国内外总部基地研究(多案例)及经济分析课件

1、总部基地项目研究Business Park汇报提纲一、总部基地解读二、案例借鉴中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址，在这种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设的有效手段。一、总部基地解读一种全新高端城市经济形态发展区域经济的平台推动城市经济发展的加速器城市国际化水平与竞争力的重要标志1、总部经济概念一、总部基地解读我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识从产业类型来看: Business Par

2、k的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。 从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。从园区环境来看： 园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发哺生态。总部基

3、地2、总部基地性质产业地产房地产开发的另类模式非生产型集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动的高端环节，迎合产业升级的需求 智力密集型知识密集型3、总部基地的演变历程第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：NEW TOWN基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素，与城市的联系也

4、越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区Business park目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。4、国内总部基地的发展2003年总部经济元年，始于北京，成为风靡全国的新概念。2005年真正浮出水面，北京丰台总部基地正式投入运营。继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以上海、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、成都、南京为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部基地。2005年2005-2010年6、总部基地的特征分析地产商开发政府供地开发项目销售/招商政府独立开发成立投

5、资公司开发项目招商综合开发总部基地开发模式成立投资公司开发项目招商熟地供应设置企业开发条件开发项目/销售/招商无论哪一种模式政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键开发模式分析开发产品分析景观规划规模产品总部基地的规模与其所处的区域有关，新兴区域的开发规模较大，而越靠近城市中心区域，开发规模越小。规划上一般会根据目标企业行业类型进行分区，以便加强内部的聚集力和资源整合；总部基地在规划时会考虑中高档次的商业配套，以便满足企业的商务、生活需求。独栋商务产品一般为4-5层，可满足企业办公各功能需求；面积区间由几百至几千变化，一般4-5层独栋商务楼为600-2000左右；根据个别企业的特别需求提供定制

6、服务。企业总部基地十分重视内部景观的打造，“生态”、“绿色”、“花园”等景观理念是大部分总部基地的景观主题。6、总部基地的完整价值链总部基地的完整价值链市场定位产业定位开发运作销售/招商物业管理资产运营产业聚集地产开发人口聚集商务发展二、案例借鉴总部基地在重庆是种全新的地产开发模式，那么我们到底如何去运作呢？它山之石，可以攻玉二、案例借鉴后工业服务园区的成熟模式“商务花园”国外案例研究二、案例借鉴欧州商务花园案例 杜柏林Park west西区商务花园PW西区商务花园概况：PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，其景观花

7、园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年

8、为止，PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。二、案例借鉴新加坡商务花园概况：新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；注重对商务花园的配套设施的规划为了避免商务花园建设成

9、为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。 商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；亚洲商务花园案例 新加坡商务花园裕廊樟宜商务花园吸引的客户类型二、案例借鉴国外案例小结入住商务花园客户特征中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低 多数企业依靠智力创造财富对便捷的交通依赖性较强比

10、较看重自身的形象对生态环境的追求孜孜不倦 以主流企业为主要业务对象的服务企业 企业类型IT类公司医药公司医疗设备生产公司集成电路厂家建筑设计公司动画制作公司广告公司大型企业的研发中心大型企业的数据中心培训中心其它服务类型产业商务花园的特征与产生条件二、案例借鉴国外案例小结21 高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。产业结构的变化 城市结构的变化 办公需求的多元化 商务花园生态的低密度的低成本的与城市联系紧密的自成系统的有足够的人力资源支持 经济发展促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张.从而城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区

11、域居住。 城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。 商务花园的特征 通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业园区正在不断低向商务花园的形式发生转变。二、案例借鉴模式、客户、营销的思考国内案例研究案例分享 1/ 北京丰台总部基地英国道丰国际集团在华投资运作的重点项目 ，北京市政府列为重点外资工程之一。 以五星级酒店、总部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部聚集、集办公、研发、产业于一体的总部经济新区。区位北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内 总占地65公顷总建面145万绿化率50%容积率1.59建筑形态独体独栋、独立产权、

12、独立冠名总部楼总投资60亿元建设周期3-5年面积区间1200-6000规模500余座配套金融广场6万； 玛雅岛酒店2.1万商业配套12.5万； 总部小公寓（30-50）千余套； 总部大讲堂 1600。案例分享 1/ 北京丰台总部基地入驻企业企业行业：基地的入驻企业结构，以科技型企业为主，涉及8大行业的近40个领域，包括航天、铁路、电力、钢铁、医药、环保、通信、汽车等；企业实力：其平均注册资金近一亿元，北京以外企业约占40%以上；代表企业：河北邢台旭阳焦化集团新加坡德龙控股大连冰山集团陕西鼓风机（集团）有限公司中国航天时代电子公司长征火箭技术股份有限公司中铁一局集团有限公司中国电器工业协会世纪东

13、方国铁电讯科技有限公司七匹狼实业有限公司新兴铸管集团有限公司大唐国际发电股份有限公司深圳市海洋王投资发展有限公司北京冠华荣信系统工程有限公司山西华夏星源集团陕西鼓风机(集团)有限公司中工工程机械成套有限公司株洲南车时代电气股份有限公司中国质量认证中心总部大唐国际化工技术研究院中国银行北京科技大道支行河南省宛西制药股份有限公司哈尔滨焊接技术培训中心北京方大炭素科技有限公司河南羚锐制药股份有限公司北京中铁华升房地产中广核风力发电有限公司中国洛阳浮法玻璃集团七匹狼投资股份有限公司博鳌亚洲论坛北京沙龙杭州阳光时代律师事务所案例分享 1/ 北京丰台总部基地配套40000平米的五星级酒店，40000平米总

14、部小公寓，125000平米的商业配套，健身中心、休闲会所以及几十个200-500平米不等的风味餐厅全宿制双语幼儿园；国际医疗诊所，信贷、银行、邮政、超市娱乐等案例分享 1/ 北京丰台总部基地产品：案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地 青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，项目总投资66亿，拥有近220万平米的建筑体量。经济技术指标：占地面积：1089亩 投资规模：37.3亿元 总建筑面积：69万m2容 积 率：1.6绿 地 率：28 本项目主要分为6期开发，其中一、二、三期销售完毕，一、二期已经呈现，基本全部入驻，三期于今

15、年年底交付使用，四期正在建设之中（目前正在销售），五、六期已经规划完成。4期目前销售均价在5000元每平米左右。建筑产品为独栋建筑，面积区间在18004800平米。案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地一、新引进的工业企业和服务业企业，只要税收年地方实得分 别大于20万和50万，可按地方实得部分的60%和40%支持企 业发展三年；二、新引进的企业当年的税收地方实得部分大于50万和200 万，按地方实得部分的40%和50%支持发展；三、新引进的房地产企业当年税收地方实得部分大于100万， 所得税地方实得部分的50%支持企业发展三年。招商优惠政策案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地招商成果企业选择目

16、标：世界500强、国内行业500强、有潜力快速成长优秀中小企业。招商率：青羊工业总部基地1-3期开发建设完成，实现100%招商，4期招商接近尾声。地理属性：入驻总部基地128家企业，市外97家，市内41家。行业属性：研发、销售、总部型企业128家，占92.8%；生产型企业10家，占7%；企业实力：世界500强企业3家，全国500强企业5家，工业行业百强企业45家，中外合资企业3家。代表企业：案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地配套设施时尚青年城时尚青年城案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地产品独栋、联排案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地园林景观案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地案例分享 3

17、/ 蓝光.空港总部基地 空港总部公园位于成都“南部新城”空港经济区核心，距离机场2.5公里，周边空、铁、陆、水交通四位一体。空港总部公园，以国际顶级商务理念，汇聚世界500强及行业精英，聚合总部商务、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态，打造互为价值链的高度集约型建筑群体。空港总部公园，以国际5A级硬件标准，营造人与人的和谐、人与空间的和谐、人与环境的和谐让商务办公不再产生疲惫和压力，而变成一种超然享受。空港总部公园，于成都商务门户，铸就千亩5A国际商务城。蓝光空港总部基地是纯的商业项目，目前一期一批次基本售罄，一期二批次（4354600平米）正在接受咨询。一期一批次销售均价650

18、0元/平米左右，二批次目前咨询价在7000多元/平米左右。一期一批次3月底已交房，入住率90%左右；二批次6月已交房。除部分清水房销售外，部分精装房只租不卖，租金在80元/平米/月左右。案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地超级SHOPPING MALL|与国际商务时尚共生 商务城，也是一座生活城。为人而规划，为人而建筑，空港总部公园细致考虑到了生活的每一面。庞大而完备的SHOPPING MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、旅游等6大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区，此外，美食城、精品街、花车街等均已重新规划完毕。配套设施案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地优惠措施包括：对入驻总部经济园

19、区并在双流注册登记，注册资本不低于500万人民币、当年纳税县级所得部分达100万元以上的新引进企业，从纳税之日起，按其缴纳的增值税、营业税、企业所得税县级所得部分，实行“11555”财政扶持政策（前两年给予100%补助，后三年给予50%补助）等，并且对于从双流县外新引进年实现上缴税收超过500万元的总部企业，新购置办公用房的，按500元/的标准补助；租赁办公用房的，按8元/月的标准补助。这些对企业利好的制度规定，主要采取直补和暗补的方式进行，不仅降低了企业入驻园区的门槛，更是金融危机发生以来对入驻双流总部园区的企业给予的很高的税收优惠，充分体现了双流政府新时期对“促就业，保增长”政策的理解和务

20、实引进、拓展招商的积极思路和探索。案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地招商优惠政策租赁优惠政策1、装修标准：精装修、甲级配置、低门槛入驻2、免租政策：针对行业龙头企业，可免租半年（免租期开始时间从交付使用起计算）3、租金优惠政策：采取“654”优惠策略（第一年优惠60%，第二年优惠50%，第三年优惠40%）案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地产品案例分享4/张江模式上海张江高科技园区位置: 位于浦东新区中部项目概况：成立于 1992 年 7 月，规划面积 25 平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。至 2005 年 9 月，园区累计引进注册企业 4141 家，吸引

21、跨国公司研发中心 91 家 。交通道路: 园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里；龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。地铁: 地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,在人民广场与地铁一号线交汇。中山公园站可换乘轻轨明珠线机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。 地铁站外环内环磁悬浮案例分享4/张江模式上海张江高科技园区43高科技产业区主要包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。技术创新区主要包括：孵化

22、楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施 。重点发展孵化和创新项目。科研教育区主要包括：研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、医院、国家实验室等。重点发展高等教育和科学基础研究。居住服务区：主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。 德宏宾馆 联想大厦 园区入口 园区景观技术创新区高科技产业区高科技产业区高科技产业区高科技产业区居住区科研教育区居住服务区案例分享5/创智天地打造都市生活第三地同济大学及科技产业区临平北路商务圈和平公园曲阳商务中心鞍山商圈五角场商圈(复旦科技园区)四平路大连路遂道陆家嘴高校科技区国际商务

23、区北外滩航运中心区 位：上海杨浦区，临近同济大学；片区背景：杨浦区是上海传统高教区，老工业基地；目前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业；传统居住聚集区，写字楼供应量少；片区现状：22个国家级重点实验室14所高等院校100多家科研院所2000余家设计、广告等创意公司20万本科生、研究生和博士生创智天地案例分享5/创智天地打造都市生活第三地45开发商香港瑞安公司地理位置江湾镇体育场与复旦大学之间建筑设计美国SOM设计师事务所土地面积84公顷（1260亩）建筑面积100万总投资 100亿元一期创智SOHO开盘2006年下半年，售价15000元/平创智中心提供办公、商业、

24、研发、学习、休闲及文化设施 创智SOHO 提供住宅以及办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能小区。 科技园 着重推动IT等高科技产业研发 江湾体育公园 以江湾体育场为中心的综合体育休闲场所，包括室内游泳池、体育馆等其他体育设施 案例分享5/创智天地打造都市生活第三地创智天地公共活动中心区 创智广场创新天地学习天地高科技园区 生活工作区 信息广场科企天地会议中心中外高科技公司孵化期的企业支撑性服务企业研发机构中小企业风险基金终身教育行政管理人才培训特色商业街住宅街坊高科技研发高科技产业化创智天地的规划功能划分：主要分为公共活动中心、生活工作区、高科技园区公共活动中心区提供办公、研发、学习、休闲及文化

25、设施；生活工作区提供办公、零售、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区。高科技园区着重推动研发。 案例分享6/北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道位置: 位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。 交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处 项目北部有开发区内唯一交通服务中心 三条主干道

26、通往市中心 配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所 ;北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。 亦庄BDA案例分享6/北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境。高层写字楼多层写字楼厂房+写字楼独栋办公楼独栋办公楼生态独栋办公楼BDA国际企业大道市场定位过程市场细分生态独栋办公楼目标市场15003000平方米的环境优美的、独栋式的、智慧型产业建筑市场定位大