受疫情影响销售断崖式下跌房企融资活动升温

1、内容目录 HYPERLINK l _TOC_250010 行情回顾 3 HYPERLINK l _TOC_250009 行业数据 5 HYPERLINK l _TOC_250008 环比价格指数涨幅转负 5 HYPERLINK l _TOC_250007 受疫情影响商品房成交下滑明显 6 HYPERLINK l _TOC_250006 一线城市土地韧性凸显 7 HYPERLINK l _TOC_250005 行业动态 9 HYPERLINK l _TOC_250004 2 月房企销售几乎停滞 9 HYPERLINK l _TOC_250003 受疫情影响房企拿地工作开展有限 9 HYPERLI

2、NK l _TOC_250002 房企融资活动活跃 10 HYPERLINK l _TOC_250001 多地调整行业政策 11 HYPERLINK l _TOC_250000 投资建议 13图表目录图 1：2 月涨跌幅（%） 3图 2：今年以来涨跌幅（%） 3图 3：申万一级行业 2 月涨跌幅（%） 3图 4：2 月涨幅前 10（%） 4图 5：2 月跌幅前 10（%） 4图 6：SW 房地产PE、PB 4图 7：SW 房地产PE、PB 相对 A 股估值溢价 4图 8：子板块市盈率 4图 9：百城住宅价格指数 5图 10：百城价格同比涨幅（分层级城市） 6图 11：百城价格环比涨幅（分层级城

3、市） 6图 12：30 大中城市商品房成交面积 6图 13：30 大中城市商品房成交面积（分层级城市） 6图 14：100 大中城市成交土地面积 8图 15：100 大中城市成交土地面积（分层级城市） 8图 16：100 大中城市成交土地溢价率 8图 17：100 大中城市成交土地溢价率（分层级城市） 8表 1：2020 年 2 月成交土地城市排名TOP10（按土地规划建筑面积） 8表 2：2 月部分 A 股房企销售情况 9表 3：2 月重点 A 股上市房企拿地数据 10表 4：部分房企 2 月新增项目分布地区情况 10表 5：2 月 A 股房企发行债券融资活动 11表 6：部分地区政策汇总

4、12行情回顾2020 年 2 月，房地产（申万）板块单月跌幅 1.93%，跑赢上证综指 1.3pcts，跑输沪深 300 指数 0.34pcts，板块涨幅在 28 个一级行业中排名第 16 位。子板块中，房地产开发板块单月跌幅 1.39%，园区开发板块单月跌幅 10.26%，拖累指数。图 1： 2 月涨跌幅（%）图 2：今年以来涨跌幅（%）10.008.006.004.002.000.00-2.00-4.00-6.00-8.00-10.00-12.002月涨跌幅（%）20.0015.0010.005.000.00-5.00-10.00-15.00今年涨跌幅（%）资料来源：wind，财信证券资料

5、来源：wind，财信证券图 3：申万一级行业 2 月涨跌幅（%）12.0010.008.006.004.002.00通信计算机 农林牧渔建筑材料电子综合医药生物纺织服装传媒汽车电气设备机械设备国防军工化工建筑装饰房地产 轻工制造食品饮料有色金属公用事业休闲服务家用电器商业贸易非银金融钢铁银行交通运输采掘0.00-2.00-4.00-6.00-8.00资料来源：wind，财信证券行业中，爱旭股份由 ST 新梅重组后迈入新能源行列，因而 2 月涨幅较高，部分小市值地产股在 2 月涨幅也居前；受疫情影响，房屋租赁、运营等业务存在业绩恶化影响，涉及商业运营和房屋租赁的大悦城、嘉凯城和园区板块等跌幅均较

6、大。图 4： 2 月涨幅前 10（%）图 5： 2 月跌幅前 10（%）35.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.000.00(5.00)(10.00)(15.00)(20.00)资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券图 6： SW 房地产PE、PB图 7： SW 房地产PE、PB 相对 A 股估值溢价40530%3520%30410%2530%201510521-10%-20%-30%00-40%2015/3/1 2016/3/1 2017/3/1 2018/3/1 2019/3/1-50%房地产（申万）PE房地产（申万）PB（右轴）-60%P

7、E溢价PB溢价资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券图 8：子板块市盈率70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.002015/3/12016/3/12017/3/12018/3/12019/3/1全部A股PE房地产开发(申万)PE园区开发(申万)PE资料来源：wind，财信证券从相对估值看，截止 2 月末，房地产板块 PE 为 9.05X，相对 A 股 PE 折价 44.41%， PB 为 1.31X，相对 A 股 PB 折价 29.95%。其中，房地产开发板块 PE 为 8.77X，相对全部 A 股 PE 折价 46.13%，园区开发板块

8、PE 为 18.74X，相对全部 A 股 PE 溢价 15.11%。园区开发子板块市盈率相对较高，房地产开发子板块中具有相对低估值优势。行业数据环比价格指数涨幅转负2 月行业情况特殊，受到新冠肺炎疫情影响，市场行情走弱。2 月，百城住宅价格指数同比上涨 3.05%，同比涨幅较上月缩小 0.34pcts，环比下跌 0.24%，环比价格涨幅出现自 2015 年 5 月以来首次转负。一二三线城市住宅价格指数分别同比上涨 0.6%、3.86%和 3.73%，涨幅较上月均收窄，分别收窄 0.08、0.46 和 0.52pcts。环比涨幅中，仅一线城市住宅价格指数同比上涨 0.01%，二、三线城市住宅价格

9、指数环比下跌 0.38%和 0.24%，二、三线城市住宅价格环比涨幅分别为自 2015 年 11 月、12 月以来首次转负。图 9：百城住宅价格指数20.0018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.003.002.502.001.501.000.500.00-0.50资料来源：wind，财信证券图 10：百城价格同比涨幅（分层级城市）图 11：百城价格环比涨幅（分层级城市） 30.0025.0020.0015.0010.005.002015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-10201

10、8-022018-062018-102019-022019-062019-102020-020.00-5.00-10.00百城住宅同比价格指数:一线城市百城住宅同比价格指数:二线城市4.003.503.002.502.001.501.000.502013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-020.00-0.50-1.00-1.50 百城住宅价格指数:一线城市:环比百城住宅价格指数:二线城市:环比百城住宅同比价格指数:三线城市 百城住宅价格指数:三线

11、城市:环比资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券受疫情影响商品房成交下滑明显2 月，30 大中城市商品房成交面积 242.74 万平方米，同比下跌 69.36%，受疫情影响，行业销售出现断崖式下跌，环比下跌 44.87%。其中，一、二、三线城市成交面积分别为 57.59、122.84、62.32 万平方米，一、二、三线城市成交面积分别同比下降 60.82%、68.54%、75.54%，三线城市受到返乡置业缺席的一定影响，销售下滑更为明显。图 12：30 大中城市商品房成交面积图 13：30 大中城市商品房成交面积（分层级城市）3,000.002,500.002,000.001

12、,500.001,000.00500.000.0060.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%2016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-01-80.00%1,600.001,400.001,200.001,000.00800.00600.00400.00200.002016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-01

13、2018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-010.0030: 30大中城市:商品房成交面积:月 30大中城市:商品房成交面积:一线城市大中城市商品房成交面积同比增长 30大中城市:商品房成交面积:二线城市 30大中城市:商品房成交面积:三线城市资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券2 月疫情期间，售楼部销售活动几乎全面暂停，尽管部分房企迅速反应将销售方式改至线上选房，但由于房产投资金额大等特性，行业线上销售短时间内难以替代线下销售，行业销售依然受到较大影响。随着疫情的蔓延，整体经济受到一定影响，在未来稳增长、稳

14、投资的预期下，地产行业调控政策预期不会进一步收紧，调控边际放松，以稳定房地产市场投资。2 月行业开工、施工也处于相对停滞状态，2 月下旬开始，疫情控制相对稳定，陆续有项目复工，未来行业供货有望于二季度复苏，同时叠加需求恢复，二季度商品房成交可期。全年来看，销售增速将下行，在行业整体增速放缓的情况下，龙头房企以其优异的品牌影响力和推盘销售能力有望受益。疫情过去后，一二线和强三线城市以其对产业和人口的吸引力，在户籍政策放宽的推动下有望首先修复。2.3 一线城市土地韧性凸显2 月，100 大中城市成交土地占地面积 2331.83 万平方米，同比下跌 28.37%，环比下跌 23.21%。其中，一线城

15、市成交 232.53 万平方米，二线城市土地成交 756.65 万平方米，三线城市成交 1342.65 万平方米，分别同比下滑 3.03%、46.16%和 16.23%。受疫情影响，土地市场成交遇冷，但一线城市土地凸显韧性。从各城市土地成交情况来看，常州市以成交土地建筑面积 354.18 万平方米占据榜首，南京、南宁、上海、广州 4 城成交土地建筑面积超过 200 万平方米。一二线土地依然受到市场青睐。从土地成交金额看，由于土地单价高，成交量 136.18 万平方米位列第十，2月北京以 440.75 亿元成交额占据首位，成交额在全国各大城市中一枝独秀，上海、福州成交额突破百亿，其余城市成交金额

16、偏小。土地供应方面，受疫情影响，土地供应面积较去年同期继续下滑。2 月 100 大中城市供应土地占地面积 2103.33 万平方米，同比减少 44.12%，环比减少 46.34%。其中，住宅用地供应土地占地面积 408.70 万平方米，同比下降 54.15%，环比减少 40.42%。溢价率方面，2 月，100 大中城市土地溢价率 12.88%，较上月回升 0.41pcts，其中住宅类用地溢价率 15.25%，较上月回升 2.98pcts。其中，一线城市土地溢价率 16.61%，较上月上升 7.99pcts，二线城市土地溢价率 10.42%，三线城市土地溢价率 8.90%，二三线城市溢价率分别较

17、上月下跌 2.32、5.76pcts。一线城市土地溢价率走阔，一定程度上反映出市场对一线城市韧性的认可。一、二、三线城市住宅类用地溢价率分别为 19.55%、11.43%和 11.53%。2 月土地成交继续遇冷，但一线城市受到市场关注，土地溢价率回升，市场韧性凸显。未来随着疫情缓解，土地市场供需有望修复，一二线及强三线重点城市土地市场韧性有望持续显现。图 14：100 大中城市成交土地面积图 15：100 大中城市成交土地面积（分层级城市）12,00080%7,00070010,00060%6,0006008,0006,0004,0002,000040%20%0%-20%-40%2017-04

18、2017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-01-60%5,0004,0003,0002,0001,00005004003002001002017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-020100大中城市:成交土地占地面积:当月值100大中城市:成交土地占地面积:二线城市100大中城市:成交土地占地面积:三线城市100大中城市:成交土地占地面积同比增长 100

19、大中城市:成交土地占地面积:一线城市（右轴）资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券图 16：100 大中城市成交土地溢价率图 17：100 大中城市成交土地溢价率（分层级城市）70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.002017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-020.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.002017-022017-052017-082017-112018-

20、022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-020.00100大中城市:成交土地溢价率100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地100大中城市:成交土地溢价率:一线城市100大中城市:成交土地溢价率:二线城市100大中城市:成交土地溢价率:三线城市资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券表 1： 2020 年 2 月成交土地城市排名TOP10（按土地规划建筑面积）城市成交土地面积（ 万 m）成交土地规划建筑面积（万 m）成交总价（亿元） 1常州市141.22354.1810.192南京市112.26250.02

21、56.133南宁市85.76227.1757.514上海市108.76223.38149.085广州市63.63218.8545.036淄博市98.53184.9216.307徐州市77.39164.3434.168石家庄市70.35162.0751.209佛山市46.81136.322.5810北京市59.54136.18440.75资料来源：wind，财信证券行业动态2 月房企销售几乎停滞截至 2020 年 3 月 10 日，万科、保利等 9 家公司公布了 2 月销售情况。2 月受疫情影响，绝大部分房企销售出现断崖式下跌。部分房企由于去年同期业绩亮眼，跌幅更为明显，招商蛇口、金地集团、荣盛

22、发展、新城控股等 2 月单月销售额同比下跌超过 50%。从 1-2 月整体情况来看，首开股份由于去年同期基数低，同时受益于一线城市成交率先恢复，实现了 66.46%的销售额增速；其他 8 家房企中，除了万科和金地集团销售额下跌在 20%以内，其他 6 家房企下跌幅度均较大。根据克尔瑞数据，2 月百强房企单月销售额下滑 43.8%，受疫情限制，2 月销售基本停滞，但随着 3 月开始疫情控制相对稳定，销售行情将逐渐修复。展望未来，在坚持“房住不炒”的大背景下，全年整体预计走弱，随着疫情控制稳定，未来房企将通过提升产品品质、加大推货量、提升推盘能力等方式保持销售业绩的稳定。今年累计销销售额（亿销售面

23、积（万今年累计销表 2： 2 月部分A 股房企销售情况公司同比同比同比售面积（万同比元） 平方米） 售额（亿元）平方米） 万科280.30-35.10%173.20-29.79%829.40-9.92%506.70-10.22%招商蛇口25.31-69.52%11.08-71.33%144.29-28.18%55.27-42.16%保利地产200.63-39.94%131.31-30.57%436.50-34.85%288.87-30.72%金地集团29.90-56.82%13.10-60.23%152.40-13.20%74.50-5.89%荣盛发展11.18-76.05%12.12-72.

24、40%61.52-33.95%62.29-22.23%阳光城44.61-46.03%43.36-16.45%146.16-27.20%130.09-16.25%新城控股55.19-56.55%43.21-64.51%167.22-29.32%149.14-31.79%首开股份-74.0366.46%21.9216.61%中南建设49.70-38.00%38.20-44.00%109.20-35.00%83.90-39.00%资料来源：公司公告，财信证券受疫情影响房企拿地工作开展有限从 2 月房企拿地情况来看，受疫情影响土地市场工作开展有限，房企拿地力度减小。中国铁建、保利发展、首开股份等国有背

25、景房企和万科、金地等部分资金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影响，房企销售回款受阻，资金得不到有力补充，未来短期内土地市场活跃主体或将依然以国有背景房企和部分资金充足的房企为主，在这其中部分房企能以相对较小的竞争压力拿地补库存，以求长期发展。企业拿地数量（宗）表 3： 2 月重点A 股上市房企拿地数据土地面积（ 万平方规划建筑面积（万楼面地价（元/平方米） 平方米） 米） 绿地控股857.32127.302490.25中国铁建516.0365.771464.23首开股份322.9838.3827012.36万科513.8831.605450.88保利发展28.7826.749402.21金

26、地集团310.7621.729060.85中南建设29.4419.936376.16金科股份29.2019.244703.76华发股份16.3718.0015388.89华夏幸福27.8215.645996.52资料来源：wind，财富证券从新增项目分布地区看，万科、招商蛇口、保利地产、首开股份等房企依然主要聚焦一二线，中南建设、新城控股等部分过去聚焦三四线的房企开始提升城市能级布局二线，绿地控股在二线城市的投资力度也有所加大。长三角和粤港澳大湾区区域仍为房企竞拍高热度区域。从市场整体看，一二线销售具备强劲韧性，房企大多形成一二线为未来主战场的战略预期。一二线具有一定产业和人口流入优势，尤其部

27、分二线城市具有产业资源和一线城市人口外溢效应的双重优势，在未来疫情稳定市场行情修复的过程中具有更强的销售韧性，布局一二线能为房企未来销售韧性提供支撑。表 4：部分房企 2 月新增项目分布地区情况公司拿地情况万科江门、武汉招商蛇口杭州、成都（2 块）保利地产北京、广州、常熟、郑州、石家庄金地集团佛山、石家庄（2 块）荣盛发展池州中南建设温州、宁波、湖州、沈阳阳光城惠州首开股份北京（2 块）、珠海、福州新城控股泰安、保山、天津蓝光发展泰州绿地控股安庆、昆明、上海、苏州（常熟、张家港）、哈尔滨资料来源：公司公告，财信证券房企融资活动活跃资金是房企赖以生存和持续发展的关键，尤其在因突发疫情导致行业销售

28、几乎停滞的情况下，销售回款受阻，市场融资能力和融资成本对房企来说至关重要。由于疫情对经济产生了一定负面影响，预期未来市场资金成本逐渐走低，央行将在一定程度上释放流动性，未来房企在市场上的融资能力一定程度上影响着房企的发展脚步。根据wind 统计，2 房地产行业发行债券（包括 ABS）39 支，发行规模 354.33 亿元，占比 1.13%。从部分 A 股房企发行债券融资情况来看，2 月房企发债融资活动明显升温，发债成本随着市场利率的下行也有所走低，其中，国有背景房企（例如招商蛇口、光明地产等）和杠杆水平较低的房企（例如金地集团等）融资成本依然具有显著优势。表 5： 2 月 A 股房企发行债券融

29、资活动公司类型货币金额（亿）成本期限金科股份公司债人民币196.00%3 年金科股份公司债人民币46.30%5 年滨江集团中期票据人民币124.00%3 年光明地产中期票据人民币53.70%3 年华发股份公司债人民币15.83.38%5 年滨江集团短期融资券人民币93.24%366 天招商蛇口超短期融资券人民币152.65%240 天招商蛇口超短期融资券人民币102.70%162 天保利地产中期票据人民币93.39%3+N 年金地集团超短期融资券人民币102.83%270 天荣盛发展境外全资子公司美元债券美元38.75%364 天新城控股境外子公司美元债券美元3.56.80%3.5 年资料来源

30、：公司公告，财信证券多地调整行业政策2 月，杭州、上海、无锡、西安等多地政府出台相关政策以稳定房地产市场发展。从文件内容来看，政策主要围绕两个方面：一是平稳土地市场运营，由于疫情影响了行业整体销售，行业整体资金相对紧张，政策从分期缴纳土地出让价款等角度，缓解房企缴纳土地款压力，从而推动房企拿地意愿，维持土地市场平稳发展；二是保障房企平稳运营，考虑到疫情造成房企复工推迟，多地政策表示可顺延工期和交付期限，不计违约责任，缓解了房企的施工压力，同时，多地政策中也放宽了预售资金监管要求，调整了预售要求，缓解房企运营资金压力，保障房企平稳运营。对比 2003 年非典时期，除了无锡、衡阳等三四线城市的政策

31、调整相对积极，本次地方政策主要着力点在土地市场和房企运营而非过去的需求端放松，在“房住不炒”主基调不变和稳增长、稳预期的背景下，政策意在维持市场的稳定发展而非大力放松。疫情给经济增长带来一定压力，地方财政可能有所吃紧，叠加近期多地放松土地政策，预计今年土地市场供应有望迎来增长，而资金相对充裕的龙头房企也能适时补充土地储备，支撑其长期发展。尽管没有大幅放松需求端，但疫情对于行业的影响随着疫情的逐步缓解和线上销售逐渐被市场接纳而逐渐消化，市场需求将会回归稳定轨道。表 6：部分地区政策汇总地区政策内容精炼杭州已签订土地出让合同地块，可申请延缓土地出让金缴纳。已交付尚未开工或竣工的地块，疫情持续期间不

32、计入企业自身原因的开竣工违约责任。上海未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作为违约行为，受让人可申请延期缴付或分期缴付。土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求根据疫情自动顺延。无锡引导在锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难。已经领取施工许可证范围内的楼栋，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成 25%以上投资即可。已经领取施工许可证范围内的楼栋，主管部门可依企业申请，对正常执行资金监管办法的企业批准其可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金。企业可申请延迟交地和延期缴纳出让金。已出让土地延期复工，不能

33、按期开竣工的，开竣工时间相应顺延；不能按照原定时间开复工的建设项目，工期顺延。实施疫情防控一级响应措施期间，房地产行业主管部门牵头组织开办网上房交会，帮助房地产开发和中介企业促成交易。不能按照原定时间开复工的建设项目，工期顺延。西安工业、商服、商品住宅等经营性用地公开出让均采取网上挂牌方式。新出让土地原则上可按起始价的 20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的 50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。约定自签订变更协议之日起一个月内缴纳土地出让价款的 50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过原合同签订之日起一年。合同中原确定的开竣工日期可根据疫情结束时间顺延。土地成交后用地单位缴纳 50%的土地出让价款并出具承诺书后，可以预办理不动产登记手续。南昌自通知发布之日至 2020 年 12 月 31 日期间出让的宗地，土地出让竞买保证金比例全部调整为20%。出让方案已经市政府批复但尚未出让的宗地，可在出让公告中予以调整明确。自通知发布之日至 2020 年 12 月 31 日期间出让的宗地，商品住宅或商住混合用地出让金缴纳期限为 6 个月，其他项目用地出让金缴纳期限为 12 个月，签订土地出让合同一个月内须缴50%。已签订出让合同的宗地，按约定在 2020 年 1 月 24 日（含）后缴纳土地出让金的，受让人可申请延期缴纳。允许延期开竣