房地产企业财务管理培训教材

1、房地产企业财务治理 今天跟大伙儿交流的要紧是财务治理方面的问题，安排的内容有八讲：第一讲是房地产开发企业的财务治理框架；第二讲是财务报表的阅读与分析；第三讲是房地产开发企业的资金筹措；第四讲是企业的成本治理；第五讲是预算治理；第六讲是固定资产治理；第七讲是所得税的纳税与申报，现在的税法改得专门多专门快，咱们把最新的房地产企业纳税政策给大伙儿讲一下；第八讲是企业内部操纵制度与审计；第九讲不预备在这讲了，假如有时刻的话，给大伙儿提一下，这是一个备讲材料。 第一讲财务治理框架 这一讲里给大伙儿介绍的要紧有这么几个方面：一是房地产企业的级不划分；二是现在房地产企业的现状以及存在的问题，有问题好分析如何

2、提升，针对存在的问题提升我们的治理水平，这是现代企业治理的一个需要；三是财务治理框架，房地产企业的财务治理应该从哪几个方面着手。 一、房地产开发企业的级不 房地产开发企业的级不划分要紧是按注册资本、经营期限、竣工面积、质量合格率这四个方面的条件来划分企业的等级。大伙儿能够从表中看到，一级的注册资本金需要达到5千万以上，经营期限起码是五年以上的，还有三年累计竣工面积是30万平米，质量合格率要求连续达到五年100%，其中有一年没达到就要降级。累计竣工面积，我们的企业可能来自不同的治理部门，竣工面积是一个在房地产开发、差不多建设、施工等等的一个专用名词，竣工，房子盖完了，各方面通过验收了，包括质量验

3、收、内业资料验收、财务验收等等，才能达到竣工的要求，而不是讲施工队盖完就竣工了。 二级企业注册资本是2千万，三级企业是8百万，四级企业是1百万，其他的指标我就不再讲了。 这是企业开发的等级划分，我们能够衡量一下自己了，我们的企业的注册资本金是多少？不算贷款，企业开张成立的时候拿出来的钞票，货币和实物，现在注册要紧是货币，是5千万？依旧2千万？达到哪个级首要的指标？我们就能够进入哪一级了，因此其他的指标也是专门重要的。 1、房地产企业的资质等级与开发工作的范围有紧密的关系。 首先讲一级资质的房地产企业能够承建的项目规模不受限制，多大的都行，国内的有的或者有能耐跑到国外去也能够，能够在全国范围内承

4、揽房地产开发项目，还有基建项目也是如此。不仅在北京市，在广东、山东，哪儿招标都能够投标。二级和二级以下的资质就不是如此的了，承担的面积是25万平米以下的开发项目，超过25万平米以上的资质就不够了，只能看着不人干了，因此资质等级关于能够参与开发的建筑面积是一个专门大的约束，承担的具体范围由各省市具体确定，反正在全国是拿不到，在省内经营开发工作。 2、注册资本金与企业运作的关系。 企业注册资本金对企业的招投标工作有专门大的关系，一级资质的参加哪个范围的招投标工作，有招标的任务、项目，我们就有投标的可能。银行贷款也要看企业资质，企业资质够了，信用高，贷款的数额就大，反之你注册资本金确实是一百万，你讲

5、贷两千万咱们得商量商量，你以什么做抵押呢？以公司全部财产做抵押也不行，你的注册资本金才一百万，你要两千万的贷款银行不给，不可能的。因此企业的注册资本金、等级、资质的认定，决定了你的开发范围、运作的能力还有具体和银行各方面的信贷关系。 刚才讲了5千万的注册资本金就能够达到一级，然而5千万的资本金够不够呢？我这开发项目往往是一个亿、两个亿，确信离不开银行贷款，比如我手里有一个亿的资金全注册进来好不行呢？也不行，因为咱们是有限公司，注册资本金有一个治理赔偿的范围，比如有一个亿要全部投入到企业的运作中来，能够5千万作为注册资本金达到一级标准了，另外这5千万能够做我的资本公积等等，就从另外一个角度进入企

6、业进行运作，因此那个假如是大伙儿兜里有钞票的话能够如此做，假如不够限定于注册资本金拿来，有时候还会出现什么情况呢？实际我兜里就2千万，然而我要达到一级企业的水平，注册资本金就要5千万，如何办了？借3千万，借3千万都打到银行里面，首先在验资的时候，打到验资的账户里面，达到那个标准就给你注册。然而债主逼着你要还，因此作为企业来讲，往往还得倒出去，今天借给你了注册用，改日你就得给我，甚至于下午你就得给我，我给你用四个小时，有的用两天，有的或者时刻更长一点，看约定了。现在有一些验资的时候，专门有这么一种公司，大伙儿感兴趣的话，必要的时候也能够用上，比如我注册资本我预备2千万，实际我手里就一百万，那我也

7、要做事，如何办呢？那就有一些验资公司，他本身就带资给你验资，我遇到这种情况也许多，我先借你，你有1百万，我借你1900万，我也给你验资，他借给你的钞票，他操纵，然后验完资以后立即把1900万抽回来了，那作为企业来讲，注册资金确信是不够的，然后就出现了筹资、集资、贷款等等一系列的问题和事项。 3、房地产开发企业什么缘故要不断提升自己的治理水平？ 因此，这对企业治理的效益有专门大的关系，治理好效益就高，治理不行效益就低。另一方面从社会上反映出来的问题来看，也要提升我们自己的治理水平是企业进展的自身需要，否则就要受到制约，受到社会上的或者是政府部门的干预了。发觉有这么几个问题和事项，对某市22家整改

8、之中发觉的问题有这么四个方面： 一是恶意拖欠工程款，盖完房了不给施工队钞票，施工队围着要钞票，闹得社会上专门不安定，因此前一些生活我到湛江去，监督一个奥运会的国家场馆竞赛训练的项目，我到那去以后，除了把资产治理的运作搞好以后，一条专门的要求确实是你的工程款绝对不能拖欠民工，奥运无小事，着把火不行，农民工坐着示威行吗？也不行。因此搞房地产开发，关于民工工资的拖欠问题，过去有，依旧比较厉害的，近几年从各方面的要求、治理逐渐严格起来，这方面的问题少了，然而还有。有时候自己都顾只是来了，拖欠一点工资也是专门自然的问题了。只是大伙儿以后再搞企业治理的时候，民工工资的问题要注意，不要造成社会不安定因素。

9、二是售房的手续不全，没有预售证的情况下，就开始售房子了。在税法里面我还要讲，如何样才能达到预售的标准，达不到预售的标准你不能销售，过去卖楼花大伙儿明白，我也曾经参与过，不是卖楼花，是抢那楼花，一个开发项目，我去买房了，我以为有房子弄好了呢，到那一看确实是楼花，在墙上画一张图，在什么地点，我这小区是什么模样，几单元几号都给你划上格，你要哪儿呢？我要4单元4层1号，就办手续，你交定金，也不多，几千块钞票就能够了，然后给你插一个小红旗，插上就算卖出去了，定金收了，过几天以后就要受你的预售款了，这种情况过去专门多，你还真抢，因为那个小区位置专门好，就这么几套房子，我不想要顶层的，我就想要三层的，金三银

10、四嘛，我抓紧抢那个三层的，结果没排好，不人谈好了小红旗插上了，因此北京人冬季有抢大白菜的情况，50岁以上的人都明白，冬储大白菜，抢啊，10月7号的时候要下霜了，每年的10月6月到11月初那个时期，一定要把大白菜搬回家去做冬天储藏的要紧菜品，就抢，夜里排队去。现在房地产开发这块，前几年也出现了如此的情况，兜里揣着一点定金就去了。这几年由于市场情况的变化，人们消费水平的情况不同了，饱和情况不同了，这种情况少了。因此预售的时候一定要达到预售的水平才能够。 三是开发行为的不规范，引起专门多投诉。一些房地产开发企业的信誉不行，讲有什么没有什么，讲有停车位结果都盖了房了，讲有游泳池，结果场馆的面积被压缩了

11、，也盖上房了。有的在工程质量上受到阻碍了。 四是工程质量较差，出现漏水、墙体裂缝等等。 这是我前两天看电视看到的，我觉得这依旧小事，楼房倒了这是大事，幸亏还没交工，在施工的过程中，有几个民工受伤死了。请问假如那个房子要是交付使用了，通过验收了，它再晚倒几个月的话，我们的住户搬到里面去的时候它再倒如何办？那个损失就惨了。因此我们搞房地产开发的工程质量绝对是首要问题，买房的人也专门注意那个问题，首先看你房子的质量行不行？能抗几级地震？尤其在北京地区唐山有一个八级地震，北京震感专门大，那会儿都到大街不处去睡觉去了，不敢进楼房，平房还好一点，能够在桌子底下藏，因此抗震的级度、施工的质量，是现浇的？钢筋

12、混凝土全现浇的一般质量是有保障的，比较高，因为它是一层一层码上去的，比如13楼或者21楼，一层一层浇铸，就把你的房子变成一个钢筋水泥的整体建筑了，这种房子倒了也不怕，即便是倒也不是一下全倒了，像多米诺骨牌一样。因此抗震的强度要够，施工质量要保证，这是我们开发企业一定要注意的问题。有这种情况不断地发生，而且13层的楼房倒了，能够讲是对我们房地产企业差不多建设单位和施工队单位是一个严峻的启发和教训，百年大计，质量第一，不能不记得。 二、房地产开发企业的财务诚信度受到威胁 这句话如何讲？老百姓一般都认为你们是暴利，房地产开发企业挣了一半钞票，现在一万五、一万八一平米，实际上有几千块钞票就够了，他算的

13、是建筑成本，没有考虑到地价问题，这块地在市内和远郊县绝不一样，市内一块地过去能达到四、五千，现在可能还要更高。这些一共组成了房价，才有房地产开发企业也要有利润，也还有银行贷款，银行贷款需要有利息，2008年底依旧5.4，这是活期贷款最廉价的，这些利息支出要给银行，所产生的利息要资本化。什么叫资本化？确实是进入到房产价值里面去，这跟企业一般的银行贷款不一样，确实是形成房地产的价格是方方面面的，不排除房地产企业里面有利润或者是较高利润的情况。什么缘故大伙儿都忙着上？因为确实利润空间依旧比较大的，你治理得好和治理不行大不一样，10%、20%的利润弄好了能拿下来，弄不行的话5%也拿不到甚至还赔钞票，我

14、见过如此的企业，是中关村地区的一个老总，他讲房地产开发企业现在形势太好了，傻子都能赚钞票，不然吧？最后他请我去做审计了，什么缘故？他讲我赔了。没有搞好治理，外行进来了，我有钞票，拿来干吧，地也有，钞票也有，你们去干吧，大撒手，结果赔了。因此房地产开发企业里面有钞票可赚，但不是绝对的。老百姓还不明白，因此你们现在房子卖到一万八、两万多一平米，太高了，承受不了了，你们有多少钞票拿走了？ 政府部门认为开发企业诚信度有一些问题，财务报表往往产生了一些虚假的情况，最近的情况我没搜集，2005年财政部检查组织了39个大型企业的检查，一共查出了资产不实问题93亿，虚报资产。收入不实84亿，利润不实33亿，会

15、计报表反映的平均销售利润仅为12.22%，大伙儿注意仅为12.22%，这是反映出来的数字，那没有反映出来的实际利润呢？通过调查平均达到了26.79%，大伙儿内心明白，能不能达到那个数？治理好了完全能够，治理不行，我刚才讲的那个傻子确实赔了，有这种情况。然而平均销售利润率报表反映是12.22%，在当时来讲是比较低、不够准确的。因此报表里面大伙儿一谈确实是如何避税？确实是应该交的不交或少交。 在税务治理那个行当来讲，没有纳税策划、合理避税等等问题，假如有是税务治理的漏洞，假现在天我应该交的税不交或少给躲过去了，实际上在受治理系统确实是两个字：一个是漏税一个确实是偷税。因此在大伙儿搞治理的时候，下一

16、步税法我要讲什么缘故国家为了企业一步一步出台新的税务的治理方法？确实是因为存在的问题比较多，所谓的合理避税确实是打一个擦边球，还没有出现这种制约之前，我们把那个问题走在它的前面，等它发觉了加强治理了，确实是从什么什么时候开始执行，往常的罢了，以后的按照那个方法。因此在企业里面搞经营也离不开一个税务、纳税策划的问题，这是专门实际的。 然而，部分的房地产企业存在着比较严峻的偷税漏税现象，少数企业甚至通过构筑虚假业务、编造合同等手段，骗取银行的信贷，这种情况也有的。现在通过断断续续报道出来的，我那个盘现在但是抢购的，真签合同，签完合同底下给那个老太太一部分的辛苦费，把合同再拿回来，就没那个事了，造成

17、虚假繁荣，什么缘故呢？银行贷款、按揭，签了合同以后，那个老太太她是没有钞票了，然而我要申请银行贷款，有那个合同，银行按照合同就贷下来了，否则你没有那个业务，光讲拿企业的信誉作为流淌资金周转的理由去贷款，贷不下来，因此编造一些假的合同行为时有出现。 综合以上这些情况，给我们的企业在社会上造成一种不良的阻碍，因此我们要提升企业的治理水平，这不是社会上的要求，是我们自身的需要。假如搞不行，我们企业的信誉一旦受到阻碍不堪设想，谁谁谁的房子卖得好，什么缘故？信誉高、策划得好、建筑得好，这是一个吧？因此通过这些问题来讲，我们一定要把自己的治理水平提上去。 三、财务治理的框架 1、什么是财务治理？ 有些人认

18、为财务治理确实是那个账本呗，把账都记好了，财务治理确实是好了，到时候报表出去就行了，不是如此，财务治理是一个专门科学的问题，我们想我们搞企业什么缘故？一个是大伙儿工作的需要，企业老总投资，真正的股东们是要赚钞票的，财务工作治理不行，钞票从哪儿来？张着手都飞了，因此财务治理不单单只是一个记账的问题，而是一个系统的科学的治理工作，对企业经营效益的好坏，起着至关重要的作用。因此以现代企业财务治理为对象，通过组织、操纵和协调资金的运动，保证现代企业经济目标得以实现的工作，是我们财务治理的落脚点，而不只是记账的问题，报账、纳税就算管好财务了，税务部门没找我苦恼，我请人家吃顿饭，有点小事也过去了，大事也抹

19、了，那个也需要，然而不是我们财务治理的要紧内容。 2、财务治理的四个任务： 一是国家的制度、政策有没有贯彻？有没有违规？ 违反国家的大法是大问题，企业制度没有执行好这是企业内部问题，外部的国家法律、规章制度你没有一定的政策水平来遵照执行，就不行了。比如讲税务政策、年度的年检是表面的东西，内部治理的东西过去有总会计师对企业的财务负全面的责任，甚至有的单位讲企业的财务是会计负责，我是老总，我对财务问题我不明白，出了问题是你会计的事甚至是总会计师的事，跟我有什么关系啊？我确实是给你钞票，出资让你去运作的，否，企业的会计法规定，财务方面的问题要由企业的法人代表负责，你有偷税的问题，找到你法人代表，你财

20、务报表不实的问题找到你法人代表。过去单纯由会计和财务主管负责的这种情况差不多通过会计法纠正过来了。因此大伙儿要注意，首先搞财务治理要注意贯彻执行我们的财务治理制度。 二是建立健全财务治理的各项制度，编制财务打算、财务分析等等。 编制打算还要检查打算的执行情况，这也是下面讲的内容，在以后的几讲之中我们还会讲具体的问题。 三是反映公司的收入，及时完成需要上缴的税收及治理费用。 交税现在差不多形成一种专门自然的情况，没有税收国家的财政预算就停摆了。还要上缴治理费用，国企里面有，我是总公司，需要我的分公司定期上缴治理费用，在前五年的时候财政部对大型国有企业的治理，核定它的上缴治理费用的比例能够进入成本

21、，这是不是一个问题？从现在的税法来分析，确实里面存在着问题，你的企业利润如何形成的？收入减去成本减去治理费用自己发生的治理费用形成费用，财务费用，形成了企业的毛利润。那么上缴上级治理机关的费用插到里面去了，前几年还有规定，这几年逐渐在进行调整。收缴治理费的问题逐渐要被扭转过来。 四是为经营治理提供信息，促进公司能够取得一个好的经济效益，企业经营目标取得比较好的经济效益。 我们作为财务治理要把有关的信息及时的反映出来，刚才我讲的那个房地产开发企业赔钞票了，有一个信息不灵的问题，最后一揭锅，我如何赔了？原来是那个问题造成的，信息反映不灵，能够讲财务治理人员失职，财务主管人员失职。采购的地价在周围的

22、地价水平是多少？一拍脑瓜行了，就那个价进了吧，这块地就下来了。有一个分析，那个单位地价占了它开发成本的40%以上，请问大伙儿这么大的地价支出，留给你的利润空间还有多少呢？你去挤吧，从治理费用入手，从招待费、广告费上入手，你又能挤出来多少呢？大头一下就出去了，一个是对周围情况掌握不实，再有确实是财务治理信息失灵，老总没看到，他不明白总的开发成本应该是多少，那个地价应该占开发成本的水平比例是多少，他不明白那个问题。因此我们现在的财务治理人员不仅要了解，而且要及时向企业领导、总经理、有关的治理部门及时的反映出来，这也是我们财务治理的重要任务。 3、财务治理的四个内容： 一是资金筹集。 刚才我讲了资金

23、来源有五个方面甚至六个方面，银行贷款是一个方面，注册资本金是一个方面，还有企业资金要还不够项目开发，够级不，通过国家批准我能够找投资、搞集资等等，然而非法集资是绝对要禁止、幸免的，通过申报能够搞集资，把企业搞开发的资金要满足时期性的需要，这是财务治理的一个重要内容，是工作的一个要紧方面。 什么缘故讲筹资治理？我把钞票拿进来就行了吗？刚才我讲时期性的资金需求，现在我刚铺摊子，我就把资金全打过来，有用吗？没有用。刚开铺摊的时候资金的需求量比较少，然而那个工程铺开了，基础完了上到结构了，这时候大量的资金就需要投入了。这时候假如没有远见、没有分析的话，立即要断流，资金流一断企业运转不灵了，出现的问题就

24、太多了。因此在资金筹集方面一定要做好预备。 有这么一个例子，有一个房地产开发企业十年没搞起来，大伙儿能够想想，搞了十年没起来，在那蹲着是一个什么样的感受呢？开始资金专门充分，然而没有做好资金使用打算，我后面的资金还会有的，现在有这些先搞周边的建设，道路建设、市政道路也是我开发的一个内容之一，也是政府要求的，拆迁先慢一些，我把道路搞完了以后立即再做拆迁工作，但是资金发生了短缺，本来打算应该到手的资金发生了变化，有的企业通过贷款、借款拿不到了，那个企业的信誉发生问题了，再找他借款也借不出来了，那个企业还得从银行去倒，出现问题了，资金流发生了断流的现象，现在那个企业老总仍然是打出一个专门大的架子，财

25、主，坐在一个办公室里面寻求投资方、合作伙伴，他的前期投入差不多达到了1.8亿，除了搞了点拆迁、道路，地价款还没有完全缴足，谁跟我合作？那个项目在我手里，一期开发差不多算完成了，谁要那个项目我能够给你了，你全拿走也行，你拿80%也行，给我留20%的股份也能够，条件专门宽松，只要能把我那个窟窿补上来就行了，十年的开发企业现在依旧在原地踏步。在城里拆迁的时候还有一个小锭子账户没有完，一步也迈不开了，如何造成的呢？资金问题造成的，资金使用打算、预算问题没有做好，以至出现了这些的问题，因此资金筹集这方面，依旧要做好打算，规避财务风险，负责所需要的资金。 二是资金投放的治理。 那个现在能够少投、临时不投的

26、时候我投到里面去了，下一步真正需要钞票的时候没有了，因此投放打算，不同的时期有不同的花消，一定要把财务预算做好。因此资金投放的治理需要引起大伙儿的注意，事实上确实是选择最恰当的投资方在成本与效益、风险与收益最优组合的条件下使用资金，成本和效益，这会儿讲的成本就不是完全的建筑成本了，而是资金成本，因为资金是有利息的，那个利息最后要付出的。贷进来的钞票能不能到时候还上？还不上在手里面形成一个沉淀的贷款资金，你每年付利息吧。因此风险和收益最优组合的条件下来使用资金，这是资金的投放是有一个科学的治理过程。 三是资金的运营治理。 要选择最合理的资源配置方案，最大限度地利用各项资金，资金的运营是现代治理对

27、资金投放所形成的各项资产的利用、调度和治理的行为。 四是资金分配的治理。 选择最佳的利润和税后利润进行分配，这会产生的利润分不分？分多少？也是一个学问。因此按照合同的章程，股份的配额，该分的就得分。大伙儿一看我那个都拿走了，我也是股东之一，我现在需要分钞票，就等于减少资金在企业里面运作的份额，一旦不够的时候，仍然贷款又需要出钞票了，因此这也是一个如何做好资金分配的治理，也是财务治理的内容之一。 4、财务治理的四个环节： 一是财务的预测。 财务预算要紧是来分析，属于预测完了以后就要进入预算治理的过程，开始没有分析，不明白这段的经营需要多少钞票，用什么条件能够满足，没有一个清醒的认识，不做财务预测

28、，蒙着干，最后吃亏的依旧企业，依旧我们自己的治理人员，因此在开始财务的预测工作要做好。 二是财务预算。 做好了测算以后，就要编制财务预算，什么叫财务预算呢？预算有几种，有一种支出预算，有一种收入预算。预算收入确实是我们应该在那个时期，一般编的财务预算差不多上年度的财务预算，今年我有多少人？我需要投多少钞票？我把它做一个打算，然后我从筹资的角度必须拿进多少钞票？我的利息支出是多少？都要打进全部的预算里面去，今年我的兜里面有多少钞票？如何花？现场摆着多少任务？需要多少钞票？能不能满足？如何用？这是财务预算的要紧工作内容。 做好财务预算工作能够使得现代财务治理更加有序，它以财务的预测和财务的决策为前

29、提，又是财务操纵和财务分析的基础，财务预测是必须做好的，财务预确实是建立在财务预测的基础之上的，搞不行财务预测，你的预算差不多上瞎掰，因此一定要搞好预测，编制好财务预算，也是下一步治理使用的前提。 三是财务操纵。 依照一定的标准，运用有关的财务信息，要操纵企业的资金使用、成本支出和费用支出。成本和费用是两码事。 四是财务分析。 操纵完了今年一年要算账的，我们要进行一个分析甚至是考核，对做的预算执行情况如何？成本支出是不是在有效的操纵范围之内？企业的利润打算实现了没有？实现了多少？百分比是多少？成本利润率、投资的资金利润率，原来测算的要达到多少？在预算里面制定了多少？实际情况发生了多少？最后都要

30、做一个详细的分析，目的总结今年作为测算来年的情况和编制来年预算的基础，这是一个循环。 因此，财务预测、财务预算、财务治理、财务分析，这是四个环节，任何开发企业也离不开这四个环节，尤其房地产开发企业是资金密集型企业，有的是劳动密集型，比如施工企业确实是劳动密集型，施工企业的老总并不见得有多少钞票、有几亿的财产，在于他能够组织进来他的施工人员，这是他的本领。一个工程要上，能够同时要上几百人，他能有人，过去我在北京建工局工作，超过10亿资产、有10个公司，每个公司里面的情形也差不多了，人员也快达到一个亿了，是一个劳动密集型的企业，我们房地产开发企业是一个资金密集型的企业，通过资金来运作的，因此财务治

31、理这一块是特不重要的，要做好财务分析，做好来年的预算，做好各方面的治理工作，对企业经济效益的提高有专门大的作用。 这一讲确实是如此几个内容，一是企业的资质等级，二是从企业的注册开始，存在什么问题，大伙儿如何进行纠正？在治理之中需要解决什么问题？三是财务治理框架等等， 从这三个方面做了一个初步的讲解，咱们大伙儿对里面的问题要吃透，财务治理的概念要树立起来，如此为我们以后的各项工作打下一个比较好的基础。 第二讲 财务报表的阅读与分析 那个地点面我不明白搞财务的人员比例我不明白有多少，真正搞财务会计的，有专门多是来自于其他部门的，我想看一下比例，我就明白下一步如何讲了，搞财务的治理人员举手？不足10

32、%，我就给大伙儿讲课的时候就要有不同的侧重了，具体的财务语言比如借贷方面的东西就不讲了，重点给大伙儿讲一些泛泛的治理方面需要注意的问题。 这一讲要紧有这么几个内容，一是财务报告与会计报表，什么叫财务报告？企业经营一段时刻要按照一定的时刻，比如讲月度、季度、年度来出报告和会计报表。二是如何看财务报表？重点在哪儿？拿过来第一眼先看什么数？三是如何样做好会计报表的分析工作？这三个内容假如大伙儿能吃到内心去，关于财务会计的工作就能够有一个初步的了解和认识。因此我们企业的领导、治理人员，接触财务报表是比较多的，工程人员接触的就少。 那个地点有一句话希望大伙儿能够注意：“一个好的企业治理者必须首先是财务治

33、理的专家。”我本身是企业经理，我是高级治理人员，那么你对财务治理不明白或者是一知半解，专门难提高您的工作，刚才我讲了那个例子，那个老总本身是大股东，依旧过去那种甩手掌柜的，国营企业的治理方式，有客户你管吧，今天如何着？确实是它了，实际他没有掌握财务治理的诀窍和真谛，以至发生了年度的亏损问题，最后让我审审吧，因为觉得自己不亏，要审赢了，审能审赢了吗？那钞票都花完了，让我去给你变啊？我去给你填钞票是不可能的，因此他想最后审赢了成为一种特不不内行的话，我不讲他无知，然而特不不内行，你原来干什么去了？你明白不明白财务治理？因此那个地点讲一个好的财务治理者必须首先是财务治理的专家。那么，专家要专到什么程

34、度？在自己了，有时刻、有能力、有精力就专深一点，没有那么多的时刻和精力，也要做一些了解，要明白，如此对以后提升我们治理工作的水平有专门大的意义。 一、财务报告及其组成 财务报告分如此三个方面，这是每年财务部门都要出的一个资料，财务报告要给企业经理、高管、董事会使用，报告一年的财务工作，通过会计报表、会计报表的附录、财务讲明书，每年的财务报告由这三块组成。 会计报表专门简单，确实是一张纸，资产负债表、损益表和现金流量表，每张表差不多上一张纸，然而含着丰富的财务治理内容、信息，假如不太注意，就看最后一行数，今年我们赢了赚了，赢了皆大欢喜，要是亏了就着了急了，我认为不仅仅应该看那个东西，要深入看会计

35、报表，要读明白它、深入它、应用它，甚至从里面发觉问题来提出指导意见，这是我们高级治理人员的重要责任。 会计报表附录，一张纸能不能让你了解所有的问题呢？那是不行的，你了解不到，比如讲银行存款，有现金和银行存款，银行存款有多少？如何样形成的？有几个银行？在那个时期之内资金流是如何发生变化的？因此还要有一个辅助讲明，讲明这一切问题，应收账款是多少？比如讲一算账今年有350万应收款，能不能回来？都借给谁了？要有财务报表的辅助进行讲明，因此大伙儿看报表一个是看数字，然后确实是看讲明，能更深入到里面去。 财务情况讲明书，这是一个纲，编制今年财务报告的纲，里面讲明了编制的情况、存在的要紧问题和财务情况的差不

36、多分析，确实是刚才我讲的财务治理的四个方面，今年是如何样测算的？我的财务预确实是如何编制的？实际支出费用花了多少？存在哪些问题？今后建议从哪些方面纠正？都要在财务情况讲明书里面有具体的反映。因此那个地点面还有贷款等等，竣工面积完成情况这些内容，因此讲财务讲明书拿起来首先是看一个概括，然后接触的是财务报表，第三才是会计报表的辅助，拿那个东西要看有没有这三样？假如没有这三样，我们作为企业经理能够打回去，你那个财务工作还没完成，你光给我一张纸干什么？我看得明白吗？辅助在哪里？讲明在哪里？因此一个完整的财务报告有这三方面的东西。 二、财务报表的种类、作用和结构、分析和案例。 财务报表的种类：前面是编号

37、，有01、02、03，还有一些附表1、2、3、4、5，中间前三个是企业会计报表的要紧的主表，一个是资产负债表，一个是利润表，一个是现金流量表，利润表还不完整，还要有利润及利润分配表，利润实现了如何分配呢？现在往往是的地之的值得无之的嗯不 穆斯林 利润和利润分配表更加完整。有了这三张表，差不多财务的全面信息都齐了，因此为了对这几个表反映的情况更加具体还有一些附表要存在，比如讲资产的减持预备有没有？尤其是流淌资产、存货这方面，今年买了钢材是4000块钞票一吨，明年市场行情有没有变？变3500、3000了，有没有那个思想预备？有没有反映出来？因此附表也专门重要，是对主表的一个重要的补充资料。 还有股

38、东权益变动的增减表，那个一般是可不能产生大的变动的，在一定时期内不变，有时候要及时反映出来，谁的股份增加了？谁的股份减少了？今年又进了哪些股东？走了哪些股东？是大股东？依旧小股东？占的资本金有多少？权益有多少？如何进行分配的？这一串问题就都出来了。 再一个确实是应交增值税的表，纳税申报表，不然而增值税还有所得税，也是专门重要的。下面是利润分配表，利润只是讲你一年的经营成果，如何分配是下一步的问题，在下面的内容里面我都会讲到。 有年度报告、季度报告、月度报告，一般的公司要月度报告是一部分，不见得要全套的财务报告，起码把今年的资产负债表，一个月的出来反映看一看，一个季度的是一段的，一年有四个季度，

39、季度报表一般差不多上比较全的，年度的财务决算报告是一套完整的资料，什么缘故要出月度的报告呢？有时候月度的报告决定年度的结果，我在里面待着的时候，往往要求你8月份的表，你都能够不给我，然而11月份的财务报告一定要给我，什么缘故？12月份的情况我自己内心有底，差不多上跑不了什么，11月份的报表反映了前11个月的经营结果，你给我了，我看看，加上12月份的预测，今年整个数就要出来了，大盘子就有了，是赢是亏差不多能够定型了，在一个月以内比如还有12月份如何样去努力？前11个月没解决的问题，在那个地点面做一点补充、补救能够，然而做大的扭转已然不可能了，因此要出月度报表，11月份的月度报表又至关重要。因此会

40、计报表要求有月度的、季度的、年度的。还有各个时期的会计报表有着不同的作用。 下一步给大伙儿讲一讲什么是资产负债表？资产负债表是反映在企业一定时期资产负债和所有者权益的情况，是房地产开发企业对外报送的要紧会计报表之一。大伙儿注意这是一定时期，一定时期能够是年底12月31号，也能够是6月15号，有专门需要的话，企业下一步要改制，截止6月18号的情况你一定要告诉我，企业到底是什么情况？5月底的不解决问题了，6月18号的财务状况一定要报给我，确实是专门的需要了，因此在一定的日期、时点的一个会计报表，是如此一种表，反映企业的三大块：资产、负债和权益情况。 资产负债表的作用是什么？反映房地产开发企业的资产

41、组合及其构成情况，一拿那个表首先看最后一栏资产总额是多少？总额是1.5亿？3.5亿？依旧15亿？都反映在资产负债表的左方。右方是负债情况？该人家多少钞票？应该给人家多少钞票？这是负债情况。再有确实是企业的权益情况，权益加上负债等于资产总额。这是一个恒等式，下一步会讲。一个是左方反映了资产总额，右方就反映了负债总额及其构成情况，具体项目都在里面讲了，一会儿我给大伙儿画一个表看看，第三个确实是反映权益的总额及其构成情况。企业的经营成果确实是这么大的三块内容反映出来，资产是现在占有的资产，不是现在仅仅的固定资产，有时候一讲资产确实是固定资产，不是如此。包括借来的钞票形成的资产，差不多上属于我的资产。

42、那么负债呢？有时候借来的钞票形成资产，那边还得摆着我借了人家多少钞票？工资发完了，有费用了，我还没有发工资，应该发的有多少钞票，都表现在负债里面。再有确实是权益。 纵观资产负债表就能够了解企业的资产负债和所有权益的全貌了，因此这张表是特不重要的一张表。 资产负债表的结构：一个是资产，资产分成流淌资产、固定资产、长期投资、无形资产和其他资产五大类。还有负债，负债又分为流淌负债和长期负债。最后确实是所有者权益，账目结构确实是如此的情况。实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润，这四个方面是反映所有者权益的内容。 什么叫做长期负债和短期流淌负债？流淌资产就没有什么讲的了，货币资金属于流淌资产，现在存

43、货还有多少？这属于流淌资产。固定资产确实是房屋、机器设备、交通工具等等。长期投资，对外的投资有子公司，还有对外参股，都属于长期投资的范围，这也是投出去的钞票，是另外一种表现形式，也是资产的类不之一。再有确实是无形资产，无形资产一般分为如此几块：商誉、自有的土地、自己研制的软件价值。什么缘故讲商誉属于无形资产呢？我举一个简单的例子，全聚德那块匾是木头的，论斤称没有多少钞票，然而那个招牌值两个亿，你要想拿走我那个企业，不把我那个牌子买走是不行的。这是什么？商誉。商誉一般在会计报表里面是反映不出来的，一旦财产要发生转移了，股权要发生转让了，财产要发生变动的时候，股东要发生变动的时候，就出来了。刚才我

44、讲，你不给我拿两个亿，想摘那个牌子那是不可能的，平常表现不出来，资产负债表上来一个无形资产商誉全聚德这三个字值多少钞票，那个不符合财务制度，不能如此记，然而一旦资产要发生转移的时候，要进行资产评估的时候，它的价值一评就出来了，因此全聚德这三个字确实是两亿，这确实是一个讲法，不见得是准数。无形资产是摸不着、看不见的东西，土地现在确实是看见这块地你能拿走吗？你的使用权在这儿，我们的土地没有私有化，国有化集体制，一个是国有土地，一个是集体所有制，谁听讲过个人有土地的呢？没有？因此我们占的土地也是一个无形资产。因此资产的构成形式来讲，它是一个无形资产。其他资产就专门多了，什么地缘资产、长期待办费用都属

45、于其他资产范围的，我就不详细讲了。 负债有两种形式，一个是流淌的，一个是长期的。长期负债和流淌负债的差不多界限确实是看时刻的长短，流淌负债一般是在一年之内的负债，叫做流淌负债。举个例子，银行借款是长期的依旧短期的？借款三个月是属于负债，像银行贷款，我借了三个月，签合同就使三个月，就属于短期负债。使用一年半，就要列入长期负债的范围之内，长期和短期有专门大的关系，性质不同，最后的处理方式也不同。比如刚才讲的应付工资，应该付给职工的工资没有付，这是一种负债，那放在长期负债里面行吗？我三年不发谁也不用干什么了，只是讲那个月的工资我下月发给你，作为财务核算来讲，那个月的工资应该是每人8000依旧1500

46、，一共多少人、多少个部门、发多少工资，我算出来了9月份的工资，10月5号发，因此在9月底反映的应付工资加起来可能是3.5万，也可能是35万，依照企业大小不同了，属于一种负债形式，应该发的工资没发的。超只是去一年，因此属于短期负债的内容。长期负债要紧是指贷款，该还没还的事项，一年没还的，比如短期负债也能够转成长期负债，长期负债也能够转成短期负债，一年的范围之内，刚才我讲一个时刻段，比如讲长期负债，我是一年零五个月的贷款，现在通过一年了，连本带息差不多还了多少了，还有五个月的使用范围，不足一年了，要转到短期负债范围之内，就不要老列在长期负债里面，因为这一年你要处理的负债份额是多少就确定下来了，三年

47、之内一年以上的还要列在长期负债里面。 实收资本，实收资本确实是注册资本金，你开张、做买卖，我们讲成立企业首先要注册，在工商要注册，注册资金有两种形式：一个是现金、一个是实物，要到工商治理部门注册，而且要通过会计事务所验资，没有验资你注不了册，工商就看你的验资报告，什么缘故呢？要紧是看你的资金到位没有？过去那个时期的情况我都通过，企业开张没有注册资金，就开张了，后来1991年以后，实行了会计接轨，国内的会计要向国际接轨，会计报表就分这三块：资产负债和损益、权益情况，权益就要反映出来你的注册资本金是多少。什么缘故过去的表没有注册资本这一讲呢？上级拨入多少，拨入5千万，这是我的资金来源，资金运用是多

48、少？我那个钞票是如何花的？过去叫做资金来源和运用情况表，后来通过改制以后，才叫资产负债表，就有了实收资本一讲了，实收资本是你开张实际投入的现金和实物，必须要到工商有关的部门去进行验资。 我这带了一个验资报告，验资报告专门简单，就这么几张纸，然而里面讲明了你的企业资金到了没有，一个重要的一张纸是你在指定账户资金到位的情况，决定了你那个企业成立了，工商要验资了，首先你要有一个账户，我在你的账户里面拨进多少钞票？我的注册资本是5千万，现在是4千万，行不行？不行，必须达到5千万，会计事务所给你进行验资、出具报告、交给工商治理部门，这能够了，他就给你登记了，你的注册资本金是5千万到位了，这是注册资金。

49、资本公积，现在搞企业的资金有一个亿，现在注册是5千万，那5千万如何摆呢？也得拿进来，那个本钞票是要用到的，摆哪儿啊？摆到资产里面不对，我有5千万，搁到银行存款去了，这是你企业的资产了，资产包括各种性质，是借来的钞票形成的资产、存款也好，依旧自己的钞票形成的资产、银行存款也好，都搁在你的银行账户里面，在企业的负债表的资产方表现出来，哪儿来的呢？你有5千万自己的钞票搁在银行里看，你得反映出来，现在会计原理确实是如此，有借必有债，借贷必相等。确实是左边和右边一定要相等，什么叫借贷呢？那个就深了，不跟大伙儿讲了，会计人员比较明白，一般高级治理人员和其他部门治理人员对那个借贷可能就不太清晰了。 捎带讲一

50、句也能够，我还拿钞票来举例子，我这5千万拿下来拨在企业里面，账目如何反映？确实是借5千万，银行存款，还有贷，贷什么？不是注册资本，刚才注册资本金通过验资报告差不多进入到实收资本里面去了，这5千万如何表现呢？贷资本公积，大伙儿能够看，这资本公积在哪一方呢？在权益里面，会计报表的右方，左右必相等，借贷必相等，因此借银行存款5千万，贷确实是看贷什么科目了，这是从哪来的钞票、什么性质的钞票，确实是属于资本公积来借，贷资本公积5千万，如此账上就平了，要不然不平。什么缘故那个钞票到哪儿去了，你就找不着了，因此现在这种记账方式是特不科学的，不讲资本主义依旧什么主义的，是特不科学的。过去我们解放初期实行的是借

51、贷原理，到后来文革时期，反帝反修，那个东西是资本主义的东西，我们要制造我们自己的东西，叫什么？不叫借贷记账法了，叫增减记账法，一增一减，增加了什么？增加了银行存款，减少了什么？也没减少什么，因此它有时候会出现同增同减的情况，增加银行存款，同时增加盈余公积，那时候还没有盈余公积那个词了，如此就出现了同增的情况，这种记账原理不科学，你还得进一步分析增加这方面的性质是什么、减少的性质是什么，乱得一塌糊涂。后来通过这么几年的使用，发觉依旧不行，还得走那个借贷原理的道路，又改回来，现在国际上也都承认，你要跟外商做买卖，你那个增减记账表人家都不明白，你那个到底是什么表？你那个企业里面有多少钞票？看不出来，

52、注册资本是多少？盈余公积是多少？未分配利润是多少？看不出来，如何跟你做买卖？敢跟你做买卖吗？因此一定要跟国际接轨，用国际上都能同意的程式化的方式。 资产负债表的格式，左半边差不多是流淌资产、长期投资、固定资产、其他资产和无形资产等等，最后有一个合计，期初余额、期末余额，资产负债表反映的确实是如此的差不多情况，流淌资产我也讲了，长期投资刚才我也带到了，什么叫固定资产也讲了，那个资产形成的总额是你现在的资产总额，我这有多少家当，还有5亿，资产总额期末余额是5亿，这确实是我的家当，我的家底可就不是那个情况了，得在所有表权益里面去看，这是真正的家底。 大伙儿看那个，这是刚才资产总额的，那个负债合计和所

53、有者权益合计，在那个箭头所指方向，在那个栏里面反映的数字才是真正的家底，如何讲？家当有了，刚才是资产总额期末余额数有5亿，负债是多少？我有5亿，里面有多少是借来的？是应该还给人家的？这是负债总额，我的负债总额是5.1亿，那么你的家底还有多少呢？所有者权益里面反映出来了，你的家底是负1千万，没东西了，你还以为你的家底还有5亿呢？没有了，真正的权益反映的是你的家底，假如你有5亿的资产，资产负债表的左方表现出来了，右方你的负债表现是3亿，你的家底还有2亿，一看你家底这么多，银行贷款没问题，你贷多少？才贷1千万，2千万我也给你，因为你的权益专门多。因此你要贷1百万，他连瞬间都不瞬间就给你了。一看你的所

54、有者权益里面是到负数了，你想贷款？没门儿。不能给你，银行明白这是窟窿，你拿贷款要发工资去。你拿我的贷款去发了工资，你如何还我？确信不行。因此要看你的家底还有多少，确实是所有者权益是什么，是最要紧考虑的一个方面。 这是资产负债表的差不多格式，而且是某年某月某日的情况，某一个日期、某一个时点的情况，负债表是如此的情况。刚才我讲了一个恒等式，左边加右边，左边是资产，资产在负债表里，恒等式的公式如何表现呢？负债加上所有者权益，通过刚才这张表大伙儿也能够看出来，左方的全部资产，右方表现负债和所有者权益，大伙儿假如看表的时候，想了解家底就看你的权益，看企业的资产有多少能够进行运作的，就看左边的资产到底有多

55、少，形成的固定资产不可使用，一般只能是住、办公，或者是有富余的出租也能够，流淌资产表现企业经营的运作资金能力大小。这确实是资产负债表里面的恒等式，因此有借必有贷，借贷必相等，有来言必有去语，有来的方面必定有用的方面，来是接来的，用是存起来了？依旧花了？资产负债表里面就统统表现无遗了。 阅读要点，大伙儿如何看那个表？拿来那个表，一个是货币资金，看看银行存款还有多少？够不够使？不够使抓紧贷款去，或者投资去，投资的方式有各种各样，下一步再讲。再有应收款和应付款，那个应收和应付也专门重要，比如刚才讲的应收账款三年了，应收账款的账龄十年没收回来的，还在账上趴着呢，简直是笑话，你也没跟人家对仗，也没取得对

56、方的承认，现在的年审我们都明白，企业每年需要进行一次年审，在工商那注册，年审的时候要发出你的债权和债务对账单，比如应收账款某某单位一百万，借走多少时刻？两个月，这可能没有问题，我给他发一个函，叫询证函，某某单位你是不是借款200万？对方讲昨天刚借的事，一盖章，会计师事务所承认你债权的存在，10年的了，那个悬不悬啊？你发给谁都不明白，那个企业早都倒闭了，你全然10年没对过账，你在账上趴着还应该收人家5千块钞票或者5万块钞票，那个企业倒闭了，你这应收账款还存在吗？账面上有，你账还实吗？不实了。因此要分析它的账龄是多少？应收账款的账龄在3年以上的，就要特不小心了，如何3年都没收回来了？应收账款往往是

57、销售出去，人家临时没有给钞票，叫做应收账款，应收账款和经营有直接关系的应收的钞票，叫应收账款，销售卖一套房子，人家没给我钞票呢，因此现在没那个事了，这叫应收账款，其他应收款确实是企业之间往来的关系所发生的债权，某某单位找我借了1百万，短期借款，能够，拆借一下三个月还能够，两家一写利息是多少、签一个小合同就能够了，如此形成的债权叫其他应收款，跟你的经营没有直接关系，因此两方面的账龄都要看，应收款是多少钞票收不回来的，也可能形成坏账损失，其他应收款也是如此，10年没追回来的账，那个人跑了、死了、企业不存在了，你的应收款还追得回来吗？我可能回不来了，你讲父债子还？儿子讲不还，你就没招了，因此账龄的分

58、析十分重要。 应付款和其他应付款又是相对应的，我就不讲了，讲讲其他应收，那个大伙儿应该想到，应付款和其他应付款的性质也是同样，也要看账龄。人家没找我，我这就不欠着人家，有时候银行一判执行还没有钞票执行呢，救火车一响就琢磨警车响了，这种情况也有。 定期和对方进行对账这是财务治理人员的要紧责任，你假如三年没有对账这是你的问题，你账上还老记得其他应收款和应收账款，你不对账，对方早跑了。因此账龄分析专门重要。 再一个确实是存货，房地产开发企业的存货和其他企业的存货，工业企业、施工企业、商业企业的存货大不相同，如何讲的？我们先讲讲相同的，第一行差不多相同，原材料你有他也有，库存设备、托付加工材料，一般的

59、在库里面存的东西，已有的东西同时是属于流淌资产方面的已有的东西。第二行就不一样了，开发产品属于存货的范围之内，大伙儿要琢磨这么大的房子不是货，它确实是货，它的性质属于流通领域的流淌资产，今天你盖完房改日就会卖，它不是固定资产，一栋房子可不能走也可不能跑，它是固定资产，因此企业核算的时候，它是属于流淌资产的范畴，一般企业的存货专门大，就琢磨着企业的运作出了问题，你如何存货这么多？机器总卖不出去？设备里面占了专门大的比例，没卖出去，那个就专门专门了，但是在房地产开发企业，存货的数量大小要通过分析，哪些方面的存货？具体项目是什么？开发产品有两种情况：一种是在施的，一种是差不多完工的，完工就要转入产品

60、了，在施的不能转。昨天完了今天验收，能够卖的还没卖出去的那个数量专门大，过去差不多上抢着买，现在可能不一样了，可能是形成多少套盖完了还没卖出去，这种情况形成开发产品形式存在的存货是属于流淌资产的范畴之内。 再有确实是分期收款的开发产品，属于产品之一，然而划分要切两块，分期收款和开发的，再有是出租的，能够用做出租使用的资产，也在存货里面反映，确实是长期出租。出租资产能够分两种：一种是能够转入固定资产的出租产品，另外确实是长期趴在存货里面的出租房屋，房屋确实是盖完了以后确实是要出租使的，确实是能够转入你的固定资产，进行固定资产验收，能够转入你的固定资产，用于出租使用，也能够趴在你的流淌资产的账户上