我国房地产行业电子商务发展大纲

1、作者：曹智聪 第一章房地产行业电子商务的兴起第二章房地产行业电子商务进展的现状第一节：房地产行业进展状况一、 房地产行业进展现状二、 中国模式与美国模式之比较三、 房地产行业电子商务进展的现状和问题第二节：电子商务在房地产行业的应用一、 最大化传播效应，形成更多的准客户群体。二、 准确而完整表现进展商的创意和楼盘优势三、 服务个性化四、 提高成交率五、 广告效益高第三章房地产行业电子商务的以后进展第一节：房地产行业电子商务的进展方向一、 进展商企业形象展示二、 网上楼盘展示销售系统三、 数字化社区系统四、 网上装修顾问系统五、 房产销售治理系统第二节：房地产行业电子商务进展的要紧思路一、 转变

2、观念，勇于创新，赢得电子商务进展主动权二、 企业内部的信息化三、 电子商务与传统模式的结合四、 高度重视客户关系和客户资源的开发第三节：房地产行业电子商务进展中要注意的问题一、研究解决安全认证支付治理问题二、抓实内部治理三、培育市场树立品牌四、加强对连锁网点的治理第四章 结束语摘要：随着信息化技术在许多行业和部分企业中的成功应用，房地产电子商务已成为房地产企业经营方略的一个不可取代的重要环节。其相对低廉的成本、超越时空限制等的经营方式和企业因此获得的巨大利润，令众多房地产企业投入更多的关注目光。本文将探讨中美两国在房地产方面的进展模式和电子商务在我国房地产行业中的应用。第一章房地产行业电子商务

3、的兴起互联网差不多轰轰烈烈的改变着中国的社会经济，房地产业也没有例外。尽管，理想中的电子商务模式还没有成为现实，但其中所蕴涵的巨大市场前景差不多日渐明朗。和其它所有行业一样，房地产业也正在受到全球电子商务化趋势的阻碍。在电子商务的环境下，企业的商务的运作方式将会发生变化，同时将会产生新的模式和流程。越来越多的地产进展商认为，今天开始涉足该领域的公司将成为以后地产业的领导者。电子商务实际上确实是在网络上进行的商务，确实是借助强大的数字信息技术来了解每个客户的需求和倾向，为他们提供个性化的产品和服务，然后尽可能快速、便捷地实现交易并将产品和服务交付给用户。个性化、自动化的服务特征，为商业机构增加收

4、入、降低成本、建立和加强与客户之间的关系。尽管电子商务系统的好处是如此诱人，但作为房地产企业如何实现真正意义的电子商务，开发、部署以及治理这些系统，并成功获得电子商务所带来的巨大益处却并不容易。除了要应用快速进展的最新技术之外，如何针对房地产业务的具体特性，融合与调整现有的传统业务处理过程，最大限度地发挥电子商务的优点成为问题的关键。第二章房地产行业电子商务进展的现状第一节：房地产行业进展状况一、房地产行业进展现状目前中国的房地产业的效益仍然不尽如人意，在上市公司中，地产行业的收益率低于平均水平3个百分点，房地产业的差不多状况是大部分进展商市场规划、定位比较模糊，尽管一般地产企业都拥有高资产，

5、但同时差不多也都高负债、高存量。这些年来，开发商为促进销售，找专业公司策划楼书，大手笔的广告攻势，制作楼盘模型，有魄力的不惜工本建样板房甚至大型售楼处。尽管这些传统的套路曾经有效，往后可预见的时期也一样不可或缺。然而，业内人士，尤其是专业的大型房地产商，深感这些模式差不多专门难发挥全然性的效应来关心企业走出困境，并带来持续进展的能力和乐观的前景。另外，中国内地房地产业取得土地程序日趋透明，融资渠道呈现多元化。房地产业的竞争趋向房地产企业核心专业知识、经营治理能力、洞察消费群需求的竞争。过去仅仅依靠优势的人脉资源取得土地制造财宝奇迹，已难以为继。只是，“短、平、快”的项目型房产，目前仍被以短期赚

6、钞票为目的的房产投机者所炒卖。二、中国模式与美国模式之比较随着中国房地产市场竞争的加剧、房地产企业的优胜劣汰，房地产商越来越注重公司的运营模式。美国的房地产商业模式正逐渐为中国房地产商们所看好。在过去20多年中，阻碍和主导中国内地房地产行业的是香港模式。其本质特点，是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向。这要紧源于香港土地资源严峻稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。而美国模式，其本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其缘故是美国的土地资源几乎无限供应。而中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作

7、用。事实上，不管是中国香港模式也好，美国模式也罢，能够经受住中国内地市场考验并能够持续进展下去，才是真正的好模式。真正有发言权的，是10年、20年、50年后仍然持续进展的中国内地大型房地产企业采取的运营模式。三、房地产行业电子商务进展的现状和问题在地产界寻求突破，甚至变革的需求下，时下如火如荼的互联网经济和电子商务热潮自然成为人们首选的解决方案，建楼盘网站、网上房屋拍卖，甚至连“房COM”的概念也被提了出来。然而，大部分的地产商目前仍处于观望状态，一方面还搞不清电子商务到底是如何回事以及如何与传统的地产业务结合，另一方面要紧是怀疑建一个网站能否真正为楼盘的销售带来实际的效益。（一）企业对电子商

8、务的认识和应用问题目前地产界较普遍的做法是建一个只有静态内容的网站，有的拿出一、两套出售单位在某一个网站上拍卖一下，起一点轰动效应，差不多上是将互联网概念作为一种炒作的内容，谈不上什么电子商务，也没有对楼盘的销售业务带来实际的效益。另外一种做法则特不激进，即所谓的“房COM”，标榜要给地产界带来一场革命，完全摆脱传统的地产经营模式，将经营土地开发转为经营房产供应的互联网ICP，甚至将建筑材料的采购供应全部网络化运作，这些网站的兴起也有一、两年的历史，没有太多的公司追随，目前不是偃旗息鼓，确实是完全没有实际运作，成为互联网泡沫在地产界的典型体现。目前的闻名门户网站都属于综合网站，房地产版块所占比

9、例专门小，而且网站经营者一般只明白网站经营，不明白房地产治理，他们一直把自己定位于媒体的地位。因此项目展示深度不够，只是载录一点项目的简介、均价、起价、部分主力户型图，对项目的装修标准与社区配套只做简单的“有”与“否”描述，总之他们所提供的内容只能上网查项目名称和大致区位，起不到上网选房的作用。假如每个开发商都自建网站，不仅建站投入的网页设计、服务器租用等费用高，而且点击率都会专门低，日常维护也特不烦琐，内容更新一般不及时，甚至有的从建站到项目封盘都不更新，极大的损害了公司的形象、白费了大量的客户资源。假如多家开发商能共同建立一个公用网站，不仅节约了费用、解决以上问题，而且能够吸引大量的客户群

10、，起到专门好的广告效应。尽管目前国内房地产软件开发水平有了专门大提高，各房地产开发公司也有专门旺盛的需求，但实际应用的较少。要紧缘故在于：首先，软件开发企业只明白得如何把软件开发出来，而对项目治理流程不是专门熟悉，又没有房地产业内人士参与，造成开发与应用脱节，使治理软件的实际应用性大大降低；第二，目前的房地产治理软件的最大缺憾是没有利用数据库技术将网络、大众媒体、展览展示设备（如触摸屏等）、项目治理流程等有机的衔接起来，造成有用性差、专门多数据仍然需要各种表格手动整理，因此致使资料更新困难重，复投入资金专门大；第三，是目前的房地产治理软件操作比较繁杂，售后培训跟不上，因此使用不方便，再加之受开

11、发企业工作人员电脑使用熟练程度的限制，应用自然专门少。（二）金融体制问题电子商务是“在线支付”，要求各银行之间具有统一的结算方法。美国各个银行之间的结算网络协议是统一的，而目前我国各个商业银行之间尚无统一的结算方式，使得本来就为数不多的电子商务停留在“电子交易，线外支付”的层面上。（三）法律法规问题我国目前关于贸易的法律法规是基于传统的交易方式而制定的，有许多规定并不适用电子商务。为了促进电子商务的进展，应围绕电子商务的进展及相关的网络治理、信息安全、金融结算和知识产权爱护等问题，加快对现行法律的修改和完善，并制定新的法律法规，为电子商务的进展提供一个既相对宽松又安全严密的法律保障和外部环境。

12、（四）网络安全问题电子商务的安全问题涉及交易双方的企业机密、公共的安全、国家的安全。尽管最近制约电子商务进展的支付系统在不断完善，银行卡，在线支付等差不多在中国银行、招商银行等实现，然而从技术和方便易用性上讲，它还存在许多弊端和漏洞， 这些网络安全问题还在一定程度上阻碍着网上交易的进行，不管是消费者个人隐私权的爱护，依旧在线支付的安全性问题，都有待进一步完善。第二节：电子商务在房地产行业的应用一、 最大化传播效应，形成更多的准客户群体。依照相关的市场研究，在传统媒体广告的攻势下，被抢夺到的“眼球”差不多上分为形成拥有欲望的、有兴趣的以及引起注意的三类群体。第一类群体差不多都会现场看楼，而且最终

13、成交的买家只能在这类群体中产生，而大部分的第二类群体和全部的第三类群体，则由于没有足够的驱动力去安排时刻和跨越空间去现场看房，成为了大量的无效广告受众。问题在于，这些被流失的群体中实际存在着大量适配的准买家。互联网 “任何时候、任何地点”的特点，将使第二、三类群体中大量人士通过网站“亲临楼盘”，而一个优秀的楼盘展示交易网站将尽可能地使扫瞄者升级为有拥有欲望的群体，有效增加现场看楼准客户的数量。通过与房地产专业信息网站的链接，以及准客户通过搜索引擎查询，都会使楼盘有更多的机会吸引买家的光顾。二、准确而完整表现进展商的创意和楼盘优势进展商初始的规划以及楼盘策划所形成的卖点和优势概念，由于媒体篇幅的

14、限制、销售人员的素养及其流淌性等各种因素，往往造成大量的信息流失，严峻阻碍客户对楼盘的认同率。而售楼现场展示促销系统、光盘电子楼书等更动感精彩、更丰富翔实的内容展示，准确而完整表现进展商的创意和楼盘优势，更多认同必定得到更多的商业机会。三、服务个性化买房作为大宗商品的消费行为，其必定要经历理性考量的过程。事实上每一位准买家都在查找自身需求状况与楼盘之间的 “适配点”，找不到那个“适配点”就可不能有成交。然而，买家的需求是完全个性化的，专门难由进展商宣传的有限的主题卖点来解决。比如，客户的预算能够买到同一个楼盘高层的两房单位或低层的三房单位，而那个决定只有买家自己最清晰应该如何选择。房地产电子商

15、务系统的中网上展示、现场促销系统以及电子楼书，提供了强大的联机查询、搜索功能。客户完全能够依照自己的预算、面积、朝向、户型等检索到相应的单位，迅速定位“适配点”。这就从传统的营销模式缺乏针对性的“推”，转化为由客户有针对性地“拉”，以及交互式的模式，从而最大程度把握客户的需求，有效促成购买。四、提高成交率除了极个不的旺销楼盘，大部分买家的购买过程都会有一定的周期，包括亲朋多次看房、交订考虑等等，那个周期会流失大量的成交客户。网上看房、电子楼书的联机查询以及网上交订等，能够有效地缩短购买考察周期，减少外来机会冲击，极大地提高成交率。五、广告效益高进展商投入传统媒体广告会有“效果递减”的现象，即同

16、样的广告效果越来越差，这是由于同一受众群体反馈不可抗拒的自然规律。然而，当楼盘仍然高存量，广告又趋于零效果时，进展商就会陷入尴尬的困境。电子商务的方案实施，在于将广告投入效果的“纵向窄幅递减”，转化为“横向宽幅叠加”，迅速地形成人气，缩短楼盘售罄周期，加快资金周转率，使业务进入良性循环。第三章房地产行业电子商务的以后进展第一节：房地产行业电子商务的进展方向真正的电子商务解决方案在于利用互联网和数码先进技术构建真正的电子商务系统，改造传统的地产商业模式和必要地重组部分业务流程，将传统的地产业务与电子商务模式有机地结合起来，即时促进商业效益。一、 进展商企业形象展示结合进展商的整体形象，从频道栏目

17、策划到网页美工设计，全方位地展示进展商实力和开发经营理念，使购房者对进展商的品牌产生信心和认同。二、网上楼盘展示销售系统1网上实景扫瞄采纳最新VR360度旋转影像扫瞄技术，客户能够在网上身临其境地观看楼盘样板房及各种现场实景。买家还能够通过网站扫瞄楼盘不断更新的外观图片，从而了解楼盘的建设进度。2网上选房客户既能够直接进入某栋楼、某层及某一套房查看相关资料，也能够设定楼层、朝向、面积、首期金额等条件，迅速查找到适合自己需求的单元。客户能够查看到房间的平面布置、户型点评、装修效果、售价、各种付款方式的比较表等详细资料。3环境规划展示以电子地图结合三维动画技术，展示楼盘差不多资料介绍社区周边环境介

18、绍、社区智能化、会所情况、社区内部环境及市政、商业、文化配套设施、分级展示楼盘的区位、交通、周边等的电子地图、楼盘的建筑外观形象的工程进度情况的动态展示等。4在线订房客户能够通过互联网远程查询楼盘的单位销售状况并随时下订，系统支持客户信用卡在线支付交易。5按揭理财客户能够依照自身的财务情况，查询、计算各种按揭方式的付款情况，便于安排资金打算及确定合适的置业投资策略。进展商还能够通过这一系统向客户提供本楼盘投资回报的分析资料等。三、数字化社区系统关于已建成或拟建数字化社区的进展商，能够让买家和准买家通过那个系统了解和体验从网上社区服务到网上超市，从社区BBS系统到无所不包的网上生活杂志的数字化社

19、区生活新模式，充分认可物业的高附加值。四、网上装修顾问系统每一种户型都提供高、中、低三种档次的装修方案，客户能够观看不同的装修效果图以及装修材料讲明和参考报价。客户能够自由组合不同房间的装修方案，并获得系统提供的相应报价组合。五、房产销售治理系统结合不同类型的房地产公司和房地产代理公司的先进经验，借鉴优秀的销售治理模式，涵盖房地产销售从定价、潜在客户治理、成交合同治理、模拟成交、收款治理到销售佣金治理的全过程，采纳前、后台治理，即方便销售又有利于资料的保密，同时能够在后台随时灵活地公布和更新网上展示的楼盘房间资料和定价。第二节：房地产行业电子商务进展的要紧思路要加快中国房地产行业电子商务的进展

20、，我们还必须找到切实可行的思路，采取相应的措施。具体的进展思路能够概括为以下几点：一、转变观念，勇于创新，赢得电子商务进展主动权对政府主管部门和房地产企业的领导层及治理人员来讲，首要的任务是转变传统的观念，正确认识电子商务在提升企业竞争力中的重要作用，并在思想上、行动上积极推动电子商务的实施，赢得中国房地产行业电子商务进展的主动权。转变观念的内容也是多方面的，既要克服“电子商务时机尚不成熟”、“等一等，看一看”的思想，又要防止一味追求“一步到位”的做法， 要结合企业实际，有打算、有步骤地规划企业电子商务进展的行动打算，依照企业产品与服务的特点，考虑客户的实际需要，确立电子商务的进展战略。二、企

21、业内部的信息化企业的信息化是一项长期的、综合的系统工程，是实施电子商务的核心。企业的信息化的任务包括硬件建设和软件建设两个方面。硬件方面包括：（1）网络的综合布线、因特网的连通、企业内部网的构建；（2）办公、科研、生产、营销等各种应用软件系统的集成或开发；（3）企业内外部信息资源的挖掘与综合利用；（4）信息中心的组建以及信息技术、信息经济与信息治理人才的培养。软件方面包括：（1）相关的标准规范问题以及安全保密问题的研究与解决；（2）信息系统的使用与操作以及数据的录入与更新的制度化；（3）全体职员信息化意识的教育与信息化技能的培训；（4）与信息化相适应的治理机制、经营模式和业务流程的调整或变革。

22、三、电子商务与传统模式的结合由于我国的电子商务进展与发达国家还存有较大差距，不可能迅速实现网上交易，因此，目前比较理想的操作模式，应是电子商务与传统模式的有机结合，在使用电子商务手段的同时，满足本行业顾客的具体需求，把服务落在实处。四、高度重视客户关系和客户资源的开发实施客户关系治理对中国的房地产企业来讲，还较为陌生，一方面是因为在过去不具备相应的软硬件条件，另一方面，是因为中国的房地产企业没有对客户资源的价值引起足够的重视。在客户需求越来越趋于个性化，而且房地产市场竞争越来越趋向白热化的今天，客户关系治理水平差不多上升成为阻碍到企业市场地位和竞争实力的重要因素。客户关系治理是电子商务的差不多

23、组成部分，没有成功的客户关系治理，就没有完整的电子商务，这一点应引起我国房地产企业的高度重视。第三节：进展房地产电子商务需要注意的问题一、研究解决安全认证支付治理问题行业机构尽可能在现有技术条件和客观环境下， 为房地产电子商务提供一套全方位的安全解决方案，为以后电子商务的良性进展奠定基础，进而实现真正意义上的电子商务。二、抓实内部治理围绕电子商务快速、虚拟和互动的特点，突破传统思想，以新的方式确立企业内部治理思想。在机构设置上围绕加快企业快速处置事务的能力来设置，全面实行电脑化治理。在全盘的商务策略的考虑和规划下，确定企业前进的时期性目标。加强对人员的培训，建立一支优秀的电子商务队伍。三、培育

24、市场树立品牌房地产电子商务是一个新事物，其进展有赖于社会经济环境的整体提升。但其宽敞的进展前景是能够预见的。因此作为从事房地产电子商务的企业，必须从现在就把开拓市场，树立品牌作为大事来抓。要让消费者了解我们的企业，了解我们的电子商务，加入到我们的客户群体中来。加强宣传力度，扩大阻碍，树立网上品牌。四、加强对连锁网点的治理房地产中介服务领域开展连锁加盟经营，加强对连锁店的治理是房地产中介应用电子商务的重要内容。针对每一笔业务进行全过程业务操纵，从评估、上网托付、交易签约、手续办理、资金收付和利润结算等进行统一治理，确保业务的规范操作，实现连锁加盟店经营模式的统一。第四章 结束语房地产电子商务的意

25、义对房地产开发而言：更加及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策， 为其准确预测以后房地产市场需求，确定投资开发的方向提供了重要依据。大幅度降低建材采购过程中信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用，同时交易的透明度大大增加，有效的降低了由于信息不对称而造成的信用危机。直接与房地产代理商、物业治理公司、求购求租客户联系，以全面了解房地产需求动态。幸免卖点和优势概念信息流失，提升客户对楼盘的认同率。对房地产中介而言：实现跨越都市地域房源信息共享，能直接与开发商、投资业主进行信息沟通，从而更好地发挥了房地产市场媒介的作用，服务更加专业化。企业的房地产信息公布、交易双方签订租赁合同、购销合同以及收缴款额、上交表单供房地产治理部