1~2月统 计局房地产行业数据点评：销售增速再次转负投资强势反弹

1、目 录 HYPERLINK l _bookmark0 12 月销售面积持续回落4 HYPERLINK l _bookmark3 12 月新开工和房地产投资维持强势4 HYPERLINK l _bookmark9 预测 2019 年销售、投资、新开工增速为-5%、4%、-6%5 HYPERLINK l _bookmark10 龙头房企增速放缓，集中度仍持续提升6 HYPERLINK l _bookmark13 投资建议6 HYPERLINK l _bookmark14 风险提示7有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报

2、告最后一页的免责申明。2图表目录 HYPERLINK l _bookmark1 图 1：房地产销售面积 12 月同比增速为-3.6% 4 HYPERLINK l _bookmark2 图 2：12 月各区域楼市销售增速均出现下滑4 HYPERLINK l _bookmark4 图 3：房地产新开工面积同比增速为 6.0% 4 HYPERLINK l _bookmark5 图 4：12 月份新开工面积/销售面积的比例为 1.334 HYPERLINK l _bookmark7 图 5：房地产投资 12 月同比增速为 11.6% 5 HYPERLINK l _bookmark8 图 6：居民 2

3、月新增中长期贷款同比下降 30.9% 5 HYPERLINK l _bookmark11 图 7：12 月 TOP10 公司销售集中度达到 35.6% 6 HYPERLINK l _bookmark12 图 8：12 月 20-50 名房企销售增速-7.1% 6 HYPERLINK l _bookmark6 表 1：预测 2019 年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-5%、4%、-6%6有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。312 月销售面积持续回落12 月全国销售面积同比下滑，主要

4、由于东部及中部地区负增长所致。2019 年 12 月全国实现商品房销售面积 14102 万平方米，同比下降 3.6%，前值为 0.9%，增速较 2018 年 12 月下降 4.5 个百分点并再次出现同比负增长，主要是受到东部地区及西部地区销售面积同比负增长所累，中部地区增速亦持续下降。但由于 12 月销售均价同比仍增长 6.7%，前值为 10.7%，带动销售金额仍维持正增长，12 月实现销售金额 12803 亿元，同比增长 2.8%，增速较上月下降 9.5 个百分点。目前来看各区域去化率预计仍将维持稳中有降，因此我们判断2019 年一季度销售面积会呈现负增长， 整体市场仍处于探底过程。图 1：

5、房地产销售面积 12 月同比增速为-3.6%图 2：12 月各区域楼市销售增速均出现下滑120%100%80%60%40%20%0%-20%2009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-07-40%销售面积25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%东部中部西部东北数据来源：国家统计局，数据来源：国家统计局，1

6、2 月新开工和房地产投资维持强势12 月新开工面积同比增长 6.0%。12 月房地产新开工面积为 18814 万方，同比增长 6.0%，前值 20.5%，增速较上月回落 14.5 个百分点，增速明显放缓，体现出开发商对于后市销售情况的谨慎态度。12 月新开工面积/销售面积的比值为 1.33，处于历史高位，但更多的是由于销售端的收缩而非新开工端的扩张而造成的。2 月份全国商品房待售面积为 52251 万方，环比下降 0.3%。图 3：房地产新开工面积同比增速为 6.0%图 4：12 月份新开工面积/销售面积的比例为 1.33170%120%70%20%2010-012010-072011-012

7、011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012010/12010/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/1-30%新开工面积3.503.002.502.001.501.000.500.00新开工/销售数据来源：国家统计局，数据来源：国家统计局，12 月房地

8、产投资同比增长 11.6%。12 月房地产开发投资额为 12090 亿元，同比增长 11.6%， 前值 8.2%，增速较 2018 年 12 月回升 3.4 个百分点。12 月份土地成交价款为 690 亿元，同比下降 13.1%，前值为 6.8%，增速较 2018 年 12 月下降 19.9 个百分点。12 月份房地产行业到位资金量为 24497 亿元，同比增长 2.1%。其中定金及预收款 7366 亿元，同比增长 5.6%；个人按揭贷款 3458 亿元，同比增长 6.5%。2 月份居民新增中长期贷款 2226 亿元，同比下降 30.9%，环比下降 68.1%。图 5：房地产投资 12 月同比

9、增速为 11.6%图 6：居民 2 月新增中长期贷款同比下降 30.9%50%40%30%20%10%2009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-010%-10%房地产投资8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0002017/10居民新增中长期贷款2017/32017/52017/72017/92017/112018

10、/12018/32018/52018/72018/92018/112019/1数据来源：国家统计局，数据来源：国家统计局，预测 2019 年销售、投资、新开工增速为-5%、4%、-6%我们维持对 2019 年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为-5%/4%/-6%。目前来看市场去化情况仍未好转，开发商对后市的判断都较为谨慎，因此仍维持抢开工的策略，带动新开工仍维持较高的增速。我们预测 2019 年房地产行业三大核心指标为：销售面积下降 5%、房地产开发投资增长 4%、新开工面积下降 6%。表 1：预测 2019 年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-5%、

11、4%、-6%核心指标历史数据 东方预测 2016A2017A2018A2019E销售面积22.5%7.7%1.3%-5.0%开发投资额6.9%7.0%9.5%4.0%新开工面积8.1%7.0%17.2%-6.0%资料来源：国家统计局，龙头房企增速放缓，二三梯队竞争激烈2019 年 12 月，TOP10 房企销售金额同比下降 21.4%。从行业集中度来看，12 月 TOP10 房企的销售市占率达到了35.6%，但较2018 年同期出现下降，主要由于龙头房企的销售增速明显放缓，对规模的诉求不再强烈。另外，10-20 名、20-50 名、50-100 名房企销售金额的同比增速分别为-14.4%、-7

12、.1%和-7.2%，20 名之后房企对销售规模扩张，提高排名的诉求更强，因此整体销售增速的下降随排名后移而逐步收窄，我们判断未来 2050 名区间的竞争将愈发激烈。图 7：12 月 TOP10 公司销售集中度达到 35.6%图 8：12 月 20-50 名房企销售增速-7.1%40%30%TOP1035.6%26.9%0%24.2%10-2020-5050-100全国-4%-7.1%-7.2%销售金额同比增速20%10%20090%16.1%17.0%18.7%8.2%10.1%10.7%12.8%13.7%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%-16%201020112012201

13、320142015201620172018-14.4%2019年1-2月数据来源：国家统计局，克而瑞，数据来源：克而瑞，投资建议我们认为，最严的调控期已经过去，当前建议淡化政策博弈，坚守行业基本面。今年一二线城市的回暖是确定性较高的事件，而环核心城市的三四线卫星城市场也有望超越市场预期，例如环京区域已现复苏迹象，建议关注在这些城市有较好布局的房企，在销售端将有望取得超越行业平均的增速。维持行业标配的观点，推荐业绩确定性高增长，前期机构配置不多或减持的二梯队公司。具体来看， 我们推荐：新城控股、华夏幸福、阳光城、中南建设，建议关注荣盛发展、蓝光发展。风险提示1、销售大幅低于预期。由于楼市进入需求