北京高法关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见

1、北京高法关关于审理房房屋买卖合合同纠纷案案件适用法法律若干问问题的指导导意见（试试行）(20111-03-25 222:077:16) HYPERLINK javascript:; HYPERLINK javascript:; 转载标签： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%D6%D0%BB%AA%C8%CB%C3%F1%B9%B2%BA%CD%B9%FA&ts=bpost&stype=tag 中华人民共共和国 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%CE%DD%CB%F9%D3%D0%C8%A8&ts=bpost&stype=tag 房屋所有权权

2、HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%CE%DD%C2%F2%C2%F4&ts=bpost&stype=tag 房屋买卖 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%D7%AA%D2%C6%B5%C7%BC%C7&ts=bpost&stype=tag 转移登记 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%BC%CC%D0%F8%C2%C4%D0%D0&ts=bpost&stype=tag 继续履行 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%D4%D3%CC%B8&ts=bpost&stype=tag 杂谈分类： HYPERLINK /

3、s/articlelist_1301550552_6_1.html 法法律法规 HYPERLINK / 北京市高级级人民法院院关于印发发 HYPERLINK / 北京市高级级人民法院院关于审理理房屋买卖卖 HYPERLINK /ask/browse-c5.html 合同纠纷纷案件适用用 HYPERLINK /fagui/ 法律若干问问题的指导导意见（试试行）的的通知（20110年122月21日日京高法法发200104458号）市第一、第二中级人民法院， HYPERLINK / 北京铁路运输中级法院各区、县人民法院，各铁路运输法院： HYPERLINK / 北京市高级人民法院关于审理房屋买卖 H

4、YPERLINK /ask/browse-c5.html 合同纠纷案件适用 HYPERLINK /fagui/ 法律若干问题的指导意见（试行）已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。特此通知。 HYPERLINK / 北京京市高级人人民法院关关于审理房房屋买卖 HYPERLINK /ask/browse-c5.html 合合同纠纷案案件适用 HYPERLINK /fagui/ 法法律若干问问题的指导导意见（试试行）为妥善处处理房屋买买卖 HYPERLINK /ask/br

5、owse-c5.html 合同纠纠纷，统一一审判标准准和裁判尺尺度，根据据中华人人民共和国国民法通则则、中中华人民共共和国物权权法、中华人民民共和国合合同法、中华人人民共和国国城市房地地产管理法法、中中华人民共共和国 HYPERLINK /ask/browse-c71.html 民事事诉讼法等 HYPERLINK /fagui/ 法律 HYPERLINK /fagui/ 法规及最高高人民法院院有关司法法解释的规规定，结合合我市 HYPERLINK /ask/browse-c71.html 民事事审判实践践，制订本本意见。第一条条本意意见所称的的房屋买卖卖，是指城城镇区域内内国有土地地上的“二二

6、手房”买买卖。商品房买买卖合同纠纠纷案件，可可以参照本本意见处理理。但 HYPERLINK /fagui/ 法律律、司法解解释另有规规定的，适适用其规定定。第二条条当事事人签订的的预购书、购房意向向书等协议议已经具备备了拟购房房屋的基本本状况、价价款数额、价款支付付方式等合合同主要内内容的，可可以认定为为房屋买卖卖合同，但但当事人另另有约定的的除外。因可归归责于当事事人一方的的原因致使使房屋买卖卖合同未能能订立，预预约协议约约定有定金金条款的，应应当适用定定金罚则；没有约定定定金条款款，或者定定金处罚数数额不足以以弥补守约约方实际损损失的，违违约方应当当赔偿守约约方因此所所受到的信信赖利益损损

7、失。守约约方要求赔赔偿合同履履行的可得得利益损失失的，一般般不予支持持。第三条条城城市房地产产管理法第三十八八条第（六六）项“未未依法登记记领取权属属证书”的的房屋不得得转让的规规定，在性性质上不属属于最高高人民法院院关于适用用中华人民民共和国合合同法若干干问题的解解释（二）第十四条条规定中的的“效力性性强制性规规定”，不不应作为认认定房屋买买卖合同无无效的 HYPERLINK /fagui/ 法律律依据。第四条对以将来来可能取得得所有权的的房屋为标标的物的买买卖合同，法法院不应仅仅以出卖人人在签订合合同时尚未未取得房屋屋所有权为为由认定买买卖合同无无效。出卖卖人在合同同履行期限限届满时仍仍未

8、取得房房屋所有权权，致使买买受人不能能办理房屋屋所有权转转移登记的的，应当承承担相应的的违约责任任。前前款所称将将来可能取取得所有权权的房屋，包包括尚未取取得所有权权的已购商商品房及已已购按 HYPERLINK /ask/browse-c72.html 经济济适用住房房管理的房房屋等。第五条条出卖卖人将登记记在其个人人名下的法法定共有房房屋，未经经占份额三三分之二以以上的按份份共有人或或全体共同同共有人同同意，擅自自以自己名名义转让给给他人，买买受人为善善意的，可可以认定房房屋买卖合合同有效。买受人符符合物权权法第一一百零六条条第一款规规定的善意意取得构成成要件办理理了房屋所所有权转移移登记，

9、其其他共有人人要求追回回该房屋的的，不予支支持。前款中出出卖人为夫夫妻一方，转转让房屋行行为符合最高人民民法院关于于适用中华华人民共和和国婚姻法法若干问题题的解释（一一）第十十七条第（二二）项规定定的，应当当优先适用用该规定。第六条条相关关政策、 HYPERLINK /fagui/ 法法规规定的的限制上市市交易期限限内买卖已已购 HYPERLINK /ask/browse-c72.html 经济适用住住房，当事事人主张买买卖合同无无效的，可可予支持。政策、 HYPERLINK /fagui/ 法法规有新规规定的，适适用其规定定。出出卖人转让让的 HYPERLINK /ask/browse-c7

10、2.html 经济适用住住房的原购购房合同系系20088年4月111日（含含）之前签签订，当事事人又在转转让该已购购房屋的合合同中约定定在限制上上市交易期期限届满后后再办理房房屋所有权权转移登记记或在一审审法庭辩论论终结前该该房屋已具具备上市交交易条件的的，可以认认定合同有有效。经出卖人人主张房屋屋买卖合同同被确认无无效的后果果，适用合同法第五十八八条的规定定，并考虑虑居住安置置问题妥善善处理，在在认定买受受人所受损损失数额时时应当综合合考虑出卖卖人因房屋屋升值获得得的利益、买受人因因此丧失的的订约机会会损失、买买受人装修修房屋的添添附价值及及双方的过过错程度等等因素，公公平合理的的予以确定定

11、。第七条条出卖卖人转让已已购按 HYPERLINK /ask/browse-c72.html 经济济适用住房房管理的房房屋，当事事人主张房房屋买卖合合同无效的的，不予支支持。第八条房屋抵押押权存续期期间，出卖卖人（抵押押人）未经经抵押权人人同意转让让抵押房屋屋的，不影影响房屋买买卖合同的的效力。出出卖人在合合同约定的的履行期限限届满时仍仍未履行消消灭抵押权权的义务，致致使买受人人无法办理理房屋所有有权转移登登记，买受受人请求解解除合同，并并要求出卖卖人承担相相应违约责责任的，应应予支持；买受人要要求继续履履行合同，办办理房屋所所有权转移移登记，经经法院释明明后仍坚持持不变更的的，对其诉诉讼请求

12、，不不予支持，但但买受人同同意并能够够代为清偿偿债务消灭灭抵押权的的除外。法院可可以根据案案件具体情情况征询抵抵押权人的的意见，必必要时可以以追加抵押押权人作为为无独立请请求权第三三人参加诉诉讼。第九条出卖人擅擅自将已被被有权国家家机关采取取了查封等等强制措施施的房屋转转让给他人人的，买卖卖合同一般般认定为无无效，但相相应有权国国家机关或或申请采取取强制措施施的权利人人同意转让让，或者一一审法庭辩辩论终结前前强制措施施已经解除除的，可以以认定合同同有效。出卖人人转让房屋屋后，有权权国家机关关对房屋采采取了查封封等强制措措施的，不不影响已成成立的房屋屋买卖合同同的效力。合同约定定的履行期期限届满

13、时时针对出卖卖人的强制制措施仍未未解除，致致使买受人人不能办理理房屋所有有权转移登登记的，可可以参照本本意见第八八条第二款款规定的内内容处理。第十条条房屋屋权利人依依据物权权法第二二十八条至至第三十条条规定取得得房屋所有有权，尚未未办理宣示示登记即转转让房屋的的，不影响响房屋买卖卖合同的效效力。买受受人要求办办理房屋所所有权转移移登记，经经审查诉讼讼请求应予予支持的，应应当判决房房屋权利人人将房屋登登记到自己己名下后，再再为买受人人办理所有有权转移登登记。第十一条条出卖卖人因婚前前购买、 HYPERLINK /ask/browse-c1.html 拆拆迁安置等等原因单独独享有房屋屋所有权，其其

14、配偶、其其他亲属或或被 HYPERLINK /ask/browse-c1.html 拆迁安安置人因婚婚姻、亲属属关系或拆拆迁政策规规定有权居居住该房屋屋，并形成成共居事实实，居住人人以出卖人人转让房屋屋未经其同同意，侵害害其居住权权益为由，要要求确认房房屋买卖合合同无效的的，不予支支持。但居居住人的相相关权益应应当得到 HYPERLINK /fagui/ 法法律保护。第十二二条当当事人之间间就转让同同一房屋先先后分别签签订数份买买卖合同，合合同中关于于房屋价款款、履行方方式等约定定存在不一一致，当事事人就此产产生争议的的，应当依依据当事人人真实意思思表示的合合同约定继继续履行。对于当事事人在房

15、屋屋买卖中确确实存在规规避税收征征管、骗取取贷款等行行为的，必必要时可一一并建议相相关行政主主管部门予予以处理。第十三三条出出卖人就同同一房屋分分别签订数数份买卖合合同，在合合同均为有有效的前提提下，买受受人均要求求继续履行行合同的，原原则上应按按照以下顺顺序确定履履行合同的的买受人：（11）已经办办理房屋所所有权转移移登记的；（22）均未办办理房屋所所有权转移移登记，已已经实际合合法占有房房屋的；（3）均均未办理房房屋所有权权转移登记记，又未合合法占有房房屋，应综综合考虑各各买受人实实际付款数数额的多少少及先后、是否办理理了网签、合同成立立的先后等等因素，公公平合理的的予以确定定。买买受人中

16、之之一人起诉诉要求出卖卖人继续履履行买卖合合同，出卖卖人以房屋屋已转让给给他人为由由提出抗辩辩的，法院院可以根据据案件具体体情况决定定是否追加加其他买受受人作为第第三人参加加诉讼；其其他买受人人另行提起起诉讼要求求继续履行行合同的，应应当依据前前款原则协协调处理。第十四四条房房屋经多次次转手买卖卖，均未办办理转移登登记，终局局买受人以以前手出卖卖人为被告告提起诉讼讼，要求办办理房屋所所有权转移移登记的，法法院可以依依申请或根根据案件具具体情况追追加登记权权利人（第第一手出卖卖人）作为为第三人参参加诉讼，经经审查诉讼讼请求应予予支持的，可可以判决当当事人依次次办理房屋屋所有权转转移登记，但但当事

17、人另另有约定的的除外。对于参参与中间流流转的其他他出卖人，法法院可以根根据案件具具体情况决决定是否追追加其为第第三人。第十五五条当当事人约定定一方以他他人名义购购买房屋，并并将房屋登登记在他人人名下，借借名人实际际享有房屋屋权益，借借名人依据据合同约定定要求登记记人（出名名人）办理理房屋所有有权转移登登记的，可可予支持。但是，该该房屋因登登记人的债债权人查封封或其他原原因依法不不能办理转转移登记，或或者涉及善善意交易第第三人利益益的除外。当事事人一方提提供证据证证明其对房房屋的购买买确实存在在出资关系系，但不足足以证明双双方之间存存在借名登登记的约定定，其主张张确认房屋屋归其所有有或要求登登记

18、人办理理房屋所有有权转移登登记的，不不予支持；其向登记记人另行主主张出资债债权的，应应当根据出出资的性质质按照相关关 HYPERLINK /fagui/ 法律规定处处理。第十六条条借名名人违反相相关政策、 HYPERLINK /fagui/ 法规的规定定，借名购购买 HYPERLINK /ask/browse-c72.html 经济适用住住房等政策策性保障住住房，并登登记在他人人名下，借借名人主张张确认房屋屋归其所有有或者依据据双方之间间的约定要要求登记人人办理房屋屋所有权转转移登记的的，一般不不予支持。第十七条条登记人人将登记在在其名下的的房屋擅自自转让给他他人，借名名人以其对对房屋享有有实

19、际权利利为由，要要求确认买买卖合同无无效的，不不予支持，但但借名人能能够证明买买受人知道道或应当知知道房屋存存在借名登登记的除外外。买受人人、借名人人均要求继继续履行合合同的，可可以参照本本意见第十十三条第一一款的规定定处理。第十八八条物权法第一百零零六条规定定的房屋的的无权处分分主要包括括以下情形形：（11）权利人人基于非依依 HYPERLINK /fagui/ 法律行为的的物权变动动取得房屋屋所有权，但但未办理宣宣示登记，房房屋登记在在他人名下下，登记人人擅自以自自己名义处处分房屋的的；（22）因房屋屋登记机关关登记错误误，致使房房屋登记簿簿上记载的的原所有权权消灭，产产生了新的的登记权利

20、利，登记人人擅自以自自己名义处处分房屋的的；（33）夫妻共共同共有及及其他法定定共有房屋屋仅登记在在其中部分分共有人名名下，登记记人未经占占份额三分分之二以上上的按份共共有人或全全体共同共共有人同意意，擅自以以自己名义义处分房屋屋的；（4）出出卖人转让让房屋并办办理了所有有权转移登登记，其后后买卖合同同被确认无无效或被撤撤销、解除除，尚未办办理所有权权回复登记记，登记人人（买受人人）擅自以以自己名义义处分房屋屋的；（5）其其他无权处处分房屋的的情形。第十九九条物权法第一百零零六条第一一款规定在在适用上应应作如下理理解： （11）房屋善善意取得中中“善意”的判断标标准：买受受人信赖房房屋登记簿簿

21、中关于物物权登记的的记载，不不知道出卖卖人无处分分权即推定定买受人为为善意，但但确有证据据证明买受受人明知或或因重大过过失不知房房屋登记簿簿中物权登登记错误或或者登记簿簿中存在异异议登记的的除外。房房屋原权利利人对于买买受人为恶恶意负有举举证责任。（22）“以合合理的价格格转让”是是指买卖双双方之间存存在以合理理价格转让让房屋的交交易行为，且且买受人已已实际全部部或部分支支付了房屋屋价款。（3）房房屋善意取取得以房屋屋所有权已已经转移登登记到买受受人名下为为生效要件件。房屋已已经办理转转移登记但但尚未交付付的不影响响善意取得得的构成，但但该事实可可以作为判判断买受人人是否构成成善意的因因素之一

22、。第二十十条房房屋买卖合合同签订后后，出卖人人未依约为为买受人办办理房屋所所有权转移移登记，买买受人提起起房屋确权权之诉，要要求确认房房屋归其所所有的，法法院应当行行使释明权权，告知其其应当变更更诉讼请求求要求出卖卖人办理所所有权转移移登记，买买受人坚持持不变更的的，对其诉诉讼请求，不不予支持。第二十十一条房屋买卖卖合同履行行过程中，一一方当事人人构成根本本违约的，守守约方有权权解除合同同，违约方方不享有合合同法定解解除权。如如果因不可可抗力或情情事变更等等原因，致致使合同目目的无法实实现的，合合同双方均均有权要求求解除合同同。第二十十二条房屋买卖卖合同签订订后，一方方当事人不不同意继续续履行

23、，愿愿意以承担担相应违约约责任为代代价解除合合同，而另另一方坚持持要求继续续履行，经经审查合同同继续履行行不存在现现实困难的的，应当判判决双方继继续履行合合同，但合合同另有解解约定金等等约定或符符合合同同法第一一百一十条条规定情形形的除外。第二十十三条当事人在在房屋买卖卖合同中对对定金性质质约定不明明的，不应应视为解约约定金。房屋买买卖合同中中同时约定定了解约定定金和违约约金，当事事人一方已已构成违约约的，在约约定条件成成就时解约约定金处罚罚与违约金金可以同时时适用。第二十十四条房屋买卖卖合同签订订后，因一一方当事人人根本违约约致使另一一方订立合合同的目的的不能实现现，守约方方要求解除除合同，

24、并并要求违约约方赔偿房房屋差价损损失、转售售利益损失失等可得利利益损失的的，应酌情情予以支持持，但当事事人另有约约定的除外外。在在认定和计计算可得利利益损失时时，应从守守约方主张张的可得利利益赔偿总总额中扣除除守约方未未采取合理理措施不当当扩大的损损失、守约约方亦有过过失所造成成的损失、守约方因因此获得的的利益以及及守约方取取得利益需需要支出的的必要的交交易成本，并并综合考虑虑守约方的的履约情况况等因素予予以确定。第二十十五条房屋买卖卖合同不成成立、被确确认无效或或被撤销，信信赖合同有有效成立致致受损害的的一方当事事人要求另另一方赔偿偿信赖利益益损失的，应应予支持。信赖利益益损失包括括所受损害害和所失利利益（当事事人信赖合合同有效成成立而丧失失另订其他他有利合同同的机会损损失等），损损失赔偿数数额以不超超过履行利利益为限。第二十十六条出租人转转让房屋给给第三人，侵侵害承租人人优先购买买权，承租租人请求判判决其与出出租人在与与第三人同同等条件下下成立房屋屋买卖合同同关系，出出租人为其其办理房屋屋所有权转转移登记，经经审查承租租人购买房房屋的意思思表示真实实，且具备备合同履行行能力的，法法院可以支支持其诉讼讼请求，并并判决承租租人在合理理期限内依依同等条件件支付房屋屋价款，但但 HYPERLINK /fagui/ 法律、司法法解释另有有规定的除除外。法院院在审理过过程中可以