房地产企业成本核算

1、 房地产企业成本核算摘 要 合理确定房地产企业的成本，不但是房地产企业管理控制、准确计算利润的需要，还是房地产企业计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。因此，合理计算房地产企业的成本是房地产企业管理的重要方面，现将房地产企业成本核算的一般程序和大家作一个分享，以期共同完善。关键词 房地产 成本核算 企业管理 一、成本核算的一般步骤根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本核算对象归集开发成本费用。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在

2、各成本核算对象之间进行分配。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。二、成本核算对象的确定成本核算对象的确定应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 在上述原则下，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。loCAlhost对于开发规模较大

3、、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。1.成片分期开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。2.同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。3.同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用

4、直接计入房屋等开发项目的成本。成本核算对象一般应在开工前确定，以便于进行科目的设置和费用的及时归集。而且一旦确定，不应随意改变，以保证成本核算的准确性。三、成本费用项目的一般设置开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费。土地征用及拆迁补偿费一般设置土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费、其他四个科目进行费用的归集和核算。前期工程费一般设置项目整体性批报建费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费、其他七个科目进行费用的归集和核

5、算。基础设施费一般设置道路工程费、供电工程费电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等）、给排水工程费水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等）、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、绿化工程费、环卫工程费、其他十一个科目进行费用的归集和核算。建筑安装工程费一般设置土建工程费、安装工程费、装修工程费、项目或工程监理费、其他五个科目进行相应的费用归集和核算，其中：土建工程费一般又下设基础工程费、主体工程费、甲供材料费三个科目进行费用的归集和核算；安装工程费一般又下设电气(强电)安装工程费、电讯(弱电)安

6、装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费、甲供材料设备费九个科目进行费用的归集和核算。 配套设施费一般设置不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出、营业收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出、大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益的支出三个科目进行相应的费用归集和核算。开发间接费一般设置现场管理费用、借款利息费用、物业管理基金及公建维修基金或其他专项基金、质检费、其他六个科目进行相应的费用归集和核算。四、成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；

7、如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象分配时，相关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，

8、房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 按建筑面积计征时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。 前期工程费能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本；应由两个或两个以上的成本对象负担的，可先进行归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。基础设施费一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，应先进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建

9、及未建面积)分配计入有关成本核算对象。建筑安装工程费一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象。对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例乘以各自的标价进行分配。配套设施费凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”；不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本配套设施开发”进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象。配套设施和房屋等开发产品非

10、同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：先通过“开发成本配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象。先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本配套设施开发”科目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的成本。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的相应成本。如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的成本，不应等全部配套工程竣工后一次调整。凡是能有偿转让的配套设施支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本中。开发间接费应先通过“开发