中原-武汉光谷关山二路项目定位报告-91DOC

1、光谷地块块前期定定位方案案建议第一部分分 市市场研究究及评估估宏观经济济及政策策（一）武武汉市总总体发展展状况分分析1、 武汉市市城市概概况武汉素有有“九省通通衢”之称，位于长长江和汉汉江的交交汇处，市内1100多多处湖泊泊星罗棋棋布，数数十座山山峰蜿蜒蜒其间,这里也也是千年年荆楚文文化的发发源地，具有浓浓郁的楚楚文化特特色，是是我国的的历史文文化名城城之一。随着经经济的发发展，武武汉已成成为国家家提出中中部崛起起战略中中的核心心城市。主城区通通常被形形容为“武汉三三镇”，“三镇”指的是是武昌、汉口、汉阳这这三块被被长江和和汉江隔隔开的地地方。汉汉口是武武汉最繁繁华最热热闹的商商业区，也是华华

2、中地区区商品集集散的中中心；武昌是是武汉高高等学府府集中的的文化区区，是武武汉现代代城市文文化的体体现；汉阳则则是市政政府重点点发展的的开发区区，蕴育育着武汉汉的未来来。武汉市土土地面积积为84494.41平平方公里里，全市市人口常常住人口口8588万人，共有八八大主行行政区。汉 口江岸区、江汉区、硚口区、东西湖区武 昌武昌区、洪山区、青山区汉 阳汉阳区2、 武汉市市经济发发展水平平分析2. 11 武武汉市国国民经济济发展状状况图：武汉汉市近年年来国民民经济发发展状况况 （单单位：亿亿元）(数据来来源:武武汉市统统计局)20066年武汉汉地区生生产总值值为25590亿亿元，同同比增长长14.8

3、%。GDPP的稳步步增长体体现出武武汉市整整体经济济发展形形式的大大好，而而人均可可支配收收入和储储蓄存款款的增长长说明居居民经济济状况的的好转和和消费能能力的提提高，这这将带动动各种消消费包括括对住房房消费的的需求，为下一一年度房房地产市市场的发发展奠定定了良好好的基础础。2.2 武汉汉市近年年来人均均GDPP发展状状况图：武汉汉市近年年来人均均GDPP发展状状况 （单位：元）(数据来来源:武武汉市统统计局)20044年以来来，武汉汉市人均均GDPP以年均均13%的速度度增长，20006年按常住住人口计计算，全全市人均均GDPP达到2298990元，涨幅113.99%，随随着经济济发展的的持

4、续增增长，人人均收入入水平将将同步提提高，居居民的住住宅购买买力亦同同步提高高，这对对我市房房地产业业的发展展是一大大强有力力的支撑撑。武汉市经经济结构构分析3.1 武汉汉市产业业分布格格局及其其发展趋趋势图：武汉汉20000年以以来各产产业生产产总值 （单位：亿元）(数据来来源:武武汉市统统计局)20055年第一一产业生生产总值值1099.577亿元，增长44.5%；第二产产业生产产总值110199.000亿元，增长117.99%；第三产产业生产产总值111099.433亿元，增长113.11% 。三次产产业结构构由20000年年的6.7：444.22：499.1变变化为220055年的44

5、.9:45.5:449.66，产业业结构不不断优化化。从武汉市市目前的的国民经经济的发发展以及及产业结结构的发发展趋势势来看，武汉市市经济处处于良好好的发展展状态，且发展展速度较较快。第三产业业的高速速发展对对于房地地产市场场的发展展也起到到了相当当的推动动作用。随着我我市国民民经济发发展水平平的不断断提高，居民的的消费意意识增强强，住宅宅消费已已经成为为一大热热点消费费，且消消费支出出逐年提提高，为为房地产产市场的的良好发展展奠定了了稳固的的经济基基础。城市规划划现状与与发展趋趋势4.1 城市市性质定定位武汉是湖湖北省省省会，武武汉市城城市总体体规划（19996-220200年）将将武汉定位

6、位为中国国中部重重要的中中心城市市，长江江中游的的特大城城市，全国重重要的金金融、贸贸易中心心、高新新技术产产业中心心、工业业基地和和交通、通信枢枢纽。4.2 主城城规划总规将武武汉主城城规划出22个城市市核心区区， 100个中心心区片， 100个综合合组团，核心区区、中心心区片、综合组组团之间间以轨道道交通线线、快速速路及主主次干道道相联系系，形成成“多中中心组团团式”的的布局结结构。 4.2.1城市市核心区区规划核心区职职能规划核心心区主要要体现现现代化国国际性城城市和中中国中部部地区中中心城市市的职能能，重点点布局以以商业、金融、贸易、办公、信息咨咨询服务务为主的的第三产产业用地地。核心

7、区范范围江北(汉汉口)核核心区规规划范围围为东至至大智路路、兰陵陵路，南南至长江江、汉水水，西至至武胜路路，北至至京汉大大道，面面积6.35平平方公里里；江南(武武昌)核核心区规规划范围围为东至至武青三三干道，南至中中山路，西至长长江，北北至规划划的武车车路过江江隧道，面积33.500平方公公里。4.2.2城市市中心区区规划中心区片片重点布布局行政政、文化化、娱乐乐、体育育、商业业等公共共设施及及居住用用地。4.2.3城市市综合组组团规划划各综合合组团重重点布局局大中型型工业区区、居住住区、大大型对外外交通设设施、市市级商业业副中心心、教育育科研设设施、博博览中心心、体育育中心和和全国性性、区

8、域域性大型型市场用用地。 4.2.4主城城三镇规规划汉口地区区汉口地区区包括江江北核心心区，二二七、三三阳、新新华、宝宝丰4个个中心区区片，古古田、常常青、后后湖3个个综合组组团。规划职能能为金融融贸易、商业服服务和市市级行政政中心。规划常住住总人口口为1770万，其中核核心区115万，中心区区片588万，综综合组团团97万万。汉阳地区区汉阳地区区包括晴晴川片和和十升、四四新、沌沌口3个个综合组组团；规划职能能为汽车车工业等等产业中中心、港港口和旅旅游中心心。规划常住住总人口口为766万，其其中中心心区片14万万，综合合组团662万。武昌地区区武昌地区区包括江江南核心心区，首首义、晒晒湖、中中

9、南、徐徐东、杨杨园5个个中心区区片，青青山、关关山、白白沙、南南湖4个个综合组组团；规划职能能为金融融贸易、省级行行政中心心、教育育科研、钢铁、机电、高科技技产业中中心及旅旅游中心心。规划常住住总人口口为2004万，其中核核心区为为4万，中心区区片为880万，综合组组团为1120万万。4.3 居居住区规规划规划建设设后湖、站北、长丰、四新、南湖、白沙等等大型居居住新区区，完善善建设核核心区、中心区区片的居居住区、居住小小区，逐逐步消除除零星住住宅插建建，引导导旧城人人口向外外围综合合组团疏疏散。4.4 商商业区规规划规划建设设中心商商业区市级级商业中中心市级商商业副中中心社区中中心四级级商业服

10、服务体系系；4.4.1 中心商商业区规划建设设江汉路路、六渡渡桥、汉汉正街，中山大大道中心心商业区区，以商商业零售售、餐饮饮、娱乐乐、旅游游等服务务业为主主，辐射射武汉市市、湖北北省乃至至整个中中国中部部地区；4.4.2 市级商商业中心心规划建设设中南路路、汉阳阳钟家村村市级商商业中心心，辐射射武昌和和汉阳；4.4.3 市级商商业副中中心规划建设设后湖、汉口火火车站前前、古田田二路、十里铺铺、四新新、沌口口、解放放路、徐徐东路、白沙洲洲、鲁巷巷、南湖湖、八大大家等112个市市级商业业副中心心；4.4.4 社区中中心在各居住住用地集集中的主主要地区区规划布布置9个个社区中中心。4.5 CBBD中

11、央央商务区区规划武汉CBBD位于于汉口城城区中心心的王家家墩地区区，占地地7.441平方方公里，是城市市快速通通道、轨轨道交通通及机场场高速路路的交汇汇点。定位为以以发展金金融、保保险、贸贸易、资资讯、咨咨询等产产业为主主的现代代服务中中心，聚聚集会展展、零售售、酒店店、居住住等功能能于一体体的综合合性城市市中心区区。它将将与武汉汉中国光光谷、武武汉现代代制造业业中心，共同构构建未来来武汉经经济的“金三角角”。4.6 主主城交通通体系4.6.1 轨道交交通规划至220200年，主主城公交交线网长长约7990公里里，公交交线网密密度达到到2公里里/平方方公里。规划轨道道交通线线6条，全长1132

12、.5公里里，并通通过建设设市郊铁铁路，连连接各重重点镇。规划期期内建设设古田至至堤角、汉口火火车站至至关山、青山至至青菱等等3条轨轨道线，全长770公里里，控制制岳家咀咀至古田田、岳家家咀至快快活岭、汉口火火车站至至沌口等等3条轨轨道交通通线的建建设用地地。4.6.2 公路交交通主城区规规划布置置了三条条环线、十条主主要放射射线，组组成“环环形加放放射”的的骨干交交通网络络。内环线（亦称一一环路）为联系系主城三三镇中心心区的主主干道。由解放放大道中中段、黄黄浦路、武汉长长江公路路桥、徐徐东路、中北路路、中南南路、武武珞路西西段、武武汉长江江大桥、长江二二桥、江江汉一桥桥、武胜胜路组成成，全长长

13、约288km，主要要服务于于武汉市市的金融融、商业业中心区区。二环线为为减少中中心区过过江交通通压力，减少车车辆穿越越中心区区而布置置，平均均距一环环约3kkm，全长长52kkm，主要要为城市市博览中中心、高高速铁路路客运站站、体育育中心及及城市新新的商住住区服务务。中环线（亦称三三环路），为联联系各大大工业组组团及中中小型经经济开发发区、新新发展区区服务，同时将将作为三三镇货运运主通道道和入城城的环路路，减少少中心区区直穿车车流，全全长888.5kkm。 4.6.3 桥梁及及隧道规划布置置4条过长长江通道道，即：武武汉天兴兴洲长江江大桥（在建）、青岛岛路隧道道（规划划）、鹦鹦鹉洲隧隧道（规规

14、划）、余家头头大桥（规划）。（二）政政策分析析政府全面面调整规规范房地地产市场场，近几几年来房房地产政政策层出出不穷，土地市市场、房房地产金金融市场场、拆迁迁等各方各各面对房房地产业业都投注注了不同同程度的的关注，各项房房产政策策都是围围绕着稳稳定房价价、使房房地产业业健康发发展这一一主线展展开的。国家近期期政策走走向及分分析1.1 HYPERLINK /focus/lilv/index.html 央行行上调个个人房贷贷利率20066年4月月28日日，中国国人民银银行宣布布，从即即日起上上调金融融机构贷贷款基准准利率，金融机机构一年年期贷款款基准利利率上调调0.227个百百分点，由现行行的5.

15、58%提高到到5.885%。其他各各档次贷贷款利率率也相应应调整。调节银行行利率，提高首首付比例例，抬高高银行门门槛，有有效抑止止部分能能力不足足的买房房者，降降低信贷贷风险，也给购购房热降降温。利利率上调调是政府府动用金金融杠杆杆抑制住住房需求求、挤出出泡沫的的手段。其效果果不在实实际增加加了炒房房者多少少成本，而在于于改变市市场预期期，央行行会在必必要时，继续动动用利率率杠杆干干预楼市市，直至至平衡。1.2 “国八条条”问责地地方负责责人20055年3月月26日日，国务务院办公公厅下发发关于于切实稳稳定住房房价格的的通知的内部部文件。通知知中总总共有八八条意见见，被业业界称为为“国八条条”

16、。文件件明确指指出，部部分地区区投资性性购房和和投机性性购房大大量增加加，导致致房价上上涨过快快，影响响了经济济和社会会的稳定定发展。“国八条条”要求地地方政府府及相关关部门综综合采取取土地、财税、金融等等相关政政策及利利用舆论论法律手手段控制制不合理理的需求求，抑制制房价过过快上涨涨；对于控控制措施施不力，造成市市场大起起大落，影响经经济稳定定运行和和社会发发展的地地区，要要追究有有关负责责人的责责任。“国八条条”的重大大意义不不在具体体调控细细节，而而在明确确了楼市市调控的的几个重重要原则则，它对对地方政政府高官官形成了了巨大威威慑：抑抑制不了了过高的的房价，将问责责地方政政府负责责人。大

17、大有不降降房价就就降官阶阶的意味味。这对对房地产产市场显显然有较较切实际际的影响响。1.3 “新国八八条”细化调调控决心心20055年4月月27日日，国务务院出台台加强强房地产产市场引引导和调调控的八八条措施施，即即“新国八八条”。“新八条条”再次显显示了中中央政府府调控楼楼市的决决心，措措施直指指土地、税收、金融等等楼市穴穴位。政政府将强强行遏制制恶性炒炒作土地地，并充充分运用用税收杠杠杆来调调节楼市市。 “新国八八条”是对“旧国八八条”的解释释与细化化，再次次明确地地对市场场强调了了政府调调控楼市市的决心心：要切切实把房房价稳定定下来，并将调调控措施施具体化化。它还还透露出出，政府府已注意

18、意到并着着手改变变房地产产市场存存在的一一系列问问题。1.4 七部部委推出出“六一大大限”20055年5月月9日，国务院院办公厅厅转发建建设部等等七部委委关于于做好稳稳定住房房价格的的意见，要求求各地区区、各部部门要把把解决房房地产投投资规模模过大、价格上上涨幅度度过快等等问题，作为当当前加强强宏观调调控的一一项重要要任务；明确指指出，“期房限限转”、新购购商品房房“两年内内转手全全额征税税”等措施施，打击击炒作投投机行为为。6月月1日，意见见正式式实施，这一天天因被称称为“六一大大限”。 该政策与与20004年宏宏观调控控中“允许各各个地方方结合自自身情况况采取楼楼市调控控的措施施”有所不不

19、同，“六一大大限”是对全全国具有有强行的的要求。由此足足以体现现出国家家此次调调控房价价的决心心和力度度。1.5 “国六条条”及细则则20066年5月月29日日国务院院办公厅厅转发建建设部等等九部门门关于于调整住住房供应应结构稳稳定住房房价格的的意见（下称称“国六条条”细则）。后后又出现现“15条条细则”深化。而地方性性、各部部委的实实施细则则除深圳圳外，其其他地方方却迟迟迟未出。关于“套型建建筑面积积”“700%是区区域分配配还是项项目分配配”的各种种解释、传闻不不断。“国六条条”及细则则更多监监管措施施面临着着各种实实施执行行困难。从市场场层面看看，新政政下项目目开发进进度、销销售攀升升节

20、奏、销售周周转速度度受到抑抑制。在在“要优先先保证中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房（含经济济适用住住房）和和廉租住住房的土土地供应应”等调整整供应结结构措施施下，房房价增长长将变得得迟缓1.6 央行行建议取取消房屋屋预售制制度20055年8月月15日日，鉴于于商品房房预售存存在的种种种弊端端，央行行研究部部门在其其公布的的20004年年中国房房地产金金融报告告中建建议：取取消现行行的房屋屋预售制制度。尽尽管宏观观调控的的决策权权在国务务院而不不在央行行，但央央行报告告仍被认认为是国国务院实实施调控控的基本本参考依依据。因因而“8.115建议议”一出，立即引引起强烈烈“地震”，建设设部随

21、即即发布声声明称短短期内不不会取消消期房预预售。 这项建议议而非政政策，竟竟能引起起如此之之高的关关注，可可见中国国房地产产的问题题。商品品房预售售制度实实际上隐隐含着一一种融资资安排，即购房房人在房房屋预售售时就向向开发商商付款，这部分分资金实实际上成成了开发发商自有有资金的的一部分分。从公公平的角角度看，取消预预售房是是迟早的的事。这这是用消消费者的的钱为自自己融资资，这样样的做法法是不合合理的。1.7 央行行提高存存款准备备金率经国务院院批准，中国人人民银行行决定从从20006年77月5日日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。目前房地地产开发发资金的

22、的80%是来自自银行信信贷，其其融资方方式比较较单一，金融风风险也较较大。货货币投放放量减少少的情况况下，房房地产行行业所需需资金将将进一步步吃紧，其供给给和需求求势必受受到影响响。行业业中一些些资金比比较薄弱弱，尤其其是对银银行依赖赖性大的的开发商商其生存存空间将将日渐紧紧缩。融融资渠道道需要多多元化发发展。同同时开发发商为了了赚取更更大利润润，有可可能会加加大高档档房屋的的开发。武汉近期期出台政政策走向向及分析析2. HYPERLINK /include/showarticle.asp?id=8127 1 HYPERLINK /include/showarticle.asp?id=8127

23、 市房房产局关关于实行行商品房房预（销销）售合合同网上上签约和和登记备备案 HYPERLINK /include/showarticle.asp?id=8127 管理理工作的的通知商品房预预售合同同网上签签约和登登记备案案管理政政策的实实施极大大的改善善了当前前房地产产市场买买卖信息息不透明明的状况况，开发发商如果果不及时时备案，后果将将是无法法办理物物业产权权证，这这种行政政威慑将将有效的的约束开开发商的的备案行行为，每每周备案案一次的的频率规规避了开开发商虚虚报销售售进度的的可能，市场的的情况更更真实的的展现在在市民面面前，一一个更加加规范化化的市场场正在逐逐步形成成。 HYPERLINK

24、 /include/showarticle.asp?id=8109 2.2 二手手房交易易契税上上调1%20066年3月月1日起起，武汉汉市二手手房交易易契税由由1%提提高到22%。目目前，武武汉市的的二手房房市场和和新房市市场一样样，以绝绝大多数数的刚性性需求为为主，以以小换大大，以旧旧换新，以及城城市改造造是交易易的主要要动因。契税回调调虽对交交易成本本有所增增加，但但对于真真正有买买房和卖卖房需求求的人来来说，11%是不足足以扭转转购买决决策的。只是使使购房者者更加慎慎重，购购房周期期将有所所延长。而“国六条条”营业税税征税对对象的扩扩大，对对二手房房市场影影响大。一方面面，中小小中介的

25、的生存空空间更小小，面临临退出市市场危机机；一方面面过高的的税费使使得交易易量剧降降，影响响交易周周转速度度。2.3 HYPERLINK /scgl/40028.htm 市开开发办关关于进一一步加强强商品房房项目竣竣工交付付使用管管理工作作的 HYPERLINK /scgl/40028.htm 通知知自20004年55月199日中华华人民共共和国国国务院发发文取消消了“房地产产开发项项目竣工工综合验验收”以来，商品房房项目竣竣工交付付使用过过程中的的纠纷不不断发生生，投诉诉量与日日俱增。市开发发办这一一举措，旨在规规范房地地产开发发企业经经营行为为，减少少商品房房项目竣竣工交付付过程中中的矛盾

26、盾和纠纷纷，保障障商品房房买卖双双方的合合法权益益，促进进房地产产市场健健康、稳稳定、可可持续地地发展。2.4 HYPERLINK /include/showarticle.asp?id=8128 市房房产局关关于集中中整治非非法房地地产中介介活动专专项行动动 HYPERLINK /include/showarticle.asp?id=8128 的通知知 二手房市市场是房房地产市市场的次次消费链链，它的的活跃程程度能直直接作用用到新房房市场上上来，中中介市场场的规范范操作能能促进二二手房持持有者的的消费积积极性，能加强强二手房房的流通通效率，更有利利于政府府部门的的管理以以及宏观观调控，健康的

27、的中介服服务领域域是保障障房地产产市场良良性发展展的保障障之一。在各种种相关政政策趋于于完善的的情况下下，房地地产市场场才有可可能真真真的理性性发展。2.5 建设设厅：220066年湖北北省城区区新建建建筑必须须节能550%新建居住住建筑和和公共建建筑严格格执行建建筑节能能标准，达到节节能500%的目目标。330日从从省建设设厅获悉悉，从220066年起，各市、州、直直管市所所在城区区新建建建筑节能能标准执执行率达达到1000%；县级市市（县城城）建筑筑节能标标准执行行率达到到60%。 省建设厅厅要求，有条件件的城市市要积极极开展绿绿色建筑筑、低能能耗、超超低能耗耗建筑示示范。要要以政府府办公

28、楼楼节能改改造为突突破口，积极探探索，推推动既有有公共建建筑的节节能改造造。从当前住住宅新的的建设水水平和发发展方向向来看，节能住住宅已是是必然的的趋势，也是整整个社会会的需要要。武汉市房房地产市市场现状状及其发发展趋势势武汉市商商品住宅宅总体发发展情况况1、 武汉市市商品住住宅投资资状况1.1 武汉汉市近年年来商品品住宅投投资状况况20066年武汉汉市房地地产开发发投资为为3666.155亿元，同比增增长222.9%，增幅幅比20005年年回落了了4.88个百分分点，占占全社会会固定资资产投资资的277.6%；其中中，住宅宅开发投投资为2271.8亿元元，同比比增长225.33%，增增幅比2

29、20055年回落落了3.9个百百分点，占房地地产开发发投资的的74.2%。图：武汉汉市近年年来商品品住宅投投资额 （亿亿元）(数据来来源：武武汉房产产管理局局)从上图中中可见，武汉市市近几年年来，房房地产开开发投资资一直保保持着较较快的增增长幅度度，直接接促进了了近几年年武汉的的房地产产市场的的快速发发展。在在20006年国国家进行行一系列列的调控控措施后后，年度度的房地地产开发发投资和和住宅开开发投资资增长幅幅度比上上年均有有了一定定的回落落，但仍仍然保持持着较高高的增长长水平，这也直直接说明明近两年年发展商商对武汉汉房地产产市场的的看好。2、 武汉市市商品住住宅开发发建设情情况2.1 武汉

30、汉市近年年来商品品住宅施施工状况况图：武汉汉市近年年来商品品住宅施施工面积积 （万平米米）(数据来来源：武武汉房地地产年鉴鉴，20005年年数据来来自武汉汉房产管管理局)20066年全市市商品房房施工面面积为228766.922万平方方米，同同比增长长4.66%。其其中：商商品住房房施工面面积为224299.166万平方方米（经经济适用用住房施施工面积积为3223.445万平平方米，占住房房施工总总量的113.33%，同同比增长长9.117%），同比比增长55.7%，占商商品房总总施工面面积844.4%。20066年全市市商品房房新开工工面积110744.888万平方方米，同同比减少少10.1

31、%。其中：商品住住房新开开工面积积为9668.006万平平方米，同比减减少7.6%，占商品品房新开开工面积积的900.1%。2.2 武汉汉市近年年来商品品住宅竣竣工状况况图：武汉汉市近年年来商品品住宅竣竣工面积积 （万平米米）(数据来来源：武武汉房地地产年鉴鉴，20005年年数据来来自武汉汉房产管管理局)20066年全市市商品房房竣工面面积为8873.83万万平方米米，同比比增加77%。其其中：商商品住房房竣工面面积为7774.47万万平方米米（经济济适用住住房竣工工面积为为1100.311万平方方米，占占住房竣竣工面积积总量的的14.2%，同比增增长2.72%），同同比增长长7.22%，占占

32、商品房房总竣工工面积的的88.6%。商品房房新开工工面积占占施工面面积的比比例该指标属属于前瞻瞻性的指指标。新新开工面面积体现现的是11-2年年后市场场上的预预售供应应量和22-3年年后的现现房供应应量，其其占施工工面积的的比例，体现的的是开发发商对市市场的信信心程度度以及市市场运行行的状况况。从上图可可见，220066年的市市场状况况与往年年相比出出现一定定的下滑滑趋势，市场出出现一定定的波动动，但幅幅度不大大，市场场总体运运行良好好。20003-20005年商商品房新新开工面面积占施施工面积积比例一一直保持持上升趋趋势，而而20006年出出现下跌跌，这说说明今后后的市场场供应量量上将有有一

33、定的的放缓。商品房房施工面面积与商商品房竣竣工面积积之比该指标同同样属于于前瞻性性指标，根据武武汉市历历年在建建项目的的实际状状况，施施工面积积通常为为竣工面面积的22.60.55倍，其其反映的的是1-2年后后的现房房供应量量。该比比值小于于2.11，意味味着会出出现供应应短缺；其值大大于3.1倍。则意味味着会出出现供应应盈余。 从上图可可见，自自20004年起起，武汉汉市房地地产市场场的供应应量一直直处于过过于充足足状况，这个时时期也是是武汉房房地产市市场发展展最为迅迅猛的时时期。220044-20006年年的比值值已经开开始出现现下跌，一方面面是市场场自身调调节机制制，另一一方面也也是政府

34、府宏观调调控措施施产生的的效果。但就220066年而言言，这一一比值仍仍然高于于安全值值，说明明就目前前的市场场而言，供应量量仍然处处于过于于充足的的状况，进一步步增强了了房地产产市场的的销售压压力。以上数据据表明220066年武汉汉市房地地产市场场结构在在逐渐进进行调整整，商品品住房施施工面积积和商品品住房竣竣工面积积比上年年均有一一定增加加，表明明武汉市市当前房房地产供供应的相相对充足足；而新新开工面面积的减减少则体体现出今今后的供供应量将将会有一一定的减减少。目目前武汉汉市可售售套数已已经突破破13万万套，后后续供应应量的减减少有助助于促进进市场存存量的销销售，减减轻销售售压力，使得市市

35、场供应应和需求求结构健健康发展展。3、 武汉市市商品住住宅价格格情况3.1 总体成成交价格格分析20066年商品品房综合合物业平平均价格格为3999677元/平平方米，同比增增长3.28%，与220055年相比比增幅回回落了55个百分分点。其其中，全全年住宅宅平均价价格为336222元/，同比比增长88.255。图：武汉汉市近年年来商品品房价格格走势 （元元/平米米）从上图明明显可以以看出近近几年住住宅价格格的涨势势明显大大过于商商品房综综合物业业的价格格涨势。造成价价格上涨涨较快的的原因除除了市场场自身发发展原因因外，一一个重要要的推动动因素是是由于众众多高端端豪宅项项目的上上市，纷纷纷拉升

36、升了区域域价格，也使得得整体市市场价格格有所上上涨。3.2 各季度度商品房房价格走走势图：武汉汉市各季季度商品品房价格格走势 （元元/平米米）上图从中中可以看看出20006年年1季度度至2季季度住宅宅价格增增长幅度度较大，这段时时期是处处于楼市市销售的的旺季，房地产产市场在在各方面面都较为为红火，新上市市楼盘也也较多，市场销销售状况况较好等等。而随随着20006年年6月份份国家宏宏观调控控政策的的出台，价格涨涨势明显显得到控控制，涨涨幅比前前面有了了较大的的减缓。3.3 主中心心城区商商品住宅宅价格变变化分布布图：武汉汉市各主主中心城城区商品品住宅价价格变化化分布 （元/平平米）20066年各

37、区区域商品品住宅价价格均保保持了涨涨势，但但各个区区域之间间的价格格仍然存存在较大大的差距距。主要要是体现现在主中中心城区区和次中中心城区区之间，江汉、武昌等等主中心心城区价价格高出出硚口、洪山等等区域住住宅价格格较多。汉阳区区域虽然然绝对价价格不高高，但是是该区域域以前价价格较低低近年已已经有了了很大的的涨幅，且区域域项目相相对不多多，其涨涨势将继继续保持持强劲。东西湖湖区域与与江汉区区紧邻，由于其其尚不成成熟的生生活配套套以及并并不是很很完善的的交通条条件，因因此影响响了该区区域价格格。4、 武汉市市商品住住宅销售售状况3.1 武汉汉市近年年来商品品住宅销销售状况况图：武汉汉市近年年来商品

38、品住宅销销售状况况 （万平平米）20066年我市市商品房房销售面面积为9960.88万万平方米米，同比比增长55.1%；其中中：住宅宅销售面面积为9908.92万万平方米米，同比比增长99.0%，占商商品房总总销售面面积的994.66%。(数据来来源：武武汉房产产管理局局)3.2 武汉市市近年来来商品住住宅需求求趋势分分析从20006年武武汉市商商品房销销售率（销售面面积/竣竣工面积积）为11.1来来看，220066年商品品房销售售呈现出出供需平平衡的特特征。但但通过对对历年武武汉市商商品房销销售率的的对比分分析来看看，武汉汉市商品品房市场场的需求求量在持持续保持持增长，但其增增长势头头已出现

39、现回落。3.3 武汉市市近年来来商品住住宅供应应趋势分分析通过商品品房新开开工面积积占施工工面积的的比例和和商品房房施工面面积与商商品房竣竣工面积积的倍数数比两个个供应前前瞻性数数据指标标的分析析看出，目前商商品房的的供应量量开始出出现下降降的趋势势，受土土地市场场的影响响，预计计今后两两年的商商品房的的供应量量会将会会逐渐的的减少，其下降降趋势较较为缓慢慢。3.4 武汉市市近年来来商品住住宅供应应趋势分分析通过对武武汉商品品房供给给和需求求各种指指标的数数据分析析，20006年年武汉房房地产市市场供应应方面出出现了变变化，新新开工面面积减少少，竣工工面积增增长，表表示未来来两年的的供应量量将

40、会一一定幅度度的减少少。在需需求方面面，武汉汉市房地地产市场场现阶段段达到了了供需平平衡，说说明武汉汉房地产产市场的的需求量量虽然还还是比较较大的，但其增增长势头头已出现现回落，这预示示着武汉汉市房地地产未来来市场的的销售压压力将会会越来越越大。6、 武汉市市房地产产市场特特征6.1 经济济稳步增增长，房房地产市市场持续续走高武汉市经经济的稳稳步增长长，导致致居民的的可支配配收入增增长较快快； 06年年，房地地产开发发投资与与城市国国民生产产总值的的比值稍稍有提高高，房地地产开发发投资占占全社会会固定资资产投资资1/44。综合合以上叙叙述，可可以得出出20007年武汉汉房地产产市场发发展的力力

41、度将进进一步增增强。6.2 重大大基础设设施建设设推动房房地产市市场新的的契机20066年，城城市基础础建设投投资持续续增大。随着武武汉长江江隧道工工程和轻轻轨二期期工程的的开工，必将极极大的提提升城市市中心区区及近郊郊区居民民的生活活品质，人们居居住与置置业理念念也将日日益提高高。一些些重大基基础设施施周边的的区域及及城郊结结合部的的房屋也也将成为为新的购购买热点点。同时时，更加加提高了了区域的的整体品品质，提提升了地地段和地地块价值值，必将将成为推推动市场场发展新新的契机机。6.3 房地地产市场场结构更更趋合理理化在国家宏宏观调控控政策的的导向作作用下，武汉房房地产市市场的发发展更趋趋于合

42、理理化，经经济适用用住房供供应量大大幅提高高，而房地产产市场需需求仍将将保持持持续增长长的态势势，市场场发展平平稳，具具有较大大空间。6.4 政策策对市场场的引导导层面将将继续加加大武汉市将将会继续续按照国国家制定定总的市市场方针针政策，重点以以改善住住房供应应结构、稳定住住房价格格、规范范房地产产企业行行为为目目标，对对房地产产市场进进行全面面性的引引导。6.5 市场场供需平平衡，但但需求增增幅出现现回落从20006年武武汉市商商品房销销售率（销售面面积/竣竣工面积积）为11.1来来看，220066年商品品房销售售呈现出出供需平平衡的特特征。220066年武汉汉房地产产市场供供应方面面出现了

43、了变化，新开工工面积减减少，竣竣工面积积增长，未来两两年的供供应量将将会一定定幅度的的减少。武汉房地地产市场场的需求求量仍然然旺盛，但其增增长势头头已出现现回落，这预示示着武汉汉市房地地产未来来市场的的销售压压力将会会越来越越大。武昌住宅宅市场发发展特征征1、 武武昌区1.1 区域域概况武昌是湖湖北省委委、省政政府所在在地，是是全省的的政治、文化、信息中中心，2200多多家外地地驻汉机机构和众众多金融融机构、商贸企企业、大大公司总总部汇集集在此，形成武武汉市的的江南核核心区；武昌的的辖区总总面积881.222平方方公里，内含114个行行政街道道、1994个社社区居委委会，常常住人口口97万万，

44、加上上流动人人口共约约1100万，人人均可支支配收入入90000元左左右，220022年地区区国民生生产总值值约1220亿元元人民币币，社会会消费品品零售总总额988亿元。武昌将将形成沙沙湖体育育文化旅旅游发展展区、武武昌首义义文化区区、中南南路水水果湖省省级商贸贸行政区区、东湖湖风景名名胜旅游游区、南南湖居住住风景旅旅游区、街道口口大学城城、徐东东路梨梨园商贸贸居住区区、沿江江制造业业纺织业业发展区区、白沙沙洲武武泰闸现现代制造造业发展展区等九九大板块块。武昌昌的城市市建设发发展潜力力巨大，90年年代以来来，政府府加大投投入，在在武昌新新建、扩扩建了多多条重要要交通干干道，形形成与三三镇快速

45、速连接的的“五纵纵六横”交通网网络格局局；洪山广广场、红红楼广场场、黄鹤鹤楼景区区、东湖湖环湖景景区等景景观工程程的实施施，极大大地提升升了武昌昌的环境境质量及及中心城城区功能能；南湖宝宝安花园园、蓝湾湾俊园、东湖语语林等多多个新型型住宅小小区展示示了211世纪高高品味、高质量量的居住住环境；沿沙湖湖占地8800亩亩的“碧碧水蓝天天”小区区已进入入规划；武昌临临江大道道、和平平大道成成片开发发改造工工程也开开始实施施，对临临江大道道至沙湖湖边约33平方公公里的范范围进行行全面拆拆迁改造造，拆迁迁面积为为1122万平方方米，规规划形成成临江商商务中心心区和休休闲观江江景区。未来33100年，武武

46、昌地区区将建成成生态环环境优越越，公共共与市政政设施配配套，经经济发达达，交通通便捷，高收入入群体相相对集中中的现代代化中心心城区。1.2 区域域住宅价价格情况况06年，武昌区区大量高高端住宅宅入市，商品住住宅均价价达42238元元/平米米，较005年整整体均价价提高55.4，在武武汉八大大中心城城区内均均价仅次次于江汉汉区。1.3 区区域住宅宅市场特特征1.3.1 中南商商圈纯物物业升值值空间较较大中南路沿沿线已成成为武昌昌区新型型的商业业中心，系列写写字楼、酒店、商住楼楼的推出出使其具具备了集集中和完完整的商商业形态态。而武武珞路主主干道沿沿线与中中南路的的房地产产结合度度也日益益提高，并

47、初步步形成“T”型商圈圈。凭借靠近近核心商商圈的地地段优势势，中南南路附近近纯住宅宅物业的的价值空空间也得得到不断断的拓展展。很多多项目适适时提出出了“CLDD”（中央央生活区区）的概概念，区区位优势势及环境境的趋利利性是项项目对外外推广的的重点，项目的的后期追追加价值值如消费费者入住住后可享享受附近近商业配配套的服服务优惠惠等也成成为提高高房产档档次的一一部分。但应关注注的是，此类项项目也面面临建筑筑密度较较高、绿绿化面积积不大等等问题。1.3.2景观观资源赋赋予物业业高价值值，相应应产品针针对市场场进一步步细分相对于地地段的优优越性而而言，处处于城市市中心区区并具备备了独有有景观资资源的项

48、项目具有有更高的的价值，武昌沿沿江地段段包括其其延伸的的南外滩滩、环东东湖、沙沙湖区域域已成为为武昌高高端住宅宅区，与与以往推推出的住住宅不同同，在具具备景观观及地段段稀缺性性的同时时，产品品也发生生了新的的转变，具体包包括从高高层住宅宅向多层层住宅转转变，从从高密度度建筑向向低密度度建筑转转变，从从面积范范围的广广泛性向向针对性性转变，出现了了成规模模的大户户型公寓寓及连排排别墅，这在城城市中心心区并不不多见，因此价价格基本本在60000元元/平方方米以上上，房产产产品开开始针对对更多的的细分市市场。1.3.3高层层住宅的的销售仍仍面临一一定瓶颈颈在南湖，多层与与小高层层的价格格差距在在20

49、00元/平平方米左左右，而而小高层层的建安安成本要要远高于于多层，从实际际的销售售情况来来看，特特别对于于非中心心区的高高层住宅宅而言，消费者者的接受受程度仍仍然较低低。分析析其原因因主要出出于电梯梯安全、物业管管理费、生活舒舒适度等等几个因因素的考考虑，作作为近郊郊区楼盘盘，配套套的不健健全也是是导致建建筑消费费效应不不高的重重要原因因。1.3.4销量量明显回回升，个个盘价格格上涨平平稳20066年，武武昌区的的住房交交易非常常活跃，交易面面积呈现现逐月上上涨的趋趋势，上上涨幅度度分别为为9%和和20%，个盘盘价格变变动不大大，项目目外环境境包括道道路的改改造、规规划的实实施是导导致价格格上

50、升的的主要因因素。2、 洪洪山区21 区域概概况洪山区地地处武汉汉市东南南，因境境内有洪洪山而得得名，全全区自西西向北成成半圆形形，环抱抱武昌、青山两两区，东东抵鄂州州市，南南与江夏夏区接壤壤，东北北与新州州区隔江江相望。全区土土地面积积5099平方公公里。220022年末全全区总人人口为665.77万人，其中非非农业人人口为447.77人。请请参阅洪洪山区人人民政府府网站 HYPERLINK / 。洪山区地地处“湖湖北大通通道”的的重要交交汇点，是武汉汉市中环环和外环环线内的的主要经经济发展展区域，贯通南南北的京京广铁路路和连接接东西的的武大铁铁路从区区内通过过；拥有标标准泊位位的白浒浒山外

51、贸贸码头可可停靠550000吨级船船舶，已已开辟直直达日本本、香港港和东南南亚等国国家和地地区的航航线，进进出口货货物可在在武汉报报检、报报关、签签单、结结汇；从天河河机场可可直飞数数十个国国家和地地区；沪蓉、京珠两两条高速速公路在在这里交交汇，3318、1077国道，以及区区、乡、村各级级公路在在区内纵纵横交错错，武汉汉市内四四座长江江大桥均均与洪山山连通。洪山区区是国内内著名的的科技智智力密集集区，在在整个华华中地区区也首屈屈一指。辖区内内有武汉汉大学、华中科科技大学学、华中中师范大大学、华华中农业业大学、武汉理理工大学学、中南南民族大大学、中中南财经经政法大大学、湖湖北工业业大学等等20

52、余余所国内内外知名名高等院院校，有有7122、7222、7709研研究所等等国家、省、市市级科研研机构330余家家，一大大批科研研成果达达到国内内领先水水平和国国际先进进水平。洪山科科技一条条街已形形成华中中地区最最大的电电脑市场场，红桃桃K、蓝蓝星电脑脑、智能能电梯等等一批优优秀的高高科技企企业在本本区发展展壮大，东湖高高薪技术术开发区区和武汉汉中国光光谷已形形成良好好的发展展态势。近年来来，洪山山区经济济社会发发展取得得了重大大进步，20003年全全区财政政收入达达到8.9亿元元，比上上年增长长27.6%，在全市市14个个区位居居第二。其中区区级财政政收入22.4亿亿元，比比上年增增长32

53、2%，位位居全市市第一。农民人人均收入入49660元，位居全全市第一一。以880万吨吨乙烯工工程为代代表的多多项重点点工程建建设正在在紧锣密密鼓地进进行。2.2 区域域住宅价价格情况况20066年，洪洪山区商商品住宅宅价格在在南湖板板块、光光谷板块块房地产产良好发发展态势势的支撑撑下，较较05年年拉升近近3000元，达达到33315元元/平米米。2.3 区域域房地产产市场特特征06年区区域内大大的项目目相继开开盘或认认购，从从这些项项目的情情况来看看当前的的市场特特征是：建筑形形式以多多层、小小高层住住宅为主主；户型以以三房两两厅（面积区区间在1120-1400）为为主；各项目目主要以以“光谷

54、、生态、教育”为主要要卖点；内部配配套设施施较为齐齐全，项项目多占占据区域域中较佳佳的位置置，如关关山一路路、关山山二路等等。2.3.1区域域物业分分布特征征该区域域的房地地产开发发以“光谷”为核心心，本季季度随着着此区域域房地产产开发的的日益成成熟，单单一的居居住形态态已不能能满足居居民的需需要。根根据调研研，区域域内的物物业形态态正逐步步向多层层、小高高层、高高层住宅宅、商业业为一体体的综合合物业形形态转变变。从上图表表中可以以看出，关山路路、民院院路段以以低密度度的多层层物业占占据主体体；珞瑜路路、楚雄雄大道沿沿线正全全面进入入小高层层、高层层的开发发时期；关山中中环线周周边均为为房地产

55、产旗舰项项目，以以多层情情景洋房房等高质质量产品品拉动郊郊区板块块。区域内城城乡结合合部的房房地产市市场中，多层住住宅依然然是市场场供应量量的主体体，从最最近新开开楼盘来来看，小小高层和和高层在在总体规规划中开开始逐步步增加其其所占比比例。2.3.2区域域楼盘品品质特征征（1）绿绿化率区域楼盘盘绿化率率平均达达38%以上，本季度度开盘的的楼盘绿绿化率达达到了440%，个别楼楼盘达到到了455%，呈呈逐步上上升的势势态，且且整体绿绿化率普普通高于于武汉平平均绿化化率水平平（据我我市建建设工程程项目配配套绿化化用地面面积审核核办法规定, 建筑筑密度三三区内的的居住区区项目的的绿地率率不低于于35%

56、）。说说明开发发商注重重项目的的品质，小区绿绿化环境境的营造造，创造造了一个个良好的的居住环环境。（2）外外立面区域内项项目外立立面多采采用淡黄黄色和灰灰色，涂涂料与面面砖相结结合，以以涂料为为主。顶顶部斜坡坡屋顶居居多。（3）园园林景观观楼盘整体体布局以以排状+围合为为主，其其园林景景观：组组团绿化化+主题题景观+景观小小品为主主，以传传统庭院院风格与与现代欧欧陆风格格相结合合。以“水景”、“原生态态树林”、“主题街街区”等表现现形式。（4）产产品布局局在售项目目整体布布局以排排状+围围合为主主，其园园林景观观：组团团绿化+主题景景观+景景观小品品为主，以传统统庭院风风格与现现代欧陆陆风格相

57、相结合。项目所在在片区住住宅市场场分析1、 项目所所在地东东湖新技术开开发区情情况分析析项目地块块所属为为东湖新新技术开开发区。武汉东东湖新技技术开发发区地处处武汉市市东南部部，沿珞珞珈山、南望山山、喻家家山到凌凌架山一一带，位位于东湖湖、南湖湖、汤逊逊湖三湖湖之间，是在国国家改革革开放，特别是是科技体体制和经经济体制制改革的的大背景景下诞生生的。119888年，武武汉东湖湖新技术术开发区区创立。19991年，被国家家批准为为国家级级高新技技术产业业开发区区； 20001年77月6日日，原国国家计委委正式批批复武汉汉东湖高高新区为为“国家光光电子产产业基地地”“武汉汉中国光光谷”诞生。2006

58、6年，东东湖高新新区工商商注册企企业累计计116647家家，比220055年增加加17554家，平均每每个工作作日新注注册6-77家企业业。全年年新认定定高新技技术企业业1311家。年年销售收收入过330亿元元企业22家，年年销售收收入过110亿元元企业66家，年年销售收收入过亿亿元企业业63家家。同时时，随着着扩大对对外开放放，包括括世界5500强强在内的的大集团团也前来来投资兴兴业。武汉中中国光谷谷建设启启动以来来，每年年20个个亿的投投资强度度推进着着科技新新城的建建设。湖湖光山色色的掩映映之中，区内产产业布局局的功能能分区已已经形成成了关东东光电子子信息产产业区、关南生生物工程程与新医

59、医药、环环保产业业园、汤汤逊湖国国家大学学科技园园、南湖湖国家农农业园，光谷广广场商贸贸文化区区和农民民新社区区。区内道路路四通八八达，银银行、酒酒店、商商场、医医院、住住宅区、体育文文化场所所等设施施一应俱俱全，科科技新城城的功能能完善进进一步提提升增强强了发展展高新技技术产业业的承载载能力。“武汉中国光光谷”正成为为最适宜宜创业和和居住的的魅力新新城。东湖新技技术开发发区经济济发展情情况20066年，东东湖高新新区技工工贸总收收入超过过10000亿元元，同比比增长337.993%；工业总总产值8860亿亿元，同同比增长长36.7%；规模以以上总产产值7770亿元元，同比比增长336.11%

60、；工工业增加加值3220亿元元，同比比增长336.55%；规规模以上上工业增增加值2285亿亿元，同同比增长长35.2%，财政收收入266.155亿元，同比增增长300.5%。20055年，东东湖高新新区完成成总收入入7244.977亿元，同比增增长233.7%，比 20000年增增长1887.224%；工业总总产值6628.96亿亿元，同同比增长长27.4%，比20000年年增长1194.79 %；工业增增加值完完成2229.991亿元元，同比比增长227.11%，比比20000年增增长1992.558%；实际上上缴税费费36.05亿亿元，同同比增长长19.6%，比20000年年增长1143