房地产开发企业会计（第三版）第04章存货

1、第四章 存货 导入案例 荣盛房地产发展股份有限公司（股票代码：002146）成立于2003年1月20日，公司前身为荣盛房地产开发有限公司(原名为廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司)。公司是一家致力于中等城市商品住宅规模开发，专业化经营，稳步成长的跨地区大型房地产开发企业，具有国家房地产开发一级资质。其跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈基础上，立足中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择的兼顾发展小城市进行商品住宅规模开发。公司在2010年通过股权收购、招拍等多种方式，先后在廊坊、沧州、南京、徐州、沈阳、湛江、临沂、唐山、成都等9个城市获得土地17宗，占地面积约466.37万平方米

2、，规划建筑面积704万平方米。截至2011年末，公司土地储备建筑面积超过1700万平方米，可以满足公司3年左右的开发需要。 根据公司2012年的半年度财务报告资料，其期末存货为2 179 244.69万元，较之上年度期末存货1 929 699.48万元增加了249 545.21万元，增长了12.93%。存货中的主要项目为原材料1 220.09万元，低值易耗品560.89万元，周转材料237.50万元和开发产品269 627.33万元。报告期期末，公司存货不存在成本高于可变现净值情况，无需计提存货跌价准备。 存货项目的变化对企业损益、资产总额和所有者权益数额会产生什么样的影响？存货计价的方法不同

3、，对企业财务状况、经营成果又会产生怎样的影响？第一节 存货概述 第二节 存货的计量 第三节 库存材料与库存设备的核算第四节 委托加工物资和周转材料的核算 第五节 开发产品的核算 第六节 存货清查、跌价准备的核算以及存货的披露 本 章 内 容11 存货的确认 12 存货的分类 第一节 存货概述 11 存货的确认 凡符合存货定义的资产项目，在资产负债表中作为存货予以确认时，必须同时满足以下两个条件:1.该存货包含的经济利益很可能流入企业2.该存货的成本能够可靠地计量库存材料 库存设备 周转材料委托加工物资开发产品 分期收款开发产品 存货分类12 存货的分类 出租开发产品 周转房 在建开发产品 21

4、 存货的初始计量 22 存货的计价方法 第二节 存货的计量 23 存货成本的结转存货应当按照成本进行初始计量采购成本采购价格、进口关税和其他税金、运输费、装卸费、保险费以及其他可直接归属于存货成本的采购费用、采购存货支付的增值税进项税额存货加工过程中发生的追加费用，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造费用 加工成本除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出 其他成本21 存货的初始计量 外购存货存货的采购成本自制存货由采购成本和加工成本构成，可能还包括其他成本委托加工存货由采购成本、加工成本和其他成本构成投资人投入存货应按照投资合同或协议确认的价值或者评估确认的公允

5、价值作为实际成本以非货币性交易换入 换出资产的公允价值加上相关税费计价或换出资产的账面价值加上相关税费 盘盈的存货按照重置成本作为入账价值 各种来源存货实际成本的初始计量 企业提供劳务 直接人工和其他直接费用以及可归属的间接费用计入存货成本。以应收债权换入存货 公允价值 我国存货的计价方法包括实际成本计价方法和计划成本计价方法。 实际成本计价法 （1）先进先出法 （2）月末一次加权平均法 （3）移动加权平均法 （4）个别计价法 计划成本计价法22 存货的计价方法 已售存货：成本结转为当期损益，计入营业成本。对已售存货计提了存货跌价准备的，还应结转已计提的存货跌价准备，冲减当期主营业务成本或其他

6、业务成本 。因非货币性资产交换、债务重组等转出的存货：应当分别按照企业会计准则第7号非货币性资产交换和企业会计准则第12号债务重组规定进行会计处理。23 存货成本的结转31 库存材料的核算32 库存材料核算的会计处理 第三节 库存材料与库存设备的核算 33 库存设备的核算 库存材料核算应设置的账户 31 库存材料的核算（1）“材料采购”账户（2）“原材料”账户 （3）“材料成本差异”账户（4）“在途物资”账户1.对于已经验收入库但发票账单尚未到达的材料物资，在月份内可暂不入账，待发票账单到达时再按发票账单的金额记账。2.企业根据合同规定预付给供应单位的购货定金或部分货款，应作为预付供应单位款在

7、“预付账款”账户核算，而不得将预付款作为购入材料物资的价款入账。 企业在进行库存材料业务核算时，应特别注意下列业务的会计处理：32 库存材料核算的会计处理 3.若发票账单已经收到并已支付或承付货款，但材料尚未到达，应按支付或承付的数额，记入“在途物资”或“材料采购”账户，待材料到达并验收入库后，再按材料的实际成本或计划成本转入“原材料”等账户。4.采购的材料物资在运输途中发生的短缺和毁损，应根据不同情况作相应的账务处理。 库存设备核算应设置的账户 为了核算企业直接用于开发产品的各种库存设备的实际成本，房地产开发企业应设置“库存设备”账户。 33 库存设备的核算 41 委托加工物资的核算 42周

8、转材料的核算 第四节 委托加工物资和周转材料的核算 43周转材料核算的会计处理 委托加工物资是指房地产开发企业委托外单位加工的各种材料物资。 房地产开发企业委托加工物资核算既可以采用实际成本计价，也可以采用计划成本计价。但是，计价方法一经确定，不得随意变更。 委托加工物资核算的内容41 委托加工物资的核算 房地产开发企业应设置“委托加工物资”账户。借方登记发给外单位加工的材料物资的实际成本或计划成本、材料成本差异以及支付的加工费和应负担的往返运杂费等；贷方登记加工完成并验收入库的材料物资实际成本。 委托加工物资核算应设置的账户及其会计处理 周转材料的摊销方法 一次转销法 分期摊销法 分次摊销法

9、 五五摊销法42周转材料的核算 会计处理： 领用、摊销周转材料时采用一次转销法核算分期（次）摊销法核算 在领用时将其全部价值计入有关成本、费用：借：生产成本、其他业务成本、管理费用 贷：周转材料领用时：借：周转材料在用周转材料 贷：周转材料在库周转材料摊销时：借：生产成本、其他业务成本、管理费用 贷：周转材料周转材料摊销43周转材料核算的会计处理 周转材料应设置的账户采用一次转销法设置“周转材料”账户在“周转材料”账户下设置“在库周转材料”、“在用周转材料”和“周转材料摊销”三个明细账户进行核算通过“材料成本差异”账户，结转当月领用周转材料应分摊的成本差异会计处理：周转材料报废时采用一次转销法

10、核算分期（次）摊销法核算 残料入库，冲减有关成本、费用：借：原材料 贷：生产成本、其他业务成本、 管理销售 费用 借：生产成本、其他业务成本、管理费用 贷：周转材料周转材料摊销 借：周转材料周转材料摊销 贷：周转材料在用周转材料 借：原材料 贷：生产成本、其他业务成本、 管理费用 【例】一次摊销法的核算 企业开发产品领用一次转销的玻璃器皿一批，账面 价值为15 000元。同时，报废一批玻璃器皿，残料作价900元，作为原材料入库。企业作如下会计分录： (1)领用时： 借：生产成本 15 000 贷：周转材料 15 000 (2)报废时： 借：原材料 900 贷：生产成本 900 【例】分次摊销法

11、的核算 企业开发经营项目领用分次摊销的工具一批，实际成本10 800元，分6次摊销，实际使用5次时即报废，收回残料作价1 290元。企业作如下会计分录：(1)领用时： 借：周转材料在用周转材料 10 800 贷：周转材料在库周转材料 10 800(2)第15次摊销时： 借：生产成本 1 800 贷：周转材料周转材料摊销 1 800(3)报废时： 借：原材料 1 290 生产成本 510 贷：周转材料周转材料摊销 1 80051 开发产品核算的内容 52 开发产品核算应设置的账户及其会计处理 第五节 开发产品的核算 1.开发产品及其组成内容 （1）作为开发产品的土地，是指房地产开发企业为出租或有

12、偿转让而开发的商品性建设场地。 （2）作为开发产品的房屋，按其用途可以划分为四种： 第一，是为销售而开发建设的商品房； 第二，是为出售而开发建设的临时出租房； 第三，是为安置被拆迁居民周转使用而开发建设的周转房； 第四，是受其他单位委托代为开发的房屋。51 开发产品核算的内容 （3）作为开发产品的配套设施，是指属于未明确产权归属的；或产权归属企业所有的；或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位；或属于营利性的配套设施。（4）作为开发产品的代建工程，是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各种工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。2.分期收款开发产品 分期收款开发产品是指企业以分期收款方式

13、销售的在全部款项收回之前其全部或部分产权仍归属企业的开发产品。作为一项特殊的存货，企业应对分期收款开发产品进行单独的核算与管理。3.出租开发产品 （1）出租开发产品的摊销 （2）出租开发产品的修理 （3）出租开发产品的销售4.周转房 周转房是指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用、产权归本企业所有的各种房屋。 (1)周转房的摊销 (2)周转房的修理 (3)周转房的销售为了核算开发产品的增加、减少和结存情况，房地产开发企业应设置“库存商品”账户。 在本账户下设置“已完工开发产品”和“出租开发产品”两个二级明细账户，在“已完工开发产品”明细账户下按照不同项目、分期、产品类别等设置辅助核算明细账户

14、。在“出租开发产品” 明细账户下设置出租开发产品原值及出租开发产品折旧两个三级明细账户。 52 开发产品核算应设置的账户及其会计处理 61存货清查的核算 62 存货跌价准备的核算 第六节 存货清查、跌价准备的核算以及存货的披露 63 存货跌价准备核算应设置的账户 64 存货跌价准备核算的会计处理 TEXTTEXTTEXT1.房地产开发企业必须对存货进行定期或不定期的清查盘点。 2.对于价值高的存货，应按月清查；其他存货在年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。 3.企业对存货进行清查盘点后，确定各种存货的实际库存数量，并与账面结存数量核对从而查明存货盘盈、盘亏和毁损的数量以及造成存货盘盈、盘亏和

15、毁损的原因，明确责任。 4.根据清查结果编制存货盘点报告表，按规定程序报经有关部门批准后，作相应的账务处理，调整存货的账面实存数，使存货账实相符。 存货清查概述61存货清查的核算 存货清查核算应设置的账户 企业应设置“待处理财产损溢” 账户，并在本 账户下设置“待处理流动资产损溢” 账户，来核算存货的盘盈、盘亏和毁损。盘盈房地产开发企业发生盘盈的存货，通过“待处理财产损益”账户进行会计核算，按照管理权限报经批准后，冲减当期的管理费用。盘亏属于自然损耗产生的定额内合理的损耗，经批准后，可转作管理费用；属于应由供应单位、运输机构、保险公司或其他过失人负责赔偿的损失，应向有关过失人索赔，并将净损失计

16、入管理费用；属于自然灾害或非正常原因造成的损失，应将扣除残料价值、过失人和保险公司赔款后的净损失，计入营业外支出； 属于无法收回的超定额损耗，报经批准后，可转作管理费用；属于计量收发差错和管理不善等原因造成的存货短缺，应将扣除残料价值、过失人和保险公司赔款后的净损失，计入管理费用。 存货清查结果的会计处理房地产开发企业应当在资产负债表日，对存货成本高于可变现净值的，预计其成本不可收回的部分，按照可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备，计入当期损益。62 存货跌价准备的核算 存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用，以及相关税费后的金额直接用于出售的商品存货需要经过加

17、工的材料存货存货可变现净值的确定以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值 如果存在下列情况之一，房地产开发企业应当计提存货跌价准备：（1）该存货的市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望；（2）企业使用该项原材料生产的产品的成本大于产品的销售价格；（3）企业因产品更新换代，原有库存材料已不适应新产品的需要，而该原材料的市场价格又低于其账面成本；（4）因企业所提供的商品或劳务过时或消费者偏好改变而使市场的需求发生变化，导致市场价格逐渐下跌；（5）其他

18、足以证明该项存货实质上已经发生减值的情形。 当房地产开发企业存在以下一项或若干项情况时，通常表明存货的可变现净值为零：（1）已霉烂变质的存货；（2）已过期且无转让价值的存货；（3）生产中已不再需要，并且已无使用价值和转让价值的存货；（4）其他足以证明已无使用价值和转让价值的存货。计提存货跌价准备的方法存货跌价准备应区别不同情况，分别采用不同的计提方法企业通常应当按照单个存货项目计提存货跌价准备与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的、且难以将其与其他项目分开计量的存货，可以合并计提存货跌价准备。 对于数量繁多、单价较低的存货，可以按存货类别计提存货跌价准备。 存货跌价准备的转回 （1）资产负债表日，房地产开发企业应当确定存货的可变现净值。（2