房企“看得见的债务”信息指南

1、1、 对于房企而言，真实负债需要表内和“隐性”负债的综合作为资金密集型行业，房企在前期的高规模投资支出模式决定了房企高度依赖于外部融资的特性，叠加上目前不少房企采用高周转运作模式，对外负债程度以及房企资金链条的稳定状态对房企信用资质而言存有重要意义。而在实际操作中，衡量房企具体的负债情况具有较大难度。这不仅在于房企的债务负担普遍较重、科目繁多，同时在于房企在运用永续债、合作开发、发行 ABS 等多种工具的同时，不少负债行为存在科目调整、甚至转移出表外的情况，成为所谓的“隐性负债”。在“隐性负债”大规模存在的情况下，表内负债普遍低于“真实”负债水平，从而加大了对于房企“真实”负债水平、偿债能力的

2、判断难度。因此，在对房企进行信用资质研究和个券选择的过程中，债务层面首先需要关注表内各项债务指标，得到一个基准化的考量；进而对房企的“隐性负债”进行判断；最后综合考虑两类指标叠加之后，对与基准结果差异较大的房企主体进行更细致的个体研究。本系列报告将就这三个层次来进行房企债务的深入探讨。2、 表内负债指标面面观房企的有息负债与无息负债，长短期负债均是重要考察指标。无息负债一般来自经销商先付款后提货形成的预收账款，此外还有一部分向供货商延期支付形成的应付账款。而有息负债则可以按照期限分为短期和长期有息负债两部分加以考虑。具体来说，短期有息负债包括短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债与应付短期

3、债券等项目，长期有息负债则包括长期借款、应付债券等主要项目。考虑到存量债券以及部分数据异常或者是缺失的情况，本报告最终选取了 101 家房企作为样本库，并根据规模和资产定义为大、中、小、微四类房企。通过对表内的负债情况进行多维度的比较，分析不同类型房企的差异化压力范畴。债务结构建议关注短期有息债务占比整体偏高的房企。短期有息负债占比更高的房企债务结构相对激进。在融资环境收紧的背景下，短期与长期有息负债增速不匹配的房企面临着上行的短期再融资压力。分类型看，微型房企短期债务结构相对最为安全，短债占比均值在 30附近，仅五矿地产债务有息负债占比超过 50。小型房企的债务结构整体最为激进，均值 42的

4、基础上，1/3 的样本占比超过 50，其中南京高科、大连亿达、冠城大通、中国武夷、华南城短期有息负债占比均超过 70。大型房企的短债占比均值达 40，其中有 5 家短期有息负债比例超过 50，分别是金茂集团、恒大地产、泰禾集团、华润置地和荣盛发展。中型房企的短债占比均值为 38，超过 50的有 4 家，分别是龙光控股、建业住宅集团、福星股份和泛海控股。图表 1：各类房企的债务结构压力比较短期有短期有短期有短期有短期有短期有短期有短期有排大型息负债/息负债中型息负债/息负债小型息负债/息负债微型息负债/息负债序房企有息负占比压房企有息负占比压房企有息负占比压房企有息负占比压债力程度债力程度债力程

5、度债力程度1金茂集团100.0存有较强压力龙光控股61.7压力程度中性南京高科100.0存有较强压力五矿地产52.2压力程度中性2恒大地产64.6压力程度偏高建业住宅集团57.2压力程度中性大连亿达90.6存有较强压力复地47.6压力程度中性3泰禾压力程福星压力程冠城压力程路劲压力程集团57.4度中性股份55.8度中性大通74.4度偏高46.9度中性4华润压力程泛海压力程中国压力程正荣压力程置地57.4度中性控股52.1度中性武夷73.2度偏高地产43.0度小5荣盛发展55.6压力程度中性时代控股46.4压力程度中性华南城70.4压力程度偏高海伦堡地产39.8压力程度小6融创压力程蓝光压力程华

6、业压力程信达压力程地产48.6度中性发展40.0度小资本68.3度偏高投资39.5度小7中信压力程大名压力程天房压力程金辉压力程地产47.9度中性城40.0度小发展62.7度偏高股份35.8度小8绿地压力程光明压力程黑牡压力程天安压力程集团41.9度小地产39.7度小丹56.5度中性35.4度小9新城压力程中天压力程上实压力程市北压力程控股39.7度小金融39.5度小发展53.5度中性高新29.8度小10金地压力程花样压力程迪马压力程融侨压力程集团39.0度小年38.9度小股份50.5度中性28.0度小11招商压力程华发压力程广宇压力程栖霞压力程蛇口38.7度小股份38.7度小发展49.5度中

7、性国资27.4度小12金科压力程宝龙压力程荣安压力程美的压力程股份37.9度小地产37.5度小地产49.0度中性置业24.6度小13番禺雅居乐37.3压力程度小北辰实业34.5压力程度小国购投资147.7压力程度中性鑫苑中国24.1压力程度小14万科37.2压力程度小景瑞地产34.0压力程度小香江控股47.7压力程度中性建发房地产23.7压力程度小15华夏幸福36.7压力程度小新湖中宝31.9压力程度小当代节能置业45.3压力程度中性电建地产22.3压力程度小16融信压力程天保压力程广西压力程联发压力程集团35.1度小基建31.6度小万通40.6度小集团21.9度小17碧桂压力程禹洲压力程石榴

8、压力程深振压力程园35.1度小鸿图29.1度小集团35.2度小业17.5度小18绿城压力程滨江压力程京投压力程格力压力程集团33.4度小集团27.2度小发展34.1度小地产15.9度小19富力压力程首创压力程新华压力程卓越压力程地产33.4度小置业26.5度小联33.4度小商业15.2度小20铁建房地产30.8压力程度小金融街15.6压力程度小三盛宏业232.8压力程度小大华集团10.1压力程度小21阳光压力程中粮压力程城投压力程城30.8度小7.8度小控股26.9度小22世茂压力程美好压力程集团29.1度小置业26.3度小23保利压力程花园压力程地产26.7度小集团26.3度小24万达压力程

9、珠江压力程商业26.6度小实业23.5度小25首开压力程荣和压力程股份21.1度小20.9度小26远洋压力程中庚压力程集团18.9度小集团20.3度小27旭辉集团15.7压力程度小新希望地产19.9压力程度小28华宇压力程集团19.8度小29正源压力程地产317.2度小奥克30斯置压力程业16.8度小31珠江投资16.4压力程度小32中华企业11.1压力程度小33苏州高新10.5压力程度小1 国购投资 2019 年报数据未出，用 2019 中报数据替代，下同2 三盛宏业 2019 年报数据未出，用 2019 中报数据替代，下同3 正源地产无 2019 年财务数据，用 2018 年数据替代，下同

10、注：统计时，短期有息负债占比45 为压力程度小，45-60 为压力程度中性，60-90 为压力程度偏高，90 以上为存有较强压力。数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理债务增速压力整体债务增速的角度来看，大型房企的步子迈得更大。2019 年中型房企的债务增长相对较为缓慢，有息负债增速仅为 1%；小型房企和微型房企有息负债增速分别为 11%和 14%，而大型房企在扩张与负债增量部分的步调迈得最大，有息负债增速高达 19%。进一步观察负债结构的动态变化，可以看到 2019 年约有四成的房企短期有息负债增速位于负值区间，而在 2018 年增速落在负值区间的房企比例超七成，房企短期内的债务压

11、力边际上行。而小型房企和微型房企在控制短期债务方面表现较积极，半数企业的短期债务有所收敛。此外，有部分样本房企的短期有息债务增速超过 150%，三类原因需投资者多加关注。主要源自 1 年内到期非流动负债大幅增加的包括大型房企中的金地集团，小型房企中的京投发展、冠城大通、市北高新、建发房地产、荣安地产。主要源自短期借款增加的有小型房企中庚地产、荣安地产，微型房企中的市北高新。主要源自应付票据大幅提升的有大型房企中的华润置地。长短期有息负债匹配的稳定性也是房企的重要指标，大型、中型房企相对面临着更为明显的负债增速结构化差异问题，需要对个企进一步观察。具体来看，大型房企中有 9 家存在短期有息负债增

12、速为正而长期有息负债增速为负的情况（样本占比 33%），分别是金地集团、绿城集团、万达商业、新城控股、保利地产、荣盛发展、万科、金茂集团、中信地产。中型房企中有 7 家存在短期有息负债增速为正而长期有息负债增速为负的情况（样本占比 34%），分别是时代控股、龙光控股、蓝光发展、新湖中宝、福星股份、花样年、景瑞地产。小型房企中有 9 家存在短期有息负债增速为正而长期有息负债增速为负的情况（样本占比 27%），分别是中庚集团、冠城大通、中国武夷、广宇发展、珠江投资、上实发展、华业资本、三盛宏业、天房发展。微型房企中有 4 家存在长短期有息负债不匹配的情况（样本占比 16%），分别是市北高新、栖霞国

13、资鑫苑中国。近期关于房企融资收紧的传闻屡屡出现，如果后续房地产融资的难度提升，那么短期偿债负担与债务滚动存有较强压力的房企在边际上将面临着加速的再融资压力。图表 2：大型房企长短期有息负债增速（ ）图表 3：中型房企长短期有息负债增速（ ）140%番禺雅居乐110%80%旭辉集团50%金科股份阳光城世茂集团融创地产20%铁建房地产富力地产招商蛇口华夏幸福首开股份碧桂园绿城集团恒大地产 绿地集团-100%-70%融信集团-40%-1-01%0%远洋集团-40%泰禾集团-70%-100%中信地产新城控股万达商业荣盛发展保利地产金茂集团万科20%50%80%110%140%30%华发股份 20%金融

14、街10%中粮0%宝龙地产光明地产北辰实业建业住宅集团中天金融首创置业滨江集团禹洲鸿图-100%-50%-10%0%50%蓝光发展100%150%天保基建新湖中宝-20%花样年龙光控股-30%景瑞地产时代控股福星股份-40%泛海控股大名城-50%注：1.横轴为短期有息负债增速，纵轴为长期有息负债增速；图中阴影部分为短期有息负债增速高+长期有息负债增速低的组合。2.大型房企中，华润置地（短期有息负债增速 535，长期有息负债增速 133），金地集团（短期有息负债增速 224，长期有息负债增速-13）因数值较大未在图中显示。数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理图表 4：小型房企长短期有息

15、负债增速（ ）图表 5：微型房企长短期有息负债增速（ ）140%120%100%深振业80%美的置业 60%大华集团联发集团40%正荣地产天安金辉股份 20%电建地产海伦堡地产融侨信达投资 格力地产0%市北高新卓越商业-80%-40% -20% 0五矿地产 -40%-60%-80%-100%160%120%40%80%栖霞国资复地鑫苑中国注：1.横轴为短期有息负债增速，纵轴为长期有息负债增速；图中阴影部分为短期有息负债增速高+长期有息负债增速低。100%中华企业80%国购投资城投控股60%苏州高新美好置业40% 当代节能置业华宇集团花园集团 石榴集团南京高科香江控股20%荣和新希望地产迪马股份

16、新华联珠江实业0%正源地产-100% -80% -60% -40% -20%0%华南城广西万通-20%黑牡丹-40%大连亿达-60%-80%华业资本天房发展上实发展三盛宏业珠江投资%20%40%60%80% 100小型房企中，荣安地产（短期有息负债增速 160，长期有息负债增速 31），冠城大通（短期有息负债增速 172，长期有息负债增速-67），广宇发展（短期有息负债增速 141，长期有息负债增速-20），京投发展（短期有息负债增速 214，长期有息负债增速 19），中庚集团（短期有息负债增速 247，长期有息负债增速-18）。微型房企中，建发房地（短期有息负债增速 224，长期有息负债增速

17、 18），路劲（短期有息负债增速-37，长期有息负债增速 1373），因数值较大未在图中显示。数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理图表 6： 各类房企的债务增速结构化差异压力对比排序大型房企压力程度中型房企压力程度小型房企压力程度微型房企压力程度1华润置地存有较强压力建业住宅集团存有较强压力中庚集团存有较强压力建发房地产存有较强压力2金地集团存有较强压力滨江集团存有较强压力冠城大通存有较强压力市北高新存有较强压力3绿城集团存有较强压力时代控股存有较强压力京投发展存有较强压力复地压力程度偏高4万达商业存有较强压力龙光控股存有较强压力广宇发展存有较强压力栖霞国资压力程度偏高5新城控股存

18、有较强压力蓝光发展压力程度偏高中国武夷存有较强压力格力地产压力程度偏高6华夏幸福存有较强压力福星股份压力程度偏高荣安地产存有较强压力海伦堡地产压力程度偏高7中信地产压力程度偏高新湖中宝压力程度偏高上实发展压力程度偏高电建地产压力程度中性8泰禾集团压力程度偏高景瑞地产压力程度偏高华业资本压力程度偏高五矿地产压力程度中性9保利地产压力程度偏高泛海控股压力程度中性珠江投资压力程度偏高鑫苑中国压力程度中性10荣盛发展压力程度偏高中天金融压力程度中性大连亿达压力程度中性天安压力程度中性11融创地产压力程度偏高花样年压力程度中性新希望地产压力程度中性信达投资压力程度中性12招商蛇口压力程度偏高北辰实业压力

19、程度中性迪马股份压力程度中性联发集团压力程度小13万科压力程度中性大名城压力程度中性天房发展压力程度中性金辉股份压力程度小14绿地集团压力程度中性光明地产压力程度中性三盛宏业压力程度中性融侨压力程度小15金茂集团压力程度中性首创置业压力程度中性黑牡丹压力程度中性卓越商业压力程度小16金科股份压力程度中性天保基建压力程度中性珠江实业压力程度中性正荣地产压力程度小17铁建房地产压力程度中性宝龙地产压力程度中性美好置业压力程度中性大华集团压力程度小18远洋集团压力程度中性禹洲鸿图压力程度中性广西万通压力程度中性美的置业压力程度小19富力地产压力程度中性华发股份压力程度中性荣和压力程度中性深振业压力程

20、度小20世茂集团压力程度中性金融街压力程度小新华联压力程度中性路劲压力程度小21恒大地产压力程度中性中粮压力程度小华南城压力程度中性22融信集团压力程度中性石榴集团压力程度小23旭辉集团压力程度小正源地产压力程度小24碧桂园压力程度小城投控股压力程度小25首开股份压力程度小香江控股压力程度小26阳光城压力程度小花园集团压力程度小27番禺雅居乐压力程度小南京高科压力程度小28苏州高新压力程度小29当代节能置业压力程度小30华宇集团压力程度小31国购投资压力程度小32中华企业压力程度小33奥克斯置业压力程度小注：统计时，短期有息负债增速与长期有息负债增速差值-20为压力程度小，-20-30为压力程

21、度中性，30-80为压力程度偏高，80以上为存有较强压力。数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理杠杆水平测试房企的预收款规模占比较大，使用传统的资产负债率对房企杠杆率加以衡量有失偏颇，因此我们使用两类指标来对房企的杠杆水平进行测试。其一是直接剔除预收账款的资产负债率；其二是剔除所有经营性负债的净负债率。从直接剔除预收款的资产负债率水平来看，不同类型的房企差异有限，大型房企均值 72.8%，中型房企均值 71%，小型房企均值 72.6%，微型房企均值 69.5%而就净负债率来看，值越高意味着财务费用较高、利润压缩，负债存有较强压力；而当企业净负债率较低时，则反映企业的闲置资金规模较大，

22、企业可能处在保持稳定、扩张缓慢的阶段。整体来看，作为高度依赖外部融资的行业，近四成房企净负债率超过 100%。不同类型的房企中，大型房企中的铁建房地产、泰禾集团、富力地产；中型房企的光明地产；小型房企的京投发展、国购投资、天房发展、新华联与微型房企的电建地产、信达投资净负债率超过 200%，杠杆水平相对更显著。此外也存在部分房企由于有息负债金额小于货币资金的原因而呈现净负债率为负值的情况，比如华润置地、碧桂园、禹洲鸿图、景瑞地产、建业住宅集团、南京高科、当代节能置业；另外华业资本主要由于净资产为负值而影响了负值的净负债率。排序大型房企剔 除 预收 账 款的 资 产负债率杠杆水平压力指标 1中型

23、房企剔 除 预 收账 款 的 资产负债率杠杆水平压力指标 1小型房企剔除预收 账款的资 产负债率杠杆水 平压力 指标 1微型房企剔 除 预 收账 款 的 资产负债率杠杆水平压力指标 11新城控股86.6压力程度偏高中天金融81.9压力程度偏高华业资本221.3存有较强压力信达投资79.9压力程度中性2融创地产86.5压力程度偏高泛海控股81.2压力程度偏高京投发展90.3压力程度偏高电建地产78.7压力程度中性3番禺雅居乐84.5压力程度偏高建业住宅集团79.4压力程度中性广西万通82.5压力程度偏高金辉股份77.5压力程度中性图表 7：各类房企剔除预收账款后的资产负债率差异比较万科4铁建房地

24、产 绿地集团碧桂园富力地产泰禾集团恒大地产华夏幸福阳光城中信地产首开股份绿城集团世茂集团金科股份荣盛发展旭辉集团远洋集团84.482.582.482.481.380.778.077.877.675.675.375.075.074.873.070.770.0压力光明程度偏高地产压力北辰程度实业偏高压力龙光程度偏高控股压力首创程度偏高置业压力宝龙程度偏高地产压力华发程度偏高股份压力金融程度中性街压力新湖程度中性中宝压力时代程度控股中性压力蓝光程度中性发展压力禹洲程度中性鸿图压力滨江程度中性集团压力福星程度中性股份压力景瑞程度中性地产压力花样程度中性年压力大名程度中性城压力程度中粮中性79.178.

25、677.877.376.175.372.072.071.270.770.169.768.865.162.155.946.2压力花园程度集团中性压力国购程度投资中性压力新华程度联中性压力三盛程度宏业中性压力天房程度发展中性压力当代程度节能中性置业压力珠江程度投资中性压力中庚程度集团中性压力石榴程度集团中性压力广宇程度发展中性压力奥克程度斯置中性业压力珠江程度实业中性压力大连程度亿达中性压力香江程度控股中性压力荣安程度地产中性压力新希程度望地小产压力迪马程度股份小80.980.479.979.377.277.174.874.774.472.370.069.969.068.668.368.067.3

26、美的压力程度偏高置业海伦压力程堡地度偏高产鑫苑压力程度偏高中国格力压力程度中性地产栖霞压力程度中性国资压力程融侨度中性正荣压力程度中性地产联发压力程度中性集团建发压力程房地度中性产五矿压力程度中性地产压力程复地度中性压力程天安度中性大华压力程度中性集团压力程路劲度中性市北压力程度中性高新卓越压力程度中性商业深振压力程度中性业77.276.874.674.272.771.571.071.069.767.466.765.664.864.858.457.447.5压力程度中性压力程度中性压力程度中性压力程度中性压力程度中性压力程度中性压力程度中性压力程度中性压力程度中性压力程度中性压力程度中性压力程

27、度中性压力程度中性压力程度中性压力程度小压力程度小压力程度小21华润置地69.3压力程度中性天保基建38.1压力程度小中国武夷67.0压力程度中性22金地集团67.2压力程度中性中华企业62.5压力程度中性融信压力23集团程度苏州61.5压力程66.3中性高新度中性24招商蛇口57.4压力程度小上实发展61.5压力程度中性25万达商业51.1压力程度小美好置业60.9压力程度中性26保利地产46.0压力程度小华南城60.4压力程度中性27金茂集团34.0压力程度小华宇集团59.9压力程度小28正源地产58.9压力程度小29冠城大通58.5压力程度小30黑牡丹56.5压力程度小31南京高科47.

28、9压力程度小32荣和47.5压力程度小33城投控股46.0压力程度小注：1.此处运用剔除预收账款的资产负债率=（总负债-预收账款）/（总资产-预收账款）2.统计时，剔除预收账款的资产负债率60为压力程度小，60-80为压力程度中性，80-100为压力程度偏高，100以上为存有较强压力数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理排序大型房企净负债率杠杆水平压力指标 2中型房企净负债率杠杆水平压力指标 2小型房企净负债率杠杆水平压力指标 2微型房企净负债率杠杆水平压力指标 21铁建房地产280.6存有较强压力光明地产218.2存有较强压力京投发展710.3存有较强压力电建地产208.0存有较强

29、压力2泰禾集团249.6存有较强压力泛海控股193.0存有较强压力国购投资237.5存有较强压力信达投资201.0存有较强压力3富力地产205.5存有较强压力中天金融183.3存有较强压力天房发展235.7存有较强压力格力地产186.8存有较强压力4华夏幸福193.2存有较强压力新湖中宝164.3存有较强压力新华联207.0存有较强压力金辉股份165.6存有较强压力图表 8：各类房企净负债率差异比较5首开股份170.7存有较强压力华发股份161.0存有较强压力三盛宏业192.6存有较强压力融侨146.4压力程度偏高6绿地集团159.8存有较强压力首创置业156.4存有较强压力广西万通182.6

30、存有较强压力栖霞国资140.1压力程度偏高7恒大地产143.5压力程度偏高金融街121.3压力程度偏高石榴集团171.1存有较强压力鑫苑中国120.9压力程度偏高8阳光城141.0压力程度偏高宝龙地产103.4压力程度偏高中庚集团164.7存有较强压力海伦堡地产96.3压力程度中性9金科股份134.6压力程度偏高北辰实业93.9压力程度中性花园集团160.8存有较强压力市北高新85.1压力程度中性10融创地产122.9压力程度偏高蓝光发展88.3压力程度中性珠江投资159.1存有较强压力大华集团83.6压力程度中性11荣盛发展88.9压力程度中性福星股份80.5压力程度中性广宇发展132.7压

31、力程度偏高建发房地产83.1压力程度中性12番禺雅居乐74.8压力程度中性滨江集团78.1压力程度中性中国武夷100.4压力程度偏高联发集团83.1压力程度中性13世茂集团63.6压力程度中性大名城40.3压力程度小珠江实业98.7压力程度中性美的置业81.1压力程度中性14保利地产60.3压力程度中性中粮39.8压力程度小奥克斯置业95.9压力程度中性天安68.4压力程度中性15中信地产57.9压力程度小花样年22.5压力程度小正源地产83.0压力程度中性正荣地产62.4压力程度中性16金地集团57.9压力程度小天保基建18.5压力程度小上实发展79.2压力程度中性卓越商业59.5压力程度小

32、17绿城集团52.8压力程度小时代控股12.9压力程度小大连亿达78.1压力程度中性复地55.7压力程度小18万达商业41.2压力程度小龙光控股3.9压力程度小新希望地产74.6压力程度中性五矿地产48.9压力程度小19融信集团38.1压力程度小禹洲鸿图-5.7压力程度小华宇集团73.3压力程度中性深振业15.5压力程度小20万科35.0压力程度小景瑞地产- 19.1压力程度小美好置业71.2压力程度中性路劲3.9压力程度小21远洋集团34.6压力程度小建业住宅集团- 67.6压力程度小苏州高新66.6压力程度中性22招商蛇口29.3压力程度小冠城大通64.1压力程度中性23旭辉集团19.3压

33、力程度小迪马股份54.6压力程度小24金茂集团17.0压力程度小荣和44.3压力程度小25新城控股13.3压力程度小城投控股41.4压力程度小26华润置地-6.3压力程度小香江控股38.2压力程度小27碧桂园- 15.4压力程度小黑牡丹36.3压力程度小压力28华南城34.0程度小压力29荣安地产28.6程度小压力30中华企业19.6程度小31南京高科-5.8压力程度小32当代节能置业-7.8压力程度小33华业资本-85.4存有较强压力注：1.净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产统计时，净负债率60压力程度小，60-100压力程度中性，100-150压力程度偏高，150以上存有较强压力数据

34、来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理短期偿债能力作为高杠杆高负债的行业，房地产行业经营和融资受政策影响显著。无论是城市购房政策对销售回款的影响，或者是直接针对房企的信贷、信托等融资条例变化，较快的政策变动对于房企的短期偿债能力都有着上升的要求。具体来说，以经营货币资金为考虑的短期有息负债覆盖倍数能够较好的评判房企的短期偿债和承压能力。从不同类型的房企来看，微型房企的短期有息负债覆盖倍数表现较高，均值达到 141%，其中超六成的微型房企短期有息覆盖倍数大于 1；大型房企短期有息覆盖倍数均值表现次之（1.39），略高于中型房企的均值水平（1.36）；但大型房企短期有息覆盖率超过 1 的比例

35、为 55.46%，低于中型房企的 63.64%。小型房企短期有息负债覆盖倍数平均为 1.09，其中四成企业的短期有息负债覆盖倍数超过 1，在各类型房企中表现偏弱。排序大型房企货币资金/短期有息负债短期偿债压力中型房企货币资金/短期有息负债短期偿债压力小型房企货币资金/短期有息负债短期偿债压力微型房企货币资金/短期有息负债短期偿债压力1泰禾集团0.24存有较强压力中天金融0.29存有较强压力华业资本0.01存有较强压力信达投资0.57存有较强压力2铁建房地产0.24存有较强压力泛海控股0.43存有较强压力天房发展0.07存有较强压力五矿地产0.62压力程度偏高3金茂集团0.35存有较强压力光明地

36、产0.54存有较强压力国购投资0.15存有较强压力栖霞国资0.66压力程度偏高4恒大地产0.38存有较强压力新湖中宝0.63压力程度偏高花园集团0.18存有较强压力电建地产0.70压力程度偏高5富力地产0.57存有较强压力福星股份0.65压力程度偏高大连亿达0.19存有较强压力金辉股份0.78压力程度偏高6华夏幸福0.63压力程度偏高华发股份0.70压力程度偏高京投发展0.19存有较强压力市北高新0.84压力程度偏高7绿地集团0.70压力程度偏高宝龙地产0.99压力程度偏高三盛宏业0.20存有较强压力天安0.95压力程度偏高8荣盛发展0.78压力程度偏高大名城1.00压力程度偏高中庚集团0.2

37、8存有较强压力复地1.02压力程度中性9中信地产0.81压力程度偏高蓝光发展1.07压力程度中性冠城大通0.31存有较强压力融侨1.02压力程度中性10金科股份0.89压力程度偏高首创置业1.10压力程度中性广西万通0.36存有较强压力格力地产1.07压力程度中性11融创地产0.90压力程度偏高天保基建1.25压力程度中性华南城0.39存有较强压力海伦堡地产1.16压力程度中性12首开股份0.96压力程度偏高北辰实业1.28压力程度中性中国武夷0.42存有较强压力正荣地产1.19压力程度中性图表 9：各类房企短期偿债压力比较13番禺雅居乐1.17压力程度中性中粮1.39压力程度中性广宇发展0.

38、42存有较强压力鑫苑中国1.50压力程度中性14阳光城1.20压力程度中性金融街1.40压力程度中性石榴集团0.53存有较强压力建发房地产1.56压力程度小15金地集团1.25压力程度中性滨江集团1.50压力程度中性新华联0.59存有较强压力卓越商业1.56压力程度小16万达商业1.37压力程度中性龙光控股1.56压力程度小上实发展0.75压力程度偏高美的置业1.87压力程度小17招商蛇口1.37压力程度中性时代控股1.75压力程度小迪马股份0.86压力程度偏高联发集团1.89压力程度小18世茂集团1.42压力程度中性花样年1.92压力程度小正源地产0.93压力程度偏高路劲1.96压力程度小1

39、9融信集团1.60压力程度小建业住宅集团2.81压力程度小黑牡丹0.96压力程度偏高大华集团3.69压力程度小20万科1.71压力程度小禹洲鸿图3.68压力程度小珠江投资1.16压力程度中性深振业4.18压力程度小21绿城集团1.81压力程度小景瑞地产3.77压力程度小城投控股1.21压力程度中性22保利地产1.88压力程度小珠江实业1.25压力程度中性23华润置地2.06压力程度小美好置业1.25压力程度中性24新城控股2.23压力程度小华宇集团1.33压力程度中性25远洋集团2.89压力程度小香江控股1.33压力程度中性26碧桂园3.22压力程度小南京高科1.41压力程度中性27旭辉集团4

40、.93压力程度小荣安地产1.60压力程度小奥克压力28斯置1.81程度业小压力29荣和1.87程度小新希压力30望地2.04程度产小当代压力31节能2.38程度置业小32苏州高新2.39压力程度小33中华企业7.22压力程度小注：统计时，货币资金/短期有息负债0.6 存有较强压力，0.60-1 压力程度偏高，1-1.5 压力程度中性，1.5 以上压力程度小数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理3、房企表内负债压力图鉴对于不同类型的房企，表内负债压力来源有差异以各类型房企的指标均值观察，可以发现在五个指标中，房企在短期债务偿还压力以及债务增速压力这两个压力指标上的差异度最为显著。其中大型房企在债务增速层面最为激进，而微型、小型房企的债务增速相对保 守。另外，小型房企的表内债务压力来源主要是短期的偿债负担。此外，就债务结构压力这个指标来说，各类房企的均值都处在压力偏低的区间，这也意味着个别房企出现的短债占比过高、长短期债务增速不匹配的现象与行业整体偏差较大，而在杠杆水平的考察指标方面，可以看到剔除预收账款后的资产负债率均值处在压力相对偏低的区间，而净负债率的均值则普遍处在偏高的区间，因此如果个别房企出现两者叠加的高杠杆水平极值情