8203估价师协会网站cms案例分析

1、一、估价项目背景1、估价目的XX 实业拟以位于市东丽区华明经济功能区国有土地使用权作为抵押物向申请。待地登记用途为工业，土地使用权性质为出让，设定使用年期为剩余使用年期 49.61 年，土地使用面积为 8036.92平方米。委托市正盛房地产评估对该块土地使用权价格进行评估，为其办理土地使用权抵押提供价值参考依据。2、地价定义依据委托方提供的国有土地使用证等资料，估价基准日，待地登记用途为工业用地，本次评估设定土地用途为工业用地；土地使用权类型为出让；待地实际开发程度为宗地外红线 “七通”（通路、通电、通上、下水、通讯、通暖、通燃气）及宗地红线内场地平整。本次评估土地价格定义为：在评估基准日 2

2、008 年 3 月25 日，设定开发程度为宗地红线外“七通” （通路、通电、通上、下水、通讯、通暖、通燃气）及宗地红线内场地平整条件下，一宗工业用地国有土地使用权抵押价格。二、该估价对象评估的主要技术路线估价对象为一宗拟抵押的以出让方式取得的国有工业土地，位于市东丽区。设定用途为工业用地，估价时按照工业用途进行评估。根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、成本近法、剩余法、基准地价系数修等。估价方法的选择应按照地价评估的技术城镇土地估价规程，根据市房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，结合估价师所收集的有关资料，选择适当的估价方法。由于宗地所处区域新征地较多，征地的有

3、关成本资料可取得，故可采用成本近法；由于估价对象为工业用地，有稳定收益，故可采用收益还原法。综合分析两种评估方法得出的结果确定宗地的最终评估结果。三、两种估价方法的分析过程（一）成本法分析过程由于待估地为工业用地，所在区域近年来的征地案例和征地标准可参考，因此可选择成本近法。成本近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定的土地价格估价方法。1、根据对待地所在区域近年来征地费用标准进行分析，土地取得费主要包括征地费（含土地补偿费、安置费、青苗补偿费及地上物补偿费）、征地、征地占用税、耕地开垦费等税费。经与当地资源管理部门，市基本采取征

4、地费包干的政策，结合待估地所处区域征地和拆迁安置补偿的实际状况，最终确定了客观的土地取得费及相关税费；2、考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入固定资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估的土地开发费用只计算宗地红线内的基础设施费和场地平整费，经对东丽区土地开发和基础配套设施的，并结合待估地现状开发程度，计算出了土地开发费；3、根据待估地的规模及开发项目的特点，设定了土地开发期和投资利息；4、通过市东丽区土地投资回报率，并结合当地的投资回报情况，确定了本次评估土地的投资回报率；5、结合东丽区的地产市场实际情况，确定了本次估价的土地增值率；6、将以上所求得数据代入成本法公式，求得无限年期土地

5、使用权价格后再求出待估地 49.61 年使用权价格；最后根据待估地所处的区域及区位状况进行了区位修正，即为成本法求得的宗地价格。2、收益法分析过程由于待地为工业用地，属企业经营用不动产，可测算其客观收益，故可采用收益还原法进行评估。收益还原法，是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法。1、市 XX 实业处于正常经营管理水平，每年均能获得较为客观稳定的收益，估价根据委托方提供的的企业近三年财务报表及同类行业的相关资料进行调整计算分析，求得了企业年生产经营总收入；2、根据估价对该区域同类工业生产企业的生产过程的分析，计

6、算出了企业年生产经营总费用；3、以上两项相减即求得企业生产经营纯收益；4、XX 公司的非土地资产主要是企业厂房、机器设备等固定资产和，由于计算企业年生产经营总费用中，在求取财务费用时已经考虑，故此次评估仅考虑企业厂房、机器设备等固定资产的非土地资产的纯收益，非土地资产纯收益按企业厂房、机器设备等固定资产总额的一定比例计算，根据委托方提供的企业财务报表以及估价对当地类似企业的市场进行客观分析，求得了类似企业非土地资产纯收益率，根据企业提供的财务报表确定了该企业固定资产总额，非土地资产纯收益率乘以该企业固定资产总额即求得非土地资产纯收益；5、土地纯收益=企业生产经营纯收益-非土地资产纯收益；6、根据该地区的有关资料，经当地土地管理部门有关后，估价认为目前该地区的土地投资存在一定风险，故在选取土地还原率时取评估基准日的一年期存款利息并结合估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度加风险调整值，综合分析确定了土地还原率。7、将土地纯收益、土地还原率代入收益法公式，即可求得设定年期土地使用权的总地价。根据以上评估过程，分别得出了成本近法和收益还原法测算的国有工业土地使用权价格。通过对两种方法估价结果进行比较分析，两个估价结果间的差率小于 20%，故取两种方法的简单算术平均值作为该国有土地使用权价格的估价结果。四、该评估项目的经验总结1、该估价项目为出让