土地行政管理学-第五章

1、土地行政管理学_第五章姜 海公共管理学院第五章 土地行政效率土地行政效率的涵义土地行政效率的测定提高土地行政效率的途径5.1 土地行政效率的涵义效率效益：目标的实现程度效率：用最少的资源实现目标生产率经济：成本 投入效益：产出 效果绩效效率：投入 产出“经济效率效果”的关系计划投入效率计划产出经济效果实际投入效率实际产出绩效评估绩效评估：是对政府在履行公共职能、实现公共目标过程中的投入、产出和外部效应进行测定、评价和等级划分。政府绩效评估体现了公共管理的新思维，标志着公共管理从“效率优位”转向“质量优位”和公共管理的范式转变。政府绩效评估兴起于西方，与新公共管理运动遥相呼应，大规模公共组织绩效

2、评估始于20世纪70年代，80年代开始倍受青睐。理论上，经济学家、管理学家和公共管理学者如西蒙、奥斯本、科恩等人作了广泛的研究；实践上，英国撒切尔夫人政府、美国克林顿政府推动了绩效评估的应用。 绩效评估的功能监督功能：上级对下级进行工作检查，监督下级是否按质按量地完成任务。公民对政府的监督。责任落实。结果取向。顾客导向。“阳光行政”。激励功能：有竞争才会产生动力，有比较才会产生激励。提高组织绩效。使决策者变得敏感。在绩效评估中可以发现本单位与其他单位的绩效差距，并可以分析原因症结所在。导向功能：上级通过评估引导下级行政机关首先解决重要性的、关键性的、全局性的问题。绩效型、参与型、回应型、法治型

3、和服务型政府具有重要的意义。市场模式、分权化改革、结果为本。 指挥棒效应。计划生育，安全生产，一票否决制。5.1 土地行政效率的涵义土地行政效率指土地行政部门和行政人员从事土地行政管理所得到的劳动效果、社会效益同所消耗的人力、物力、财力和时间的比率。土地行政效率土地行政效果/土地行政投入土地行政效率的要素质量：土地行政工作达到目标和要求；数量：为社会提供的行政管理和服务的总数；速度：工作进展情况；投入：指时间以外的人力、物资和经费投入。土地行政效率的特点综合性：社会、经济、生态综合效益；多样性：宏观效率与微观效率：社会效果与个人效率；行政决策效率、管理效率和执行效率；相对性：通过同类事物的比较

4、衡量高低；迟效性：周期长。5.2 土地行政效率的测定原则标准多样化原则：土地行政管理本身的复杂性和多因素、多目标、多层次性决定了土地行政效率测定标准的多样性。操作可行性原则：标准切实可行，具有较强的激励与指导作用。定量分析与定性分析相结合的原则；土地行政效率与社会效益相一致的原则。5.2 土地行政效率的测定指标1土地行政交易费用：指实施或维持一项土地决策方案所花费的成本费用，包括土地行政过程中的投入和使用新的土地决策带来的损失两部分。前者包括土地行政中投入的人力、物力和财力及人员培训费用，后者包括中断原有决策（项目）带来的经济损失。5.2 土地行政效率的测定指标2土地行政效果：土地行政目标的实

5、现程度。一是土地决策实施结果满足人们需要的程度，如提供的产品（服务）数量和种类；二是满足了多少人的需要。需要考虑不同类型的收益：直接收益和间接收益；经济效益和非经济效益；正效益和负效益；内部效益和外部效益。5.2 土地行政效率的测定指标3土地行政效率：土地行政效果或效益与土地行政费用之间的比例关系，可用单位费用获得收益或形成单位资产需要的费用表示。5.2 土地行政效率的测定指标4影子费用：指选择某项土地行政方案而放弃其他方案的收益。联合国工业发展组织的有关文献中对影子价格的含义解释为：“影子价格是商品或生产要素可得性的任何变化所带来的福利增加”。5.2 土地行政效率的测定方法传统方法：科学管理

6、学派的测定方法：资源投入进度监测法：根据资源投入是否按照财务规定的时间表来进行评价行政组织的工作。科学管理学派的思想专业分工思想：工人的劳动分工与管理职能的分工；最优化思想：标准的生产条件下，寻求一种最优的工作方法，以达到最优的生产效率；标准化思想：操作方法的标准化、作业量或作业速度的标准化和作业条件的标准化；“经济人”思想：人的行为动机是个人的经济利益，因此需消除“磨洋工”现象。5.2 土地行政效率的测定方法工作荷载方法：通过不同单位在工作荷载和效果方面的横向比较来确定各个单位的效率水平；功能测量法：通过考察土地行政机关或工作人员的工作数量的多寡、质量的优劣，是否有效地实现其功能，完成任务情

7、况来测定土地行政效率：行政功能（实际完成任务指标/计划任务指标）15.2 土地行政效率的测定经费测量法：单位费用法：将可用数字表示的行政成果分解为若干单位（项目），分别计算每一单位的经费支出；人均负担法：将各地区土地行政费用按人口进行平均计算，以此比较各地区行政耗费的高低；计件费用法：将工作人员完成的工作量与其工资额进行对照，测算每件工作的平均费用，以此来测量人员效率的高低。5.2 土地行政效率的测定标准对照法以事先确定的标准为依据，衡量土地行政工作的实际效果。德尔斐法采用函询调查，向相关领域的专家提出问题，然后将回答意见综合、整理、反馈，直到得到一个意见和看法比较一致的结果的评估方法。5.2

8、 土地行政效率的测定要素分析法单要素分析法：SEP= A / XSEP单要素生产率；A产出；X投入。多要素综合分析法综合评价法WiPij5.2 提高土地行政效率的途径转变土地行政职能职能构成要素：职务范围、职能深度、职权方式实行城乡土地统管，资源管理与资产管理并重加强土地市场宏观管理，强化国家管理土地的职能实行政事分开、政企分开培养和发展土地中介组织5.2 提高土地行政效率的途径改革和完善土地行政组织理清各级土地行政部门之间的关系，理清土地行政部门与同级地方政府之间的关系；按照市场经济体制的要求和土地行政职能的新变化，撤并机构；精简内设机构和土地行政人员；完善乡镇一级土地行政管理机关。5.2

9、提高土地行政效率的途径提高土地行政人员素质，优化土地行政队伍推行国家公务员制度；完善土地行政监督机制；健全土地行政法规与日常工作制度建立完善关于土地行政组织的职能、职责、职权界限的法规，完善土地行政运行规章；健全日常工作制度，完善岗位责任制度，实行目标管理。5.2 提高土地行政效率的途径改进工作作风与领导方法实行民主决策、科学决策，克服官僚主义；重视决策的落实与实行；克服“文山会海” 。实现土地行政管理手段与技术的现代化实行办公自动化；加强建立土地行政信息网络系统。5.2 提高土地行政效率的途径改善土地行政文化引导行政人员形成相同或相似的行政态度；树立讲效率、求速度的新观念；推行人性化的土地行

10、政价值原则；鼓励行政人员养成良好的土地行政习惯。加强土地行政监督加强廉政监督；加强效能监督。讨论与思考案例分析：开发商囤地缘由何来？ 土地调控应当更有效率 全国房企十年囤地12亿平方米闲置地足够1.2亿人居住2010年6月-10月，中国经济周刊通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年报2010年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理，并且对一些房企旗下的项目长期跟踪，并借鉴证券公司对内地上市房企财报的解读，制作出“内地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。数据显示，仅125家内地上市房企就手握高达近4亿平方米的未开发土地量。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达

11、4.2642亿平方米！也就是说，中国上市房企囤地逾8亿平方米。按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。囤地行为为何屡禁不止？囤地行为一直为法律所禁止1994年颁布的城市房地产管理法和1999年颁发的闲置土地处置办法规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。2006年国土资源部发布的国有土地使用权出让合同补充协议也明确规定，合同须约定建设项目的竣工时间，受让人未能按期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。囤地行为为何屡禁不止？从执行情况来看，无偿收回闲置土地难度相当大，真正被收回的土地少之又少。闲置费、违约金等，相对于开发商囤地的增值收益来说显得微不足道，闲置土地的清理之路远比想象中艰难。一些房价涨幅过快的地区，其闲置土地清理工作不仅没有明显进展，相反，在过去形成的闲置土地尚未得到清理的情况下，仍在不断形成新的增量。国土资源部最新出炉的一份全国1457宗闲置土地的统计表显示，北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分