体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告

1、PAGE 第PAGE 9页体育馆路路南安大大厦项目目前期分分析及定定位报告告第一篇 地块块解析11本本项目地地块解析析本项目地地块位于于西安市市南门外外体育馆馆路，南南临体育育馆路，西距长长安路550米，北望环环城南路路。项目目用地性性质为住住宅用地地，实在在是市内内黄金地地段不可可多得的的地块。图1.11 项目目地块位位置图本项目地块地块现现状地块地面面已平整整，周边边建筑物物林立占地面积积：466001.2 本项项目地块块优劣势势分析【项目优优势分析析】区位优势势西安市市南门外外区域堪堪称古城城门户区区域，占占据着西西安市最最最重要要的地理理位置，整体规规划配套套完善。生活优势势本项目目周

2、边已已经有着着非常繁繁荣、成成熟的生生活氛围围，本项项目西接接长安路路，东连连文艺路路，是传传统生活活与现代代都市共共同繁荣荣的地方方。发展优势势位于西西安市中中心地段段，发展展潜力和和升值空空间很大大。昭示优势势因为项项目的区区位优势势十分显显著，对对项目的的后期形形象有很很好的正正面影响响。资源优势势本项目目周边生生活、娱娱乐、学学习、商商业环境境极佳。【项目劣劣势分析析】环境劣势势本项目目地处市市内黄金金区位，寸土寸寸金，从从开发经经营效益益的角度度和实际际建设规规划的角角度考虑虑，都不不可能有有大面积积的绿化化环境，只能通通过小面面积和局局部的绿绿化点缀缀其间，所以对对于追求求自然环环

3、境的客客户而言言，恐怕怕怕难以以认可。【项目机机会分析析】发展机会会本项目目所处区区位对消消费者有有着不可可抗拒的的吸引力力，项目目区域的的城市基基础建设设必将是是政府重重点关注注的，是是西安市市的形象象建设，所以项项目周边边未来发发展潜力力巨大。空白机会会目前项项目区域域商务地地产项目目云集，只有少少量住宅宅项目，本项目目的住宅宅功能和和商业裙裙房配套套都是吸吸引投资资者的重重要机会会。市场机会会目前西西安市住住宅项目目开发建建设离市市区越来来越远，而城墙墙内的项项目往往往价格甚甚高，环环城路周周边项目目则备受受消费者者青睐。置业机会会自住、投资、办公客客户都会会选择在在项目区区域置业业，本

4、项项目目标标客户群群体范围围广，容容量大，对项目目的销售售有很大大促进作作用。分析结论论：本项目个个性突出出，优劣劣分明；开发关关键在于于扬长避避短，应应针对目目标客户户分析市市场需求求，依托托本项目目特色，借助周周边生活活环境及及社会服服务功能能的无形形价值，来进行行有针对对性的宣宣传，同同时致力力于项目目形象的的改善，以求一一举竖立立起本项项目的人人气热潮潮。第二篇 项目目产品定定位建议议21 项目目开发类类型选择择建议项目地地块的开开发类型型建议考虑项目目良好的的临路状状况以及及地处南南门外重重要地理理位置，同时考考虑西安安市特别别是西安安二环内内的地产产市场状状况：本本地块未未来的开开

5、发不应应因为地地块小而而简单、简化，应通过过项目联联体塔楼楼的造型型气势配配合项目目配套，提升项项目自身身形象及及商业部部分市场场价值。2. 22 项目目开发思思路：未来项目目的竞争争不仅仅仅是产品品的竞争争，而是是区域的的竞争、人气的的竞争、经营的的竞争、国际接接轨的竞竞争、文文化的竞竞争、品品牌的竞竞争，如如何在如如此激烈烈的市场场竞争中中脱颖而而出呢？我们认认为目前前开发产产品，不不仅仅需需要选择择良好的的地段、而是应应该充分分的发挥挥区域的的规划优优势，借借助“居住+商业+商务”的特质质来进行行整体项项目的开开发，项项目的开开发不仅仅仅看重重于眼前前的回报报，应该该从长远远的角度度进行

6、项项目的规规划及开开发。2. 33 项目目规划理理念本项目的的开发面面积不大大，但是是应当将将项目发发展成一一个多功功能的综综合型房房地产项项目，包包含几个个不同功功能的区区域。如如何协调调好各功功能区域域之间的的关系，达到优优势互补补，是本本项目首首要需要要解决的的问题，为此，本公司司将从项项目地块块特点入入手，分分析研究究本项目目的整体体规划理理念。针对项目目地块特特点，建建议本项项目整体体规划理理念应遵遵循以下下几点：充分利用用本项目目的地块块特点；充分发挥挥本项目目的规模模优势；树立南门门外标志志性建筑筑；充分发挥挥区域居居住+商商业+商商务的特特色。充分考虑虑周边建建设节奏奏，周边边

7、市场因因素。2. 44 主要要功能建建议居住本项目最最基本也也是最重重要的功功能为居居住功能能，居住住功能的的直接体体验为户户型设计计、朝向向、面积积等因素素。根据据西安市市房地产产市场调调研分析析，对项项目住宅宅部分建建议如下下：2.4.1户型型设计的的原则户型设计计应该从从使用功功能、采采光、通通风、材材料等角角度去考考虑，营营造健康康的环境境和生活活。例如如：在设设计上考考虑最大大限度的的接收太太阳光，确保户户户最大大限度采采光、通通风、透透气；利利用天然然的太阳阳能节省省电能；卫生间间具备通通风换气气设施；厨房设设有烟气气集中排排放系统统；在材材料、部部件的使使用上提提倡使用用可重复复

8、、可循循环、可可再生的的材料和和无毒、无害、不污染染环境的的产品。户型具体体设计从从以下几几个方面面来分析析：1、动静静分区：使户内内空间从从功能使使用的角角度分隔隔，客厅厅、餐厅厅等公共共活动区区域同卧卧室、书书房等私私密性空空间严格格区分，使活动动与休息息互不干干扰。2、主次次分区：考虑家家庭结构构与活动动功能，将主卧卧、次卧卧、书房房与其它它次要空空间严格格分开。3、干湿湿分区：厨房、卫生间间与厅房房严格分分开，从从卫生角角度营造造居住室室内健康康环境。鉴于以上上户型设设计原则则，建议议本案在在户型设设计时贯贯彻以人人为本的的设计理理念，功功能区域域明显、布局合合理、提提高得房房率，配配

9、以飘窗窗、低窗窗、拐角角窗、大大型景观观阳台等等开放性性元素，整个房房型设计计注重人人性化的的需求，同时注注重用弹弹性分割割体现个个性，用用功能区区域突出出住宅性性格。2.4.2户型型比例配配置结合西安安市房地地产市场场整体状状况，项项目周边边竞争楼楼盘状况况，居民民消费水水平基本本项目具具体定位位。户型型比例如如下：套 型3室2室2室比 例例30%50%20面 积积101-129971110050770商业本项目的的商业功功能区主主要集中中在裙房房部分，商业作作为整个个项目乃乃至项目目周边的的服务配配套设施施，建设设目的主主要满足足区内客客户以及及未来的的周边消消费者消消费需求求，同时时也可

10、以以通过规规划建设设以及经经营种类类的塑造造为项目目赢取特特色。休闲会所所：提供供商务、娱乐等等服务。结合项项目档次次进行推推广。如如设立体体育休闲闲项目运运动、休休闲、餐餐饮、商商务主题题建设等等。会所大堂堂示意图图会所大堂堂最能反反映项目目的品位位，不需需要太豪豪华，但但一定要要有风格格和主题题。宴会厅示示意图咖啡座示示意图体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告PAGE 第PAGE 12页第三篇 项目开开发经济济收益预预计3.1 项目销销售额预预计目前同区区位市场场销售价价格：项目名称称销售价格格进度情况况西宝花园园37000元/一期基本本完工长安国际际广场公公寓120000元/准现房世家

11、星苑苑38000元/已入住该区域同同类项目目销售全全程均价价为38800元元/左左右。本项目预预计建筑筑面积为为517740其中裙房房部分约约占255%左右右，住宅宅部分占占75%住宅部分分销售面面积为：38880538800538000元/=1147445.990万元元裙房部分分销售面面积约为为129935129335100000元元/=129935万万元预计项目目总销售售额为22.7亿亿元3.2 预计总总建设成成本3.2.1 建建安费（1500016000元/），按照116000元/计算应应为：16000元/517740=82278.40万万元3.2.2 土土地及各各项税费费总计（四证齐齐备）为为：60000万万元3.2.3 财财务费用用：按照照30个个月计算算约为：5000万元3.2.4 税税金：2270000万元元5.55%=114855万元3.2.5 不不可预见见费：5500万万元3.2.6 广广告及销销售费用用：2770000万元4%=10880万元元3.2.7 成成本费用用合计：82788.400万元+60000万元元+14485万万元+5500万万元+5500万万元+110800万元=178843.40万万元3.33 收益益预算预计项目目总销售售额：2270000万元元预计成本本费用：17