旅游区公共基础设施配套工程建设项目可行性建议书

1、XXXX路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告XX市工程咨询中心 目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第 1 章 总论 1.项目背景 11.1.1 项目名称 11.1.2 项目承办单位 11.1.3 可行性研究报告编制依据及参考资料 11.1.4 项目提出的理由与过程 1项目概况 21.2.1 地理位置 21.2.2 建设规模与目标 21.2.3 项目投资及财务分析 3 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第 2 章 需求分析与建设规模 4.2.1 用地需求分析

2、 42.2 土地价格现状与预测 62.3建设规模 13 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第 3 章 项目选址与开发条件分析 1.4项目选址 14开发条件 14 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第 4 章 开发建设方案 1.64.1 规划布局方案 164.1.1 用地规划 164.2 开发建设内容及规模 174.2.1 土石方工程 174.2.2 道路工程 174.2.3 给水工程 204.2.4 排水工程 20中水管网工程 214.2.6 电力工程 214.2.7 电信工程 224.2.8 燃气

3、工程 224.2.9 路灯工程 234.2.10 绿化工程 234.2.11 其他公建设施和环卫工程 234.2.12 征地拆迁安置工程 24 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第 5 章 环境影响评价 2.55.1 项目对环境的影响 255.1.1 项目建设对环境的影响 255.1.2 项目建成后对环境的影响 255.2 环境保护措施 255.2.1 施工期间环保措施 255.2.2 项目建成后的环保措施 265.3 环境影响评价 27 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第 6 章 项目组织实

4、施 2.86.1 建设管理模式 286.2 项目建设成本控制 286.3 项目融资与资金管理 306.4 承担单位与工程建设管理 316.4.1 承担单位 31工程建设管理 32 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第 7 章 项目实施进度 3.4 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第 8 章 投资估算与资金筹措 3.58.1投资估算 35投资估算的依据 35投资估算的说明 358.1.3 总投资 38资金筹措 40 HYPERLINK l bookmark18 o Current Documen

5、t 第 9 章 财务评价 4.1.财务评价依据及有关参数选取 419.1.1 财务评价依据及有关说明 419.1.2 财务评价参数选取 419.2 土地出让收入测算 449.3 土地开发成本测算 449.4 利润估算及利润分配 459.5 财务现金流量分析 459.6 清偿能力分析 459.7 敏感性分析 469.8 财务评价结论 47 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第 10 章 社会经济效益分析 5.3 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第 11 章 风险分析 5.4.11.1 风险分析

6、5411.1.1 市场风险 5411.1.2 融资风险 5411.1.3 投资风险 5411.1.4 社会影响风险 5511.1.5 政策环境风险 5511.1.6 环境影响风险 5511.2 风险对策 5511.2.1 市场风险对策 5511.2.2 融资风险对策 5611.2.3 投资风险对策 5611.2.4 社会影响风险对策 56政策环境风险对策 57环境影响风险对策 57 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第 12 章 结论与建议 5.812.1 主要结论 5812.2 建议 59附件： 1、区位图；2、厦府2003地325号文件XX

7、市人民政府关于2002C023 （XX路西侧）政府储备用地的批复 ；3、厦开国投2005011号XX市开元国有资产投资有限公司关于“ XX路旅游区公共基础设施配套”项目建议书的立项请示；4、XXXX 路香山 五通段咨询方案。 第 1 章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称XX市XX路旅游区公共基础设施配套工程。1.1.2 项目承办单位XX市开元国有资产投资有限公司。可行性研究报告编制依据及参考资料 投资项目可行性研究指南 ； 可行性研究报告编制的合同书； 承办单位提供的资料项目提出的理由与过程改革开放以来，特别是XX设立经济特区以来，XX市充分利用特 殊的地理位置和优良的海港、空港等资源

8、，发挥特区的政策优势，适 时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业得 到了飞速的发展。XX地处XX省东南沿海XX江入海处，背靠漳州、泉州平原、濒临 台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。XX由XX岛、鼓浪屿及大陆XX江北岸沿海部分组成，陆域面积1565平方公里，海域面积300多平 方公里，海岸线长达154公里，XX港外岛屿星罗棋布，港内四周群山 环抱。 XX 属海洋性亚热带气候，温和多雨、夏无酷暑、冬无严寒。独 特的自然条件和历史条件，形成了 XX市独特的风景资源。根据XX市总体规划中“风景资源保护与旅游发展研究”的论 述，东部滨海度假休闲区是 XX 市近期最适宜开发建设滨海度

9、假休闲区 的地域，XX二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云顶观日”即 位于此区域。强调做好：修订、完善东部滨海度假休闲区的旅游设 施开发规划。在保护生态环境的前提下，建设、完善XX路沿线和前埔会展中心广场一带的游览设施的服务设施，解决目前留不住客、旅 游经济效益低的问题。加大海上娱乐、海滨休闲项目的开发力度， 建设旅游码头、游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目的档次和效益。 根据旅游客源市场的需求，建设若干较高档次、配套设施齐全的度 假型旅游饭店，以带旺滨海度假区的“人气” 。充分利用万石山麓小 水库和林深景幽的环境优势，兴建高层次的会员俱乐部休闲中心和国 际乡村俱乐部。因此本项目作为XX

10、路旅游区公共基础设施配套项目的提出，是适 时、必要的，本项目的主要建设内容是：居住用地、公建用地、商业 用地、旅馆用地、公园用地、办公用地、学校用地、绿化用地、道路 用地、其它用地。1.2 项目概况地理位置本项目位于XX岛东部海滨，西靠虎仔山、观音山，东隔 XX路， 南至香山及何厝村，北至东宅村。建设规模与目标本项目为五通 高林片区东南角（总占地面积一百多万平方米）的一个部分， 属于本项目（思明区用地） 的用地面积为 820000平方米。本项目的建设目标是通过对 XX本岛东部地区零散的农村进行整 合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵的土地资源。根据城市总体 规划及分区规划，挂牌的地块将分别定性

11、为办公用地、酒店餐饮等旅 馆用地、商业用地、公园用地、居住用地、绿化用地、其他用地等。本项目的工程建设内容为区内场平、道路、给排水、供电、电讯 以及绿化等基础配套设施建设。1.2.3 项目投资及财务分析本项目实行代建制，所需投入的总投资为 206658.17万元，其中征 地拆迁费 170826.33万元，配套基础设施建设投资 16635.07万元，工程 建设其他费用 1755.83万元，预备费 1471.27万元，建设期利息 15969.67 万元。项目的总收入为 318657.21万元，财务内部收益率为 23.23%，财务净现值(i c = 8.73%)为56483.66万元，投资回收期为4

12、.09年。第 2 章 需求分析与建设规模2.1 用地需求分析XX 市地域范围狭小，制约了土地自然的供给。 XX 市土地面积 1,565.09 平方公里（含滩涂面积可达 1,624 平方公里），其中：适宜建 设用地为 640 平方公里，基本可建用地为 145 平方公里，不宜建设用 地为 780 平方公里。根据生态环境保护要求和合理环境容量预测： XX 市远景城市建设用地适宜发展最大规模为 450 平方公里，人口最大规 模为 400 万人。XX本岛是XX城市的政治、经济与文化中心，是 XX城市结构的中 心和重心。包括鼓浪屿在内的 XX岛面积134.45平方公里，占XX市地 域的8.59%城市可用建

13、设用地在100平方公里以内。XX本岛由于空间 的隔离性而具有形态规模抑制的特点，因而其人口规模受城市用地的 空间形态所决定。根据规划建设用地国家标准，取XX市城市规划建设用地标准为110 120mV人。考虑到本岛较密容量发展的现状，人均城 市建设用地标准取lOOmV人，则本岛的人口最高容量为100万人。据统计资料，2004年底XX岛内户籍人口（包括鼓浪屿）64.43万人， 而岛内 100万平方公里内的城市建设用地，截止 2003年底已建成区达 69.3平方公里， 剩余的城市建设用地除个别分布零散、 难以利用的， 绝 大部分在岛内东部。 按国务院：“严格限制向本岛东部继续大规模拓展 城市建设用地

14、，为本岛城区的可持续发展留有余地”的要求，市委、 市政府早在XX市国民经济和社会发展“十五”计划和 2015年远景目 标中就提出了把XX建设成海湾型城市的战略构想，逐步实施经济发 展重心由岛内向岛外的战略性转移。正是由于岛内土地资源紧张、有 限，政府在“十五”计划中才做出决策，引导城市建设向岛外发展， 为本岛城区的可持续发展留下余地，本岛东北部的用地关系到本岛长 远发展和功能提升，具有极高的战略价值，严格地控制本岛东部地区 的建设用地是XX城市建设的战略要求。从近期岛内建设项目的用地看：一是规划的旧城、旧村改造项目； 二是建设用地单位往年经合法手续取得土地使用权并且具备用地条件 而未按约动工，

15、近两年房地产升温而开始施工的建设项目。这说明岛 内的城市建设用地已处于优化、整合阶段，也体现出目前建设用地的 紧张程度。按经济增长目标预测，若预测到2020年XX经济发展水平相应的人均GDP为20万元，则2020年城市就业人口为：3600亿元+ 20万元=180 万人，考虑到2002年XX市的就业率已在60%以下，预测到2020年的就业 率为50-55% 则城市人口规模为：180万人+( 50-55) %327-360 (万 人)。也就是说XX市城市规模需要330-360万人用以支撑。随着经济的发 展、人口的扩大，建设用地的需求量也将不断增长。有限的建设用地 资源和经济发展的用地需求矛盾日益突

16、出。据2004年XX年鉴：2000年底，我市人均住房面积17.03平方米；2004 年的抽样调查， 我市居民住两房一厅居室以下的占 50%以上，随着社会、 经济的发展，人民生活水平的不断提高，人均居住面积也将不断提高， 按世界发达国家人均住房状况：美国为 60多平方米，欧洲国家为 45平 方米，就是新加坡这样地少人多的国家，人均也有 26平方米。据有关 资料，“十五”期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是 23平方米，结 合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛的实际人口规模已经超 过控制上限，在今后相当一段时间里，岛内住房的需求量仍将持续上 涨。综上所述，土地是不可再生的重要资源，XX岛内的土

17、地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间的严重 不足。随着海湾型城市发展战略的实施，城市用地持续增长，将进一 步加剧土地供需的矛盾。土地价格现状与预测XX市房地产市场运行情况土地价格是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表” ，也是政府 调控土地市场的重要杠杆。由于土地价格是房地产价格的主要组成部 分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响， 相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。市场供给情况土地一级市场：2004年 XX市商品住宅建设用地供应量为76.16万平 方米，可建建筑面积 170.89万平方米， 而2003年商品住宅建设用地供应 量

18、为64.53万平方米，可建建筑面积是 154.87万平方米，与 2003年相比 增加了1 0.34%。2004年全年XX市商品房销售面积359.88万平方米，比2003年上升了 9%，超出本年批准预售面积 39.56万平方米， 超出近12%，在2003年基础 上，进一步消化了往年的空置量。商品房供应结构：各类商品房的供应结构与 2003年相差不大，分 别为住宅 74%，商场10%，写字楼 3%，工业用房 1%，车库8%，别墅3%， 其他1%。成交行情2004年商品房销售金额 177.65亿元，比 2003年上升了 30%，平均销 售价格4936元/ 平方米，比 2003年每平方米上升了 788

19、元，涨幅 19%。其 中80%以上是居住用房。从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面 积、金额、均价分别为 290.61万平方米、 131.01亿元、4508元/ 平方米， 分别比去年上升了 8%、29%、19%；商场销售面积、金额、均价分别为 36.60万平方米、 36.98亿元、 10102元/ 平方米，分别比去年上升了 28%、 50%、17%；车库销售面积、金额、分别为 19.15万平方米、 3.92亿元， 分别比2003年上升了 28%、 19%。从全年的季度价格走势线上，可看出 XJ2004年的商品房成交量及房价在2003年的基础上有进一步上升，第 三、四季度均价已在 5000元

20、以上。从近两年的商品房供、销走势图看 （如图2-1），商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度的成交量已上升了一个台阶，基本稳定在 92万平方米以上，供销 比例为0.89。（所示数据不包括同安区，同安区 2004年商品房销售面积 34.91万平方米，销售金额 80887.09万元，均价每平方米 2317元。）XX市土地市场运行情况从1998年到2001年，XX土地公开出让市场处于相对有序状态，土 地供应量一直稳步增长， 2002年随着房地产市场的空前火爆，土地公 开出让面积增长幅度高达 2001年的7.5倍，而2003年政策面的变化导致 土地公开出让量比 2002年大幅度减少，公

21、开出让方式从招标、拍卖方 式向挂牌方式集中， 2004年同样受政策影响，土地公开出让面积与 2003 年基本持平。2002年以前，XX市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综 合用途，但从 2002年开始呈多样化的趋势，酒店、旅游、纯商业、办 公等用途的土地公开出让日益增多，特别是 2004年，体育用地占 2幅约 12万平方米，占总拍卖地的 1/5。近几年公开出让的地块除集美、同安几块地因位置、规模不理想 无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。此外，XX市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与、外地资本也试探进入。 2004年以前XX参与土地公开出让市场竞争的主力军一直都是以大

22、唐房 地产、明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业， 而从 2004 年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企业也竞相 加入战局，建发集团、xXi贸等上市公司和特房、特工、国建、古龙 等国企成为市场参与主体，实力雄厚的外地资本也开始进入XX市场，香港京鼎集团有限公司、福兴实业公司、上海百脑汇电子信息有限公 司、 HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIMITED 等大型异地开发商都在公开出让的土地市场上一展身手。据XX市国土资源与房产管理局资料，2004年XX土地市场公开挂牌 出让土地 15幅，成交 15幅，总成交用地面积为 63

23、2352平方米，总成交 地价为 218705万元。详见表 2-1。从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有 8幅，岛外土 地有7幅，但岛外住宅出让面积为 310,661平方米，是岛内 115,773平方 米的2.68咅。这一现象表明从2003年开始，XX土地出让重点区域已经由 岛内向岛外转移。全年岛内 8幅出让土地中仅有 3幅居住用地，而体育、 商业、酒店、旅游用地则达到 5幅，体育、酒店旅游用地的异军突起让 人们看到市政府发展XX体育和旅游业的决心。XX由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动 XX房地产市 场重心由岛内向岛外转移。XX市国土资源与房产管理局于2003年 11月 1

24、4日发布的关于促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见中 明确表示，将优化房地产开发土地供应的结构，增加岛外土地供应， 引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内、岛外房地产平衡发展。 这说明岛内的土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家出 台政策宏观调控房地产价格，但岛内的土地价格也不可能有所下降。 土地价格预测 本项目的土地价格预测，有一紧邻本项目用地南边的地块可比：2004年4月7日市土房局公开挂牌出让的2004G1地块，用地性质为体育 设施、商业、酒店，容积率 1.0以内，土地面积 12544平方米，拍卖成交 价6425万元，地面单价 51 22元/平方米。由于本项目用地性质包含了商

25、业、办公、住宅等，我们再列举去年的两例公开挂牌出让地价：2004G0 4地块位于前埔，土地面积44204.53平方米，土地用途为居住，容积率 1.65以下，总地价为 33500万元，楼面地价为4593元/平方米；2004G03地块位于嘉禾路以东，是 办公、商业用途，成交的楼面地价是 3315元/平方米。在预测时，也考虑以下几个因素：随着XX经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺；地块在XX岛东部海边、XX路边上，地理位置相当优越；项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门的 支持；国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会 有太大变化；该地块原规划为生态绿地，计划在地块

26、内保留18.43%绿地做为 主题公园用地，这部分地价对整个项目的地价会有所影响。综合分析，XX本岛的土地资源供给不是十分充足，但从中央近期 出台的房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于一个健 康发展（稳步而不是快速上涨）的态势。因此，根据以上情况，预计 本项目土地价格在今后三年内不会有太大的变动；从第四年起，按每 年楼面地价递增5%计。则本项目在经营期各年不同用地性质的楼面地 价如表2-2所示：表2-2经营期不同用地性质楼面地价预测表（单位：元/m2）用地性质2006年2007年2008年2009年2010年2011 年商业用地520052005200546057336020住宅用地

27、320032003200336035283704办公用地320032003200336035283704旅馆用地200020002000210022052315公园用地700700700735772810厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告 表2-12004年度公开出让地块详情一览表地块编号出让 方式占地面积（m2）地点容积率出让时间成交价 （万元）成交楼面价（元/m2）中标公司土地用途2004G01挂牌12544岛内小于1.02004-4-764255122香港京鼎集团有限公司体育设施、商业、酒店2004G02挂牌19299岛内1.6以下2004-7-29

28、93003012XX古龙集团房地产有限公司住宅、商业2004G03挂牌3904岛内小于3.42004-7-2944003315XX市鑫新景地房地产有限公司办公、商业J2004G01挂牌10313隹 集美小于1.02004-7-2916801629XX市海勃建设发展有限公司住宅、商业T2004G01挂牌21197同安小于2.02004-7-292950696XX磐金实业有限公司居住X2004G01挂牌171897翔安小于1.12004-7-2910700566XX国贸地产有限公司住宅、商业、旅馆J2003G02挂牌39564隹 集美小于0.72004-9-81200433XX惠龙集团有限公司酒店

29、J2004G03挂牌32105隹 集美小于0.92004-9-875502613XX惠龙集团有限公司居住2004G04挂牌44204岛内小于1.652004-9-8335004593XX建发集团房地产有限公司居住2004G08挂牌7567岛内小于5.02004海百脑汇电子信息有限公司住宅、办公2004G010挂牌44703岛内小于5.02004X市鑫新景地房地产有限公司住宅、商业J2004G04挂牌64442隹 集美小于1.62004X古龙集团房地产有限公司居住、教育2004G09挂牌35969岛内

30、小于2.322004X融坤房地产开发有限公司商业、酒店、娱乐2004G05挂牌113937岛内小于0.52004-11-51300228福兴实业公司体育活动及配套H2004G01挂牌10707海沧小于3.52004-12-233500934HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIMITED住宅、商业小计6323522187053459图2-12003-2004年 XX市商品房季度价格走势5300510049004T004500430041003900370C3500203年1李度如时年2孝度20033度刘心年4季度孔0

31、4年I孝度20042度西04年了李度20IJ4年4率度 亠总平均价格居住用房平均怕格（JE/M2）厦门市商品房孝度价格走势（元F平方米）100.0095.0090,00S5.0080.0075. 0070.0065.0060.0055.0050.00厘门市商品房季度战交量走势（万平方米）2003年I爭度20D3年2孝度20033孝度 汕的年4季度 羽何年1孝虞2D04年2爭度 切“年3爭廣 勿的年4孝度7总面积厉M2）居住用房面秩万也）厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告 2.3建设规模五通高林片区东南角的总用地面积为一百多万平方米，通过对现状农村用地的整合

32、，可为思明区政府提供820000平方米的土地。其中：居住用地462020.2平方米，商业用地37851平方米，办公用地 44575.2平方米，旅馆用地19972.8平方米，公园用地151158.95平方米, 公建面积为40026.50平方米，小学用地面积为27365.10平方米，绿化 用地面积为37030.25平方米。第3章项目选址与开发条件分析3.1项目选址本项目属于XX五通高林片区东南角（一百多万平方米）的一 个组成部分，位于XX本岛东部地区，邻湖（湖边水库）近湾（钟宅 湾），拥山（虎仔山）面海，自然环境优美。本项目的东侧为 XX路, 西侧为五石路，均为城市主干道，南至香山及何厝村，北至东

33、宅村。本项目中部为观音山（海拔57米）及绿地，以中部绿地为界，开 发范围自然分为南北两片。3.2开发条件 交通：从大的区位交通条件分析，本项目北距XX高崎国际机 场仅7公里，又紧邻五通客货联运码头，西距 XX火车站约8公里，周 边为已建成或规划的城市交通干道。水、陆、空交通十分便捷。本项目的东侧为已建成的XX路，是城市主干道；西为规划的五 石路，也是城市主干道，目前正在审查概算，将在近期内开工建设； 南北侧为规划的城市次干道；但南北侧数公里处即为已建成的城市主 干道吕岭路和正在建设的城市主干道仙岳路。 给水：XX本岛的供水均来自高殿自来水厂， 水源有充足的保 证。给水管道在城市道路下均已建成。

34、 排水：XX岛内石胃头污水处理系统一期日处理10万吨的污水 厂已于建成并投入使用，远期规划形成40万吨的污水日处理能力。污 水管网随城市道路的建设而敷设。 电力：XX岛内变电站布点合理，电力供应充足稳定；本项目 区用电近期由西南部的半兰山变电站（220kV）供应，可就近接入供 电。远期按规划由岭兜变电站（110kV）供应，而110kV岭兜变电站 的两回110kV电源，分别引自现状的半兰山变电站（220kV）和规划 的湖边变电站（220kV ）。 配套服务：本项目所处的五通高林片区及周边的钟宅湾等 片区，均已规划建设中学、小学、幼儿园、文化、娱乐、医院、金融、 保险等社会公益事业。第4章开发建设

35、方案4.1规划布局方案4.1.1用地规划本项目建设用地东起现状 XX路西侧，西至规划五石路东侧，北 起规划中的横一路，南抵规划中的横五路，总面积820000平方米。本区用地可分为居住用地、办公、酒店、商业、公共设施、小学、 公园、绿化用地等八大类。（见表4-1）表4-1 XXXX路旅游区用地统计表序号地块用地面积（m）备注1Rb2、Rb3、Ra2、Rc、Rd2、Re1、Rf、Rg462020.20居住用地2CRa2、CRb、CRa137851.00商业用地3C1a2、C1b144575.20办公用地4C2a119972.80旅馆用地5E1151158.95公园用地6C40026.50公建用地7

36、Rc27365.10小学用地837030.25绿化用地合计8200004.2开发建设内容及规模本项目基础设施建设内容主要包括土石方工程、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、路灯工程、绿化工程、公建服务设施工程、小学及征地拆迁安置工程。4.2.1 土石方工程本项目场地平整土石方尽量考虑区内平衡， 道路及公建部分土石 方量合计约为59万m3 4.2.2道路工程规划区东临已建成的XX路，西至规划中的五石路，这两条都是 城市主干道。区内道路分南北两区，北区交通次干道为横一路、横二 路、纵一路，北区旅游道路为横三路、纵二路；南区交通次干道为横 四路、横五路、纵三路，北区旅游道路为

37、纵五路。主要道路与次要道 路联接形成网格状的路网布局。1、道路等级划分根据用地性质、道路功能和按规划要求，确定项目区道路等级及 道路占地宽度为：主干道40-60米次干道16-40米支路16-24米2、道路工程技术指标（1） 主干道设计车速60公里/小时，次干道设计车速 40公里/ 小时。（2）主干道最小平曲半径500米，次干道最小平曲半径100米。（3） 最大纵坡1.15%（4） 最小纵坡0.2%（5）交叉口缘石半径 TOC o 1-5 h z 主干道与主干道相交20米主干道与次干道相交15米次干道与次干道相交15米次干道与旅游路相交9米旅游路与旅游路相交8米3、路基工程根据总体规划，路线按照

38、路段不同采用不同的路基宽度。其中次干路宽25米，旅游路宽17米。对机动车行车道和非机动车道路基采用标准横断面设计，为保证 路基的强度和稳定性，路基填筑前必须清除淤泥，表土等不易压实物。4、路面工程道路路面结构为：数、车型量机动车（cm）人行道（cm）面层24厚C30水泥砼3厚咼强砼彩砖基层18厚6%水泥稳定砂石3厚1: 2水泥砂浆垫层18厚3%水泥稳定砂石15厚C15水泥砼路基压实度不小于95%（重型标准）压实度不小于90%（重型标准）5、路基路面排水全线路面排水采用雨水管排水，路面横向坡度为1.5%，人行道横向坡度为2%, 般地段雨水口采用单蓖，特殊地段雨水口采用双 蓖，雨水口连接管径600

39、mm.6、道路用地指标项目区道路用地14.66万平方米，约占项目总用地面积的17.88%。7、道路标准横断面40米宽道路横断面为：6米（人行道）+ 1米（绿化带）+ 11.5 米（车行道）+ 3米（绿化带）+ 11.5米（车行道）+ 1米（绿化带） + 6米（人行道）30米宽道路横断面为：6.5米（人行道）+ 1米（绿化带）+ 15 米（车行道）+ 1米（绿化带）+ 6.5米（人行道）24米宽道路横断面为：2.5米（人行道）+ 1米（绿化带）+ 9 米（车行道）+ 1米（绿化带）+ 2.5米（人行道）16米宽道路横断面为：3.5米（人行道）+ 9米（车行道）+ 3.5 米（人行道）&道路工程规

40、模及数量道路总长5774米，道路工程包括路基、路面、道路绿化分隔带等（见表4-2）表4-2道路工程量统计表项目 序号道路红线 宽（米）长度（米）占地面积 （平方 米）机动车道 （平方米）人行道 （平方米）绿化分隔 带（平方米）1横一路248832119212362706417662横二路24767.11841010739613715343横三路24690.8165799671552713814横四路24452.410858633436199055横五路3092627780138901203818526纵一路405022008011546682425107纵二路16215.73451194110

41、794318纵三路16484.17745435724209689纵四路2439394325502314478610纵五路24459.91103864393679920合计57741465658278151531130534.2.3给水工程项目区给水管道随道路一起敷设， 形成给水环状管网。给水管道 总长6657米，采用球墨铸铁管，管径为 DN200mmDN400mm （详见 表4-3）。给水管埋设于人行道下，埋深大于 0.8m。此外，本项目按规范要求设置消火栓，间距不大于120 m，重点地段不大于80m，完善建筑消防设备的配置，加强保养与维护。表4-3给水管线一览表序号管径（mm）长度（m）12

42、001175230045993400883合计66574.2.4排水工程项目区的排水工程包括雨水干管工程、 污水干管工程，沿各地块 周边道路工程布置，不包括建设地块内的排水管网系统。 项目区排水 工程采取雨污分流制，并结合道路及竖向规划进行建设。1、雨水管网工程规划考虑到雨水管网应尽量收集周边地块的全部雨水，并为其它 管线埋地留足适当空间。雨水以就近排放为原则，充分利用现状河流沟渠，经整治后作为 片区排水主要通道，同时在道路中间埋雨水干管，规划雨水管管材采 用钢筋砼H级管或钢筋砼预应力管，管径为D600 D2000（见表4-4）。2、污水管网工程规划污水管道埋设在单侧人行道下，污水管道管材采用

43、钢筋砼H级管或钢筋砼预应力管，污水管径为D300 D400。埋深控制在1.54.5m （见表 4-4）。4.2.5中水管网工程规划中水管道埋设在绿化带下，中水管道管材采用UPVC管，管径为D200。埋深控制在1.02.0m （见表4-4）。表4-4污水、雨水管线一览表序 号污水管雨水管中水管管径（mm）长度（m）管径（mm）长度（m）管径(mm)长度（m）130044286001802001385240052680022723100016114120096952000400合计4954543213854.2.6电力工程规划岭兜 110KV/10KV 变电站位于南区西侧，变电容量为3*40MVA

44、，用地6000平方米，设为户外式变电站。变电站设置24回10KV出线。开闭所布置根据用电负荷预测，规划在北区设2个10KV开闭所， 南区设2个10KV开闭所，平均每个开闭所承担7000-9000KW负荷， 占地为250平方米。供电线路区内10KV配电线路成环状与道路平行设置，一般设于 道路西北侧人行道下。110KV高压进线采用电缆与架空线相接合的铺 设方式，规格为800*800mm及1000*1000mm两种。110KV同塔双 回路架空线沿线预留30米的高压走廊。10KV及以下线路原则上采 用电缆埋地铺设，电缆管（沟）与道路应同期施工（见表4-5）。表4-5电力工程一览表序号项目名称长度（m）

45、回路数1800*800 电缆906121000*1000 电缆48681合计57744.2.7电信工程根据市话容量预测，本规划区内需设电信模块局2座，每座容量 约为1万门，用地200平方米。区内主要电话通信网路采用光缆接入方式， 考虑其它通信业务的 要求，布置通信管道适当放大规格，沿规划道路东南侧铺设2X 6孔或3X 6孔电信管道（见表4-6）。表4-6电信工程一览表序号孑L数长度（m）12-6454623-61228合计57744.2.8燃气工程区内燃气管道采用中压一级管网系统，用户通过设置箱式调压器调压。燃气管道沿道路呈环状布置，管材采用球墨铸铁管，管径D100 D200 （见表 4-7）

46、表4-7燃气管线一览表序号管径（mm）长度（m）1100335522001194合计45494.2.9路灯工程区内道路沿线布置双排路灯，采用单杆双挑的灯杆形式，两侧路 灯电缆均位于两侧绿化带内；灯杆高10米，杆距30米，车行道侧选 用400W高压钠灯，平均照度为331X;人行道选用250W高压钠灯， 平均照度为151X;电缆穿DN50或DN75镀锌钢管埋设，埋深为路面 下70cm路灯共计385套。4.2.10绿化工程本区的绿地主要分为两部分：沿路展开的线形绿带和观音山、 民 俗公园绿地。线形防护绿地主要在道路的中分带及两侧的侧分带分布。本区最大的城市规划绿地位于公园，占地45.37公顷（见表4

47、-8）。表4-8绿化工程一览表序号位置绿化带长度（m）绿化带宽度（m）绿化面积（m ）1道路绿地577425130532公园绿地151158.953合计164211.954.2.11其他公建设施和环卫工程规划区内设一座塔埔小学（24班），占地29815.3平方米，容积率 0.65,建筑面积19380平方米。区内设幼托两座，每座占地4000平方米。 设文化活动中心一座，由现状厂房改建，占地12803.26平方米。设居委 会一处，占地600平方米。设综合市场一座，占地1000平方米。设邮 政所及电信模块局一座，占地400平方米。设垃圾清运站1座，占地150 平方米。设公厕2座，占地200平方米。4

48、.2.12征地拆迁安置工程本次规划用地位于XX岛东部的滨海观光带，东面与XX国际友 城之角呼应，西起虎仔山，南接XX国际会展中心，北连出岛东通道。 总占地面积820000平方米。市民居住房屋的拆迁以就地安置为主，征地费用以现金补偿为主，企业厂房以现金补偿为主。第5章环境影响评价5.1项目对环境的影响5.1.1项目建设对环境的影响项目施工期间对环境所造成的不良影响主要包括： 建筑工地的扬尘对大气造成一定程度的影响； 施工机械的噪声污染；施工车辆对路面的污染；建筑污水排放造成一定程度的水污染； 施工引起一定程度的植被破坏和水土流失； 建筑工人所产生的生活垃圾和生活污水。5.1.2项目建成后对环境的

49、影响项目运行期间对环境的影响主要表现在：生活垃圾和生活污水。5.2环境保护措施5.2.1施工期间环保措施在施工期间，主要的环保措施包括： 施工单位应制订文明施工的技术措施，加强管理，做到合理安排、计划实施，尽最大努力使施工对环境的影响减小到最低程度；施工场地及临时施工道路应经常洒水，有效控制扬尘对大气的污染;运土要求使用防漏运载车，运土车辆必须按规定做到密封、 覆盖、外观整洁，在车辆上路前还应采取措施冲洗车轮，以防止泥土 对道路景观的破坏； 统一规划取土 /弃土场地，禁止乱挖乱填，严格控制工程破坏 植被的面积，而且工程完工后应迅速实现弃土区、山体开挖区、边坡 等的植被覆盖，可以先植草再种树，以

50、促进植被的恢复，并形成多层 植被的形式； 对于工程建设过程中平整土地等活动所产生的工程渣土，应 尽量加以利用，如用以修路或低洼填埋等；对于施工过程中所产生的建筑垃圾和其他废弃物，应统一收 集，并及时运送到垃圾处理厂；施工场地应执行建筑施工场地噪声限值(GB12523-90)的有关标准和XX市环境噪声管制办法的有关规定，加强对施工 机械、运土机械和车辆的维修保养，减轻噪声污染。5.2.2项目建成后的环保措施项目运营期间的环保措施主要有： 合理配置垃圾分类收集器具，严禁乱扔垃圾，并安排全密闭 式的垃圾收集车和运送车，定期收集垃圾，送往附近的清洁楼或指定 的垃圾堆场。生活污水经排污管道排入市政污水管

51、网，粪便经化粪池处理 后排入污水管网。 加强区内的绿化建设，以美化景观环境，并减轻噪声污染。5.3环境影响评价尤其本项目在施工和建成后将对环境产生一定程度的不良影响， 是在建设开发过程中必须采取严格的措施以降低对环境影响或破坏 程度。第6章项目组织实施6.1建设管理模式为了保障项目的顺利实施，本项目将采取代建模式进行运作，即 由思明区政府委托X）市开元国有资产投资有限公司负责项目建设管 理工作。该公司作为建设单位对外行使项目业主职责，负责融资、工 程建设管理等各项具体工作，确保工程质量达到合格或合格以上标 准。思明区政府对项目建设管理行使政府职权， 全面监督工程建设的 全过程。6.2项目建设成

52、本控制本项目建设成本包括四部分：工程费用、工程建设其他费用、征 地拆迁补偿费用及建设期利息。工程成本控制工程费用包括项目地块内市政道路工程、公建服务设施工程、绿 化工程和土石方工程等。代建单位对项目建设方案进行公开招标， 并 进行方案论证优化后报规划等相关部门批复。在批复方案基础上进行 施工图设计、报批和预算编制，预算以财政等相关部门确定下浮比例 后作为控制价进行最低价公开招标，中标价为最高决算费用，超支不 补。代建及监督部门严格按XX市建筑工程最低价中标管理办法对 工程进行管理，在保证项目目标实现的基础上严格控制工程费用。工程建设其他费用控制工程建设其他费用包括建设单位管理费、 勘察设计费、

53、工程监理 费、其他有关规费。代建单位应严格根据有关规定招标选择合同单位。 投标单位资质等条件相近时尽可能采用最低价中标，以节省成本。征地拆迁补偿费用控制包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费（含 有关设施迁移费）和征用土地需缴纳的各种规费及工作经费，包括新 增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、土地测量费、办理用地手 续费、委托征地服务费、征地拆迁管理费、征地后使用前的土地管理 费。土地费用占项目总成本比例大，是成本控制的关键环节，是代建 单位协调能力的真正考验，同时对保证项目目标的实现也起到至关重 要的作用。控制方法是严格按国家规定进行征地拆迁、安置和招标， 避免不必要浪费，以

54、达到控制成本的目的。支付银行贷款利息等费用。本项目的建设成本拟采取按实结算的开发管理体制， 即政府授权 XX市开元国有资产投资有限公司代为运作， 按实际发生项目及其费用 进行结算。利用价值工程等方法对整个项目在开发时序和资金组合上 统筹考虑，如先由代建单位通过银行贷款解决， 发生的建设期贷款利 息拟由政府安排专门资金解决，获取的土地出让金收入优先用于偿还 贷款本金等，以尽可能节省财务费用。6.3项目融资与资金管理融资渠道本项目资金需求量较大，除了自有资本金以外，尚应多方筹资。考虑本项目的性质和特点，项目可能融资渠道主要包括： 政府资 金，作为项目资本金投资； 国内商业银行贷款资金； 国家开发

55、银行长期贷款资金； 信托投资公司投入的资金； 投资基金公司 投入的资金； 国内其他企业等组织机构投入的资金。资金管理本项目资金管理工作主要包括：单独设立帐目进行工程成本核算工作，以便今后对工程收支 进行审计。代建公司应按月或季度向政府报送工程投资计划表、投资 完成情况表、资金使用情况表及其他相关报表。本项目建设资金来源有两个方面：政府支付的土地开发费用； 根据工程建设进展由代建公司向金融机构的融资。 代建公司应在每年 年底向区政府报送下一年度工程开发建设计划和融资计划。 用于项目 开发建设融资产生的财务费用全部计入项目开发建设成本。代建公司应严格按照XX市财政投资基本建设项目资金管理暂行办法的

56、规定，管理和拨付项目开发建设资金。代建公司每月或 每季度应向政府报送工程建设资金的使用情况、融资情况等资料，供政府定期或不定期督查使用。6.4承担单位与工程建设管理6.4.1承担单位XX市开元国有资产投资有限公司成立于一九九二年十月，系由XX 市思明区财政局出资成立的国有独自公司， 主要从事国有资产经营管 理、对外投资和招商引资。公司注册资本9873万元人民币，下设招商 部、投资部、行政管理部、财务部、开发部。公司自成立以来，在建立现代企业制度，实现政企分开及对区属 企业资产管理、运营上，积极探索并积累了丰富经验，为区属企业改 制和区属国有资产的保值、增值作出了一定贡献。公司在招商引资及 对外

57、投资方面也取得较好的成绩，几年来累计引进内资26亿元，外资 3060万美元，引进企业共创地方税6513万元，对区经济发展和税源培 植起到了巨大作用；至2003年公司累计对外投资1.6亿元人民币，投 资范围涉及光电高新技术产业、房地产业、酒店服务业等行业。公司受思明区政府委托，自2003年开始涉足土地开发、建设、经 营和管理，公司还作为XX路三期（香山至五通段）的融资主体，负责 该项目的征地、拆迁等各项支出的融资工作，并对82万平方米的政府 储备用地进行开发、建设、经营和管理。随着XX建设海湾型城市战略的深入实施，公司依托思明区政府的 政策优势，将继续本着“诚信求实、开拓创新”的发展思路，加大加

58、 快对外拓展步伐，扩大产业规模、打造专业队伍、完善运作机制，全 面提审企业核心竞争力，形成以高科技、物业房产为支柱产业、资产 运营为纽带的综合性资产经营公司，并加大对土地开发、旧城旧村改 造的投资力度，力争为区未来经济发展作出更大贡献。642工程建设管理项目代建单位一一XX市开元国有资产投资有限公司应参照财政投资性工程管理的程序具体负责工程项目的立项、勘察设计、招投标、 手续办理等前期准备及现场施工组织、竣工验收、工程档案移交、决 算、备案等管理工作。工程项目的发包应严格按照国家及 XX市招投标管理办法实施，个 别项目因配套时间紧急，需进行议标的必须经过海沧台商投资区党工 委、管委会同意。招投

59、标具体工程程序应遵守 XX市的相关管理规定。工程招投标过程中，政府建设主管部门、财政审核部门、监察局、 招投标管理部门应派人全过程参与和监督。工程施工合同由代建单位与中标单位签订， 合同原件必须各送一 份存档于管委会、区政府、建设行政及财政主管部门备案。工程施工过程中，代建单位应严格履行建设单位的职责， 做到精 心组织、科学管理，确保工程按照工程建设的进度安排，保质保量， 按期完成。遇较大工程问题的工程例会应通知政府派员参加，以便缩短决策 时间，加快审批速度，提高办事效率。代建单位在工程建设过程中应加强与政府相关局、办联系沟通， 定期汇报进展情况。代建单位应按国家、省、市颁布的相关工程验收标准

60、进行单个工 程项目竣工验收、决算、档案移交、备案，并每季或半年定期向政府 申请对配套成熟的征地红线面积进行成片土地验收， 政府及有关部门 接到代建单位的申请报告和资料后应尽快组织相关单位进行验收， 并 在验收后尽快签发交接证书或提出整改意见。第7章项目实施进度根据思明区政府确定的“统一规划、成片开发、分期出让”的原 则及2009年全面完成本项目的要求，本项目总占地面积820000平方米。本项目工程内容为区内场平、道路、给排水、供电、电讯以及绿 化等基础配套设施建设。项目拟计划用五年时间完成开发任务，建设时间及开发面积计划 安排如下：2005年1月2007年12月，全面完成本项目占地范围内的拆迁