深圳工业园升级改造方案

1、华丽工业园升级改造方案集佳华丽工业园项目组2015.7.2深圳发展三十年,迎来全面升级时代。城市更新已成时代主流,我们应顺应趋势,站在城市运营者之高度,将我们项目升级改造,打造成城市的_张新名片。谨以本方案解决四大核心问题4项目升级完怎么运作Questionone讴域概况项目为什么要升级2项目现状3案例参考区域概况区域概况区域概况深圳西大门福永福永位于深圳市宝安区西南部,西临珠江口，与中山市、珠海市隔海相望，镇守深圳西大门。作为深圳西部经济重镇，福永扼守广深高速和107国道，坐拥国际机场和福永码头，区域优势得天独厚。经过多次产业布局和结构调整，借势大空港规划，福永产业发展已成气候。福永现有工业

2、厂房及配套1100多万平方米，工业企业口00多家，形成了以电子、五金、机械、印刷、生物制药、塑胶、服装等行业为主体的工业体系。顺丰等国内外大型物流企业在福永设立总部，促进福永商贸发展，提高区域整体工业发展水平。深圳西部崛起福永大空港深圳第二会展中心落户大空港,必然有其得天独厚的优势:大空港处于穗港深经济走廊的关键部位，将成为珠三角新的经济地理中心。大空港处于粤港澳大湾区湾顶，是珠三角东西两岸贸易运输往来最具效率之处。大空港位于宝安,而宝安是世界工业基地，地处香港、广州咽喉地带,不仅拥有海陆空立体交通网络，更是有电子、玩具、物流等多项成熟的巴占据世界30%以上的市场份额。把国际会展中心落户在宝安

3、，可以满足更多产业的会展需求，加快产品从物品到商品转换的进程。大空港地区紧邻前海，前海是国家级新区，是深圳的战略制高点，但前海地域较小,大空港地区紧邻前海，是前海未来发展天然的延伸区，是前海空间拓展关键节点。区域概况!1!维立体交通资源流通易达福永码头，从项目10分钟直达,承接深圳至香港、澳门的水上客运航线”_日往返22次航船。实现了一小时连接港澳深，是片区与港澳商务沟通洽谈的第一站。码头与航空港的双重支撑，为福永的产业转型升级提供无限深圳国际机场，世界百强机场，距离本项目仅8分钟车程。中国第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空港,通达国内50余个城市，国际19个城市及地区，便于城际及国际商务

4、交流。项目所在区域是连通深圳市内与珠三角区域的交通要地,1横（机荷高速）3纵（广深高速、沿江高速、海滨大道）高速路和多条城市干道（宝安大道、福永大道等）组成的公路交通网路,实现8分钟达前海”15分钟到达福田z30分中到动力。达香港中环。1=1深圳市城市轨道交通近期(2011-2016)建设线路示意图微观交通双地铁口之上出行便利快捷项目位临10号线、11号线双地铁口之上。地铁10号线经过前海中心，通达蛇口；地铁11号线15分钟直达宝安中心，20分钟通达福田中心。10号线及11号线将加强片区与福田和前海间的商务交流。此外，1、5、13号线等多条地铁线路将在区域内停靠。产业发展已成气候YKK吉田拉链

5、、时机制造厂、东芝复印机、Epson、富士电机、艾默生、美资旭电、高仕集团、理光等11家世界500强企业在福永设有工厂。形成了以电子、五金、机械、印刷、生物制药、塑胶、服装等行业为主体的工业体系。区域规划特区一体化福永发展规划福永紧邻深圳宝安国际机场，具有海、陆、空、轨的立体交通枢纽地位，根据深圳市“三轴两带多中心的城市整体规划，福永街道是”西部发展轴“上的重要节点，具有区位、交通，人文景观等多项优势。区政府决定将其定义为新兴产业集聚区，打造科技创新园，企业总部园和少量高端制造业基地。以立新湖战略性新兴产业基地为重点，打造转型升级新支点。按照建设21世纪海上丝绸之路桥头堡和市、区发展湾区经济的

6、战略部署，坚持高标准规划,高质量建设，以香港马鞍山海滨长廊等先进园区为标准，将立新湖打造成升级版的松山湖。福永规划四大板块以点带面，借助区域优势,规划深圳西部经济文化新中心那么z在规划的四个板块中，我们项目升级的方向在哪里？立新湖新兴产业基地仍然是以生产加工为主导凤凰山文化休闲景区大空港核心交通枢纽厂和我们联系不大文化创意交流带可以成为升级的方向在福永发展形势一片大好中,区域的商业发展的现状如何?商业现状区域内商业经营处于良好状态，但消费档次偏低写字楼现状同泰时代中心开业前区域内无成型写字楼，供应量少酒店现状醫立為严金Rf.勞区域内酒店档次较低,毫无特色，但入住率较高（60%为平衡点）区域概况

7、总结1福永占据深圳西部崛起的重要战略位置，依附大空港规划,其发展潜力不可小觑2地铁10号、11号线开通后将使福永实现半小时深圳生活圈；3但是目前区域内商业发展较为落后，商业档次较低，商务办公场所供应量少。N0.2项目现状项目认知iW严华丽工业园位于深圳市宝安区福永街道，宝安大道与福海大道交汇处附近，北邻沙井、松港、长安镇，南边是宝安国际机场，周边工厂林立，人口众多,地理位置非常优越。周边路网纵横,交通便利，可快速到达深圳各区域。项目百米范围内现有多条公交路线途经，并有10号、11号地铁规划在建,未来将设立福永站”出行非常便捷。项目现状项目现状项目现租金收益较低,整体形象有待提升项目体量项目定位

8、运营模式占地面积40000平方米,建筑面积约90000平方米。IEI工业园区。向工厂和物流公司进行出租。租金收益：28元/平方米。项目周边多是工U3临永福路,北临红牌科技园”南靠吉安泰工业园”东边是宝安大道业园，常住人口较多,两条主干道保证出行畅通无阻。宝安大道1、永福踣园项目如果要升级改造能否顺应区域发展需求打造一个独具特色的文化创意产业园？！SWOT分析关犍句:政府扶持项目.交通便捷.现无高端商业配套S（优势）靠近机场码头和在建的地铁，交通快捷便利靠近主干道，昭示性强宝安区创新创意创业园，政府扶持，招商阻力小W（劣势）靠城市主干道，环境嘈杂无高端商业配套，整体档次较低南北两边均为工业园区，

9、对项目形象有影响项目附近的同泰时代中心目前基本已完工，业态有写字楼和商务公寓以及酒店，预计近期会入市，且体量比较大，与本项目会有直接竞争。T（威勝）福永片区未来市政配套设施将得到逐步完善,项目将共享市政配套深圳咲内各区均有标志性的创新产业园，而福永片区尚未有此类型产业园，发展潜力巨大。0（机会）立0严2RfHR抓住机会响应政策号召顺应区域升级潮流发挥优势发挥交通便利优势转化劣势正因为片区物业形象差,才需要我们强势崛起避开威胁打造与众不同的文化创意园,避开同类项目竞争将项目打造成一个文化创意产业园势在必行!我们来看一下深圳文化创意产业的发展情况神户和深圳。）这标志着深圳正式进入文化产业园进军的时

10、代到来。神户和深圳。）这标志着深圳正式进入文化产业园进军的时代到来。NO.3深圳文化创意发展概况2003年r深圳市确立了文化立市”战略。从2006年1月起,深圳市开始以企业示范基地”.”孵化基地”.教学和培训基地”等多种类型建立文化创意产业基地,并为此专门设立了管理部门深圳市文化产业发展办公室。此外，深圳市还开通了绿色通道，参照深圳市户籍迁入若干规定等办法，对基地在人才引进、子女就学、工商注册登记等方面给予支持。为新的文化创意产业园的开发提供了很多有利的条件及政策。2008年12月7曰联合国教科文组织正武批准深圳加入创意城市网络,并授予设计之都”称号。（目前已经命名的6个设计之都是：柏林、布宜

11、诺斯艾利斯、蒙特利尔、名古屋、深圳已建成的创意产业园超过36个,以及成立华侨城集团、大芬油画村、雅昌企业集团等三个国家级文化产业示范基地。其中，以田面设计之都、OCTLoft、南海意库、F518为典型，南山数字文化产业基地、深圳创库、深圳动漫城、深港动漫网游孵化基地、深圳动漫一条街、怡景国家动漫画产业基地、宝安22艺术区以及中康路8号等一大批创意产业园，成为信息、展览、教育与交流的平台，为园区内的设计师和创意设计企业提供诸如版权和投资咨询等高附加值服务，聚集了大批专业设计师，吸引了大批创意设计企业进驻，显现出集群效应。区域位置:深圳市福田区深南中路田面工业区规模：项目占地15公顷,建筑面积4.

12、969万平方米业态构成：写字楼+餐饮（夕卜包）+配套发展历程：2007年5月16日,田面设计之都创意产业园一期作为第三届文博会分会场正式开业租金水平：90元/计经营状况:已租满华侨城OCT-LOFTiW严区域位置:位于深圳南山区华侨城原东部工业区规模：首期项目（南区）占地55465平方米，原有建筑面积为59000平方米;二期项目（北区）占地95571平方米业态构成：LOFT写字楼+展厅+零售+特色餐饮租金水平:200元/平（租金最高）经营状况:已租满严处科区域位置：位于宝安中心区的核0地带，宝安区西乡街道劳动社区的宝源路和兴业路之间。创建背景：在宝安区以产业结构调整,提升经济质量背景下所诞生的

13、。规模：总规划建筑面积达25万平方米，其中一期占地约6万平方米，建筑面积约14万平方米,总投入3.5亿元人民币。租金水平：70元/计经营状况:已租满。文化创意产业发展顺应时代潮流政策扶持属于重点扶持领域的中小微企业和社团入园均可享受租金补贴。可享受补贴企业范围：1、创意设计业;2、动漫游戏业；3、数字视听业；4、新媒体产业；5、现代印刷业；6、文化旅游业;7、演艺娱乐业;&高端工艺美术业。发展趋势文化创意产业被认为是21世纪全球最有前途的产业之一,有着巨大经济效益和社会效益，世界各国政府都对这一产业的发展给予了特别关注和高度重视，我国文化创意产业的效益日渐明显。预计到2015年,我国文化创意产

14、业增加值将达18000亿元”占GDP的比重将超过5%。文化创意产业将成为我国经济的支柱产业。结合以上几个案例可以看出深圳文化产业园有以下几个特点:1、大都是利用三旧（旧工业区、旧厂房、旧村）打造文化产业园区，成功调整结构，促进经济转型,加快城市更新;2、顺应时代、城市发展的需求,成为了每一个区域的名片；3、受政府政策及战略调整的影响和扶持；4、大多以综合型产业园为主，多元化发展；5、注重发展低消耗、高产出的创意产业。区域发展对商业供应量的需求,是谓人禾口区域发展对商业供应量的需求,是谓人禾口综上所述z我们客观作出结论政策扶持文化产业发展,是谓天时项目地理位置优越,是谓地禾！J拥有天时.地利.人

15、和华丽工业园升级改造正值当时S严处科QUESTIONTWO项目要升级成什么?N0.4项目定位与规划N0.4项目定位与规划iW严项目定位iW严创意文化和宝安区域产业对接，实现产业升级。以建立公共服务平台为核心，以创意项目孵化为亮点，形成工业设计、平面设计、品牌策划、影视动漫、建筑环境、创意产品孵化及艺术创作为一体的文化创意园区一一项目以文化创意园为主,结合商业配套.高端公寓,逐步形成一个完整的（暂疋条名）可持续发展的文化产业链西部0梦想创意立0严2RfHRCITYOFDREAMS西部崛起,是为深圳的梦想创业,是为年轻一代的梦想我们为梦想而生,为梦想而活那么我们的梦想之城该如何规划询辘丰期业态组合

16、规划砲如饰123办公，-f如r川.h.:.ci皿.门1.【aiiMW酬ilWW酬M佛WW办公1V12号楼工艺美术楼窈紅匸艺決术字圖办公26号楼都会公禺26号楼都会公禺文化敏谕演艺文化敏谕演艺幻：公図.小来公扇第蟆兀办公派腊减忙盘唸鵜W办公13号槎4时尚艺术辆瓷市艺术店戒l-:lttifiiAWESTDREAM数十个国内外知名品牌汇聚而成都市商业街区WESTDREAM数十个国内外知名品牌汇聚而成都市商业街区楼以餐饮美食为主，打造美食商业步行街都市商业创意办公社区公寓WESTDREAMWESTDREAM楼美食商业步行街都市商业创意办公社区公寓WESTDREAMWESTDREAMKHj.hResta

17、urants黄记煌THCGRANDMAS屋饶烤BreadTalk楼美食商业步行街Pmlovinit我就喜欢都市商业创意办公社区公寓二楼以文化休闲消费为主，形成文化商业走廊都市商业创意办公社区公寓书店陶瓷Illium二楼文化商业走廊都市商业创意办公社区公寓WESTDREAMB哥删膜cd=B2ff冈PMWESTDREAMWESTDREAM给创业者们提供最具创意的写字楼,营造灵感空间都市商业创意办公社区公寓WESTDREAM都市商业创意办公社区公寓整体效果建议都市商业创意办公社区公寓创意室外都市商业创意办公社区公寓WESTDREAMWESTDREAM商务功能都市商业创意办公社区公寓四栋公寓,致力打造

18、一个年轻创意者生活、交流的一个社区。都市商业创意办公社区公富都市商业创意办公社区公富双首层结构z实行人车分流停车场设计停车场停车场将项目目前一层的厂房打通创意园的停车需隶。除了商业街）,改造为大型停车去厉，用于满足收益预算收益预算收益预算iW严投入成本改造后年收益投入&回报投入:建安成本1.35亿回报：方案一：一年时间全面改造,租金逐年增长5%若按方案一执行,第六年则能回本。十年共计盈利177亿。投入&回报投入建安成本1.35亿（分三期投入）方案二：分三期改造每期改造1/3物业,每期为半年,租金逐年增长5%回报若按方案二执行,第五年则能回本。十年共计盈利181亿。N0.5项目运营模式N0.5项目运营模式iW严立0严2RfHRQUESTIONTHREE服务模式项目升级主怎么运作?运营模式我们的服务基础服务一1供创意办公室。liEF集佳公共场所我们尽可能装修得精致。办公室我们作简单装修”客户可根据自己需要进行调整。升级服务一1供员工餐厅、公寓、会议室、展厅