美亚肇庆国际新天地商业地产项目定位市场报告

1、房策网 谨呈：肇庆市嘉仕实业投资有限公司肇庆市国际新天地市场调研及定位报告美亚置业投资顾问（深圳）有限公司房策网 线索一：肇庆市能开多少平米的高档商场？区域国有单位（元）城镇集体单位（元）其他单位（元）市直279141625816335端州2403010477103002005年职工平均工资城市恩格尔系数高过30% 按二八定律，肇庆城区36万人，高档消费群体约7万人。按年均服装类消费2000元算市场空间：要保证百货日均45元/平米的营业额，营业面积就不能超过10000平米！ 定律：世界上80%的财富由20%的人创造！房策网 线索一：肇庆市能开多少平米的高档商场？不超10000平米的市场广百时代

2、广场约2.3万2002年开业半年的天贸南大撤场 市场空间 现状供应 历史教训肇庆市不能再开高档商场！不以中高档定位商场！房策网 线索二：国际新天地能成为市级商业中心吗？纯住宅区，少商务、行政设施和人员非市中心，与市中心相距1.5公里市级商业中心已经形成天宁路康乐北路只是城北片区生活出行交通干道与东西城市干道端州路还有250米步行距离公交线路三条，覆盖辐射不足市级商业中心全市核心位置服务全市功能区覆盖全市的交通全市唯一的房策网 线索二：国际新天地能成为市级商业中心吗？ 红线为好世界购物中心； 黄线为广百时代广场； 紫色为国际新天地，（绿色为突破线）。交通通达区位地段环境景观商业氛围商业配套商业人

3、流商业地位商业历史国际新天地所临康乐北路道路较窄，周边环境差等劣势，不具备形成辐射全市的商业中心，也不适合高档商场定位，消费人群和商业机会只能从本区域去寻找。房策网 线索三：国际新天地能做多大百货零售？假设辐射全市假设辐射片区设置标准 1万超市10万人 1万百货16-17万人城区36万人西区20万人名称商业面积面积构成好世界购物中心约5.6万百货零售：2.4万广百时代广场约6.4万广百零售：约2.3万3.6万平米超市2.25万平米零售2万平米超市1.25万平米零售存量百货零售已经超过全城区需求！房策网 线索三：国际新天地能做多大百货零售？楼层建筑面积（ ）备注地下层10609一8232.2商业

4、部分含步行街面积：328.7 夹2106.4A区：715.77 B区：368.27C区：801.54二7899.5三8343.9四8343.9五7607.4六6075酒店客房已扣减中庭面积七4259已扣减中庭面积八4412已扣减中庭面积九4412已扣减中庭面积天面365.5合计72665.8西区百货零售： 1.25万平米 天宁路无法跨越！城区百货零售： 2.25万平米 项目百货零售面积不超1.25万平米房策网 国际新天地要研究的问题是商业中心可行和特色是竞争下的商机各位同仁，我们要研究的方向是什么？目标沟通 是拓展空间要面临什么竞争是商圈里的商机房策网 商业中心雏形形成可否形成商业中心？1体育

5、中心2大菜市场3医院学校4所幼儿园租金范围元平米端州六路日均人流174300人西江北路只占康乐北路人流的14%左右国际新天地要研究的问题商业中心指标足够人流商圈规模区位价值认同城市功能中心交通枢纽前临康乐北路日均5.3万人流 步行十分钟商圈内有8万居民 城北区商业租金价值最高区域片区居民生活中心，纯居民区 西城区交通枢纽点城北片区出行主干道房策网 商业中心哪些特色？国际新天地要研究的问题公共汽车人流只占到总人流的9%左右，受限三路公交线路，商圈对全市中低收入群体覆盖不足区域社区型商业中心大众公交线路不足中低收入群体片区覆盖商业人群为周边居民平时人流（27763433）人次/小时；上下班人流为（

6、48006800）人次/小时上下班特性明显，人流基本为周边社区居民。如何解决日常人流不足的问题？房策网 商业中心哪些特色？国际新天地要研究的问题片区出行交通工具摩托车、小车占到73%，约3.8万人次，证明片区居民收入较高，项目面临大量摩托车停车配置要求！名称户数备注名称户数独栋宅基地约800户独栋别墅星湖豪苑约2300户翠湖居约156户多层、没花园翠庭湖轩约780户星湖奥园约1600户有花园、湖景星荷湖畔约600户新世界花园约1320户带花园湖景小区山水晴天约700户康乐花园约800户多层，花园小区芙蓉花园约700户芙蓉雅居约182户多层、独栋芙蓉轩约400户金芙楼约84户多层、独栋嘉仕翠园约

7、272户约14个中高档楼盘，总户数为10694户，中高档消费人群所占比例=32082人（68）万人=（4053）%中高档社区商业中心约50%中高档社区居民需要配套大量摩托车位必须兼顾停车方便性和休闲娱乐社区配套型房策网 商业中心哪些特色？国际新天地要研究的问题生活中心型商业中心肉菜食品供应中心生活日用品采购中心环境差、不卫生，并与社区就近菜摊有竞争，对中高档家庭吸引力不够3000平米瑶池海鲜市场， 4000平米康乐菜市场销售生鲜食品和日用品，两大市场和一条水果街、城北粮油站构成了整个片区内最大最集中的城市居民生活日用品市场。我司建议两套方案：第一，动员政府拆迁康乐市场作为项目停车场；第二，引入

8、超市竞争，造成康乐市场自然淘汰。房策网 国际新天地要研究的问题商圈研究及机会把握超市营业面积 =8万人3人/户500元/户.月30天45元/天.日=9876平方米 房策网 国际新天地要研究的问题商圈研究及机会把握 潮、粤菜系品牌餐饮，经营面积不低于2000平方米； 装修中高档，能承接婚宴团队消费，并设大量包房； 大众菜价，经济实力雄厚，能连续推出特价菜促销； 经营粤式早茶，不以海鲜菜系为主； 管理好，适应市场变化； 租金能接受40-50元/月.平方米。大型餐饮10分钟商圈内，餐饮特色为规模大，装修上档次，环境舒适。宴会厅，包间多，有大型停车场。大部分菜类价格中档，少部分价格高，没有完全消费高的

9、餐饮。交通方便，与大型住宅区、娱乐区不远，因而集客力强、经营状况大都较好经营状况良好的餐饮经营规模15002000平米菜系潮粤菜系装修档次中高档客源构成80%多本土消费经营特色粤式早茶，特价菜，服务好，时段促销，海鲜售卖不好佛山山庄、大快活、南海渔村经营状况不好的餐饮经营规模1500平米以下菜系湘川鲁京装修档次中档客源构成50%多本土消费经营特色中晚餐、不承接宴席、接待旅游团、菜价高无特价菜湘水情、东来顺房策网 国际新天地要研究的问题商圈研究及机会把握片区名称西江北路北端风华路汽车城片区端州六路路段黄塘路体育中心片区数量3家5家3家1家营业面积2500-50001500-3000500-150

10、02000-3000建筑形式独栋楼房、临街裙楼独栋楼房临街裙楼体育中心配套建筑场所名称卡拉OK：夜上海、欢乐无限夜总会：中国城夜总会：皇玛会、天上人间、（V8、金色焦点、大地欢歌为新建）卡拉OK：香格里拉、东方之夜、金辉煌俱乐部夜总会：帝苑俱乐部经营状况欢乐无限生意最好夜上海、中国城较好天上人间生意较好皇玛会生意好生意较清淡生意很好客源构成本地客占60%外地客占40%本地客占60%外地客占40%本地客占70%外地客占30%本地客占90%外地客占10%10分钟商圈娱乐设施调研经营好的娱乐设施，营业面积都在1500平米以上。周边只有帝苑俱乐部一家大型娱乐设施，市场空缺大。在其他娱乐场外地商旅占到3

11、0%40%的情况下，帝苑90%接待本地客人，国际新天地娱乐设施主要以满足社区需要为主。房策网 商圈研究及机会把握 大型KTV商家，营业面积在1500平方米至2000平方米； 如果要考虑演艺厅设置的KTV商家，则要求其属于全国连锁，旗下有签约演艺人员，并在周边有连锁店； 中高档档次和装修，减少大包房所占比率，提高中型包间和迷你型房所占比例； KTV包房采用量贩式消费，由顾客自主选择，自助服务，只设最低消费； 成熟经营理念，能够不断调整促销手段，资金实力雄厚，能够自己吸引消费群体。娱乐设施定位娱乐设施经营共性大厅生意冷淡，演艺节目差包房生意好，商旅消费比率高包房费=常礼费+酒水费多是卡拉OK模式大

12、包间多国际新天地要研究的问题房策网 片区名称星荷路东端黄塘路与康乐北路交汇处端州六路路段数量1家1家+4家1家营业面积1000160010001500+15030020002500建筑形式住宅临街裙楼2层26间房住宅临街裙楼3层+首层整栋建筑3层营业面积，37间房场所名称豪苑休闲会所白云沐足桑拿城+美发店裕龙沐足城经营内容浴足、美容美发，贵宾房配湿蒸和按摩服务桑拿、按摩、浴足、蒸汽浴+美发浴足档次中高档中档+中高档中档客源构成本地客占60%外地客占50%本地客占80%外地客占20%本地客占80%外地客占20%10分钟商圈内休闲设施列表 商圈研究及机会把握商圈休闲设施特点：休闲设施数量规模小休闲

13、设施功能不健全经营状况都一般以本地居民消费为主女性美容市场潜力巨大周边美容院普查国际新天地要研究的问题房策网 名称明星娱乐城地段位置肇庆端州雅图商业城西首层面积三层共6000平方米环境档次装修豪华，设备先进，体现现代时尚生活概念经营价格桑拿：净桑98元；手足耳背服务28-38元；推油按摩168-238元/钟（加钟50-100元）美容价目：化妆10-380元；皮肤护理保养60-150元/钟；排毒减肥88元/钟美发：美发20-40元；新娘妆180元；VIP房消费加收10-20元；头发护理、炬染直卷100-600元浴足10-38元；美甲普通的30元，特殊诸如水晶甲、纤维甲为180-350元。包房概况

14、浴足包房约40间，最小2人房，最大8个人，在二楼。每间带电视机，赠送水果、咖啡、茶等饮料。技师技术娴熟，服务热情，夜晚消费人群较多，白天较少。桑拿按摩包房共约60间，每间1个床位，由专人服务服侍。经营状况很好，有时候需要排队等候。有公共休息大厅促销措施送商务午餐，送咖啡、奶茶等饮料和果盘；在午夜时分，桑拿部客人加一个钟即可过夜。客源白天和傍晚以本土消费人群为主，夜晚以商旅人群为主。营业时间浴足美发10：00-01：15桑拿美容24小时营业员工人数技师服务员共400人经营状况本土经营最成功最好的桑拿、美容场所，从消费顾客排队等候情况来看，完全可以新开一家，而且其位于城东，可以在城西加开。商圈研究

15、及机会把握国际新天地要研究的问题房策网 国际新天地要解决的问题商圈内的定位思路房策网 国际新天地要研究的问题商业空间拓展研究天宁路消费群体的消费水平偏低档，以青春活力人群为消费主体，购物的有效性很低。天宁路商业中心沿街店铺商品覆盖面大，未细分市场进行针对性定位经营，也就很难看出街区的经营特色。但仔细看来，该区域临街店铺青年消费处主导地位，商品价格多处于中档。天宁路商业街铺特点房策网 国际新天地要研究的问题商业空间拓展研究约50%人消费金额在10-20元内，30%在40-60元内，20%在80-120元内，购物有效人流占到70%左右。日常人流量为7750人，节假日人流量为9750人新一佳日常日均

16、销售额：=7700（10-20）60%+（40-60）30%+（80-150）10%70%=（141050-244125）元/日新一佳节假日日均销售额：=9700（10-20）60%+（40-60）30%+（80-150）10%70%=（177600-307534）元/日 按照超市保本经营的日营业额为25元/平方米（一类城市为30元/平方米）计算：新一佳超市营业额达到日均25万元时才能保本。结论：超市应该进入社区内经营，并偏重经营日用百货。房策网 国际新天地要研究的问题商业空间拓展研究好世界购物中心品牌服装促销措施商品价格范围目标客户群威斯曼6.8折230元/件左右青年女性芮8.8折299元/

17、件左右中年女士哥莉亚7折39-179元/件青年女性美特斯.邦威8.8折100元/件左右青年休闲以纯不打折150元/件左右青年休闲季候风5折250元/件左右青年女性Ochirly8.8折200元/件左右青年女性卡汶300元/件左右中年女性经典故事9折200元/件左右青年女性结论：日常与周末人流只相差1400人，说明商业配套设施针对性不强；好世界购物中心把目标客户定位为最有消费力的两类人群“女性和儿童”，但其对女性青春时尚的考虑更多，商品价格和风格针对性很强；商品价格在100-200元/件，中低档消费房策网 国际新天地要研究的问题商业空间拓展研究女装品牌：基本没有女正装服装风格跟消费群吻合度高品牌

18、女装的数量太少国际女装（日韩）品牌少粤港台知名品牌少国内女装品牌所占比重太大好世界购物中心房策网 国际新天地要研究的问题商业空间拓展研究类别价格范围比例品牌女装600-900元12%衣典、卡索、茗女装300-600元33%艾格、季候风、纳帕佳、古惠谷、播女装100-300元55%歌莉亚、COOJJI、品良、扣扣服饰男装1000-3000元20%老人头、金利来、美国苹果等男装600-1000元33%威鹏、胜龙、鳄鱼恤等男装200-600元13%浪登等休闲男装200-500元34%马思图、猛龙、曼奴、班尼路、圣狄璐等不能单纯将时尚与档次同等挂钩，过分强调价格上的高只能丧失消费群，我认为广百女装除了

19、贵外，没有体现真正的时尚风格；广百是传统百货经营，讲究统一管理，统一装修风格，很多风格时尚，个性独特的品牌进了广百后魅力尽失。在国际新天地应该采用店中店经营模式；肇庆顾客喜欢讨价还价，广百百货经营明折明扣，未照顾消费特点，所以市场觉得单价过高。广百时代广场结论：房策网 相邻商业中心商业满足度分析商场好世界购物中心广百时代广场国际新天地客群16岁到23岁女性儿童23岁至35岁女性？满足度商品组合服装比例太重，化妆品、鞋类、包包、饰品、内衣、美甲美发、美食少较全面比例比较适中增加商品的其他比例，使商品组合更具吸引力品牌组合 寻找更多更好的替代品牌商品针对性 设立主题区加强针对性商品款式 加强后期经营管理商业环境针对性不足，缺乏统一管理，显得凌乱。无公共休息区域，也没有主题区装修，有部分店中店部分品牌采用店中店经营，独立个性装修；部分品牌摊档经营，以隔板或货架做间隔，装修简单，硬件装修稍显陈旧落后。装修中高档，环境整洁，广百统一装修，风格较统一，没有个性鲜明的店中店，豁大、漂亮公共休息区，没有有效人流环线。舍弃货架摊档型经营，改为店中店经营。装修中高档，设施设备完善，充足公共休息区，主题装修。商业配套肯德基儿童乐园麦当劳必胜客、肯德基