toc36326123 h 28 HYPERLINK l _Toc36326124 第四部分分 项目优优劣势分分析及产产品的营营销建议议 PAGEREF _Toc36326124 h 29 HYPERLINK l _Toc36326125 一、项目目优劣势势分析 PAGEREF _Toc36326125 h 29 HYPERLINK l _Toc

19、36326128 二、产品品的营销销建议 PAGEREF _Toc36326128 h 30 HYPERLINK l _Toc36326131 第五部分分 项目目均价的的预测 PAGEREF _Toc36326131 h 31 HYPERLINK l _Toc36326132 一、类比比价值预预测法 PAGEREF _Toc36326132 h 31 HYPERLINK l _Toc36326133 1、根据据本项目目与周边边可类比比别墅项项目的价价值比较较判断本本项目可可实现均均价 PAGEREF _Toc36326133 h 311 HYPERLINK l _Toc36326134 2、根

20、据据上海市市可类比比区域公公寓与别别墅价格格比值推推算出本本项目别别墅可能能的市场场均价 PAGEREF _Toc36326134 h 32 HYPERLINK l _Toc36326135 二、东海海别墅440000550000元/平方米米的均价价预测与与别墅市市场的有有效需求求相一致致 PAGEREF _Toc36326135 h 33 HYPERLINK l _Toc36326136 三、分析析各价位位下的均均价的销销售风险险 PAGEREF _Toc36326136 h 33 HYPERLINK l _Toc36326137 第六部分分 项目目的投资资收益分分析 PAGEREF _To

21、c36326137 h 34 HYPERLINK l _Toc36326138 一、销售售收入预预测 PAGEREF _Toc36326138 h 34 HYPERLINK l _Toc36326139 二、别墅墅成本预预测 PAGEREF _Toc36326139 h 35 HYPERLINK l _Toc36326140 三、项目目利润测测算 PAGEREF _Toc36326140 h 35 HYPERLINK l _Toc36326141 四、现金金流量测测算 PAGEREF _Toc36326141 h 36 HYPERLINK l _Toc36326142 五、经济济指标汇汇总 P

22、AGEREF _Toc36326142 h 37 HYPERLINK l _Toc36326143 六、敏感感性分析析 PAGEREF _Toc36326143 h 37 HYPERLINK l _Toc36326144 第七部分分：综合合分析与与建议 PAGEREF _Toc36326144 h 38第一部分分 项项目决策策背景七大大利好因因素一、上海海市经济济保持着着快速健健康的发发展上个世纪纪末的最最后十年年，上海海这片热热土日新新月异神神奇般的的变化让让世界为为之折服服。从99财富论坛到到上海合合作组织织成立会会议，从从APEEC会议议到刚刚刚申办成成功的220100年世博博会，上上海

23、这颗颗东方明明珠正以以无法阻阻挡的魅魅力成为为全世界界关注的的焦点。如果仔细细端详中中国“雄鸡”状的版版图，您您会惊奇奇地发现现：从辽辽东半岛岛的鸭绿绿江口到到广西防防城港市市的东兴兴镇，绵绵延1880000多公里里的大陆陆海岸线线轮廓，正恰似似一张拉拉满的强强弓。弓弓弦是南南北交通通大动脉脉京京广铁路路，滚滚滚东去的的长江则则是那支支着力待待发的利利箭，而而上海，这个远远东最大大的城市市，就位位于这支支利箭最最锋锐的的前沿。“利箭”的“锋芒”形成巨巨大的磁磁场，吸吸引了全全世界渴渴望成功功的开拓拓者纷至至沓来，百年难难寻的机机遇使这这座城市市充满活活力。20022年是我我国加入入世界贸贸易组

24、织织后的第第一年。一年来来，上海海市实现现了国民民经济的的持续快快速健康康发展，各项社社会事业业取得全全面进步步，人民民生活水水平稳步步提高，全面完完成了各各项预期期目标和和主要任任务。全全年实现现国内生生产总值值54008.776亿元元，按可可比价格格计算，比上年年增长110.99。产产业结构构在调整整中不断断优化，第二、第三产产业共同同推动经经济增长长的格局局进一步步巩固。全年第第一产业业增加值值88.24亿亿元，比比上年增增长3；第二二产业增增加值225644.699亿元，增长112.11；第第三产业业增加值值27555.883亿元元，增长长10。城市市综合服服务功能能不断提提升，第第三

25、产业业增加值值占国内内生产总总值的比比重继续续提高，达到551。（所有有数据来来自上海海统计局局发布的的20002年年上海市市国民经经济和社社会发展展统计公公报） 二、上海海市房地地产市场场供销两两旺，持持续看好好20022年是上上海房地地产的大大发展年年，楼市市各项指指标居高高不下，房地产产开发规规模、商商品房供供应量、预售登登记面积积和商品品房价格格水平均均不同程程度地超超过20001年年全年水水平。20022年上海海房地产产业全年年实现房房地产业业增加值值3733.633亿元，比上年年增长114.55。房房地产开开发与销销售同步步增长。从开发发看，全全年商品品房施工工面积668533.1

26、77万平方方米，比比上年增增长144.5；竣工工面积119833.922万平方方米，增增长100.7。从销销售看，全年商商品房销销售面积积19660.66万平方方米，比比上年增增长9.1，其中商商品住宅宅销售118399.055万平方方米，增增长9.4。在商品品住宅销销售面积积中，个个人购房房比重已已达977.5,比上上年提高高4.11个百分分点。存存量房产产交易稳稳步上升升。全年年成交过过户面积积17990.448万平平方米，比上年年增加3368.05万万平方米米，增长长25.9。房屋租租赁市场场交易活活跃。全全年商品品房屋出出租面积积5977.199万平方方米，比比上年增增长177.5。（

27、所所有数据据来自上上海统计计局发布布的220022年上海海市国民民经济和和社会发发展统计计公报和上海海房地产产交易中中心公布布的统计计资料）20022年三大大热点F11赛车场场落户上上海安亭亭、20010年年世界博博览会落落定上海海、环球球影城主主题公园园将在上上海浦东东三林地地区建设设给上上海楼市市注入了了新的动动力，未未来几年年的上海海楼市将将持续看看好。三、上海海别墅市市场全面面繁荣，量价齐齐升来自上海海市房地地产交易易中心的的资料显显示，从从19996年11月至220022年122月，上上海市共共有1660余个个别墅项项目推出出，累计计供给量量达到3339226套，其中消消化量为为25

28、6614套套，销售售率平均均达到775.55%。其其价格段段主要出出现在11002000万元元的中低低档别墅墅区间。可以说说，“别墅类类”主宰正正被普通通购房一一族所关关注和青青睐。同时，上上海市别别墅价格格大幅上上扬。220022年四季季度的市市场成交交价格再再创新高高，68870元元/平方方米的平平均价格格创历史史最高点点。别墅市场场的异军军突起，是房地地产市场场长期培培育的结结果。其其主要来来自于政政府采取取了积极极的财政政政策，体现了了“扩大内内需，拉拉动市场场”的经济济策略。由于上上海市的的GDPP值已超超过45500美美元，消消费方式式和消费费习惯正正处于转转新阶段段，符合合时代需

29、需要的新新型住宅宅观念正正逐步被被普通购购房人士士所接受受。上海海作为国国际大都都市的地地位和形形象日益益牢固，无论从从世界范范围，还还是从国国内范围围来讲，上海正正越来越越成为人人们向往往的城市市。成功功人士纷纷纷选择择在上海海投资、置业和和安居。在目前上上海房地地产整体体运行态态势良好好的前提提下，在在不同区区域，各各种类型型的别墅墅尚有一一定的发发展空间间。20003年年仍将是是别墅市市场发展展的高潮潮期。四、上海海市嘉定定区发展展势头良良好嘉定区位位于上海海西北部部，中心心位置在在北纬33123，东经经121115。东与与宝山、普陀两两区接壤壤；西与与江苏省省昆山市市毗连；南襟吴吴凇江

30、（苏州河河），与与闵行、长宁、青浦三三区相望望；北依依浏河，与江苏苏省太仓仓市为邻邻。总面面积4664.22平方公公里。全全境地势势平坦，东北略略高，西西南稍低低。市、区级河河道蕰藻藻浜、练练祁河、娄塘河河横卧东东西，向向东流经经宝山区区直通长长江和黄黄浦江；盐铁塘塘、横沥沥、新槎槎浦纵贯贯南北，与吴凇凇江、浏浏河相连连。河道道总长118000余公里里，平均均河网密密度为每每平方公公里4公公里。嘉定区工工业生产产产销衔衔接状况况良好，工业经经济效益益稳步提提高。汽汽车零配配件、电电子电器器、金属属制品、纺织服服装等重重点发展展行业是是工业经经济的支支柱，其其工业产产值占全全区工业业总产值值的2

31、99.6。非公公有制经经济规模模不断壮壮大，成成为工业业经济的的主力。外商投投资企业业和私营营企业的的工业产产值分别别占全区区工业总总产值的的45.5和和20.l。在世界界排名前前 5000家公司司中，有有10多多家在嘉嘉定投资资办企业业，如美美国通用用电气 、德国国大众、日本富富士通、荷兰飞飞利浦等等。市、区、镇镇三级工工业区和和希望、蓝天、沪太、徐行等等20多多个私营营经济小小区的工工业规模模集聚效效应正日日益显现现。五、F11方程式式赛车场场距本项项目仅44公里上海国际际赛车场场位于嘉嘉定安亭亭镇，在在宝安公公路的北北面，嘉嘉松公路路的东面面，规划划面积55.3平平方公里里，由赛赛车场区

32、区、商业业博览区区、文化化娱乐区区和发展展预留区区等板块块组成。现在动动工的是是赛车场场主体部部分赛车场场区，占占地面积积约2.5平方方公里，主要由由塞岛及及其他99组赛道道、主、副看台台、车队队生活区区、维修修站、缓缓冲区及及配套设设施等几几个部分分构成。其中高高速赛道道呈“上”字造型型、总长长约5.4511公里，适合于于各种不不同赛车车、特别别是一级级方程式式即F11赛车比比赛。宽宽度介于于13至至20米米之间，拥有115个不不同转弯弯半径的的弯道和和9个不不同长度度的直道道，路面面高度最最大落差差约122米，上上升最大大梯度为为3%，下滑最最大梯度度8%，在上海海软土地地基建造造如此高高

33、难度、高标准准的赛车车道，在在世界同同类赛车车场尚无无先例。按计划在在20004年春春节前竣竣工，以以确保220044年100月举办办“中国站站”国际赛赛事。22年过后后上海将将作为FF1世界界循环赛赛中的一一站，FF1赛事事虽然一一般来说说每年在在一地只只举办短短短的33天，但但它带来来的人流流和商机机显然是是巨大的的，故对对本项目目的你好好作用是是显而易易见的。六、南翔翔镇国际际化社区区“格林风风范”的的启动拉拉开了南南翔新镇镇建设的的序幕20022年2月月28日日，嘉定定区土地地开发中中心与深深圳金地地集团、上海嘉嘉宝集团团就占地地1400公顷的的“格林林风范”居住区区开发建建设项目目举

34、行隆隆重的签签约仪式式。作为嘉嘉定区目目前最大大的房地地产开发发项目，以及整整个南翔翔星城规规划中最最先启动动的项目目，南翔翔镇国际际化社区区“格林风风范”的的启动标标志着嘉嘉定区房房地产业业步入了了全新的的发展格格局。它的开开发拉开开了南翔翔新镇建建设的序序幕。南翔星城城居住区区项目总总规划土土地面积积约3333公顷顷，位于于嘉定区区南翔镇镇东部，与本市市宝山区区、普陀陀区接壤壤，北至至蕴藻浜浜、南接接丰翔路路、东临临中槎浦浦河、西西靠沪嘉嘉高速公公路。嘉嘉定区对对南翔星星城项目目进行反反复论证证和统一一规划。参与竞竞标的114家市市内外大大型房地地产企业业中，深深圳金地地（集团团）股份份有

35、限公公司和上上海嘉宝宝实业（集团）股份有有限公司司两家上上市公司司终于脱脱颖而出出，获得得了南翔翔星城（一期）项目开开发权。金地集集团是国国内成长长最快的的房地产产品牌企企业之一一。20001年财财经时报报的“中国房房地产上上市公司司10强强”排名中中，金地地集团位位列前三三名。“格林风风范”是金地地集团进进入上海海以来首首批投资资开发的的最大型型项目。嘉宝集集团是嘉嘉定区唯唯一一家家国有资资产相对对控股的的上市公公司，经经营范围围已拓展展至电子子、电机机、电器器、房地地产、贸贸易等领领域。根据有关关协议，金地集集团将为为该子公公司提供供融资约约5.444亿元元，STT嘉宝提提供2.33亿亿元

36、。金金地集团团持有上上海格林林风范公公司700%股权权，STT嘉宝持持有300%股权权。公告告称，上上海格林林风范公公司近日日与上海海市嘉定定区土地地储备开开发中心心签订了了开发上上海市嘉嘉定区绿绿洲星城城项目协协议，该该项目土土地面积积约为221000亩，规规划用地地性质为为商品住住宅用地地。根据据协议，格林风风范公司司在协议议签署之之日一次次性支付付开发总总费用约约7.88亿元，开发中中心在协协议签署署日后1180日日内完成成首批8800亩亩土地的的前期开开发，并并交付土土地给格格林风范范公司，目标地地块剩余余土地的的前期开开发和土土地交付付将于220044年3月月底前完完成。本次启动动的

37、“格林风风范”项目是是嘉定区区南翔星星城特大大型居住住区项目目的第一一期。该该地块背背靠南翔翔古镇千千年的人人文精髓髓，以沪沪嘉高速速公路为为界，北北至静唐唐路，东东至宝翔翔路，南南至丰翔翔路，是是南翔新新镇规划划中的中中心地块块。明代代园林“古猗园园”近在咫咫尺。该该项目邀邀请了国国内房地地产界著著名策划划大师王王志纲进进行整体体策划。王志纲纲在广州州等地先先后策划划的碧桂桂园、星星河湾等等项目取取得了不不俗的销销售业绩绩并产生生了极大大的轰动动效应。“格林风风范”初初步定位位为面向向全市的的高档、国际化化的大型型生态居居住社区区，拥有有高配套套低密度度的社区区环境和和深厚的的人文底底蕴，建

38、建成后将将成为上上海乃至至长江三三角洲地地区的代代表性楼楼盘。住宅由小小高层、多层花花园洋房房、联排排、双拼拼和独栋栋别墅组组成。项项目以造造镇的思思路，将将实行统统一规划划，分多多期连续续开发。在尽量量利用和和保护地地块现有有的自然然条件基基础上，综合考考虑到社社区内生生活的各各方面，营造高高品质居居住社区区环境，配备有有高档完完善的设设施，如如国际学学校，高高级医院院，组合合商业豪豪华会所所、游艇艇码头、垂钓中中心等。物业类类型预计计有小高高层、多多层花园园洋房、连排、双拼和和独栋别别墅。在在规划设设计过程程中更加加注重环环保概念念，将采采用更新新的技术术和材料料如地热热系统、水循环环系统

39、、太阳能能应用技技术，来来为客户户营造国国际化、人性化化的高品品质生活活。 七、嘉定定区政府府将引轻轻轨至南南翔镇最后结论论：从宏宏观面到到微观面面均显示示出政策策和经济济因素对对本项目目呈现的的利好态态势。第二部分分 项项目及周周边环境境分析一、项目目位置1、东海海别墅项项目位于于嘉定区区的南翔翔镇上，与普陀陀区和宝宝山区毗毗邻，项项目距人人民广场场15公公里，距距虹桥国国际机场场仅122公里，开车前前往只需需10分分钟；距距浦东国国际机场场62公公里，车车程为445分钟钟；距华华东地区区最大的的国际集集装箱码码头上海张张华浜码码头为118 公公里。项项目周边边路面运运输畅通通发达。铁路方方

40、面，设设有华东东最大的的铁路货货运枢纽纽-南翔翔铁路编编组站22公里；“十五”期间，轻轨铁铁路也将将开通至至南翔。公路方方面，距距2044国道11公里，新翔黄黄公路连连接3112国道道，沪嘉嘉高速公公路直达达项目，距外环环线仅11公里，可直通通上海市市区和沪沪杭、沪沪宁高速速公路。本项目目距F11方程式式赛车所所在地44公里。2、东湖湖别墅项项目占地地6.2万平方米米，建筑筑面积33.2万平方方米。项项目位于于南翔镇镇的东南南角，南南翔工业业开发区区旁，距距南翔镇镇镇政府府仅2000米，南侧紧紧邻沪嘉嘉高速公公路，北北侧为农农民自建建房，东东侧为绿绿谷别墅墅，西侧侧为一别别墅烂尾尾楼。二、项目

41、目现状1、项目目目前为为别墅现现房，占占地面积积6.22万多平平方米，建筑面面积为33.2万平平方米，容积率率为0.56。小区共共有独立立别墅1114栋栋，以448000元/平平方米的的均价已已售出114栋，目前可可转让的的独立别别墅722栋，转转让价为为30000元/平方米米。东海别墅墅可转让让独立别别墅户型型面积配配比表户型面积幢数面积比幢数比A198.41919.883%26.339%B213.811719.112%23.661%C267.061521.007%20.883%D279.7111.477%1.399%E284.9946.000%5.566%F291.7311.533%1.3

42、99%G315.8969.977%8.333%H442.63511.664%6.944%I445.3149.377%5.566%合计190111.44722、小区区现状英格兰风风格，外外墙面为为淡黄色色毛石材材质，屋屋顶为斜斜屋面上上铺浅灰灰色瓦片片，铝合合金窗户户，实木木大门。需要改进进之处外墙墙面因灰灰尘渗入入显得脏脏旧； 外外墙和屋屋顶色彩彩太淡，整体显显得没有有生气，每幢独独立别墅墅没有特特别的色色彩视觉觉差异，色彩识识别效果果差。 铝铝合金窗窗户，实实木大门门显得非非常陈旧旧、档次次很低。户型A的的功能结结构设计计存在明明显的不不合理，有可能能需要进进行涉及及基础结结构、墙墙体结构构

43、、各种种管道结结构在内内的结构构改动（具体整整改需要要设计师师的论证证和方案案比较）。其他他户型结结构无明明显缺陷陷。小区容积积率较高高，独立立别墅之之间的间间距较小小，每幢幢别墅的的花园面面积基本本与房屋屋面积一一致，每每个花园园均由植植被围隔隔，花园园内草坪坪质量不不错。小区内道道路铺设设路面砖砖，小区区入口大大门非常常简陋。目前有一一3000平米左左右的会会所，目目前无任任何功能能，500平米左左右的游游泳池（目前喂喂养着金金鱼），物业管管理1.2元/平米/月，物物业管理理公司为为开发商商自己设设立的物物业管理理队伍，小区内内无任何何智能化化安保系系统。小小区内尚尚无有线线电视、宽带、等

44、配套套。小区区水、电电、煤气气已入户户。小区大门门与主干干道之间间有一约约长1000米、宽100米的小小道，小小道北面面围墙后后的烂尾尾别墅影影响进出出小区的的视觉美美感。三、项目目周边330000米范围围内的社社区配套套由于项目目距离南南翔镇中中心较近近，小区区的配套套基本可可由南翔翔镇成熟熟的生活活配套解解决。交通出行行：周边有包包括高等等级沪嘉嘉高速公公路在内内的四条条重要道道路（沪沪嘉高速速公路，2044国道，新翔黄黄公路，丰翔路路），目目前无公公交车经经过项目目地块，只有走走到南翔翔镇古猗猗园路才有大大巴。南南翔镇有有直达上上海市区区的公交交线路十十余条：5622路、5517路路、北

45、嘉嘉线、上上海旅游游6号线线等。据据悉不久久后南翔翔镇镇政政府前的的道路上上会加设设公交巴巴士；此此外，由由于项目目附近的的南翔星星城居住住区项目目的启动动，嘉定定区政府府允诺将将引进公公交车和和轻轨，届时将将可以借借用。教育：南翔历来来重视教教育，素素有“教化南南翔”的美称称，是个个人才辈辈出的地地方。镇镇区内建建有中小小学8所所。在离离镇区220公里里范围内内，有上上海大学学、同济济大学等等10所所高等学学府。医疗南翔的医医疗卫生生条件优优越，南南翔医院院属二级级医院，各类科科室齐全全，拥有有2000个床位位的住院院部。文化、体体育、娱娱乐设施施、大型型购物中中心、主主要商业业和菜市市场、

46、银银行、邮邮局由南南翔镇提提供。今今后南翔翔星城居居住区项项目完善善的配套套可供使使用。旅游资源源南翔镇是是上海市市四大历历史名镇镇之一，历史上上曾有“小小南南翔赛苏苏城”之美誉誉，历史史悠久，人文荟荟萃，文文物古迹迹众多，旅游资资源十分分丰富，有五代代砖塔双塔塔、明代代园林古古猗园、梁朝遗遗迹留云云禅寺，南翔小小笼包子子更是南南翔一绝绝。四、项目目的初步步评估东海别墅墅项目具具有一定定的区位位优势和和环境优优势，周周边配套套较为完完善，私私家车交交通方便便，但南南翔镇及及嘉定区区的房地地产发展展缓慢，均处于于起步阶阶段，区区域市场场不被消消费者认认可。随着F11方程式式赛车场场的建造造，特别

47、别是项目目附近的的南翔星星城居住住区项目目的启动动必将带带动整个个南翔区区域市场场的快速速发展，故本区区域具备备很大的的增值潜潜力。由于东海海别墅项项目目前前为现房房转让，故项目目本身积积留了许许多不利利于营销销的问题题，但通通过对项项目的改改建及包包装，市市场前景景依旧看看好。第三部分分 市场现现状及其其趋势判判断一、上海海市房地地产市场场整体分分析1、20002年年上海房房地产市市场现状状分析上海房地地产交易易中心公公布的统统计资料料表明，20002年楼楼市各项项指标居居高不下下，房地地产开发发规模、商品房房供应量量、预售售登记面面积和商商品房价价格水平平均不同同程度地地超过220011年

48、全年年水平，市场运运行态势势主要显显现为：20022年持续续20001年房房地产市市场供求求两旺的的态势20011年上海海商品房房供应受受入市门门槛提高高的影响响，一直直处于相相对拮据据的状态态，到年年底，全全年商品品批准预预售面积积与预售售登记面面积最终终锁定在在1:11.100的数值值上。220022年，商商品房供供应量逐逐季上扬扬，第一一季度上上市量4466万万平方米米，第二二季度6672万万平方米米，第三三季度7713万万平方米米，第四四季度8825万万平方米米。因而而使得市市场阶段段性供不不应求的的状况明明显缓和和，最后后全年的的供应成成交比例例为1：0.99，出现现求略大大于供的的

49、结局。20022年各季季和逐季季累计供供求对比比情况（单位：万平方方米）20022年商品房批批准预售售面积商品房预预售登记记面积批准面积积比登记记面积各季第一季度度466.33516.571:1.11第二季度度672.35713.571:1.06第三季度度712.70637.991:0.90逐季累计计13月月份466.33516.571:1.1116月月份11388.68812300.1441:1.0819月月份18511.38818688.1331:1.0成交量高高位扩张张，成交交结构窄窄幅变动动20022年，在在全国各各地楼市市普遍低低走的同同时，上上海楼市市一片飘飘红，伴伴随着商商品房预

50、预售成交交量的高高位扩张张，其成成交结构构悄然发发生变化化。区域结构构：与220011年相比比，20002年年浦东、闵行、宝山的的成交量量增加四四成，而而其他区区域均有有不同幅幅度的下下降。购房者结结构：上上海市居居民购房房套数占占总量比比例明显显下降，从833%下降降到777%，相相反，外外地人士士和境外外人士购购房比例例则相应应上升，其中，外地人人市购房房比例由由15.7%上上升至118.77%，境境外人士士的比例例则从11.3%升至44.2%。随着着高价位位住房成成交比例例的提高高，外省省市和境境外人士士购房比比例还会会有所上上升。20022年新盘盘整体价价格水平平继续上上移自20001

51、年第第四季度度楼价跃跃上一个个新的台台阶后，20002年各各季价格格增幅逐逐季递增增，反映映出新盘盘供不应应求和整整体品质质的不断断提升的的程度。20002年，全年商商品房预预售成交交均价为为48995元/平方米米，其中中，住宅宅成交均均价48803元元/平方方米，分分别比上上年增长长11.9%和和11.2%。历季来各各类商品品房成交交均价走走势成交均价价：元/平方米米20022年第一季度度增幅第二季度度增幅第三季度度增幅第四季度度增幅商品房平平均473881.655%47100-0.559%482002.344%521338.155%其中：住住宅45966-0.552%465111.200%

52、476332.411%510007.088%办公楼9750048.331%61899-36.52%59866-3.228%7907732.009%商业用房房829552.266%69366-16.38%67277-3.001%726888.044%二手房交交易速率率明显趋趋缓，交交易价格格走势坚坚挺二手房在在前几年年高速高高位地交交易放量量后，220022年，虽虽然交易易总量达达17990万平平方米，但同比比增幅明明显低于于新盘，并在第第三季度度首次出出现整个个年度总总的季度度性回落落，最后后一个季季度由于于上海市市申博成成功消息息的强烈烈刺激使使二手房房成交的的量价重重回高位位。2、2000

53、3年年上海房房地产市市场趋势势判断20022年市场场表明，除了因因结构性性原因导导致二手手房交易易价格升升幅偏高高外，市市场各项项指标运运行较为为协调，结合整整体市场场发展北北京，220022年的市市场走向向相对较较为合理理，那么么，20003年年市场会会出现的的趋势判判断如下下：供应：继继续放量量，尽管管20002年近近22000万平平方米的的供应量量已远远远超过119977年的117377万平方方米的历历史纪录录，但下下列原因因会使220033年的供供应继续续放量。上海GGDP的的增长目目标，现现有的房房地产投投资建设设规模的的高位性性决定220033年供应应量继续续上行。旧城区区的改造造

54、、申博博成功和和浦江两两岸开发发的逐步步启动、一城九九镇的建建设，将将进一步步加大上上海房地地产建设设规模。土地二二级市场场中潜在在的开发发能量在在目前市市场量增增价升的的形势下下会进一一步得到到释放。需求：由由于20002年年本市商商品房预预售登记记面积高高位大幅幅增长，包括二二手房在在内的市市场吸纳纳总量在在20003年仍仍会所增增加。商商品住宅宅的结构构性矛盾盾未能彻彻底缓解解，低端端产品依依旧处于于供不应应求的矛矛盾之中中。价格：由由于市场场整体上上升的惯惯性效应应，20003年年商品房房的成交交价格仍仍会继续续上升，但升势势会低于于20002年，就价格格结构而而言，可可能会从从高、低

55、低两头向向中间移移动。二、上海海市别墅墅市场整整体分析析1、上海海别墅市市场回顾顾和展望望上海别墅墅市场发发展的三三个阶段段从九十年年代初上上海的第第一批别别墅诞生生开始，上海别别墅伴随随着宏观观经济和和上海楼楼市的起起伏，走走过了出出生、成成长、调调整、放放量的一一个中长长期过程程。按时时间和别别墅的发发展周期期可将其其分为三三个阶段段：第一阶段段：外销销别墅掀掀起第一一次别墅墅浪潮；1999219998年进入九十十年代后后，外商商投资速速度和深深度皆有有强劲的的增长，适用商商业发展展的家居居别墅群群应运而而生，上上海出现现了大批批的外销销花园别别墅群，形成上上海别墅墅市场的的第一次次浪潮。

56、外销别墅墅基本集集中在两两个区域域：长宁宁区虹桥桥路沿线线；市中中心徐家家汇华山山路、建建国路一一带其中长宁宁区虹桥桥路沿线线分布最最为密集集，虹桥桥路沿线线在内、外环线线之间就就分布有有二十多多个外销销别墅楼楼盘，这这些楼盘盘大多为为虹桥开开发区的的伴生产产物，随随着虹桥桥开发区区的成熟熟，外销销别墅作作为高档档的房地地产商品品之一，目标市市场有局局限性。再由于于开发过过度，及及前两年年东南亚亚金融危危机的影影响，外外销房市市场经历历了一个个较长的的低迷期期。直到到近来稍稍有好转转，去年年的外销销别墅的的空置率率仍有330%左左右。第二阶段段：内需需独显魅魅力，内内销别墅墅迎来别别墅市场场的

57、第二二春；11998820000年从19998年开开始，在在世界各各国特别别是亚洲洲国家还还在经历历着金融风风暴所带来来的萧条条时，中中国却保保持着稳稳定高速速的发展展，特别别上海作作为国内内经济的的桥头堡堡，更显显鹤立鸡鸡群。近近三、四四年来上上海的房房地产市市场特别别是住宅宅市场得得到了迅迅猛发展展，同时时也带动动了别墅墅市场的的复苏。 在外销别别墅市场场陷入低低潮，还还未走出出迷谷的的时候，内销别别墅市场场反而比比较活跃跃，19998年年下半年年开始上上海西南南莘庄附附近地区区掀起第第二轮沪沪郊别墅墅置业热热潮，119999年-20000年年，排屋屋、联体体别墅等等经济型型别墅涌涌入市场

58、场，并迅迅速被市市场所认认可，更更预示着着上海别别墅市场场春天的的到来。 第三阶段段：别墅墅供应放放出巨量量，别墅墅品种逐逐步齐全全，意味味着“别墅年年”的到来来；20001年年至今一方面，别墅供供应放出出巨量。别墅市市场从119988年持续续上升至至20001年，上海别别墅类物物业供销销面积已已经占全全部住宅宅开发面面积近11/3。另外，从20001年年土地出出让面积积的容积积率来看看，呈现现出大幅幅度下降降趋势。同时，20003年投投放市场场的别墅墅仍将一一个较大大的上升升趋势。另一方面面，市场场形成了了有效供供应。市市场上确确实出现现了一大大批区位位适中、品质优优越、价价格适宜宜、升值值

59、较快的的市场接接受度高高的别墅墅。从几几十万的的排屋，到几百百万甚至至几千万万的豪宅宅，沪上上别墅逐逐步形成成了高中中低档满满足不同同市场、不同需需求的物物业品类类体系。 别墅墅市场区区域划分分20022年上海海别墅市市场20022年上海海别墅市市场成为为上海楼楼市的热热点，品品质优异异、价位位适宜的的别墅引引爆了购购房者的的购“墅”热情，总体上上，20002上上海别墅墅市场出出现了如如下新特特征：墅项目供供应量猛猛增从20002年的的别墅上上市量来来分析，20002年的的别墅市市场供应应继续呈呈上升势势头。除除了一些些开发商商开发别别墅项目目之外，更有一一些其他他行业公公司欲投投资别墅墅市场

60、。根据统统计，目目前闵行行、松江江、浦东东、长宁宁四区别别墅占别别墅市场场总数的的78.32%,各区区分布比比率如下下闵行330.007%、松江221.668%、浦东118.118%、长宁88.399%、青青浦6.99%、嘉定定4.220%、南汇33.5%、其他他（奉贤贤、普陀陀、徐汇汇、静安安、宝山山、杨浦浦）6.99%。（2）高高、中、低不同同档次别别墅满足足市场需需求。别墅市场场中，高高档别墅墅项目正正日益增增多，独独立且带带有鲜明明个性的的别墅总总价大多多在2000万元元以上/栋，获获得了市市场的认认可。在在高档别别墅走俏俏的同时时，郊县县边远地地区的联联体别墅墅以及混混合物业业类型中