某广场营销策略大纲

1、某广场营销战略大纲2004年10月26日第一部分 工程定位第二部分 本案战略开展目的 第三部分 产品规划建议第四部分 赢利运营方式建议第五部分 整合营销战略纲要目 录【第一部分】工程定位【定位根据】一、需求1.市场需求存在市场时机区域社区商业配套设备数量、规模缺乏、质量较低区域大型综合商业中心为空白2.消费需求强大的消费力保证主力客群为城市中等收入以上人群，消费才干可观主力客群追求高质量、综合性、便利、休闲的现代消费观主力客群消费多样化程度高，家庭消费观念强，超乎根本生活需求、符合 “全员、一日、一处生活消费要求 、满足更高层次的精神享用的商业方式应运而生二、资源1.客群资源覆盖北京最大居住社

2、区，中心商圈居住人口稠密，有效消费客群规模之宏大，居全市之首2.交通资源紧临立水桥综合性客运交通枢纽，交通便利，商业影响力辐射广，客流规模强大三、环境机遇1.奥运商圈强大的能量辐射，构成对区域经济及商业环境的高速开展的强大的推进力2.区域开展空间的延展性及可塑性决议了区域经济及商业环境可继续开展力，进一步构成后奥运经济“升值潜力最大的区域【定位根据】【工程定位】产品定位社区生活消费中心 以效力天通苑周边居住社区主流家庭消费群体为主旨，集购物、休闲、文娱、健身、餐饮文化及效力等各项功能于一体,的现代社区型商业综合体 。【工程定位】市场定位辐射天通苑及亚北的地域级中心商业中心 依托于天通苑及亚北居

3、住集团强大的客流保证及消费才干，地处北京“后奥运经济时代具升值潜力和投资价值的商圈地段，具备优良购物环境，集购物、休闲、餐饮、文娱为一体，为城市主流家庭构建的精致、丰富、知性与感性兼具的全新的社区生活消费乐园。【工程定位】目的消费群定位锁定天通苑居住组团及亚北居住区的 主流家庭消费群体 中心消费圈：约30万人，包括天通苑、北苑家园、太平家园周边 大型居住社区。 辐射消费圈：约100万人，包括亚北居组团、立汤路沿线居住社区。 运营定位适宜家庭消费 迎合城市中等收入阶层消费才干，适宜家庭消费，满足区域消费群在任务以外的根本生活及文娱消费需求的商品及效力。【中心优势】四大优势人气优势：地缘客群保证：

4、坐拥天通苑居住组团30万消费人群，辐射北苑 及亚北边缘集团100万居住人群；流动客群保证：毗邻立水桥交通枢纽，强大的流动客流保证；领先优势：天通苑居住区第一个综合商业中心，填补市场真空，并与周边现状少量商业设备构成差别化错位运营北京第一个以社区生活消费中心为商业概念的综合商业设备，全新的商业概念，对消费群极具亲和力与感召力【中心优势】四大优势地段优势：位居天通苑居住组团与亚北集团结合带，扼守立水 桥交通枢纽要地，交通便利，商圈辐射范围广潜力优势：政府重点规划开展区域，亚奥商圈强势辐射区，北京“后奥运经济时代最具开展力的地段，商业需求旺盛，商业气氛日渐浓重，新商圈正逐渐构成【第二部分】本案战略开

5、展目的【工程战略开展目的】本案的战略开展目的实现三旺与三赢三旺即实现销售旺、租赁旺和运营旺三赢即实现开展商、投资者和运营者通赢传统的商业思索的多是销售，租赁和运营根本不受开发商注重，最后结果能够到达了开发商盈利，但是投资者和运营者运作困难。本案综合思索各项要素，以实现“三旺、三赢为主要目的关键点为投资者、运营者提供具有竞争力的产品及本质性的运营支持硬性及软性选择适宜的赢利运营方式全面贯彻实施让投资者迅速建立并继续加强投资自信心的整合营销策略 【第三部分】产品规划建议【业态及功能规划检讨】 位置规划不合理资源配置不合理主力店大卖场过多地占据了工程最正确资源，一那么影响整体收益，二那么不利于地下面

6、积的租售尤其地下二层。一样相近属性业态应应集中布置，以加强客流随机消费率，如文娱城应与电影院毗邻。地下应设置最具客流吸引力的特征商品或效力。面积设置不合理，KTV面积较大。原业态分布表示图【业态及功能规划检讨】业态及商品设置不合理违背社区型主流家庭消费主旨缺乏作为区域商业中心所必备的业态百货商场主题商业广场小香港定位不明晰，胜利的把握性不强部分商品定位过高原业态分布表示图【业态及功能重新规划建议】B2：品牌折扣店、特卖场、特征小吃城等B1、F1-2：主力店大卖场，如乐购、家乐福、易初莲花等F3：百货商场：如晨曦百货、华联百货等 F4 ：文娱城：如量贩式KTV、酒吧、静吧、迪吧、扮演吧等 F5：

7、欢乐城：如儿童欢乐城堡、电玩城、网吧等F6：美食广场：各类品牌小吃、美食店 F7-11：餐饮：大型餐饮连锁店F12：健身中心、桑拿洗浴中心 F4-5：电影院及文化广场F5露台新的业态分布表示图【第四部分】赢利运营方式建议【根本赢利运营方式】商业地产的三种根本赢利方式第一种：只售不租，经过销售直接出让产权，快速回收资金。第二种：只租不售，产权先开发商一切，出租运营能为公司带来稳定的资金流，运营良发的物业可坐待增值；同时可抵押贷款，助力于公司的资本运作。第三种：不租不售，开发商本人作商业运营，以物业为股本，与知名商家协作成立专业商业运营公司，赚取商业运营利润。 后两种方式对开展商的资金要求高。 三

8、种根本方式可进展合理搭配，而且每种方式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为开展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。【根本赢利运营方式】本工程赢利运营方式建议根据联盟天地广场的功能规划及业态分布，思索到开发商前期资金投入才干及资金回笼需求，建议三种根本方式组合运用。即既租且售同时又与主力商家协作。保证商场销售、招商、运营三赢，有效兼顾眼前利益和长久利益。【各业态赢利运营方式组合建议】出租部分：主力店楼面位置：B1、F1-2业态类型：超市大卖场运营方式：主力店商家直接承租运营，收取租金。租期长，租金较低。 【各业态赢利运营方式组合建议】电影院楼面位置：F4-5运营方式：主

9、力商家直接承租运营，收取租金 与电影院采取票房分帐式获取商业利润【各业态赢利运营方式组合建议】文娱城楼面位置：F4业态类型：量贩式KTV、酒吧、静吧、迪吧、扮演吧等运营方式：开展商自主运营或与他人协作运营 按业态类型分隔出租运营，收取租金【各业态赢利运营方式组合建议】欢乐城楼面位置：F5业态类型：儿童欢乐城堡、电玩、网吧运营方式：开展商自主运营或与他人协作运营 按业态类型分隔出租运营，收取租金【各业态赢利运营方式组合建议】健身中心楼面位置：F12业态类型：健身健美运动会馆、SPA、桑拿洗浴中心运营方式：开展商自主运营或与他人协作运营 按业态类型分隔出租运营，收取租金【各业态赢利运营方式组合建议

10、】出卖部分：次主力店楼面位置：B1、F1-3较大面积商铺业态类型：品牌店快餐连锁、药店、零售等、社区效力设备银行、邮局等运营方式：品牌加盟商或社服机构直接购买或带租约出卖 【各业态赢利运营方式组合建议】出卖部分：零售店楼面位置：B2、B1、F1-2商铺业态类型：B2建议为品牌折扣店、特卖场或小吃城运营方式：B1、F1-2按分隔店铺出卖 B2切割为小区域出卖产权，并需在合约中规定运营范围 【各业态赢利运营方式组合建议】出卖部分：百货商场楼面位置：F3业态类型：迎合主流目的客群消费水准及消费偏好的日用百货商品运营方式：整体出卖给大的百货公司，并在合约中需规定运营范围【各业态赢利运营方式组合建议】出

11、卖部分：文化广场楼面位置：F5店铺露台业态类型：文化休闲店书吧、咖啡屋、茶餐厅、茶室等运营方式：按分隔店铺出卖，并在合约中需规定运营范围 改【各业态赢利运营方式组合建议】出卖部分：大型餐饮楼面位置：F6业态类型：美食广场运营方式：针对群众消费的小吃美食店，分割成小铺面出卖，并在合约中需规定运营范围【各业态赢利运营方式组合建议】出卖部分：大型餐饮楼面位置：F7-11业态类型：大型餐饮连锁店运营方式：针对大型餐饮文娱公司客户整层出卖，并在合约中需规定经 营范围 改【销售战术建议】投资者的期望：投资于有保证、投资报答稳定、升值潜力宏大的商铺；小型投资者期望投资总价小，投资门槛低的商铺；以降低投资门槛

12、为目的销售方式划整为零，分隔为小面积商铺出卖。本工程B2商场可采用此方式主要促销战术方式 以灵敏变通付款方式为目的销售方式保租销售：“买铺即收租。以保证获得稳定投资收益为目的销售方式返租销售：“稳定返租、“利润分成先租后售/连租约销售本工程零售商业街、文化广场可适当采用此方式以降低投资风险为目的销售方式：以租代售回购销售：“无理由退铺【销售战术建议】【赢利分析】经营模式设定业态位置可售面积（M）出售价格(元/平米)金额(万元)备 注出 售百货商场F390401300011752次主力店B2、B1、F1-2120001600019200暂按加权价预估零售商铺B2、B1、F1-2美食广场F6613

13、880004910.4大型餐饮F7-1130690800024552文化广场F52302100002302合计62716.4经营模式设定业态位置可租面积（M）出租价格(元/平米/月)金额(万元/年)备 注出 租大卖场(主力店)B1、F1-21400035529.2暂按加权价预估算,出租率按90%计娱乐城F44361100202电影院F4-54341欢乐城F55362健身会馆F126139合计731.2最高出卖额预算【赢利分析】经营模式设定业态位置可售面积（M）出售价格(元/平米)金额(万元)备 注出售次主力店B2、B1、F1-2120001600019200暂按加权价预估(大型餐饮暂按一半出租

14、、一半出售计算)零售商铺B2、B1、F1-2美食广场F6613880004910.4大型餐饮F7-1118414800014731.2文化广场F52302100002302合计36233.2经营模式设定业态位置可租面积（M）出租价格(元/平米/月)金额(万元/年)备 注出 租大卖场(主力店)B1、F1-21400035529.2百货商场F39040100476.57暂按加权价预估算,出租率按90%计(大型餐饮暂按一半出租、一半出售计算)娱乐城F44361大型餐饮F7-1118414电影院F4-54341欢乐城F55362健身会馆F126139合计1005.77最低出卖额预算注：1、上述两个盈利

15、分析表中仅按最高和最低出卖额算了两种方 案，实践销售过程中，出卖额度应该介于两者之间按一定 的比例进展租、售分配。 2、各类业态的租售建议仅做参考，详细是租是售需等本质性 招商洽谈才干决议。 3、商业运营方式主要有出卖、出租和协作运营三种方式，本 案仅提供了出卖和出租两种建议，以及两种建议下的预 算，主要是由于协作运营存在着很大的不确定性，详细哪 种业态采用协作运营的方式需招商阶段决议。【赢利分析】【第五部分】整合营销战略纲要一、营销目的在最短时间内，最大限制地争取市场份额和快速实现营销目的。【本案营销目的】在市场上发明火爆热销的效应，力争实现工程短期内“井喷式大量成交，是商业物业销售胜利的独

16、一出路。二、营销战略胜利的营销战略：将工程的产品竞争力与笼统力发扬至最大限制，为工程销售、招商发明宏大的势能。而战略的制胜，依赖于全方位资源整合和完美的执行。如何迅速、全方位建立投资者、商家对工程的投资自信心，是本案营销胜利的关键所在。引起全面关注社会关注：产生社会效益，树立使命感笼统，口碑迅速传播终端消费者关注：后期良性运营的客源根底，制造未来昌盛投资者关注：最终产生购买刺激投资人产生未来昌盛景象的众人认同感其次：产生购买行为树立地域商业中心“的位置营销战略图解：递进式分类销售造势造梦首先：全方位推行圆梦三、营销阶段划分【营销阶段】阶段一：筹备期2004年11月-2005年3月阶段二：暗操期

17、2005年4月-2005年6月进入本质性招商任务，为后期宣传做好铺垫阶段三：实操期2005年7月-2005年12月1、市场调研2、根本业态及功能规划方案的制定3、意向商户的信息的搜集与整理4、整合营销战略方案： VI识别系统招商手册、现场包装大型招商及全面推行期2005年7月-2005年8月完成大型招商、强势启动、全面引起关注，树立中心位置“零售期2005年9月-2005年12月按方案完成各类业态零售1、完成招商意向性协议2、确定业态及功能规划方案3、完成营销战略及资源整合1、大型招商正式签约2、举行各类活动3、软性新闻炒作4、硬广集中投入1、硬广集中投入2、完成销售义务重点阶段方案：实操期之

18、大型招商及推行期大型招商及推行期2005年7月-2005年8月目的：完成招商签约，并以此为宣传切入点，递进式全面推行，利好音讯不断，引起关注、树立商业中心位置关键词：全面浸透有高度有力度深化人心【大型招商及推行期战术组合】任务重点之一：大型招商任务1主力店招租完成2文娱城、健身中心招租完成3次主力店招租完成4美食城销售完成5百货店招租或销售完成任务重点之二：全面推行任务两个任务相符相成，互为所用【大型招商及推行期战术组合】媒介战略：关键词：强势、集中、反复反复诉求、反复刺激、反复引导投资者的购买力、集中传送，使目的市场获得最有效的覆盖，迅速成为投资的热点与焦点，剧烈构筑投资自信心，为开盘“抢购

19、热销打下根底。战术组合：4个根本方面1、社会热点宣传造势2、工程进程及未来运营前景宣传造势造梦3、终端消费者认识及为未来运营铺垫宣传造势造梦4、投资者认识及为投资自信心铺垫宣传造梦【大型招商及推行期战术组合】1、社会热点宣传造势地域商业开展论坛树立社会言论的“中心位置利用本工程填补了本地域的市场缺口，及其除商业效益外所产生的社会效益，结合政府、商业协会、新闻媒体、专家学者，以研讨会、论坛方式从言论的角度宣传本工程的社会性效益，从而树立其在社会言论上的“中心位置。新闻炒作主题例举：针对地段政策性利好信息，如政府的规划前景、艰苦举措、商业开展态势，使之继续成为商业开展的热点、焦点区域，加强对区域开展前景及投资潜力的认同。【大型招商及推行期战术组合】2、工程进程及未来运营前景宣传造势造梦系列招商发布会创建未来运营前景树立投资者及终端消费者的“商业中心位置将招商信息