中海-深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告-28

1、深圳【中中海香蜜蜜湖1号号】项目目后评估报报告中海地产产集团有有限公司司后评估估工作小小组二八八年九月深圳【中中海香蜜蜜湖1号号】项目目后评估估报告前言：深圳中海海香蜜湖湖1号项项目是深深圳公司司的第一一个高档档别墅项项目，220044年4月月16日日取得土土地使用用权后，于20005年年5月开开始进行行桩基施施工，至至20007年88月全部部入伙，20008年22月达到到后评估估时点（数据截截止时间间为：220088年4月月20日日）。基于对项项目进行行经验总总结和失失败教训训的吸取取之目的的，希望望本后评评估报告告能为今今后开发发的类似似项目提提供一定定的借鉴鉴。深圳中海海香蜜湖湖1号项项

2、目后评评估过程程中，深深圳公司司同事认认真对待待，努力力工作，总部的的财务资资金部、投资管管理部、规划设设计中心心和营销销策划中中心及发发展管理理部也积积极地参参与其中中，在此此表示谢谢意。目 录录TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc182640128 【核心内内容提要要】 PAGEREF _Toc182640128 h 2 HYPERLINK l _Toc182640129 【项目概概况及评估综综述】 PAGEREF _Toc182640129 h 3 HYPERLINK l _Toc182640130 【项目投投资管理评估】 PAGEREF _Toc182640

3、130 h 3 HYPERLINK l _Toc182640132 【项目规规划设计工作评估估】 PAGEREF _Toc182640132 h 4 HYPERLINK l _Toc182640133 【项目营营销工作作评估】 PAGEREF _Toc182640133 h 12 HYPERLINK l _Toc182640134 【项目进进度、工程管理评估估】 PAGEREF _Toc182640134 h 19 HYPERLINK l _Toc182640135 【项目成成本管理理评估】 PAGEREF _Toc182640135 h 25【核心内内容提要要】投资管理理评估本地块为为净地转

4、转让项目目，我公公司通过过公开拍拍卖方式式竞得，故在土土地协议议的执行行方面比比较顺利利。 财务管理理评估从本项目目的净利利润、成成本利润润率、内内部收益益率、动动态回收收期等各各方面综综合来看看，项目目各财务务指标的的实现均均很理想想，远远远超过可可研阶段段的预期期投资目目标。规划设计计工作评评估本项目作作为我司司超高地地价、超超豪华住住宅项目目，设计计创新、管理成成功，对对于今后后的项目目设计及及管理具具有较好好的借鉴鉴意义。“低密度度住宅+高密度度集合住住宅”的设计计实践，对于解解决中等等容积率率、超豪豪华、舒舒适居住住的矛盾盾提供了了技术参参考和市市场验证证；独院院式联排排别墅、空中四

5、四合院等等创新设设计，在在满足容容积率和和使用率率要求的的同时，满足了了豪华居居住、创创新空间间、极佳佳景观的的多重目目标；项项目有选选择的应应用了一一些新的的材料、设备与与技术，为接下下来其他他项目的的运作提提供了良良好的实实践经验验。营销工作作评估本项目在在产品定定位、营营销推广广、物业业管理策策划、活活动营销销、推售售计划、开盘组组织、入入伙组织织等方面面均严格格贯彻了了豪宅的的形象定定位，而而且进行行了大胆胆创新，开创了了豪宅项项目的一一种独特特的、系系统化的的营销模模式。发展进度度、工程管管理评估估项目进度度控制从从整体的的施工阶阶段来看看，除室室外工程程，其余余工程均均按进度度计划

6、节节点完成成。从部部分分区区的进度度来看，仍存在在部分栋栋号受其其他楼栋栋抢工而而略有滞滞后的情情况，为为今后“别墅高层”住宅项项目的进进度管理理提供了了可借鉴鉴的经验验和教训训。项目的工工程管理理提出了了创新的的技术管管理模式式。这种种管理方方式重视视策划技技术，把把它看作作是现场场技术管管理工作作的基石石，从而而体现了了“技术指指导现场场，主动动式技术术管理”的新思思路。成本管理理评估项目发展展成本有有所增加加，主要要为补交交竣工面面积增加加产生的的土地款款、项目目定位及及档次提提高增加加的前期期费用、建安费费用、营营销费，以及合合作项目目公司管管理费增增加等。但本项项目销售售收入不不论是

7、总总收入还还是单位位售价远远远超过过成本增增加的幅幅度，除除去市场场因素外外，项目目的档次次提高对对售价的的增加也也是一个个主要贡贡献，因因此本项项目成本本增加也也有其特特殊的合合理性和和必然性性。项目实际际建安总总成本比比计划成成本控制制值降低低了1.7%，工程成成本在控控制范围围内。【项目概概况及评评估综述述】项目概况况：项目位于于深圳高高档住宅宅云集的的香蜜湖湖片区，北邻侨侨香路，东侧为为香梅路路，南侧侧毗邻水水榭花都都高档住住宅区，西面为为本片区区最核心心的景观观资源香蜜蜜湖及市市政规划划的公园园，作为为城市中中心最后后一个临临湖低密密度住宅宅，是深深圳市中中心区域域极为难难得的自自然

8、与繁繁华兼得得的楼盘盘。项目经济济技术指指标项目规划划建设用用地面积积93,5444，可可建设建建筑面积积1311,0000，其中，住宅总总建筑面面积1226,5506，会所所、幼儿儿园及其其它公共共设施面面积4,6033，容容积率为为1.44。项目以联联排别墅墅（御园园别墅区区）及高高层湖景景住宅单单位（华华府高层层）为主主，并有有少量多多层住宅宅和配套套公建，户型区区间为11804500。双拼、联排、叠加别别墅均设设有双车车位，高高层住宅宅部分设车位4467个个。项目开发发周期项目用地地通过公公开拍卖卖竞得，20004年44月300日签订订土地出出让合同同后，于于20005年44月开工工建

9、设，20005年112月225日开开盘，南南区20006年年3月112日竣竣工，220066年6月月30入入伙；中中北区220066年9月月30日日竣工，20006年111月119日入入伙；北北区高层层20006年66月200竣工，20007年88月300日入伙伙，建设设期311个月，销售期期20个个月。项目综合合评估本项目是是深圳特特区内罕罕有的低低密度超超高档住住宅小区区，位处处深圳的的中心位位置，兼兼有湖景景、林木木的自然然风光和和度假村村的悠闲闲暇逸，是都市市中极为为难得的的自然与与繁华兼兼得的片片区，地地理位置置显赫，景观条条件优越越。本项目由由中海地地产和香香港信和和合资经经营，资

10、资金来源源由双方方各承担担50，双方方各占550权权益。香蜜湖11号的设设计着重重体现“新豪宅宅”的特色色，并将将“绝版府府邸，尊尊贵人生生”的设计计理念深深入规划划、户型型、立面面、室内内、环境境设计和和物料使使用等方方面。项目的销销售工作作从营造造豪宅气气氛的要要求出发发，从客客户资源源的积累累、营销销的推广广到项目目的开盘盘都充分分体现了了尊贵、典雅、高尚的的气息，并通过过独特的的开盘法法，达到到了价格格的攀升升，最终终完成了了销售速速度和价价格上的的大丰收收。项目在工工程管理理方面，率先实实践了矩矩阵式的的独立项项目管理理模式和和总包管管理模式式。【项目投投资管理理评估】宏观经济济和房

11、地地产市场场发展变变化分析析项目发展展周期内内深圳市市房地产产市场状状况深圳市商商品住房房施工、竣工、销售情情况表单位20044年20055年20066年数额同比（%）数额同比（%）数额同比（%）商品住房房施工面面积万平方米米2,2557.6689.9662,1552.558-4.6662,1557.3390.222其中：新新开工面面积万平方米米766.917.2753.9-1.77609.46-19.16商品住房房竣工面面积万平方米米772.2-0.779704.44-8.777581.87-17.4商品住房房销售面面积万平方米米802.58-1.115901.1312.228705.82-

12、21.67其中：境境内外地地人士购购房面积积万平方米米136.445.033178.4130.776141.16-20.88境外港澳澳台人士士购房面面积万平方米米52.117-8.22159.22913.66537.889-36.09商品房销销售均价价元/平方方米6,5330.5564.0227,6559.11817.22810,0090.431.774在项目发发展周期期内，深深圳市商商品房交交易均价价增长较较快，涨涨幅位居居全国前前两位。其主要要原因有有：一是是随着经经济的快快速发展展，居民民收入不不断提高高，但土土地资源源短缺，人口快快速增加加，导致致供需矛矛盾加大大。二是是随着城城市基础

13、础设施不不断完善善，居住住环境逐逐步改善善，外来来购房需需求有所所增加。与此同同时，特特区外房房价上涨涨快于特特区内房房价上涨涨，特区区内外房房价差距距正在缩缩小，一一定程度度推动了了房价上上涨。20011年220055年深圳圳市土地地市场情情况从20001年至至20005年，深圳市市土地出出让面积积分别为为：1005.99万平米米、555.4万万平米、1011.8万万平米、1044.7万万平米、57.6万平平米，其其中：关关内土地地出让面面积分别别为：225.66万平米米、3.9万平平米、11.7万万平米、9.33万平米米、1.4万平平米，五五年间关关内土地地出让面面积不及及全市出出让面积积

14、的100。由由于关内内土地资资源日益益减少，新增供供给已不不能满足足市场需需求，关关内土地地供应的的减少，凸显了了香蜜湖湖一号地地块的投投资价值值。土地协议议执行情情况项目概况况香蜜湖11号为净净地转让让项目，我公司司通过公公开拍卖卖方式竞竞得，故故在土地地协议的的执行方方面比较较顺利。 土地地费用均均已全部部按时履履约支付付，投资资合同履履约良好好。交地情况况20044年4月月30日正式签签订土地地转让合合同后，完成了了土地的的正式移移交。交交地情况况比较理理想。项目经济济技术指指标变化化情况及及其对最最终收益益的影响响项目可研研阶段销销售面积积指标为为：低层层住宅：19,1488平米，高层

15、住住宅：1108,5033平米；最终根根据竣工工查账报报告：低低层住宅宅43,5633平米，高层住住宅：887,5166.411平米，最终由由于低层层住宅单单位单价价更高，产生利利润更高高，最终终实现了了良好的的收益。投资经验验总结在地段选选择上，香蜜湖湖1号地地块出让让时，政政府出让让价就高高于普通通地价，加之竞竞争商家家实力较较强，竞竞价异常常激烈，导致土土地获取取成本非非常高，楼面地地价高于于周围楼楼盘的销销售单价价，但是是公司通通过充分分的市场场调研，科学的的判断了了该土地地的市场场价值，特别是是在中心心区西移移过程中中，特区区内优质质土地日日益减少少，而本本项目所所处地块块更是位位于

16、深圳圳市高档档住宅区区“香蜜湖湖”片区，且是容容积率为为1.44的罕有有低密度度住宅地地块，具具有不可可比拟的的稀缺性性。在投资时时机选择择上，公公司预见见性地把把握了投投资机会会，提前前预判到到房地产产市场的的高峰期期即将到到来，特特别是该该项目作作为关内内稀缺的的别墅项项目，必必将收到到市场的的追捧与与认可，因而果果断吸纳纳该项目目，在开开发期间间充分享享受了土土地价值值和房价价上升带带来的利利润。【项目规规划设计计工作评评估】项目设计计情况的的介绍本项目方方案由柏柏涛建筑筑设计有有限公司司设计，立面由由香港兴兴业建筑筑师事务务所设计计，施工工图由深深圳市电电子院设设计有限限公司设设计，园

17、园林景观观由新加加坡柏景景规划建建筑与景景观设计计有限公公司设计计，水景景工艺由由深圳市市极水实实业有限限公司设设计。各主要设设计出图图进度如如下：规规划方案案设计：20004年112月99日；施施工图设设计：南南区20005年年3月221日，中北区区20005年55月8日日；室外外工程施施工图设设计：南南区20005年年5月225日，中北区区20006年11月244日；会会所及样样板房精精装修设设计：006年22月288 日。项目的建建筑标准准结构形式式：基础础选型选选用预应应力管桩桩，主体体结构TTH和多多层采用用短肢墙墙结构，高层采采用框肢肢剪力墙墙结构。入户门：全实木木入户防防盗门。门

18、窗：TTH采用用阿鲁克克系统门门窗，高高层采用用家装式式铝合金金高档门门窗，玻玻璃选用用loww-e双双层中空空透明玻玻璃。栏杆：铁铁艺与夹夹胶钢化化玻璃结结合的栏栏杆。公共部分分为精装装修交付付标准，主要建建筑材料料如下：单元大堂堂：地面面：石材材；墙面面：仿石石墙砖；顶棚：石膏板板造型吊吊顶。标准层电电梯厅：地面：仿石地地砖；墙墙面：仿仿石墙砖砖；顶棚：石膏板板造型吊吊顶。项目机电电配置标标准强电设计计：在小小区负荷荷中心设设两个变变配电室室，通过过放射状状敷设电电缆给各各栋住宅宅供电，为了保保证住户户使用大大功率电电器，每每户均设设置三相相电源，采用TTN-SS接地系系统。弱电设计计：弱

19、电电系统采采用了家家居智能能系统、灯光控控制系统统、高速速道闸等等高科技技产品，大大提提高业主主的生活活品质。住户室室内和小小区公共共区域均均设有无无线WAAP，小小区住户户可以在在小区内内无障碍碍无线上上网。给水系统统设计：整个小小区给水水采用变变频供水水，水泵泵房设在在高层地地下室，地下室室设有水水箱，保保证住户户用水的的可靠性性和稳定定性。排水系统统设计：排水立立管均采采用球墨墨铸铁管管，减少少了流水水噪音对对住户的的影响。暖通系统统设计：地下室室和楼层层封闭前前室均设设有消防防排烟系系统，高高层室内内设置动动力新风风系统，符合绿绿色建筑筑对空气气质量的的要求。各户型型仅设置置集中空空调

20、超级级多联系系统，且且小区大大堂、电电梯均设设有空调调，满足足住户舒舒适度要要求。电梯设计计：选用用美国OOTISS电梯，载重110500KG，速度22.5米米/秒,发纹不不锈钢装装饰面。项目设计计过程管管理回顾顾与实施施完成情情况建筑设计计过程回回顾产品策划划理念城市市中央，生态府府邸“回归自自然，回回归生态态”的空间间构思，也充分分体现了了创新的的居住模模式给客客户带来来的居住住心理提提升。别别墅超出出常规的的大面宽宽设计、奢侈的的双内庭庭园设置置、独创创联排别别墅南北北通透的的客厅设设计、客客厅-餐餐厅-半半地下娱娱乐厅的的互动空空间设置置、引入入室内空空间的游游泳池、中空客客厅及双双主

21、人套套房、双双地下车车位设置置等等，创造了了极为独独特而华华丽的居居住空间间。居住住空间的的创新营营造使客客户对理理想居家家生活的的冀盼得得到了升升华。居住模式式的思考考一直是是香蜜湖湖1号高高层产品品策划的的核心内内容。将将绿化从从地上搬搬到了高高空，独独辟蹊径径的提出出了“高层住住宅的别别墅化”居住模模式：独独特的南南北通透透电梯厅厅设计，采用了了“入户式式电梯设设置”，同时时在高层层的电梯梯出口处处设计了了大面积积的双层层高半室室外花园园，使电电梯厅同同时兼顾顾了前花花园的功功能。户户内的各各个功能能空间也也围绕着着一个面面积达330平米米的双层层高“空中四四合院”进行交交通组织织，以空

22、空间的设设计创新新彻底改改变了常常规上围围绕客厅厅进行流流线组织织的居住住模式，创造出出一个充充满趣味味的流动动的室内内居住空空间。居居住模式式的创新新使高层层住户享享受到尊尊贵的别别墅般居居住感受受，为用用地日益益紧张的的城市中中心区高高层住宅宅的设计计创新提提供了富富有价值值的有益益尝试。此外，高高层建筑筑低层化化，不仅仅是一种种设计的的创新，而且具具有影响响邻里的的社会价价值， 一般地地说，高高层建筑筑不能像像多层一一样享受受绿地，也少了了邻居相相互交流流的机会会。但在在这个问问题上，香蜜湖湖1号华府却却完全的的突破了了传统，是深圳圳房地产产历史上上的一次次重大突突破。规划方案案设计打破

23、常规规，突出出重点在规划之之初，我我们根据据营销策策划的市市场定位位提出了了应争取取规划尽尽量多的的TOWWNHOOUASSE，以以为公司司创造最最大的利利润。但但土地转转让合同同中明确确有高低低层面积积比例限限制（低低层住宅宅面积只只可占总总面积的的15%）和建建筑物775米限限高条款款，我们们打破常常规，大大胆思维维，在规规划局组组织的正正式规划划评标前前先后出出具了近近10个个突破规规划指标标而又富富于创造造力的规规划设计计方案，最终的的规划设设计方案案终于达达成了开开发商-政府-市民三三赢的完完美局面面，创新新而又独独特的规规划设计计方案最最终获得得了政府府部门的的认可和和审批，使香蜜

24、蜜湖项目目具备为为公司赢赢得了巨巨大的利利益条件件。仪式感的的营造根据对客客户心理理的分析析，我们们认为尊尊贵空间间的核心心体现在在于仪式式感的营营造：在在到达一一个目的的空间之之前，按按轴线分分层次设设置若干干过渡空空间，每每经过一一个过渡渡空间，客户对对目的空空间的心心理期许许值就提提升一级级，从而而使空间间的豪华华感演绎绎到极致致。香蜜蜜湖1号号的设计计从规划划结构开开始，到到建筑空空间序列列、景观观空间序序列、室室内空间间序列、建筑立立面的韵韵律和尺尺度所有有的创意意构思都都通过仪仪式感的的营造而而展开。 建筑户型型设计别墅别墅的户户型设计计通过居居住空间间的创新新使客户户对理想想居家

25、生生活的冀冀盼得到到了升华华。例如如：超出出常规的的大面宽宽设计、奢侈的的双内庭庭园设计计、独创创联排别别墅南北北通透的的客厅设设计、客客厅-餐餐厅-半半地下娱娱乐厅的的互动空空间设置置、引入入室内空空间的游游泳池、中空客客厅及双双主人套套房、双双地下车车位设置置等等，都营造造出一个个极为独独特而华华丽的居居住空间间。此外外，通过过底层空空间的独独特设计计，业主主入伙后后可进行行改造，如THH半地下下室层高高不足22.2mm，不计计建筑面面积，业业主可下下挖600cm，改造后后层高可可达2.8m，可根据据需要装装修成休休闲娱乐乐室、健健身房、家庭影影院等等等，给予予业主充充足的想想象和自自主设

26、计计空间。而且，由于地地下室的的独特设设计，可可通过在在地下室室与室外外泳池间间设置玻玻璃隔断断，将室室外花园园和游泳泳池的景景观引入入地下空空间，使使业主坐坐在地下下室就能能欣赏到到游泳池池的水景景，因此此彻底颠颠覆了以以往一切切联排别别墅设计计，通过过泳池贯贯穿三重重院落空空间，令令客户能能体验到到融入自自然的感感觉。而而在赠送送面积方方面，通通过地下下室、花花园、凸凸窗、露露台等形形式，使使建筑面面积和赠赠送面积积的比例例达到近近1：11，而个个别户型型买3000最最多可获获赠额外外约5000的的使用面面积，这这样一来来给业主主带来了了更多的的实惠，同时，也带来来了价值值提升的的空间。高

27、层居住模式式的创新新一直香香蜜湖11号高层层单位策策划的核核心内容容，我们们将绿地地搬到空空中，独独辟蹊径径的提出出“高层住住宅别墅墅化”的居住住模式。让住户户享受到到尊贵的的别墅般般居住感感受，为为用地日日益紧张张的城市市中心区区高层住住宅的设设计创新新提供了了富于价价值的有有益尝试试。如入入户花园园与客厅厅的空中中四合院院。在设设计过程程中，我我司合理理的利用用面积查查丈规则则，运用用双层高高入户花花园、双双层高阳阳台、等等房宽落落地凸窗窗、一般般凸窗、顶层坡坡屋顶等等方式，尽可能能多设计计不计建建筑面积积或计一一半建筑筑面积的的空间形形式，使使赠送面面积和建建筑面积积的比例例达到11:6

28、,为业主主带来了了更多的的实惠和和升值空空间。此此外，通通过“入户式式电梯设设计”赠送双双层高半半室外花花园的手手法，使使传统意意义上的的公共电电梯厅变变成了住住户私有有的“前花园园”，增添添了住户户的尊贵贵感受。而在户户型的空空间布局局上，采采取了多多空间可可组合性性原则，以空间间的设计计创新彻彻底改变变了常规规上围绕绕客厅进进行流线线组织的的居住模模式，创创造出一一个充满满趣味流流动的室室内居住住空间。而由客客厅、餐餐厅、书书房三房房环抱的的双层高高“空中庭庭院”就为住住户提供供了一个个表现自自我，实实现自我我的舞台台。在此此可植竹竹种树，点缀花花草，品品茗对弈弈，找回回久违的的中式合合院

29、的感感受，其其强烈的的私密性性、专属属感正好好符合中中国人一一贯内敛敛的气质质，成为为整座宅宅院的精精神统领领。 高高层户内内的空中中四合院院立面设计计（彰显显尊崇的的高贵、典雅风风格）香蜜湖11号别墅墅的立面面设计完完全不同同于目前前市场上上流行的的设计，是联排排别墅立立面设计计上的重重大创新新。建筑筑立面造造型独特特，比例例完美，色彩和和谐，材材料对比比恰到好好处，充充分体现现了项目目应具备备的高贵贵、典雅雅的新古古典主义义风格，赢得了了客户和和同行的的交口称称赞。此此外高层层的立面面设计采采用现代代风格，讲求建建筑的简简洁和挺挺拔，突突出都市市感。立面材料料设计创创新 为表达建建筑尊贵贵

30、、豪华华的特点点，我们们在门廊廊和一些些立面重重点部位位选用了了高档的的啡点金金麻及橄橄榄绿花花岗岩突突出建筑筑的厚重重感，在在建筑的的中下部部位采用用了造型型独特、质感较较为厚重重的挤压压粗面砖砖（目前前在深圳圳住宅设设计中首首次使用用），建建筑上部部采用织织面外墙墙漆，屋屋顶也开开创性地地采用了了有别于于普通别别墅屋顶顶的蓝灰灰色日本本T型平平瓦（目目前在深深圳住宅宅设计中中首次使使用），铝合金金门窗选选用了深深银灰色色氟碳喷喷涂窗框框和透明明中空玻玻璃，达达到了强强烈的对对比效果果。通过过合理高高效的利利用各种种材料的的不同特特质，结结合独特特的立面面造型设设计，充充分表现现出了建建筑物

31、卓卓而不凡凡的高贵贵气质。立面色彩彩设计创创新 建筑群整整体色调调设计为为中性偏偏暖，微微弱对比比。立面面大面积积为略暖暖的象牙牙白，局局部为赭赭石、深深黑绿等等有所跳跳跃。避避免了大大面积冷冷色调和和较强的的大面积积色彩对对比，色色彩关系系显得沉沉稳、典典雅、大大气、尊尊贵。立面设计计创新别墅的立立面设计计充分体体现了高高贵、典典雅的新新古典主主义风格格。此外高层层的立面面设计采采用现代代风格，讲求建建筑的简简洁和挺挺拔，突突出都市市感。立立面上较较少线条条和装饰饰，将飘飘窗、阳阳台和空空调百页页等功能能构件作作为外立立面主要要构成元元素。在在转角处处的飘窗窗增强了了塔楼的的精致，并充分分利

32、用飘飘窗下空空的凹进进形成丰丰富的光光影变化化。由于于位置突突出，特特别对临临湖3栋栋塔楼的的空调位位百页做做了特殊殊处理，将普通通的横向向百页换换成了竖竖向的矩矩管和穿穿孔板，并且每每4层对对换一次次，最终终效果简简洁而又又不失丰丰富，别别有趣味味，成为为临河立立面的一一个亮点点。景观设计计香蜜湖11号的景景观设计计特点为为：整体体环境设设计中重重视整体体场景的的营造；保证户户户有景景，并且且住宅间间距较大大，有开开阔感整整体环境境采用扇扇形结构构，使景景观达到到均好性性；花园园绿地均均匀分布布于每个个组团中中，保证证每户获获得优美美的外部部景观。道路的人人性化设设计，高高层部分分道路采采用

33、人车车完全分分流，TTH和独独立别墅墅采用半半人车分分流形式式，大部部分车行行道可同同时工人人车通行行，道路路线型做做到自然然式，做做到降低低道路行行驶车辆辆速度，减少减减速器的的使用。道路两两侧考虑虑车行景景观的需需要，设设置苗木木达到绿绿树成荫荫的效果果。室内装修修设计香蜜湖11号室内内设计由由香港著著名设计计师梁志志天先生生承担。梁先生生遵循“城市中中央，尊尊贵府邸邸”的项目目开发理理念，对对“品位”与“尊贵”主题进进行有针针对性的的深化与与细化，在设计计时，注注重对品品位、尊尊贵的社社区氛围围及休闲闲、浪漫漫的文化化气息的的渲染，体现了了高品位位、高素素质的现现代豪宅宅生活方方式。设设

34、计还充充分考虑虑了各空空间的流流动性、开扬性性与完整整性，并并结合体体现优雅雅、平和和的“典雅主主义”建筑风风格及注注重内外外空间交交流、彰彰显尊贵贵的园林林风格，集中体体现顶级级豪宅的的悠闲与与舒适。在装修效效果的控控制方面面，我们们主要采采用以下下两种方方式：单位选择择对效果果的贡献献选择优秀秀的设计计单位与与施工单单位，加加强与之之合作，充分利利用外部部资源，为我司司在本项项目运作作及装修修施工现现场管理理力度较较弱的情情况下提提供了保保障。加强与与设计单单位的合合作与管管理，充充分利用用其优秀秀资源为为我司服服务，如如具有必必需完整整的装修修施工图图外的家家私、灯灯具、洁洁具、五五金等

35、选选型工作作，委托托饰品采采购工作作等。加强与与施工单单位的合合作与管管理，充充分利用用其优秀秀现场管管理经验验为我司司服务，如优秀秀的施工工单位具具有丰富富的现场场管理经经验，从从装修进进度计划划、质量量把控、材料的的利用、成品保保护等都都管理较较好、即即使细部部的收口口都会提提出良好好的建议议及解决决的办法法。分判模式式的意义义在合约定定标前对对设计单单位提供供的所有有装修材材料进行行询价工工作、将将结果反反馈合约约部，针针对合约约准确定定判施工工单位及及成本控控制具有有重要作作用。如如香蜜湖湖会所恒恒温泳池池马赛克克及室外外连廊地地面石材材，在保保证同样样效果的的情况下下节约880万；高

36、层高高文安设设计公司司提供的的10000元/M2的的墙纸，合约定定标前进进行替换换，在保保证同样样效果的的情况下下节约330万。建筑设计计的成本本控制设计费用用控制措措施如下下:选好设计计人员，加强施施工图设设计阶段段的控制制匹配好设设计人员员，做好好结构计计算参数数选取，确定结结构计算算结果的的合理性性及具体体结构构件件的断面面和配筋筋；定期期与设计计人员进进行交流流，灌输输成本控控制的理理念，并并在任务务书中明明确了设设计关键键点，将将成本控控制根据据设计过过程阶段段完成。与项目目结构专专业负责责人将结结构300多个计计算参数数一一核核对，保保证计算算参数与与结构的的类型和和实际相相匹配；

37、认真核核对荷载载的取值值和输入入情况，及时纠纠正一些些取值过过大的部部位，在在保证安安全的前前提下达达到经济济性最好好；在施施工图的的设计中中，加强强中间过过程的控控制检查查，对中中间成果果模板平平面图、配筋图图进行审审核，将将发现的的问题提提出并修修改，之之后再按按新的要要求进行行大面积积出图。施工阶段段变更的的严格控控制对于施工工单位提提出的与与成本有有关的变变更，一一般用最最经济的的施工方方式或施施工技术术予以解解决，对对材料代代换的变变更要求求在保证证结构安安全和质质量的情情况下由由设计单单位确认认；对其其他专业业提出的的与结构构有关的的变更，要充分分协商，力求最最经济合合理；对对因设

38、计计错误造造成的变变更，积积极做好好有关记记录，以以利于设设计费用用结算时时的索赔赔。售后使用用情况无边界景景观泳池池存在封封闭管的的问题，特别是是泳池北北侧的溢溢水效果果，在满满足了基基本的使使用功能能后，难难以兼顾顾景观效效果。后后来通过过竖向立立杆进行行围合、封闭，但对最最初的设设计效果果还是有有一定破破坏。因因此在今今后的项项目中若若采用无无边界泳泳池，应应仔细考考虑溢水水边界的的细节处处理，使使泳池既既安全又又兼有最最佳的景景观效果果。项目的景景观泳池池底部为为坡面，在二次次设计时时未考虑虑此条件件，最低低处没有有设置排排水口，造成在在清洁水水池时总总有一部部分水排排不干净净，因此此

39、景观专专业设计计在提交交设计条条件时不不仅要说说明景观观效果，还要有有预见性性的提出出可能发发生的问问题，当当专业水水景公司司完成二二次设计计图纸后后，还要要对景观观师做充充分的效效果说明明。高层户型型中，设设计按计计算负荷荷量进行行集中空空调的选选用，业业主如选选用更大大功率的的集中空空调预留留位置空空间不够够。会所、大大堂空调调制冷效效果不佳佳。根据据现场测测量和研研究，主主要原因因如下：建筑设设计未考考虑空间间的闭合合，会所所有几处处过渡空空间采用用露天方方式处理理，但是是与室内内没有隔隔离措施施；装修设设计过分分追求效效果，修修改了风风口位置置和形状状，不能能满足空空调系统统要求；施工

40、后后，风道道没有及及时清理理，有残残留垃圾圾堵塞风风道；主机位位置安装装在通风风不畅的的地方，影响制制冷效果果；由于会会所兼作作售楼处处，存在在开盘人人流大，通道不不关闭等等情况，建议冷冷量应该该做足。园林埋地地灯经常常损坏。本项目目车行主主入口（小区主主入口）道路指指引埋地地灯经常常损坏，更换了了3、44次，也也不能杜杜绝，最最后将该该处灯光光被迫取取消。分分析原因因主要是是：车辆压压挤造成成活动；下雨积积水引起起灯具漏漏水损坏坏；灯具发发光发热热，易产产生热胀胀冷缩，发生漏漏水；建议以以后项目目慎用埋埋地灯。本项目设设计管理理方面突突出经验验和教训训项目设计计管理突突出经验验设计突破破规划

41、报报建的限限高要求求。出图时间间配合分分判及施施工节点点并做大大量二次次深化设设计，细细化相关关节点 。苗木进场场由设计计师和地地盘工程程师共同同填写苗苗木质量量验收单单，对冠冠幅、胸胸径、高高度等进进行验收收并签署署意见。香蜜湖装装修工程程石材等等尽量选选择大块块、规整整，达到到大气豪豪华的效效果，同同时可努努力寻找找可替代代的材料料，以节节约成本本。根据规划划设计，提前进进行土方方回填和和分层碾碾压处理理，控制制了场地地的沉降降，保证证了后期期园建和和管线的的质量。项目设计计管理中中吸取教教训项目设计计是由两两家单位位完成，分别做做方案和和施工图图，在设设计管理理上存在在较多的的协调工工作

42、。建筑、园园林及结结构和水水电在项项目设计计过程中中，互提提条件的的时间应应明确并并要合理理，如地地下室的的图纸已已出，绿绿化和园园建图仍仍未完成成，之后后提出有有大型乔乔木和较较多的园园建结构构，造成成顶板和和梁配筋筋重新出出图。设计输入入条件应应尽早提提供完善善。设计计要满足足各种要要求，其其前提条条件就是是要相关关部门将将要求在在设计前前期提清清楚，在在施工、销售、验收等等阶段再再提出的的要求，或者难难以实施施，或者者会引起起成本的的追加，都是要要在今后后的项目目中得以以改进的的。在前期设设计时应应多部门门配合，提前考考虑物业业用房的的问题，避免非非法建筑筑。避免因设设计不满满足规范范或

43、规划划要求而而影响验验收作为高端端的铲平平，在设设计上应应该充分分而细致致的考虑虑客户个个性华要要求，如如风水和和景观遮遮挡等问问题。室外水景景及泳池池工程的的设计不不但要考考虑建造造成本，还要考考虑运行行成本和和管理效效果，对对于水景景等新型型技术，需认真真研究，并进行行成本分分析，在在今后的的项目中中在满足足环境效效果的前前提下尽尽量少做做大面积积的水景景。另大大面积水水池的防防水设计计方案需需切实可可行。阿鲁克系系统门窗窗外平开开窗在欧欧洲很少少采用，在深圳圳较多采采用，原原设计没没有考虑虑限位，之后我我司又作作了一些些改进。泛光照明明能保证证项目的的夜间效效果，对对项目形形象和销销售均

44、有有积极意意义。但但泛光灯灯具对建建筑外立立面的破破坏较大大。故建建议在立立面方案案阶段同同时进行行泛光照照明设计计，在灯灯具的选选择、设设置的位位置方面面综合考考虑，通通过立面面和灯具具的适当当调整保保证立面面的完整整性和夜夜间效果果。新技术的的应用电梯智能能刷卡系系统，高高层住户户考虑电电梯开门门直接入入户，采采用智能能卡识别别住户身身份并控控制电梯梯进入住住户楼层层。设计计与对讲讲系统实实现联动动功能，确保访访客来访访时达到到。智能灯光光照明系系统。该该系统采采用目前前世界上上最先进进、应用用最广泛泛的总线线控制技技术。传传感器（按钮）与驱动动器之间间用单根根双绞线线连接（DC224V控

45、控制电压压），可可采取串串接连接接或菊花花链式连连接，每每个智能能元件之之间都可可互通信信息。住住户可以以通过编编程确定定每个开开关的控控制的灯灯具，达达到一键键控制情情景灯光光的目的的。高速道闸闸系统，本项目目停车场场采用了了最先进进的高速速道闸系系统和车车辆识别别系统，住户进进出小区区不用停停车开窗窗刷卡，直接进进入，尽尽显尊贵贵身份 。室内泳池池热泵系系统，香香蜜湖11号作为为高档小小区，室室内恒温温泳池必必不可少少，恒温温泳池除除了进行行循环水水处理外外，还需需注意解解决四个个问题，室内结结露；室内氯氯气味；加热池池水的运运行成本本；室内的的空气调调节（新新风和温温度）。此四个个问题彼

46、彼此关联联，解决决不好，将严重重影响使使用功能能，本项项目采用用复合热热泵方式式加臭氧氧消毒综综合解决决，对以以上问题题进行复复合处理理。采用用本设备备将泳池池水蒸气气进行收收集（减减少了水水蒸气，解决了了室内结结露问题题），对对水蒸气气的热量量进行回回收，用用收集的的热量对对泳池进进行加热热，同时时热泵对对空气进进行调节节，利用用臭氧消消毒技术术对泳池池水进行行消毒，不但可可以一揽揽子解决决以上问问题，而而运行成成本也仅仅为池水水电加热热的266。动力新风风换气系系统，本本项目为为了保证证安静的的居住环环境，窗窗户均采采用了双双层夹胶胶玻璃。同时，为了保保证室内内新鲜的的空气流流通，打打造健

47、康康人居生生活，本本项目创创新采用用了动力力新风换换气系统统。户内内房间窗窗户上端端安装防防噪音气气孔，卫卫生间、厨房等等地方安安装的专专业风机机，风机机通过管管道和房房间连接接，利用用风机抽抽吸房间间内的空空气，使使房间相相对室外外为负压压，来对对房间空空气进行行更换。本项目目设计新新风量按按每人每每小时330立方方米设（或每小小时房间间换气11.2次次）计，香蜜湖湖1号采采用多主主机式，主机一一般安装装在卫生生间，采采用进口口电机，噪音仅仅38分分贝，可可以连续续24小小时运转转15年年，保证证在不开开窗的情情况下，室内的的空气也也能保持持清新舒舒适。【项目营营销工作作评估】项目各类类物业

48、销销售情况况住宅销售售情况项目期数开盘时间间推出套数数成交套数数成交面积积（）成交额(元)成交单价价(元)成交率一期20055.100.25512912944,5515.72100%二期20066.6.631831482,0047.5998.774%累计447443126,5633.31199.111%香蜜湖11号项目目所推住住宅单位位累计4447套套，没有有商铺单单位。截截止到220088年3月月20日日，除11-华旭旭-8BB、1-华旭-24BB两套单单位因整整体可售售面积超超出规划划指标无无法销售售以及22-华日日-255B、33-华升升-244B两套套单位未未出售，共计四四套单位位外，

49、其其余单位位已全部部售罄，具体销销售资料料如下：从上表中中得出，截止到到20008年33月200日，一一期的销销售率为为1000%，二二期为998.774%，总体销销售率为为99.11%；如果果不考虑虑无法销销售的两两套单位位因素，二期实实际的销销售率为为99.37%，整体体的销售售率为999.555%。车位租赁赁情况在车位方方面，香香蜜湖11号高层层车位共共有4667个，其中包包括：风风险保留留24个个、平层层保留车车位9个个、微型型车位（不售）5个，顶复赠赠送车位位22个个，车位位具体租租赁资料料如下：地下层位位位数租赁位数数临定套数数临定金额额(元)租赁金额额(元)租赁率地下一层层353

50、134337.996%地下二层层11458150.991.99%累计467192441.111%与市场定定位时房房地产市市场情况况对比分分析项目定位位阶段，央行上上调银行行存款准准备金率率由7%上调到到7.55%；同同时国务务院下发发通知，要求房房地产开开发固定定资产投投资项目目（不包包括经济济适用房房）资本本金比例例从200%提高高到355%以上上。这种种紧缩的的政策一一方面削削弱银行行对外的的放贷能能力，加加大了开开发商向向银行融融资的难难度，另另一方面面也使一一些经济济势力较较弱的开开发商在在豪宅项项目开发发中困难难重重，故豪宅宅的供应应量减少少，呈现现出“物以稀稀为贵”的特征征，所以以

51、价格的的上扬已已是必然然，此时时也充分分的显现现出巨大大的投资资价值。同时，政府不不断加大大宏观调调控土地地市场的的力度，相继出出台系列列行政性性措施，限制高高档商品品房的土土地供应应。对于于土地供供应的紧紧缩，直直接导致致高档房房屋产品品供应数数量的减减少，而而在需求求持续增增长的要要求下，市场必必然会将将房价推推向一个个更高点点。通过对与与政策形形势分析析把握，发现政政策调控控背后存存在巨大大的开发发契机，同时结结合我司司经济实实力与品品牌知名名度两大大优势，将此项项目产品品定位于于开发以以别墅为为首的豪豪宅项目目，是非非常合理理的，也也是最能能发挥本本地块所所具稀缺缺资源的的巨大潜潜力的

52、，为我司司在后期期销售期期间所产产生的空空前盛世世的震撼撼，写下下坚实的的一笔。项目销售售时机分分析推售时机机的选择择上，以以TH先先行，因因其开发发周期短短，可先先发售、早回笼笼资金，保证后后续开发发；同时时先以TTH入市市树立起起品牌形形象与项项目势能能，随后后发售高高层，当当价值已已经深深深打动客客户，价价格上借借势而发发、水到到渠成，从而实实现整体体效益的的最大化化。别墅的推推售时机机20055年上半半年，1144平平方米以以上的非非普通商商品住宅宅价格同同比增长长17.82，超过过深圳市市整体住住宅价格格同比上上涨率112.005,二级市市场豪宅宅销售形形势良好好，客户户需求保保持旺

53、盛盛，并且且价格坚坚挺；且且分析下下半年市市场供应应情况，项目双双拼及联联排别墅墅推出时时市场没没有同类类产品供供应，没没有直接接竞争对对手。于于是在综综合分析析市场状状况与客客户积蓄蓄情况下下，顺势势而为，项目于于20005年110月225日推推出第一一批344套别墅墅单位，当天售售罄，实实现了利利润最大大与销售售速度的的平衡。高层及顶顶复的推推售时机机20066年下半年年至20007年年上半年年，香蜜蜜湖1号号适应市市场需求求及时调调整销售售策略，根据客客户摸底底情况制制定长线线动态价价格。并并把握住住20007年556月月份黄金金销售期期，于77月完成成了高层层平面单单位1000销销售的

54、目目标，实实现了利利润最大大与销售售速度的的平衡。07年年上半年年华府销销售711套，下下半年市市场骤变变，香蜜蜜湖1号号顶复针针对小众众目标客客户低调调推售，利用顶顶复样板板房震撼撼开放，采取体体验式营营销策略略，也取取得了以以较高均价价售罄的的销售佳佳绩。车位的发发售时机机鉴于深圳圳市077年上半半年出现现几起高高端项目目入伙后后车位销销售遭业业主联合合抵制而而最终未未能事先先销售的的案例，为避免免业主入入伙后联联合干扰扰车位销销售，于于是在高高层集中中入伙前前，对外外发售车车位，采采取统一一通知，先到先先得的方方式，规规避了风风险。原定位与与实际设设计建设设成果的的对比分分析产品定位位户

55、型、面积比比物业类型型户型面积 （M22）总面积（M2）面积比(%)TOWNNHOUUSE5（6）房3厅厅4卫储藏室室、工人人房280420038,774031%高层3房2厅厅3卫：双套房房卧房房+工人人房170180087,77605%4房2厅厅3卫：双套房房书房房卧房房家庭庭厅+工工人房200-230022%240250022%5房3厅厅4卫:双套房房书房房卧房房家庭庭厅+工工人房260-28005%顶层复式式28035005%纯复式高高层复式（送送前后阳阳台）300-320010%总计约5000套单位位126,5000100%产品实际际建成户户型、面面积比综合两者者权衡，结合不不同规划划

56、方案测测算比较较后，香香蜜湖11号实际际建成户户型、面面积配比比如下：户型面积区间间套数套数比面积比高层3房184306.7%4.388%4房238-245518441.22%35.22%5房2914810.77%11.005%独栋复式式327-3299449.8%11.442%顶层复式式342-4344122.7%3.622%低层叠拼297-3022368%8.511%联排304-37778118%21.661%双拼446122.7%4.244%合计447100%100%小结从世纪村村、天鹅鹅堡二期期二区、水榭花花都等连连续开发发的项目目来看，豪宅户户型面积积在放大大，房均均面积的的大小成成

57、为衡量量豪宅的的一个硬硬指标。本项目目旨在打打造一个个临湖纯纯大户型型高尚社社区，也也有必要要人为地地提高置置业门槛槛。其中中，平面面四房报报建面积积区间为为23882445平米米，较之之定位时时四房22002500平米，面积下下限有大大幅提高高；THH类单位位报建面面积区间间为29974446平平米，与与定位时时的THH类面积积区间22804200平米相相比也有有攀升。因香蜜蜜湖产品品设计中中户型设设计中创创新点较较多，查查丈的边边缘地带带也相对对较多，如部分分户型超超过双层层高的部部分也记记入面积积，从而而出现了了竣工查查丈面积积普遍高高于定位位时面积积区间的的情况。较之定位位报告中中各类

58、产产品面积积比：44房面积积比略有有降低，5房面面积比略略有增加加；THH与独栋栋复式单单位与定定位规划划中面积积比基本本持平。预期销售售价格与与实际价价格的对对比分析析 根据项目目前期营营销策划划报告中中对区域域供应价价格的分分析：香香蜜湖片片区豪宅宅20005年左左右的小小高层均均价区间间在8,200010,0000元/mm之间，多层在在8,400010,0000元/mm之间，洋房在在12,0000元/mm左右，水岸TTH为117,000018,0000元/mm之间，联排在在11,000017,5000元/mm之间，叠加在在9,8000-144,0000元/mm左右，总的价价格区间间跨度不

59、不大。各类产品品预期售售价与实实际售价价对比分分析各类产品品实际销销售价格格远远超超过定位位、策划划阶段的的价格预预期，树树立了片片区最高高端楼盘盘标杆。本项目别别墅价格格区间的的确定通通过与深深圳别墅墅市场同同期可类类比的同同质近质质产品相相比较的的方法（而非传传统的市市场比较较法），并综合合当时深深圳房价价整体增增长趋势势、双拼拼产品属属于市场场非常稀稀缺的垄垄断产品品，且客客户的需需求略大大于产品品供应等等溢价因因素进行行价格修修正，最最终得出出项目的的价格区区间。实实际销售售过程中中，根据据对客户户心态的的不断摸摸查，实现了价格的的动态攀攀升。在前期TTH单位位蓄积的的品牌形形象势能能

60、与社区区价值的的驱动下下，后期期高层价价格水到到渠成，扶摇直直上，实实现了令令人瞩目目的价格格空间，项目整整体效益益达到最最大化。经过20006年年、20007年年价格的的大幅上上涨，平平面价格格与别墅墅价格差差距缩小小。进入入20007年33月，高高层平面面价格大大幅上调调，超过当当初别墅墅发售时时价格。高层220楼以以上平面面单位成成交金额额甚至超超过别墅墅单位的的成交金金额。物业管理理和管理理费价格格确定检检讨客户品牌牌的建设设中海物业业为配合合顶级豪豪宅“香蜜湖湖1号”推出升升级产品品中海“深蓝”物业服服务：中中海“深蓝”物业对对业主提提供五星星级服务务，业主主私人助助理岗位位更是深深