阳光上东项目答客问

1、精品齐鲁行业资料 欢迎下载 赵鲁宾编辑精品齐鲁行业资料 欢迎下载 赵鲁宾编辑精品齐鲁行业资料 欢迎下载 赵鲁宾编辑一、 关于开发公司开发公司（以下简称为 公司 ）全称及有当年年检的营业执照复印件？公司注册资金及资质？公司注册的地址和经营范围？公司的专业级别？公司从前和现在的经营范围，主业与副业的详细内容？公司成立时间？公司从前开发或参与的项目有哪些，总开发面积，市值？公司的成功案例或业绩表现？公司股东成员、董事会成员？公司董事长和决策人姓名、性别、国籍、及个人喜好、专业经验介绍、奋斗历程？公司内各部门、各级专业人士介绍？（突出工程部员工资历）？公司的管理模式和运作流程？公司的管理风格（严或松、

2、军事型或规章型）？公司的信息反馈系统说明？学历统计情况？公司驻地、电话？国家政策对房地产市场及本公司的有利因素？北京市房地产市场简述、各大公司的发展历程和优劣势比较？本公司的企业类型在整个北京市场的生存状态和发展前景？本公司在业内的定位准则？本公司在北京市地产界的优势？公司今年在北京市地产界的发展计划？公司为何选址在此开发项目？公司未来五年的发展方向和特点？公司宣言或司训是什麽？公司的全称含义是什麽？公司LOGO的含义是什麽？公司对于本案的利润预期是多少？项目的各项证照影印件（含各项附件）？住宅试用说明书？住宅质量保证书？关于合作者（一）承建单位资料1、 总承建单位企业资质、总公司名称2、 实

3、地承建单位全称？工程介绍（已建成、在建、洽谈）？项目施工部负责人？ 施工队伍具体人员的籍贯？专业资质？等级？总承建面积？施工工艺介绍？解读平、立、剖的重要细节特征？各楼座的工程进度表？按如下序列：开工前期、开工、正负零、封顶、设备进场、内外装、市政、绿化、环境、交用、内精装修（二）规划设计单位资料设计单位全称？设计单位资质等级？设计单位负责人、其内部名设计师姓名？以往作品介绍？（在北京、国内、世界范围内）设计师的资历、简历介绍？设计师个人风格描述？已被采纳的设计方案建面总和？（三）监理单位资料监理单位全称？监理单位资历介绍？ 监理单位监理过的工程和面积之和、正在监理的工程有哪些？监理资质，等级

4、？单位监理工程的原则、标准？（四）物业公司资料物业公司全称？ 物业公司资历及发展历程介绍？物业公司主要决策人和项目负责人介绍？物业公司以往管理过的项目？物业公司曾获得过何种资格认证或荣誉？物业公司的服务理念？物业公司的管理模式？物业公司的服务系统、人员编制及其对应的个人专业资历或职称？物业公司的服务内容（收费和免费两部分）和整体发展策略？（五）园林设计单位资料名称园林设计单位全称？园林设计单位作品及内部专家介绍？园林设计单位以往作品一览表及效果图？园林设计风格明细及理念或司训？相对于本案主设计师的简历和个人风格简述？（六）装修公司的名称1、 装修公司已装修过的作品一览表（附效果图）。 装修公司

5、主设计师简介？2、 装修公司的设计理念？3、 各类型、档次装饰所需费用粗略报价？4、 各类型、档次装饰所需时间粗略报期？5、 装饰施工人员籍贯？环境监测部门名称资料环境监测部门全称？环境监测部门职能和权威性介绍？环境监测部门检测的内容有哪些？达标条件？针对于精装修和毛坯房的不同监测标准和重点？（八）代理公司资料代理公司全称和经营范围？代理过的项目简介、业绩表现？代理公司的资质证明？代理公司的司训？客户-代理公司-开发商的信息反馈渠道？佣金点及待遇（尽量报低）？派驻本案各级别人员的资历说明（业务人员突出其销售经验并不丰富）？为什么代理此项目？内部人员的教育程度统计？代理商注册资金？（九）其它单位

6、资料签约律师行？律师行负责人和本案的专案律师？广告公司名称？为何选择此广告公司（突出其真实可靠性，淡化其夸张的广告业通性）？项目营建过程中的其它原材料的提供方？三、关于项目地块描述详细位置描述？位置特点？区位图？交通路线：有几条公交车和其它交通设施？步行需几分钟可至？交通图？（含公交、地铁、轻轨、高速等）土壤情况？例如岩石层、沙土层等，几类工程地质？水质如何？如果是地下水，各种建筑材料对其是否有损害？大环境的绿化情况如何（现在的，未来的）？小环境的绿化如何（社区内）？空气质量的级别？东南西北等各方向至社区的交通路线及主干线名称？总规划系列：占地面积、总建面、销售面积、配套面积、绿化面积等？绿化

7、率、容积率、使用率？由二环、三环、四环、五环至社区的时间，以分钟为单位？在整个营建过程中所使用的各方面原材料供应方？至临近旅游景点的准确车程，步行距离，以千米为单位？时间？至中关村和金融街、CBD的车距？时间？与大型餐饮、娱乐设施的车行时间和交通线路？除四环、五环以外其它线路是否可以通行？总体规划排序？第一层面、二、三？各分区布置的设计分化思路？本社区的绿化和代征的城市绿化带共计面积及各自面积？总户数多少；TOWNHOUSE和公寓分别多少？社区四至代征的绿化带各有多少？横、竖向的设计风格？各位置高差？“水流向免淹”设计？地上面积、地下面积、机房面积？各楼的分别销售面积、高度、层高？地块的海拔高

8、度？商业单位面积是多少？共计单位数？此地块原来的用途？（是耕地还是民房）周边交通主干线有哪些？本案地块的的通邮资料？五证的取得时间？本案最大的优势体现在哪里？区域行政管辖机关？区域治安管辖机关？区域工商管辖机关？税务管辖机关？水电暖气通讯等市政配套设施的配送情况及所辖单位？常驻人口有多少？流动人口由多少？区域的人群构成？区域的收入水平和消费水平约为多少？区域的购房者特征（来源、职业、年龄、收入、家庭结构等）？区域的购房者偏好（户型、面积、档次、价位等）？对人文素质、对配套设施的要求、对装修的要求、对环境的要求，对车位的要求等？四、关于项目前景国内经济形势发展的利好对整个房地产市场的影响？北京市

9、城市规划的未来情况？本城区未来发展情况好不好？周边的区域性未来变化？建成后的美景是什麽样子？各级政府对本案的关注度有多高？各期工程开发进度的起止日期？各期工程的产品内容？各期工程绿化配套投入使用期限周边交通环境前景预测？会否有噪音及废气污染？低密度住宅的优势在哪里？开发公司及各合作单位对项目的长远预期（突出其NO.1的特点，引发客户对“拳头产品”的认同）？各种设计给客户居住时带来的便利性和舒适性在哪里？为什么采用某种户型设计？为什么采用某种景观设计？为什么采用某种配套设计？为什么采用某种楼内公用空间设计？为什么采用某种区内公用空间设计？入住后的美感享受描述？投资回报率分析？入住后的物业服务便利

10、性描述？本案的将来无可替代的优势点是什么？五、关于项目市场形象的包装及推广（一）项目定位客户定位市场定位产品定位价格定位竞争定位（二）主要卖点及障碍点进行项目基本面分析，总结优势点并统一销讲，对障碍点进行分析，确定解决的办法及统一销讲。（三）包装策略及宣传口径1、总体规划思路园林规划思路建筑规划思路配套规划思路产品理念面市节奏包装特色整体CI系统：系统解释每一概念，展示每一LOGO应用图面并注释全案主题语，各阶段性推广主题销讲汇编：遵从由外而内（区域环境及发展潜力），由大至小（整体布局到内部户型配比），由始至终（何时开工到何时入住）的原则，应扬长避短，宣扬卖点。（四）整体推广策略、主题和各销售

11、周期任务指标、价格（五）销售工具1、引导系统：所有外部使用的路牌、道旗等。2、销售中心：区域划分及使用的注意事项，并对配合使用的引导系统撰编统一说词。3、所有宣传品的使用和讲解4、工地和样板间带看的讲解5、系列广告的讲解其他对外媒体的讲解和维护：网站、专栏、论坛等（六）面市后各项对外活动的注意事项及月总结六、关于项目规划及营建配置细节（一）社区整体规划部分整体营建周期？项目的绿化系统是何种风格，为什么这样设计？总投资额？最大的绿化景观在哪里？面积有多大？最小的？每一相邻楼座的间距？项目的户型设计是何种风格，为什么这样设计？各功能间的功能性表现在哪里？项目的道路系统是何种风格，为什么这样设计？各

12、种设施的优点在哪里？（建筑、结构、园林、材料、设备、装修）采暖与通风的优点？智能性设计的优点？环保体系的优点？项目的主要设计理念？各绿化区域的名称？为何如此定名？案名的由来，各期工程名称的由来？社区人均绿地面积？花草树木的名称及为何使用？社区的整体氛围描述？为何要同时供应TOWNHOUSE两类不同产品？关于各户型在社区内的配比？有无设备层？设备噪音分贝值？（二）建筑部分项目的外立面是何种风格，为什么这样设计？使用何种材料？地基是什么形式的？什么特点？社区外围封闭措施的用材？出入口有几个？开门方向？从社区任一楼座至各门的所需时间？水源是哪里？水质检测报告？未来社区的水质如何保障？社区的水、电、气

13、、暖是如何安排的？各种配置方式？污水排放系统如何布线、排放？电力接线在哪里？每户电表容量？有几个回路？收费标准？冷、热水、电、气表的安装位置？查看和维修的方式？商住宅的电路系统：电力接线在哪里？每户电表的容量？有几个回路？收费标准？社区晚间的照明配置？车位是否带产权？付款方式？价格？可否做银行贷款？车位是地上、地下、立体何种形式？多少个？户均比例？车位面积是多少，最低净高多少？有无车辆出入监视系统？主体结构及抗震性设计？最高与最低的楼准确高度？单元数？单元总户数？地下空间的用途？外墙材料？颜色？性能？大堂的各项装修标准？大堂的面积、层高？公共空间的装修标准？垃圾道还是有垃圾间？如何处理？大面积

14、绿化的氧气数值？社区周边绿化提高的氧化数值？（四环边、市内的）是否配中央空调？配的话有无噪音，是否环保？若不配中央空调是为什么？（引入国内外经验）环保问题如何解决？具体方式？优缺点比较？对销售人员的要求？（以真诚为主）有无设备层？设备噪音分贝值？商业单位面积是多少？共计单位数？各种配套设施面积？其内部功能配置？社区内休闲娱乐设施的开放时间？是否有一卡通？如没有的话，各种物业费用的交费方式？七、关于内部配套及使用规格、收费标准关于安防系统的配置？具体用了哪些设备和设施？关于消防系统的配置？具体用了哪些设备和设施？车行社区后如何进入车库及户内？遇紧急事宜的出口位置？各项标准配套的规模和投入使用时间

15、？有无游泳池、幼儿园、车库、会所、商务中心等？应具体说明其规格、以平方米为单位。网络系统的细分？使用？具体数据？上网速度？上网方式？是否有噪音污染？社区的锅炉房位置？燃烧材料？污染处理方式？各配套的使用收费标准？为何设置这些配套？供暖方式？为何选用？收费标准？物业费是多少？包括哪些服务内容？八、关于户型（一）精装修为何选择精装修？精装修交付标准（装修程度描述即可）？五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？内部门品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？地砖或木地板：品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？厨房：五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？卫生间：五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？

16、厨具品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？洁具：品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？各电源插座：品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？各种灯具：品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？样板间内饰品是否与交付标准完全统一？可否自由选择装饰方案或实行类似于米亚计划？各装饰材料的色泽可否自行选择？各区域吊顶的用材及风格？各装饰材料、涂料是否是环保型、何种颜色？淋浴房的品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？（二）毛坯房为何选择毛坯房？毛坯交付标准（程度描述）？地漏数量、位置、规格、材料、性能？入户门尺寸、厚度、颜色、材料、性能描述、门板、门扇、门框？三防门或四防门概念解释？墙地面交付标准？窗的材料和规格（距地面

17、高度、宽度、厚度、保温性能、颜色）为何选择此类？卫生间是否有防水电源插座？ 窗前是否有护栏、防护板。若有的话其规格、用材、色泽？一般情况下各居室高、中、低档装修所需费用，及出来的效果？厨房是否做防水层？为何不做？是否必须选定由开发商指定的装修公司？（三）户内生活配套设施供电量？几路供电？是否24小时热水、水温标准、收费标准？供热与供热水是否两套管线？供热方式、散热器能量、数量、品牌、管线位置？防水层做到哪个房间，做多高，使用材料？轻隔墙与承重墙分布？过梁的位置？电源、智能化接口、电话、电视天线在各房间的分布及使用材料、距地面高度？水的来源及各项标准检测？电梯的规格、性能、载重、品牌阳台封闭所使

18、用的材料？（四）户型、格局户型：最小至最大、低至高总价？三居、两居、一居等各有几种，户型面积多大，所在位置哪里，社区内部的区位位置？台封闭方式、面积计算方法、材料、方向？层高、净高、楼板厚度？每个楼座、每个楼层、每个户型、每个房间朝向、视野、景观？各功能区间面积？首层和顶层是否安装防盗设施？若有的话其规格，形式、颜色？各户型特点、适应的购买群类别？各户型的风水解析？可视对讲的品牌、性能、材料、规格？各种户型与装修风格的配合方式？各功能室内家具的摆放位置？各种户型的单项总面积是多少？在总建面中的所占比例？商业单位层高？（五）建筑常识1、 水泥标号（这是房屋质量好坏的初步确定）？2、 建筑结构？内

19、外墙厚度？保温方式及厚度？保温墙位置、保温系数？环保指标达到标准？首层是否独立管线？被浪费空间的使用处理方式（如过道、门廊等）？针对不同客户群的差异性推荐，助定分析？首顶层是否配窗磁、门磁？其工作原理，使用方法？开窗方式（平、推拉、上旋、下旋）？配不配纱窗？是否有燃气、烟感等报警措施？电视接收的范围？电话线有几条，各条线的区域位置配置、是否有申请费、安装费？未来若要增加电话线，是否可以？可以的话，费用标准是多少？是否预留空调洞及主机位，是否计算面积是中空还是真空玻璃？有何区别？中空厚度、隔音、保温效果？电梯品牌？载重量？使用时间？类别？其它性能技术指标？具体方向的房间根据气候配不同的营建方式和

20、装饰标准？可视对讲的品牌、性能、材料、规格？商业系统的空调安置？上述各项设施的价格？上述各产品交付后保修年限、是否付费？ 九、关于合同水、电、气、暖接通入户时间、使用时间和验收标准？项目的各项手续是否齐全？各项购房手续的办理程序？户型图的面积标示？各户型内部各面积？房屋的具体使用年限？产权手续的取得时间？如延期未获得产权手续的违约罚则？交付标准明细？如到期未办理完毕贷款手续，如何处理？定金是否可退？可退条件？退款手续？绿化、道路是否同期交付？各项配套设施的交付使用时间？将交付标准配套设施中的各项产品标价写出？诉讼对接单位？净高填入？违约罚则生效后的双方退款期限？公摊面积说明？首层花园、顶层露台

21、均应属公用面积，开发商无权赠送？外墙面命名权应属于全体业主？二书应同时作为附件？为何不以套为单位？面积测量为何按建筑面积而不按使用面积？实测面积的出示时间？实测面积是否计算入精装修部分？装修后的保修如何界定和进行？水的压力是否不足？顶层的冷热水是否可以保证？将整体规划平面图式模型照片附入合同？其它某某项目可以加，为什么你们不可以加？将违约罚则利息提高？代理商如果不能解决，叫开发商来谈？各项配套的使用时间注入合同？如果不可以加入某项条款，就不不用谈了，也不买了？将楼座位置做一明示？注入合同？将物业收费标准写入合同？将各项收费写入合同？将宣传中的所有内容写入合同？如室内设施未达到使用条件的罚则处理

22、？代理公司是否有权代签合同？若给孩子买，是否可以？多大年龄可以？遗产税的比例？有无其它变通办法？购房者主体确认？两人或多人合购手续？规划变更的处理方式？定金的约定？（不超过20%）交房时间？十、关于购房细节环境监测数据指标报数据？环境监测数据的测量依据、计算方式、采用方法？相应文件的手续是否齐全？内销还是外销？属于公寓还是住宅？取得土地的方式？出让还是划拨？各种付款方式的优劣性比较？贷款行？保险公司？律师行？公证处？上述各机构可否自由选择？上述各项的手续费是多少？手续办理时间？定金多少？交付定金后多长时间交首付？可不可以用外币付款？各种付款方式的首付款比例？首付后多长时间办贷款？何时开始还款？

23、公积金和组合贷款的办理方式？各自所需费用？客户应提交的材料？外省人、外籍人购房手续？贷款年限和比例与北京人一样吗？代签合同所需文件？代为未成年人买房所需文件？代为单位买房所需文件？代为别人买房所需文件？预售的概念？预售登记办理程序？预售登记办理所需文件？各不同购买客户性质的不同，所需的不同文件？各种付款方式的说明？各种付款方式的优缺点比较？办理贷款的程序？办理贷款过程中发生的费用？将来所交纳费用的说明？程序中所需文件的说明？需客户填写的说明？需卖方填写的说明？各种类型客户总集并相对应的销售手法？你们的最低价多少？最高价多少？均价多少？相应的楼层和位置在哪里？入住后装修还有没有其它收费？使用率的

24、计算方式？这里以前的治安情况好不好？是否发生过恶性案件？什麽叫上风上水？有什麽好处？十一、关于周边项目主要项目的类型？（住宅类、商住类、高档公寓类、别墅类、写字楼类等）按品种、档次、分布情况、价格构成及水平（租售均计）分类综述？主要的竞争项目？各项目的总体规划、风格、特色？共几栋？各项目的总建筑面积、总户数？各项目的起价、均价、最高价？各项目的建筑形式、层高、结构、用材？配套设施状况？服务环境？周边交通设施？与主干线的距离？施工进度，开工、竣工日期？项目整体环境，与旅游景点的距离？项目分几期开发？各期特色？销售进度？在销楼号？在开销总户数？主力户型、最小面积、最大面积？是否带精装修？带的话，购

25、毛坯房的价格？相对于本案的优缺点对照？（各项目细分：研究其最大优点、最弱环节）竞争项目对本案的看法？对客户的说辞？各项目的开发商、代理商、建筑商、设计公司、园林师？周边新开项目争取一手资料？未开前即展开实施针对性的策略？周边项目工作人员的内外形象如何？主力购买群的职业、年龄等？周边项目的内外环境总评？周边项目的产品属性、分类？周边项目的绿化率、容积率？证件取得程度？目前楼层朝向、价差？付款方式及相应优惠比例？贷款银行及相应年限（尤其是外籍、外省人）？精装的话其各方面用材和品牌？电梯数量？是否封阳台？网络系统？电话线几条？供暖方式？收费标准？电视系统？物业费？燃气方式？收费标准？车位情况？供应是

26、否充足？总体评述：结合本地区情况，大致描述本案的优劣势和未来客户群体，客户情况的预测分析？十二、关于周边配套服务设施及详情公交系统说明？各条线路的起、终点和重要交通主干线的交叉点站名？是否可换乘地铁？未来交通体系说明？医疗机构说明？各医疗机构治疗长项说明？教育设施说明？（按入学年龄排序）并做专业说明？餐饮、娱乐、休闲设施说明？金融机构说明，含银行、证券所等购物、超市说明？邮政、电信、书店等说明？酒店说明？（注明星级标准）图书馆、博物馆？其他生活服务设施（如美容美发、照相、洗衣、机票、洗车、加油、修车、旅行等）影响项目的不利因素（如污染源、垃圾、殡仪馆、恶劣人文环境等）附近各大中型企业？其业务范

27、围？政府机构？公园或旅游资源说明？其特点和历史？四季景观描述？药店说明？其它与项目有关的有利因素？上述各项必须注明电话和联系人？注明营业时间和经营项目、种类？收费标准？有何名人在此附近居住？集贸市场？至大型商场的距离？车程？SHOPPINGMALL的位置？车程？十三、关于政策入关？降息？调手续费？北京市的城市规划？项目沿线的交通规划？国家对房地产业的扶持计划？房地产业在国家经济环境中扮演的角色？8、 区域发展计划的政策？十四、关于心理障碍的描述如果让你买你会不会买？买的话是哪种户型，为什么？你们的缺点是什么？（说先天但后天可以弥补的，甚至主动提出，从而转移客户对焦点问题的注意，如交通）买了后，

28、中途出售该怎么办？手续费如何收？变更贷款年限该怎么办？更名如何办？能不能随时通知我工程进展？出租如何办？费用有多少？二手房的前景怎样？你帮我推荐一种户型？为什么会推荐？物业费为什么要年年收取？各种大、中、小维修费为何要收取？不住的话物业费还交不交？安全性好不好？（隐性突出周边安全点）请你吃饭好不好？多优惠一点好不好？再送我一点奖品好不好？我户口可不可以迁过来？手续如何办理？所需费用多少？孩子上学怎么办？为什么要买你们的房子？物业费太贵了，为什么不能低点？你们的代理公司要是走了，我们客户怎么办？物业公司我们可不可以挑？这套房子我可不可以办公、注册、开厂？（不可以，但要说明原因，并委婉拒绝）我能不

29、能先或后办产权证？我的邻居都是什么人？（不可说，但应说明层次）我多买几套是不是可以多优惠一些？（不可以，但如有的话可引出其他优惠措施）这边儿上住的人，盖的楼可不够层次？你可不可以帮我把房子卖了？给你佣金！装修到这种程度，合同应约定得更详细？你说的我全信，可合同上还是得写上，口说无凭吗？咱们的关系不错，你对我说点实话！你们的规模不小，人住多了，会不会乱？楼盖的够密的，间距也不大，采光可以保障吗？绿化率可不高呀？层高为什么不盖高些？将来这会不会盖塔楼？机场的噪音不小，起降时间间隔有多大，晚上会不会还有？（从隔音效果展开）为什么在四环外，还要卖7、8千一平方米？保险要保什么，怎样发挥其功能？如果我要

30、退房，怎么办？如果我要换房，怎么办？有了差价怎麽办？手续费需不需要再交？户内的隔音效果好不好？这房子的使用率不高，公摊也不少吗？我要的户型没有了，等有了再通知我？你这挺好，可家里人多，手里钱少，以后再说吧？你们的房子属于那种建筑形式？联排别墅还是复室楼？房子我买了，还不起钱怎么办？国家利率调整了，我的贷款利率调不调？将来利率会不会再降？将来房价会不会再降？现在的价格是怎麽定出来的？你们的房子能升值吗？你们这里的风水好不好？配套设施挺全，可将来会不会都盖起来？某些设施为何其它项目有，而你这里却没有？项目的销售情况好不好，不要到我住进来的时候成为孤家寡人？还没想好，等我确定了再给你打电话吧？如果现在我买了，想卖给外国人，或外国人卖给我怎么办？由于特殊原因，本人不被许可在京购房，如何办理？首层及其它层面的蚊虫会不会多？可否将合同金额提高返款？土地使用年限的起止日期？为什麽不是永久性的？期满后房屋手续如何办理？我买