8203估价师协会网站cms案例分析

1、商业用地案例分析：号：20064400256实践：正元土地房地产评估第一部分、估价项目背景一、宗地概况1.估价对象位于江门市新会区围垦新六围，属于银湖湾湿地公园规划区内，已办理了土地使用权登记手续，领取了国有土地使用证，为新国用（2007）*号，土地登记面积为 440984 平方米，土地登记用途为商业用地。根据委托方的评估目的，对照土地利用现状分类，设定为土地用途为商服用地。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，截至估价基准日，估价对象红线外已达“三通”，红线内场地部分平整，现状为待开发空地，宗地地势较平坦，宗地形状较规则。2.根据委托方提供的银湖湾湿地公园总体规划图及崖场商业用地指标控制表

2、，估价对象的主要规划指标如下：、用途为商业用地；、用地面积为 440984 平方米；、建筑密度最大值为 40；、容积率最大值为 1.0；、绿地率最小值为 30。3.估价对象所在区域位于银湖湾湿地公园，按银湖湾湿地公园总体规划图把银湖湾总体定位为“生态休闲旅游新镇”，建设目标为“华南地区最时尚生态休闲旅游度假胜地”。目前银湖湾已成功引入了“和记黄埔”等有实力的投资方，但目前尚处于初步开发阶段。二、估价目的为委托方了解无偿捐赠土地使用权的市场价格提供参考三、估价技术思路估价在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查后，根据估价对象的特点和估价目的，选择了剩余法和市场比较法进行评估，在上述两种方法测算结

3、果的基础上，再结合市场行情进一步分析，从而得到估价对象的最终价格。其中采用剩余法测算时根据宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合开发后的物业的价值。第二部分、估价项目的难点以及解决方法一、估价项目的难点本次项目评估在估价方法的选取上具有一定难度。由于新会区近几年商服用地的市场交易较缺乏，估价现场调查，也只能找到 2 个近期类似的交易案例，无法达到规程的要求。后来，估价适当的扩大范围到江门市区，再选取 1 个用途相近的交易案例与估价对象进行修正比较。并将市场比较法测算的结果与剩余法进行检验。二、解决方法在遵循城镇土地估价规程等技术规范的基础上，针对

4、估价对象的特点及估价目的，结合估价所掌握的资料，在选用估价方法时作了以下考虑：1、估价过程中不适用的估价方法：首先，江门市新会区目前正使用的基准地价日期为2001 年，截至估价基准日已超过五年，估价对象所在区域地价已发生较大变化，难以运用期日修正将土地价格修正到当前地价水平，且估价对象不在基准地价覆盖范围内，因此不适宜选用基准地价系数修进行评估。再估价对象所在区域属于新开发区，且周边征地开发案例较多，但由于估价对象土地用途为商服，具有较大的土地增值收益性，因此不适宜运用成本近法进行评估。另外，估价对象周边区域基本不存在同类型土地的出租经营情况，因此也难以运用收益还原法进行评估。2、估价过程中可

5、采用的估价方法：由于估价对象设定用途为商服用地，为待开发空地，具有开发潜力，且周边地区存在一些与估价对象所在区域定位相似的商业、旅游开发物业，估价对象拟开发完成后的房价可，因此适宜选用剩余法进行评估。另外，由于估价对象所在区域地理位置特殊，具有独特的海岸和环境资源，且面积较大，近期该区域内缺少与估价对象相类似的土地市场交易实例。城镇土地估价规程要求必须采用两种以上的评估方法，鉴于上述基准地价系数修、成本近法、收益还原法等几种方法均不适用的实际情况，本次评估采用市场比较法进行评估作为第二种方法，适当扩大与估价对象供需圈，选取用途相近的交易案例与估价对象进行修正比较，并将比准价格与剩余法的评估结果

6、进行比较检验。综上所述，估价对象采用剩余法和市场比较法进行评估，在上述两种方法测算结果的基础上，再结合市场行情进一步分析，从而得到估价对象的最终估价结果。第三部分、启示通过这次评估，本人认为商业用地的评估在确定评估思路后，各种评估方法的应用时要结合实际，通过模拟市场状况揭示土地价值。1、估价方法的灵活运用，适当选择估价方法。由于估价对象所在区域地理位置特殊，具有独特的海岸和环境资源，且面积较大，近期所在区域内缺少与估价对象相类似的市场交易实例，完全同类型的土地交易难以收集。鉴于以上所述情况，评估在比较案例选择时，适当扩大与估价对象类似个案的供需圈，并在案例介绍时能适当的介绍选择该案例的理由。2、开发模式的确定根据估价对象周边同类型或相类似的项目（如古兜温泉度假村、圭峰山风景区和风飞云旅游区）的开发利用情况，设定估价对象包含旅游观光、购物、餐饮、休闲、会议商务、休闲度假等综合功能，通过对上述