房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告

1、1、 需求侧：传统商品房销售淡季下 7 月居民融资需求遇冷，居民中长贷回落明显1） 2022 年 7 月，居民部门新增存款-3,380 亿元，同比增加 10,220 亿元，环比减少 28,119 亿元（-113.66%）。2） 2022 年 7 月，新增信贷 6,790 亿元，同比少增 4,010 亿元（-37.1%），环比少增 21,310 亿元（-75.84%）。2022 年 7 月，居民短贷新增-269 亿元，同比少增 354 亿元，环比少增 4,551亿元；居民中长贷新增 1,486 亿元，同比少增 2,488 亿元，环比少增 2,681 亿元；2022 年 1-7 月累计新增居民中长

2、贷 1.71 万亿，同比增速为-55.4%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约 11.9%（2021 年全年水平为 30.5%）。7 月 28 日，中共中央政治局召开会议，首提“保交楼”，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度，对稳定市场信心，稳定预期提供有利政策保证。7 月 7 日，住建部、国家发改委发布关于印发“十四五”全国城市基础设施建设规划的通知，对“十四五”期间统筹推进城市基础建设作出全面系统安排。6 月 7 日，国务院发布关于“十四五”新型城镇化实施方案的批复，提出加快构建新发展格局，以推动城镇化高质量发展为主题，以转变城市发展方式为主线，以体制机制改革创新

3、为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹发展和安全，深入推进以人为核心的新型城镇化战略。5 月 25 日，国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，其中包括保障性租赁住房和老旧小区改造。5 月 15 日，人民银行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，主要内容包括下调首套按揭下限，省级自主确定加点下限。2022 年 4 月 29 日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,习近平总书记主持会议。会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监

4、管,促进房地产市场平稳健康发展。后续随着疫情好转,各地 “因城施策”完善政策,房地产行业供需恢复可期。2022 年 4 月 24 日，住建部党组召开理论学习中心组学习(扩大)会议，提出要高度重视房地产领域风险，防范化解城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。2022 年 4 月 18 日，央行、外汇局印发关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知，提出要求要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。2022 年 3 月 16 日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会

5、议。会议表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。、 居民新增存款情况及主要数据图表、居民新增存款情况2022 年 7 月，居民部门新增存款-3,380 亿元，同比增加 10,220 亿元，环比减少 28,119 亿元（-113.66%）。2022 年 1-7 月，居民部门累计新增存款 9.99 万亿元，同比增加 39,020 亿元（+64.1%）。、主要数据图表2022 年

6、7 月，居民部门新增存款-3,380 亿元（6 月为24,739 亿元），环比-113.66%。1-7 月，居民部门累计新增存款 9.99 万亿元，同比增加 39,020 亿元（+64.1%）。图 1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值图 2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动资料来源：Wind，。数据统计截至 2022-07注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：Wind，。数据统计截至 2022-07注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能、 居民新增贷款情况及主要数据图表、居民新增贷款情况2022 年 7 月新增信贷 6,79

7、0 亿元，同比减少 4,010 亿元（-37.1%），环比减少21,310 亿元（-75.84%）。其中企业部门新增 2,877 亿元，同比减少 1,457 亿元（-33.6%），环比减少 19,239 亿元（-87.0%）；居民部门新增 1,217 亿元，同比减少 2,842 亿元（-70.0%），环比减少 7,265 亿元（-85.7%）。2022 年 1-7 月新增人民币贷款 14.36 万亿元，同比增加 3.8%（2021 年全年+1.6%）。其中企业部门累计新增 11.7 万亿元，同比增加 32.8%（2021 年全年-1.2%），占比约 81.4%（2021 年全年占比 60.3%

8、）；居民部门累计新增 2.30万亿元，同比减少 53.8%（2021 年全年+0.6%），占比 16.0%（2021 年全年占比 39.7%）。拆分居民部门来看，7 月单月居民短贷新增-269 亿元，同比减少 354 亿元，环比减少 4,551 亿元；居民中长贷新增 1,486 亿元，同比少增 2488 亿元，环比少增 2,681 亿元。2022 年 1-7 月累计新增居民中长贷 1.71 万亿，同比增速为-55.4%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约 11.9%（2021 年全年水平为 30.5%）。、主要数据图表2022 年 7 月单月新增人民币贷款 6,790 亿元，同比减少 4,0

9、10 亿元（-37.1%），环比减少 21,310 亿元（-75.84%）。其中：居民部门新增 1,217 亿元，同比减少 2,842 亿元（-70.0%），环比减少 7,265亿元（-85.7%）。企业部门新增 2,877 亿元，同比减少 1,457 亿元（-33.6%），环比减少 19,239 亿元（-87.0%）。2022 年 1-7 月新增人民币贷款 14.36 万亿元，同比增加 3.8%，其中：居民部门累计新增 2.30 万亿，同比减少 53.8%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约 16.0%（2021 年全年为 39.7%）。企业部门累计新增 11.7 万亿，同比增加 32

10、.8%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约 81.4%（2021 年全年为 60.3%）。图 3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值图 4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值资料来源：Wind，注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：Wind，注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能具体拆分居民部门信贷数据，2022 年 7 月单月居民短贷新增-269 亿元，同比减少 354 亿元，环比减少 4,551 亿元；7 月单月居民中长贷新增 1,486 亿元，同比少增 2,488 亿元，环比少增 2,681 亿元。图 5：居民部门新增短贷/

11、中长贷当月值（亿元）图 6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比资料来源：Wind，注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：Wind，注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能2022 年 1-7 月居民短贷累计 5,940 亿元，同比增速为-48.7%；累计新增居民中长贷 17,086 亿元，同比增速为-55.4%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约 11.9%（2021 年全年水平为 30.5%）。图 7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元）图 8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比资料来源：Wind，注：由于 Wind 月度更新延迟因素，

12、后续数据或存在变化的可能资料来源：Wind，注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能截至 2022 年 7 月 20 日，5 年期 LPR 报价为 4.45%，全国首套房按揭利率下限 5 年期 LPR-20bp 即 4.25%，全国二套房按揭利率下限为 5 年期 LPR+60bp 即5.05%。截至 2022 年 7 月 20 日，贝壳研究院发布的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.35%，主流二套房贷利率为 5.07%，分别较上月回落 7、2 个基点；本月平均放款周期为 25 天，比上月回落 4 天。图 9：贷款市场报价利率(LPR):5 年（%）图 10：10

13、3 个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数资料来源：Wind，。数据统计截至 2022-07资料来源：贝壳研究院，2、 供给侧：7 月境内外债发行边际回暖2022 年 7 月房企境内外单月合计发债 1017 亿元，环比+80.6%（6 月+9.3%），同比+3.3%（6 月-36.8%），单月净融资-58 亿元（6 月-331 亿元）。其中 7 月境内发债较 6 月有所增加，单月发行 603 亿元（6 月 503 亿元），同比减少 7.4%（6 月-16.7%），单月净融资-81 亿元；7 月境外发债规模亦有所提升，单月发行 414 亿元，环比增加 591.3%，同比上升 24.2%（6

14、 月-79.1%），单月净融资额约 23 亿元（6 月为-346 亿元）。2022 年 7 月房地产集合信托成立金额约 62 亿元，同比下降 86.8%，占单月集合信托成立规模的比重为 5.0%，较 6 月有所下降。境内债券方面，7 月各地房地产金融政策的密集调整，不断向市场释放暖意，融资端传递出破冰信号；此外市场销售改善仍未达预期，行业存量风险尚未化解，企业到期债务偿债压力不小，“借新还旧”意愿较强。综合因素影响 7 月整体融资规模边际回暖，但仍处于历史相对低位。随着房地产行业流动性持续舒缓,预期在疫情影响逐渐淡化下商品房市场将更好满足合理购房需求,市场主体信心将迎来进一步修复,后续供给侧地

15、产债发行规模将会逐渐回暖。海外债方面，7 月房企海外债到期偿债金额为 390 亿元,房企境外债务压力仍较大,境外单月净融资为 23 亿元，较上个月大幅回升。房企境外债发行回暖，当月有 10 家企业合计发行了 414 亿元海外债。从 Markeit iBoxx 债券指数来看，中资美元地产债指数在 3 月中旬迎来一波反弹， 在 4-7 月呈现震荡下行态势。按 2022 年 1 月 1 日定基 100.00 指数计算， 8 月 10 日投资级指数为 72.36，高收益债指数为 42.18。、 房企融资情况及主要数据图表、房企融资情况整体来看，2022 年 7 月单月房企发债约 1017 亿元，境内外

16、融资规模较 6 月均有明显回升，环比上升 80.6%，同比上升 3.3%；7 月单月房企净融资-58 亿元，对比 6 月为-331 亿元。其中 2022 年 7 月房企境内债发行规模较上月有所增加，单月发债 603 亿元，环比上升 19.8%（6 月为+8.0%），单月境内债净融资额为-81 亿元（6 月为 15 亿元）。从结构来看，7 月房企发债融资以一般公司债和一般中期票据为主，分别发行 228.4 亿元、189.3 亿元，占当月境内债发行比重分别达 37.9%、31.4%；超短融、定向工具、私募债、一般短期融资券、证监会 ABS 发行有所减少；交易商协会 ABN、一般企业债等均无发行。2

17、022 年 7 月海外债一级市场发行量明显回暖，房企海外债单月发行 414 亿元，环比上升 591.3%（6 月+21.8%），同比上升 24.2%（6 月-79.1%）。房企在 7月偿债压力仍较大（境外债 7 月到期金额为 390 亿元），“借新还旧”意愿下房企单月净融资额为 23 亿元（6 月为-346 亿元）。2022 年 1-7 月房企境内外合计发债 4,353 亿元，同比下降 32.8%，累计净融资约-1237 亿元，同比下降 24.4%。2022 年 7 月房地产集合信托成立金额约 62 亿元，同比下降 86.8%，占单月集合信托成立规模的比重为 5.0%，较 6 月有所下降。20

18、22 年 1-7 月房地产集合信托募集资金 677 亿元，同比下降 82.6%，占整体集合信托募集资金比重约 9.8%（2021 年为 28.3%）。、主要数据图表2022 年 7 月，房企境内发债金额 603 亿元，同比下降 7.4%，环比上升 19.8%；计入到期金额后，7 月房企境内单月债券净融资-81 亿元，对比 6 月净融资 15亿元。2022 年 1-7 月，房企境内累计发债金额 3,402 亿元，同比下降 20.1%；计入到期金额后，1-7 月房企境内债券累计净融资 167 亿元，对比上年同期累计净融资-1530 亿元。图 11：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元）图 12

19、：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元）资料来源：Wind，；单位：亿元；数据统计截至 2022-07注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：Wind，；单位：亿元；数据统计截至 2022-07注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能2022 年 1-7 月，从房企境内发债类型来看，中期票据、公司债、超短融、定向工具规模居前，金额分别为 1,216 亿元、1180 亿元、348 亿元、240 亿元；占比分别为 35.8%、34.7%、10.2%、7.0%。图 13：房企境内债按类型拆分（2015-2022）资料来源：Wind，；单位：亿

20、元注：数据统计截至 2022-07；由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能2022 年 7 月，内房海外债单月发行 414 亿元，同比上升 24.2%，环比上升 591.3%；计入到期金额后，7 月内房海外债券净融资 23 亿元，对比 6 月净融资约-346 亿 元。2022 年 1-7 月，内房海外债累计发行 951 亿元，同比下降-57.2%；计入到期金额后，1-7 月内房海外债累计净融资-1404 亿元，对比上年同期累计净融资-107亿元。图 14：内房海外债券单月发行/到期/净融资图 15：内房海外债券累计发行/到期/净融资资料来源：Wind，；单位：亿元；数据统计

21、截至 2022-07注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：Wind，；单位：亿元；数据统计截至 2022-07注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能截至 2022 年 7 月，不计入回售影响，2022 年房企债券合计到期规模约 9,375亿元（2021 年为 12,509 亿元），其中 Q1、Q2、Q3、Q4 分别到期 2,305 亿元、 2,210 亿元、2,643 亿元、2,217 亿元。图 16：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额房企境内债与海外债1000080006000400020000(2000)(4000)

22、2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4(6000)境内单季发行海外单季发行境内单季到期海外单季到期资料来源：Wind，；单位：亿元用益信托网数据显示，2022 年 7 月房地产集合信托单月募集 62 亿元，同比下降86.8%，环比下降34.0%，占当月集合信托发行规模比重5.0%（6 月占比7.5%）

23、。 2022 年 1-7 月，房地产集合信托累计成立 677 亿元，同比下降 82.6%，占全年集合信托整体成立规模的比重 9.8%。截至 2022 年 3 月末，房地产资金信托余额约为 1.57 万亿，同比下降 27.7%，占信托余额比重下降至 10.6%。图 17：房地产集合信托单月成立规模及同比增速图 18：房地产集合信托累计成立规模及同比增速资料来源：用益信托网，；单位：亿元；数据统计截至 2022-07注：由于用益信托月度更新调整，前期数据或存在变化的可能资料来源：用益信托网，；单位：亿元；数据统计截至 2022-07注：由于用益信托月度更新调整，前期数据或存在变化的可能图 19：资

24、金信托余额及房地产信托余额（截至 2022Q1）图 20：房地产信托余额同比及占比（截至 2022Q1）资料来源：信托业协会，；单位：亿元资料来源：信托业协会，从Markeit iBoxx 债券指数来看，中资美元地产债指数在 3 月中旬迎来一波反弹，在 4-7 月呈现小幅震荡下行态势。按 2022 年 1 月 1 日定基 100.00 指数计算，8月 10 日投资级指数为 72.36，高收益债指数为 42.18。图 21：Market iBoxx 债券指数（2021 年 1 月 1 日定基 100）图 22：Market iBoxx 债券指数（2022 年 1 月 1 日定基 100）资料来源

25、：Wind，整理，数据截至 2022/08/10资料来源：Wind，整理，数据截至 2022/08/10、 主流房企债券发行和存量情况跟踪、境内债发行情况从一级市场来看，境内债券方面，发债主体仍以国央企为主。7 月 6 日，中国金茂发行 5 年期 20 亿元公司债，利率 3.28%，对比今年 3 月份发行的同期限公司债利率为 3.5%。7 月 25 日，中国金茂发行 3 年期 20 亿元一般中期票据，利率 3.29%，对比今年 6 月份发行的一般中期票据利率为 3.4%。7 月 6 日，万科发行 5 年期 29 亿元公司债，利率 3.21%，发行 7 年期 5 亿元公司债，利率为 3.7%，对

26、比今年 6 月份发行的相同期限的公司债利率分别为 2.9%、 3.53%。7 月 19 日，万科发行 3 年期 30 亿元一般中期票据，利率 3.0%，对比21 年 9 月份发行的一般中期票据利率为 3.08%。7 月 11 日，保利发展发行 3 年期 20 亿元一般中期票据，利率 2.9%。7 月 20日，保利发展发行 5 年期 15 亿元公司债，利率为 2.89%，发行 7 年期 5 亿元公司债，利率为 3.28%；对比今年 6 月份发行的相同期限的公司债利率分别为 3.00%、3.28%。7 月 12 日，华润置地发行 5 年期 20 亿元公司债，利率 3.37%；对比今年 5 月份发行

27、 5 年期公司债利率为 3.3%。表 1：主流房企境内债发行情况发行人发行日期债券类型发行规模期限利率上年同期发行利率上月同期发行利率亿元人民币年中国金茂2022 年 7 月 6 日公司债2053.28%中国金茂2022 年 7 月 25 日一般中期票据2033.29%3.4%（6 月）万科2022 年 7 月 6 日公司债573.7%3.7%（21 年 5 月）3.53%（6 月）-万科2022 年 7 月 6 日公司债2953.21%3.4%（21 年 5 月）2.9%（6 月）万科2022 年 7 月 19 日一般中期票据3033.0%3.08%（21 年 9 月）-保利发展2022 年

28、 7 月 11 日一般中期票据2032.9%2.95%（6 月）保利发展2022 年 7 月 20 日公司债1552.89%3.39%（21 年 5 月）3.00%（6 月）保利发展2022 年 6 月 24 日公司债573.28%3.7%（21 年 5 月）3.28%（6 月）华润置地2022 年 7 月 12 日公司债2053.37%资料来源：Wind，；统计时间截至 2022-07注：上年同期发行利率为发行人去年同月（或上下 3 个月内）同期限债券发行利率；上月（或一个月内）同期发行利率为发行人上月同期限债券发行利率，仅供参考。、境外债发行情况海外债市场方面，7 月房企海外发债边际明显回

29、暖，包括富力地产、宝龙地产等民企在内共计 10 家房企融资 414 亿元（中南建设实际未发行），7 月通过交换要约重新上市的海外债金额达 395.8 亿元。6 月 24 日，恒基地产完成 5 亿港元债券定价，利率 3.7%（2022-07-05 起息）。7 月 11 日，富力地产分别发行定价 6 年期 16.06 亿美元债，利率为 6.5%；发行定价 3 年期 12.92 亿美元债，利率为 6.5%；发行定价 5 年期 22.04 亿美元债，利率为 6.5%。7 月 14 日，宝龙地产完成 1 年期 1.7 亿美元的优先票据发行，利率 4%；完成1.5 年期 2.63 亿美元的优先票据发行，利

30、率 7.125%。7 月 15 日，上坤地产完成 1 年期 2.22 亿美元的优先票据发行，利率 11.25%。7 月 21 日，汇景控股完成 1 年期 1.08 亿美元的优先票据发行，利率 12.5%。7 月 18 日，世纪新城发行 1 年期 1.15 亿美元的高级无抵押债券，利率为 6.5%。7 月 22 日，卓越商业发行 3 年期 1 亿美元的优先票据，利率 4.3%。表 2：主流房企境外债发行情况发行人发行日期债券类型发行规模期限利率上年同期发行利率上月同期发行利率年宝龙地产2022 年 7 月 14 日优先票据1.7 亿美元14%3.45%（21 年 5 月）宝龙地产2022 年 7

31、 月 14 日优先票据2.63 亿美元1.57.125%上坤地产2022 年 7 月 15 日优先票据2.22 亿美元111.25%资料来源：Wind，；统计时间截至 2022-07注：上年同期发行利率为发行人去年同月（或上下 3 个月内）同期限债券发行利率；上月（或一个月内）同期发行利率为发行人上月同期限债券发行利率，仅供参考。、优质民企存量债务情况跟踪7 月 13 日，龙湖集团发布公告称，公司赎回 2022 年 7 月 13 日到期的优先票据，本金为 4.5 亿美金，息票率为 3.875%。根据日期为 2017 年 7 月 13 日的契约的条款，订约方为龙湖与花旗国际有限公司作为受托人，公

32、司宣布所有利率为 3.875%的 2022 年到期优先票据已于 2022 年 7 月 13 日亦即其票据的最终到期日按票据本金额另加截至到期日(但不包括该日)累计及未支付的利息全数获赎 回。月 29 日，金地集团发布公告称，为积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益，金地之子公司深圳市金地建材有限公司将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司债券，首期规模不超过 10 亿元。8 月 11 日，金地集团再次发布公告称，为积极维护中期票据等非金融企业债务融资工具价格的稳定，切实保护投资者利益，公司将按照中国银行间市场交易商协会的交易规则，以市场化方式在二级市场购买本公司在银行间市场

33、发行的债务融资工具，首期规模不超过 10 亿元。月 5 日，新城控股发布公告称，已于 8 月 4 日偿还旗下一笔于 2022 年 8 月 8日到期的 2 亿规模美元债，相关资金将待偿付本息汇至信托人指定账户，并将于8 月 8 日按时兑付。表 3：优质民企存量债务情况跟踪日期公司公告摘要7 月 13 日龙湖集团公司赎回 2022 年 7 月 13 日到期的优先票据，本金为 4.5 亿美金，息票率为 3.875%。月 29 日金地集团公司之子公司深圳市金地建材有限公司将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司债券，首期规模不超过 10 亿元。月 5 日新城控股公司已于 8 月 4 日偿还

34、旗下一笔于 2022 年 8 月 8 日到期的 2 亿规模美元债，相关资金将待偿付本息汇至信托人指定账户，并将于 8 月 8 日按时兑付。8 月 11 日金地集团公司将按照中国银行间市场交易商协会的交易规则，以市场化方式在二级市场购买本公司在银行间市场发行的债务融资工具，首期规模不超过 10 亿元。资料来源：Wind，；统计时间截至 2022-08-12、部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪7 月 5 日，花样年召开“19 花样年”2022 年度第一次债券持有人会议，在会上通过公司债“19 花样年”本金及 2022 年应付利息 80%获展期 5 个月。“19 花样年”于 2019 年公开发行，

35、发行规模不超过 8 亿元人民币，当前余额 7.24 亿元，原定于 2022 年 7 月偿还本金和利息，现展期 5 个月至 2022 年 12 月，其中 20%利息将于 2022 年 7 月 8 日支付，80%利息将于 2022 年 12 月 5 日支付。月 12 日，荣盛发展提交予债券持有人的议案，公司提出将本金合计 21.2 亿元的境内债“20 荣盛地产 MTN001”、“20 荣盛地产 002”回售部分展期 15 个月，本金自回售行权日起分七期偿付。这两笔债券分别将于 7 月 25 日/8 月 6 日行权回售。月 7 日，富力地产发布 2021 年经审核年度业绩公告。据年报，于 2022

36、年 6月，公司全资附属公司怡略有限公司作为发行人就其于 2022 年、2023 年、2024年到期的所有优先票据系列发出同意征求，旨在寻求豁免优先票据项下现有或潜在后续违约事件及延长各自到期日至 2025 年、2027 年、2028 年。同意征求已于 2022 年 7 月通过及完成，据此，富力地产成功将总额 49.44 亿美元（相当于人民币 331.03 亿元）的所有优先票据重组为于 2025 年、2027 年、2028 年到期的三个系列票据。除重组票据的到期日外，发行人亦获票据持有人批准，可选择以实物形式支付未来两年的利息。8 月 10 日，中南建设发布公告，公司收到控股股东中南控股通知，称

37、其与江苏资产管理有限公司签署合作框架协议。根据协议，江苏资产或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模人民币 20 亿元、存续期 3 年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。日期公司公告摘要表 4：部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪7 月 5 日花样年7 月 12 日荣盛地产花样年召开 2022 年度第一次债券持有人会议，在会上通过了公司债“19 花样年”本金及 2022 年应付利息 80%获展期 5 个月。“19 花样年”于 2019 年公开发行，发行规模不超过 8 亿元人民币，当前余额 7.24 亿元，原定于 2022 年月偿还本金和利

38、息，现展期 5 个月至 2022 年 12 月，其中 20%利息将于 2022 年 7 月 8 日支付，80%利息将于 2022年 12 月 5 日支付。荣盛发展提交予债券持有人的议案，该公司提出将本金合计 21.2 亿元的境内债“20 荣盛地产MTN001”、“20 荣盛地产 002”回售部分展期 15 个月，本金自回售行权日起分七期偿付。这两笔债券分别将于 7 月 25 日/8 月 6 日行权回售。8 月 7 日富力地产8 月 10 日中南建设富力地产发布 2021 年经审核年度业绩公告。据年报，于 2022 年 6 月，公司全资附属公司怡略有限公司作为发行人就其于 2022 年、2023

39、 年、2024 年到期的所有优先票据系列发出同意征求，旨在寻求豁免优先票据项下现有或潜在后续违约事件及延长各自到期日至 2025 年、2027 年、2028 年。同意征求已于 2022 年 7 月通过及完成，据此，富力地产成功将总额 49.44 亿美元（相当于人民币 331.03 亿元）的所有优先票据重组为于 2025 年、2027 年、2028 年到期的三个系列票据。除重组票据的到期日外，发行人亦获票据持有人批准，可选择以实物形式支付未来两年的利息。月 10 日，中南建设发布公告，公司收到控股股东中南控股通知，称其与江苏资产管理有限公司签署了合作框架协议。根据有关协议，江苏资产或其指定主体拟

40、与中南控股或其指定主体共同设立规模人民币 20 亿元、存续期 3 年的基金用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。资料来源：Wind，；统计时间截至 2022-08-123、 房地产行业公募 REITs 情况跟踪我国公募 REITs 市场建设力度加大，年初以来相关支持政策相继推出，REITs 市场利好不断。值得注意的是，2022 年 5 月 25 日，国办发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，为国家层面首次以书面方式对 REITs 的重要性进行确认。近期除多部委及交易所发文支持基础设施 REITs 项目申报外，海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南

41、等 10 余个省份亦提出支持 REITs 试点工作，同时 8 月邮储银行发放首笔基础设施公募REITs 并购贷款为发行人减轻战配份额内投资压力，助于企业自有资金盘活。预期随着项目申报、审核流程逐渐规范、简化，基础设施公募 REITs 项目的发行节奏将迎来发力。表 5：近期基础设施公募 REITs 重要政策时间部门政策/事件/会议名称主要内容关于做好基础设施领域不动产投资信托基金充分运用新购入项目机制推动基础设施 REITs 健康发展，2022/7/14国家发改办（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知 合理简化新购入项目申报要求，完善新购入项目申报推荐程序等。发改办投资2022617 号

42、深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金明确对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在2022/7/15深交所业务指引第 4 号保障性租赁住房（试行）满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低三年运营年限要求。真抓实干砥砺奋进扎实推进上交所“十四五”开扩大基础设施公募 REITs 规模，探索将试点范围向住房租赁、新基建等领域2022/7/24上交所好局起好步上海证券交易所总经理 2021 年工作报告推广。深交所将推动更多低碳领域基础设施 REITs 发行上市。深化基础设施 REITs2022/7/26深交所-2022/7/26江西省水利厅-试

43、点，支持鼓励清洁能源、低碳园区、低碳交通、生态环保等符合低碳可持续发展理念的项目申报发行基础设施 REITs。开展水利基础设施投资信托基金（REITs）试点工作，组织省内涉水企业、各地水利部门申报 REITs 试点意向项目，指导兴国县水利局城乡供水一体化工程申报水利部 REITs 项目试点。2022 年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长在抓好已出台措施落地的同时，聚焦科技创新、民营企业、中小企业等重点2022/7/29证监会效化动员部署会议领域和薄弱环节，研究推出更多更有力的支持措施。稳步扩大 REITs 试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活2022/7/30深交所深圳证券交易所

44、理事会工作报告报告指出，推动基础设施公募 REITs 试点平稳落地，促进完善公募 REITs 规则体系，不断扩大试点规模与范围。2022/8/1中国证监会党委书记、主席易会满努力建设中国特色现代资本市场发表文章努力建设中国特色现代资本市场，提出深入推进基础设施领域不动产投资信托基金扩募和试点范围拓宽。就关于企业国有资产交易流转有关事项的通知执行中有关“企业向国资2022/8/3国资委关于企业国有资产交易流转有关事项的通知的问题解答2022/8/4-资料来源：各政府部门及会议相关文件，整理注：统计时间截至 2022-08-12监管机构申请办理发行基础设施 REITs 涉及的国有产权非公开协议转让

45、需提交材料”等问题进行解答。中国邮政储蓄银行为中铁建重庆投资集团有限公司发放“国金中国铁建高速 REIT”并购贷款。这是邮储银行发放的首笔基础设施公募 REITs 并购贷款，也是成渝双城经济圈首笔基础设施公募 REITs 并购贷款。2022 年 7 至 8 月，保租房 REITs 迎来快速扩容。2021 年以来中央针对保障性租赁住房建设力度加大，明确“十四五”期间全国保租房筹建规模，着力解决新市民、青年人的住房困难问题；与此同时多文件支持推动保障性租赁住房试点项目落地。2022 年 7 月 11 日，国内首单红土深圳安居 REIT 审核通过（受理至通过历时约 42 天）；7 月 14 日，中金

46、厦门安居 REIT 获批（受理至通过历时约 45天）；8 月 5 日，华夏北京保障房 REIT 再获批（受理至通过仅 7 天）。保租房 REIT 乘风起航利于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。2022 年 7 月 26 日，鹏华深圳能源 REIT 在深圳证券交易所上市交易，当日收盘价 7.17 元，较发行价上涨 21.52%；交易首日换手率达 11.06%，首日成交量为 6587.92 万份，成交额达 4.68 亿元。8 月 9 日，红土深圳安居 REIT 及中金厦门安居 REIT 发布发售公告，其中红土深圳安居 REIT 配

47、售参与询价的投资者为 83 家，配售对象为 252 个，拟认购数量总和为 186.241 亿份，为初始网下发售份额数量的 133.03 倍，认购价格为2.484 元/份（此前询价区间为 2.270 元/份至 2.610 元/份）；中金厦门安居 REIT配售拟认购基金份额总量为 143.12 亿份，为网下初始发售份额数量的 108.96倍，最终认购价格为 2.600 元/份（此前询价区间为 2.438 元/份至 2.695 元/份）。同日，华夏北京保障房 REIT 发布询价公告，配售拟向全部战略投资者配售的基金份额总数不低于 3 亿份（利息不折算基金份额），占本次基金份额发售比例为 60%。截至

48、 2022 年 8 月 12 日，我国上市公募 REITs 产品已增至 14 只。从 7 月数据 来看，二级市场成交表现温和，产权类 REITs（仓储物流类表现突出，产业园类受疫情一定程度影响）整体收益表现仍优于特许经营权类 REITs（环保类韧性较大，高速公路类受疫情影响最重）。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，受相关产品稀缺性、投资风险偏好下行等因素影响，除平安广州广河 REIT 外，其他产品全部实现正收益，其中 9 只股价（截至 2022-08-12）较上市首日涨幅超 20%，平均录得涨幅 24.2%，二级市场价格虽有所回调，但较发行价涨幅依旧可观；从流动性来看，受益于近日首批公募

49、REITs 迎来解禁，市场自由流通 份额得到提升，截至 2022-08-12 录得日均换手率 2.03%。代码名称底层资产类型发行份额流通份额发行价收盘价涨跌幅日均交易量日均换手率日均涨跌幅日均振幅万份万份元元%万份%508099.SH建信中关村REIT 产业园区产权类90000877063.204.6946.50595.72.220.090.09180301.SZ红土盐田港REIT 仓储物流产权类80000799232.303.2842.57452.81.360.140.14180101.SZ博时蛇口产园产业园区产权类90000865602.313.2339.65657.62.080.090

50、.09508000.SH华安张江光大产业园区产权类50000442982.994.0936.76353.01.550.110.11表 6：基础设施公募 REITs 二级市场表现REIT REIT508056.SH 中金普洛斯REIT 仓储物流产权类1500001492633.895.3036.22648.81.480.11 0.11180401.SZ鹏华深圳能源REIT508006.SH富国首创水务REIT燃气发电 特许经营权类 60000596265.907.8132.51910.25.110.63 0.63厂污水处理 特许经营权类 50000483583.704.8631.43375.62

51、.860.11 0.11180801.SZ中航首钢绿能垃圾处理 特许经营权类10000998513.3817.1127.8467.81.680.090.09508027.SH东吴苏园产业产业园区产权类90000895463.884.8925.95389.51.070.090.09180202.SZ华夏越秀高速高速公路 特许经营权类30000197957.108.3717.93220.92.540.000.00508001.SH浙商沪杭甬REIT 高速公路 特许经营权类50000498548.729.175.19119.30.910.040.04508018.SH 华夏中国交建高速 高速公路 特

52、许经营权类100000923119.409.501.07472.21.91-0.01-0.01508008.SH国金中国铁建高速公路 特许经营权类50000144289.599.630.47299.42.440.010.01180201.SZ平安广州广河高速公路 特许经营权类700006980213.0212.36-5.11193.71.260.000.00均值69286643906.387.4524.21411.182.030.110.11REIT REIT REITREIT REIT REIT资料来源：Wind、各 REITs 基金公告，注：统计时间截至 2022-08-12。涨跌幅数据为

53、较上市首日的涨跌幅表现。截至2022 年8 月12 日，根据上交所及深交所项目动态披露，仍有三只公募REITs项目处于申报审批过程中，其中华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金于 2022 年 7 月 21 日申报，当前状态为“已受理”；其余两个项目处于 “已反馈”状态中。基金管理人基金名称底层资产类别类型预期募集规模受理决定日状态更新日期说明上海国泰君安证券资产管 国泰君安临港东久智能制造产业园产业园区产权类 22.42021-10-152021-10-29已反馈华泰证券(上海)资产管理华泰紫金江苏交控高速公路高速公路特许经营权 29.522022-05-062022-06-17已反馈华夏基金管理有限公司华夏合肥高新创新产业园产业园区产权类 14.082022-07-222022-07-22已受理表 7：申报审批中公募 REITs 项目（亿元）理有限公司封闭式基础设施证券投资基金有限公司封闭式基础设施证券投资基金类封闭式基础设施证券投资基金资料来源：Wind、各 REITs 基金公告，注：统计时间截至 2022-08-124、 投资建议1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 20bp，保