商场筹建期项目商户消防报批及消防改造工作指导手册

1、商场筹建期项目商户消防报批及消防改造工作操作手册刖百一、 目的在前期新城*系项目筹建过程中因各项目商户消防报批工作与项目开发公司的分工方 式、消防报批方式、施工方式、项目商管总经办重视程度、消防报批责任人的职责和监管方 式等等的不同造成了许多的工作疏漏和错误，较大程度上延误了商户消防报批工作，造成了 一些不利后果和风险。在总结过往经验教训的基础上，特制订本操作手册指导以后各筹备期 项目规范、高效的展开和完成商户消防报批工作。本手册对筹建期商户消防报批工作从计划 制定、管控到商户消防改造施工招投标及合同签订、后期施工进场和消防报批工作具体展开 等进行了全方位的规范和指导。二、名词解释1.消防设计

2、审核：依消防法及公安部规定，下列情形之一的人员密集场所建筑工程必须经过消防设计审核(简称“建审”):(1)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；(2)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，营业性室内健身、休闲场馆；(3)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动 场所；(4)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、 录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、 桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。当地消防部门审核合格后出具建审合格意见书，凭此建审合格意见书方可展开施工活动和办 理后续的竣工消防验收手续。.消防设计审核备案：凡建筑面积大

3、于300 1tf且不在消防设计审核范围内的建筑工程必须报消防设计审核备案。消防部门窗口在受理完申报资料后会当场让申报人报出0-99之间的1个数字进行现场抽签，如未抽中则出具未抽中告知书，凭此告知书可办理竣工消防验收备案 手续，如抽中则按消防设计审核进行图纸审核，审核合格出具建审备案合格意见书。.竣工消防验收：依消防法及公安部规定，凡必须经过消防设计审核(简称“建审”)的建筑工程竣工后必须经过当地消防部门对其进行消防验收(简称“验收”)，未经消防验收 或者消防验收不合格的，禁止投入使用，验收合格的当地消防部门出具消防验收合格意见书， 相关建筑工程方可投入使用。.竣工消防验收备案：凡建筑面积大于3

4、00 1tf且不在消防设计审核范围内的建筑工程竣工必 须报竣工消防验收备案。消防部门窗口在受理完申报资料后会当场让申报人报出0-99之间的1个数字进行现场抽签，如未抽中则出具未抽中告知书，此告知书即相当于消防验收合格意 见书，如抽中则按竣工消防验收进行消防验收，验收合格后出具竣工消防验收备案合格意见 书。.开业前消防安全检查：设置在公众聚集或人员密集场所的建筑工程尚需办理公共聚集场所营业前消防安全检查，检查合格后方可投入营业。其中建筑面积300 1tf以下的建筑工程可不经直接办理消防设计审核或备案、竣工消防验收或备案，直接办理公共聚集场所营业前消防 安全检查。.消防报批工作：是指建筑工程经消防

5、设计审核或备案审核、竣工消防验收或竣工消防验收第1页共9页商场筹建期项目商户消防报批及消防改造工作操作手册备案、开业前消防安全检查后取得合格证及围绕前述报批环节展开的除消防施工以外的图纸 设计及出图、装修材料防火性能抽样送检、消防设施检测、报批资料收集、消防部门窗口报 送、与消防部门等各方协调等全部相关工作的统称。.一消：是指项目广场整体建筑土建工程和公区装修工程经图纸设计消防审核、竣工消防验 收、开业前消防安全检查后取得整体建筑土建工程消防验收意见书、公区装修工程消防验收 意见书、公区开业前消防安全检查合格证及围绕前述报批环节展开的图纸设计及出图、消防 施工、装修材料防火性能抽样送检、消防设

6、施检测、报批资料收集、消防部门窗口报送、与 消防部门等各方协调等全部相关工作的统称。.二消：是指项目商户装修工程（含消防改造工程）经图纸设计消防审核或备案审核、工程 竣工消防验收或备案验收、开业前消防安全检查后取得开业前消防安全检查合格证及围绕前 述报批环节展开的图纸设计及出图、施工、装修材料防火性能抽样送检、消防设施检测、报 批资料收集、消防部门窗口报送、与消防部门等各方协调等全部相关工作的统称。. 一消施工单位：指与开发公司或开发公司的总包单位签约的一消工程消防施工单位。.二消施工单位：此处仅指由商管公司实施商户消防改造施工招投标产生的签约中标单位, 如部分商户的消防改造施工经协商仍由开发

7、公司的一消单位实施，则该部分商户的消防改造 施工单位仍称一消单位。第2页共9页商场筹建期项目商户消防报批及消防改造工作操作手册1 5计划制定1.0与开发确定分工范围1.0.1分工会议召开1.0.2分工方式确定的流转制定整体计划、完成商户消防改造施工招投标整体计划构成整改计划编制整体计划提报商户消防改造施工招投标制定详细计划表详细计划表构成详细计划表编制详细计划表提报详细计划表推进及汇报细则规定细则构成简介二次消防改造招投标及合同制定的规定二次消防改造设计出图规定二次消防改造施工规定商户消防报批规定相关附件第3页共9页商场筹建期项目商户消防报批及消防改造工作操作手册计划制定1.0与开发确定分工范

8、围项目商管公司应不晚于项目开业日前 210天完成与项目开发公司召开关于项目商户消防报 批工作商管与开发分工协调会，会议必须具体明确如下内容：确定一消工作消防部门竣工验收的到场验收日期范围（由与消防部门协商工作理想情况 下及不理想情况下的预计到场验收日期构成日期范围）。一消取得公区装修工程消防验收意见书日期范围（由理想情况下及不理想情况下的消防 部门发证日期构成日期范围），不得晚于开业日前30天；一消取得公区开业前消防安全检查 合格证日期范围（由理想情况下及不理想情况下的消防部门发证日期构成日期范围），不得晚于开业日前20天。根据消防改造施工与消防报批责任不分离的原则确定分工方式：1）部分商户开

9、发负责方式一一由项目开发公司负责部分商户（如主力店）的二消施工及消防报批工作，商管公司可 接受由开发公司代替一消施工单位完成消防报批而一消施工单位仅负责施工的责任连带方 式，但必须由项目开发公司总经理以用印或签字方式书面确认；2）全部商户商管负责方式一一项目开发公司完全不负责任何商户的二消施工及消防报批工作，并全部由项目商管公司负 责的的二消分工方式。如项目开发公司参与部分商户的二消施工及消防报批工作，则需在会议上一并确定开发 公司完成相关商户消防报批工作（指帮商户取得开业前消防安全检查合格证一一以下简称安 检证）的日期范围（由理想情况下及不理想情况下的消防部门发证日期构成日期范围），不得晚于

10、开业日前1天（影院不得晚于开业日前 20天）。确定项目商管公司、项目开发公司关于消防报批工作的各自对接负责人。项目商管公司 的消防报批工作主要负责人为工程物业副总经理，会上同时指定一名商管消防报批工作对接 负责人（项目商管公司可根据具体情况指定部门主管级及以上人员为对接负责人）。1.0.1 分工会议召开分工会议由项目商管公司经与项目开发公司协商一致后由项目商管公司工程物业副总经理发 起并主持，会议协商内容必须包含本手册 1.0条所规定的必须确定的相关内容，项目商管公 司的总经理、工程物业副总经理、招商运营副总经理、项目开发公司总经理及分管设计部、 技术部等涉及消防报批的各副总经理均必须参加会议

11、协商。1.0.2分工方式确定后的流转审批在会议对1.0条所规定的必须确认的相关内容均协商确定后，由项目商管公司工程物业副总 经理整理会议纪要后完成与会人员的签字确认工作（1.0.1条规定的必须参会人员必须全部 签字确定），在签字确认工作完成后将文件扫描作为附件发起OA流程报总部审批确认，OA的发起人为项目商管公司工程物业副总经理，审批人顺序为：项目商管公司总经理、项目开发 公司总经理、商管总部物业部安全经理、商管总部物业部总经理、商管总部工程部总经理、 商管总部分管工程物业中心副总经理、开发分管项目管理中心副总经理、总裁室分管商管副 总裁、总裁室分管项目管理副总裁。审批流程结束后由项目商管公司

12、工程物业副总经理加签 转发告知项目商管公司工程部经理、物业部经理、项目开发公司分管设计部、技术部等涉及 消防报批的各副总经理。1.1制定整体计划、完成商户消防改造施工招投标（以下简称“二消施工招投标” ）项目商管公司在与项目开发公司确定商户消防改造施工及消防报批工作分工后，必须于会议后7日（开业日前203天）内制定商户消防报批整体计划 并获得商管总部工程物业中心审批 同意。第4页共9页商场筹建期项目商户消防报批及消防改造工作操作手册1.1.0整体计划构成商户消防报批整体计划必须包含以下内容：一消消防部门到场验收日期范围。开发公司取得一消公区装修工程消防验收意见书日期范围（由理想情况下及不理想情

13、况下的消防部门发证日期构成日期范围）；取得一消公区开业前消防安全检查合格证日期范围 （由理想情况下及不理想情况下的消防部门发证日期构成日期范围）。开发公司参与的相关商户消防报批工作完成（指帮商户取得开业前消防安全检查合格证以下简称安检证）的日期范围。二消施工招投标完成日期。商管公司提交二消施工单位至少 90%（按合同面积）商户装修图的最后截止日期，不得 晚于开业日前60天。二消施工单位出具上述商户的设计出图最后截止日期（商管公司提交商户装修图的最后 截止日期顺延5天）,不得晚于开业日前50天。二消施工单位将涉及消防设计审核、消防设计审核备案的商户图纸完成消防窗口报送的截止日期一一不得晚于开业日

14、前 50天（其中如二消施工单位负责商户含电影院，则电影院不得晚于开业日前70天）。二消施工单位取得涉及消防设计审核、消防设计审核备案商户的消防部门设计审核合格意见书的截止日期一一不得晚于开业日前 30天（其中如二消施工单位负责商户含电影院， 则 电影院不得晚于开业日前50天）。二消施工单位完成涉及消防竣工验收或消防竣工验收备案商户消防窗口报送的最后日期不得晚于开业日前30天（其中如二消施工单位负责商户含电影院，则电影院不得晚于开业日前50天）。10二消施工单位取得涉及消防竣工验收或消防竣工验收备案商户消防部门消防验收合格意见书的最后日期一一不得晚于开业日前 15天（其中如二消施工单位负责商户含

15、电影院， 则电 影院不得晚于开业日前30天）。消施工单位完成所有商户的开业前消防安全检查窗口报送截止日期一一不得晚于开业日前15天（其中如二消施工单位负责商户含电影院，则电影院不得晚于开业日前30天）。消施工单位取得全部商户开业前消防安全检查合格意见书的最后日期一一不得晚于开业日前1天（其中如二消施工单位负责商户含电影院， 则电影院不得晚于开业日前 20天）。整体计划编制商户消防报批整体计划由项目商管公司消防报批对接负责人编制，经项目商管公司工程物业副总经理、总经理审核同意并签字确认。整体计划提报经项目商管公司总经理审核同意后的商户消防报批整体计划签确扫描件由消防报批对接负责人作为发起人以OA

16、内联单形式报商管总部审批，审批顺序为：项目商管工程物业副总经理、项目商管招商运营副总经理、项目商管总经理、总部物业部安全经理、总部物业部总经理、总部工程部总经理、总部分管工程物业中心副总经理。完成商户消防改造施工招投标（二消施工招投标）（1）项目分管工程物业副总经理需会同消防报批对接责任人、工程管理部经理、物业管理部 经理必须于开业日前210天完成拟邀请参加本项目商户消防改造施工单位的考察预选、供应 商入库工作（不宜晚于召开商户消防报批工作商管与开发分工协调会前），预选单位不少于5家。（2）项目商管完成向总部提报商户消防报批整体计划后，应立即发起二消施工招投标工作，并不得晚于开业日期前180天

17、完成招投标工作。（3）二消施工招投标标书中关于二消施工要求、消防报批工作要求等必须包含本手册第 2章第5页共9页商场筹建期项目商户消防报批及消防改造工作操作手册“细则规定”的所有要求。1.2制定详细计划在确定二消招投标中标单位后 7日内，由项目商管公司总经理、工程物业副总、招商运营副 总、商管消防报批对接责任人、二消施工单位负责人、二消施工单位项目本项目报批负责人 一起召开首次二消工作甲乙方（项目商管公司为甲方，二消施工单位为乙方）协商会，确定 涉及完成消防报批工作的各具体时间节点安排，并在会议上制定详细计划表。详细计划构成甲乙方消防窗口拜访时间一一由商管消防报批对接责任人与二消施工单位本项目

18、报批负 责人共同至当地消防支队、消防大队两级窗口直接咨询、取样各类消防报批手续的相关资料 准备要求和具体资料样式。与当地消防部门（分消防支队、消防大队两次）的首次协商会面时间一一由乙方出面约 请当地消防部门，甲方参与，三方共同确定本项目的商户消防报批申报方式一一在所有商户 一次性集合申报方式、分批集合申报方式、按各商户逐户申报方式、部分集合部分独立的混 合申报方式中确定一种（注意：无论消防部门同意以何种方式申报，商管内部的消防报批资 料收集工作仍按各商户逐户申报方式收集，避免消防部门中途政策变化造成我方在资料准备 时间上的重大损失）。消防报批资料收集工作集中培训时间一一与消防部门确定本项目商户

19、消防申报方式后， 由二消施工单位本项目报批负责人对项目商管公司招商部、运营部及主力店消防报批对接人 进行各类消防报批手续及资料准备工作的集中培训和讲解（培训资料提前向总部物业部安全 经理邮件报备）。商管公司提交二消施工单位至少 90%（按合同面积）商户装修图的最后截止日期，不得 晚于开业日前60天。二消施工单位出具上述商户的设计出图最后截止日期（商管公司提交商户装修图的最后 截止日期顺延5天），二消施工单位需完成商户装修图纸合规化审核及修改、打印装修设计套图、消防设计套图（含设计变更沟通时间，设计变更的沟通工作原则上由二消施工单位设计 师与商户直接沟通完成，难以协调的由商管公司参与后三方共同协

20、商确认），不得晚于开业日 前50天。二消施工单位向商户收集除图纸以外的其余需商户提供的各消防报批资料（包括资料表 单用印、签字）的截止时间，该工作由商管公司负责协助。需商管公司提供、用印、签字的消防报批资料收集的截止时间。其余由二消施工单位完成的消防报批资料收集的截止时间。二消施工单位将涉及消防设计审核、消防设计审核备案的商户图纸完成消防窗口报送的截止日期一一不得晚于开业日前 50天（其中如二消施工单位负责商户含电影院， 则电影院不 得晚于开业日前70天）。10二消施工单位取得涉及消防设计审核、消防设计审核备案商户的消防部门设计审核合格意见书的截止日期一一不得晚于开业日前 30天（其中如二消施

21、工单位负责商户含电影院， 则 电影院不得晚于开业日前50天）。11二消施工单位组织第三方消防设施检测单位出具二消消防设施检测合格报告的截止时 问。12二消施工单位取得特殊装修材料防火性能抽样送检合格报告的截止时间，不得晚于取得 消防部门设计审核合格意见书的截止日期。13二消施工单位完成涉及消防竣工验收或消防竣工验收备案商户消防窗口报送的最后日期 与一不得晚于开业日前30天（其中如二消施工单位负责商户含电影院，则电影院不得晚于开业日前50天）。14二消施工单位取得涉及消防竣工验收或消防竣工验收备案商户消防部门消防验收合格意第6页共9页商场筹建期项目商户消防报批及消防改造工作操作手册见书的最后日期

22、一一不得晚于开业日前 15天（其中如二消施工单位负责商户含电影院，则电影院不得晚于开业日前30天）。15见消施工单位完成所有商户的开业前消防安全检查窗口报送截止日期一一不得晚于开业日前15天（其中如二消施工单位负责商户含电影院，则电影院不得晚于开业日前 30天）。16见消施工单位取得全部商户开业前消防安全检查合格意见书的最后日期一一不得晚于开业日前1天（其中如二消施工单位负责商户含电影院， 则电影院不得晚于开业日前 20天）。详细计划编制商户消防报批详细计划表由项目商管消防报批对接责任人负责将甲乙方会议的会议纪要整理 及交二消施工单位责任人、二消施工单位本项目消防报批负责人、项目商管总经理、项

23、目商 管工程物业副总经理、项目商管招商运营副总经理共同签字确认，完成详细计划的编制工作。详细计划提报由消防报批对接负责人作为发起人以 OA内联单形式报商管总部审批，审批顺序为：项目商管 工程物业副总经理、项目商管招商运营副总经理、项目商管总经理、总部物业部安全经理、 总部物业部总经理、总部工程部总经理、总部分管工程物业中心副总经理。）详细计划推进及汇报项目商户消防报批工作详细计划完成提报后，商管消防报批对接责任人每日需按照本手册既 定格式填写筹建期项目消防报批工作进展日报表，以电子邮件形式向总部物业部安全经理 详细报告各商户消防报批工作当日进展更新情况（如开发负责部分商户的消防改造施工及消 防

24、报批，则必须含跟进开发负责商户的消防报批工作进展情况），邮件发送截止时间不得超过 其当晚下班时间。细则规定细则构成简介为尽量规避过往筹建期项目消防报批工作疏漏、错误，尽力提升后期各筹建期项目商户消防 报批工作的效率和规范性，本手册对涉及商户消防改造施工招投标及合同制定、二消设计出 图、二消消防改造施工、二消消防改造报批做出部分强制性规定。关于商户消防改造施工及合同制定的强制性规定2.1.0 商户消防改造施工招投标及合同必须包含以下内容：如因乙方（中标单位）未取得商户的全部消防报批手续而造成商户未能与本商业广场同步开业或造成商户产生营业损失以及被消防部门等政府部门处罚造成的商户和商场的所有 损失

25、均由乙方全部承担。乙方未在本项目开业日前20天（即20年月日）之前取得本项目电影院公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的（如电影院包含在本次商户消防改造施 工招投标或合同涉及范围内），乙方需将本合同总金额的 5须付给甲方，由甲方在执行本合 同结算时直接扣除（如在开业日前30天本广场未取得公区装修工程消防部门竣工验收合格意 见书的，则不适用本条款的赔付及扣款约定）。乙方晚于本广场开业日前 30天（即20年月日）之前取得全部3001tf （含300m2）以上商户（即*商户、*商户、*商户）的消防部门消防设计审核或消防设计审核 备案合格意见书的，乙方需按本合同总金额乘以相关商户面积占本合同

26、总面积比例的3须付给甲方，由甲方在合同结算时直接扣除（如因商户未能在20年月日前向乙方提供全第7页共9页商场筹建期项目商户消防报批及消防改造工作操作手册套装修设计图的，则所涉及商户及商户面积不适用本条款的赔付及扣款约定）:乙方未能在20*年*月*日（开业日）前取得所有商户公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的，乙方需将本合同总金额的2%付给甲方，由甲方在合同结算时直接扣除（如因商户在20*年*月*日前未向乙方提供装修图纸的，所涉及商户面积不适 用本条款的赔付及扣款约定）；如在开业日前30 20 （即20*年*月*日前）本项目已取得 土建和公区装修工程消防部门竣工验收合格意见书的情况下

27、，乙方仍未能在20*年*月*日（开业日）前取得所有商户公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的，则 乙方需将本合同总金额的 5%付给甲方，由甲方在合同结算时直接扣除（如因商户在20*年*月*日前未向乙方提供装修图纸的，所涉及商户面积不适用本条款的赔付及扣款约定）。乙方需承担合同所涉及商户的全部消防系统图纸设计出图工作（包括商户火灾疏散指示及应急照明系统的设计）及全部装修图纸按消防法规要求进行的合规化再设计出图工作。乙方取得商户提供的装修设计图纸后不得晚于5日后完成全部设计出图工作。乙方为商户进行的消防设施改造施工包含以下范围：火灾自动报警及联动控制系统的重新设置、自动喷水灭火系统的重新

28、设置、消火栓给水系统的重新设置、机械防排烟系统（含 防火阀）的重新设置、消防广播系统的重新设置；涉及消防设施改造的挡烟垂壁设置、防火 卷帘的设置、防火门设置、防火墙设置、其他风管的防火阀设置、燃气事故送排风设置、火 灾疏散指示及应急照明系统、厨房自动灭火系统的设置均由商户自行负责。乙方为商户进行火灾自动报警及联动控制系统的重新设置施工时必须使施工后的商户内系统线路仅连接于商户专用端子箱内，商户内探测器或模块的线路不得再与其他铺位和 公区的线路发生物理连接。乙方承担办理和取得商户消防报批手续所发生的全部费用（含消防施工费用、消防设计及出图费用、装修设计及出图费用、消防设计及装修设计单位资质使用费用、装修施工单 位资质使用费用、装修材料防火性能抽样送检费用、消防设施检测费用、为取得合格手续涉 及的其他非消防施工费用）。乙方如为商户办理消防报批手续时消防部门要求先由当地审图中心出具的合格审图 意见的，则乙方需承担为商户办理及取得当地审图中心出具合格审图意见的全部费用和办理 责任。乙方需根据甲方要求的时间安排至少 1名设计师驻场进行设计工作，其应具备独立完成所有设计工作的能力，以满足紧急情况下部分商户的设计出图及设计沟通要求。2.2关于涉及商户消防改造施工设计出图的强制性规定商户消防改造施工设计出图过程中需符合以