(本科)房地产金融(第五版)全套教学课件完整版PPT

1、房地产金融（第五版）完整版PPT课件 第一章 房地产金融通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.房地产金融的含义与分类;2.房地产金融的特征;3.房地产金融市场的构成、运行条件与分类;4.货币政策的含义、分类、工具及与房地产有关的货币政策。【学习目标】 导言 资金密集型产业,又称资本密集型产业,是指需要较多资本投入的行业、部门。房地产业作为典型的资金密集型行业,对金融有着很强的依赖性和互动性,房地产金融因此成为金融业的重要组成部分。房地产金融学是以金融学和房地产经济学、投资学等学科的基础理论和基本方法为基础,研究房地产经济领域资金运动及其规律的一门应用性学科。第一节房地产金融的基本含义

2、一、房地产金融的含义定义房地产金融是金融业务的一种形式,它一般是指围绕房屋与土地开发、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为,其中最主要的是以房屋与土地作为信用保证而进行的资金融通行为。 房地产金融的任务是运用多种融资方式和金融工具筹集、融通资金,从而支持房地产的开发和购买行为,促进房地产再生产过程中资金的良性循环,保障房地产再生产过程的顺利进行。第一节房地产金融的基本含义一、房地产金融的含义劳动关系基本特征第一，平等性。第二，隶属性。 第一节房地产金融的基本含义二、房地产金融的分类房地产金融政策性房地产金融具有较强的政策性和地域性,主要是与住房制度有关的金融活动,其资金来源也

3、具有强制性,而资金的使用则兼具优惠性与专项性(只限住房);商业性房地产金融是以盈利为主要目的的金融活动,金融机构需要自主筹措和使用资金,并可涉及各类房地产的开发和购买活动。第一节房地产金融的基本含义二、房地产金融的分类房地产金融房产金融房产金融是指房屋或建筑物在生产、流通和消费过程中所进行的各种资金融通活动,它主要分为以住房为抵押担保的住房金融和以房地产开发经营企业在生产和流通过程中的资金融通为主的金融活动。地产金融也称土地金融,是指围绕土地有偿使用而产生的金融活动。依照城市土地和农村土地的性质不同,地产金融又可以分为城市土地金融和农村土地金融。第一节房地产金融的基本含义三、房地产金融的特征(

4、一)资金运用具有中长期性 (二)容易受政策影响 (三)房地产金融安全性较高、收益较好 (四)杠杆效应明显 (五)具有“无转移抵押”性质第二节房地产金融市场一、房地产金融市场概述(一)房地产金融市场的构成1.融资主体房地产金融的融资主体包括企业、居民个人和政府部门。 2.融资中介融资中介是在房地产金融中处于融资者之间的中间机构,中国现有的房地产融资机构可以划分为专营机构和兼营机构。 3.金融工具金融工具是指在金融市场中可交易的金融资产,是用来证明融资双方权利与义务的契约。第二节房地产金融市场(二)房地产金融市场运行的条件 房地产金融市场运行的条件 一是有完整、对称的信息。 二是市场供求决定价格的

5、机制能充分发挥作用。 三是房地产市场上有银行、信托投资公司、小额贷款公司、住房公积金管理中心、开发商等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类,不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为。四是有完善的管理手段和交易方法第二节房地产金融市场(三)房地产金融市场的分类1.按照市场层次的不同房地产金融一级市场又称为初级市场,是指借款人通过房地产金融中介机构或从资本市场直接进行资金融通的市场,它包括初级房地产抵押贷款市场、新兴的房地产证券发行和交易市场等。房地产金融二级市场是指房地产金融工具的再交易和再流通市场,包括房地产融资中介机构将持有的房地产贷款直接或以证券的形式出售给金融机构的交易市场,以及房地产有价

6、证券的再转让市场,如二级抵押贷款市场。第二节房地产金融市场(三)房地产金融市场的分类2.按照服务对象的不同房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产和交易,以及以房屋为抵押、以房产收入为保证等进行资金融通的市场。地产金融市场是指以土地作为抵押向金融机构融通资金的活动的总称,即以土地为抵押品筹集、融通资金,以达到对土地进行开发和利用的目的。第二节房地产金融市场(三)房地产金融市场的分类3.按照金融交易工具期限的不同货币市场是融通短期资金的市场,而资本市场是融通长期资金的市场。资本市场是房地产金融市场的主要构成部分,其金融产品包括住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资

7、产证券化、房地产保险等。第二节房地产金融市场二、中国房地产业的融资途径内部融资房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金及购房款,这部分资金可以作为必要的开发资金。外部融资房地产企业的外部融资途径主要有申请银行贷款、发行股票、吸收股权投资、发行企业债券、发行房地产信托、利用外资、合作开发、发行产业基金等。另外,信托成为房产融资新渠道。第二节房地产金融市场(二)商业银行在中国房地产业发展中的地位可以毫不夸张地说,在很大程度上,商业银行的资金支持(各种形式的贷款)是维系中国房地产业资金链安全的主要力量,当然房地产业的发展也给银行业的发展创造出巨大、持续的机遇。第三节与房地产有关的货币政策政

8、策是指国家政权机关、政党组织和其他社会政治集团以权威的形式、标准化地规定在一定的历史时期内,应该达到的奋斗目标、遵循的行动原则、完成的明确任务、实行的工作方式、采取的一般步骤和具体措施。第三节与房地产有关的货币政策一、货币政策概述货币政策货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的货币性措施,尤指控制货币供给和调控利率的各项措施。采取这些措施是为达到特定目的或维持政策目标,比如抑制通胀、实现充分就业或经济增长等。狭义狭义的货币政策是指中央银行为实现既定的经济目标运用各种工具(如再贴现率、存款准备金率和公开市场业务等)调节货币供给量和利率,进而影响宏观经济运行的方针和措施的总和。广义广义的货

9、币政策是指政府、中央银行和其他有关部门所有有关货币方面的规定和采取的影响金融变量的一切措施,包括硬性限制信贷规模和信贷方向,开放和开发金融市场以及金融体制改革等。第三节与房地产有关的货币政策一、货币政策概述 (一)货币政策的分类扩张性货币政策通过提高货币供应量和供应增长速度来刺激总需求的政策。在这种政策下,取得信贷更为容易,利息率会降低。因此,当总需求与经济的生产能力相比很低时,使用扩张性货币政策最适合。紧缩性货币政策通过降低货币供应量和供应增长速度来降低总需求的政策。在这种政策下,取得信贷较为困难,利息率也随之提高。因此,在通货膨胀较严重时,采用紧缩性货币政策较适合。第三节与房地产有关的货币

10、政策(二)货币政策工具 一般性政策工具包括法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务;选择性和补充性政策工具包括消费者信用控制、证券市场信用控制、优惠利率和预缴进口保证金等。第三节与房地产有关的货币政策(三)中国的货币政策工具1.公开市场业务公开市场业务是指中央银行在公开市场上,通过买卖有价证券和外汇交易来调节货币供应量,从而调节社会总供给和总需求的金融业务活动。 2.存款准备金率存款准备金是指中央银行要求各商业银行按吸收存款的一定比例在其开设的准备金账户存入的资金。3.中央银行贷款中央银行贷款(习惯上称作再贷款),是指中央银行动用基础货币向专业银行、其他金融机构,以多种方式融通资金的总称。它是

11、中央银行资金运用的一个重要方面,也是中央银行实施货币政策、借以控制货币供应总量的重要手段。4.利率利率是一定时期内利息额与借贷资金的比例。5.汇率汇率是指一国货币兑换另一国货币的比率,是以一种货币表示另一种货币的价格。第三节与房地产有关的货币政策二、货币政策在房地产领域的应用一是控制货币投放量,以保证货币供应适应房地产业发展的需要;二是控制房地产业的投资规模,使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡;三是控制房地产信贷总规模,使之既能满足房地产开发经营和居民购房的资金需求,又能防止过度膨胀,确保信贷平衡。第三节与房地产有关的货币政策二、货币政策在房地产领域的应用(一)利率与房地产资金供求关系(二

12、)公开市场业务与房地产资金供求关系(三)存款准备金率与房地产资金供求关系(四)再贴现率与房地产资金供求关系THANK YOU房地产金融（第五版）完整版PPT课件 第二章 中国房地产金融发展概况通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.旧中国房地产金融业的发展状况;2.新中国成立后、改革开放前中国住房的投资与管理模式;3.住房储蓄银行的出现及其影响;4.建设银行在房地产金融业发展中的突出作用。【学习目标】 导言在国际经济社会中,特别是在美国、日本以及其他发达国家和地区,金融机构都十分重视房地产金融业务的发展。许多银行将筹集到的大量资金投向房地产开发和经营活动,这既支持了房地产业的发展,又增

13、强了自身的实力。在中国香港和台湾地区,房地产金融业的发展也是相当广泛和深入的,台湾甚至有专门研究此类问题的学术刊物。可见,房地产金融业在整个世界范围内的金融领域和房地产领域,已具有相当重要的地位,为世人所瞩目。那么,房地产金融业在中国历史上有哪些作为,在今天又表现得如何呢?本章中我们将对此加以考察。第一节旧中国房地产金融业概况一、旧中国房地产金融业务的种类(一)房地产抵押贷款业务放贷人在发放贷款时,借款人以房屋和土地抵押担保,这是金融业与房地产业相结合的最主要形式。 (二)房地产股票和债券的发行与交易是运用多种融资方式和金融工具筹集、融通资金,从而支旧中国房地产商通过发行房地产股票和债券筹集了

14、大量资金。第一节旧中国房地产金融业概况二、银行的房地产开发经营活动银行参与房地产开发和经营活动,以上海为最早。第一次世界大战前后,中国民族工商业发展较快,对房地产的需求旺盛,房地产领域显得利润优厚、稳定可靠。为此,许多华商银行纷纷抽资搞土地开发和房屋建设。第一节旧中国房地产金融业概况三、房地产金融机构的设立新中国成立前的旧中国有许多大房地产商都设有专门的地产银行或房地产银行。 许多外国的教堂和医院也将高利贷活动拓展到房地产开发和经营领域,如山西省有的教堂和医院,有专门的机构和人员搞房屋和土地的开发与经营贷款,投下的高利贷资本不下百万元。旧中国银行界的代表“北四行”(盐业银行、金城银行、大陆银行

15、、中南银行)、“南三行”(浙江兴业银行、浙江实业银行、上海商业储蓄银行)以及“四行储蓄会”,它们不仅向房地产开发商提供贷款,还直接搞房地产开发、经营活动。第二节新中国成立后房地产金融业的恢复与发展一、改革开放前的房地产投资问题从新中国成立后至改革开放前,由于中国实行的是较严格的计划经济体制和住房无偿分配制度,房地产金融业失去了存在和发展的条件,原有的房地产金融关系和交换行为逐步萎缩甚至干脆停顿下来。可以说这一段时间尽管存在房地产投资问题,但房地产金融活动却少之又少,接近于不存在。第二节新中国成立后房地产金融业的恢复与发展二、改革开放后房地产金融业的再生(一)房地产金融业的复苏时期(1979年1

16、984年上半年) (二)房地产金融业的初步发展时期(1984年下半年1989年上半年) 1.住房储蓄银行的出现及其影响 2.建设银行在房地产金融业发展中的突出作用 (1)积极融通资金,支持房地产开发活动。 (2)采取各种有效措施,促进房地产市场的建立与完善。 (3)竭力帮助房地产开发企业加强财务管理,提高经济效益。 (4)利用自身优势,直接参与房地产的投资开发活动。 (三)房地产金融业的停滞时期(1989年下半年1991年底) 第二节新中国成立后房地产金融业的恢复与发展二、改革开放后房地产金融业的再生(四)房地产金融业的提高、整顿时期(1992年1997年底) (五)房地产金融业的快速成长时期

17、(1998年2003年6月) (六)房地产金融业的调整、整顿时期(2003年6月2008年) (七)房地产金融业的规范、创新时期(2008年底2010年3月) (八)房地产金融业的限购限贷时期(2010年4月至今)THANK YOU房地产金融（第五版）完整版PPT课件 第三章 中国房地产金融机构通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.商业银行在房地产金融业中的地位与作用;2.住房公积金的含义与住房公积金管理中心的职责;3.信托公司的含义、业务范围及介入房地产经营活动的方式;4.房地产保险、房地产典当、小额贷款、住房置业担保的含义与基本规定。【学习目标】 导言房地产金融机构是指经营房地产

18、金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。也就是说,房地产金融机构是专营或兼营各类房地产金融业务的市场主体。中国的房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成,包括银行类房地产金融机构和非银行类房地产金融机构(住房公积金管理中心、信托公司、私募基金管理公司、住房置业担保有限公司、保险公司、小额贷款公司、典当行等)组成。第一节商业银行一、商业银行对房地产业的支持一直接支持企业的房地产开发、投资活动;二通过个人住房信贷扩大房地产需求。第一节商业银行二、房地产开发贷款业务状况从商业银行获得开发投资资金一直是房地产开发企业融资的重要渠道,对信贷资金的依赖也因此成为中国房地产行业融

19、资的重要特征之一。 自2009年以来,对房地产开发企业的信贷业务又有了新的变化,越来越多的商业银行开始热衷于与房地产开发企业签署授信协议,并以此为基础对它们进行融资支持。从授信分布来看,大型上市公司、国资背景企业获得的资金支持明显高于中小企业,其中万达、万科、绿地、金地等大企业的授信额度凸显房企融资“马太效应”。第一节商业银行三、个人住房按揭贷款状况 气球贷这种贷款前期每期还款金额较小,但在贷款到期日还款金额较大,“前小后大”像是一个气球的样子,所以就直接命名为气球贷。气球贷是一种真正省息的房贷产品,也是市场上目前唯一一款针对利率进行创新的房贷产品。气球贷主要有三个特点:(1)“短贷低供”,前

20、期每期还款压力较小;(2)利率较低,由于气球贷的贷款期限较短,其对应的贷款利率较低,从而能够节省贷款利息;(3)如果还款记录好,气球贷到期后银行可安排再融资。 循环贷是一种个人住房循环授信业务,是指客户将商品住房抵押给银行,就可获得一定的贷款额度,在房产抵押期限内客户可分次提款、循环使用。不超过可用额度单笔用款时,只需客户填写提款申请表,不用专门再次审批,一般1小时便可提取现金。 存抵贷是指按揭购房者将自己的闲置资金放在约定的还款账户上,银行按照一定的比例视作提前还贷,并将节省的贷款利息作为理财收益返还给按揭购房者。从中国个人住房按揭贷款的实践来看,1998年以后,国家鼓励商业银行向消费者发放

21、按揭贷款,有的银行甚至按购房款全额放贷。自2009年来,国家对二套房贷款的信贷政策逐步收紧。由此,商业银行的个人住房贷款业务受到巨大冲击。第一节商业银行四、监管制度与规定需要注意的是,在中国,由银监会对从事房地产金融业务的商业银行进行管理,包括设立管理和日常管理。凡设立从事房地产金融业务的银行,包括普通商业银行和独立的专门从事房地产金融业务的银行,都必须经银监会审批。银监会按照有关法律规定,审批银行机构的设立、变更、终止及其业务范围。银监会也有权对政策性银行的金融业务进行指导和监督。当商业银行已经或者可能发生信用危机,严重影响存款人的利益时,中国人民银行可以对该商业银行实行接管。银监会还介入商

22、业银行的解散、撤销、破产过程,实施清算监督。第二节住房公积金管理中心住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金,用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。第二节住房公积金管理中心一、住房公积金管理委员会与住房公积金管理中心的职责住房公积金管理委员会职责(1)依据有关法律、法规和政策,制定和调整住房公积金的具体管理措施,并监督实施;(2)拟定住房公积金的具体缴存比例;(3)确定住房公积金的最高贷款额度;(4)审批住房公积金归集、使用计划;(5)审议住房公积金增值收益分配方案;(6)审批住房公

23、积金归集、使用计划执行情况的报告。住房公积金管理中心职责(1)编制、执行住房公积金的归集、使用计划;(2)负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况;(3)负责住房公积金的核算;(4)审批住房公积金的提取、使用;(5)负责住房公积金的保值和归还;(6)编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告;(7)承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。第二节住房公积金管理中心二、住房公积金的管理与住房公积金管理中心的运作住房公积金的存贷利率由中国人民银行提出,经征求国务院建设行政主管部门的意见后,报国务院批准。国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策,并监督执行。省、自

24、治区人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构,负责本行政区域内住房公积金管理法规、政策执行情况的监督。住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定,指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行;住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同,并在受委托银行设立住房公积金专户。第二节住房公积金管理中心二、住房公积金的管理与住房公积金管理中心的运作银行设立住房公积金专户。单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记,经住房公积金管理中心审核后,到受委托银

25、行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。住房公积金管理中心应当建立职工住房公积金明细账,记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担。 住房公积金管理中心的管理费用,由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额,报本级人民政府财政部门批准后,从住房公积金增值收益中上交本级财政,由本级财政拨付。第二节住房公积金管理中心三、对住房公积金管理委员会和住房公积金管理中心的监管住房公积金管理中心违反规定,有下列行为之一的,由国务院建设行政主管部门或者省、自治区人民政府建设行政主管部门依据管理职权,责令限期改正;对负有责任的主管人员和其他直接责任人员

26、,依法给予行政处分。违反法律规定挪用住房公积金的,由国务院建设行政主管部门或省、自治区人民政府建设行政主管部门依据管理职权追回挪用的住房公积金,没收违法所得;对挪用或者批准挪用住房公积金的人民政府负责人和政府有关部门负责人以及住房公积金管理中心负有责任的主管人员和其他直接责任人员,依照刑法关于挪用公款罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的,给予降级或者撤职的行政处分。住房公积金管理中心违反财政法规的,由财政部门依法给予行政处罚。 第三节信托公司信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿,以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处

27、分的行为。信托制度的最大优势在于信托财产的独立性和避税功能。第三节信托公司一、信托业务及其当事人主要业务范围包括资金信托、动产及不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托,或作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事基金发行与管理、企业资产重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务,或从事存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资、居间、咨询、资信调查及法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。关系人有委托人、受托人和受益人三个方面。转移财产权的人,即原财产的所有者是委托人;接受委托代为管理和经营财产的人是受托人;享受财产所带来的利益的人是受益人。第三节信托公司二、信托业务的特点首

28、先,信托是以信任为基础,受托人应具有良好的信誉,这是业务发生的前提条件之一。其次,信托成立的另一个前提条件是委托人要将自有财产委托给受托人管理、运营。再次,信托财产具有独立性,不属于信托公司的固有财产,也不属于信托公司对受益人的负债。最后,受托人必须尽心尽责,在遵守法规的前提下,为受益人的最大利益处理信托事务。第三节信托公司三、委托人的权利与受托人的义务委托人第一,委托人有权了解其信托财产的管理、运用、处分及收支情况,并有权要求受托人作出说明。第二,因设立信托时未能预见的特别事由,致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时,委托人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法。第

29、三,受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的,委托人有权申请人民法院撤销该处分行为,并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿;该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的,应当予以返还或者予以赔偿。第四,受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的,委托人有权依照信托文件的规定解任受托人,或者申请人民法院解任受托人。第三节信托公司三、委托人的权利与受托人的义务受托人第一,受托人从事信托活动,应当遵守法律法规的规定和信托文件的约定,不得损害国家利益、社会公共利益和受益人的合法权益。第二,受托人除依照合同约定取得报

30、酬外,不得利用信托财产为自己谋取利益。第三,受托人不得将信托财产转为其固有财产。第四,受托人不得将其固有财产与信托财产进行交易或者将不同委托人的信托财产进行相互交易,但信托合同另有规定或者经委托人或者受益人同意,并以公平的市场价格进行交易的除外。受托人违反规定,造成信托财产损失的,应当承担赔偿责任。第五,受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账,并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账。第六,受托人必须保存处理信托事务的完整记录。 第七,受托人对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务。第八,受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使

31、信托财产受到损失的,在未恢复信托财产的原状或者未予赔偿前,不得请求给付报酬。第三节信托公司四、房地产信托业务融资类指受托人以债权方式运用信托资金,并最终由资金占用方按照约定的资金占用费率和偿付方式支付占用费、偿还信托资金本金的一种信托业务。 投资类指将信托资金以股权方式投资于房地产项目公司的股权,并主要依靠项目自身开发经营获取投资收益的一种信托业务。并购类指信托公司通过发行信托计划的方式募集资金,并采用贷款、股权投资或者权益投资等多元化的资金运用策略,在灵活配置资源和专业防控风险的基础上助力合作伙伴完成房地产并购。综合类即同时具备债权融资和股权投资特点的一类信托业务。第三节信托公司五、信托公司

32、的监管在中国,对从事房地产金融业务的信托公司的管理(包括设立管理和日常管理)由中国银行业监督管理委员会负责。银监会依照法律法规和审慎监管原则对信托公司的设立申请进行审查,作出批准或者不予批准的决定;不予批准的,应说明理由。 第四节其他房地产金融机构一、私募基金管理公司金融或投资市场中常说的“私募基金”或“地下基金”(“私募基金”来自英文“private equity”),往往是指相对于受中国政府主管部门监管的、向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言的,是一种非公开宣传的、私下向特定投资人募集资金的一种集合投资。第四节其他房地产金融机构(一)私募基金与私募基金管理公司基金管理公司是指凭

33、借专门的知识与经验,运用所管理基金的资产,根据法律、法规及基金章程或基金契约的规定,按照科学的投资组合原理进行投资决策,谋求所管理的基金资产不断增值,并使基金持有人获取尽可能多收益的机构。其主要职责是对基金的募集、基金份额的申购和赎回、基金财产的投资、收益分配等基金运作活动进行管理。当基金管理公司管理的是私募基金时,它便成为私募基金管理公司。基金公司是指经中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)批准,在中华人民共和国境内设立,从事证券投资基金业务的企业法人,公司董事会是基金公司的最高权力机构。而基金管理公司成立以后主要的任务就是发行、管理基金,它是基金资产的管理和运用者。第四节其他房地产金

34、融机构(一)私募基金与私募基金管理公司目前,中国的私募按投资标的分主要有:私募证券投资基金(经阳光化后又叫做阳光私募,投资于股票,如股胜资产管理公司,赤子之心、武当资产、星石等资产管理公司)、私募房地产投资基金(目前已经有一些,如金诚资本、星浩投资)、私募股权投资基金(即PE,投资于非上市公司股权,以IPO为目的,如鼎辉、弘毅、KKR、高盛、凯雷、汉红)、私募风险投资基金(即VC,风险大,如联想投资、软银、IDG)。特别需要强调的是,公募基金是证券投资基金,只能投资股票或债券,不能投资非上市公司股权,不能投资房地产,不能投资有风险的企业,而私募基金可以,这就是房地产私募基金和房地产基金管理公司

35、不断涌起的原因。第四节其他房地产金融机构一、私募基金管理公司 (二)私募基金管理公司的房地产业务 面向房地产行业的私募基金管理公司以其自有资金和所管理的股权投资基金,直接投资于房地产行业,以及对成长型企业实施私募股权投资或发放过桥贷款。它们为企业、政府、成功人士等领域的众多客户提供投资、融资、资产管理等一系列的金融服务。 第四节其他房地产金融机构二、保险公司定义保险公司是指经中国保险监督管理机构批准设立,并依法登记注册的经营保险业的经济组织,包括直接保险公司和再保险公司。它销售保险合约、提供风险保障。分类保险公司分为两大类型人寿保险公司、财产保险公司。保险公司是采用公司组织形式的保险人,它享有

36、收取保险费、建立保险费基金的权利。同时,当保险事故发生时,有义务赔偿被保险人的经济损失。第四节其他房地产金融机构二、保险公司(一)保险公司的设立股份保险公司类似于其他产业的股份公司,由发起人根据中华人民共和国公司法(以下简称公司法)设立,由此具体规定了公司发起人的人数、公司债务的限额、发行股票的种类、税收、营业范围、公司的权力、申请程序、公司执照等。西方发达国家的公司组织由三个权力集团组成,即股东、董事会、高级经理人员。设立保险公司时应具备如下条件:1.有符合中华人民共和国保险法(以下简称保险法)和公司法规定的章程;2.有符合规定的注册资本最低限额;3.有具备任职专业知识和业务工作经验的高级管

37、理人员;4.有健全的组织机构和管理制度;5.有符合要求的营业场所和与业务有关的其他设施。第四节其他房地产金融机构二、保险公司 (二)房地产保险房地产保险是整个社会保险的组成部分,所谓房地产保险,主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险,属于财产保险的范畴。第四节其他房地产金融机构二、保险公司 (二)房地产保险1.保险基金保险基金指专门从事风险经营的保险机构。 2.房地产投保人房地产投保人是指对保险房地产具有保险利益,与保险人订立保险契约,并交纳保险费的人,可以是法人,也可以是公民自然人。 3.房地产保险人房地产保险人即是与房地产投保人订立保险契

38、约,收取保险费和在房地产出险后负责赔偿的人,如保险公司、房地产保险公司以及承办保险业务的银行等金融机构。第四节其他房地产金融机构三、小额贷款公司小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立的,不吸收公众存款而经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司。小额贷款公司是企业法人,有独立的法人财产,享有法人财产权,以全部财产对其债务承担民事责任。 小额贷款公司的注册资本来源应全部为实收货币资本,由出资人或发起人一次足额缴纳。 第四节其他房地产金融机构四、典当行定义典当行、,俗称当铺,是专门发放质押贷款的非正规边缘性金融机构,是以货币借贷为主和商品销售为辅的市场中介组织。典当行的主营业务为

39、典当业务,其法律性质几乎等同于商业银行的短期抵押贷款业务。但是与商业银行的贷款相比,典当具有当物多样化、手续便捷、当金使用不受限制等优势。在房地产融资中发挥的作用首先,对一些急需凑钱付房屋全款的个人客户,通过选择典当原有房子可凑齐全价房款。 。 其次,尽管目前国内的房地产典当息费一般为3.2%/月,但房地产典当作为一种快速、灵活和便捷的短期融资理财工具,已越来越多地融入到市场经济活动和日常生活当中,运用房地产典当的人也越来越多。 最后,国内的房地产典当业务涉及到的抵押物范围极其广泛, 。第四节其他房地产金融机构五、住房置业担保有限公司定义住房置业担保有限公司是指依照住房置业担保管理试行办法设立

40、的公司。在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,住房置业担保有限公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同,提供连带责任保证担保。 特点首先,住房置业担保有限公司提供的住房置业担保,是个人住房贷款担保方式的一种补充。其次,住房置业担保是特定的专业性担保机构提供的保证担保,以区别其他形式的住房保证担保行为。最后,住房置业担保规定了保证方式和反担保方式。 THANK YOU房地产金融（第五版）完整版PPT课件 第四章 房地产信贷通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.房地产信贷的含义、特征及条件;2.房地产信贷资金的筹集渠道及筹集特征;3.房地产信贷的现状;4.房地产信贷的积极

41、效应。【学习目标】 导言目前,间接融资方式仍然是中国房地产业的基本融资形式,其中最典型、最重要的间接融资方式就是商业银行的房地产信贷业务。商业银行等金融机构以追求利润最大化为经营目标,而房地产业具有广阔的发展前景,且能够获得较高的经济效益,这与金融机构的经营目标相一致,因而房地产信贷业务成为商业银行的主营业务之一,是各商业银行同业竞争的热点。但由于房地产业投资同时又具有规模大、期限长、风险高等特点,再加上各地区发展极不平衡,所以商业银行的房地产信贷业务又成为其主要风险业务之一,是各商业银行风险防范的重点。第一节房地产信贷概述一、房地产信贷的基本特征定义房地产信贷主要是指以商业银行为主体的房地产

42、金融机构以房地产为服务对象,围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动,即各房地产金融机构运用各种信用手段,把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。特征(一)贷款投向受到严格控制 (二)贷款期限较长(三)贷款规模与资产占比有限制第一节房地产信贷概述二、房地产信贷应满足的条件信贷条件是指银行等金融机构为保证贷出资金的按期回收和应有效益,事先对申请贷款的单位或个人提出的要求。房地产信贷与其他信贷一样,是资金的有偿转让,是以偿还为条件的借贷活动,即必须以一定的信贷条件为借贷活动成立的前提。第一节房地产信贷概述二、房地产信贷应满足的条件(一)房地产信

43、贷设立条件的原因苛刻的信贷条件虽然对银行有利,但却限制了信贷业务的扩大;宽松的信贷条件虽然对借方有利,也符合政府的要求,但要以按期偿还本息为限。这样,一定的信贷条件就成为房地产信贷活动展开的前提条件。(二)房地产信贷应满足的基本条件房地产信贷必须以抵押或担保作为设立的基本条件。以房地产作为抵押品为条件来发放房地产贷款,这是减少贷款偿还风险的有效办法,从而房地产抵押信贷便成为现行最普遍、最基本的一种信贷形式。第一节房地产信贷概述二、房地产信贷应满足的条件 (三)房地产信贷应满足的其他条件1.借款单位应满足的条件(1)借款单位必须是依法批准的法人单位。(2)借款单体必须实行自主生产经营和独立核算。

44、(3)借款单位必须拥有一定的自有资金。(4)借款单位要在银行开立账户,将所有业务收入存入开户银行,并由银行办理结算业务。(5)借款单位必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件,这些计划和设计文件是经过企业审批部门认可和确定的。(6)借款单位必须具有健全的管理机构和财务管理制度,并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。2.个人借款应满足的条件(1)首付款额度。首付款额度是指购房者支付占住房总价一定比例的先期购房款额度。(2)贷款期限。贷款期限是指借方从贷方取得房地产贷款到偿还时的期限。(3)利息支付。借款人按期支付利息是建立个人住房贷款的重要条件。第二节房地产信

45、贷资金的筹集与运用一、房地产信贷资金的筹集渠道(一)政策性房地产银行资金的筹集定义政策性银行是以国家政策为指导,以计划管理为手段,在特定的业务范围内,直接或间接地从事政策性融资活动的金融机构。渠道(1)国家财政基本建设资金;(2)预算内行政事业单位住房基金;(3)预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金;(4)职工住房公积金;(5)发行地方住房建设债券筹集的资金;(6)国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金;(7)政策性住房信贷。第二节房地产信贷资金的筹集与运用(二)商业银行房地产信贷资金的筹集概述对商业银行而言,信贷资金主要包括银行自有资金、各类存款、借入资金、同业往来资金、发

46、行金融债券和出售可转让大额定期存单、国外借款等。渠道1.自有资金2.各类存款3.借入资金4.同业往来资金 5.发行金融债券和出售可转让大额定期存单6.国外借款7.其他第二节房地产信贷资金的筹集与运用二、房地产信贷资金筹集的特征 (一)筹集来源相对稳定 (二)政策性房地产银行资金主要源自房地产业 (三)商业性房地产信贷资金筹集渠道具有广泛性 (四)筹集手段(方式)呈现多样性 第二节房地产信贷资金的筹集与运用三、房地产信贷资金的运用信贷资金投向的选择是资金运用当中的关键一环。从房地产业开发经营流程及其融资需求来看,资金问题涉及每一个流程阶段。一般来讲,房地产开发经营流程包括生产阶段、经营阶段和消费

47、阶段。房地产业的运行要求金融机构从买卖双方两端注入资金,即金融机构参与房地产业是通过对房地产商品开发、经营和消费的双向支持来体现的。第三节房地产信贷状况及其积极效应一、2002年以来房地产信贷状况项目 年份本年资金来源小计国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源其他资金来源0.8各项贷款(年底余额)2002 9 749.95 2 220.34157.23 2 738.45 4 619.90 3 695.92131 293.90200313 196.923 138.27170.003 770.696 106.054 884.84158 996.20200417 168.773 158.41228.2

48、05 207.568 562.596 850.07178 197.80200521 397.843 918.08257.817 000.3910 221.568 177.25194 690.40200627 135.555 356.98400.158 597.0912 781.3310 225.06225 347.20200737 477.967 015.64641.0411 772.5318 048.7514 439.00261 691.00200839 619.367 605.69728.2215 312.1015 973.3512 778.68303 468.00200957 799.0

49、411 364.51479.3917 949.1228 006.0122 404.81399 685.00201072 944.0412 563.70790.6826 637.2132 952.4526 361.96479 196.00201185 688.7313 056.80785.1535 004.5736 842.2229 473.78547 947.00201296 536.8114 778.39402.0939 081.9642 274.3833 819.50629 910.002013122122.4719672.66534.1727424.9554490.7043592.567

50、189612014121991.4821242.61639.2650419.8049689.8139751.858167702015125203.1620214.38296.5349037.55655654.6044523.68939540表4-1房地产开发企业资金来源及金融机构人民币各项贷款总额单位:亿元第三节房地产信贷状况及其积极效应一、2002年以来房地产信贷状况项目 年份本年资金来源小计国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源其他资金来源0.8各项贷款(年底余额)2002 9 749.95 2 220.34157.23 2 738.45 4 619.90 3 695.92131 293.9

51、04 884.84158 996.20200417 168.773 158.41228.205 207.568 562.596 850.07178 197.80200521 397.843 918.08257.817 000.3910 221.568 177.25194 690.40200627 135.555 356.98400.158 597.0912 781.3310 225.06225 347.20200737 477.967 015.64641.0411 772.5318 048.7514 439.00261 691.00200839 619.367 605.69728.2215 3

52、12.1015 973.3512 778.68303 468.00200957 799.0411 364.51479.3917 949.1228 006.0122 404.81399 685.00201072 944.0412 563.70790.6826 637.2132 952.4526 361.96479 196.00201185 688.7313 056.80785.1535 004.5736 842.2229 473.78547 947.00201296 536.8114 778.39402.0939 081.9642 274.3833 819.50629 910.002013122

53、122.4719672.66534.1727424.9554490.7043592.567189612014121991.4821242.61639.2650419.8049689.8139751.858167702015125203.1620214.38296.5349037.55655654.6044523.68939540表4-1房地产开发企业资金来源及金融机构人民币各项贷款总额单位:亿元项目 年份国内贷款(亿元)同比增长(%)开发总贷款(亿元)同比增长(%)国内贷款/各项贷款余额(%)开发总贷款/各项贷款余额(%)开发总贷款/资金来源(%)2002 2220.34 5 916.261.

54、694.5160.6820033138.2741.348 023.1135.611.975.0560.8020043158.410.6410 008.4824.751.775.6258.2920053918.0824.0512 095.3320.852.016.2156.5320065356.9836.7215 582.0428.832.386.9157.4220077015.6430.9621 454.6437.692.688.2057.2520087605.698.4120 384.37-4.992.516.7251.45200911364.5149.4233 769.3265.662.8

55、48.4558.43201012563.7010.5538 925.6615.272.628.1253.36201113056.803.9242 530.589.262.387.7649.63201214778.3913.1948 597.8914.272.357.7250.34201319672.6633.1263265.2230.182.748.8051.80201421242.617.9860994.46-3.592.607.4750.00201520214.38-4.8464738.066.142.156.8951.71表4-2 表4-1中相关数据计算结果第三节房地产信贷状况及其积极效

56、应一、2002年以来房地产信贷状况从表4-1与表4-2可以看出,目前中国房地产开发企业资金的50%以上来源于金融机构贷款,而且开发企业所获得的金融机构总贷款占其各项贷款余额的比例大多在6%以上,这个比例是比较高的。信贷资金的变化情况与政府的宏观调控政策密切相关。第三节房地产信贷状况及其积极效应一、2002年以来房地产信贷状况2002年以来房地产调控可分为3个阶段:第一阶段是2003年三季度至2008年三季度调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨;第二阶段是2008年四季度至2009年四季度调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资;第三阶段是2010年一季度至今调控政策的目标是遏制

57、房价过快上涨,促进房价合理回归。第三节房地产信贷状况及其积极效应二、房地产信贷的积极效应(一)房地产信贷的推行,彻底改变了住房面貌(二)房地产信贷的推行,有利于解决居民的住房问题(三)房地产信贷的推行,促进了住房资金的合理运行(四)房地产信贷的推行,促进了居民消费结构的改善THANK YOU房地产金融（第五版）完整版PPT课件 第五章 房地产开发贷款通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.房地产开发贷款的含义、贷款的“杠杆效应”原理及其表现形式;2.房地产开发贷款的主体、分类及特点;3.房地产开发贷款抵押担保方式;4.房地产开发贷款的操作流程;5.房地产开发贷款的风险主要类型、风险管理

58、原则以及风险防范措施。【学习目标】 导言所谓房地产开发贷款,是指贷款人向借款人(开发商)发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金。目前,房地产开发贷款仍然属于国内各大商业银行的主要业务之一,而对房地产开发企业来说,各大商业银行的贷款也依然是其主要的资金来源。因此,与房地产开发贷款有关的专业知识,就成为金融行业以及房地产行业从业人员首先必须了解的一项内容。相对于其他业务品种的贷款而言,房地产开发贷款具有收益大、风险高的特点,因此贷款人一般需要以借款人提供某种担保为前提,在评价综合收益的基础上谨慎办理。第一节开发商借款的原因一、贷款的“杠杆效应”原理例5-1假设自有资金为1 000万元,贷款与自

59、有资金的比例为21,贷款利率为10%,投资收益率为20%,投资期限为1年。投资收益=(1 000+2 000)20%1=600(万元)贷款利息=2 00010%1=200(万元)投资净收益=600-200=400(万元)自有资金收益率=4001 000100%=40%计算贷款“杠杆效应”公式R=Mi+Ey(5.1)其中:R为投资收益率;i为贷款利率;y为自有资金收益率;M为借贷资金所占比例;E为自有资金所占比例。第一节开发商借款的原因一、贷款的“杠杆效应”原理例5-2在例5-1中,假设贷款与自有资金的比例由21变为51,其他条件不变。则有:投资收益=(1 000+5 000)20%1=1 20

60、0(万元)贷款利息=5 00010%1=500(万元)投资净收益=1 200-500=700(万元)自有资金收益率=7001 000100%=70%第一节开发商借款的原因二、“杠杆效应”的表现形式第一节开发商借款的原因二、“杠杆效应”的表现形式例5-3例5-4第二节房地产开发贷款的主体、分类及特点一、房地产开发贷款的主体房地产开发贷款涉及两方主体:贷款人借款人第二节房地产开发贷款的主体、分类及特点二、房地产开发贷款的分类(一)按照贷款对象划分分为房地产开发项目贷款和房地产企业贷款两类。前者以房地产项目为贷款对象,主要考察具体项目的盈利能力,以项目土地使用权或在建工程等固定资产为抵押的封闭贷款。