新建项目外委工作手册

1、销售型物业新建项目物业管理对外委托工作指导手册商业管理有限公司生效日期：年月日目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc389752717 目的 PAGEREF _Toc389752717 h HYPERLINK l _Toc389752718 范围 PAGEREF _Toc389752718 h HYPERLINK l _Toc389752719 各部门职责 PAGEREF _Toc389752719 h HYPERLINK l _Toc389752720 销售物业外委原则 PAGEREF _Toc389752720 h HYPERLINK l _Toc38975

2、2721 新开发项目外委区域划分 PAGEREF _Toc389752721 h HYPERLINK l _Toc389752722 新开发项目的筹备工作及物业市场联合调研报告 PAGEREF _Toc389752722 h HYPERLINK l _Toc389752723 地方及物业公司注册 PAGEREF _Toc389752723 h HYPERLINK l _Toc389752724 外委招标入围单位及招标文件审批 PAGEREF _Toc389752724 h HYPERLINK l _Toc389752725 外委招标及定标审批 PAGEREF _Toc389752725 h H

3、YPERLINK l _Toc389752726 外委确权备案 PAGEREF _Toc389752726 h HYPERLINK l _Toc389752727 对外委托后续跟进 PAGEREF _Toc389752727 h HYPERLINK l _Toc389752728 附件 PAGEREF _Toc389752728 h 目的根据集团要求，自年起，商业地产新开发项目中可独立分割的销售物业区域将全部对外委托管理，且其他销售型物业在项目所在地的物业法规许可的情况下应实现外委管理，或实现协议外包物业管理。为了确保物业委托管理工作得予落实，指导地方公司有效推进此项工作，特制定本手册。范围适

4、用于年起，商业地产新开发项目版及以下住宅和其他销售型物业的外委工作。各部门职责总部：全面统筹安排对外委托物业管理的工作，对新建项目进行物管分界，划分物业托管范围及确定对外委托方案。审批招投标文件及前期物业服务合同。地方公司：根据总部提出的对外委托方案，跟进项目前期筹备的推进状况，依据物业托管范围落实物管分界，并核定分割各区域的面积。按照物业托管范围及对外委托方案进行分标段招标，并在首期开盘前完成物业确权备案。南北项目管理中心：根据规划总图物管分界，落实项目销售物业外委区域与自管区域的结构、机电系统等施工设计方案，参与配合审批外委区域前期物业服务招投标立项、物业管理费定价、定标审批申请。项目公司

5、：审核物业管理费核算及营销中心招标审批。对物业物业启动费进行确认并形成合同条款内容；外委区域前期物业服务招标立项、物业市场联合调查、定标申请等工作。销售物业外委原则豪宅项目不外委。与自持物业的物理区域，及公共设施设备均可独立分隔的销售物业（包括地下空间）。满足现行国家及地方法规要求，可独立确定管理区域。满足上述个条件的已销售未入伙项目，尚未开始销售的独立物业区域。新开发项目的营销中心物业服务需选聘外委单位进行管理。项目所在地物业法规许可的情况下，尽量实现的非独立销售物业区域的外委或协议外包。新开发项目外委区域划分新建项目规划设计阶段，由商业地产公司规划院负责，根据自持物业与销售物业业态差异将项

6、目的公共设施设备系统、物业管理用房、地下空间等可独立分隔区域进行独立规划，由公司总部对规划总图进行外委区域的书面确认。新建项目在获得土地证时，项目公司与发展部应根据集团下发的商业地产六证一书管理办法的要求，确保自持物业区域和销售物业区域分拆办理土地证。新启动项目启动会后，总部必须明确项目前期筹备负责人，前期筹备负责人应在接到通知后的天内到项目现场与项目公司对接实际现场规划情况，并将结果汇报给总部工程物业中心居住物业部外委对接人。公司工程物业中心居住物业部外委对接人应根据规划设计院的规划总图提前确定外委区域，经总部审批后，抄报规划设计院，最终在项目规划启动会时作为规划启动会的成果。筹备期负责人须

7、按照外委方案进行外委工作落实。居住物业部外委方案审批要求：标题：关于广场销售物业对外委托物业管理方案请示相关说明：筹备期主要节点、项目规划基本情况、筹备及物业确权要求、规划设计要求等。审批流程：详见附件第条。附件：广场项目对外委托方案、总裁专题会第期关于销售型物业对外委托管理的工作要求、新启动项目物业管理对外委托工作指导手册、物业管理外委合作企业名录、外委合作企业服务区域。新开发项目的筹备工作及物业市场联合调研报告根据新开发项目的售楼处开放日期及首期开盘日期，在售楼处开放前天制定完成销售物业筹备前期推进计划（详见附件）并提交审批。审批流程中的附件为销售物业筹备前期推进计划根据新开发项目物业管理

8、权对外委托的要求，由项目公司与公司筹备负责人联合进行物管费市场调研，调研后确定物业管理招投标的最高限价。物业管理费最高限价须报至分管项目副总裁和分管副总裁审批后进行限价招标，招标结果按上述流程上报审批，如新建项目所在地没有公司，则由总部指定的地方公司负责安排新建项目筹备工作，并上报总部计划部进行备案。新开发项目筹备期负责人联合项目公司营销部对新项目所在地的联合市场调查还包括：物业市场、人力资源、当地物业管理法规及销售物业对外委托所需的招投标工作的相关规定，此工作须在售楼处开放前天完成。关于广场销售物业物管费最高限价请示审批要求：标题：关于广场销售物业物管费最高限价请示相关说明：联合市调情况、销

9、售物业物管费最高限价标准等。审批流程：详见（附件）第条。附件：包括（不仅限于）物业管理市场联合调研报告（详见附件）、市物业服务法律法规、市高层小高层住宅项目基本情况调研表、市室外步行街项目基本情况调研表、市写字楼基本情况调研表、拟定销售物业物管费限价标准。物管费招标最低限价：物管费的标准应当符合的销售物业产品档次，为避免低价竞争，影响的市场形象，以上述最高限价的作为招投标的最低限价标准。物管费招标最高低限价必须在招标文件中进行说明。地方及物业公司注册对项目所在地的工商注册等信息进行调查。对新公司注册的名称进行预核名工作。将预核名结果根据公司审批流程行政部分新增流程“新公司注册审批”要求进行申请

10、报批。根据核名审批结果进行新项目公司及物业公司注册，公司注册工作需要在售楼处开放前天完成。公司注册资金根据审批结果进行办理（通过与项目公司签署顾问合同获得注册金）。新开发项目经过外委操作后剩余自管面积不足万平方米，则不再成立新的物业公司，也不单独成立物业管理处，统一由公司进行管理，但公司必须取得物业管理资质，以便于完成自管销售物业的物业确权工作。以上企业注册工作可与总部综管中心计划部咨询。外委招标入围单位及招标文件审批依据属地政府部门的要求，参照总部的招标规定制定前期物业服务招标文件（见附件），如地方主管部门有文件的要求，需要按照集团标准进行适当的修撰。并需将完成的招标文件及外委合同报总部及集

11、团法务部门进行审核。入围单位的选择各公司在执行外委招标时，采用邀标的方式进行，投标入围单位必须在总部下发的物业管理外委合作企业名录（详见附表）中选择。如物业管理外委合作企业名录中企业响应招标不足家或政府特殊要求情况下，各公司必须进行市场调查后，选聘地方的合格物业企业经总部审批后补充到招标入围单位中。具体要求如下：国家一级物业管理资质。所管辖的项目获得过物业主管部门颁发的“优秀物业管理小区”称号。外委招标入围单位的名额不得低于家。外委合作企业承接的外委项目总数每年不得超过个，超过此限制的，取消当年入围资格。外委招标入围单位及招标文件审批要求：标题：关于广场销售物业外委招标入围单位及招标文件审批请

12、示流程内容：招标平台、评标小组、入围单位、需审核的文件、开标时间等。审批流程：（详见附件）第条。附件：招标计划倒排表、物业管理外委合作企业名录、入围单位初步评审表、物管企业市场调查结果评定会签表、投标承诺函、广场前期物业服务招标文件、前期物业管理协议、临时管理规约。招标过程中所产生的代理费等费用，均由项目公司支付。招标过程中所选代理公司需签署招标投标委托协议书（见附件）。外委招标入围单位审批及招标文件审批，必须在项目开盘前个月完成。外委招标及定标审批按照属地政府部门的要求执行外委招投标，且在售楼处开放前天完成。新建项目的营销中心（售楼处）的管理工作与项目物业确权招标要求独立进行。为了有效做好项

13、目步行街的运营管理工作，对外委托区域中的步行街区域，必须以合同方式（合同见附件）约定，由地方的物业分公司进行招商经营管理（招商经营管理相关费用，双方协商在合同中约定），管理周期年。外委定标审批流程：标题：关于广场销售物业外委招标定标请示相关说明：开标时间、各投标单位的得分、最终的中标单位、中标的物管费标准等。审批流程：（参见附件）第条。附件：广场前期物业服务合同、广场营销中心物业服务合同、评标文件扫描版、各公司投标文件电子版、开标现场照片。外委确权备案定标流程批复后，可以发布中标通知书。获得物业确权中标通知书后，应根据中标的结果立即展开前期物业服务合同（附件）的签署，以利于下一步的物业管理确权

14、备案及项目公司申请预售许可证。签署前期物业服务合同后，筹备期负责人应及时跟进中标单位的物业费价格在属地物价部门的备案工作，要求中标单位要在第一时间到新建项目的属地物业管部门及物价部门进行物业管理权的备案，备案工作要求在周内完成。并将备案表即时通报给新建项目的筹备工作负责人，由筹备工作负责人上报总部居住物业部。筹备期负责人在接到正式签署的对外委托的前期物业服务合同、临时管理规约及政府部门的“物业管理备案表”和物价局的“物业费备案表”应及时通过审批形式上报总部备案，并抄送南北项目管理中心。外委确权备案流程标题：关于广场销售物业外委备案报备相关说明：备案的时间及备案的说明报备流程：（详见附件）第条。附件：中标通知书、广场前期物业服务合同、物业管理备案表、物业费备案表。对外委托后续跟进对外委托招投标结束后，在进行前期物业管理合同洽商时，地方负责筹备的公司应当配合项目公司对外委区域的物业启动费等相关事宜进行洽商。物业启动费的洽商原则是，现有中标单位提供物业启动费的预算，预算中就启动费用的需求明细进行说明，地方公司对启动费预算进行审核后，报当地项目公司、南北项目管理中心审批并抄送总部。审批要求如下：名称：关于广场销售物业外委区域物业启动费标准的请示相关说明：外委区域面积、经洽商确定的物业启动费标准审批流程：（详见附件