望京区域办公及商业物业市场分析报告

1、望京区域办公及商业物业市场分析报告目录望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述8/21/20222望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况8/21/20223图.望京道路现状图 图.望京道路规划图 8/21/20224区域交通概况望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；望京地区规划中的道路，目前只建成了50，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解

2、目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。区域交通发展加强区域对外开放性及区域商业的辐射性。8/21/20225望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况8/21/20226区域规划概况望 京 整 体 规 划总用地范围规划居住人口总规划建筑面积备注17.8平方公里33万人1400万平方米此数据包括望京规划中的住宅、商业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地规划居住人口规划建筑面积备注8.6平方公里居住人口33万总户数7

3、万余户1000万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用地的建筑面积。北京市总体规划方案中对望京区域的规划区域规划确定了区域北京副都的地位，经济发展前景良好8/21/20227望京新规划中的用地规划K区D区C区B区A区科技园区大型公共建筑组成的市级公建中心包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积270万平方米K区：居住用地分为个区居住用地：规划建筑面积250万平方米，分为五个区望京科技产业园区高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区8/21/20228望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况8/21/20229

4、区域产业发展概述 望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业； 电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京地区的主导产业基地。 区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。8/21/202210区域产业发展概况望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。 园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。 区域内高新产业的发展，促进

5、了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。8/21/202211望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况8/21/202212望京商圈品牌精品店新概念汽车展示厅中旅旅游汽车公司雪亮眼镜雪亮眼镜大明眼镜铜牛服饰本区域共有品牌专买店家，其中汽车类家，服装类家，眼镜类家汽车类需求面积较大，一般在平米以上，所处位置多为临街层，服装眼镜类面积需求较灵活，从平米均可，需求周围环境整洁，位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修品牌精品店业态较少，尚有发展潜力8/21/202213望京商圈休闲娱乐太阳宫

6、娱乐休闲中心张贝健身柯达中体倍力健身俱乐部咖啡店汉方洲足疗茶馆足疗音像潇洒风度美容美发网吧音像音像美发旺兴源洗浴七甲山练歌场特百惠富士冲洗雪美华美容厅本区域健身中心家，保健中心家，娱乐中心家，音像店家，咖啡店，茶馆家，美容美发家，网吧家，冲洗店家咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在平米以上，周围环境较好，位于繁华街区健身需求面积平米茶吧酒吧等休闲娱乐场所比较成旧，且数量少不够规模，很多街道属于空白，有极大发展空间8/21/202214望京商圈生活配套分布金象大药房福奈特加油站金象大药房福奈特电子图书馆东方爱婴金象大药房慈安堂郡福奈特生活配套设施稍显不足，可适当增加8/21/202215望京

7、商圈零售商业超市大型专业卖场天成超市苏宁电器韩国百货大中电器京客隆中福百货中国移动营业厅华润超市新都副食韩国百货鲜花店中复电讯建材大世界南湖综合市场建材城正时家居联通华润超市中国烟草风城食品店便利店鲜花副食店等对面积要求较小，平米以上即可，超级市场要求面积在平米以上，位置主要以繁华临街层，地下层商场房为主8/21/202216餐饮配套分布本区域中式餐饮家韩式餐饮家西餐及西式快餐家食品专卖店家食品专卖店饺子馆等面积较小，平米即可，等快餐店平米左右，东来顺等中上档次中餐平米传统餐饮和韩国餐厅量大趋于饱和，西式快餐和其他种类风味餐饮（如面爱面，必胜客等）稀缺，市场有待开发大多餐厅早期设在住宅底商群楼

8、内，今年法规将限制餐饮娱乐在住宅楼下经营，这将是一大缺口实地调研时间；年月日8/21/202217教育设施幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近；小学：六所，大多分布在花家地地区；中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校；高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近；培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表示中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。8/21/202218医疗卫生望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有26家，但多为小诊

9、所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。8/21/202219体育设施 望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积为70。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。8/21/202220区域综合服务设施概况小结望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设

10、施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展； 未来2年3年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。8/21/202221望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况8/21/202222区域人口消费特征概况人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。人口年龄：社区居民年龄构成以2545岁为主。人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医 生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大， 其中外籍人士以日籍和韩籍为主。月生活消费水平：望京区

11、域年人均月生活消费元。 （零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）8/21/202223区域人口消费特征概况区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最强。望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。8/21/202224目录望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述8/21/202225写字楼市场总体情况：望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京

12、写字楼市场逐渐成长，供应面积逐渐增长；爱立信，摩托罗拉， LG ，西门子, 松下等大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻；同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。8/21/202226二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景8/21/202227办公物业市场开发投资状况 区域划分原则： 以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块： 望京北部产业园区 望京西部区域 望京南部建成区 望京中东部商业中心

13、区望京北部产业园区望京中东部商业中心区望京南部建成区望京西部区域8/21/202228办公物业市场开发投资状况中辰写字楼 LOFTEL 望京科技创业园 建协大厦 和平大厦 佳境天城博泰大厦望京西部区域望京北部产业园区望京南部建成区望京中东部商业中心区鑫佳泓大厦 爱慕大厦 叶青大厦尚古城写字楼 洛娃科技大厦 众运大厦 望京大厦四强写字楼星源国际办公物业部分项目分布图利景名门博亚国际中心 金隅国际8/21/202229办公物业市场开发投资状况项目 地理位置开发商规模 入住时间 物业级别望京科技创业园望京高新技术产业区内望京科技创业园700001999年丙级众运大厦望京利泽中街二区208号北汽众运公

14、司20000 2000年丙级洛娃科技大厦望京利泽中园二区洛娃集团开发公司15464. 02年乙级爱慕大厦望京新兴产业区利泽中园218-220号北京爱慕内衣有限公司212052000年正汇科技大厦利泽中园18000 乙级叶青大厦望京经济技术开发区叶氏企业集团有限公司50000 01年甲级中辰写字楼新兴产业开发区泰富德实业有限公司17386 02年7月甲级鑫佳泓大厦新业产业区19号地鑫佳泓科技有限公司17000 甲级和平大厦来广营东路5号1200005年1月丙级尚古城写字楼来广营东路5号贵特物业12000 02年乙级佳境天城中环南路甲2号英大置业有限公司37000 03年商住望京大厦望京中环南路北

15、京国际技术合作中心34000 98年乙级四强写字楼花家地街13号四强实业发展公司20002000年乙级建协大厦大山子北海房地产公司4500 05年5月乙级鹏景阁LOFTEL湖光中街一号巨朋投资公司1700005年6月商住星源国际广顺北大街（体育广场北侧）利达汇通房地产公司10219604年10月商住博泰大厦望京西园博泰隆房地产有限公司2400003年10月甲级总 供 给 量 : 473751 平 方 米办公物业目前供给状况表8/21/202230办公物业市场开发投资状况项目名称地理位置投资开发商规模（平米）使用时间博雅国际中心新兴产业开发区利泽中一路世纪恒成建设开发公司270002006年底望

16、京国际商业中心望京中东部商业中心区正鹏房地产开发有限公司1700002007年嘉美风尚中心望京中东部商业中心区北京金冠达房地产开发有限公司800002007年爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部望京高新技术产业园区爱立信一期：42000 2006年博泰金卡中心高新技术产业园区博泰隆房地产开发有限公司203002005年摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心望京高新技术产业园区摩托罗拉一期：550002005.10总供给量: 394300 平 方 米办公物业未来两年供给状况表8/21/202231办公物业市场开发投资状况 办公物业开发缓慢，项目稀缺，规模较小 目前可调研到的已入住办公物业项目17个

17、，在建项目5个 目前市场供给总量为473751平米,未来两年供给量超过394300平米 区域办公物业分布区位特征明显，55%的物业集中在北部产业园内，近两年新开发物业多集中在中东部商业中心8/21/202232办公物业市场开发投资状况 已入住办公物业项目开发规模表（平方米） 办公物业项目规模较 小，44%物业规模普遍 集中在1200020000 平方米之间，属于小 体量办公楼； 其中一座大体量物业 属于商住楼，对于开发 商而言，商务氛围还尚 未形成状况下，小体量 办公搂在投资开发方面 降低了很大风险 ； 大体量写字楼项目是目 前市场中的空档。 8/21/202233办公物业市场开发投资状况办公

18、物业级别统计表（平方米） 纯写字楼与商住楼目前 在开发总量中各占55%、 45%。 甲级及乙级写字楼开发量 较少，满足不了区域市场 大中型企业的办公需求。 目前市场中1个大体量商住 楼在一定程度上缓解了 区域办公物业的不足，满足 了部分小型企业办公需求8/21/202234二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景8/21/202235办公物业销售与租金水平状况 项目销售价格 元/租金水平 元/日物业级别望京科技创业园只租不售2丙级众运大厦2.6丙级洛娃科技大厦3.5乙级爱慕大厦只租不售3正汇科技大厦不

19、详2.5乙级叶青大厦74803.5甲级中辰写字楼80003乙级鑫佳泓大厦3.5甲级博泰金卡中心整售2.2甲级和平大厦1.9乙级尚古城写字楼1.6乙级佳境天城88003.50商住望京大厦不详3.8乙级四强写字楼不详2.8乙级建协大厦不详2.3LOFTEL87002.6商住星源国际78002.7商住博泰大厦88002.8甲级区域项目平均售价8263元/平米平均租价元/日/平米8/21/202236办公物业销售与租金水平状况 早期开发办公物业以租赁为主 现有销售项目多为近两年开发 楼盘，售价集中在7800-8800 元/平米左右 销售楼盘价格与区域内部分 高档住宅楼盘价格持平，具有 一定的升值空间

20、图表中最高售价的博雅国际 中心售价12000元/平米，目前 没有开盘8/21/202237办公物业销售与租金水平状况 租金中均包含了物业 管理费用 区域内办公物业租金 以元/日/平米为主 区域平均租金为 元/日/平米 除部分项目外，区域 租金水平比较平稳， 起伏不大 物业租金水平的地理 区位性特征强办公物业项目租金水平图8/21/202238办公物业销售与租金水平状况物业租金水平的地理区位性特征明显高新产业科技园区影响因素：政策优势、办公物业集中、市场供不应求项目个数：8个租金水平：元/日/平米中东部商业中心区影响因素：新兴商业中心、商务氛围不够成熟项目个数：4个租金水平： 2-3元/日/平米

21、南部建成区影响因素：临近燕莎丽都商圈、商务氛围成熟、交通便利项目个数：3个租金水平：元/日/平米来广营影响因素：地理位置偏远项目个数：2个租金水平：元/日/平米8/21/202239二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景8/21/202240北京松下北京金汉王系统工程北京天利深冷设备北京晓星电脑技术北京双鹤药业、北京赛多利斯仪器系统北京津港储运北京泰富德实业办公物业入住企业分析 高新技术产业园区内的重点企业洛娃科技实业北京爱慕制衣北京叶氏企业集团中石化博泰金卡集团北京鑫佳泓科技发展北京北汽众运汽车贸

22、易 自建办公物业企业8/21/202241办公物业入住企业类型明细名称公司类别四强写字楼旅游、食品、图文设计、广告、眼镜、艺术、房地产广告、咨询、通讯、装饰望京大厦杂志、学会、招待所、工程、装饰工程博泰大厦物业公司、银行、健身、医疗、设备、电子、律师、影视、投资、设计、协会津港储运大厦海关储运公司、银行、餐饮、生物医学、绿化、通讯、商贸、科研、旅游、广告、软件开发洛娃大厦电子研发、日化用品、乳业、房地产、培训、数码、贸易、饮品、机械众运大厦政府机关、酒楼、贸易、技术研发、通讯、广告、数码、综合类叶青大厦商贸、物流、电子科技研发、广告中辰大厦研发、建筑、机械、医疗、投资、运动望京科技创业园电子与

23、信息技术 (376)、先进制造技术(30)、航空航天技术(2)、环境保护新技术(11)、生物工程和新医药技术(24) 现代农业技术(3)、其它在传统产业改造中应用的新工艺、新技术(24)、新材料及应用技术(26)、新能源与高效节能技术(14)鑫佳泓大厦科研爱慕大厦电器、贸易、建设开发、服装、电影、规划设计、大型顾问公司佳境天城旅游、顾问、商贸、建筑装饰、艺术、投资、美容、科技、材料、环境、食品、网络、报社、汽车俱乐部、影视、运输利景名门旅游、服装、广告、投资星源国际医疗、美容、通讯、贸易、房地产、律师所、食品、建材、装饰、杂志物流、广告和平大厦家居城、货运公司、户外运动公司8/21/20224

24、2办公物业入住企业类型比例类型数量所占比例大型综合类30.37%房地产60.73%各类组织161.95%广告、文化、艺术、影视354.27%国际大型公司172.07%建筑、工程、设备313.78%教育30.37%客服类172.07%旅游40.49%律师会计事务所30.37%其他40.49%生物医学、医药、美容404.88%食品50.61%体育健身10.12%投资、贸易516.22%网络、通讯、电子、科技44954.76%银行30.37%杂志50.61%政府20.24%装饰50.61%咨询顾问101.22%高科技11013.41%合计820100.00%8/21/2022438/21/20224

25、4办公物业入住企业类型分析 经过市场调查搜集到820个已经入住的企业名单，通过分析，将820个企业共分为22种企业类型，其中多数企业为：广告、文化、艺术、影视类；建筑、工程、设备类；生物医学、医药、美容类；投资、贸易类；网络、通讯、电子、科技类；高科技类。 此六类企业共有716家，占总入住企业数量的，其中网络、通讯、电子、科技类企业所占比例又是最大，数量达到449个，但大部分都在望京科技园中（376个）；近期望京写字楼入住的企业多为科技、广告、装饰、客服、物流类公司，例如星源国际项目（见附表）。8/21/202245北京百艺源装饰有限公司B座新加视辉煌广告有限公司B座新加伊淑颜女子美体SPA馆

26、B座新加北京嘉华博达科技有限公司B座新加北京瑞京傲烽商贸有限公司B座新加北京永丰智业有限公司B座新加北京依格娜国际皮革制品销售分公司B座新加博宇物流（北京)有限公司B座新加北京宏亿萌科技开发有限公司B座新加北京晨辉日升光技术有限公司B座新加希思科技B座新加韩国公司B座新加北京天昊天航空运输代理有限公司B座新加北京天纪通航空运输代理有限公司B座新加北京普斯维斯石油技术有限公司B座新加北京市佑林装璜材料有限公司B座新加星源国际新入住企业名单8/21/202246办公物业入住企业使用面积区间项目 规模 平米 开间面积望京科技创业园70000众运大厦2000027-800 洛娃科技大厦1546450-

27、150正汇科技大厦1800079-1100叶青大厦50000280-1500中辰写字楼17386鑫佳泓大厦17000200博泰金卡中心50-2000和平大厦12000尚古城写字楼120008000爱慕大厦212052000佳境天城37000113390望京大厦34000562四强写字楼2000100,150建协大厦4500随意分割鹏景阁LOFTEL17000181；169；星源国际10219660,130博泰大厦24000114 -1200 银时国际大厦34000400蓝涛中心3000092-400目前望京办公物业单体规模都不大，开间面积从最小的30平方米左右到几千平方米的均有，但主要面积开间

28、处在100-300平方米左右，这样的面积区间比较受欢迎，多为中小型企业购买。8/21/202247小结目前望京区域办公物业有各自主要入住企业特点，例如，佳境天城主要以科技、广告、影视、贸易为主；星源国际以医疗、美容、律师、贸易为主；众运大厦以数码、贸易、科技为主；望京科技园以高科技为主；洛洼大厦以贸易、电子、日化用品为主；中辰大厦以建筑、机械为主；爱慕大厦以国际大型公司为主；入住企业呈现区域性特点：北部以电子、科技、高新技术为主，且多为规模较大、档次较高的写字楼；南部多为早期开发的写字楼物业，规模较小，属中低档档次物业；国际大型公司在望京已经达到17家，主要进驻在档次较高的写字楼；入住企业（除

29、望京科技园外）以中小型发展型企业居多，需求面积多为100300平方米8/21/202248二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业类型分析（四）办公物业市场发展前景8/21/202249办公物业市场发展前景办公物业将迎来新的开发高潮,趋向于品质化、规模化 、集中化发展高新产业技术园区政策优势高科技企业的聚集使望京五环产业带初具雏形 开发商的投资开发，区域商务氛围日益成熟 政府规划国际企业总部入住8/21/202250办公物业市场分析总结市场售价和租金状况市场需求情况市场供给分布市场供给规模市场供给量市场开发进度市场发展缓慢，供给项

30、目较少，满足不了市场需求；已使用的项目87%在2000年后开发使用,未来两年内市场将呈现集中开发态势。大型企业多选择望京科技产业园区内的中高档写字楼，需求面积较大；中小型企业选择范围较广，商住和低档写字楼均可；大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻。目前市场上供给项目普遍偏小,44%的项目规模在1200020000平米间缺少大体量办公物业目前市场总供给量较大（575947平米）,主要以望京科技园区为主未来两年内市场发展较快,供给量将超过394300平米。目前市场供给的项目分布比较集中,以北部高新园区及中东部商业中心区为主,此区域在未来两年内仍将是办公物业开

31、发集中地市场中销售的项目多为近几年开发的项目，平均售价为8263元/平方米，与区域内部分高档住宅楼盘价格接近，升值空间较大；区域租金水平的地理区位特征明显,租金水平差距较大，平均租金水平为元/日/平方米。8/21/202251目录望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述8/21/202252望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业物业市场供给商业物业市场需求商业未来趋势8/21/202253望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况望京区域商业分布分析区域划分原则： 以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块： 望京西部区域 望京北部产

32、业园区 望京南部建成区 望京中东部商业中心区望京北部产业园区望京中东部商业中心区望京南部建成区望京西部区域8/21/202254望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况炫彩嘉轩宝星国际大西洋新城CLASS望京燕莎购物中心CITYONE鹿港慧谷金色家园中福百货季景沁园丽港购物中心叶青大厦佳境天城博泰大厦望京区域带有商业部分的项目分布（见下图）望京西部区域望京北部产业园区望京南部建成区望京中东部商业中心区银领国际 望京西园LOFTEL星源国际澳洲康都望京商业中心嘉美风尚中心华联商厦备注：蓝色字体标注的项目为已知的未来商业供应望京K6区商业博雅国际中心8/21/202255望京区域商业物业市场情况

33、及分析商业供给情况社区配套商业建材家居超市综合百货其它供应量9.9 万8.4 万7.2 万3.3 万1.2 万百分比33%28%24%11%4%目前望京区域商业项目类型供给比例商业总供应量： 30 万小结：望京目前商业供应多为社区配套商业，供应量不大8/21/202256望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况区域板块综合百货/专业类商业社区配套商业代表项目周边写字楼/商住楼周边社区望京北部产业园区炫彩嘉轩叶青大厦、中辰大厦、洛娃大厦、丽景新贵望京花园东区、慧谷根园、 CLASSCLASS望京西部区域丽港购物中心季景沁园季景沁园、银领国际慧谷金色家园、金隅丽港城中福百货望京南部建成区燕沙望京

34、购物中心CITYONE望京大厦佳境天城花家地西里、CITYONE鹿港、方舟苑、城市月光鹿港望京中东部商业中心区正时家居(专业类商业)星源国际公寓电信大厦博泰大厦大西洋新城、夏都盈座、望京西园宝星国际8/21/202257望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况项目名称项目类型地理位置开发商住宅价元/底商面积底商价格万元/商业使用时间业态规划炫彩嘉轩普通住宅宏泰西路与阜安西路交汇处天地嘉利房地产750060001F：1.52F:1.206，08限制KTV、洗浴、餐饮丽景新贵公寓商住楼写字楼望京产业开发区华瀛置业地产公司4000030000平方米的家乐福LOFTEL商住楼朝阳湖光中街1号巨鹏投资

35、公司870032001F：32F;2.505，博雅国际中心公寓、写字楼商业望京利泽中园二区218号京世纪恒成建设开发有限公司830080001.506，12餐饮、娱乐、健身、银行等融科橄榄城普通住宅朝阳望京新城金冠达房地产开发有限公司6800404306，12嘉美国际风尚中心普通住宅望京新城金冠达房地产开发有限公司6000007宝星国际普通住宅望京新城东北200米宝星置业有限公司7500会所6000商业3900007目前望京区域已知商业项目供应情况8/21/202258望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况项目名称项目类型地理位置开发商住宅价格元/底商面积底商价格万元/商业使用时间业态规划

36、澳洲康都普通住宅望京广顺北大街世纪润通房地产开发有限公司72001000006，12医疗中心，餐饮，银行，便利店，咖啡厅，书店，美容等CITYONE普通住宅商住望京南湖公园正门金隅嘉业房地产开发有限公司78008300150002万左右05，06金隅丽港城公寓望京花家地西里金隅嘉业房地产开发有限公司580030000只租不卖05，04丽港购物中心、银行等银领国际普通住宅望京K5区(轻轨望京西站旁)城市开发集团有限责任公司5700内部认购，不对外04，03湖畔雅居普通住宅广顺北大街33号法亚房地产开发有限公司8300会所800005，08游泳馆、健身中心、餐饮等星源公寓公寓广顺北大街以东利达汇通

37、房地产开发公司78003500都市心海岸公寓望京阜通西大街18号荧佳房地产开发有限公司560003，07会所、健身中心、商务中心、专卖店、超市、茶馆、咖啡厅、鲜花店、美容美发、家政服务等8/21/202259望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况项目名称项目类型地理位置开发商住宅价格元/底商面积底商价格万元/商业使用时间业态规划慧谷阳光普通住宅望京西园三区东北角 阳光嘉业房地产开发有限公司 8100只租不卖3.2元/日 04,10华鼎世家公寓望京商务中心区内 城市开发集团有限责任公司 690020001.305,12季景沁园普通住宅城铁13号线望京西站向东300米京励房地产开发有限公司82

38、00会所4500商业1200007，12商业：娱乐、酒吧、咖啡厅餐饮等鹿港公寓北四环东路望京桥东北角天地嘉利房地产开发有限公司66002000CLASS公寓望京广泽路6号 世纪春天房地产开发 740040001.2餐饮8/21/202260望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况项目名称项目性质面积市场定位经营方式使用时间租金/ 售价嘉美风尚中心商业中心6 万大型一站式购物中心未定07 年未定博雅国际中心公寓 写字楼底商8000 公寓写字楼配套商业产权出售不包租06 年年底1.5 万元/ (170-2000 分割)望京K6区商业中心商业中心5.8万综合性大型商业中心只租不售06年年底未定博泰

39、望京35#地商业中心2.4万综合性百货商场以售为主06年11.7万元/平方米望京国际商业中心商业中心12 万大型一站式购物广场只租不售07 年3 12 元/ / 日合计（万平方米）27潜在已知市场供应纯商业8/21/202261望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况潜在已知市场供应住宅配套项目名称项目类型地理位置住宅价格元/底商面积底商价格万元/商业使用时间业态规划炫彩嘉轩 w住宅宏泰西路与阜安西路交汇处7500 60001F：1.52F：1.22006.8限制KTV、洗浴、餐饮丽景新贵公寓商住楼写字楼望京产业开发区4000030000平方米的家乐福博雅国际中心公寓写字楼商业望京利泽中园二

40、区8300 80001.52006.12餐饮、娱乐、健身、银行等融科橄榄城住宅朝阳望京新城6800 40432006.12嘉美国际风尚中心住宅望京新城600002007宝星国际住宅望京新城东北200米7500 会所6000商业390002007季景沁园住宅城铁13号线望京西站向东300米8200 会所4500商业120002007.12会所：游泳馆、网球场、健身房、桑拿、桌球室、视听室商业：娱乐、酒吧、咖啡厅、餐饮等澳洲康都住宅望京广顺北大街叶青大厦往西300米路北7200100002006.12医疗中心，餐饮，银行，便利店，咖啡厅，书店，美容美发等合计（万平方米）18.9543望京区域未来两

41、年到三年内商业供给将会大量增加，大约在50万平方米左右，商业竞争激烈8/21/202262望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业类型代表性项目租金(元/M2 /日)售价元/ M2 备注住宅底商银领国际2.6 不详CLASS41.2万业态规划为中高档次的餐饮业，美滋滋私家菜；山子木美容大西洋新城5.3不详写字楼商住楼底商佳境天城4.51.4万共两层,一层只售不租，目前为中复手机市场；二层为健身中心。LOFTEL4.8一层：3万二层：2.5万共两层：一层已有星巴克、中国银行、中青旅租用；二层整层（面积1600 ）销售，已定租户为青鸟健身。实行带租约销售，租金以9%投资回报率计，签10年租约

42、。商 铺望京3区商铺3.5不详望京西园三区东门商铺5.5不详综合购物中心丽港购物中心10-14只租不售百货类望京区域部分商业租金水平望京区域租金水平价格总体较低，新近开业的丽港购物中心租金价格最高，这与望京购物中心商业供给量有关。区域商业类型多以住宅或写字楼/商住楼底商为主, 单独的商业街很少。8/21/202263望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业类型构成比例不均：商业总供给量为30万平方米，社区商业配套占总商业33%，超市类商业供给占商业总供给量24%，综合百货类商业供给量较少，只占总商业供给11%, 缺乏具规模具档次的大中型综合百货购物中心；商业供给的区域分布不集中：各商业类

43、型供给分布比较零散，大部分分布在望京中心区以及广顺南北大街两侧，缺乏有效的商业连接，很难形成一定的商业集中效应，没有形成具规模具档次的商业中心区；商业经营档次与消费需求有差距：商业档次多集中在中低档消费水平，缺乏品牌类的高档次商业，而现有的综合百货商场部分高档次商业品种少，满足不了望京区域内大批中高阶层消费群体的需求。8/21/202264望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业物业市场供给商业物业市场需求商业未来趋势8/21/202265望京区域商业物业市场情况及分析商业业态分析 1.10%综合百货商场本图例共选取了168个样本，以经营网点为样本单位餐饮类商业占望京区

44、域商业比例最大，占总体商业比例21文化图书类商业明显不足，社区商业中只有2家小型店铺，占总体商业比例的1.1%休闲娱乐类商业比重过少8/21/202266望京区域商业物业市场情况及分析望京区域消费人群特征人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。人口年龄：社区居民年龄构成以2545岁为主。人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。月生活消费水平：望京区域04年人均月生活消费820元。（零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）8/21/202267望京区域商业物业市场情况及分析望京区域消费人

45、群特征区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最高。望京区域住宅楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。本案区域，区位人口的综合素质具有较为明显的文化底蕴，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。8/21/202268望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业物业市场供给商业物业市场需求商业未来趋势8/21/202269望京区域商业物业市场情况及分析商业未来趋势目前望京已聚集了松下、金汉王、西门子、爱慕内衣、双鹤药业、叶氏企业集团等众多知名外企及诸多日资、韩资企业，未来还将有更多的国内外高科技公司和物流公司进驻，如摩托罗拉、LG、日本松下、北方电讯等一批国际大公司也