中关村5号地项目投资分析报告

1、目 录1. 项项目情况况简介222. 项项目规划划 43、合作作条件 54、项目目定位 665、项目目经济分分析 86、结论论 1447. 附附件 114一.项目目情况简简介1.1北北京科技技园建设设股份有有限公司司简介：北京科技技园建设设股份有有限公司司（BSSCC）是根据据国务院院关于建建设中关关村科技技园区的的批复精精神，经经北京市市政府批批准，由由北京国国有资产产经营有有限责任任公司、北京首首创股份份有限公公司等八八家公司司发起设设立的从从事中关关村科技技园区土土地一级级开发及及综合性性业务的的股份制制企业。公司于于19999年111月118日正正式成立立，截至至20002年66月，已

2、已拥有控控股子公公司4家家，参股股子公司司5家，对外投投资8.51亿亿元人民民币，总总资产662.44亿元人人民币。北京科技技园建设设股份有有限公司司承担着着中关村村高科技技商务中中心区西区区、北京京中关村村生命科科学园发发展有限限责任公公司、北北京中关关村软件件园发展展有限责责任公司司、北京京归谷园园有限责责任公司司等中关关村科技技园区重重大项目目的规划划设计和和开发建建设。1.2中中关村广广场项目目简介： 中关村村广场(原中关关村西区区)是北北京市十五规划中中科技园园区建设设的重点点项目,也是国国家级重重点建设设项目，位于北北京市海海淀区海海淀镇，规划范范围东起起中关村村大街，西至彩彩和坊

3、路路（海淀淀图书城城），北北起北四四环路，南至海海淀镇南南街。总总占地面面积.公顷，总建筑筑面积1150万万平方米米，地上上1000万平米米，地下下50万万平米。 它北临临北京大大学、清清华大学学、圆明明园，东东临中国国科学院院，西与与颐和园园、北京京西山风风景遥遥遥相对。地处既既有深厚厚历史文文化底蕴蕴、又是是首都文文教科研研区的中中关村核核心区，交通条条件良好好，人文文环境优优越。 中关村村广场的的主要功功能是金金融资讯讯、科技技贸易、行政办办公、科科技会展展，并配配有商业业、酒店店、文化化、康体体、娱乐乐、大型型公共绿绿地等配配套公共共服务设设施。西西区区内内共划分分为六个个功能区区，其

4、中中、区为综综合科贸贸组团区区，将建建设科技技贸易类类企业写写字楼；IV区区为公共共建筑区区，设有有金融中中心、会会展中心心、酒店店和大型型公共管管理设施施；、为公共共绿地，将建一一个开敞敞式楔型型绿地广广场和一一个下沉沉式中心心广场，绿地面面积达77.1公公顷。地地下为三三层结构构、总建建筑面积积达500万平方方米的地地下城。其中一一层为北北京城市市建设中中首次采采用的综综合管廊廊层，二二层建有有国内首首次采用用的贯通通所有建建筑的交交通环廊廊，同时时设有商商业、文文化、康康体、娱娱乐等功功能齐全全的服务务区。 工程于于20000年66月200日正式式启动，项目总总投资1150亿亿人民币币。

5、地下下空间及及基础设设施于220022年1月月28日日完成，全部工工程预计计在20005年年竣工。从20000年年6月开开工到今今年，以以有鼎好好电子城城、法国国家乐福福、理想想大厦等等近400万平方方米的面面积交付付使用。20004年完完成全部部项目的的60%，到220055年中关关村广场场将基本本建成。建成后后的中关关村广场场将成为为北京乃乃至全国国的高科科技商务务中心，高科技技企业技技术与产产品交易易中心；资本市市场中心心；人才才交流中中心；信信息中心心以及北北京西北北城区商商业中心心。中关关村广场场是围绕绕“城市形形态、城城市功能能、城市市交通、城市基基础设施施建设、城市环环境、城城市

6、管理理”六个方方面进行行规划与与设计，体现：“现代、科技、绿色、人文”四为一一体中关关村特有有文化。1.3中中关村广广场综述述由北京科科技园建建设股份份有限公公司开发发1500米高的的中关村村金融中中心及其其中关村村科技广广场左右右侧的商商业配套套、展会会设施、酒店公公寓，形形成一个个功能齐齐全的综综合体，必将是是中关村村广场无无可争议议的地标标。其110公顷顷的亚洲洲最大的的空中花花园占据据中关村村广场的的核心位位置；中中关村金金融中心心的一座座1400米长、彩虹状状空中连连廊即将将飞架于于空中花花园中心心，形成成中关村村广场世世界奇景景展观。紧邻交交通主干干线如北北四环、中关村村大街位位置

7、上分分布着一一幢幢极极具现代代感的高高档写字字楼，CCEC大大厦、辉辉煌时代代、CEEO首创创拓展大大厦等写写字楼为为国际一一流高科科技商务务中心提提供理想想的办公公条件。中关村村广场将将真正实实现规划划目标：高科技技产品的的管理决决策中心心、信息息交流中中心、研研究开发发中心；高科技技成果展展示中心心；高科科技产业业金融服服务中心心；高科科技产品品集散中中心。二、本项项目规划划本项目占占地面积积为47700平平方米，总建筑筑面积为为585500平平米，其其中地上建筑筑面积4450000平米米：地下建筑筑面积1135000平米米：如公司接接手本项项目，可可化分如如下：总建筑面面积为55.855

8、万平米米，地上上建筑面面积为44.5万万平米，地下为为1.335万平平米，总总用地面面积为447000平米。考虑退线线及地面面回收的的因素：地下设三三层：单层面积积为45500平平米，地地下二、三层为为车库及及设备用用房共990000平米。其中：设设备用房房10000平米米 车库库（含人人防）880000平米，可做车车位2660个（按300平米/个车位位）；地下一层层设为商商业，面面积为445000平米。地上共221层：地上1、2、33层设为为商业，4层以以上为酒酒店式公公寓。11、2、3层单单层面积积设为335000平米，共1005000平米，层高55米，共共15米米高。4层以上上总建筑筑面

9、积为为345500平平米，层层高设为为2.88米，单单层面积积为20000平平米，层层数=3345000/220000=177.255层，设设为188层，总总高为22.8*18=50.4米。全楼总高高=155+500.4=65.4米，符合规规划要求求。面积分配配如下：车库90000平平米，车车位2660个；商业1550000平米；公寓3445000平米。建筑高度度为655.4米米绿化率 255.5%三. 合合作条件件 北北京科技技园建设设股份有有限公司司（简称称建设公公司）与与中铁建建设集团团有限公公司（简简称公司司）共同同开发本本项目，其中建建设公司司以中关关村西区区5号地地入股（地上面面积

10、楼面面熟地价价57003元/平米，共2556677万元），公司司负责开开发（包包括土地地出让金金、前期期手续等等所有开开发事项项）。利益分配配：协议签定定后，计计算各方方的投入入资金量量，确定定股份比比例，分分配所得得的建筑筑面积。协议签定定后，计计算各方方的投入入资金量量，确定定股份比比例，分分配所得得的建筑筑面积。但在一一定的期期限内，公司可可以以成成本价回回收建设设公司所所分得的的建筑面面积合作方式式分析： 11、公司司的资金金投入775000万元，与建设设公司核核算的项项目成本本为6778588万元，建设公公司资金金为2556677万元，占377.822%的股股份，分分得2.2133万

11、平米米。公司司分得33.6337万平平米。销销售收益益为4995000万元。 公司司内部成成本为5538994万元元，扣除除建设公公司的资资金2556677万元，公司实实际成本本为2882277万元，公司税税前收益益为1776733万元，投资收收益率为为176673/80000=2221%，成本本收益率率为1776733/2882277=622.6%。 22、公司司的资金金投入775000万元，公司内内部成本本为5338944万元，扣除建建设公司司的资金金256667万万元，公公司实际际成本为为282227万万元，公公司税前前收益为为257706万万元，投投资收益益率为2257006/8800

12、00=3221%，成本收收益率为为257706/282227=91.1%。由以上分分析可得得，公司司采用项项目销售售回款后后，支付付建设公公司的土土地成本本的合作作模式收收益比较较大。四、项目目定位分分析4.1区区位分析析：中关村西西区规划划范围东东起中关关村路，西至规规划的彩彩和坊路路，北起起建设中中的北四四环路，南至规规划的海海淀镇南南街，总总占地551.444公顷顷，总建建筑面积积1500万平方方米。它它是北京京市海淀淀区的重重点建设设项目，一次性性投资、统一拆拆迁建设设、统一一规划道道路、绿绿化景观观，是整整体建设设，而不不是单体体楼的建建设。中关关村客户户还是以以高科技技企业为为主。

13、中中关村西西区写字字楼地上上供应量量是1110万平平方米。寄居中中关村的的企业一一般来说说有两种种需求：一种是是人力资资源，海海淀区的的高校、科研院院所云集集，优势势自然不不必说；一种是是研发机机构，它它的第一一市场就就在这里里，所以以企业不不会离开开。 20004年初初，对中中关村来来说将是是一个极极具历史史意义的的时刻。中关村村核心区区中关村村广场的的中关村村金融中中心、理理想国际际大厦、中国电电子大厦厦等七、八座甲甲A级写写字楼将将陆续封封顶，进进入全面面市场销销售阶段段。“20003年的的数据表表明，中中关村广广场的写写字楼供供应面积积约有440万建建筑平方方米。根根据目前前的情况况估

14、算，20004年写写字楼的的供应面面积必然然会比220033年多，竞争激激烈程度度也比往往年更甚甚。” 20004年年中关村村广场的的写字楼楼存在着着集中放放量上市市的情况况。同样样在20004年年，北京京各大区区域的写写字楼集集中供应应的量也也非常多多，甚至至有业内内人士戏戏称，220044年的北北京为“写字楼楼放量年年”。对中关村村广场的的每一个个写字楼楼来说，都面临临着双重重竞争格格局：一一是与区区外写字字楼的竞竞争，二二是区内内各大写写字楼之之间的竞竞争。与与区外企企业的竞竞争激烈烈程度大大于区内内企业的的相互竞竞争。与与周边项项目相比比较，在在价位上上，中关关村广场场的写字字楼明显显

15、处于劣劣势。中中关村广广场周边边的甲级级写字楼楼平均售售价一般般都是1120000元/平方米米，而区区内的写写字楼的的售价则则为1880000元/平平方米。从中可可以看出出，区内内的写字字楼售价价远远高高于周边边的写字字楼，幅幅度达到到40%-500%。这这也是中中关村广广场写字字楼竞争争力受损损的一个个重要原原因。中中关村广广场的写写字楼之之所以有有这么高高的价格格，一个个重要因因素是土土地成本本高。中中关村广广场的土土地一级级开发是是由北京京科技园园建设股股份有限限公司统统一规划划和实施施的。立立体交通通系统、统一中中水处理理、大面面积绿化化、完善善商务设设施及供供电、制制冷采暖暖方面都都

16、是全面面统一建建设和配配套。中关村广广场的面面貌在220044年年中中将会发发生根本本性变化化。据中中关村管管委会透透露，220044年年中中，区内内道路将将会开通通并进行行试运行行，市政政管道、水电等等基础设设施都可可以使用用；20004年年下半年年，地下下交通管管廊也可可以运行行。并且且，面积积达133万平方方米的地地下商城城目前已已经完成成60%-700%的招招商，家家乐福等等几家大大型商业业企业都都已在此此落户。亚洲最最大的空空中花园园也已经经初具规规模。对于具体体项目的的销售政政策，也也会根据据市场情情况不断断发生变变化。从从总体供供给结构构来看，随着区区域写字字楼市场场供应的的进一

17、步步放大和和有效需需求不足足的进一一步持续续，在竞竞争压力力下，中中关村广广场的许许多项目目在销售售上，从从只售不不租改为为租售并并举成为为普遍现现象。而而且随着着市场供供应的不不断加大大，出售售写字楼楼供给转转为租赁赁的面积积将继续续增加。但据业业内人士士分析，在目前前国内房房地产信信贷普遍遍紧缩、多层次次房地产产金融市市场迟迟迟不能建建立的情情况下，本地区区的多数数开发商商仍将处处于短期期资金运运作长期期项目的的境况，回收资资金的压压力和规规避更大大市场风风险的需需求将使使市场新新增项目目的入市市仍然以以出售方方式为主主。 4.22项目定定位：通过对中中关村写写字楼现现状的分分析和了了解，

18、该该区域写写字楼集集中度过过大，而而酒店式式公寓的的供应量量相对较较少，且且售价较较高（区区内酒店店式公寓寓的售价价在1440000员/平平米左右右）。故项目定定位采用用酒店式式公寓兼兼部分商商业。五.项目目经济分分析项目投资资估算1、 开开发成本本估算 1.1土地地成本项目土地地毛地价价256667万万元，项项目土地地出让金金为10090元元/平米米，地下下部分出出让金为为地上的的1/33，项目目征地费费用总额额为人民民币3110599万元。单位可销销售面积积成本为为310059/5.885（地地上面积积）=553099元/平平米。 1.2前期期工程费费用包括土地地出让金金契税、可行性性研究

19、费费、设计计费、工工程勘探探费等费费用，共共计约114511万元。单位可销销售面积积成本为为14551/55.855（地上上面积）=2448元/平米。 1.33基础设设施及配配套设施施建设费费包括供电电、供气气、供水水、排污污、照明明、道路路等基础础设施及及配套设设施，其其建设费费用估计计为7113元。单位可销销售面积积成本为为7133/5.85（地上面面积）=1222元/平平米。1.4建建安费用用建安费用用包括中中央空调调、电梯梯等费用用。按建建筑面积积30000元/平米计计算共1175550万元元。单位可销销售面积积成本为为175550/5.885（地地上面积积）=330000元/平平米。

20、 1.55不可预预见费取以上四四项费用用总和的的1%，共为5508万万元单位可销销售面积积成本为为5088/5.85（地上面面积）=87元元/平米米。2 、开开发费用用估算 2.1管理理费用 管管理费用用取直接接费的11%计算算，管理理费用为为1699.977万元。单位可销销售面积积成本为为5088/5.85（地上面面积）=87元元/平米米。 22.2销销售费用用 销销售费用用取销售售收入的的1.55%，销销售费用用为11194万万元。单位可销销售面积积成本为为11994/55.855（地上上面积）=2004元/平米。 22.3财财务费用用 项项目财务务费用为为贷款利利息，贷贷款80000万万

21、元，贷贷款期限限为一年年，利息息为5660万元元。单位可销销售面积积成本为为5600/5.85（地上面面积）=96元元/平米米。 3、 项目开开发总成成本 项项目开发发总成本本估计为为538894万万元，单位成本本为5338944/5.85=92113元/。项目投资资成本估估算汇总总表序号名称成本总额额（万元）备注1土地费用用310559含土地出出让金553966万元，项目土地地费2556677万元2前期工程程费145113基础设施施及配套套设施建建设费713市政建设设4建安工程程费1755505不可预见见费508占155项费用用合计的的1%6物业管理理基金计计提351建安成本本的2%7财务费

22、用用560贷款80000万万元，贷贷款期限限一年，利率为为7%8管理费用用508占155项费用用合计的的1%9销售费用用11944销售收入入（约88亿元）的1.5%10成本合计计538994项目销售售收入预预算1销售单单价的确确定根据政府府相关政政策及对对项目周周边楼盘盘的调查查结果，设定项项目的销销售均价价为：酒酒店式公公寓：1120000元/平米；商业：220000元元/平米米；地下下车位：20万万元/个个。2 销售售总收入入的确定定销售总收收入预测测表物业类型型可售面积积销售单价价销售总收收入（万元）酒店式公公寓3.455万120000元/414000商业1.5万万220000元/330

23、000地下车位位260个个10万元元/个52000合 计计7960003 经济济分析项目损益益表（单单位：万万元）销售收入入及投资资分析表表(中关村村项目）序号名 称公寓部分分商业部分分地下车库库总收入796000一销售收入入41400033000052000可售面积积(万)3.455万平米米1.5万万平米260个个车位出 售售 率100%100%100%销售单价价(元/）12000022000020万/个二投资成本本合计538993.663 面积(万万)5.855单位面积积成本(元/)92122.599 利润257006.337 三营业税及及附加43788.000 四营业税税税后利润润213

24、228.337 五税前投资资收益率率39.557%六所得税70388.366 七所得税税税后利润润142990.001 八税后投资资收益率率178.63%4、工程程进度安安排序号时间进度安排排120044年5月月双方达成成开发协协议220044年5月月成立开发发公司320044年6月月方案设计计、前期期420044年79月前期手续续520044年100-112月地下结构构施工620055年17月结构封顶顶720055年8-100月开始销售售，室内内初装修修、外墙墙装修820055年111月销售、精精装修920055年122月室内装修修及小市市政建设设、交房房5、费用用支付及及资金筹筹措资金使用

25、用进度表表序号时间（1）费费用支付付资金筹措措账面余额额120044年签定项目目协议，土地摘摘牌5-6月月220044年支付土地地出让金金21558万元元、前期期工程费费14551万元元，共计计支出336100万元项目融资资80000万元元439003季度320044年地下结构构施工，支付不不可预见见费1002万元元、管理理费用1102万万元，共共支出2203万万元418774季度420055年交纳剩余余的600%的土土地出让让金32237万万元、支支付不可可预见费费、管理理费2003万元元，共计计支出336433万元，结构封封顶。5441-2季季度520055年支付结构构建安费费40000万元元、管理理34万万元、不不可预见见费344万元、销售费费用1999万元元、利息息5600万元、共计448277万