物业管理概论的课件

1、物业管理概论第二章 业主与业主大会第一节 业主第二节 业主大会第三节 业主委员会第四节 业主公约第五节 业主委员会与物业管理企业第一节 业主业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是物业的主人。业主可以是法人，也可是享有民事权利的自然人。 一、业主的权利权利：依法享受所拥有的物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业管理委托合同提供相应的管理与服务。对拥有的物业的各项权利包括：对物业自有部分的占有、使用、经营、处置等权利；对共有部位和公用设施的使用权利等等。参与物业管理的各项权利包括：对物业管理企业提供的管理和服务的监督、建议、批评、咨询、投诉等权利。 物业管理条例业主

2、在物业管理活动中，享有下列权利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。二、业主的义务义务：遵守有关法律、法规、政策的规定及业主公约；履行物业管理委托

3、合同；执行、服从业主大会及业主委员会的各项决议、决定。 物业管理条例业主在物业管理活动中，履行下列义务：1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；3、遵守物业管理区域内的有关规章制度；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律、法规规定的其他义务。 三、非业主使用人的权利和义务 非业主使用人，是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（比如租赁）而获得力物业的使用权，并实际使用物业的人。同样非业主使用人可以是法人，也可以是享有民事权利的自然人。对于非业主使用人来说，除非在租赁合同中，与业主有特别的约定，对其享有的物业

4、方面的权利进行限制或授权，否则，非业主使用人与业主享有同样的物业管理方面的权利，并承担同样的义务。 案例：业主维权过火致物业管理公司名誉损害纠纷案于小姐在2002年1月住进了新买的商品房，因物业管理费问题与小区物业管理公司发生了矛盾，于小姐认为物业管理公司的物业管理费收取标准和收取方法违法，就向物业管理公司提出退还管理费的要求。物业管理公司认为于小姐的退费要求没有法律依据，拒绝退还。于小姐见索费不成，便联合其他几位业主，于同年2月某日，在自家及其他几位业主阳台的外墙挂出了写有“抵制乱收费、禁止欺骗”的巨大条幅。导致同一小区的其他业主纷涌到物业管理处办公室，要求物业管理公司退还物业管理费。第二节

5、 业主大会一、业主大会的概念业主大会是由物业管理区域的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。它对物业管理的重大事项拥有决定权 。自治自律：自我管理、自我约束（一）业主大会的召开1、首次业主大会首次业主大会应该在物业交付使用且入住率达到一定比例时，在政府物业主管部门的指导下，由业主按法定程序和形式，召开第一次业主大会，并选举产生业主委员会。2、业主大会的年度会议由业委会每年召集召开一次年度会议。3、业主大会的特别会议经持有一定比例投票权的业主提议后，业委会应在该提议若干天内，就提议召开业主大会，称为业主大会的特别会议。4、召开业主大会的法定人员需

6、经50以上的业主参加才能举行。5、召开业主大会的公告：业主大会召开15天前，应将会议的地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告，并报物业管理行政主管部门备案。（二）业主大会的内容业主大会的议程包括：听取业主委员会的工作报告；审议并通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；审议并通过业主公约、业主委员会章程等文件；决定物业管理企业的选聘、续聘、解聘，批准物业管理委托合同；选举、撤换业委会组成人员，监督业委会的工作；决定有关业主利益的重大事项，决定物业管理的其他事项。（三）业主大会决定问题的程序征求意见：会议或书面形式，表决：投票、举手；所有享有投票权的，均应出席会议；业主应该亲自投票，或委托他

7、人投票，否则视为弃权，但必须服从业主大会的决定由两人或两人以上拥有同一物业时，则采取共有业主共同授权或各业主共同授权业主之一；出席业主大会的人数达到规定人数时，在会上提出的待决定事项由出席会议的业主表决，半数以上通过方为有效；票数计算时，按业权比例确定。二、业主大会的职责业主大会在物业管理中的主要职责：1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3、选聘、解聘物业管理企业；4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5、制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6、法律、法规或者业主

8、大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 乌鲁木齐一小区炒掉物业公司欲聘新“管家” 2007年10月11日凌晨，新疆乌鲁木齐宏怡小区，居民因对新疆深发展物业公司的服务不满意，在业主委员会的领导下公开“夺权”，炒掉物业公司。该小区共有1201户业主，其中860户签名表示对物业公司的服务不满意。这是物权法和国务院发布的修改的决定10月1日实施后，新疆首例依照规定让物业公司“下课”案例。 业主在签字画押乌鲁木齐一小区炒掉物业公司欲聘新“管家” 公示解聘通知书乌鲁木齐一小区炒掉物业公司欲聘新“管家” 业主阅读讨论乌鲁木齐一小区炒掉物业公司欲聘新“管家” 第三节 业主委员会一、业主委员会的概念及性质业

9、主委员会是由业主大会选举的代表组成的业主大会的执行机构，代表全体业主维护其物业权益，依法行使各项权利和义务。业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。其合法权益受国家法律保护。业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上讲，还是业主实行民主管理的组织形式。二、业主委员会的产生与组织（一）业主委员会的产生（1）符合各地方性法规中所定的召开业主大会条件的物业开发建设单位应及时负责集业主召开首次业主大会，选举成立业主委员会，代表全体业主行使有关权利，督促业主履行义务。（2）业主委员会的产生按照自愿报名和业主推荐相结合、自我简介、选举产生的

10、程序和公平、公正、公开的原则进行。业主委员会实行差额选举。（3）业主委员会每届任期业主委员会章程确定，一般为23年。届满后由业主大会进行换届选举。（二）业主委员会设立的登记业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向所在地市、县物业管理行政主管部门办理登记备案。1、成立业主委员会登记申请书；2、业主委员会委员名单；3、业主委员会章程。主管部门在15日内没有异议的发给核准通知书，该通知书可作为业主委员会办理刻章有关手续的证明。核准登记备案日期为业主委员会成立日期。对不符合成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。 三、业主委员会在物业管理中的主要职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理

11、的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。案例：延庆县新兴小区51号楼由业主委员会联合北京金宝联物业公司实行24小时保安和全天保洁，环境整洁优雅。由于本楼住户较多，车位不足，业主委员会和物业公司重新规划了车位，使车位能够满足住户需要。本楼充分发挥了业主委员会的作用，满足业主的各项要求。第四节 业主公约一、业主公约的概念和特点业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由全体业主承诺的、共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、

12、维护和管理服务活动的行为守则，是实行自治管理的重要表现形式。特点有：1、公约主体：全体业主2、公约客体：物业使用、维护和管理等方面的行为3、公约内容：有关物业使用、维护和管理等方面的权利、义务的规定4、公约经业主签约或业主大会审议通过而生效，对全体业主和非业主使用人都具有约束力5、公约的立足点：订约主体的自我意识与行为的把握二、业主公约订立的原则1、合法性原则2、整体性原则3、民主性原则三、业主公约的内容1、物业的名称、地点、面积及户数2、公共场所及公用设施状况3、业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式4、业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设施的权益5、业主参与物业管理的权

13、利6、业主对业主委员会及物业管理企业的监督权7、物业各项维修、养护和管理费用的缴交8、业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则9、违反业主公约的责任10、其他有关事项第五节 业主委员会与物业管理企业一、业主委员会与物业管理企业间的关系（一）完全市场条件下的相互关系1、决策机构是业主大会，执行机构是业主委员，物业管理企业是受聘者；2、业主委员会执行业主大会的决定，与物业管理企业签订合同；3、业主委员会与物业管理企业都是独立运作、互不干扰。（二）非完全市场条件下的相互关系（三）法律关系：委托与被委托、聘用与被聘用的关系（四）经济关系：平等的经济合同关系（五）工作关系二、物业管理企业的聘用（一）物业管

14、理企业的选聘它是业主的权利，由业主大会行使。主要而且应该采取公开招标的方式选聘物业管理企业，但由于各地专业化发展不平衡，规范的物业管理市场尚在培养之中，所以，目前还有不少物业管理企业的选聘采用议标的形式。 在选择时主要从以下几个方面进行考察：1、人员素质2、社会信誉3、收费合理4、管理的质量（二）物业管理企业的续聘是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用（三）物业管理企业的解聘自然解聘，是指物业服务合同期限届满后不再被续期。2. 提前解聘，是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。物业管理活动中，有以下情形的，业主可依法解除物业服务合同、解聘物业管理企业： (

15、1)物业服务合同到期；(2)由于不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行； (3)物业管理企业未按物业服务合同约定履行义务。 业主解除物业服务合同，必须召开业主大会或业主代表大会，做出解除物业服务合同、解聘物业管理企业的决定。在物业管理活动中，有下列情形的，物业管理企业可以作出解除物业服务合同、停止物业管理服务活动的决定： (1)物业服务合同到期； (2)由于不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行； (3)业主违反物业服务合同约定，严重干扰物业管理服务活动，致使物业管理企业无法正常履行物业服务合同。一方作出解除物业服务合同决定，应书面送达被解除方，同时应函告物业所在地的区县(自治县、市)房地产管理部门。参与物业管理各机构间的关系结构图房地产开发企业业主大会业主非业主使用人物业管理企业业主委员会专业服务公司首次召集召选集举首次合同选聘合同组成合同市政公司清洁公司绿化公司保安公司工程维修公司其他服务公司 三、业主委员会监管物业管理公司的方法 1财政监管。业主委员会必须对物业公司用于本物业