南京珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议报告-30DOC

1、珍珠泉高尔夫别墅项目市场研究与产品建议垠坤耘思堂 精锐策划供应商 PAGE 100珍珠泉高高尔夫别别墅项目目产品建议议一、产品品规划建议议建筑规划划建筑规划划采取错错落行列列式布局局，建筑筑物前后后左右均均错开布布置，迎合夏夏季的主主导风向向，达到到自然通通风；建建筑朝向向争取主主要居室室良好的的日照条条件，避避免西晒晒，使日照照均衡，让视野野范围最最大化，充分获获得高尔尔夫无遮遮挡的优优势景观观带来的的视觉享享受，建筑群群体顺应应山势形形成不同同标高，使自然然与景观观产生步步移景异异的变化化和丰富富的空间间感受。产品分类类及配比比整个别墅墅区由院院落、独独立及少少量双拼拼组成。院落别别墅位于

2、于场地东东南狭长长区域，该区地地势较为为平缓，出于对对场地利利用最大大化以及及施工难难易度的的考虑，选择在在此处规规划小型型院落别别墅，约约占总体体别墅量量的355%；向向北随着着地势的的抬高及及地形逐逐渐复杂杂，规划划为山体体独立别别墅，约约占总量量的500%，并并在该区区域相对对平缓地地段辅建建少量双双拼，约约占总量量的155%，以以满足该该类产品品的市场场需求。 道路规划划要点依地势山山脊线合合理设计计行车路路线，尽尽量避免免开山劈劈路，减减少人工工挖填方方量，保保护原生生环境。处理好区区内主干干道与水水体、建建筑之间间的关系系，巧妙妙通过道道路划分分组团，最优化化土地利利用。考虑主干干

3、道与入入户支道道的衔接接，力求求做到便便捷及舒舒适，适适当设计计台阶及及坡道，要求踏踏步的高高度、级级数在人人体舒适适度的范范围内。建筑设计计建议林语别墅墅融合了了中国传传统的审审美观与与全球化化进程渗渗透的新新元素，它是纯纯坡景的的建筑群群落，以以坡地、溪流、树林、草径组组成了颇颇具层次次的园区区景色，将纯正正的别墅墅掩映在在如画的的美景之之中，使使生活有有了如坡坡地般起起伏延伸伸的美感感。建筑筑风格，建筑立立面形态态，庭院院、露台台、屋顶顶、地下下空间、车库设设计等各各方面都都自成特特色。但但鉴于坡坡地地形形的特殊殊性，有有些设计计必须以以实际地地形为建建筑基础础，必须须合理规规划。1、建

4、筑筑风格 建筑风风格是糅糅合了东东西方内内外眺的的建筑思思想，将将南洋的的热情洋洋溢、中中国的自自然内敛敛、日本本的简约约精致集集于一体体，充分分体现亚亚洲建筑筑精神的的表现风风格。这这种建筑筑风格既既考虑了了注重私私密及功功能的心心理，又又保证了了在居住住中接触触大自然然的效果果。 在建筑筑风格的的设计上上，既不不是传统统的园林林式建筑筑，也不不是一味味的欧式式风格。它汲取取了东南南亚地区区适合东东方人居居住的别别墅的众众多优点点，除了了保留别别墅大落落地窗、挑高厅厅堂外，在外观观上采用用国际流流行的现现代元素素：简约约的直线线条。简简洁的立立面、坡坡顶处理理，在立立面的色色彩与质质感表现现

5、下，配配合内敛敛的木质质纹格，与东方方人理智智、涵养养的性格格有众多多吻合的的地方。建筑立立面总体体感觉沉沉稳中透透露一股股灵气，时尚中中又显露露出传统统的影子子，体现现了一种种特别的的“气质”。 建筑造造型现代代、简洁洁、明快快、清雅雅。色彩彩以冷色色调为主主，表现现出现代代理性主主义建筑筑哲学的的严谨与与冷峻。 2、庭院院设计在现实生生活中，室外空空间对于于别墅住住宅而言言，就如如同一件件外衣，反映着着住宅的的品位，主人的的个性和和品位。 葱郁郁的树阴阴，小鸟鸟的清唱唱，鲜花花的芬芳芳会带给给主人、来访者者、邻居居和过路路人感官官的愉悦悦和心灵灵的共鸣鸣。室外空间间可以看看作是主主体建筑筑

6、的向外外延伸，如同室室外的房房间，让让我们舒舒适地用用餐、读读书、运运动、日日光浴、烹饪或或社交，在阳光光和风中中得到放放松和休休憩。 不仅如如此，室室外空间间甚至会会塑造居居住者的的生活习习惯和精精神情感感。庭院显示示了主人人的个性性，把艺艺术相当当的生活活化。根根据对别别墅的统统计，私私人庭院院是家庭庭住宅基基地中重重要的使使用场地地，其使使用频繁繁顺序大大致是：用作起起居、游游戏、室室外烹饪饪和就餐餐、晒衣衣、园艺艺、款待待朋友和和储存杂杂物。庭院的设设计还强强调院落落绿化与与功能面面积的协协调。院院落绿化化面积说说的是纯纯植被的的覆盖面面积，功功能面积积是指露露台等的活活动场所所；庭院

7、院设计内内的水景景布置可可以实现现经济、品位、功能、亲人的的结合；庭院的的设计强强调空间间效果、景观感感觉与功功能的平平衡；强强调与建建筑主体体的呼应应；强调调色彩、造型的的应用等等。本案的庭庭院设计计以L型型为主。L型庭庭院可以以创造出出更多的的美景，她的两两臂包括括两个相相连的、局部分分开的空空间，具具备了两两个小长长方形或或两个小小正方形形庭院的的所有优优点。3、屋顶顶设计 屋顶设设计以坡坡顶为主主，这样样的顶与与别墅的的建筑风风格相一一致。坡坡屋顶不不仅可以以有效解解决屋面面隔热差差，防水水性能差差，容易易发生渗渗漏等问问题，还还可以改改善住宅宅性能和和建筑外外观的视视觉效果果。坡顶顶

8、的曲线线设计形形式活泼泼、线条条柔和流流畅. 4、露台台设计大露台、多露台台渐成流流行趋势势大露台，人的自自然情结结可以在在此完全全释放，铺上鹅鹅卵石，搭起葡葡萄架，种下石石榴、蔷蔷薇，再再放置两两、三张张藤椅，或是一一张秋千千，一个个浪漫别别致的空空中阳光光花园便便呼之欲欲出。露露台可根根据具体体条件设设计成退退台式、错落式式、走廊廊环绕式式、外挑挑式等，立面造造型丰富富。多露台也也是近年年来别墅墅设计趋趋势，如如某项目目多达55个观景景休闲阳阳台或露露台的套套型受到到热销，反映了了人们对对户外空空间的向向往。多露台台的设计计也是实实现室内内外空间间渗透的的一种手手法。从从客厅到到露台，再从

9、露露台到花花园，空空间实现现了从半半开放到到开放的的衔接过过渡。露台可带有坡坡屋顶或或构造顶顶。5、室内内空间设设计建议议由于本案案地形地地貌的限限制，不不会有大大量的复复制产品品，每栋栋别墅都都需根据据自身独独特的外外部资源源精心设设计，以以体现真真正的个个性居所所。本项项目产品品定位为为精致小小独栋，面积虽虽小，但但要在精精致，因因此在室室内空间间设计上上不仅要要功能布布局合理理，尺度度恰到好好处，还还要在空空间塑造造、细部部处理等等方面有有精彩的的设计。要素一：构筑室室内空间间夹层，增大可可塑面积积。如3.99米的高高客厅与与2.88米的卧卧室、22.199米的夹夹层餐厅厅形成三三个建筑

10、筑平面，由于22.199米的夹夹层低于于2.22米计算算建筑面面积的标标准，不不计入建建筑面积积，这个夹夹层面积积可在100多平方方米到220多平平方米之之间，为为生活带带来了更更多乐趣趣。或在在二楼坡坡顶隔一一阁楼层层，功能能使用灵灵活。如如左图中中阴影部部分为二二层坡顶顶，层高高较高，可自行行分割，该部分分面积免免费，可可作为主主人套房房配套的的起居室室，音乐乐室、影影音室等等。要素二：有大量量的吹拔拔(共享享空间)、回廊廊、阳光光房、玻玻璃长厅厅等一些些较特别别的建筑筑元素的的使用，这样就就使得建建筑的空空间感觉觉更为强强烈，时时时能让让居者心心中有一一种暗暗暗的惊喜喜。如右图阳阳光室是

11、是设计采采用半开开放式，大玻璃璃小窗的的运用使使主人在在休闲时时可倚窗窗远眺。要素三：交通过渡渡空间功功能的重重新定位位。交通通空间在在别墅中中占有较较大的比比例，必必须将其其从满足足水平垂垂直交通通的功能能中解放放出来，赋予其其空间组组织序列列的意义义，使走走廊楼梯梯室内空空间景观观的一部部分，形形成一条条流动的的景观轴轴线。过过渡空间间不但起起交通的的作用，同时起起到展示示的作用用，消化好好这些面面积体现现出别墅墅设计的的品位。6、地下下空间设设计提示示特殊的地地形条件件使得本本项目地地下空间间的利用用不同于于一般别别墅，可可根据具具体条件件设计成成架空、半地下下等形式式，结合合室外庭庭院

12、做一一些与室室外过渡渡的下沉沉式庭院院，设大大天井，开高窗窗，增加加室内采采光和空空气流通通，如左左图若能能与地上上衔接则则更精巧巧。地下下空间功功能可灵灵活安排排。地下下空间最最好是隔隔断较少少的大开开间，留留给业主主自由发发挥。7、车库库设计根据具体体地形条条件，可可设计成成架空车车库、半半地下车车库、地地上车库库，坡地地车库等等，结合合坡地景景观设计细节节提示：1、为了了避免汽汽车尾气气进入室室内，建建议车库库入户设设计小玄玄关，做做为过渡渡空间，同时也也是主人人外出、归来时时整理衣衣冠的第第二玄关关，同时时还可兼兼具储藏藏功能，若增设设洗手池池，则方方便主人人使用，注重细细节设计计更显

13、人人性化。2、车库库也可开开窗。若若是独立立的地上上车库，则也可可开窗户户，一方方面增加加采光，消除室室内尾气气，日后后还可改改造成多多功能室室内，如如做佣人人房、客客房等。3、车库库入口不不必单调调。目前前很多别别墅对车车库入口口的设计计忽略了了，其实实车库入入口的设设计同样样显示了了业主的的身份，可结合合景观，做一些些精致有有情趣的的细部处处理，与与本案的的精致定定位更相相符合。景观设计计建议1、读懂懂场地1）山体体坡地花园园，使生生活有了了丰富的的层次，由项目目地形图图所表示示的等高高线分析析，观景景最好的的为西侧侧建筑，面东且且视野开开阔，该该区域别别墅位置置为最优优。而坡坡地则形成了

14、了多个台台地花园园，构成成多样的的室外空空间，提高了了庭院的的绿化效效率，增增加了绿绿地的展展开面积积。坡地上的的台地层次次分明的的立体景景观空间间2）水系系水，随物物赋形，坡地丰丰富了水水的形态态和内容容，结合合原有场场地自然然排水形形成的冲冲积沟，可由山山顶引出出特色小小溪，流流经花园园的腹地地，与别别墅区南南沿的泉泉溪在入入口处汇汇合，后后继续前前行。除除此还可适当当穿插小小瀑布、跌水、池水、涌泉、雾森等等水景形形式，显显得形式式各异，意趣盎盎然。由由上而下下流动的的，由下下而上涌涌出的，尽显园园林精致致及趣味味。3）植被被时间在坡坡地上流流动，坡地产产生的落落差造就就了园林林的流动动性

15、，水、风风、空气气等都不不再静止止。不同同植物的的搭配，又使得得坡地的的景观随随着时间间的变化化而不断断呈现出出不同景景象，四四时常新新。风致式坡坡地园林林景观原汁汁原味融融入自然然2、景观观主题定定位“面朝GGOLFF的坡地地花园”( GGreeenOxyygennLigghtFooot & Gaardeen)力求将林林语别墅墅打造成成集自然然山体、旅游度度假和高高尔夫运运动于一一体的高高尚别墅墅领地。3、资源源描述原生地貌貌山体资资源老山余余脉，坐坐北朝南南原生植物物资源常绿绿松杉柏柏科树种种形成良良好的绿绿色背景景，优美美的观赏赏树种和和低矮的的灌木丛丛。昭富188洞国际际标准高高尔夫球

16、球场位于别别墅正对对面的山山坡上，宽视角角全景高高尔夫球球场，栋栋栋见绿绿。珍珠泉风风景旅游游区在绿树树丛中步步行五分分钟，就就可到达达珍珠泉泉风景旅旅游区。深厚的人人文景观观佛教教胜地定定山寺人工与自自然完美美结合的的水景天然然泉溪与与人工湖湖泊4、与策策划相结结合的广广告诉求求点山中，不不知岁月月 “水边的的哲学是是不舍岁岁月，山山地的哲哲学是不不知岁月月。在水水边不过过是观海海弄潮，却让我我们感知知世界无无常；而而在山中中能体验验居所的的敦厚气气韵，不不由得让让我们安安然静定定、淳朴朴坚毅”余余秋雨行者无无疆 仁者乐山山 无论美美国的比比华利山山还是香香港半山山，仿佛佛知富阶阶层已将将悠

17、悠山山居作为为最大的的生活愿愿望。阳阳光透过过树叶的的隙缝，形成欢欢快的光光斑跳跃跃在山中中的青石石板路上上，亮丽丽又全然然单纯。南京市郊郊原生山山林居所所作为老山山的一脉脉分支，保留了了多种原原生植物物。傍山山而建的的建筑，极易将将未经雕雕琢的自自然引入入室内。山林中中的生活活，自然然简单，静定安安闲。座北向南南的龙头头地势位位于“老老山国家家森林公公园”绿绿色生态态区，背靠靠绵延山山脉；南面面，占地地14平平方公里里珍珠泉泉风景区区，烟波波浩淼的的镜山湖湖，衬着着湛蓝的的天际线线和黛青青色的山山脉。 “从高尔尔夫走向向坡地花花园” “贴着山坡坡呼吸”等5、景观观示范区区由主入口口向内，结合

18、会会所及别别墅样板板区，先先一期做做出景观观师范区区，塑造造项目的的品牌形形象，以以优美的的实景建建立客户户的信赖赖感，为为展示建建筑产品品提供良良好的环环境。6、采石石场遗留留断壁部部分的处处理关于采石石场遗留留断壁部部分，可可采用一一种快速速经济型型恢复方方法：第第一步是是生态恢恢复，利利用速生生常绿针针叶树种种做背景景，沿远远离断壁壁方向依依次种植植常绿阔阔叶乔木木、落叶叶阔叶乔乔木、观观赏小乔乔木、常常绿灌木木，花灌灌木，裸裸露地表表密被常常绿地被被，崖根根种植常常绿耐干干旱瘠薄薄藤本；向外于于开阔场场地部分分以人工工水池为为雨水收收集池，再以人人造溪流流引导雨雨季过多多集水流流向低地

19、地；第二二步是建建筑阻挡挡，在前前面生态态恢复解解决了安安全隐患患后，可可在此处处的南部部以低层层建筑（叠加别别墅）的的形式进进行视线线阻挡，由于先先前在靠靠近石壁壁一定范范围内的的植被恢恢复，使使得建筑筑内部的的人们不不会直接接看到北北面较差差的景观观，而是是透过窗窗看到绿绿色的背背景林，这种将将生态恢恢复的可可持续安安全性与与适时适适地利用用建筑作作视线阻阻挡相结结合的处处理手法法，起到到快速经经济恢复复不良景景观的效效果。物业配套套别墅是享享受高品品质生活活的标志志，成熟熟的配套套设施也也是别墅墅消费群群的消费费取向之之一，因此完完善的社社区配套套和物业业管理是是作为一一个精品品别墅的的

20、根本保保障而存存在的。别墅配配套在布布局规划划设施中中更注重重人与自自然、人人与环境境的关系系，通过过高尔夫夫球场、篮球场场、中心心绿地、网球场场、超级级市场、中西餐餐厅、酒酒吧、舞舞厅 配配套设施施的精心心规划设设计，使使小区内内的人文文环境与与区外自自然环境境达到了了一种互互相渗透透、内外外延伸、有机结结合的效效果。并并为业主主聘请与与别墅品品质相符符的、知知名度高高、富有有经验的的物业管管理公司司做管家家，解除除业主的的后顾之之忧。1、中心心会所配备完善善的生活活商业娱娱乐设施施，是社社区的购购物休闲闲中心。别墅一一般远离离城市商商业中心心，为配配合高端端业主的的高端消消费需求求，大型型

21、豪华会会所是别别墅社区区必备的的配套之之一，会会所服务务整个社社区，主主要配套套建设高高端大型型的项目目，如：高尔夫夫用品专专卖店、安全措措施良好好的通透透式标准准游泳池池、西式咖咖啡厅、中式餐餐厅、酒酒吧、茶茶吧、SSPA、壁球室室、台球球房等星星级酒店店化的设设施。我们建建议会所所注重与与生态环环境的融融合及体体验其自自然野趣趣的情趣趣，结合合情景参参与式休休闲设施施如露天天茶社、郊野公公园、户户外运动动设施等等建设，即满足足了消费费需求又又与户外外活动结结合，互互动效果果更好。2、运动动休闲设设施本案有南南京最大大最高档档的休闲闲配套18800亩亩的高尔尔夫球场场环绕四四周，这这是一般般

22、别墅物物业没有有的，另另外其他他运动设设施也是是项目的的必备条条件，建建议运动动设施不不仅包括括传统项项目，还还需现代代时尚项项目如：室内攀攀岩、登登山、网网球、射射击、射射箭、山山坡滚球球、热气气球、山山地自行行车等，但要注注意户外外休闲设设施与周周边景观观的衔接接和处理理。3、高科科技含量量的智能能化系统统家庭智能能系统技技术：包括家家庭智能能控制、信息服服务和家家庭安防防监控。家庭智能控控制具有有家庭设设备远程程控制功功能，家家电状态态反馈，可以了了解家电电的开关关状态等等；信息息服务系系统带有有大容量量的短信信息收发发功能，可及时时接收小小区公告告及进行行设备设设备报修修和商品品配送请

23、请求。；家庭安安防监控控通过在在住宅内内门窗及及室内其其它部位位安装各各种探测测器进行行昼夜监监控，224小时时计算机机监控，准确及及时发送送意外情情况，充充分保证证业主安安全。液晶显示示可视免免提对讲讲系统：系统自自带彩色色液晶显显示可视视免提对对讲系统统，系统统在各单单元入口口安装防防盗门和和对讲装装置，以以实现访访客与住住户可视视对讲，并有访访客留影影留言的的先进功功能，单单元门控控制采用用遥控、钥匙、密码、感应卡卡开锁方方式，充充分保障障用户的的安全、方便，有效地地防止非非法人员员进入住住宅内。无线宽带带系统：无论是是在家里里，还是是在庭院院、湖边边、会所所，或是是两者之之间的任任何位

24、置置进行工工作时，无线宽宽带系统统对于需需要系统统功能强强大、携携带轻便便的频繁繁商务移移动用户户来讲是是完美的的解决方方案，且且极具抗抗干扰性性、安全全性、可可扩展性性和不受受地理环环境限制制等优势势。地温式中中央空调调系统：本空调调系统不不占用业业主任何何地面空空间，业业主无需需购置安安装家用用空调，无需购购置电热热水器等等设备。空调系系统末端端采用电电话远程程遥控控控制系统统，可实实现远程程控制风风盘的工工作状态态及室内内温度；室内设设置智能能型空调调程序控控制器，业主可可按意愿愿设置自自动运行行时间段段，做到到户内空空调的智智能程序序化及自自动化。是真正节节能环保保、舒适适健康型型空调

25、系系统。新型建筑筑材料系系统：先先进的给给排水系系统，如如隔音、卫生的的悬挂式式侧排水水系统，先进的的隔声如如墙体、门窗隔隔音系统统。4、高度度职业化化的管家家服务高素质的的管理团团队是别别墅居住住品质得得以体现现的重要要保障对物业管管理公司司的要求求：一级管管理资质质别墅物物业管理理经验22年以上上有专业业从业资资格的管管理团队队聘请高度度职业化化、专业业化的别别墅管家家提供“酒店式式生活服服务”以以及“个个性化的的特约服服务内容容”，组成了了私家别别墅业主主尊享的的人性化化高品质质服务内内容。使使业主感感觉到不不仅仅是是生活上上的满足足，更重重要的是是身份、情感上上的满足足。除了提提供传统

26、统的服务务项目如如设备设设施的管管理及维维修养护护、保洁洁服务、绿化管管理、环境保保护等，还包括括函盖衣衣食住行行各个方方面的综合经经营性服务，如如送餐、洗衣、居家维维修、室室内绿化化、商务务服务、订车船船、飞机机票以及及代接代代送客户户、酒店店式家居居清洁等等。产品形态态及比例例由于本案案特殊的的岩石坡坡地形态态，地面面起伏不不平，高高差较大大，如果果在此地地建筑联联排或叠叠加类别别墅，会会造成成成本较高高，但售售价却较较低的局局面，方方案经济济性太差差。根据据市场调调查结果果，并结结合本案案地形地地貌，我我司建议议以独立立别墅为为主，并并配以少少量双拼拼。独立立别墅分分为精致致的小型型院落

27、别别墅和相相对面积积较大的的山体独独立别墅墅，而且且山体独独立别墅墅的差异异化较大大，每栋栋都根据据具体的的地形和和景观量量身打造造。具体体的经济济指标如如下表： 各类类户型配配比表住宅类型型面积区间间（）户 数(户户)总建筑面面积户数所占占比例山体独立立别墅280-4000，以3300为为双 拼别墅墅220-2600，以2240为为主5012000016%小型院落落别墅220-2600，以2240为为主11928566037%合 计322895000100% 开发周期期及进度度安排根据今年年南京市市别墅销销售情况况，独立立别墅总总共销售售1800套，双双拼销售售85

28、套套，再加加上本项项目体量量较大，并大部部分以独独立别墅墅为主，市场情情况和特特殊的产产品形态态决定了了本案销销售周期期比较长长，所以以我司将将开发周周期定为为5年，分5期期开发，销售周周期为44年，在在20005年下下半年开开始销售售。以精精致的小小型院落落别墅打打开市场场，配合合部分山山体独立立别墅和和双拼，创造南南京市少少有的精精致性、个性化化的高档档坡地别别墅。各各期开发发安排见见下图：开发进程程安排如如下： 单位位：户 山体独立立别墅双 拼小型院落落别墅合计一期1085068二期2483668三期30203383四期52658五期37845合期主推推受市场场

29、欢迎的的小型院院落别墅墅，配少少量山体体独立别别墅和双双拼以满满足多种种客户的的需求，树立南南京首家家精致个个性化坡坡地别墅墅形象，同时利利于开发发商的资资金回款款。二期可逐逐步增加加山体独独立别墅墅的推出出量，进进一步提提高项目目整体形形象。三期，由由于小型型院落别别墅全部部都集中中在项目目的南边边，考虑虑到不影影响一期期入住业业主，所所以需将将小型院院落别墅墅集中在在前三期期推出。四期，为为方便整整个项目目的施工工安排，施工路路线改为为东北面面进入。五期，地地形比四四期较为为宽阔平平整，别别墅类型型可塑性性较高，可根据据市场销销售情况况对别墅墅类型做做适当调调整。经济测算算1.项目目总体投投资收益益