新型养老院建设项目可行性实施分析的报告

1、.wd.wd.wd.地 块 养 老 院可行性研究报告项 目 名 称 君莲居住区I1地块养老院建 设 单 位盖章 单位负责人 盖章 工程负责人 上海XX工程工程管理咨询资格等级:甲级 编号:工咨甲1042903002目 录TOC o 1-3 h z uHYPERLINK l _Toc1509258271.工程概况 PAGEREF _Toc150925827 h 1HYPERLINK l _Toc1509258281.1工程简介 PAGEREF _Toc150925828 h 1HYPERLINK l _Toc1509258291.1.1工程名称 PAGEREF _Toc150925829 h 1

2、HYPERLINK l _Toc1509258301.1.2工程建设地点 PAGEREF _Toc150925830 h 1HYPERLINK l _Toc1509258311.1.3建设规模及内容 PAGEREF _Toc150925831 h 1HYPERLINK l _Toc1509258321.1.4工程法人及法人代表 PAGEREF _Toc150925832 h 1HYPERLINK l _Toc1509258331.2工程法人简介 PAGEREF _Toc150925833 h 1HYPERLINK l _Toc1509258341.3可研报告编制依据和研究范围 PAGEREF

3、_Toc150925834 h 2HYPERLINK l _Toc1509258351.3.1编制依据： PAGEREF _Toc150925835 h 2HYPERLINK l _Toc1509258361.3.2研究范围 PAGEREF _Toc150925836 h 3HYPERLINK l _Toc1509258372.工程背景和建设的必要性及可行性分析 PAGEREF _Toc150925837 h 4HYPERLINK l _Toc1509258382.1工程背景 PAGEREF _Toc150925838 h 4HYPERLINK l _Toc1509258392.1.1上海市进

4、入老龄化社会 PAGEREF _Toc150925839 h 4HYPERLINK l _Toc1509258402.1.2闵行区制定相应养老规划 PAGEREF _Toc150925840 h 4HYPERLINK l _Toc1509258412.1.3君莲居住区建设养老院的理由 PAGEREF _Toc150925841 h 5HYPERLINK l _Toc1509258422.2工程建设的必要性 PAGEREF _Toc150925842 h 5HYPERLINK l _Toc1509258432.2.1是推进上海市养老工作的需要 PAGEREF _Toc150925843 h 5H

5、YPERLINK l _Toc1509258442.2.2是闵行区养老工作的需要 PAGEREF _Toc150925844 h 6HYPERLINK l _Toc1509258452.2.3是君莲居住区功能完善的需要 PAGEREF _Toc150925845 h 7HYPERLINK l _Toc1509258462.3工程建设的可行性 PAGEREF _Toc150925846 h 8HYPERLINK l _Toc1509258472.3.1工程建设的技术可行性 PAGEREF _Toc150925847 h 8HYPERLINK l _Toc1509258482.3.2工程建设的方案

6、可行性 PAGEREF _Toc150925848 h 8HYPERLINK l _Toc1509258492.3.3工程建设的经济可行性 PAGEREF _Toc150925849 h 8HYPERLINK l _Toc1509258503工程场址与建设条件 PAGEREF _Toc150925850 h 10HYPERLINK l _Toc1509258513.1工程场址 PAGEREF _Toc150925851 h 10HYPERLINK l _Toc1509258523.2建设条件 PAGEREF _Toc150925852 h 10HYPERLINK l _Toc150925853

7、3.2.1自然条件 PAGEREF _Toc150925853 h 10HYPERLINK l _Toc1509258543.2.2区位和交通 PAGEREF _Toc150925854 h 11HYPERLINK l _Toc1509258553.2.3工程用水用电条件 PAGEREF _Toc150925855 h 11HYPERLINK l _Toc1509258563.2.4建材供应条件 PAGEREF _Toc150925856 h 11HYPERLINK l _Toc1509258573.2.5社会环境条件 PAGEREF _Toc150925857 h 11HYPERLINK l

8、 _Toc1509258584建设规模和建设方案 PAGEREF _Toc150925858 h 12HYPERLINK l _Toc1509258594.1总体设计 PAGEREF _Toc150925859 h 12HYPERLINK l _Toc1509258604.1.1设计依据 PAGEREF _Toc150925860 h 12HYPERLINK l _Toc1509258614.1.2设计范围 PAGEREF _Toc150925861 h 12HYPERLINK l _Toc1509258624.1.3工程概况 PAGEREF _Toc150925862 h 12HYPERLI

9、NK l _Toc1509258634.1.4设计原那么和总体构思 PAGEREF _Toc150925863 h 13HYPERLINK l _Toc1509258644.1.5总平面规划设计 PAGEREF _Toc150925864 h 13HYPERLINK l _Toc1509258654.2建设规模 PAGEREF _Toc150925865 h 13HYPERLINK l _Toc1509258664.2.1入口大堂 PAGEREF _Toc150925866 h 15HYPERLINK l _Toc1509258674.2.2餐厅及辅助设施 PAGEREF _Toc150925

10、867 h 15HYPERLINK l _Toc1509258684.2.3医生办公室及护士值班室 PAGEREF _Toc150925868 h 15HYPERLINK l _Toc1509258694.2.4各类医务室 PAGEREF _Toc150925869 h 15HYPERLINK l _Toc1509258704.2.5心理咨询室 PAGEREF _Toc150925870 h 16HYPERLINK l _Toc1509258714.2.6办公室、会议室、资料室等 PAGEREF _Toc150925871 h 16HYPERLINK l _Toc1509258724.2.7健

11、身房、活动室等 PAGEREF _Toc150925872 h 16HYPERLINK l _Toc1509258734.2.8老人居住室 PAGEREF _Toc150925873 h 16HYPERLINK l _Toc1509258744.3建设方案 PAGEREF _Toc150925874 h 16HYPERLINK l _Toc1509258754.3.1 建筑功能设计 PAGEREF _Toc150925875 h 16HYPERLINK l _Toc1509258764.3.2 建筑造型设计 PAGEREF _Toc150925876 h 17HYPERLINK l _Toc1

12、509258774.3.3 建筑装饰标准 PAGEREF _Toc150925877 h 17HYPERLINK l _Toc1509258785组织机构与工程管理 PAGEREF _Toc150925878 h 19HYPERLINK l _Toc1509258796投资估算和资金筹措方案 PAGEREF _Toc150925879 h 20HYPERLINK l _Toc1509258807财务分析和工程效益评价 PAGEREF _Toc150925880 h 21HYPERLINK l _Toc1509258818工程进度安排 PAGEREF _Toc150925881 h 22HYPE

13、RLINK l _Toc1509258829工程风险分析 PAGEREF _Toc150925882 h 23HYPERLINK l _Toc1509258839.1工程风险分类 PAGEREF _Toc150925883 h 23HYPERLINK l _Toc1509258849.1.1建设风险 PAGEREF _Toc150925884 h 23HYPERLINK l _Toc1509258859.1.2成本超支风险 PAGEREF _Toc150925885 h 23HYPERLINK l _Toc1509258869.1.3技术风险 PAGEREF _Toc150925886 h 2

14、3HYPERLINK l _Toc1509258879.1.4其他风险 PAGEREF _Toc150925887 h 23HYPERLINK l _Toc1509258889.2工程风险控制对策 PAGEREF _Toc150925888 h 24HYPERLINK l _Toc1509258899.2.1建设风险 PAGEREF _Toc150925889 h 24HYPERLINK l _Toc1509258909.2.2成本超支风险 PAGEREF _Toc150925890 h 24HYPERLINK l _To行性研究结论 PAGEREF _Toc1509

15、25891 h 25HYPERLINK l _To1养老院建设是必要的 PAGEREF _Toc150925892 h 25HYPERLINK l _To2养老院建设是可行的 PAGEREF _Toc150925893 h 251.工程概况1.1工程简介1.1.1工程名称君莲居住区I1地块养老院1.1.2工程建设地点工程建设地点位于上海市闵行区，地处闵行区A4线以东、金都路以南颛桥镇154号的I1地块内，养老院坐落在I1地块的西北角，北临沪光路，西傍都会路，东有在建中的社区卫生中心，地理位置优越，交通方便。1.1.3建设规模及内容君莲居住区为

16、上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J等地块。位于I1地块的养老院占地4007m2，总建筑面积为5196m2，建筑层数为4层，建筑密度39%，建筑容积率1.3。1.1.4工程法人及法人代表工程法人：上海闵行地产经营法人代表：朱国兰1.2工程法人简介上海闵行地产经营是闵行区人民政府出资监管企业，企业注册资本为叁亿元人民币。经营范围：地产工程根基性工程开发服务，市政根基工程建设，绿化工程服务，房屋动拆迁服务，建筑装潢材料，钢材，金属材料销售，工程技术咨询。涉及许可

17、经营的凭许可证经营。1.3可研报告编制依据和研究范围1.3.1编制依据：闵行区开展方案委员会?关于对颛桥镇原八大市场AB、C地块前期根基性开发储藏工程建议书批复?，闵计基审发(2004)22号23号、24号；闵行区人民政府?关于批准闵行区土地储藏中心为八大市场住宅储藏用地AB、C块划拨国有土地的通知?，闵府土2004358号359号、360号?房屋土地测绘技术报告书? (上海市测绘院第二分院)；上海市闵行区规划管理局?关于君莲居住区修建性详细规划的批复?，闵规综(2005)25号；?城市居住区规划设计标准?(2002年版)GB50180-93；?上海市城市规划管理技术规定?(2003年11月版

18、)；上海市工程建设标准?城市居住区公共服务设施设置标准?DGJ08-55-2006；?公共建筑节能设计标准?DGJ08-107-2004 J10307-2003；?建筑设计防火标准?(2001年版) (GBJ16-87)；?建筑抗震设计标准?(上海市标准DGJ08-9-2003)；?建筑给水排水设计标准?GB50015-2003；?环境空气质量标准?GB3095-1996；?民用建筑设计通那么?JGJ37-87；?民用建筑隔声设计标准?GBJ118-88；?上海市老年事业开展“九五方案和2010年远景目标?；?老年人建筑设计标准?JGJ122-99；?老年人居住建筑设计标准?(GB/T 503

19、40-2003)；?疗养院建筑设计标准?(JGJ 40-87)；?无障碍设施设计标准?DGJ08-103-2003；上海市工程建设标准?养老设施建筑设计标准?；DGJ08-32-2000；中华人民共和国?工程建设标准强制性条文?(2002年版)；?建筑工程设计文件编制深度规定?建设部2003年4月。1.3.2研究范围本可研报告的研究范围如下：工程背景和建设的必要性及可行性分析；工程场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与工程管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和工程效益评价；工程进度安排；工程风险分析；可行性研究结论。2.工程背景和建设的必要性及可行性分析2.1工程背景2.1.1上

20、海市进入老龄化社会目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，截至2005年年底，上海户籍总人口为1360.26万人，其中60岁及以上老年人口266.37万人，占总人口的19.58，这意味着，每5个上海人中就有1个老人；而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者日本，人口老龄化为22%。因此，上海的老龄化已经“比肩日本。上海比全国提前10年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体2005年为609.35万人将极大地提高上海市老龄人口比重。2.1.2闵

21、行区制定相应养老规划闵行区政府最近2006年9月召开了老年福利设施建设与管理工作推进会，会议按照上海市有关政策和区政府前不久出台的?关于全面落实市政府养老服务实事工程，进一步推进本区养老服务工作意见的通知?2006年8月精神，提出了?闵行区养老机构标准化建设和管理实施细则?和?关于加强老年活动室建设和管理的意见?，这些举措进一步推进了闵行区老年福利设施标准设置、严格管理和科学评估，从而到达可持续开展，对闵行区养老机构和老年活动室的开展起到指导意义。按照?关于全面落实市政府养老服务实事工程，进一步推进本区养老服务工作的意见?的规定：境内组织和个人，在区民政部门登记取得“民办非企业单位登记证书，并

22、在闵行区区域内举办的为老年人提供住养、生活护理等综合性服务的非营利性养老机构，给予每张床位一次性补贴10000元含市府补贴5000元。对已经民政部门批准执业的养老机构，通过对原有设施的扩建改造，新增的养老床位经区民政部门验收，符合上海市“养老机构建筑设计标准，并办理床位设置变更手续，给予每张新增床位一次性补贴10000元含市府补贴5000。新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位1000元的标准给予一次性开办补贴。为了给区内养老机构的市场化运作提供一个公平竞争的环境，提升养老机构的为老服务质量和科学管理水平，按行业考核标准对区内养老机构进展考核，每年考核在80分以上的，按核定的床位数

23、每收养一位闵行区籍老人给予每月100元运营补贴经费。在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标是：养老机构床位总数到达7000张以上；居家养老服务达1万人，90%以上的居(村)委会建成标准化老年活动室。为此，闵行区将在政府的大力推动下，鼓励民间和海外资金投入，让更多的企业和个人兴办养老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场化的情况下，引进竞争机制，形成一个良好的竞争环境，推动养老机构的良性开展。2.1.3君莲居住区建设养老院的理由届时，君莲居住区内居住人口将达5.4万人左右，其中相当一局部就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活

24、、护理等服务为原那么，有必要在居住区内建设至少一所养老院。2.2工程建设的必要性2.2.1是推进上海市养老工作的需要上海市人口委主任谢玲丽在承受媒体采访时表示：上海市正越来越明显的呈现出人口的老龄化和家庭的小型化。老龄人口占总人口的18.9，而家庭平均只有2.6人，这使家庭成员养老成为今后的大问题。另据统计，上海市赡养系数指老年人口与就业人口的比值正在不断升高，目前上海60岁以上老人占到1559岁劳动力人口的赡养系数已高达20.6，也就是说，目前5个劳动力人口抚养一个老人，到2025年，这一比值将达58.5，2050年高达90.1，也就是接近于1个劳动力人口抚养一个老人。此前，上海市统计局对上

25、海1000位65岁及以上老年人的生活状况进展的一项调查显示，上海有超过40的老年人处于“空巢状态，1/6的老人因为生活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。“未富先老，日趋严重的人口老龄化，无疑会影响其经济建设的步伐。截至2004年底，上海市共有养老机构439家，养老床位40,136张，床位数占60岁以上老年人口的1.58。，这一数字远远低于兴旺国家6的水平。虽说近几年来上海养老设施建设有了空前的开展，各类养老场所也雨后春笋般地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的生活水平也有了明显的改善和提高，然而与兴旺国家相比各项指标仍然存在不小的差距。因此，如何解决老年人养老

26、的问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济安康开展的关键因素，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为解决这一顽疾的良药，本案正是这一良药中的一粒药丸。2.2.2是闵行区养老工作的需要闵行区现有养老机构26个，床位2740余张见下表，在一定程度上解决了局部老年人的养老需要，然而随着各类新区的不断建设、老年人口的不断剧增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建设更多的养老机构、增添养老床位。养老机构地址床位数1上海市闵行区社会福利院莘庄七莘路700号6002上海市闵行区第二社会福利院华坪街道兰坪路37号603上海闵行区华漕镇敬老院吴翟路吴漕路288号484上海闵行区马桥镇敬老院马桥镇北松沙港桥北侧

27、765上海闵行区浦江镇陈行敬老院陈行镇跃农路水闸桥南406上海闵行区虹桥镇敬老院虹桥镇环镇南路120号807上海闵行区华漕镇诸翟敬老院诸翟镇平乐路6号268古美路街道敬老院塘湾镇三新街309上海闵行区浦江镇鲁汇敬老院鲁汇镇教师新村37号4210上海闵行区浦江镇杜行敬老院谈家港叶家桥路28号6811上海闵行区华漕镇纪王敬老院纪王镇纪高路中段5012上海闵行区梅陇镇虹梅敬老院虹梅南路景联路1109号6013上海闵行区梅陇镇敬老院莲花路春申路2105号9114江川路街道华坪老院兰坪路131弄13号6015江川路街道碧江敬老院碧江路280弄17号甲5016上海闵行区吴泾镇敬老院剑川路100弄44号70

28、17龙柏街道航华敬老院航华街道航南路108号7018上海闵行区爱德养老院颛桥镇颛建路张家弄14号10019上海南张安老院莘庄镇七莘路九号桥8020上海闵行区福禄寿敬老院沪闵路3158号瓶北路口14021上海闵行区陇西养老院梅陇镇沪闵路罗阳七村5122上海恩光敬老院华宁路245号东13223上海闵行区群众敬老院沪闵路2865号5024上海大华福利院中春路2626号29025龙柏街道龙柏敬老院龙柏七村104号5626上海闵行区爱心敬老院沪闵路2865号50闵行区政府方案在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标之一是：养老机构床位总数到达7000张以上。从数据比照来看，要到达7000张床位的标准，

29、闵行老年设施的建设还有很长的一段路要走。本工程设计养老床位76张，这也将成为未来闵行区养老床位7000张的一局部。2.2.3是君莲居住区功能完善的需要根据上海市工程建设标准?城市居住区公共服务设施设置标准?；DGJ08-55-2006对于居住区级公共服务设施设置标准的要求：必须设置至少一所养老院，养老院的建筑面积和用地面积分别不应小于4200m2和4000m2；另据上海市工程建设标准?养老设施建筑设计标准?DGJ08-32-2000的规定：新建的居住区、居住小区，应配置与居住区、居住小区人口规模相应的养老设施，其总床位不应小于人口规模的2，因此在拥有人口容量为5.4万的君莲居住区内至养老床位的

30、控制应该在100床位以上。由于目前在君莲居住区D地块尚要建设一所托老所用地面积1233m2，建筑面积600m2，因此本案养老院床位的设置为76张。2.3工程建设的可行性2.3.1工程建设的技术可行性上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为5196m2，总用地面积约4007m2，是一座四层砖混构造建筑，一层建筑面积1551m2，二层建筑面积1450m2，三层建筑面积1169m2，四层建筑面积1026m2。此四层建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度的形式，但总体属于一般建筑。工程所使用的技术已经成熟，因此该工程建设在技术上是可行的。2.3.2工程建设的方案可行性君莲小区社区

31、养老院建设符合上海市工程建设标准?养老设施建筑设计标准?DGJ08-32-2000、上海市工程建设标准?城市居住区公共服务设施设置标准?DGJ08-55-2006等标准、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。2.3.3工程建设的经济可行性养老院是微利行业，初期投资规模较大、工程周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。由于上海市老年人口比率的不断攀升而导致的养老院“一铺难求的窘境促使政府不断加大对养老院建设的重视。按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响

32、下，君莲居住区将会入住一万左右的老年人，显然，对于如此规模老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，闵行区政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的开展，例如，在?关于全面落实市政府养老服务实事工程，进一步推进本区养老服务工作的意见?中规定：新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位1000元的标准给予一次性开办补贴。3工程场址与建设条件3.1工程场址君莲居住区位于闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都路，南临六磊塘河，基地中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为A、B、C1、C2、D、E、F、G1、G2、H、I

33、1、I2、J等十三块。I1地块位于君莲居住区的南部，被沪光路、都会路、六磊塘、都庄路相拥，其中，养老院位于I1地块的西北角，沪光路与都会路交汇处。3.2建设条件3.2.1自然条件君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季清楚，雨水充分。年降水量1103.6mm，日照2175小时，无霜期288天，年平均气温158度，冬无严寒，夏无酷暑。根据提供的现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第6层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为本工程工程的桩基持力层。基地内有30米宽的中八尺沟

34、河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系兴旺，水资源丰富。东北西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可作为小区休闲活动场所。3.2.2区位和交通君莲居住区西侧的莘奉金高速公路与基地有绿化带相隔，通过莘奉金高速可以方便到达莘庄及外环线，居住区东侧的莲花南路向北延伸直通沪闵路和地铁莲花路站。3.2.3工程用水用电条件莲花南路、金都路等主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流,最终排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供应。3.2.4建材供应条件闵行区建材资源丰富，各类建材厂家众多，工程建设所需

35、的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。工程的建筑材料来源充足。3.2.5社会环境条件闵行区人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为工程建设提供了有力的保障。4建设规模和建设方案4.1总体设计4.1.1设计依据见第一章可研报告编制依据4.1.2设计范围上海市颛桥镇君莲居住区I1地块养老院托老所规划养老院托老所建筑设计4.1.3工程概况上海市颛桥镇君莲居住区I1地块养老院托老所工程，坐落于闵行区土地储藏中心颛桥八大市场住宅储藏I1块地上。养老院的建设规

36、模应根据其服务的居民人口来确定。按城市居住区公共服务设施设置标准规定，养老院配建“千人指标：建筑面积为84平方米；用地面积为80平方米。按规划，入住居住区人口应达5.4万人左右，对应建筑面积4536平方米，用地4230平方米。本方案设计建筑面积5196平方米，满足要求。主要技术经济指标如下：工程指标总用地面积4007平方米道路广场用地面积总建筑面积5196平方米绿化用地面积建筑用地面积1551平方米建筑密度39.00%建筑容积率1.3绿化率4.1.4设计原那么和总体构思符合君莲居住区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市的标准、标准、规定的要求，注重社会效益，表达“以人为本的和谐社会理念。

37、从目的性、方案及实际设施上要考虑到老人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以表达他们早先生活方式的连续性，最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。考虑老年人的户外环境设计特色，着力弥补老年人减退和丧失的机能，采取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要。在总体规划布局和建筑单体设计过程中以老年人的生理需求和精神需求为 基本，把“老有所养、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为作为基木指导思想。老年人在经历了一生拼博后，到老年“回归自然、反朴归真成为追求的理想境界。清新自然的环境、舒适的居所和完善的综合服务设施是老年人的理想居住形态也是规划

38、和设计所遵循的理念和努力到达的目标。4.1.5总平面规划设计总体布置上，充分考虑到养老院托老所的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。养老院托老所各主要出入口均设在沪光路上，根据使用功能的差异分为养老院出入口、托老所出入口及后勤处入口交通便捷。 基地南侧为黄浦江引水管渠，结合水景在此布置绿化景观。4.2建设规模君莲居住区养老院建筑面积为5196m2，总用地面积约4007m2，是一座四层砖混构造建筑。其中，一层建筑面积1551m2，二层建筑面积1450m2，三层建筑面积1169m2，四层建筑面积1026m2。具体功能设置见下表：建设内容设置方位总面积m2数量入口大堂1楼1餐厅1楼1备餐间1楼1休息室

39、1楼3活动室1楼3洗消间1楼1库房1楼2更衣休息室1楼1医生办公室1楼2门卫值班室1楼1药房1楼1抢救室1楼1观察室1楼1光疗室1楼1准备室1楼1理疗室1楼1按摩室1楼1针灸室1楼1太平间1楼1其他1楼小计1楼1551理疗室2楼1急救室2楼1观察室2楼1医务室2楼1药房2楼1心理咨询室2楼1活动室2楼4医生值班室2楼1护士值班室2楼1淋浴房2楼1更衣室2楼1老人居住室2楼10其他2楼小计2楼1450资料室3楼1会议室3楼1办公室3楼3洗衣房3楼1医生值班室3楼1护士值班室3楼1淋浴房3楼1更衣室3楼1老人居住室3楼10其他3楼小计3楼1169健身房4楼1储藏室4楼1医生值班室4楼1护士值班室4

40、楼1淋浴房4楼1更衣室4楼1老人居住室4楼10其他4楼小计4楼1026总建筑面积51964.2.1入口大堂入口大堂外围呈圆缺形构造，共有两层，圆缺四周为独立的活动室，上下各三间，大堂中庭上空，便于采光，给人一种温馨舒适、欣欣向荣的感觉。4.2.2餐厅及辅助设施餐厅位于一楼入门大堂右侧，另由库房、洗消间、操作间、备餐间等辅助设施与其相邻，餐厅能够根据老年人的不同特点制定食谱，合理调剂饮食营养，餐厅外围绿色遍布，是老年人用餐的良好场所。4.2.3医生办公室及护士值班室每层均设置有医生办公、值班室和护士值班室以及护士站，能够方便及时地为老年人提供服务。4.2.4各类医务室主要包括光疗室、理疗室、针灸

41、室、观察室、按摩室、抢救室等，这些功能各异的设施能够保障老年人日常生理的安康以及特殊时刻的紧急救治。4.2.5心理咨询室位于二楼的心理咨询室能够为老年人的心理安康提供服务，有助于缓解老年人的心理压力和焦躁情绪。4.2.6办公室、会议室、资料室等位于三楼的办公室、会议室、资料室为养老院管理者提供了交流沟通的平台，有助于群策群力，做好老年养老的工作。4.2.7健身房、活动室等健身房和活动室为老年人的身体锻炼和自娱自乐提供了场所，能够为老年人有个好身体、有个好的精神面貌提供了便利。4.2.8老人居住室老人居住室位于2-4楼，每层10间，共30间，每间有两个或四个床位，共76张床位。房间内设有独立卫生

42、间、另有闭路电视、空调等设备，能够很好地满足老年人的生活需要。4.3建设方案4.3.1建筑功能设计养老院托老所建筑最高处为4层，建筑面积5196平方米。建筑在使用功能上分为两类，即养老院局部与托老所局部。养老院出入口设在建筑中部，一层布置有餐厅、治疗室等功能房间，二至四层南侧单廊布置老人居住类房间，具有良好的采光通风效果，基地南侧黄浦江引水管渠也提供了良好的景观视线。走廊中段设有护士站及护士值班室，护士站视线可及所有老年人居住房间。北侧为治疗用房及办公辅助用房等，同时利用北侧建筑局部退台形成的上人屋面解决了被服洗涤后的晾晒问题。托老所局部设在建筑一层东侧局部，有独立的出入口及尺度宜人的小规模中

43、庭空间。各活动室尺度各异，有开畅式有封闭式为使用者提供了多种选择的可能。另外以上各空间均考虑了满足老年人的使用要求，采用无障碍设计。4.3.2 建筑造型设计本方案在建筑造型设计上摒弃了传统观念对老年人建筑要求沉稳、凝重、古朴的特点，转而追求活泼轻盈的建筑形式，以求为老年人创造一处充满活力的居住娱乐场所。在设计中从形体上将建筑分为南北两个体块，南侧体块在平面上处理为弧线状，丰富了立面造型即内部空间。北侧体块为“一字形，为打破呆板，将东侧尽端设计为圆形，这样也丰富了内部空间及立面造型。4.3.3 建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、结实等建

44、筑构件的 基本要求下，尽量使得本建筑工程能够表达最新建筑设计理念，将环保及高科技充分融入工程设计中。内装修材料要符合室内装饰材料的卫生标准，其室内空气质量应到达国家标准?室内空气质量标准?GB/T18883的要求。室内环境污染应按国家标准?民用建筑工程室内环境污染控制标准?GB50325执行。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便

45、的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。5组织机构与工程管理该社区养老院将由上海闵行地产经营投资建设，建成后将移交给闵行区民政局，由其负责管理、经营。有待于进一步补充6投资估算和资金筹措方案待补充7财务分析和工程效益评价待补充8工程进度安排养老院用地已征迁完成，前期三通一平也已完成，已具备施工条件。该养老院将由上海闵行地产经营投资建设，建成后将移交给闵行区卫生局，由其负责管理、经营。工程具体进度如下：2006年910月内完成工程的工程建议书