回迁房视同销售的涉税分析

1、回迁房视同销售的涉税分析开发商回迁安置需要交哪些税/Jr 2对于新人，一上来可能就要疑问了，开发商用新房对原业进行补偿，我又没收钱，怎么就还要交税了？！ 很遗憾地告诉你，回迁房是要交税的，因为税法里有一种叫“视同销售”的东西。国税函2007 768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济 利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益；根据现行营业税 有关规定，应按销售不动产税目缴纳营业税。国家税务总畸办公厅2014年01 Jj 15日、本公告出台的背景近期，部分地区税务机关反映，有纳税人以自匚名义立项，在

2、该纳 税人不承担I二地出让价款的土地上开发1迁安置房，并向原居民无 偿转让1迁安置房所有权，请总局明确上述纳税人无偿转让1迁安 置房所有权的行为是否缴纳营业税以及如何确定计税依据问题。二.为什么对纳税人无偿转让回迁安置房所有权的行为征收营业税按照营业税条例细则第五条规定，单位将不动产无偿赠送其他单位 或个人的行为，应视同销售不动产征收营业税.因此，纳税人向他 人无侥转让回迁安置房所有权的行为，应视同销售不动产征收营业如何确定计税依据按照营札税条例细则第：I -条规定，纳税人发生细则第五条所列视 同发生应税行为而无营业额的，按规定顺序确定营业额.回迁安置 房与商用房性质不同，不宜按照同地段商品房

3、市场价诳行核定，应 按照营业税知I则第1 I-条第C 款规定，以匚程成本加利涧的方 式予以核定m同时，由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非 该纳税.人承担，实质上该地块的I：地使用权下属恢纳税人，因此, 核定的销售小动产计税依据中不应包含1一地成本=既然是“视同销售”，那就需要像正常销售商品房一样，需要缴纳各种税费。我们来看看，根据税法规定，都需要缴纳哪些税费。:根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题; TOC o 1-5 h z :的通知（国税发12006）187号）；!（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利 奖励、对外S资、分 :酉盼股味或投资人、抵偿债务、换

4、取其他单位和个人的非货币性资产等,发;；生所有权转移时应视同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认：:；1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；!z由主管税务机关参照当地当年、同美房地产的市场价格或评估价值确定；藤竟菌神募怠扃关亍成宿站衿并疫鑫音业隽丕诵福福姐函T . k）的通知（国税发20。931号）所硼第七条企业将开发产品用于捐赠、簧助、职工福利、奖励、对外投资. ! 配给股东或投资人、抵偿愦务、换取其他企事业单位和个人的非货币性 : 景产等行为，应视同销售于开技产品所有枳或使用权转移或于实际取 ; 论利益权利时确认收入（或利润）的实现*确认收入（或利润）的方法和 I

5、 M序为：I（-）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；; j （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； :回迁房的计税依据既然是视同销售，那在计算税费的时候，总得有个销售额吧。其实回迁房也有两种类型：一种是货币补偿回购；一种是面积补偿方式（也叫产权置换），我们分两种形式分别探讨其 应税的销售额该咋算。1、货币补偿回购：指开发商要求回迁户以一定现金购买新房，并不赠送任何的房屋面积的行为：开发商以现金方式支付拆迁补偿款，同时约定回迁户以市场价格购买新房实现的回迁，此种情况开发商销售新房的价格， 即为计税销售额。2、面积补偿方式（产权置换）：是指开发商直接赠予

6、回迁户一定房屋面积的行为，比如双方约定可以按照1:2的面 积比例免费回迁安置。对于免费安置的部分，开发商通常并不支付土地或拆迁的补偿费用，可以视为只是提供了拆旧建 新的服务，并将新建的地上建筑物赠送给了回迁户。因此，对于开发商以产权置换方式进行的回迁房的安置行为，应按照建筑成本XC1+成本利润率）的组成计税价格确定 销售额；但对于产权置换比例之外的购买部分，则按照现金回购的规则进行处理。【案例】：登山哥公司按照政府要求进行棚户区改造，按照约定1:2对原住户进行补偿，比如原50平方米免费换100 平方米，但回迁户申请回迁面积为130平方米的房子，则具体处理为，补偿协议约定面积100平方米的部分，

7、按照建筑 成本加成视同销售处理，对于超过补偿协议约定面积的30平方米的部分，则要按照同类房屋的正常市价视同销售处理。 其实，关于产权置换的方式，国家对于销售额的确定，也有明文规定：例如，关于企业所得税，国税发（2009）31号文第七条有规定：企业将开发产品用于换取其他企事业单位和个人的非货 币性资产等行为，应视同销售，确认收入（或利润）的方法和顺序为：1，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产 品市场销售价格确定；2,由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3,按开发产品的成本利润率确定。 开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。而土增税、增值税也都有具体销

8、售额确定方式的明文规定，具体芽哥在这里就不一一列举了。一般来说，各税种计算计税收入时是优先按市场价格。如果本项目有同类房产销售的，那就按同期平均价格算即可；如 果没有，那可以参照周边其他企业同类房产销售价格；再不行就税务局给评估核定一个价。还不行，还可以按成本加成的方法算。开发商回迁安置计税成本我们上面其实已经说清楚了，既要按照视同销售来缴税，同时，我们往往按照市场参考价格作为应收销售额。肯定就有 人问了，我们实质是并没有产生销售收入，怎么能白白缴这么大一笔税。其实，我们这头算收入，同时，这个视同销售的销售额也被视为我们对拆迁户的补偿款，在可抵扣成本端进行成本扣除。 可以这样来理解，开发商将回迁房交付给被拆迁户，相当于是按市场价格卖给被拆迁户，应收对方一笔房款，但由于又 同时