北京朝阳区某后CBD项目可研报告

1、北京朝阳阳区某后后CBDD项目可可研报告告项目概况况位置 扼守CCBD南南麓 紧邻东东三环要要道本项目位位于北京京市朝阳阳区东三三环路与与人民机机器厂南南路交汇汇处，紧紧邻东三三环。北北距CBBD仅为为1公里里，距离离长安街街延长线线1.55公里；东距东东四环22公里；南距南南二环11.5公公里；西西距东二二环2公公里。地地处北京京东南部部核心地地带。规模 打打造东南南部地区区地标极极物业占地1333444平方米米，已批批审建筑筑面积为为 。属于本本地区最最大规模模的建筑筑单体，适于开开发综合合类大型型物业项项目，整整体项目目屹于东东三环之之畔，无无任何遮遮挡，将将形成气气势恢宏宏、傲然然伫立

2、的的东南部部地标级级建筑，形成东东三环上上的一道道风景线线。交通状况况 横贯东东西，直直通南北北，得天天独厚紧邻东三三环，可可方便到到达CBBD及城城南和城城北，临临近两广广路广渠路路、长安安街建国路路、并可可方便贯贯通至东东二环路路、东四四环路；东西南南北交通通极为方方便；由由于临近近京沈、京津高高速公路路，本项项目处于于外省市市进京的的必经之之路；在在公共交交通方面面，多条条公共交交通线经经过本项项目，如如：3000、8830、7300、288、8110、337、557、7707、7055等；随随着北京京城市轨轨道交通通网的建建设与贯贯通，地地铁5号号线、地地铁八通通线以及及城铁亦亦庄线，

3、都将为为本项目目的公共共交通提提供更加加便利的的条件。市政状况况 成熟 完善善 奠奠定项目目全面基基础本区域是是近二十十年开发发的成熟熟地区，市政条条件完善善：道路路系统、给水、排水系系统、地地上、地地下管线线系统、供电系系统、电电讯系统统、燃气气系统等等。目前前，三环环路正在在改造之之中，其其交通容容量将进进一步提提升，为为迎接奥奥运会做做好充分分的准备备。市场状况况 特征明明确 面向需需求商业市场场状况：本地区区缺乏大大型商业业中心，大型购购物场所所的供应应现状是北至至国贸中中心，西西至崇文文门商圈圈，存在在大型商商业中心心；而东东部地区区和南部部地区均均属大型型商业的的空白区区域。住宅项

4、目目：周边边住宅项项目众多多，竞争争激烈，市场供供应非常常丰富。（详见下下页本地地区住宅宅项目调调查表）本地区住住宅项目目一览表表项目名称称项目位置置物业属性性起价发展商物业状态电话珠江帝景景()朝阳区西西大望路路与广渠渠路交叉叉口公寓76000 元/平方米米北京珠江江合生创创展房地地产开发发有限公公司期房8777777771/2/33/4/5乐澜宝邸邸朝阳区劲劲松桥东东1000米路北北普通住宅宅77000 元/平方米米（全套套精装修修）北京万发发房地产产开发股股份有限限公司准现房6773300005-000088苹果社区区朝阳区国国贸桥东东南（紧紧邻通惠惠河南）普通住宅宅60000 元/平方

5、米米今典集团团期房6227779225/6222388844后现代城城（）朝阳区西西大望路路与百子子湾交汇汇处普通住宅宅63000 元/平方米米北京金马马文化园园房地产产开发有有限公司司期房6778888333风度柏柏林朝阳区双双井桥向向东（广广渠路与与大望路路交汇处处）普通住宅宅57000 元/平方米米板:664000北京融利利达房地地产开发发有限公公司期房6770056111/22非常生活活朝阳区国国贸南6600米米普通住宅宅69000 元/平方米米北京天相相房地产产开发有有限公司司期房8777765555建外SOOHO朝阳区建建国门外外大街44号（国国贸中心心对面）公寓115000 元元

6、/平方方米北京红石石建外房房地产开开发有限限公司期房6567788888易构空间间朝阳区百百子湾路路南普通住宅宅49900 元/平方米米北京国锐锐房地产产开发有有限公司司期房8771199999项目名称称项目位置置物业属性性起价发展商物业状态电话华贸国际际中心朝阳区西西大望路路6号普通住宅宅98000 元/平方米米北京国华华置业有有限公司司期房8595511555/666/777/888九龙特区区（九龙龙花园）朝阳区双双井立交交桥往东东1500米普通住宅宅58000 元/平方米米北京嘉利利恒德房房地产有有限公司司期房6771111666/66778877000世桥国贸贸公寓北京市朝朝阳区双双井

7、东三三环南路路22号号北门普通住宅宅72000 元/平方米米(全套套精装修修)北京世桥桥房地产产开发有有限公司司期房8777711115/66富力城（）朝阳区双双井桥西西北角普通住宅宅70000 元/平方米米(全套套精装修修)北京富力力城房地地产开发发有限公公司期房6775577777新御景（御景园园）朝阳区东东三环华华威桥东东南角普通住宅宅85500 元/平方米米北京松榆榆花园房房地产开开发有限限公司期房8731128336/77/8/9富顿中心心朝阳区劲劲松桥东东北角公寓74666 元/平方米米北京昆泰泰嘉业房房地产开开发有限限公司期房6588816778/66588816880新青年公公

8、寓(优优士阁)朝阳区东东距双井井桥2000米公寓86000 元/平方米米(全套套精装修修)华润置地地房地产产开发有有限公司司期房8777752221美景东方方（）朝阳区东东三环华华威桥东东3000米普通住宅宅46000 元/平方米米崇文区城城市建设设、达义义兴业房房地产开开发公司司现房8731186008恋日国国际朝阳区大大北窑东东南角公寓110000 元元/(精装修修)北京华野野投资管管理有限限公司期房6568880007/88山水文园园(一组组团)朝阳区华华威桥东东南3000米公寓59800 元/平方米米荣泰恒嘉嘉房地产产期房/现现房(四四栋)6735533000/333222东方瑞景景朝

9、阳区建建国门外外长安街街南侧公寓108000 元元/(精装修修)北京峻成成房地产产开发公公司期房6566626669/770方丹苑（缤纷四四季）朝阳区劲劲松西口口5000米普通住宅宅59800 元/平方米米北京方恒恒房地产产开发公公司1现房6778888118,66774463660百环花园园（售罄罄）朝阳区东东三环南南路潘家家园桥西西南侧经济适用用房42500 元/平方米米北京百环环房地产产开发有有限责任任公司 双花园小小区（）（售售罄）朝阳区广广渠门外外大街北北侧光华华木材厂厂院内普通住宅宅43800 元/平方米米北京建材材集团房房地产开开发公司司期房华腾园(甲区)(售罄罄)朝阳区东东三环

10、双双井劲松松桥北1100米米普通住宅宅45800 元/平方米米北京北化化房地产产开发有有限公司司现房6779900005/66/7香榭舍（售罄）朝阳区东东三环华华威桥东东1000米普通住宅宅100000 元元/平方方米北京富阳阳物业发发展有限限公司酒店式公寓写字楼项项目：由由于本区区域所属属的潘家家园地区区集中存存在为数数较多的的省、市驻驻京办事事处、酒酒店，促促使该地地区的商商业氛围围日渐浓浓重，目目前，仍仍有新的的驻京机机构及商商业写字字楼项目目在建设设当中，致使本本区域呈呈现全面面性和可可持续性性发展的的局面，同时，拉动提提升了地地区的消消费潜力力。娱乐休闲闲项目：娱乐休休闲项目目在本地

11、地区较少少，尤其其缺乏面面向大众众的大规模、综合性性餐饮、娱乐、休闲的的集中地地，成为为该地区区的空白白点。在在北京，以商圈圈为龙头头带动地地区的各各类消费费为普遍遍模式，所以，本项目目存在着着良好的的商机。项目初步步研究项目开发发初步设设想 针对对本区域域的主要要特征，即以传传统居住住区域结结合大量量新开发发居住性性项目的的特点，居住饱饱和度较较高；同同时，大大型的商商业项目目、标志志性的商商圈均未未有形成成，所以以，根据据本项目目的规模模、特征征和位置置、交通通优势，本项目目初步定定位为大大型综合合性商业业服务性性项目，具体论论证分析析如下。本项目相相关地区区人口特特征 密度大大 数数量多

12、按行政划划分，本本地区区区位属于于朝阳区区内，主主要地区区包括：劲松地地区、双双井地区区、建外外地区、潘家园园地区、垡头地地区、高高碑店地地区、小小红门地地区、十十八里店店地区等等，户籍籍人口总总量大约约28万万人以上上，加上上常住人人口、流流动人口口和外来来人口，居住人人口总量量超过百百万，形形成人口口密度极极大的特特征。相关人口口调查（如下表表）街道男女人口数劲松地区区9789584330双井地区区86103599665建外地区区5575497008潘家园地地区97111605991垡头地区区2029217771高碑店地地区7062272220小红门地地区281460555十八里店店地区3

13、02999288本项目商商业辐射射区域界界定 百万人人口的巨巨大商业业市场类比北京京城南核核心商圈圈的服务务人口数数量： 周周边现有有商圈例例举： 崇文门商商业圈以百百货零售售业为主主；十里河商商圈以建材材商贸为为主大红门商商圈以服装装、纺织织品批发发类为主主；大都会商商圈面向全全市，以以百货类类为主。本项目发发展空间间：本地地区尚缺缺乏以日日用商品品、餐饮饮、娱乐乐为核心心的商圈圈，市场空白白点有待待填补。参照其它它类似商商圈发展展模式 公主坟商商圈：地地处西三三环，依依托周边边大规模模居住区区，以城城乡贸易易中心和翠微微商厦为为核心形形成综合合性商业业、零售售、百货货、餐饮饮以及通通讯产品

14、品为主的的商圈；当代双双安商圈圈：地处处北三环环，依托托中关村村和人民民大学等等商住群群体以双按商商场、当当代商城城为核心心形成以以商业、商务、餐饮为为主的商商圈；燕莎商圈圈：地处处东北三三环，依依托使馆馆区、商商务区、旅游酒酒店和高高档生活社区区，形成成以商业业、商务务、旅游游、娱乐乐为主的的高档商商圈。如以本项项目作为为本地区区商圈的的核心商商业项目目，其所所辐射服服务的范范围可以以扩展至东东城、崇崇文、朝朝阳大部部分地区区以及丰丰台区东东部地区区、大兴兴区东北北部地区区、通州州西北部部地区等等区域，辐射人人口数以以百万计计。本地区综综合特征征分析 现代与与传统的的碰撞 大众众与高端端的结

15、合合人文环境境：本地地区人口口密度大大，六十十年代发发展起来来的多家家大型企企业形成成了本地大大量的企企业、事事业及政政府公务务员的工工薪人群群；经过过近年房房地产业业的发展展，以及及对国有有大型企企业的迁迁移和对对国有企企业土地地开发，形成了了一个规规模较大大的新型型地产市市场，吸吸纳了工工薪白领领、经营营管理者者等中高高档次的的居住人人群，同同时，由由于临近近CBDD，本地地区也是是最早的的租务市市场，形形成以工工薪阶层层为基础础，中高高收入为为高端的的复合型型人群类类型。 位置特征征：地处处城南，扼守东东三环，紧邻CCBD，既可借借助CBBD国际际化商业氛围围，又独独具自身身高密度度居住

16、区区的特征征，是一一个京城城南北之之间、东东部与中中部之间间的复合合型区域域，兼有有城南、城东和和CBDD区域的的地理位位置特征征。文化特征征：本地地区因地地处北京京的南城城，因而而地区文文化以北北京传统统南城文文化为底蕴蕴，明显显烙有低低阶层、大众文文化的特特点，比比如：潘潘家园的的旧货市市场等，就是典典型例证证；另一一方面，毕竟本本地区紧紧邻CBBD地区区，加上上世贸国国际公寓寓、苹果果社区、富力城城、金港港国际、珠江帝帝景等高高端项目目，拥有有大量的的高端人人群，因因而具有有较强的的时尚性性、国际际化文化化特征。 传统与与现代，京城与与国际两两种文化化在此碰碰撞、融融合，形形成代表表时代

17、发发展的文文化特征征。本区域商商业市场场初步分分析 以大众众化为基基础 以高档档化为提提升消费群体体数量大大，总数数量近百百万人口口，在当当今北京京大型商商业项目目相对饱饱和的环环境中，此类现现象非常常少见，充分说说明，本本地区商商业发展展不平衡衡，大型型商业匮匮乏。消费特征征以大众众化消费费为主，工薪阶阶层在此此地占有有绝大多多数，为为百姓服服务仍是是市场定定位的基基础和立立足点。市场空白白为服务务于北京京东南部部地区的的大型商商业服务务业中心心建立了了基础。目前相关关临近大大型商业业中心有有：新世世界中心心、国贸贸中心、蓝岛商商厦、贵贵友商厦厦、赛特特中心等等，这些些商业中中心距离离较远，

18、档次较较高，主主要面向向中高人人群，所所以，本本区域急急需一个个满足大大众消费费群的商商业中心心。潜在市场场是面向向中高端端人群的的精品商商业、金金融业、特色餐餐饮、娱娱乐休闲业等等。本区域新新的地产产项目，带来了了大量的的高端人人群，其其需要就就近消费费，者就就意味着着需要高高档次、多元化化的服务务业满足足其要求求。目前本地地区的中中高端人人群主要要流向国国贸、朝朝阳门蓝岛商商圈，距距离相对对较远，针对此此类人群群，吸引引其就近近消费，带动本本地区中中高端市市场，本本项目不不仅具有有得天独独厚的地地理条件件和交通通优势，还具有有在整体体上提升升项目形形象的重重要意义义本区域超超市数量量不足，

19、市场渗渗透潜力力大本区域超超市一览览：华普普超市华华威桥店店华威威西里88号楼 普尔斯斯马特劲劲松店东三三环南路路54号号京客隆商商厦九龙龙山商场场双井井路口东东 天天客隆东东三环店店农光光东里334号楼楼潜在竞争争分析地产产项目闻闻风而动动 抓抓住机遇遇 时时不我待待本区域及及其周边边的地产产项目亦亦看到东东南部地地区，这这一巨大大的商机机，未来来主要竞竞争对手手如下： 建外 建外有有8万平方方米的底商商，每平平方米价价格在2280000元至至300000元元之间，面积都都在2000平方方米以上上明、后年才才入住，现在已已经销售售了700。规划出出16条小小街，相相互交错错，并具具有小资资、

20、时尚尚的经营营定位。 优仕阁（U-SSpacce）底底商 UU-SPPACEE位于东三三环与广广外大街街交会处处。U-SPAACE是是集UPP上升/ Unnionn联合等等概念于于一体的的多价商商务空间间。优仕阁阁C座1100000平方方米金铺铺底商，整租整整售。苹果社区区商铺 苹苹果社区区自由空空间商铺铺：大型型购物超超市，小小剧场，6厅电电影院，美术馆馆，潜水水俱乐部部，健美美俱乐部部，陶艺艺坊，美美食广场场，Cooffeee, Barr等。珠江帝景景商业街街 珠珠江帝景景位于北北京CBBD(中中央商务务区)边边缘西大大望路(与社区区毗邻段段规划为为亮丽风风景一条条街)与与广渠路路交叉口口

21、，占地地31公公顷，总总建筑面面积900万平米米左右。珠江帝帝景欧洲洲风情商商业街体体现异域域风情。北京大都都市街大大都市街街西起起珠市口口，东到到磁器口口，长公公里，分分布在广广安大街街两侧，总建筑筑面积超超过万平方方米。集集餐饮、娱乐、旅游观观光、休休闲、购购物于一一体，拥拥有近十十个主题题商业平平台。未未来，它它将与前前门传统统商业区区和崇外外大街商商业、房房地产业业增长带带贯通，形成紧紧密的字字型商圈圈，并实实现业态态互补，成为首首都长安安街以南南最大的的现代化化商贸中中心。目目前，大都市市街意意向认购购已超过过。体体育用品品精品走走廊、家居居艺品广广场、东方方时尚广广场等等都将在在这

22、里落落户。 项目初步步开发设设想1、5AA级商业业旺地项目所在在地北面面与CBBD中心心商务区区、国贸贸中心毗毗邻，西西面是东东三环黄黄金大道道，东边边是富豪豪云集，发展无无限的高高档社区区；南面面是北京京东、南南城结合合部，项项目所在在地交通通畅达，人文优优秀，是是北京城城东半部部5A级商商业旺地地，黄金金商业中中心。业业内行家家、社会会名流无无不惊叹叹此处商商机无限限。2、商圈圈辐射区区人口将将超百万万本项目核核心商圈圈内成熟熟的社区区有：平平乐园、富力城城、华腾腾园、广广渠东里里、广渠渠西里，劲松东东里、劲劲松西里里、百环环家园，乐澜宝宝邸，世世桥国贸贸公寓，风度板井，优士阁阁、苹果果、

23、鑫兆兆豪园、垂杨柳柳等，社社区人口口超过550万，商圈辐辐射区将将达100平方公公里以外外，人口口将超过过百万。3、京都都不夜城城本项目拟拟建成一一座8万万平米的的集大型型超市、名品百百货、精精品专卖卖、特色色餐饮、健身休休闲、高高雅娱乐乐为一体体，成龙龙配套的的京都“不夜城城”，定会会举城瞩瞩目，商商贾云集集，车水水马龙。4、建筑筑风格主体突出出商业功功能，体体现轻松松，明快快，线条条流畅的的建筑风风格，突突出人和和特色的的外装修修。内部部不统一一做精装装修，滚滚梯从地地下一层层直达地地上第五五层，突突出现代代气派，豪华舒舒展的特特色。5、功能能分布功能分布布成购物物一条龙龙，特色色餐饮，高

24、雅娱娱乐，休休闲健身身成龙配配套，性性情中人人以到“京都不不夜城”消费为为时尚，京城百百姓，工工薪阶层层以到“京都不不夜城”消费为为生活中中的第一一大幸事事，乐不不思蜀。地下第二二层和第第三层建建成6000个单单位的宽宽敞明亮亮的大型型停车场场；地下第一一层，集集全国名名牌家用用电器、百货、文化用用品、体体育、休休闲用品品于一体的的精品专专卖，配配以特色色快餐；地上第一一层及全全国名牌牌服装、服饰、皮革、名人字字画、文文房四宝宝、时尚尚化妆品和和珠宝首首饰为一一体的精精品专卖卖店，配配以特色色餐饮；地上第二二、第三三层，引引进大型型超市；地上第四四层以洗洗浴、健健身为中中心，配配以美容容、美发

25、发、音乐乐茶座服服务一条条龙；地上第五五层一部部分以写写字间为为主，配配以若干干会议室室，洽谈谈室，另另一部分分作为“京京都不夜夜城”管理用用房。商业运营营策划项目开发发经营策策略：该项目总总建筑面面积：88万平方方米，其其中：地地下车库库2万平平米（FF-3、FF-2），车位5500个个；商业业6万平平米（FF-1FF5）。商业出租租：出租面积积（层数数）：66万平米米（F-1FF5）或44万平米米出租价格格(以建建筑面积积为基数数的综合合单价)：3元元/平米米.天出租方式式：长期期或年租租出租回报报测算：6万平米米*3元元/平米米.天*3655天=665700万元/年；或：4万万平米*3元

26、/平米.天*3365天天=43380万万元/年年；车位出租租：出租面积积（层数数）：22万平米米（F-3、FF-2）出租价格格：2元元/个.小时出租方式式：计时时出租回报报测算（按出租租比率为为60%）：500个个*2元/个.小小时*88小时.天*3365天天*600%=1175.2万元元/年；商业出售售：二、三层超超市一次次性出售售。出售面积积：2万万平米出售价格格：1.8万/平米出售方式式：一次次性出售售销售周期期：2年年销售回报报测算：2万平平米*11.8万万/平米米=3660000万元经营方案案经营方案案A：采采用车位位出租、商业全全部用于于超市、各式餐餐饮、精精品服装装、健身身、娱乐

27、乐、网吧吧出租。则：资资金投入入的最高高峰值约约为6亿亿元，预预期于220155年左右右达到资资金平衡衡。经营方案案B：采采用车位位出租、二、三三层超市市2万平平米一次次性出售售，其余余4万平平米用于于经营各各式餐饮饮、精品品服装、健身、娱乐、网吧等等出租。则：资资金投入入的最高高峰值约约为4亿亿元，预预期于220122年左右右达到资资金平衡衡。经营方案案C：基基于经营营方案BB，经过过2年运运作，其其余商业业也全部部售出。则：资资金投入入的最高高峰值约约为4亿亿元，预预期于220088年毛收收益2.8个亿亿。项目预计计20004年55月完成成前期运运作，正正式开工工，于220055年100月

28、竣工工，取得得销售许许可，并并开始进进行销售售。成本估算算：土地成本本：40000元元/平米米；前期、管管理、财财务等费费用：8850元元/平米米；建安费用用：41150元元/平米米；总成本：90000元/平米；项目总体体投资回回报分析析(一) 项目投投资估算算1.开发发成本及及费用估估算征地拆拆迁费根据华腾腾园西区区公建项项目与对对方达成成的协议议，我方方以人民民币2000,0000,0000.000元的价价格得到到华腾园园西区公公建项目目的建设设用地，土地转转让费大大约为22亿元，其中包包括城市市基础设设施建设设费及四四源费，不含土土地出让让金，土土地出让让金按基基准地价价四级(12440

29、-118600)估算算为15500元元/平米米，总计计人民币币1200,0000,0000.00元元，因此此本项目目的征地地拆迁费费用总计计为人民民币3220000万元。前期费费用包括土地地出让契契税、报报建费用用，设计计费、工工程勘探探费等费费用，以以1500元/平平米计算算，共计计人民币币12004万元元。基础设设施及配配套设施施建设费费本项费用用包含在在征地拆拆迁费中中。建安工工程费建安工程程费41150元元/平米米，其中中：地下下及结构构： 220000元/平平米机电、消消防等设设备：110000元/平平米外立面：9000元/平平米环境及公公共部位位装修：2500元/平平米 管理理费、

30、财财务费及及其它管理费、财务费费及其它它按7000元/平米计计算。2. 项项目开发发总成本本(1)项项目开发发总成本本估计为为720000万万元，单单位成本本为90000元元/平米米。详见见“项目投投资估算算明细表表”。(2) 资金筹筹措、投投资计划划及借款款利息资金筹措措与投资资计划表表方案案A(单单位：万万元)序号项目名称称合计建设经营营期第一年度度第二年度度第三年度度第四年度度一项目开发发投资72000011355824788725899599600二资金筹措措7200001自由资金金筹措200000535881464422银行借款款2704401014451689953预收款再再投入2

31、49660600009000099600资金筹措措与投资资计划表表方案案B、CC(单位位：万元元)序号项目名称称合计建设经营营期第一年度度第二年度度第三年度度第四年度度一项目开发发投资72000011355824788725899599600二资金筹措措7200001自由资金金筹措200000535881464422银行借款款21388210144578955334223预收款再再投入3061186000018000066188在资金来来源方面面，我们们可以采采用各类类融资手手段，如如银行借借款和利利用预收收款的方方式尽量量避免资资金使用用高峰。由于项项目一次次开发完完成，资资金需求求量较大大

32、，在建建设期快快完成时时，可以以通过预预售取得得预售款款，以及及在租金金押金方方面采用用押三付付一的方方式取得得资金，来偿付付建设的的末期款款，并在在项目竣竣工后利利用租金金收入来来偿还银银行借款款本金及及利息。 (二) 项目目销售收收入预算算本项目带带有浓厚厚的商业业性质，因此在在项目建建成后，采取销销售与租租赁相结结合的办办法。考考虑到地地价及行行业情况况，出售售价格定定在1880000元/平平米，而而租赁价价格定位位在3元元/平米米.天，地下车车位的出出租价格格按2元元/个.小时。具体有有三种经经营方案案供选择择：经营方案案A: 车位和和商业全全部出租租。则资资金投入入的最高高峰值约约为

33、6亿亿元。竣竣工后，每年的的租金收收入为665700+1775.22* = 67725.2万元元，由此此看来需需要100-111年收回回成本，之后每每年有将将近7千千万的租租金收入入；经营方案案B: 车位出出租、商商业2万万平米出出售，44万平米米出租。则资金金投入的的最高峰峰值约为为4亿元元。项目目竣工后后，通过过出售-1及11层商铺铺，可回回收资金金3.66亿元，之后每每年租金金收入为为43880+1175.2* = 445555.2万万元，则则可望在在8年内内收回投投资，之之后每年年有45500万万的租金金收入；经营方案案C: 基于经经营方案案B，经经过2年年运作，其余商商业全部部售出。

34、则：资资金投入入的最高高峰值约约为4亿亿元，预预期于220088年毛收收益2.8个亿亿。* 说明明: 地地下停车车位,按按40建建筑平米米/个,因此地地下-22、33两层共共2万平平米，也也就是5500个个停车位位，出租租比率按按60计计算，因因此出租租回报测测算： 5500个个*2元元/个.小时*8小时时/天*3655天/年年*600% = 1775.22万元/年 (三) 项目目财务指指标分析析项目损益益表及静静态分析析(单位位：万元元)序号项目名称称方案A金额方案B金额方案C金额1销售及租租金收入入840665a929440b11933002总成本费费用720000720000720000

35、4税前利润润1206652094404730005税前利润润率16.88%29.11%65.77%6项目利润润率14.44%22.55%39.66%a 667255.2/0.008 = 8440655b 3360000+445555.2/0.008 = 9229400c 3360000+445555*2+4*1180000+1175.2/.08 = 11193300评价指标标： 投投资利润润率(税税前)(税前前利润总总额/总总投资额额) 1000% A = 116.88% B = 299.1% C = 655.7%项目利润润率(税税前) (税税前利润润总额/总收入入) 1000% A = 14

36、4.4% BB = 22.5% CC = 39.6%以上两个个静态指指标与房房地产同同行业相相应指标标相比较较，可以以接受，故项目目可行。 (四) 现金金流量概概算表及及动态分分析详见“现现金流量量概算表表”评价指标标：项目投资资净现值值 NPPV为 A= 1226299(贴现现率88%)B= 1187335 (贴现率率8%)C= 3311114(贴贴现率8%)项目投资资净现值值大于00，说明明本项目目可行。 (五) 项目目经济评评价在三个供供选择的的经营方方案中，从投资资利润率率以及项项目的NNPV看看来，其其投资利利润率在在同行业业中属较较高水平平，而且且在经营营后期又又有稳定定(方案案A

37、、BB)或是是较大(方案CC)的现现金流，其NPPV均大大于0，因此推推测该项项目可行行。 (六) 项目目盈亏平平衡点分分析A. 平平衡点租租/售率率由于本项项目租售售结合，故假设设全部出出租或出出售，测测算出售售或出租租的平衡衡点；经营方案案A经营方案案B经营方案案C平衡点出出租率85.77%不适用不适用全出租，求平衡衡点出售售率不适用41.88%不适用全出售，求平衡衡点出租租率不适用63.22%不适用平衡点出出售率不适用不适用64.66%贴现率按按8%计计算。B.平衡衡点租售售价格由于本项项目租售售结合，故假设设一方价价格不变变，测算算另一方方价格的的平衡点点；经营方案案A经营方案案B经营

38、方案案C平衡点出出租价格格2.633元/平平米不适用不适用出租价确确定1，求平平衡点出出售价格格不适用75311元/平平米不适用出售价确确定2，求平平衡点出出租价格格不适用1.855元/平平米不适用平衡点出出售价格格不适用不适用116335元/平米1 出租租价格确确定为33元/平平米.天天；2 出售售价格确确定为1180000元/平米。(七) 敏感度度分析 1. 贴现现率的敏敏感度分分析假设贴现现率由88%变为为9%，则对项项目NPPV的影影响如下下 通过过对项目目现金流流的折算算，方案案A的NNPV= 39924方案B的的NPVV= 1133773方案C的的NPVV= 3303886贴现率变

39、变动(99%-88%)/8% = 112.55%,则则NPVV变动率率为：F(A)= (117758-39224)/117758=66.7% 5.33F(B)= (187735-133373)/1887355= 228.66% 2.3F(C)= (330039-303386)/3330399= 88% 0.6假设贴现现率由99%变为为10%，则对对项目NNPV的的影响如如下 通过过对项目目现金流流的折算算，方案案A的NNPV= -220922 0方案B的的NPVV= 888955方案C的的NPVV= 2279227贴现率变变动(110%-8%)/8% = 25%,则NNPV变变动率为为：F(A

40、)= 117758-(-220922)/117758=1177.8% 4.77F(B)= (187735-88995)/187735= 522.5% 22.1F(C)= (330039-279927)/3330399= 115.44% 00.62. 出出售价格格的敏感感度分析析假设出售售价格由由180000元元/平米米变为1170000元/平米，则对项项目NPPV影响响为通过对项项目现金金流的折折算，方方案A的的NPVV= 1117558(贴贴现率8%) 不不变方案B的的NPVV= 1175007方案C的的NPVV= 2288334出售价格格变动110000/1880000 = 5.66%,则

41、则NPVV变动率率为：F(A)= 00% 0F(B)= (187735-175507)/1887355= 66.6% 1.22F(C)= (330039-288834)/3330399= 112.77% 2.33假设出售售价格由由170000元元/平米米变为1160000元/平米，则对项项目NPPV影响响为通过对项项目现金金流的折折算，方方案A的的NPVV= 1117558(贴贴现率8%) 不不变方案B的的NPVV= 1159220方案C的的NPVV= 2246229出售价格格变动220000/1880000 = 11.1%,则NPPV变动动率为：F(A)= 00% 0F(B)= (187735-159920)/1887355= 115.00% 1.44F(C