中国房地产发展趋势分析2022

1、中国房地产发展趋势分析 一、国家统计局数据 1、房地产开发投资完成情况 2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%， 两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。 2021年，东部地区房地产开发投资77695亿元，比上年增长4.2%；中部地区投资31161 亿元，增长8.2%；西部地区投资33368亿元，增长2.2%；东北地区投资5378亿元，下降 0.8%。 2021年，房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住 宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积19

2、8895万平方米，下降11.4%。 其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增 长11.2%。其中，住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。 2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交 价款17756亿元，增长2.8%。 2、商品房销售和待售情况 2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%， 两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商 业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿

3、元，增长4.8%；比2019年增长13.9%， 两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营 业用房销售额下降2.0%。 2021年，东部地区商品房销售面积73248万平方米，比上年增长2.7%；销售额103317 亿元，增长8%。中部地区商品房销售面积51748万平方米，增长5.4%；销售额38157亿元， 增长6.4%。西部地区商品房销售面积47819万平方米，下降1.7%；销售额35241亿元，下 降2.8%。东北地区商品房销售面积6618万平方米，下降6.4%；销售额5215亿元，下降10.3%。 2021年末，商品房待售面积51023万平

4、方米，比11月末增加858万平方米。其中，住 宅待售面积增加480万平方米，办公楼待售面积增加94万平方米，商业营业用房待售面积 增加46万平方米。 3、房地产开发企业到位资金情况 2021年，房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%， 两年平均增长6.1%。其中，国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元， 下降44.1%；自筹资金65428亿元，增长3.2%；定金及预收款73946亿元，增长11.1%；个 人按揭贷款32388亿元，增长8.0%。 二、改革开放来，中国房地产，为何能40年“轰轰烈烈”地发展？ 黄奇帆：这取决

5、于1980年前后中国房地产城市化需求的极度饥渴。整体讲，八十年代 中国城市化改革，制度化的松动和市场需求极度的饥渴叠加在一起，就形成了中国房地产爆 炸性的发展。 第一，1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积为5平方米。三口之家就15平方米， 又吃又住又睡又是厕所间。2020年是50平米。5平方米和现在人均50平方米对比，就能看 到那个时候住房需求极度的饥饿状态。 第二，1980年改革开放一开始，就释放了城市化的机制。一是可以落户的制度；二是 可以离土离乡的制度；三是土地承包释放农村劳动力的制度；四是城市有了土地批租和房产 商。五是老百姓有了自己拥有产权的家庭居住的房子，之后按揭贷款也出来

6、了。这些改革变 成了巨大推动力。 第三，政府成立了像上海浦东这样的投融资平台，接着国家又开设开发区，每个开发区 就是一个经济发展的增长极，这都是城市化运动的推动力。 各项政策的松动，把前面饿得扁扁的肚子一下子就撑开了。这一爆发是什么 概念呢？1990 年，中国 1 年造的房产面积是 1000 万平米，2017 年，中国房产商 建的房子是 17 亿平方米，2021 年，中国房产商新建房的总量达到 16.5 亿平方 米左右。所以大体上 2017 年的 17 亿平方米就打住了，后面三年没有再涨。这是 波澜壮阔的中国过去 30 年、40 年房地产发展的情况。 三、房地产进入了新阶段，关键的10个指标出

7、现了拐点 第一，总人口减少。即再过40年，中国人口不会再继续上演过去“4个亿变14亿”， 大家基本上认为14亿人是人口天花板，总之人口在减少。 第二，中国的城市化率已经到了65%，但是中国的65%相当于欧美75%，再增长也就增 加5、6个点。因为现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和 老头老太太都留在农村。 第三，中国的老龄化在加深，去年已经到21%，预计2035年会到30%以上，老龄人越多， 需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来。 第四，到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我 们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个较

8、大的库存。中国老百姓买下来的房子， 用来投资，没有住也没有出租的，有20%。在房价上升期，就算我有两套房子闲置我也不怕。 房产商房没卖掉会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这个库存都是积压，会造成 新房需求大幅萎缩。 第五，整个中国城市人均住房面积2000年后达到了50平方米，全世界发达国家人均 50就是天花板。 第六，年度房地产建设量，2000年是1亿平方米，2010年10亿，到了2016、2017年 17亿，20 年翻了四番，17亿什么概念？中国造了全世界的一半！那是因为过去30年有这 个需求，扩张到了人均50平还这么造，你想泡沫化需求都泡不出来。 第七，中国的土地价格和房产的价格2

9、0年翻了四番。比如，上海最贵的地方衡山路， 2000年时房子是6000多块钱一平米。现在那边的房子就是14万、15万。全国在原来基数 上20年翻四番，基本如此。土地价格也是从每亩100万变成1000万、2000万，也是10倍、 十几倍的涨。 当地价有20年翻四番的趋势时，所有房产商都会囤地、炒地，大家都不怕库存，都拼 命融资贷款。这个做法是20年如此的温床给宠出来的，给惯出来的。 第八，危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了。 第九，城市的学校、医院建设也到头了。 第十，中国的房地产商负债率都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。 总而言之不管是举债，还是

10、公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标，当下 这些数据都表明新阶段新常态要出现了。现在房地产出现了困境，有人把它归结为是地方政 府和国家的政策过头了，太集中了，太厉害了，把它给打压了，这是不合理的。 整个环境已经到了这一步，不可能像当年饥渴状态时期那样去激进了。现在的困境既不 是政府调控过头造成的困难，也不是房产商自作孽造成的，因为房产商2005年、2010年， 也都是高举债、高周转、炒地皮的行为方式。 为什么当时不破产，这会儿房产龙头企业集中破产呢？原因就是这种方式在扩张的时候 是可以循环的，但现在继续按这个逻辑来就转不动了。 四、新常态下房地产五大调整 黄奇帆：今后5年10年，中国房

11、产商运行方式的新常态会出现五大调整。 第一，全世界的房产商，负债率没有超过50%的，中国到了80%、90%，这是过去地价、 房价、市场需求量猛涨16倍导致的。一旦需求没有了，他们就会进入到一个新常态，负债 率从90%下降到80%、70%、50%甚至40%。 第二，高价买地、大楼盘造房这种状态会收敛，会根据市场实际需求进行结构性开发。 第三，房产商发了疯一样的跨界，又搞商业、又搞工业、还搞制造业，觉得房产商赚了 钱以后就可以随意跨界到处搞的就停了，他们就不再胡闹了。术业有专攻，这个方面会收敛。 第四，中国房产公司独立法人的有9万个，整个美国的房产公司不超过500个，我们 的开发商比全世界加起来还

12、多。以后中国房产商有1万个不得了，所以今后十几年，房产 商法人会不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行、关闭等等。 第五，房产商卖房不会是以前那种造100万卖100万的大周转，以后可能变成了造50 万，其中25万是商品房卖掉，25万是商业性的租赁房，变成商住、长租公寓销售。 这五大变化会是今后房地产常态的经营状态！ 所以你一点不要担心这一次的房地产阵痛会怎么样，这个阵痛恰恰是中国房地产发展 到这一步“必然的拐点”。拐点过后是良性循环的开始，这个开始不仅仅是靠政府约束， 而是以环境土壤为导向的。 五、房地产是支柱产业，必须稳定! 对于房地产拐点后，房价会不会大跌，黄奇帆是这样回答。 黄奇帆：这个拐

13、点是讲20年翻几番这样的房价地价上涨到头了，以后十年可能也会往 上涨，但是每年涨幅低于GDP增长。并没有说五年低一半，十年又低一半，没有这个概念。 因为房产总有折旧，如果我们有550亿平方米，55年时间每年折旧2%或者1.5%，每年差不 多折旧就是10亿，形成一个可循环的状态，这个平衡就形成了一个新常态。 这时候房产的价格就是保值的，局部地区房价也可能继续涨。 首先，房地产是支柱产业，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要稳定。 第二，中国老百姓的财富60%是房产，房地产也是民生产业，也应该稳定。 第三，房地产是半金融企业，里面有大量的按揭贷款，如果崩盘对金融机构也是风险。 第四，房地产是龙

14、头行业，关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的销售 产品、消费品。 我们政府之所以采取五个限制措施，就是控制房地产的炒作，避免大起大落、追求稳定。 长远来说，房产商自己的行为方式也会转变到比较可持续的稳定状态，对政府来说，当下对 这些困难房产商我们不是简单要去救，一旦它要崩盘，它的债务实际上进入破产重整的保 全，它的资产不是房产商的，是债权人的，这个债权人包括银行、非银行或者老百姓集资 款的债主、也包括买了按揭贷款的房子的老百姓，他也是个债权人，还有许多施工队的施工 欠款。 对这样的资产，如果简单让他破产，就会造成社会震荡，而使得它软着陆就要用重组的 办法。重组是一切危机中重要的软着

15、陆的一种方法。 六、房企会破产吗？债务问题怎么办？ 第一种情况，大型的房产商，出了问题的房产商自救，自我重组壮士断臂，砍胳膊砍腿， 保存最主要的一个肌体，只要不整体上瘫痪。 第二种情况，优势的房产商，没出问题的房产商，去收购、兼并、重组出问题的房产商。 第三种情况，我们的国家队、国有资本运营公司也可以拿出它的资本金，战略性的资金， 不一定自己直接重组房产，可以入股成为战略投资者，入股到那些优势房产商去收购兼并， 他只要一介入，会在社会上产生巨大的影响力和信心。 第四种情况，地方政府也可以拿出一定的资金把过去10年或过去5年批租给房产商的 地，根据现在的市场行情打个折回购而不是没收，因为这个地事

16、实上已经是债权人的了，你 无权去没收它，而是应该回购。回购以后这个资金封闭运行，就用来还债，也是一种重组。 第五种情况，房产商库存的房屋，政府也可以回购一部分，回购的中低端的成为保障房， 中高端的成为人才房。总之，重组是软着陆的一个重要的杀手锏。 为了稳住局面，这五个渠道进行重组的时当然需要资金，国家可以有专项债或者专门的 贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环，这也是一种办法。 总之，最后应该使得这次拐点到来以后，在新的背景下，通过重组手段，实现房地产平 稳落地，软着陆。在新的拐点下，其实用不着担心，房地产也好、政府的条款方式也好，都 会随着地产新形势进入良性循环状态。 七、市场稳定是趋势！ 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持 租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的 合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022年中国房地产市场强调合