物业服务法律风险防范-王达

1、物业服务法律风险防范1王达老师简介 法学博士，原最高人民法院资深法官，在最高人民法院工作十多年，起草和参与起草拆迁等几十部司法解释，参与几十部立法，办理过许多大要案。先后从事过刑事审判、民事审判和行政审判工作，曾担任过高级法院院长助理、审判委员会委员，担任五所著名大学教授或研究员、研究生导师，担任中国房地产产权产籍委员会常务理事、北京市法学会房地产专业委员会监事，现任广州大学公法研究中心执行副主任。在物业管理、征收拆迁、土地征用、房地产权属登记等领域法律，发表论文七十余篇，出版专著十余部，多次获得国家部委奖励。担任许多县市级政府的专项高级法律顾问，为其提供旧城改造项目的全程征收拆迁法律服务，取

2、得了和谐征收的良好效果。 2一、树立六种意识二、物业公司履行共有权义务三、业主及业主大会 四、前期物业管理 五、物业管理服务 六、单位内部物业管理七、物业的使用与维护 八、有关诉讼的问题3一、树立六种意识1、服务意识2、法律责任意识3、依法维权意识4、危机意识5、管理者的风险意识6、行业自律意识4二、物业公司履行共有权义务1、法定义务、约定义务与管理规约授权义务2、主要义务与附随义务3、保修、维修与大修的衔接4、养护5、共有权的范围与内容6、共有权使用秩序58、社区环境保持义务9、停车保管义务与风险转移10、增强服务意识与风险转移11、告知、通知义务12、协助配合义务13、紧急避险义务14、共

3、有权收益管理与公布义务15、排除侵害义务6三、业主及业主大会 1、业主的界定2、业主在物业管理活动中享有的权利3、业主在物业管理活动中应当履行的义务4、业主大会的设立5、物业管理区域的划分6、物业管理区域第一次业主大会的召开7、不设立业主大会的特殊情形8、业主共同决定的事项 79、业主大会会议召开的形式10、业主可以委托代理人参加业主大会会议11、业主大会召开并形成有效决议的法定人数12、业主大会决定的约束力13、业主对业主大会决定的撤销权14、业主大会会议的定期召开和临时召开15、召开业主大会的通知事项16、业主委员会的职责817、业主委员会成员的选举与备案18、管理规约的主要内容19、业主

4、大会议事规则主要内容20、业主大会应当禁止的活动与行为21、业主委员会与公安机关、居民委员会的关系22、以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规活动的法律责任23、人防工程所有权归属924、业主天然共有、法定共有与约定共有25、是否分摊以确定会所权属26、是否分摊以确定幼儿园的权属27、地上道路停车位的权属、收益与报酬28、地下停车库的权属与报酬29、对业主外人员出售车库与满足业主需求的关系10四、前期物业管理 1、前期物业管理应当签订物业服务合同2、临时管理规约的制定及其约束力3、向买受人明示且被买受人书面承诺接受临时管理规约4、房地产开发与物业管理相分离 5、未通过招投标的方式选

5、聘物业服务企业的法律责任6、商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容7、前期物业服务合同与正式物业服务合同的衔接8、建设单位不得擅自处分物业共用部位、共用设施设备119、建设单位擅自处分物业共用部位、共用设施设备的法律责任10、停车位、停车库的所有权及停车费11、建筑区划内停车位、停车库的权属及费用12、物业服务企业承接物业时的查验义务13、建设单位应当向物业服务企业移交的资料14、不按照规定移交有关资料的法律责任15、建设单位应当配置必要的物业管理用房16、在保修期内，建设单位应当承担物业的保修责任12五、物业管理服务 1、物业服务企业的法人资格2、国家对物业服务企业实行资质管理 3、未

6、取得资质和骗取资质，从事物业管理的法律责任4、从事物业管理的人员应当取得职业资格证书 5、物业公司聘用未取得资格证书的人员的法律责任 6、将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的法律责任7、订立物业服务合同应当采用书面形式138、签订物业服务合同的主体 9、物业服务合同的内容10、物业服务企业应当履行物业服务合同的约定11、办理物业验收手续12、物业管理用房的产权归属及用途13、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的法律责任14、物业服务合同终止应当交还物业资料15、物业管理专项服务业务转委托合同的效力16、物业服务收费标准确定的原则1417、物业服务费用的形式和构成18、在政府指导

7、价的指导下，物业服务费用在合同中进行约定19、物业费收取的诉讼20、业主负连带交纳物业费责任21、业主逾期不交纳物业服务费用的救济22、竣工后未出售的，由建设单位交纳物业费23、物业服务收费的行政权监督24、物业特约服务及报酬25、水、电、气、热、电信、电视等单位应当向最终用户收取费用1526、物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用27、物业服务企业应当制止违法行为并及时向有关行政管理部门报告28、物业服务企业安全防范义务29、业主对物业使用人不法行为的后果承担连带责任30、行政权应当及时干预物业服务投诉31、行政机关及工作人员违法的法律责任 16六、物业的使用与维护 1、不得改变公共建筑

8、和共用设施的用途2、擅自改变、占用、利用物业共用部位、共用设施设备的法律责任3、物业服务企业一般不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路4、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的维修、养护责任5、业主装修应当通知物业服务企业176、物业服务企业应当告知业主装饰装修注意事项7、专项维修资金收取、注入、使用和管理8、挪用专项维修资金的法律责任9、建设单位不按照规定配备必要的物业管理用房的法律责任10、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序及收益用途11、物业公司可以紧急避险12、业主私自封闭阳台的借力管理1813、物业费滞纳金14、房改房物业费的收取15、公用部位维修责任的衔接16、电梯费、照明费的分摊应粗化处理19七、单位内部物业管理1、职工代表大会决议成为制定业主管理规约的主体2、暗补改为明补3、职工出售住房后的业主应当缴纳物业费4、单位物业管理部门属于内设机构5、与业主之间并非平等的法律主体6、石油系统、长江委、淮河委20八、有关诉讼的问题1、业主起诉物业服务合同纠纷的原告为业委会2、业主起诉物业公司侵权3、物业公司起诉业主欠费4、物业公司起诉业主侵权5、诉讼时效的把握6、